2008

Znalecký posudek číslo 1712/202/2008 o o b v yk lé , o b ecn é , t rž n í h o d n o t ě n em o v it o s t í – r o d i n n éh o d o mu č .p . 4 5 3 n a ch áz e jí cí h o s e n a p o z em ku p a rc . č. 20 45 a p o z em ků p a rc . č. 20 4 5, p a rc .č . 20 4 6/ 1, p a r c. č . 2 0 46 / 2 a p a r c. č. 2 0 46 / 3 v š e se v še mi so u č ást mi a p ří s lu še n st v í m v k.ú . Sl at i n a , o b ec Br n o , o k re s B rn o - mě st o , v še z a p s án o n a li st u v la st n i ct v í č. 84 .

Objednatel :

Exekutorský úřad Brno – venkov Mgr. Petr Kocián, soudní exekutor se sídlem v IBC Příkop 6 – sekce B, IV. poschodí 604 20 Brno

Účel posudku :

Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. na základě usnesení č.j.: 037Ex 1697/07-14

Oceněno ke dni :

3.10.2008

Posudek vypracoval :

Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova 9 623 00 Brno tel.: + 420 602 540 324 tel./fax: + 420 547 213 365 e-mail: [email protected] www.cenyodhady.cz

Tento posudek obsahuje 1 stran bez příloh a objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Brno, 6.10.2008

Rodinný dům č. p. 453, k. ú. Slatina

Znalecký posudek č. 1712/202/2008

OBSAH :

Zadání

strana

1.

Nález

3

2.

Posudek – ocenění nemovitostí

4

2.1.

Věcná hodnota nemovitostí

7

2.2.

Výnosová hodnota nemovitostí

11

2.3.

Srovnávací metoda ocenění nemovitostí

12

2.4.

Závěrečná rekapitulace

14

3.

Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí a vyhodnocení rizik

15

Přílohy

Příloha 1 – Mapa s umístěním oceňovaných nemovitostí Příloha 2 – Letecký snímek Příloha 3 – Fotodokumentace Příloha 4 – V ýpis z katastru nemovitostí (LV č. 84) Příloha 5 – Kopie katastrální mapy Příloha 6 – Srovnatelné objekty

Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce

strana 2



1. NÁLEZ

1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1.a.:

Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 84, k.ú. Slatina, vyhotovený dne 13.8.2008 Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, KP Brno - město, řízení PÚ : 8071/08-703.

1.b.:

Kopie katastrální mapy pro k.ú. Slatina v měřítku 1 : 1000 ze dne 13.8.2008, mapový list Brno 7-1/44, řízení PÚ : 8071/08-703.

1.c.:

Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců.

1.d.:

Místní šetření provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Chalupou dne 13.8.2008, 29.9.2008 a 3.10.2008 za účasti odborného konzultanta Ing. Jaromíra Šumy a pana Romana Mrkose, vlastníka nemovitosti (tel.: 602 502 464).

1.e.:

Mapa obce a okolí.

1.f.:

Vyhláška MF č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška).

1.g.:

Informace a sdělení získaná od objednatele posudku a od vlastníka nemovitosti pana Romana Mrkose (tel.: 602 502 464).

1.h.:

Fotodokumentace pořízená při místních šetřeních dne 13.8.2008, 29.9.2008 a 3.10.2008.

1.ch.:

Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří, realitních novin a internetového serveru (www.reality.cz, www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz, www.jihomoravskereality.cz).

1.i.:

Usnesení o jmenování znalce pro číslo jednací 037 Ex 1697/07-14 ze dne 2.6.2008.


strana 3



2. POSUDEK – OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Obecná (obvyklá, tržní) cena je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákonu o cenách je tato cena nazvána cenou obvyklou. Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je rodinný dům č.p. 453 nacházející se na pozemku parc.č. 2045 a pozemky parc.č. 2045, parc.č. 2046/1, parc.č. 2046/2 a parc.č. 2046/3 vše se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Slatina, obec Brno, okres Brno - město, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 84. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. zapsaných na LV č. 84 pro k.ú. Slatina ze dne 13.8.2008 a to k datu místního šetření, tj. k 3.10.2008. Informace o nemovitosti

