Znalecký posudek č. 767-66/2008 O ceně nemovitosti - pozemků včetně zahradní chaty a příslušenství v obci a k.ú. Jindřichův Hradec, okres Jindřichův Hradec.
Objednatel posudku: Exekutorský úřad Praha 8 Přípotoční 1519/10c 110 00 Praha 10 č. obj.: 76 EX 1286/05-29 Účel posudku:
odhad nemovitosti z důvodu exekuce č.j. 76EX 1286/05-29
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, dále obecná cena nemovitosti, podle stavu ke dni 20.7.2008 posudek vypracovala: Ing. arch. Eva Marečková Matějovec 7 378 81 Slavonice
Posudek obsahuje 12 stran a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Matějovci, 22.7.2008
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny nemovitosti dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a jeho prováděcí vyhlášky, obecná cena nemovitosti.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 20.7.2008 .
3. Podklady pro vypracování posudku -
LV č. 10217 a 10218 pro k.ú. Jindřichův Hradec skutečnosti a výměry zjištěné na místě
4. Vlastnické a evidenční údaje dle LV 10217 - p.č.3565/70 - kultura zahrada 384 m2 - podíl 1/1 dle LV 10218 - p.č.3565/77 - kultura zahrada 443 m2 - podíl 1/10 p.č.3569/5 - kultura zahrada 121 m2 - podíl 1/10 p.č.3569/6 - kultura zahrada 97 m2 - podíl 1/10
5. Dokumentace a skutečnost Ocenění je provedeno podle skutečného stavu zjištěného na místě.
6. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti jsou umístěny v k.ú. J. Hradec v uzavřené zahrádkářské kolonii vpravo od komunikace směr Jindřichův Hradec - Lásenice u řeky Nežárky. Dle LV 10217 je oceňován pozemek zahrady p.č.3565/70, dále je užíván pozemek za chatou, který je pronajatý. Nachází se zde zahradní chatka, kolna a sklad nářadí, venkovní úpravy - zpevněné plochy, venkovní schody, přípojka elektro, venkovní záchod a podíl na společném oplocení. Přístup je po asfaltové komunikaci. Dle LV č. 10218 jsou oceňovány pozemky zahrad s vlastnickým podílem 1/10. Jedná se o vnitřní nezpevněnou komunikaci v areálu zahradní kolonie.
7. Obsah posudku Oddíl 1- LV 10217 a) Zahradní chata b) Vedlejší stavby 1) Kůlna
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3– 2) Sklad nářadí c) Studna d) Trvalé porosty e) Pozemky
Oddíl 2 - LV 10218 a) Pozemky
B. Posudek B.1. Ocenění – zjištění ceny nemovitosti dle vyhlášky Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů.
Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Jindřichův Hradec Obec: Jindřichův Hradec
Oddíl 1- LV 10217 a) Zahradní chata – § 26 Chata má 1NP, sedlový krov, jedná se o montovanou stavbu bez základů. Původně sloužila jako stavební bouda. Trámková kostra, vnitřní i vnější pobití stěn. Okna a dveře dřevěné, světelná el. instalace. Opotřebení je značné. Venkovní úpravy jsou součástí ocenění chaty.
Zatřídění pro potřeby ocenění Zahrádkářská chata: typ I–F Svislá nosná konstrukce: dřevěná oboustranně obíjená, zdivo tl. do 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Podlaží: Název vrchní stavba zastřešení Součet:
Výška 3,20 m 0,65 m 3,85 m
Zastavěná plocha 4,20×5,15 5,10×5,15
Obestavěný prostor (OP): vrchní stavba 3,20 × 4,20×5,15
= =
21,63 m2 26,27 m2 47,90 m2
=
69,22 m3
–4– zastřešení 0,65/2 × 5,10×5,15 Obestavěný prostor – celkem:
= =
8,54 m3 77,76 m3
Určení základní ceny za m3 a koeficientu cenového rozpětí: Kraj: Jihočeský Obec: Jindřichův Hradec Počet obyvatel: 22 464 Opotřebení: výrazně snižuje cenu Určení dle přílohy č. 20, tabulky č. 1b: Základní cena (ZC): 939,– Kč/m3 Koeficient cenového rozpětí (KCR): 0,45 Hodnocení znaků: Popis znaku 1Trh s rekreačními a zahrádkářskými chatami 2Přírodní lokalita 3Životní prostředí 4Dopravní dostupnost
Váha Hodnocení znaku (vn) 10 III. poptávka je s nabídkou v rovnováze
5Typ stavby 6Vybavení stavby 7Podsklepení 8Podkroví 9Venkovní úpravy dle přílohy č. 11, kromě pol.č. 2.5, 3.2, 19, 21, 23 10Právní vztahy 11Posouzení širších vztahů
8 4 5 5 2 2 5
KCPn 1,000
nehodnotí se III. hlučnost, prašnost IV. zpevněná komunikace, vzdálenost od veřejné dopravy do 1500 m II. typ E,F I. bez vybavení WC suchý, umyvadlo I. nepodsklepená I. plochá střecha nebo bez možnosti podkroví IV. venkovní úpravy zvyšující cenu chaty (jejich vhodné umístění a složení)
4 V. pozemek vlastní 10 III. průměrná nemovitost
1,000 1,225 0,775 0,550 0,550 0,550 1,225
1,450 1,000
11
∑ (KCPn × vn) n=1
KCP = ———————— 11
∑ vn n=1
Koeficient cenového porovnání (KCP): Základní cena upravená (ZCU = ZC × KCP): Určení porovnávací hodnoty (OP × ZCU): Zahradní chata – zjištěná cena:
0,975 915,53 Kč/m3 77,76 × 915,53 =
71 191,61 Kč 71 191,61 Kč
b) Vedlejší stavby b.1) Kůlna – § 7 Jedná se o jednoduchý přízemní objekt s pultovou střechou, sloužící jako sklad. Konstrukce dřevostavba oboustranně pobitá prkny. Stáří stavby 27 let.
