20, Praha 4

ZNALECKÝ POSUDEK č. 3376/296/2014 o obvyklé ceně podílu společníka ve společnosti SAMSOMA, s.r.o., se sídlem Na strži 1003/20, Praha 4.

Objednatel posudku:

JUDr. Milan Makarius, soudní Exekutorský úřad Praha-západ Plzeňská 298/276, 151 23 Praha 5

exekutor

Účel posudku:

Stanovení ceny obvyklé pro účely exekuce vedené JUDr. Milanem Makariusem, soudním exekutorem pod sp. zn. 156 EX 1166/13

Podle stavu ke dni:

29.12.2014.

Vypracoval:

Ing. Václav Zvěřina, CSc., Skořepka 7, 110 00 Praha 1 telefon: 721602008 e-mail: [email protected]

Posudek obsahuje 7 stran textu, včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 4 vyhotoveních. V Praze dne 26.1.2015

1.

ÚVOD

1. 1.

Účel ocenění

Znalec byl pověřen stanovením obvyklé ceny podílu společníka ve společnosti SAMSOMA, s.r.o. Ocenění je vypracováno ke dni 26.1.2015. Jeho cílem bylo určit hodnotu podílu povinné jako společníka pro účely exekučního řízení.

1. 2.

Obecné předpoklady a omezující podmínky pro vypracování posudku

Znalecký posudek je vypracován v souladu s následujícími obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami: Nebyla provedena žádná šetření směřující k ověření pravosti a správnosti předaných podkladů a informací o vlastnictví oceňovaných majetků a znalec proto neodpovídá zejména za: a) Pravost a platnost vlastnických nebo jiných věcných práv k oceňovaným majetkům. b) Pravost a platnost práv k cizím věcem a nájemních vztahů k nim, jejichž existence má nebo by mohla mít vliv na provedené ocenění. Vlastnictví majetku vedeného v účetnictví společnosti bylo osvědčeno formou předaných podkladů statutárními zástupci společnosti, Znalec vycházel z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracování znaleckého posudku byly věrohodné a správné a nebyly tudíž ve všech případech z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Znalec zpracoval znalecký posudek podle podmínek existujících na trhu v době jeho provádění a neodpovídá za případné nestandardní změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Hodnota obchodního podílu v tomto znaleckém posudku stanovená respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní, které měly platnost v době zpracování. Veškeré výpočty a stanovené hodnoty jsou v cenách bez DPH. Závěry posudku jsou platné pouze k vyznačenému období a pouze pro uvedený účel. Znalec nemá žádné současné ani budoucí zájmy na majetku, který je předmětem tohoto znaleckého posudku.

1. 3.

Spolupráce objednatele při zpracování posudku

Objednatel poskytl nezbytnou součinnost při předkládání podkladů, poskytl znalcem požadované podklady a nezbytnou součinnost při oceňování majetku.

2

2. NÁLEZ 2. 1.

Základní údaje o společnosti

Název společnosti: Sídlo společnosti: Identifikační číslo: Právní forma: Rejstříkový soud: Statutární orgán: Společníci:

Předmět podnikání: Základní kapitál

2. 2.

SAMSOMA, s.r.o. Na Strži 1003/20, 140 00 Praha 4 48534277 Společnost s ručením omezeným Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze v oddílu C, vložka 18833 Ing. Václav Vydra – jednatel Jiří Krump - jednatel Renata Krumpová, Praha 4, Na strži čp. 1003/20 Ing. Daniel Vydra, Praha 4, Na strži čp. 1003/20 Václav Kisvetr, Praha 4, Na strži čp. 1003/20 Jaroslav Krůta, Praha 4, Na strži čp. 1003/20 Terezie Antošová, Praha 4, Na strži čp. 1003/20 Jiří Krump, Praha 4, Na strži čp. 1003/20 nájem bytů a nebytových prostor 210 000,- Kč ke dni 31.12.2013

