ZNALECKÝ POSUDEK č. 204 - 65/2008 o tržní ceně nemovitostí zapsaných u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Sokolov, na listu vlastnictví číslo 1918, katastrální území a obec Kraslice, a to pozemku p.č.St. 378, pozemku p.č 305 a budovy č.p. 316 na pozemku p.č. St. 378 ( včetně jejich příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými ).
Objednatel posudku:
Mgr. Luděk Němec Exekutorský úřad Karlovy Vary Cihelní 14 360 06 Karlovy Vary
Účel posudku:
exekuční řízení - prodej nemovitého majetku
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., podle stavu ke dni 8.12.2008 posudek vypracoval: Ing. Josef Pevný Krškova 783/15 152 00 Praha 5
Posudek obsahuje včetně titulního listu 16 stran textu a 14 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze 8.12.2008
1
A. Nález 1. Znalecký úkol V návaznosti na Usnesení č.j. 55 EX 49/05-34 ze dne 10.8.2006 Exekutorského úřadu Karlovy Vary, Cihelní 14, 360 06 Karlovy Vary vypracovat tržní ocenění nemovitostí, a to o ceně nemovitostí zapsaných u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Sokolov, na listu vlastnictví číslo 1918, katastrální území a obec Kraslice, a to pozemku p.č.St. 378, pozemku p.č 305 a budovy č.p. 316 na pozemku p.č. St. 378 ( včetně jejich příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými ). Při ocenění posuzovaných nemovitostí a práv a závad s nimi spojenými budou zvažovány všechny okolnosti, které mají na cenu vliv , takovými okolnostmi je především místo, kde se nemovitosti nachází, stavebně technický stav jednotlivých staveb, obchodovatelnost a zpeněžitelnost posuzovaných nemovitostí – úkolem znalce je ve smyslu u stanovení § 336 odst. 1 o.s.ř. stanovit podklad pro stanovení východiska pro určení nejnižšího podání tak, aby posuzované nemovitosti byly v nedobrovolné dražbě reálně prodány a ne cenu za kterou mají být prodány.
2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: objekt č.p. 316 Adresa nemovitosti: 5.května 316 358 01 Kraslice Kraj: Karlovarský Okres: Sokolov Obec: Kraslice Katastrální území: Kraslice Počet obyvatel: 7 197 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 80,9446 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 80,94 Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 20.11.2008 za přítomnosti pana Jaroslava Karpíška.
2
4. Podklady pro vypracování posudku 1 ) Usnesení č.j. 55 EX 49/05-34 ze dne 10.8.2006 Exekutorského úřadu Karlovy Vary, Cihelní 14, 360 06 Karlovy Vary požadující vypracovat tržní ocenění nemovitostí, a to o ceně nemovitostí zapsaných u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Sokolov, na listu vlastnictví číslo 1918, katastrální území a obec Kraslice, a to pozemku p.č.St. 378, pozemku p.č 305 a budovy č.p. 316 na pozemku parcelní číslo St. 378 ( včetně jejich příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými ).
2 ) Výpis z katastru nemovitostí ze dne 13.3.2008 vyhotovený Katastrálním úřadem pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Sokolov pod číslem 2173/08 - LV č. 1918 pro obec Kraslice, katastrální území Kraslice. 3 ) Kopie katastrální mapy ze dne 13.3.2008 vyhotovená Katastrálním úřadem pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Sokolov - mapový list č. Karlovy Vary 9-8/12 pro obec Kraslice , katastrální území Kraslice. 4 ) Údaje zjištěné při místním šetření dne 20.11.2008 na místě samém, tj. na nemovitostech, a to pozemku p.č.St. 378, pozemku p.č 305 a budovy č.p. 316, katastrální území a obec Kraslice
5 ) Údaje o srovnatelných cenách v nabídkách jednotlivých realitních kanceláří, realitním tisku, realitních serverech .
6 ) Údaje zjištěné při posouzení širších vztahů k posuzované nemovitosti a údajů o srovnatelných nemovitostech.