–5–
Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I–D Svislá nosná konstrukce: dřevěná oboustranně obitá, zdivo tl. do 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,861 Polohový koeficient: 1,050 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní, jinde neuvedené Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 1,996 Koeficient prodejnosti: 1,392 (Chaty) Podlaží: vrchní stavba Výška: Zastavěná plocha:
=
2,35 m 6,08 m2
=
14,29 m3
Obj. podíl 8,00 % 31,30 % 21,80 % 0,00 % 11,20 % 1,60 % 6,30 % 0,00 % 3,80 % 1,30 % 9,70 % 5,00 %
Hodnocení Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Standardní Nevyskytuje se Standardní Neuvažuje se Podstandardní Standardní Podstandardní Nevyskytuje se
1,90×3,20
Obestavěný prostor (OP): vrchní stavba 2,35 × 1,90×3,20 Vybavení: Název, popis 1. Základy – základové pasy 2. Obvodové stěny – oboustranně obíjené 3. Stropy – tvořen krovem 4. Krov 5. Krytina – plech Pz 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře – svlakové 10. Okna – jednoduchá 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 6. Klempířské práce –0,54 × 1,852 × 1,60 % 9. Dveře –0,54 × 3,80 % 11. Podlahy –0,54 × 9,70 % 12. Elektroinstalace –0,54 × 1,852 × 5,00 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
Ocenění: Základní jednotková cena Koeficient vybavení stavby K4: Polohový koeficient K5:
× ×
1 055,– Kč/m3 0,8611 1,0500
1,0000 – – – – =
0,0160 0,0205 0,0524 0,0500 0,8611
–6– Koeficient změny cen staveb Ki: × 1,9960 Koeficient prodejnosti Kp: × 1,3920 2 650,30 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 14,29 m3 × 2 650,30 Kč/m3
=
37 872,79 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 27 roků Předpokládaná další životnost: 13 roků Opotřebení: 100 × 27 / (27 + 13) = 67,500 % Odpočet opotřebení: 37 872,79 Kč × 67,500 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
25 564,13 Kč 12 308,66 Kč
Kůlna – zjištěná cena:
12 308,66 Kč
b.2) Sklad nářadí – § 7 Malý dřevěný sklad nářadí, pultová střecha. Stáří 17 let.
Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I–F Svislá nosná konstrukce: dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,800 Polohový koeficient: 1,050 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní, jinde neuvedené Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 1,996 Koeficient prodejnosti: 1,392 (Chaty) Podlaží: vrchní stavba Výška: Zastavěná plocha:
1,85×1,55
Obestavěný prostor (OP): vrchní stavba 2,28 × 1,85×1,55 Vybavení: Název, popis 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře
=
2,28 m 2,87 m2
=
6,54 m3
Obj. podíl 8,30 % 31,90 % 21,20 % 0,00 % 11,10 % 1,60 % 6,00 % 0,00 % 3,70 %
Hodnocení Standardní Standardní Nevyskytuje se Neuvažuje se Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Podstandardní
–7– 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
1,40 % Nevyskytuje se 10,80 % Podstandardní 4,00 % Nevyskytuje se
Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 3. Stropy –0,54 × 1,852 × 21,20 % 9. Dveře –0,54 × 3,70 % 10. Okna –0,54 × 1,852 × 1,40 % 11. Podlahy –0,54 × 10,80 % 12. Elektroinstalace –0,54 × 1,852 × 4,00 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4: Koeficient K4 je menší než 0,8. Jeho hodnota bude omezena na tuto hranici. Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
1,0000 – – – – – =
0,2120 0,0200 0,0140 0,0583 0,0400 0,6557 0,8000
Ocenění: Základní jednotková cena 970,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,8000 × 1,0500 Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: × 1,9960 Koeficient prodejnosti Kp: × 1,3920 2 263,87 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 6,54 m3 × 2 263,87 Kč/m3
=
14 805,71 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 17 roků Předpokládaná další životnost: 13 roků Opotřebení: 100 × 17 / (17 + 13) = 56,667 % Odpočet opotřebení: 14 805,71 Kč × 56,667 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
8 389,95 Kč 6 415,76 Kč
Sklad nářadí – zjištěná cena:
6 415,76 Kč
c) Studna – § 9 Kopaná studna z betonových skruží, zakrytá betonovou deskou.