Základní údaje o oceňovaném majetku

Předmětem ocenění je hodnota obchodního podílu 35/210 ve společnosti SAMSOMA, s.r.o., Praha 4, Na strži čp. 1003/20. 3. OCENĚNÍ 3. 1. Volba způsobu ocenění Ocenění je prováděno ve smyslu zákona o kolektivním investování. Z hlediska obchodních vztahů a zvyklostí této podmínce vyhovuje pojetí ceny obvyklé. Za cenu obvyklou budeme v tomto případě považovat cenu tržní, tak jak je definována mezinárodními oceňovacími standardy. Tržní hodnota je odhadem finanční částky a je definována v souladu s Evropským sdružením odhadců TEGOVA (The European Group of Valuers) a s mezinárodním oceňovacím standardem, který zpracoval mezinárodní výbor pro standardy oceňování IVSC (International Valuation Standards Committee) jako „odhadovaná částka, za kterou by měly být majetky k datu ocenění směněny v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím, po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku“. Tržní hodnota odráží kolektivní vnímání trhu a tržní procesy a tvoří základ pro oceňování většiny zdrojů v tržních ekonomikách. Podstatné je, že předmět ocenění je penězi ocenitelný a převoditelný, majetková hodnota je hospodářsky využitelná. Význam pojmu cena obvyklá je pro dané ocenění i v souladu se zákonem č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. Pro stanovení hodnoty obchodního podílu ve společnosti lze použít následující elementární oceňovací metody a přístupy: Metody výnosové 3

Metody zjištění věcné hodnoty – majetkové Metoda účetní hodnoty Metoda likvidační Metoda porovnání Aplikace metod (porovnání několika oceňovacích metod) Metody výnosové Teoretickým základem oceňování výnosovými metodami je tvrzení, že hodnota majetku je rovna současné hodnotě očekávaných čistých výnosů tohoto majetku plynoucích a to v průběhu období, po které bude majetek vlastněn. Jedná se o vztah mezi tokem čistých peněžních příjmů a cenou. Investor nemá ve skutečnosti zájem nakupovat hmotnou podstatu, ale zajištěný tok čistých příjmů. Tento tok příjmů může být odvozen buď ze současného využití oceňovaného majetku, nebo úvahou o jeho možném, nicméně reálném využití v budoucnosti, které se může od využití současného lišit. Metoda likvidační je speciální varianta výnosové metody, kdy je zjišťován potenciální výnos formou zpeněžení buď jednotlivých majetkových položek, nebo likvidovaného celku. Metody zjištění věcné hodnoty - majetkové Tento způsob ocenění je založen na principu pojetí náhrady. Teoretickým základem při oceňování majetku dále popsanými metodami je tvrzení, že perspektivní kupující nebude ochoten platit za tento majetek víc, než by činily náklady na jeho pořízení. Při tomto způsobu ocenění je oceněna každá majetková složka a součet těchto jednotlivých cen pak dává souhrnné ocenění aktiv podniku, od nichž se odečtou všechna dluhy a závazky a výsledkem je hodnota vlastního čistého obchodního majetku, stanovená věcnou metodou k datu ocenění a za předpokladu, že podnik bude pokračovat ve své činnosti. Metoda účetní hodnoty Metoda účetní hodnoty se opírá především o informace zjištěné v účetnictví. Český účetní systém je založen na principu historických cen, tj. na oceňování ve skutečných pořizovacích cenách. Tento způsob oceňování upravuje zákon o účetnictví a podrobněji usměrňují Postupy účtování. Koncepce účetnictví na bázi historické ceny se považuje za záruku průkaznosti a větší objektivity účetních výkazů, protože skutečná pořizovací cena se dá v naprosté většině doložit doklady. Na druhé straně jsou však nesporné nedostatky v nahlížení na účetní hodnotu podniku, neboť vyjadřuje pouze statický stav s hlavním akcentem na rozložení majetku. Metoda porovnání Tato metoda pro ocenění majetku je založena na srovnání předmětného majetku (nebo obchodního podílu) s obdobnými majetky, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé. Aplikace metod Každý odhad tržní hodnoty je obecně zatížen jistou mírou subjektivismu, ať už z pohledu znalce, volby použitých oceňovacích metod, nebo změn působících v souvislosti s vývojem lokálních, ale i globálních tržních podmínek. Je proto žádoucí, aby tržní ocenění bylo v některých případech provedeno v modelu, který vychází z předností a nedostatků dvou nebo více základních přístupů, resp. oceňovacích metod. Platí však pravidlo, že volbě oceňovací metody by neměl být podřízen výsledek ocenění.

