František Čuboň, znalec z oboru ekonomika – ceny a odhady nemovitosti, jmenován rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 28.07.1976, č.j.:3334/76 bytem :792 01 Bruntál, Lomená ul. 199/15, tel 554714027, mobil :603569414
ZNALECKÝ POSUDEK č. 34/4498/2013
o ceně 1/2 spoluvlastnického podílu na rodinném domku č.p. 122 v k.ú. a obec Staré Heřminovy, okr. Bruntál
Objednatel znaleckého posudku:
Soudní exekutor, Exekutorského úřadu Praha 3, Pan Mgr. Jan Vedral Senovážné náměstí 977/24 11000 Praha 1
Účel znaleckého posudku:
Určen usnesením soudního exekutora Mgr. Jana Vedrala, sp. Zn. 140EX 00213/10-045
Ocenění je dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 18.5.2013 Znalecký posudek vypracoval:
František Čuboň Lomená 199/15 792 01 Bruntál
Znalecký posudek obsahuje NUMPAGES stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Bruntále 22.5.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol o ceně 1/2 spoluvlastnického podílu na rodinném domku č.p. 122 v k.ú. a obec Staré Heřminovy, okr. Bruntál
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Rodinný domek Staré Heřminovy 122 793 12 Staré Heřminovy Kraj: Moravskoslezský Okres: Bruntál Obec: Staré Heřminovy Katastrální území: Staré Heřminovy Počet obyvatel: 228 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 18.5.2013 za přítomnosti Milana Žižky.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z Katastru nemovitostí, - kopie Katastrální mapy, - prohlídka a měření na místě, - vyjádření pana Milana Žižky
5. Vlastnické a evidenční údaje Podle výpisu z Katastru nemovitosti oceňovanou nemovitost vlastní : Žižka Milan
č.p. 122, 79312 Staré Heřminovy 1/2
Žižková Ivana č.p. 122, 79312 Staré Heřminovy 1/2
6. Dokumentace a skutečnost Evidenční stav je shodný se stavem skutečným.
7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaný rodinný domek je umístěný ve střední části v obce v lokalitě zastavěné smíšenou zástavbou. Přístup do domku je ze státní silnice, po zpevněné ploše na vlastním pozemku.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný domek -2-
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek
B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný domek Popis Přízemní z části podsklepený objekt provedený tradičním způsobem se sedlovou střechou bez obytného podkroví. V podzemní části je kotelna s uhelnou. V prvním nadzemním podlaží je zádveří, obytná kuchyň, 3 obytné místnosti, koupelna s WC. V podkroví je půda. Prohlídkou bylo zjištěno, že na objektu byla provedená výměna oken a nová střešní krytin. V opotřebovaném stádiu je fasádní omítka. Součásti ceny domku jsou i venkovní úpravy: žumpa, přípojka vody a kanalizace, ploty, plotová vrata a vrátka a zpevněné plochy. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):
Rodinný dům § 26a porovnávací metoda do 2 000 obyvatel 80 let 3 410,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Plocha I.NP: 8,10*5,50 I.NP: 12,00*10,53
= =
[m2] 44,55 m2 126,36 m2
Název podlaží I.NP:
Zastavěná plocha 44,55 m2
Konstrukční výška 2,26 m
I.NP:
126,36 m2
2,68 m
Obestavěný prostor Název spodní stavba: vrchní stavba a podezdívka:
Obestavěný prostor (8,10*5,50)*(2,26) (12,00*12,53)*(2,68)+(81,41*0,40)
-3-
= =
[m3] 100,68 m3 435,53 m3
střecha a nadezdívka:
12,00*8,10*0,67+12,00*8,10*3,53/2+2,43*12,= 00*0,57 Obestavěný prostor - celkem:
-4-
253,30 m3 789,51 m3
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,35
ZP1 = ZP =
126,36 m2 170,91 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 80 let: 0,70 12 Index vybavení IV = (1 + S Vi) * V13 * 0,70 = 0,601 i=1 Index polohy Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti - uvnitř souvisle zastavěného území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - žádný obchod 5. Školství a sport - žádná základní škola 6. Zdravotní zařízení - žádné zdravotnické zařízení 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu -5-
č. I
Vi typ A
III III II II III
0,00 0,00 0,00 0,01 0,00
III III I III II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
II
0,00
III III
0,00 0,85
č. I III II I I I II II I III
Pi 0,00 0,01 0,00 -0,03 -0,03 -0,03 0,00 0,00 -0,06 0,00
11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 11 Index polohy IP = (1 + S Pi) = 0,860 i=1 Index trh s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3 Index trhu IT = (1 + S Ti) = 0,900 i=1