Zatřídění pro potřeby ocenění Typ: Kopaná studna Hloubka studny: 2,10 m Polohový koeficient: 1,050 Kód klasifikace CZ-CC: 2222 Vedení vody, teplovodní, parovodní a horkovodní místní trubní (vč. souvisejících objektů), vrty čerpací, studny a jímání vody Kód standardní klasifikace produkce: 46.25.22.2 studny jinde neuvedené a jímání vody Koeficient změny ceny stavby: 2,136 Koeficient prodejnosti: 1,392 (Chaty)
–8–
Ocenění: 2,10 m á 1 950,– Kč/m Základní cena:
+ =
4 095,– Kč 4 095,– Kč
Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Cena studny:
× × × =
1,0500 2,1360 1,3920 12 784,50 Kč
– =
3 515,74 Kč 9 268,76 Kč 9 268,76 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 22 roků Předpokládaná další životnost: 58 roků Opotřebení: 100 × 22 / (22 + 58) = 27,500 % Odpočet opotřebení: 12 784,50 Kč × 27,500 % Cena objektu po odečtení opotřebení: Studna – zjištěná cena:
d) Trvalé porosty – § 35 - § 42 Stromy jsou částečně poškozené. Ovocné dřeviny – zahrádkový typ výsadby – příloha č. 34 Stáří Jedn. cena Úprava Množství Název 1 ks broskvoň 4 r. 927,– Kč 2 10 m maliník 3 r. 50,– Kč 3 ks rybíz červený 17 r. 44,– Kč 6 ks rybíz černý 17 r. 59,– Kč 2 ks jabloň polokmen 17 r. 2 222,– Kč –20 % 7 ks jabloň nízkokmen na silně 22 r. 923,– Kč –20 % vzrůstné podnoži 1 ks hrušeň nízkokmen na středně 22 r. 259,– Kč –20 % vzrůstné podnoži 1 ks švestka 22 r. 850,– Kč –10 % 2 ks třešeň polokmen 22 r. 2 016,– Kč –10 % 3 ks rybíz černý 5 r. 182,– Kč = Ovocné dřeviny (zahrádkový typ výsadby) – celkem:
765,– Kč 3 628,80 Kč 546,– Kč 15 784,– Kč
Okrasné dřeviny – příloha č. 37 Polohový koeficient K5: 1,0500 Množství Název 4 ks cypříšek tupolistý 2 ks cypříšek zeravovitý 1 ks vrba křehká 1 ks šeřík obecný Okrasné dřeviny – celkem:
Celková cena 2 142,– Kč 1 071,– Kč 488,25 Kč 504,– Kč 4 205,25 Kč
Součet cen všech typů porostů: Trvalé porosty – zjištěná cena:
Stáří 9 r. 6 r. 5 r. 4 r.