4

3. 2. Závěr k volbě metody ocenění Při volbě metody ocenění vycházíme ze skutečnosti, že oceňovaný obchodní podíl je definován jednotlivými položkami aktiv a pasiv. Ze struktury finančních výsledků společnosti SAMSOMA, s.r.o. je patrné, že pro výpočet hodnoty společnosti (obchodního podílu) je optimální použít majetkové ocenění. Pro použití metody porovnávací by bylo možné alespoň rámcově hodnotit srovnatelné údaje např. na úrovni poměrových ukazatelů (ROE, ROA, tržby/zisk). Vytvořit databázi poměrových ukazatelů by v tomto případě bylo reálné, nebudou však k dispozici ceny srovnatelných podniků, nebo ceny jejich akcií. Z posuzovaných možností ocenění lze tudíž preferovat metodu majetkovou v klasickém pojetí. Samotnou hodnotu jednotlivých majetků (aktiv, pasiv) lze provést odborným posouzením a porovnáním. Pro ocenění obchodního podílu ve společnosti SAMSOMA, s.r.o. použijeme výsledek metody majetkové. 3. 3. Výpočet ocenění – hodnota společnosti SAMSOMA, s.r.o. Společnost SAMSOMA, s.r.o. dle finančních výkazů (výkaz zisku a ztráty) prováděla v roce 2013 obchodní činnost a vykázala provozní výsledek hospodaření ve výši 2 000,- Kč. Výsledek hospodaření za účetní období byl: 0,- Kč. Výnos společnosti tvoří úroky z běžného účtu a nájemné společníků. Společnost vytváří formou vkladů společníků dlouhodobou zálohu (fond oprav). V kapitole 3.2 jsou uvedeny důvody pro použití metody majetkové při ocenění. Jednotlivé účetní položky aktiv a pasiv jsou individuálně posouzeny na základě dostupných informací a stanovena majetková hodnota. Rozdíl přeceněných aktiv mínus cizí pasiva představuje hodnotu vlastního kapitálu – hodnotu 100% obchodního podílu. Dlouhodobý hmotný majetek byl pořízen na základě kupní smlouvy ze dne 15.12.1993. Pořizovací cena obytného domu: 751 582,- Kč pozemek: 332 310,- Kč technické zhodnocení: 29 929,- Kč Základní kapitál: 210 000,- Kč Zákonný rezervní fond: 12 625,83 Kč Odpisové plány a použité odpisové metody: 5. skupina-pouze daňové Účetní hodnoty jsou převzaty z rozvahy společnosti SAMSOMA, s.r.o. k 31.12.2013. Jelikož předmětem ocenění je obchodní podíl ve společnosti SAMSOMA, s.r.o. ve vlastnictví povinné Terezie Antošové, bude výsledná 100% hodnota přepočtena velikostí podílu ve výši 35/210 hodnoty. Přepočet je proveden jako prostý podíl bez dalších vlivů (majorita/minorita). Pol.

AKTIVA CELKEM (tis.Kč) B. BI. BII. BIII. C. CI. CII. CIII. CIV.