7 ) Údaje evidované v KN, a to o pozemku p.č.St. 378, pozemku p.č 305 a budovy č.p. 316, katastrální území a obec Kraslice.
8 ) Údaje a podklady k posuzovaným nemovitostem postoupené dne 20.11.2008 stavebním úřadem Kraslice.
3
5. Vlastnické a evidenční údaje 1 ) Dle výpisu z katastru nemovitostí ze dne 13.3.2008 vyhotoveném Katastrálním úřadem pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Sokolov pod číslem 2173/08 - LV č. 1918 pro obec Kraslice, katastrální území Kraslice, je jako výhradní vlastník posuzované nemovitosti, a to pozemku p.č.St. 378, pozemku p.č 305 a budovy č.p. 316 na pozemku p.č. St. 378 uvedena: Karpíšková Marika ( RČ 646002/0347 ) Pod nádražím 1838, 358 01 Kraslice
2 ) V oddíle C pro omezení vlastnických práv je na výpisu z katastru nemovitostí ze dne 13.3.2008 vyhotoveném Katastrálním úřadem pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Sokolov pod číslem 2173/08 - LV č. 1918 pro obec Kraslice, katastrální území Kraslice u vlastníka nemovitosti paní Karpíškové Mariky ( RČ 646002/0347 ) uvedeno: a ) 4 x Nařízení exekuce b ) 4 x Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti c ) 3 x Zástavní právo soudcovské - výše uvedená omezení vlastnických práv nemají vliv na stanovení tržní ceny pro exekuční řízení . 3 ) Další práva a povinnosti s nemovitostmi spojenými Závady a práva , které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva , u nichž zájem společnosti vyžaduje , aby nemovitost zatěžovaly i nadále - takovéto práva a závady nebyly zjištěny .
4
6. Dokumentace a skutečnost 1 ) K budově č.p. 316 na pozemku p.č. St. 378 v obci Kraslice nebyla předložena žádná projektová dokumentace. V archívu stavebního úřadu Kraslice byly dohledány listiny a dokumentace charakterizující původní stav a současný stav objektu č.p.316. 2 ) Porovnáním stavu evidence v katastru nemovitostí se skutečností bylo zjištěno: a ) budova č.p. 316 na pozemku p.č. St. 378 neodpovídá svým dispozicí údajům na kopii katastrální mapy v KN - u objektu v 1 NP a 2 NP bylo zarovnáno jihozápadní nároží - viz. PD a fotodokumentace v příloze . b ) současný způsob využití objektu č.p. 316 neodpovídá evidenčnímu stavu objektu v KN, tj. objekt občanské vybavenosti - v objektu převažují plochy obytné nad plochami živnostensky využívanými, v současnosti objekt obsahuje 2 NP a podkroví a počet bytových jednotek nepřesahuje 3 - jedná se o rodinný dům - viz. § 2, písm. a ) , bod 2 vyhlášky 501/2006 Sb. o obecných požadavcích na využívání území ( rodinný dům je stavba, ve kterém více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena; rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví ).
7. Celkový popis nemovitosti Posuzovaná nemovitost je umístěna v ulici 5.května poblíž centra obce Kraslice. Objekt je původní stavba z roku 1926 vystavěná jako součást 3 samostatných domů ucelené uliční zástavby. Z jižní strany sousedí s prolukou využitou jako parkoviště pro supermarket na pozemku parc.č. 366. Do vlastního objektu č.p.316 je vstup přímo z ulice 5.května a ze zadního traktu objektu od zahrady. Sousední pozemek parcelní číslo 6524 využívaný vlastníky posuzované nemovitosti pro příjezd na dvůr a zahradu u objektu č.p. 316 je v majetku jiného vlastníka. Na pozemku parcelní číslo 305 je do svahu vyhlouben v břidlici sklep, u většiny prostor je částečný zával - v současné době nelze užívat bez závad - tyto prostory nemají vliv na cenu obvyklou posuzovaných nemovitostí. Na pozemku parcelní číslo 305 je v zadní západní části od objektu zpevněná plocha , na které parkují zemní stroje a je zde sezení s ohništěm, déle směrem k objektu je dětské pískoviště s klouzačkou a prolézačkou a dále směrem k objektu je zahradní sezení pro hosty restaurace . Dispozičně je objekt č.p. řešen následovně: V suterénu jsou sklepy ( viz. půdorys PD v příloze ) využívány jako sklady, zázemí pro restauraci a technické podlaží .
