2008

Znalecký posudek číslo 1652/142/2008 o o b v ykl é, o b e cn é , t rž n í h o d n o t ě n e mo v it o st í – b yt o v é j ed n o t k y č. 63 / 8 o v eli ko st i 3 + 1 v če t n ě v še ch so u č á st í a p ří sl u š en st v í n a ch áz e jí cí s e v b u d o v ě č.p . 6 3 n a p o z e mk u p ar c .č . 1 59 / 11 a s p o lu v l a st n ic k éh o p o d ílu o v e li ko st i id e á ln í ch 1 50 7 /1 0 00 0 n a sp o l ečn ýc h č ást e ch b u d o v y č .p . 6 3 a p o z e mk u p ar c .č . 15 9 /1 1 v k .ú . O ld ř ich o v u T ach o v a, o b e c T ac h o v , o k re s T a ch o v , v še z ap sá n o n a L V č . 2 63 2 a 2 6 26 .

Objednatel :

Exekutorský úřad Brno – venkov Mgr. Petr Kocián, soudní exekutor se sídlem v IBC Příkop 6 – sekce B, IV. poschodí 604 20 Brno

Účel posudku :

Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. na základě usnesení č.j.: 037EX 5458/04-6

Oceněno ke dni :

9.7.2008

Posudek vypracoval :

Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova 9 623 00 Brno tel.: + 420 602 540 324 tel./fax: + 420 547 213 365 e-mail: [email protected] www.cenyodhady.cz

Tento posudek obsahuje 11 stran bez příloh a objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Brno, 1.8.2008

Bytová jednotka č. 63/8, k.ú. Oldřichov u Tachova

Znalecký posudek č. 1652/142/2008

OBSAH :

Zadání

strana

1.

Nález

3

2.

Posudek – ocenění nemovitostí

4

2.1.

Srovnávací metoda ocenění nemovitostí

7

3.

Stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti a vyhodnocení rizik

10

Přílohy

Příloha 1 – Mapa s umístěním oceňovaných nemovitostí Příloha 2 – Letecký snímek Příloha 3 – Fotodokumentace Příloha 4 – V ýpis z katastru nemovitostí (LV č. 2632) Příloha 5 – V ýpis z katastru nemovitostí (LV č. 2626) Příloha 6 – Kopie katastrální mapy Příloha 7 – Srovnatelné bytové jednotk y

Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce

strana 2



1. NÁLEZ

1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1.a.:

Výpisy z katastru nemovitostí, LV č. 2632 a 2626, k.ú. Oldřichov u Tachova, vyhotovené Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, KP Tachov dne 9.7.2008, řízení PÚ: 1929/08-2869.

1.b.:

Kopie katastrální mapy, vyhotovená Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, KP Tachov dne 9.7.2008 pro k.ú. Oldřichov u Tachova v měřítku 1:2000, mapový list 8-8/1.

1.c.:

Informace a sdělení poskytnutá objednatelem posudku a p. Andrlovou (spoluvlastník oceňované bytové jednotky).

1.d.:

Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců.

1.e.:

Místní šetření, provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Chalupou dne 9.7.2008 za účasti p. Andrlové (spoluvlastník oceňované bytové jednotky).

1.f.:

Mapa obce a okolí.

1.g.:

Vyhláška MF č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška).

1.h.:

Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne 9.7.2008.

1.ch.:

Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří a internetového serveru (www.nemovitosti.cz, www.reality.cz, www.zapadoceskereality.cz, www.sreality.cz).

1.i.:

Zákon č. 72/1994 Sb.

1.j.:

Knihovna znalce.

1.k.:

Usnesení o jmenování znalce pro číslo jednací 037Ex5458/04-6 ze dne 18.3.2008.


strana 3



2. POSUDEK – OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Obecná (obvyklá, tržní) cena je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákonu o cenách je tato cena nazvána cenou obvyklou. Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 63/8 o velikosti 3+1 včetně všech součástí a příslušenství nacházející se v budově č.p. 63 na pozemku parc.č. 159/11 a spoluvlastnický podíl o velikosti ideálních 1507/10000 na společných částech budovy č.p. 63 a pozemku parc.č. 159/11 v k.ú. Oldřichov u Tachova, obec Tachov, okres Tachov, vše zapsáno na LV č. 2632 a 2626. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí zapsaných na LV č. 2632 a 2626 v k.ú. Oldřichov u Tachova pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. a to k datu místního šetření, tj. k 9.7.2008. Informace o nemovitosti