Dlouhodobý majetek Dlouhodobý nehmotný majetek Dlouhodobý hmotný majetek Dlouhodobý finanční majetek Oběžná aktiva Zásoby Dlouhodobé pohledávky Krátkodobé pohledávky Krátkodobý finanční majetek

Účetní hodnota AKTIVA 1 400 1 114 0 1 114 0 279 0 0 50 229 5

%

100%

100% 100%

Majetková hodnota AKTIVA 1 400 1 114 0 1 114 0 279 0 0 50 229

DI.

Časové rozlišení

Pol.

PASIVA CELKEM (tis.Kč) A AI AII AIII AIV AV B BI BII BIII BIV CI

Vlastní kapitál Základní kapitál Kapitálové fondy Rezervní fondy Výsledek hospodaření minulých let Výsledek hospodaření běžného účetního období Cizí zdroje Rezervy Dlouhodobé závazky Krátkodobé závazky Bankovní úvěry a výpomoci Časové rozlišení

7 PASIVA 1 400 1 168 210 931 13 14 0 232 0 178 54 0 0 Účetní hodnota

.

VLASTNÍ KAPITÁL – 100% obchodní podíl

1 168

Výsledná hodnota podílu 35/210

7 %

PASIVA 1 400 1 168 210 931 13 14 0

100% 100% 100%

232 0 178 54 0 0 Majetková hodnota 1 168

195

Pro stanovení tržní hodnoty společnosti je nutné ale vycházet ze skutečnosti, že podstatu majetku tvoří dlouhodobý majetek vyjádřený hodnotou bytového domu. Vlastní vznik společnosti a její hospodaření je nerozlučně spojený s jeho existencí. Ke stanovení tržní hodnoty domu znalec navrhuje vycházet z jeho skladby. Bytový dům má šest bytových jednotek. Podlahová plocha všech bytů je stejná, jako jsou stejné obchodní podíly jednotlivých společníků. Ke stanovení tržní hodnoty obchodního podílu jednoho ze společníků postačí zjistit tržní hodnotu majetku spojeného s vlastnictvím tohoto podílu. Protože je v domě 6 stejných bytů potom podíl 35/210 = 1/6 je právě tržní hodnota tohoto bytu. Stanovení tržní hodnoty bytu Byt paní Antošové má ev.č. 4 o velikosti 2+1 je umístěn ve 2. NP bytového domu č.p. 1003/20. Dům je situován v řadové zástavbě ulice, v Praze 4-Krči, v ulici Na Strži. Okolní zástavbu tvoří bytové domy. Bytový dům má 1PP a 3 NP. Technický popis domu a bytu Svislé nosné konstrukce jsou zděné. Stropy železobetonové. Střecha je sedlová s krytinou pálenou. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové. Venkovní omítky břízolitové. Klempířské konstrukce z plechu FeZn. Dveře v bytě jsou standardní, typové do ocelových zárubní, okna zdvojená dřevěná. Podlahy PVC a z keramické dlažby. Vytápění centrální. V kuchyni je kuchyňská linka a plynový sporák. Koupelna s vanou a umyvadlem a WC. Přípojky inženýrských sítí vody, kanalizace, plynu a el. energie. Stáří bytového domu je odborným odhadem asi 60 let. Byt je v původním stavu, běžná údržba je prováděna.

6

Byt i bytový dům je ve vlastnictví společnosti SAMSOMA, s.r.o. Paní Terezie Antošová byt užívá na základě nájemní smlouvy ze dne 1.7.2009. Nájemní smlouva je uzavřena na dobu neurčitou. Podle výpisu z obchodního rejstříku firmy SAMSOMA, s.r.o. ze dne 9.9.2014 je paní Terezie Antošová společnicí této obchodní firmy s obchodním podílem ve výši 35/210. Dispozice bytu 2+1: Popis Pokoj 1 Pokoj 2 Kuchyně Koupelna WC Předsíň Podlahová plocha bytu Sklep