Vlastník LV č. Katastrální území Obec, okres Vlastnictví stavby

Mrkos Roman, Havlíčkova 507, 664 34 Kuřim (660331/0142) 84 Slatina (kód 612 286) Brno (582786), Brno - město (CZ0642) Část obce, č.p., způsob využití, parc.číslo, výměra, druh 2 Brno-Slatina, 453, rod. dům, 2045, 114 m , zastavěná plocha a nádvoří

Vlastnictví pozemku

Ochrana

Parc.číslo, výměra, druh 2 2045, 114 m , zastavěná plocha a nádvoří 2 2046/1, 720 m , zahrada 2 2046/2, 36 m , zastavěná plocha a nádvoří 2 2046/3, 24 m , zastavěná plocha a nádvoří parc.č. 2046/1 – zemědělský půdní fond

Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitostí bylo provedeno na základě sdělení a listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku a na základě výsledků místních šetření provedených na místě samém dne 13.8.2008 a 29.9.2008 za účasti znalce a dne 3.10.2008 za účasti znalce, odborného konzultanta Ing. Jaromíra Šumy a pana Romana Mrkose, vlastníka oceňovaných nemovitostí (tel.: 602 502 464). Nájemní smlouva Na základě informací získaných od objednatele posudku a od pana Romana Mrkose (vlastník oceňovaných nemovitostí, tel.: 602 502 464) není na výše uvedených nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Nemovitosti užívá pan Roman Mrkos s rodinou.


strana 4



Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 84 ze dne 13.8.2008 pro k.ú. Slatina v oddíle C - omezení vlastnického práva jsou zapsány zástavní právo smluvní, nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti (viz příloha č. 4 – LV č. 84). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na zástavní právo smluvní, nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti není při tomto ocenění brán zřetel. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 84 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Slatina. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 84 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Slatina bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: a) Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. b) Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. c) Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. Celkový popis nemovitostí Město Brno je významným místem regionu a městská část Slatina, ve které se nachází oceňovaná nemovitost, je výborně dopravně dostupná z nedaleko vedoucí dálnice D1. Oceňovaná nemovitost – rodinný dům č.p. 453 je umístěn jihovýchodně od centra města na okraji zástavby městské části Brno - Slatina při ulici Šmahova. Jedná se o samostatně stojící objekt, částečně podsklepený, přízemní, s vestavbou podkroví pod sedlovou střechou. Z obou bočních stran na dům navazují dvě vedlejší stavby, a to přístřešky z dřevěné konstrukce sloužící jako kryté parkovací stání a krytý boční vstup do domu u bazénu. V případě krytého vstupu se jedná o nesoulad skutečnosti se zákresem v katastrální mapě, ve které objekt není zakreslen a dále jsou na katastrální mapě zakresleny dvě garáže na parc.č. 2046/2 a parc.č. 2046/3, které ve skutečnosti neexistují. Kolem domu se nachází zahrada s bazénem a zpevněnými plochami. Dle informací získaných při místním šetření dne 3.10.2008 od vlastníka nemovitosti byla původní část rodinného domu postavena v roce 1956. V roce 1999 byla provedena přístavba a kompletní modernizace objektu (byl proveden nový krov, byla vyměněna střešní krytina, klempířské konstrukce, bleskosvod, byla osazena nová okna a dveře, byly provedeny nové podlahy, vnitřní i vnější omítky včetně vnitřní obkladů, byly kompletně provedeny vnitřní rozvody vody, kanalizace, elektro, zemního plynu, bylo provedeno nové ústřední vytápění včetně instalace krbových kamen, byla nově vybavena kuchyně a hygienická zařízení). V roce 2003 byla provedena adaptace půdního prostoru na obytné podkroví. Současný stavebně technický stav je hodnocen jako velmi dobrý. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce

strana 5



Oceňovaná nemovitost je umístěna v rovinatém terénu v klidné lokalitě v zástavbě rodinných domů. Přístup k objektu je umožněn po místní asfaltové komunikaci. Na pozemku parc. č.2045 je situován rodinný dům a dřevěný přístřešek, pozemky parc.č. 2046/1, parc.č. 2046/2 a parc.č. 2046/3 tvoří oplocenou zahradu s bazénem a přístřeškem u bočního vstupu do domu. Nemovitost je tedy tvořena rodinným domem č.p. 453, dřevěným krytým stáním pro osobní automobil, ostatními vedlejšími stavbami, venkovními úpravami (oplocení, dřevěná vrata s elektrickým pohonem, vrátka, bazén, přípojky inženýrských sítí) a pozemky parc.č. 2045, parc.č. 2046/1, parc.č. 2046/2 a parc.č.2046/3. Objekt je napojen na tyto IS – elektřinu, vodovod, kanalizaci a plynovod. Rozdělení oceňovaných objektů 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Rodinný dům č.p. 453 Dřevěný přístřešek nad parkovacím stáním Ostatní vedlejší stavby (přestřešení bočního vstupu do domu) Venkovní úpravy Trvalé porosty Pozemky parc.č. 2045, 2046/1, 2046/2 a parc.č. 2046/3


strana 6



2.1. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Označujeme časovou cenu CČ, věcná hodnota HV.

2.1.1. Rodinný dům č.p. 453 2.1.1.1. Popis Jedná se o samostatně stojící objekt obdélníkového půdorysu, částečně podsklepený, přízemní s vestavěným podkrovím a sedlovou střechou. Stavebně konstrukční charakteristika: Základové konstrukce jsou betonové s izolací proti zemní vlhkosti, svislé nosné konstrukce jsou zděné. Střecha je sedlová krytá taškami Bramac a s pozinkovanými klempířskými konstrukcemi. Konstrukce krovu je dřevěná, stropy objektu v 1.NP mají rovný podhled, v podkroví zešikmené. Fasádní omítky jsou vápenocementové s nástřikem, vnitřní omítky jsou vápenné hladké s malbou, vnitřní keramický obklad je proveden v kuchyni, koupelnách a na WC. Schody do podkroví jsou dřevěné bez podstupnic, podlahy jsou betonové s povrchem z keramické dlažby v obývaných prostorách 1.NP a dřevěné v podkroví. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem, dveře jsou dřevěné dýhované do obíjených zárubní, vrata jsou výklopná. Dům je napojen na elektrickou energii, veřejný vodovod, kanalizaci a plynovod, elektroinstalace je 220/380 V, vytápění je ústřední s kotlem na zemní plyn. Vnitřní hygienické vybavení tvoří splachovací WC, vana, umývadla, sprchové kouty, v kuchyni je umístěna elektrická rychlovarná deska, digestoř a myčka nádobí. V domě jsou provedeny rozvody studené i teplé vody s ohřevem kombinovaným s ÚT. Objekt je napojen na tyto IS – elektřinu, vodovod, kanalizaci a plynovod. Dispoziční řešení : - 1.PP – 2 sklepní prostory (v jednom je situován kotel ÚT kombinovaný s ohřevem teplé vody), - 1.NP – zádveří, obývaný pokoj s kuchyňským koutem, pokoj, garáž, koupelna s WC), - Podkroví – chodba, koupelna s WC. 2.1.1.2. Výměry pro ocenění Pro výpočet věcné hodnoty nemovitosti je výchozí reprodukční cena kalkulována přes kapacitu celkového obestavěného prostoru objektu. Zastavěné plochy: sklep: 1.NP: Podkroví:

3,87*5,42 13,60*11,55+1,20*3,95 13,60*11,55

= = =

2

20,98 m 2 161,82 m 2 157,08 m

Obestavěný prostor: sklep: (3,87*5,42)*(1,96) 1.NP: (13,60*11,55+1,20*3,95)*(2,75) zastřešení: (13,60*11,55)*3,25/2+(1,20*3,95)*1,50/2

= = =

41,11 m 3 445,01 m 3 258,81 m

Obestavěný prostor – celkem:

=

744,93 m


3

3

strana 7



2.1.1.3. Stáří a opotřebení Stáří objektu je dle informací získaných při místním šetření 52 let. Před 9-ti lety byla provedena přístavba a celková rekonstrukce s modernizací rodinného domu, v roce 2003 byla provedena vestavba obytného podkroví do půdního prostoru. Současný stavebně technický stav domu je hodnocen jako velmi dobrý, opotřebení je určeno odborným odhadem na 15 %. 2.1.1.4. Výpočet časové ceny 3 Výchozí cena objektu se zjistí vynásobením počtu m celkového obestavěného prostoru objektu 3 jednotkovou cenou za 1 m , ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby, jako např. přípojky, atd. Jednotková cena byla stanovena dle ukazatele průměrné orientační ceny na měrnou a účelovou jednotku podle ÚRS PRAHA, a.s. (2008/I.). 3