Vlastník LV č. Katastrální území Obec, okres Vlastnictví jednotky

SJM Andrle Zdeněk a Andrlová Eva, Oldřichov 63, 347 01 Tachov 1, (641231/0850, 725630/2306) 2632, 2626 Oldřichov u Tachova (kód 764 949) Tachov (560 715), Tachov (CZ0327) Č.p., způsob využití, č.jednotky, parc.č. Bytový dům č.p. 63, byt č. 63/8, parc.č. 159/11 (spoluvlastnický podíl ideálních 1507/10000 na společných částech budovy a pozemku zapsáno na LV č. 2626)

Vlastnictví pozemku

Způsob ochrany

Parc.číslo, výměra, druh 2 159/11, 259 m , zastavěná plocha a nádvoří -

Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno na základě listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku a informací získaných od p. Andrlové (spoluvlastník oceňované bytové jednotky) a na základě výsledků místního šetření provedeného na místě samém dne 9.7.2008 za přítomnosti znalce a p. Andrlové. Nájemní smlouva Na základě získaných informací od objednatele posudku a p. Andrlové (spoluvlastník oceňované bytové jednotky) není k datu ocenění uzavřená na oceňovaných nemovitostech žádná nájemní smlouva. Bytovou jednotku užívá rodina Andrlových.


strana 4



Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době jsou na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 2632 ze dne 9.7.2008 pro k.ú. Oldřichov u Tachova v oddíle C zapsána nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti (viz příloha č. 4 – LV č. 2632). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti není při tomto ocenění brán zřetel. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 2632 a 2626 v k.ú. Oldřichov u Tachova včetně spoluvlastnického podílu o velikosti ideálních 1507/10000 na společných částech domu č.p. 63 a pozemku parc.č. 159/11. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí – bytové jednotky č. 63/8 včetně všech součástí, příslušenství a spoluvlastnického podílu o velikosti ideálních 1507/10000 na společných částech budovy č.p. 63 a pozemku parc.č. 159/11 v k.ú. Oldřichov u Tachova bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: a) Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. b) Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. c) Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. Celkový popis nemovitosti Předmětná třípokojová bytová jednotka č. 63/8 se nachází ve 3.NP v budově č.p. 63, ve které je umístěno celkem 8 bytových jednotek. Jedná se o nepodsklepený, třípodlažní bytový dům se sedlovou střechou, v 1.NP jsou situovány kromě bytových jednotek také sklepní kóje náležící k jednotlivým bytům a ostatní společné prostory (kotelna). Bytový dům leží v Oldřichově (vesnická část města Tachov), která se nachází cca 2 km východně od centra Tachova. Budova je umístěna v západní části Oldřichova nedaleko řeky Mže v klidné lokalitě a je přístupná po místních komunikacích (poslední část příjezdu k objektu tvoří komunikace panelová). Popis bytového domu : Bytový dům je založen na betonových základech s izolací proti zemní vlhkosti, nosné konstrukce objektu jsou montované železobetonové (panelové), střecha je sedlová, krytá vlnitým eternitem, klempířské konstrukce jsou pozinkované. Stropy objektu mají rovný podhled. Fasádní omítky jsou zateplené, silikátové (kromě části 1.NP) bez vnějších obkladů, vnitřní omítky jsou vápenné, hladké. Ke vchodu do objektu je provedeno předsazené schodiště s teracovými nášlapy, vnitřní schody spojující jednotlivá podlaží jsou železobetonové s teracovým povrchem. Vstupní dveře do domu jsou ocelové Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce

strana 5



prosklené, okna jsou plastová a dřevěná zdvojená. V objektu není instalován výtah, na objektu je umístěn bleskosvod. Dům, který je osazen v rovinatém terénu, je napojen na elektrickou energii, veřejný vodovod a kanalizaci. Vytápění je řešeno z centrální kotelny na tuhá paliva umístěné v 1.NP objektu. Oceňovaná nemovitost Bytová jednotka č. 63/8 o velikosti 3+1 včetně všech součástí a příslušenství nacházející se v budově č.p. 63 na pozemku parc.č. 159/11 a ideální spoluvlastnický podíl o velikosti 1507/10000 na společných částech budovy č.p. 63 a pozemku parc.č. 159/11 v k.ú. Oldřichov u Tachova, obec Tachov, okres Tachov.