Výměra v m2

53,00

Výměry pro ocenění Byt ev.č.4 v bytovém domě č.p. 1003/20 Podlahová plocha bytu: 53,00 m2 (dle informace jednatele společnosti SAMSOMA pana Václava Vydry) Tržní hodnota stanovená porovnávací metodou Pro ocenění nemovitosti porovnávacím způsobem je nutné zjistit ceny srovnatelných nemovitostí v dané lokalitě, nebo lokalitách blízkých, které jsou realizované v době ne delší než tři měsíce. V našem případě se nemovitost nachází v Praze 4-Krč. Poptávka a nabídka nemovitostí je monitorována realitními kancelářemi a je známá z tisku, odborných časopisů i na internetových stránkách. Z aktuální nabídky vybral znalec 3 srovnatelné byty, které uvádí v následujícím přehledu: Pro výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti byly vybrány obdobné, aktuálně nabízené byty v dané lokalitě. 1) Prodej bytu 2+1 Praha 4-Krč Cena: 3 290 000,- Kč Lokalita: Praha 4-Krč, ul. Kremličkova Číslo zakázky: 432424 Stav objektu: dobrý Datum aktualizace: 23.1.2015 Budova: cihlová, 1PP a 5NP Podlaží umístění: 2. NP Užitná podlahová plocha: 70 m2 Vlastnictví: družstevní Sklep: 8m2 Voda: dálkový vodovod Topení: ústřední dálkové Kanalizace: veřejná kanalizace Elektřina: 230V Popis: Prodej bytu 2+1 ve 2.NP v ulici Kremličkova v Praze 4-Krč. Byt je kompletně zařízen. Podlahy tvoří zachovalé parkety s kobercem. Udržovaný byt v původním stavu. RK: M&M reality holding, Praha

7

2) Prodej bytu 2+1 Praha 4 Cena: 2 490 000,- Kč Lokalita: Praha 4-, ul. Michelská Číslo zakázky: ETP08662 Stav objektu: velmi dobrý Datum aktualizace: 21.1.2015 | Budova: cihlová Podlaží umístění: 1. NP Užitná podlahová plocha: 52 m2 Vlastnictví: osobní Sklep: 2 m2 Voda: dálkový vodovod Kanalizace: veřejná kanalizace Topení: ústřední dálkové Plyn: plynovod Elektřina: 230V Popis: Prodej bytu 2+1 v Praze 4, Michelská. Byt byl před lety částečně rekonstruovaný, plastová okna. Koupelna s vanou, WC samostatné. Podlahy parkety a dlažba. V kuchyni je kombi sporák a myčka. K metru Budějovická 7min. pěší chůze. RK: I.E.T. Reality, s.r.o., Praha, Staré Město 3) Prodej bytu 2+1 Praha 4-Krč Cena: 3 200 000,- Kč Lokalita: Praha 4-Krč, ul. Kremličkova Číslo zakázky: N47300 Stav objektu: dobrý Datum aktualizace: 7.1. 2015 | Budova: cihlová, 5 NP Podlaží umístění: 4. NP Užitná podlahová plocha: 70 m2 Vlastnictví: družstevní Sklep: 8 m2 Voda: dálkový vodovod Topení: ústřední dálkové Odpad: veřejná kanalizace Elektřina: 230V Popis: Prodej bytu 2+1 v Praze 4-Krč. Byt je po částečné rekonstrukci v r. 2012, má plastová okna s orientací na JZ. Jádro je zděné. Podlahy parkety a keramická dlažba. Dostupnost MHD 1 min. zastávka BUS Krčská, 4 min. metro Budějovická. RK: PATOMA reality, Praha-Nové Město