5
1 NP je využito jako restaurace se vstupem z ulice přes předsíň - viz. dispoziční PD včetně provedeného rozšíření 2 NP je využito jako bytová jednotka ve stavu nedokončené rekonstrukce - viz. dispoziční PD včetně provedeného rozšíření- viz. dispoziční PD Podkroví je využito jako bytová jednotka - viz. dispoziční PD Objekt je napojen na veškeré inženýrské sítě - voda, elektřina, kanalizace plyn . Vytápění je plynovými kamny typu WAW ,zdrojem TUV jsou karmy, zastřešení objektu je z hliníkových plechových šablon, krov je původní bez nátěru vykazující znaky zatékaní v dřívějších obdobích, zastřešení přístavby objektu je z Al plechu. Okna jsou převážně původní , plyn rozvody a rozvody vody a kanalizace jsou po obnově fasáda objetu je původní z režného zdiva, čelní strana je obložena kachlemi, přístavba je neomítnuta. Podlahy jsou převážně prkenné, v obytných místnostech PVC, textilní koberce, restaurace koberec, chodby a soc. zařízení dlažba. Objekt byl k datu prohlídky užíván v 1 NP jako restaurace, 2 NP je ve stavu nedokončené rekonstrukce a podkroví je využito k bydlení .
8. Stanovení způsobů ocenění a ) nákladový způsob – tento pomocný působ ocenění byl zvolen z důvodu stanovení odhadu současného věcné hodnoty nemovitosti – tento způsob ocenění je základem administrativní ceny dle současně platného oceňovacího předpisu Vyhl. č. 3/2008 Sb. ( oceňovací vyhlášky ). b ) porovnávacím způsob – tento způsob ocenění byl zvolen z důvodu: - jedná se o nejpoužívanější způsob stanovení ceny obvyklé nemovitosti dle současných standardních způsobů oceňování nemovitostí v případě, že lze k posuzovanému subjektu najít nemovitosti se stejného segmentu trhu, jež byly v posledním obdobím zobchodovány ( popřípadě jsou v současné nabídce ) , nejlépe přímo v lokalitě kde se nachází nemovitost posuzovaná a současně podobné co do účelu využití, velikosti a kvality, přitom je třeba je nutné počítat s tím, že rozšiřujícím se okruhem vzdálenosti srovnatelných nemovitostí se přesnost odhadu snižuje c) Výnosového způsobu ocenění není použito , neboť se jedná o nemovitost s věcnou hodnotou ( v dané lokalitě nebyla nalezena srovnatelná pronajatá nemovitost ) .