strana 6



2.1. SROVNÁVACÍ METODA OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod.

2.1.1. Bytová jednotka č. 63/8 2.1.1.1. Popis Oceňovaná bytová jednotka č. 63/8 o velikosti 3+1 s příslušenstvím se nachází ve 3.NP nepodsklepeného, třípodlažního, panelového bytového domu se sedlovou střechou. Vnitřní povrchy stěn oceňovaného bytu jsou vápenné hladké. Okna jsou dřevěná zdvojená, dveře dřevěné. Povrchy podlah tvoří PVC a koberce. Vytápění je ústřední, řešeno z centrální kotelny na tuhá paliva umístěné v 1.NP, ohřev vody je také řešen centrálně (elektrickým bojlerem), jsou provedeny rozvody teplé i studené vody. Odpady jsou odváděny veřejnou kanalizací, je provedena elektroinstalace 220 V. V kuchyňské lince je osazen sporák na PB láhve. Vnitřní hygienické vybavení tvoří koupelna s vanou a umyvadlem a samostatné splachovací WC, vše umístěno v umakartovém jádře. Dispoziční řešení : Bytová jednotka o dispozici 3+1 (3 x pokoj, kuchyně, koupelna, WC, předsíň) s lodžií a sklepní kójí, která se nachází v 1.NP objektu. Podlahová plocha bytu:

72,88 m

2

Pozn. : Do podlahové plochy bytu byla zahrnuta podlahová plocha sklepa vynásobená koeficientem 0,1, podlahová plocha lodžie je započítána celou svou výměrou (stanoveno dle Vyhlášky MF č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhlášky)). Stáří a stavebně technický stav objektu : Stáří objektu je dle získaných informací cca 30 let, v roce 2007 bylo provedeno zateplení fasády. Stavebně technický stav bytové jednotky je hodnocen jako průměrný.

2.1.2. Srovnávací hodnota Na trhu nemovitostí v Tachově a okolí jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné nemovitosti. Jako srovnatelné transakce jsem uvažoval prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Jako porovnávací parametr byla zvolena předpokládaná prodejní cena 2 vztažená na 1 m celkové podlahové plochy bytových jednotek. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání :


strana 7



Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1

Č.

Lokalita

Počet místností (pokoje + kuchyně)

Oceň. objekt

Tachov, Oldřichov

3+1

72,88

byt (OV) ve 3.NP panelového domu bez výtahu, s lodžií a sklepní kójí

1

Tachov, ul. Stadtrodská

2+1 (3+1)

63,40

byt (OV) ve druhém patře panelového domu s výtahem, po rekonstrukci, původně 2+1 nyní 3+1, s lodžií v mezipatře a sklepem

2

Tachov, ul. Korandova

4+1

90,27

2+1

57,00

2+1

68,67

3+1

62,00

3+1

74,88

3+1

87,00

3 4 5 6 7

Tachov, ul. Školní Tachov, ul. Bělojarská Tachov, ul. Korandova Tachov, ul. Želivského Tachov, ul. Petra Jilemnického

Výměra 2 (m )

Jiné

družstevní byt ve druhém patře panelového domu s výtahem, se zaskleným balkónem, po částečné rekonstrukci byt (OV) ve čtvrtém podlaží panelového domu, s balkónem, po částečné rekonstrukci byt (OV) šestém patře panelového domu s výtahem, s lodžií, po částečné rekonstrukci družstevní byt ve třetím patře panelového domu, v původním stavu družstevní byt ve čtvrtém patře panelového domu s výtahem, s lodžií byt (OV) v prvním patře zděného domu, v původním stavu s umakartovým jádrem, se sklepem a lodžií

Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2

Č.

Cena požadovaná resp. zaplacená

Požadovaná Cena za 1 prodejní cena Koef. 2 m po repřepočtená redukci na 2 na 1 m dukce pramen podlahové na ceny plochy

K1

K2

K3

K5

KC (1-5)

Cena oceň objektu

jiné

úvaha znalce

.