Jedn. cena Úprava Kz 680,– Kč 0,75 680,– Kč 0,75 620,– Kč 0,75 480,– Kč 1,00 = =
Celková cena 927,– Kč 500,– Kč 132,– Kč 354,– Kč 3 555,20 Kč 5 168,80 Kč 207,20 Kč
19 989,25 Kč 19 989,25 Kč
–9–
e) Pozemky – § 28
Dle výpisu 10217 se oceňuje p.č. 3565/70 - 384 m2 . Skutečnost: plocha zastavěná chatkou je 22 m2 , zbývající plocha je zahrada. Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 400,– Kč. Cena je určena podle písm. i): okresní město. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby – 5% × Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejný vodovod – 5% Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci – 7% Úprava celkem: – 12 % × Koeficient změny cen staveb Ki: × Koeficient prodejnosti Kp: (Chaty) × 2 Jednotková cena [Kč/m ] Název Parc. č. Výměra [m2] základní upravená zast. plocha 3565/70 22 400,– 945,3996 § 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby – 5% × Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejný vodovod – 5% Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci – 7% Úprava celkem: – 12 % × Koeficient změny cen staveb Ki: × Koeficient prodejnosti Kp: (Chaty) × Koeficient úpravy dle §28 odst.5: × Jednotková cena [Kč/m2] Název Parc. č. Výměra [m2] základní upravená zahrada 3565/70 362 400,– 378,1599 Součet cen všech typů pozemků: Pozemky – zjištěná cena:
=
0,950
0,880 2,031 1,392 Cena [Kč] 20 798,79
0,950
0,880 2,031 1,392 0,400 Cena [Kč] 136 893,88 157 692,67 Kč 157 692,67 Kč
– 10 –
Oddíl 2 - LV 10218 a) Pozemky – § 29, 32 P.č. 3655/77 - slouží pro příjezd k jednotlivým pozemkům, p.č. 3569/5 a 3569/6 jsou zatravněné pruhy u oplocení. Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 400,– Kč. Cena je určena podle písm. i): okresní město. § 29 – Zemědělské pozemky Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23: Obce s 10–25 tisíci obyvateli – vlastní území + 120 % Úprava celkem: + 120 % × Koeficient prodejnosti Kp: × 2 Jedn. cena [Kč/m ] Název Parc. č. Výměra [m2] základní upravená BPEJ zahrada 3569/5 110 1,17 2,5740 76701 zahrada 3569/6 97 1,17 2,5740 76701 207 Součet: §32 odst. 4 – Ostatní, jinde neuvedené pozemky Jednotková cena [Kč/m2] Název Parc. č. Výměra [m2] základní koef. sníž. upraven á 0,0 zahrada-ostatní 3565/77 455 400,– 24,0000 6 plocha
2,200 1,000 Cena [Kč] 283,14 249,68 532,82
Cena [Kč] 10 920,–
Součet cen všech typů pozemků:
=
11 452,82 Kč
Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:
× =
1 / 10 1 145,28 Kč
Pozemky – zjištěná cena:
1 145,28 Kč
B.2. Ocenění – zjištění obecné ceny nemovitosti. Poloha vzhledem k užívání a poptávka: Zahrada včetně staveb na ní umístěných je umístěna asi 1,5 km za obcí Jindřichův Hradec u řeky Nežárky. jedná se o příjemnou lokalitu k relaxaci obyvatel okresního města. Výhodou je studna na pozemku zahrady a el.energie. Nemovitost je prodejná k rekreačním účelům pro obyvatele města.
– 11 –
Porovnávací hodnota:
313 000,- Kč
Porovnávané nemovitosti se nacházejí v okrese Jindřichův Hradec. Název:
Popis:
Cena:
Nová Včelnice
Chata se zahradou
300 000,- Kč
J.Hradec -Otín
Zahrada s chatou
450 000,- Kč
Slavonice
Chata se zahradou
189 000,- Kč
Porovnávací cenu nemovitostí v zahrádkářské kolonii v k.ú. J.Hradec stanovuji na 320 000,- Kč.
C.
Rekapitulace
C.1. Rekapitulace – ocenění podle vyhlášky Oddíl 1- LV 10217 Výsledné ceny: a) Zahradní chata b) Vedlejší stavby 1) Kůlna 2) Sklad nářadí c) Studna d) Trvalé porosty e) Pozemky Oddíl 1- LV 10217 – výsledná cena činí celkem:
71 191,61 Kč 12 308,66 Kč 6 415,76 Kč 9 268,76 Kč 19 989,25 Kč 157 692,67 Kč 276 866,71 Kč
Oddíl 2 - LV 10218 Výsledné ceny: a) Pozemky Oddíl 2 - LV 10218 – výsledná cena činí celkem:
1 145,28 Kč 1 145,28 Kč
Součet cen nemovitosti Výsledné ceny: Cena po zaokrouhlení podle § 46:
Výsledná cena: 278 010,– Kč
278 011,99 Kč 278 010,– Kč
– 12 – Cena slovy: dvěstěsedmdesátosmtisícdeset Kč
C.2. Rekapitulace – obecná cena nemovitosti Obvyklou cenu pozemků p.č. 3565/70, p.č. 3565/77, p.č. 3569/5, p.č. 3569/6 včetně staveb v k.ú. Jindřichův Hradec stanovuji na 320 000,- Kč. Cena slovy: třistadvacettisíc Kč
V Matějovci, 22.7.2008 Ing. arch. Eva Marečková Matějovec 7 378 81 Slavonice
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 14.12.1998 č.j. Spr. 1748/98 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 767-66/2008 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 582008 podle připojené likvidace.
E. Přílohy -
LV č. 10217 LV č. 10218 snímek KM -schéma mapa oblasti fotodokumentace