6
B. Posudek B1 ) Administrativní cena –cena dle cenového předpisu . Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
a) Hlavní stavby a1) Objekt č.p. 316 - § 5 Posuzovaná nemovitost byla dle údajů v KN nabyta současným vlastníkem v roce 1991 vydražením , dle sdělení pana Jaroslava Karpíška v ceně 500 000,-Kč a následně modernizována, částečně rozšířena přístavbou a částečně modernizována, živnostensky byla provozována restaurace v 1 NP, která je provozována i k datu prohlídky. Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ D Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód CZ - CC: 1121 Zastavěné plochy a výšky podlaží: podsklepení: 1 NP: 2 NP: podkroví-nadezdívka: zastřešení: zastřešení: zastřešení: zastřešení: zastřešení: Název podlaží podsklepení: 1 NP: 2 NP: podkroví-nadezdívka: zastřešení: zastřešení: zastřešení: zastřešení: zastřešení:
(12*13)-(2,70*3,80) (12*15)-(,7*2,35+1,5*4,45) (12*15)-(,7*2,35+1,5*4,45) (12*15)-(,7*2,35+1,5*4,45) (15*12)/2 (3,5*2,2)/2 3,5/2*2,5 3,5*2,5/6 8,3*4,45 Zastavěná plocha 145,74 m2 171,68 m2 171,68 m2 171,68 m2 90,00 m2 3,85 m2 4,38 m2 1,46 m2 36,94 m2
7
= = = = = = = = =
145,74 m2 171,68 m2 171,68 m2 171,68 m2 90,00 m2 3,85 m2 4,38 m2 1,46 m2 36,94 m2 Konstrukční výška 2,20 m 3,60 m 3,20 m 1,00 m 3,80 m 1,70 m 2,30 m 2,30 m 0,60 m
Obestavěný prostor: podsklepení: ((12*13)-(2,70*3,80))*(2,20) 1 NP: ((12*15)-(,7*2,35+1,5*4,45))*(3,60) 2 NP: ((12*15)-(,7*2,35+1,5*4,45))*(3,20) podkroví((12*15)-(,7*2,35+1,5*4,45))*(1,00) nadezdívka: zastřešení: ((15*12)/2)*(3,80) zastřešení: ((3,5*2,2)/2)*(1,70) zastřešení: (3,5/2*2,5)*(2,30) zastřešení: (3,5*2,5/6)*(2,30) zastřešení: (8,3*4,45)*(0,60) Obestavěný prostor – celkem:
= = = =
320,63 m3 618,05 m3 549,38 m3 171,68 m3
= = = = =
342,00 m3 6,55 m3 10,06 m3 3,35 m3 22,16 m3
=
2 043,86 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení
Provedení
1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky:
betonové pasy zděné tl. 45 cm dřevěné krov dřevěný vázaný Al plech pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky keramika,režné zdivo zdivo fasádní kachle
9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní:
běžné obklady železobetonové monolitické s běžným povrchem prosklené a hladké dřevěná zdvojená okna prkna, PVC, koberce běžná keramická dlažba lokální plynové třífázová bleskosvod plastové trubky karma rozvod zemního plynu litinové plynový sporák WC, umyvadla, sprchové kouty standardní splachovací
8
Hodnocení standardu S S S S S S S S P S C S S
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 70,00 30,00 25,00 75,00 100,00 100,00
S S S S S S S S S S S S S S C
100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení
Hodnocení standardu 1. Základy: S 2. Zdivo: S 3. Stropy: S 4. Střecha: S 5. Krytina: S 6. Klempířské konstrukce: S 7. Vnitřní omítky: S 8. Fasádní omítky: S P 9. Vnější obklady: S C 10. Vnitřní obklady: S 11. Schody: S 12. Dveře: S 13. Okna: S 14. Podlahy obytných místností: S 15. Podlahy ostatních místností: S 16. Vytápění: S 17. Elektroinstalace: S 18. Bleskosvod: S 19. Rozvod vody: S 20. Zdroj teplé vody: S 21. Instalace plynu: S 22. Kanalizace: S 23. Vybavení kuchyně: S 24. Vnitřní vybavení: S 25. Záchod: S 26. Ostatní: C Součet upravených objemových podílů:
Obj. podíl [%] 4,30 24,30 9,30 4,20 3,00 0,70 6,40 3,30 3,30 0,40 0,40 2,40 3,90 3,40 5,30 2,30 1,40 4,20 4,00 0,50 2,80 1,60 0,50 2,90 0,50 5,00 0,40 3,00