Kč

pramen ceny

Kč/m

2

poloha

18 927

0,85

16 088

1,05

1,00

1,10

1,00

1,02

1,18

13 634

1 300 000

14 401

0,85

12 241

1,05

0,98

1,08

1,00

1,03

1,14

10 738

3

900 000

15 789

0,85

13 421

1,05

0,98

1,07

1,00

1,01

1,11

12 091

4

999 000

14 548

0,85

12 366

1,05

0,98

1,05

1,00

1,00

1,08

11 450

5

1 000 000

16 129

0,85

13 710

1,04

0,96

1,00

0,99

1,00

0,99

13 848

6

1 205 000

16 092

0,85

13 679

1,04

0,98

1,01

0,99

1,01

1,03

13 280

7

1 290 000

14 828

0,85

12 603

1,05

1,00

1,00

1,02

1,02

1,09

11 563

Celkem průměr

Kč

12 372

Minimum

Kč

10 738

Maximum

Kč

13 848

Kč

Kč/m

1

1 200 000

2

2

K1

Koeficient úpravy na polohu objektu

K2

Koeficient úpravy na sklep, lodžii, balkón

K3

Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší)

K4

Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší)

K5

Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší)

KC Koeficient celkový

sklep, stav a lodžie, vybabalkón vení

K4

KC = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 )


strana 8



Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné bytové jednotky a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši – korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00 - 0,80 (navrženo 0,85). Podrobný popis viz. příloha č. 7 znaleckého posudku.

Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný 2 2 v rozmezí 10 738,- Kč/m až 13 848,- Kč/m podlahové plochy bytové jednotky. Vzhledem k poloze, umístění, vybavení bytové jednotky a přístupu k bytovému domu navrhuji obvyklou hodnotu ve spodní 2 třetině výše uvedeného intervalu, tj. po zaokrouhlení na 11 000,- Kč/ m podlahové plochy bytové jednotky. Uvedená bytová jednotka – má tyto kladné stránky : - klidná lokalita vhodná k bydlení - k bytu náleží lodžie a sklepní kóje Uvedená bytová jednotka – má tyto slabší stránky : - zhoršený přístup k bytovému domu – panelová komunikace - dům bez výtahu 2.1.2.1. Obecná hodnota Jednotková prodejní cena stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost a poptávku realitního 2 trhu, právní vztahy pro zadanou bytovou jednotku navržená na 11 000,- Kč/m podlahové plochy bytu. Výpočet obvyklé hodnoty nemovitostí srovnávací metodou Jednotková cena bytové jednotky Podlahová plocha bytu Obecná hodnota

11 000,- Kč/m 2 72,88 m 11 000,- × 72,88

=

801 680,- Kč

Obecná hodnota oceňovaných nemovitostí navržená srovnávací metodou ke dni ocenění po zaokrouhlení činí 800 000,- Kč (slovy : osmsettisíc korun českých).


strana 9

2



3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena V současné době nejsou na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 2632 ze dne 9.7.2008 pro k.ú. Oldřichov u Tachova v oddíle C zapsána žádná věcná břemena. Zástavní práva V současné době jsou na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 2632 ze dne 9.7.2008 pro k.ú. Oldřichov u Tachova v oddíle C zapsána nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti (viz příloha č. 4 – LV č. 2632). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika Na základě získaných informací od objednatele posudku a p. Andrlové (spoluvlastník oceňované bytové jednotky) není k datu ocenění uzavřená na oceňovaných nemovitostech žádná nájemní smlouva. Bytovou jednotku užívá rodina Andrlových. Na oceňované bytové jednotce se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda. Vzhledem k charakteru oceňované nemovitosti a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití bytové jednotky, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním bytům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu – bytové jednotky č. 63/8 o velikosti 3+1 včetně všech součástí a příslušenství nacházející se v budově č.p. 63 na pozemku parc.č. 159/11 a spoluvlastnického podílu o velikosti ideálních 1507/10000 na společných částech budovy č.p. 63 a pozemku parc.č. 159/11 v k.ú. Oldřichov u Tachova, obec Tachov, okres Tachov, vše zapsáno na LV č. 2632 a 2626, vedených u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, KP Tachov podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb., k datu ocenění 9.7.2008, po zaokrouhlení na

800 000,- Kč (slovy : osmsettisíc korun českých).

V Brně, dne 1.srpna 2008


Ing. Tomáš Chalupa

strana 10



ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 22.12.1998, pod č.j. Spr. 3655/98, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 1652/142/2008 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. – dle faktury.

V Brně, dne 1.srpna 2008


Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova 9 623 00 Brno tel.: + 420 602 540 324 tel./fax: + 420 547 213 365 e-mail: [email protected] www.cenyodhady.cz

strana 11

2008

Recommend Documents