Objektu byla přiřazena jednotková cena Obestavěný prostor činí Výchozí reprodukční cena Odpočet opotřebení Součet

4 622,- Kč/m obestavěného prostoru 3 744,93 m 4 622,- Kč × 744,93 m 15 %

3

= = =

Časová cena, CČ

3 443 066,- Kč 516 460,- Kč 2 926 606,- Kč 2 926 606,- Kč

2.1.2. Dřevěný přístřešek nad parkovacím stáním 2.1.2.1. Popis Jedná se o částečně otevřený objekt obdélníkového půdorysu s pultovou střechou. Stavebně konstrukční charakteristika: Svislé nosné konstrukce jsou dřevěné, jednostranně obíjené ze zadní strany. Střecha je pultová krytá taškami, podlaha tvoří keramická dlažba nebo žulové kostky. 2.1.2.2. Výměry pro ocenění Pro výpočet věcné hodnoty nemovitosti je výchozí reprodukční cena kalkulována přes kapacitu celkového obestavěného prostoru objektu. Zastavěná plocha:

5,10*3,57

Obestavěný prostor: (5,10*3,57)*(2,55)

= =

18,21 m 46,43 m

2

3

2.1.2.3. Stáří a opotřebení Opotřebení objektu je stanoveno odborným odhadem na 15 %. 2.1.2.4. Výpočet časové ceny 3 Výchozí cena objektu se zjistí vynásobením počtu m celkového obestavěného prostoru objektu 3 jednotkovou cenou za 1 m , ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby, jako např. přípojky, atd.


strana 8



Jednotková cena byla stanovena s odvoláním na informace od předních stavebních a developerských firem působících na českém a brněnském stavebním trhu a na databázi zhotovitele ocenění. Bylo uvažováno materiálně konstrukční řešení oceňovaných staveb a tedy i standard provedení, stejně tak i daná lokalita, která bezprostředně souvisí s vedlejšími rozpočtovými náklady. Objektu byla přiřazena jednotková cena Obestavěný prostor činí Výchozí reprodukční cena Odpočet opotřebení Součet

3

1 500,- Kč/m obestavěného prostoru 3 46,43 m 1 500,- Kč × 46,43 m 15 %

3

= = =

-

Časová cena, CČ

69 645,- Kč 10 447,- Kč 59 198,- Kč 59 198,- Kč

2.1.3. – Ostatní vedlejší stavby Jedná se zejména o dřevěný přístřešek nad vstupem do domu u bazénu. Komentář : věcná hodnota ostatních vedlejších staveb byla započtena do věcné hodnoty objektu.

2.1.4. – Venkovní úpravy Jedná se zejména oplocení, dálkově ovládaná vrata, vstupní vrátka, bazén, zpevněné plochy, přípojky inženýrských sítí. Komentář : věcná hodnota venkovních úprav byla započtena do věcné hodnoty objektu.

2.1.5. – Trvalé porosty Jedná se především o trvalé porosty kolem rodinného domu na pozemku parc.č. 2046/1. Komentář : věcná hodnota trvalých porostů byla započtena do věcné hodnoty objektu

2.1.6. Pozemky parc.č. 2045, parc.č. 2046/1, parc.č. 2046/2 a parc.č. 2046/3 2.1.6.1. Popis Jedná se o rovinaté pozemky zapsané v katastru nemovitostí na LV č. 84. Rodinný dům a dřevěný přístřešek nad parkovacím stáním jsou umístněny na pozemku parc.č. 2045, pozemky parc.č. 2046/1, parc.č. 2046/2 a parc.č. 2046/3 tvoří oplocenou zahradu s ostatní vedlejší stavbou a bazénem. Pozemky spolu tvoří jednotný funkční celek.


strana 9



2.1.6.2. Výměra Parc. č. 2045 2046/1 2046/2 2046/3

2

Výměra (m ) 114 720 36 24 2

Celková plocha pozemků dle výpisu LV č. 84 z Katastru nemovitostí činí celkem 894 m . 2.1.6.3. Výpočet obecné hodnoty Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mně známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnával jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří a informacemi z internetového serveru. Z takto získaných informací vyplývá, že cena stavebních pozemků se v dané lokalitě pohybuje v rozmezí 2 2 000,- až 2 400,- Kč/m . Vzhledem k poloze a funkčnímu využití navrhuji obvyklou hodnotu na 2 2 200,- Kč/m . Jednotková cena stavebních pozemků Celková výměra stavebních pozemků zapsaných na LV č. 84 Obecná cena stavebních pozemků