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 70,00 30,00 25,00 75,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 4,30 1,00 24,30 1,00 9,30 1,00 4,20 1,00 3,00 1,00 0,70 1,00 6,40 1,00 2,31 0,46 0,46 1,00 0,10 0,00 0,00 1,00 2,40 1,00 3,90 1,00 3,40 1,00 5,30 1,00 2,30 1,00 1,40 1,00 4,20 1,00 4,00 1,00 0,50 1,00 2,80 1,00 1,60 1,00 0,50 1,00 2,90 1,00 0,50 1,00 5,00 1,00 0,40 0,00 0,00 96,17
Hodnota koeficientu vybavení K4:
0,9617
Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna:
S S S S S S S S P S C S S S S
OP Část [%] [%] 4,30 100,0 24,30 100,0 9,30 100,0 4,20 100,0 3,00 100,0 0,70 100,0 6,40 100,0 3,30 70,0 3,30 30,0 0,40 25,0 0,40 75,0 2,40 100,0 3,90 100,0 3,40 100,0 5,30 100,0
K 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00
9
UP PP Stáří Živ. [%] [%] 4,30 4,47 82 175 24,30 25,26 82 140 9,30 9,67 82 140 4,20 4,36 82 110 3,00 3,12 10 68 0,70 0,73 10 40 6,40 6,65 82 102 2,31 2,40 82 102 0,46 0,48 82 82 0,10 0,10 82 82 0,00 0,00 2,40 2,50 10 30 3,90 4,06 82 140 3,40 3,54 82 102 5,30 5,51 82 102
Opotř. Opotř. z části celku 46,86 2,0946 58,57 14,7948 58,57 5,6637 74,55 3,2504 14,71 0,4590 25,00 0,1825 80,39 5,3459 80,39 1,9294 100,00 0,4800 100,00 0,1000 0,00 0,0000 33,33 0,8333 58,57 2,3779 80,39 2,8458 80,39 4,4295
14. Podlahy obytných S 2,30 místností: 15. Podlahy ostatních S 1,40 místností: 16. Vytápění: S 4,20 17. Elektroinstalace: S 4,00 18. Bleskosvod: S 0,50 19. Rozvod vody: S 2,80 20. Zdroj teplé vody: S 1,60 21. Instalace plynu: S 0,50 22. Kanalizace: S 2,90 23. Vybavení kuchyně: S 0,50 24. Vnitřní vybavení: S 5,00 25. Záchod: S 0,40 26. Ostatní: C 3,00 Součet upravených objemových podílů:
100,0 1,00
2,30
2,39
82
112
73,21
1,7497
100,0 1,00
1,40
1,46
10
30
33,33
0,4866
4,20 4,37 20 4,00 4,16 10 0,50 0,52 40 2,80 2,91 10 1,60 1,66 10 0,50 0,52 10 2,90 3,02 10 0,50 0,52 10 5,00 5,20 10 0,40 0,42 10 0,00 0,00 96,17Opotřebení:
30 40 80 40 20 50 50 20 20 30
66,67 25,00 50,00 25,00 50,00 20,00 20,00 50,00 50,00 33,33 0,00
2,9135 1,0400 0,2600 0,7275 0,8300 0,1040 0,6040 0,2600 2,6000 0,1400 0,0000 56,5021
100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
= * * * * *
1 900,- Kč/m3 1,1000 0,9617 1,0000 2,0310 0,7870
Základní cena upravená
=
3 212,70 Kč/m3
Plná cena:
2 043,86 m3 * 3 212,70 Kč/m3
=
6 566 309,02 Kč
Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 56,5021 % Úprava ceny za opotřebení
-
3 710 102,49 Kč
Objekt č.p. 316 - zjištěná cena
=
2 856 206,53 Kč
b) Venkovní úpravy b1) Venkovní úpravy - § 10 Venkovní úpravy mající vliv na cenu nemovitosti jsou v rozsahu: - přípojka vody - přípojka kanalizace - přípojka plynu - zpevněné plochy ocenění bude provedenéo paušální sazbou z ceny objektu
10
Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem procentem z ceny stavby Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Ceny staveb pro stanovení základu pro výpočet ceny venkovních úprav: Název stavby Cena stavby objekt č.p. 316 2 856 206,53 Kč Celkem: 2 856 206,53 Kč Ocenění: Cena staveb celkem: Stanovené procento z ceny staveb:
*
Venkovní úpravy - zjištěná cena
=
2 856 206,53 0,0350 99 967,23 Kč
c) Porosty c1) Porosty na pozemcích Na pozemcích parc. číslo st. 378 a 305 jsou pouze ojedinělé solitérní okrasné keře, pozemek je převážně zatravněn, nebo využit jako zpevněná plocha, zahradní sezení pro hosty restaurace, zahradní ohniště a dětské pískoviště. Okrasné dřeviny oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku [Kč]: Celková výměra pozemku [m2]: Celková pokryvná plocha porostů [m2]: Cena pokryvné plochy porostů [Kč]: Cena okrasných dřevin je ve výši 7,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena okrasných dřevin: Porosty na pozemcích - zjištěná cena