Metodika ocenění: 1. Nabídková cena porovnávací nemovitosti je upravena koeficientem nabídkových cen, koeficientem polohy a koeficientem stavebně technického stavu. 2. Zjištěnou cenu upravíme koeficientem nabídkových cen, vzhledem k tomu, že se jedná o ceny z nabídky realitních kanceláří a cena realizovaná při prodeji může být dle našich zkušeností nižší o 10 až 15 %. 3. Korekce polohy jsme použili proto, že porovnávané nemovitosti jsou sice z blízkých lokalit, ale jejich poloha nemusí být vždy stejná, jako je u oceňované nemovitosti. 4. Stavebně technický stav rovněž není u všech porovnávaných nemovitostí stejný. 5. Průměrem hodnot je stanovena průměrná cena za 1m2 užitné obytné plochy, průměrnou cenou je vynásobena užitná obytná plocha oceňované nemovitosti.

8

70 52 70

47 000 47 885 45 714

0,90 0,90 0,90

1,00 1,00 1,00

1,00 1,00 0,95

0,900 0,900 0,855 Celkem

Celková cena Kč za 1 m2 UP

Celkový koeficient

Stavebně tech. stav

Korekce pro polohu

Korekce na zdroj porovnávacích nemovitostí

3 290 000 2 490 000 3 200 000

Jednotková cena v Kč/m2 UP

Cena (Kč)

1 2 3

Užitná plocha (m2)

Porovnávací nemovitost

Koeficienty cenového porovnání: Celkový koeficient vyjadřuje kvalitu oceňované nemovitosti oproti nemovitosti porovnávací se zohledněním zdroje porovnávacích nemovitostí.

42 300 43 096 39 085 124 481 41 494,- Kč/m2

PRŮMĚRNÁ CENA (124 481 : 3 =)

CENA NEMOVITOSTI POROVNÁVACÍ METODOU Porovnávací hodnota bytu ev.č.4 Podlahová plocha: 53,00 m2 Cena: 53,00 × 41 494 = 2 199 182 Kč CENA – zaokrouhleno 2 200 000,- Kč Ke stanovení oceňovaného obchodního podílu lze vycházet ze skutečnosti, že hodnota bytu v podstatě naplňuje 1/6 hodnoty stálých aktiv, které tvoří 80 % celého majetku společnosti. Tento majetek je tvořen zhruba z 83 % z vlastních zdrojů a 17 % ze zdrojů cizích. Tato podobnost vtahu mezi celým majetkem společnosti a stálými aktivy na jedné straně a jejich tvorbou na druhé straně vede k závěru, že je tržní hodnota oceňovaného obchodního podílu v podstatě totožná s tržní hodnotou bytu ev.č. 4, v bytovém domě č.p. 1003/20, vystavěném na pozemku parc.č. 1318 v kat. území Krč, městská část Praha 4, hlavní město Praha a činí ku dni ocenění: Zaokrouhleno: 2 200 000,- Kč

9

5. ZÁVĚR 5. 1.

Výrok znalce

Cílem předloženého znaleckého posudku bylo stanovit tržní hodnotu obchodního podílu paní Antošové ve společnosti SAMSOMA s.r.o. k datu 26.1.2015. Na základě provedené detailní analýzy jsme toho názoru, že tržní hodnota obchodního podílu paní Antošové činí k datu 26.1.2015 :

2 200 000,- Kč Slovy: dvamilionydvěstětisíc Kč

V Praze 26.1.2015

Ing. Václav Zvěřina CSc. Skořepka 7 110 00 Praha 1

6. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Městského soudu v Praze č.j. Spr. 1220/91 ze dne 1. prosince 1992 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod poř. č. 3376/296/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace. V Praze 26.1.2015

7. PŘÍLOHY 7. 1. Informace z katastru nemovitostí 7. 2. Kopie katastrální mapy 7. 3. Fotografická dokumentace 7. 4. Úplný výpis z obchodního rejstříku 7. 5. Výkaz zisku a ztráty 7. 6. Rozvaha

1 list, 1 list, 1 list. 3 listy 2 listy 2 listy

10