2 200,- Kč/m × 894 m 2

2 200,- Kč/m 2 894 m 2

=

Celková obecná hodnota pozemků

2

1 966 800,- Kč 1 966 800,- Kč

2.1.7. Věcná hodnota celkem Rodinný dům č.p.453 Dřevěný přístřešek Pozemky

2 926 606,- Kč 59 198,- Kč 1 966 800,- Kč

Celkem HV

4 952 604,- Kč

Tato částka reprezentuje hodnotu staveb s pozemky. Věcná hodnota oceňovaných nemovitostí jako celku ke dni ocenění činí po zaokrouhlení 4 952 000,- Kč (slovy : čtyřimilionydevětsetpadesátdvatisíce korun českých).


strana 10



2.2. VÝNOSOVÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Výnosová hodnota (též kapitalizovaná míra zisku) je jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Stanoví se z dosaženého (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosažitelného) ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Komentář k výpočtu příjmu z nájemného : V současné době není dle sdělení objednatele posudku a pana Romana Mrkose (vlastník oceňovaných nemovitostí, tel.: 602 502 464) na výše uvedených nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Nemovitosti užívá pan Roman Mrkos s rodinou. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí nebyla tato metoda pro stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. použita. Výnosová metoda nemá v daném případě dostatečnou vypovídající schopnost.


strana 11



2.3. SROVNÁVACÍ METODA OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. Na trhu nemovitostí v Brně a okolí jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné nemovitosti. Jako srovnatelné transakce jsem uvažoval prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Jako porovnávací parametry byly zvoleny dosažené prodejní nebo předpokládané prodejní ceny níže uvedených objektů a to porovnání jako celku. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání : Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1

Č.

Oceň. objekt

1

Lokalita

Brno – Slatina

Moravany

Počet místností (pokoje + kuchyně)

Garáž

Jiné

ano

Samostatně stojící RD, částečně podsklepený, s 1.NP, podkrovím a sedlovou střechou, s vedlejšími stavbami (dřevěnými), zahradou s bazénem, IS – elektřina, vodovod, kanalizace a plynovod

ano

Novostavba rodinného domu s pěti obytnými místnostmi, garáží a garážovým stáním, nepodsklepená, IS – elektřina, vodovod, kanalizace, plynovod

4+kk

4+kk

2

Přízřenice

5+kk

ano

3

Brno - Jundrov

5+1

ne

Novostavba řadového rodinného domu s dokončením se čtyřmi obytnými místnostmi, nepodsklepená, IS – elektřina, vodovod, kanalizace, plynovod Řadový RD, cele podsklepený, s 1.NP a půdou pod sedlovou střechou vhodnou k vestavbě, v objektu se nachází 5 obytných místnosti, IS – elektřina, vodovod, kanalizace plynovod, kabelová televize

4

Brno - Bystrc

3+1

ano

Řadový RD ve staré zástavbě městské části, nepodsklepený, patrový, s garáží, střecha domu je z kanadského šindele, IS – elektřina, vodovod, kanalizace

5

Modřice

4+kk

ano

Samostatně stojící RD, přízemní s vestavbou podkroví, se zahradou v klidné lokalitě, IS – elektřina, vodovod, plyn, kanalizace

6

Maloměřice

5+kk

ano

Samostatně stojící RD, částečně podsklepený, přízemní s vestavbou podkroví pod sedlovou střechou, IS - elektřina, voda, plyn, kanalizace


strana 12



Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2

Č.

Cena Koef. požadovaná reresp. dukce zaplacená na

Cena po redukci na pramen ceny

K5

K6

KC (1-6)

Cena oceň objektu

stav a polo- veligaráž ha kost vybavení

Jiné

úvaha znalce

.