*
148 317,23 945 100 15 694,94 0,075
=
1 177,12 =
11
1 177,12 Kč
d) Pozemky d1) Pozemek parcelní číslo St. 378 a 305 - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 528,00 80,94
zastavěná plocha a nádvoří St. 378 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
Cena [Kč] 42 736,32 42 736,32
50 % 50 % + 10 % 10 % + * *
21 368,16 64 104,48 6 410,45 70 514,93 0,7870 2,0310 112 710,85
Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle § 28 odst. 5. Základní cena = 80,94 Kč/m2. Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 417,00 80,94
ostatní plocha 305 Součet Úprava ceny - příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 5 - celkem Pozemek parcelní číslo St. 378 a 305 - zjištěná cena
12
Cena [Kč] 33 751,98 33 751,98
50 % 50 % + 10 % 10 % + * * * =
16 875,99 50 627,97 5 062,80 55 690,77 0,4000 0,7870 2,0310 35 606,38 148 317,23 Kč
B2 ) Porovnávací způsob pro stanovení ceny obvyklé ( tržní ) dle zákona č. 151/1997 Sb. § 2 odst (1) o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. : „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ 1 ) Rozhodné skutečnosti a ) srovnatelné nemovitosti Pro stanovení tržní ceny pro exekuční řízení byla provedena analýza dostupných srovnatelných nemovitostí, tzn. nemovitostí obdobného charakteru, srovnatelné velikosti a vybavenosti objektu, umístěných v obci Kraslice. Údaje byly čerpány z nabídkových cen jednotlivých realitních kanceláří průběžně uveřejňovaných v tisku a na realitních serverech internetu s tím, že se jedná o nabídkové ceny, kdy cena obsahuje provizi realitní kanceláře ve výši 3 -5 % a současně se zpravidla jedná o cenu nabídkovou, kdy cena kupní je sjednána o cca 10% nižší. Současně je nutné zohlednit skutečnost , že vydražitel hradí daň z převodu nemovitostí ve výši 3% z vydražené ceny . Analýza nabídek a prodejů byla provedena s vyhodnocením dostupných údajů a informací k posuzované nemovitosti a srovnatelným nemovitostem.
vyhodnocení srovnatelných nemovitostí
lokalita cena Kč Kraslice 4 014 000 Kraslice 3 750 000 Kraslice 2 500 000
tech.stav, vybavenost a morální vlast. práva tržní daň velikost opotřebení poloha (obsazenost) podmínky zátěž
1 0,9 0,9
0,65 0,65 1,15
1 0,9 1,1
0,85 0,85 0,85 PRŮMĚR
13
0,9 0,97 0,9 0,97 0,9 0,97
srovatelná cena čas pro exekuční faktor řízení
1 1 936 083 Kč 1 1 465 085 Kč 1 2 112 060 Kč 1 837 742 Kč
b ) klady: - objekt je dobře dostupný z centra obce - objekt je napojen na veškeré inženýrské sítě (voda, elektřina, kanalizace, plyn ) c ) zápory : - objekt je polyfunkční, stáří 82 let s původními prvky dlouhodobé životnosti ve stavu částečně provedených vnitřní oprav a úprav bez jejich celkového dokončení . - objekt není zateplen a není provedeno dokončení fasády. - bytová jednotka v podkroví není pod samostatným uzavřením - vstup do obytné části objektu je přes restauraci , nebo zadním vchodem, ke kterému je přístup přes pozemek cizího vlastníka - příjezd na zahradu u objektu je přes pozemek cizího vlastníka - na pozemcích 389/2 , 389/1 v blízkosti posuzovaných nemovitostí probíhají v současné době rozsáhlé bourací práce a stavební činnost - území není stavebně dokončeno – riziko prachu a ruchu v následujících dvou letech . - objekt není vydražiteli ihned volný k užívání
d ) Cena stanovená dle cenového předpisu platného k 1.12.2008 činí celkem
3 105 670,- Kč.
2 ) vyhodnocení rozhodných skutečností Na základě vyhodnocení cen srovnatelných objektů , ceny zjištěné dle cenového předpisu a kladů a záporů posuzované nemovitosti lze konstatovat, že cena, stanovená na základě cenového předpisu ( vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ) neodpovídá tržní ceně nemovitosti obdobných nemovitostí – cenový předpis je orientován na věcnou hodnotu nemovitosti jež nezohledňuje morální opotřebení a příslušný koeficient prodejnosti a polohový koeficient jsou průměrnými hodnotami nezohledňující zcela trh u jednotlivé nemovitosti v dané lokalitě a daném čase . 3 ) stanovení ceny obvyklé V návaznosti na výše uvedené rozhodné skutečnosti a jejich vyhodnocení stanovuji tržní cenu ( cenu obvyklou ) posuzovaných nemovitostí na 1 850 000,- Kč.
14
C. Rekapitulace cen nemovitosti, o ceně nemovitostí zapsaných
u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Sokolov, na listu vlastnictví číslo 1918, katastrální území a obec Kraslice, a to pozemku p.č.St. 378, pozemku p.č 305 a budovy č.p. 316 na pozemku p.č. St. 378 ( včetně jejich příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými ). C1 ) Cena administrativní Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku .
Výsledné ceny: = = = =
a) Objekt č.p. 316 b) Venkovní úpravy c) Porosty na pozemcích d) Pozemek parcelní číslo St. 378 a 305
2 856 206,53 Kč 99 967,23 Kč 1 177,12 Kč 148 317,23 Kč
Výsledná cena nemovitosti činí celkem
3 105 668,11 Kč
Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí
3 105 670,- Kč
C2 ) Cena tržní ( cena obvyklá ) pro účely exekučního řízení podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 a č. 296/2007 Sb. činí 1 850 000,- Kč slovy: Jedenmilionosmsetpadesáttisíc. Kč.
Další práva a závady na oceněných nemovitostech . Práva a závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva , u nichž zájem společnosti vyžaduje , aby nemovitost zatěžovaly i nadále - takovéto práva a závady nebyly zjištěny .
V Praze, 8.12.2008 Ing. Josef Pevný Krškova 783/15 152 00 Praha 5
15
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové pod č.j. Spr. 2438/2001 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví - odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 204 - 65/2008 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 65/2008.
Přílohy: 1 ) Výpis z katastru nemovitostí ze dne 13.3.2008 vyhotovený Katastrálním úřadem pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Sokolov pod číslem 2173/08 - LV č. 1918 pro obec Kraslice, katastrální území Kraslice. 2 ) Fotodokumentace posuzované nemovitosti. 3 ) Část PD postoupené stavebním úřadem Kraslice charakterizující rozsah a dispozici objektu č.p. 316 - půdorys suterénu - 1 NP před přístavbou - půdorys rozsahu přístavby 1NP - 2 NP před přístavbou - půdorys rozsahu přístavby 2 NP - půdorys podkroví - rozdělení ploch před přístavbou
4 ) Vybrané srovnatelné nemovitosti v nabídkách jednotlivých realitních kanceláří, realitním tisku, realitních serverech . 5 ) Kopie katastrální mapy ze dne 13.3.2008 vyhotovená Katastrálním úřadem pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Sokolov - mapový list č. Karlovy Vary 9-8/12 pro obec Kraslice , katastrální území Kraslice.
16