Kč

K1

K2

K3

K4

Kč

pramen ceny

Kč

1

4 875 000

0,90

4 387 500

0,97 0,95

1,00

0,97

0,98

0,99

0,87

5 043 103

2

5 290 000

0,90

4 761 000

0,98 0,96

1,00

0,98

0,99

0,98

0,89

5 349 438

3

5 450 000

0,90

4 905 000

1,03 0,98

0,97

0,96

1,01

1,02

0,97

5 056 701

4

5 500 000

0,90

4 950 000

0,99 0,98

1,00

0,98

0,98

0,98

0,91

5 439 560

5

5 500 000

0,90

4 950 000

0,98 1,00

0,97

0,99

0,99

0,98

0,91

5 439 560

6

5 700 000

0,90

5 130 000

1,01 1,02

1,00

1,00

1,02

1,00

1,05

4 885 714

Kč

5 202 346

Minimum

Kč

4 885 714

Maximum

Kč

5 439 560

Celkem průměr

K1

Koeficient úpravy na polohu objektu

K2

Koeficient úpravy na velikost objektu

K3

Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu

K4

Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší)

K5

Koeficient úpravy na ev. Další vlastnosti (lepší - horší)

K6

Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší)

KC

Koeficient celkový

KC = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6)

Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné objekty a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši – korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00 - 0,80 (navrženo 0,90). Podrobný popis viz. příloha č. 6 znaleckého posudku.

Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 4 885 714,- až 5 439 560,- Kč, průměrnou hodnotou je 5 202 346,- Kč. Uvedená nemovitost má tyto silné stránky : - klidná lokalita vhodná k bydlení - výborná dopravní dostupnost - možnost parkování v ulici před domem Uvedená nemovitost má tyto slabší stránky : - lokalita s menší občanskou vybaveností - větší docházkové vzdálenosti


strana 13



2.3.1. Obecná hodnota Obecná hodnota stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména polohu, velikost, stavebně technický stav a poptávku realitního trhu, pro zadanou nemovitost navržena ve středním rozpětí výše uvedeného intervalu po zaokrouhlení na 5 200 000,- Kč. Obecná hodnota

5 200 000,- Kč

Tato částka reprezentuje hodnotu staveb s pozemky. Obecná hodnota oceňovaných nemovitostí navržená srovnávací metodou činí po zaokrouhlení 5 200 000,- Kč (slovy : pětmilionůdvěstětisíc korun českých).

2.4. ZÁVĚREČNÁ REKAPITULACE Cena po zaokrouhlení stanovená : 1. Věcnou hodnotou 2. Výnosovou metodou 3. Srovnávací metodou


4 952 000,- Kč není stanovena 5 200 000,- Kč

strana 14



3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 84 ze dne 13.8.2008 pro k.ú. Slatina v oddíle C - omezení vlastnického práva nejsou zapsána žádná věcná břemena. Zástavní práva V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 84 ze dne 13.8.2008 pro k.ú. Slatina v oddíle C - omezení vlastnického práva jsou zapsány zástavní právo smluvní, nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti (viz příloha č. 4 – LV č. 84). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na zástavní právo smluvní, nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika Na základě informací získaných od objednatele posudku a od pana Romana Mrkose (vlastník oceňovaných nemovitostí, tel.: 602 502 464) není na výše uvedených nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Nemovitosti užívá pan Roman Mrkos s rodinou. V případě krytého vstupu se jedná o nesoulad skutečnosti se zákresem v katastrální mapě, ve které objekt není zakreslen a dále jsou na katastrální mapě zakresleny dvě garáže na parc.č. 2046/2 a parc.č. 2046/3, které ve skutečnosti neexistují. Na oceňovaných nemovitostech se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda a to porovnání jako celku. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu.


strana 15



Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti a funkčnímu využití objektu, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním objektům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu nemovitostí – rodinného domu č.p. 453 nacházejícího se na pozemku parc.č. 2045 a pozemků parc.č. 2045, parc.č. 2046/1, parc.č. 2046/2 a parc.č. 2046/3 vše se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Slatina, obec Brno, okres Brno - město, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 84 vedeném u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Brno - město podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. k datu ocenění 3.10.2008, po zaokrouhlení na :

5 200 000,- Kč (slovy : pětmilionůdvěstětisíc korun českých).

V Brně, dne 6. října 2008



strana 16



ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 22.12.1998, pod č.j. Spr. 3655/98, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 1712/202/2008 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. - dle faktury.

V Brně, dne 6.října 2008



strana 17

2008

Recommend Documents