II
0,00
č. I
Ti -0,10
II
0,00
II
0,00
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,601 * 0,860 * 0,900 = 0,465 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 410,- Kč/m3 * 0,465 = 1 585,65 Kč/m3 CP = CU * OP = 1 585,65 Kč/m3 * 789,51 m3 = 1 251 886,53 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
1 251 886,53 Kč
=
1 251 886,53 Kč
Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
*
Rodinný domek - zjištěná cena
=
1/2 625 943,27 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek Popis Zastavěný pozemek s nemožnosti napojení na veřejnou kanalizaci. Ocenění Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % Úprava cen: -7 % -6-
Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,7540 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460
-7-
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp 2 [Kč/m ] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 35,1,00 2,1460 0,7540 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 122
Výměra [m2] 476,00
Úprava [%]
Upr. cena [Kč/m2]
-7,00
52,67
Jedn. cena [Kč/m2] 52,67
Cena [Kč] 25 070,92
=
25 070,92 25 070,92 Kč
Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
*
Pozemek - zjištěná cena
=
1/2 12 535,46 Kč
C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný domek
625
943,30
625
943,30
12
535,50
12
535,50
638
478,80
Kč 1. Ocenění staveb celkem Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek Kč 2. Ocenění pozemků celkem Kč Celkem Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
638 478,80 Kč
-8-
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46: slovy: Šestsettřicetosmtisícčtyřistaosmdesát Kč
-9-
638 480,- Kč
D. Obvyklá cena rodinného domku § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby obvyklém obchodním styku tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ V souladu s výše uvedeným bylo provedeno cenové porovnání obdobných nabízených a prodaných rodinných domků.
1. Prodej, dům rodinný Celková cena: 1 950 000 Kč za nemovitost včetně provize Adresa: Nerudova, Bruntál Datum aktualizace: Dnes ID zakázky: 322606 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Řadový Umístění objektu: Centrum obce Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 1 Plocha zastavěná: 140 m2 Plocha užitná: 244 m2 Plocha podlahová: 280 m2 Plocha pozemku: 244 m2 Plocha zahrady: 100 m2 Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Doprava: Silnice - 10 -
Zařízeno: Ne Prodej rodinného domu 4+1 .Přízemí domu je možno využívat jako prostory k podnikání,v ceně zařízení obchodu s potravinami,V mezipatře pracovna a v1. patře byt 2+1.Dům má pěkné půdní prostory,kde je možno vybudovat další obytné prostory. K domu náleží dvorek za domem. Dům po částečné rekonstrukci - nová okna, plynový kotel, nové pokrytí střechy
2. Prodej, dům rodinný Celková cena: 2 300 000 Kč za nemovitost včetně provize Adresa: Bruntál Datum aktualizace: Včera ID zakázky: 321113 Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Řadový Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží počet: 3 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 131 m2 Plocha užitná: 440 m2 Plocha podlahová: 232 m2 Plocha pozemku: 131 m2 Plocha zahrady: 130 m2 Sklep: 30 m2 Zařízeno: Ano Dvoupodlažní řadový dům v klidné části města Bruntál. Jedná se o cihlový dům s obytnou plochou 232 m2, po rekonstrukci: nová fasáda, nová plastova okna. V přízemí je položena dlažba. V přízemí se nachází rozlehlý obývací pokoj, ložnice kuchyň, koupelna a WC. V patře se nachází 3 obytné místnosti a WC. Vytápění bytu a ohřev vody je zajištěn pomocí kotle na plyn. Zahrada 130 m2.
3. Prodej, dům rodinný Celková cena: 1 910 000 Kč za nemovitost včetně provize Adresa: Oborná Datum aktualizace: 09.05.2013 ID zakázky: 318367 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý - 11 -
Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 1 Plocha zastavěná: 408 m2 Plocha užitná: 200 m2 Plocha podlahová: 200 m2 Plocha pozemku: 4 017 m2 Plocha zahrady: 3 609 m2 Voda: Dálkový vodovod Telekomunikace: Telefon Elektřina: 230V, 400V Doprava: Silnice Zařízeno: Ne Prodej rodinného domu v lukrativní a rozvíjející se obci Oborná. Ve spodní části se nachází kuchyně, 2 pokoje, 2 komory a koupelna. V podkroví 4 pokoje, kuchyně, koupelna. K domu patří rozlehlá zahrada, hospodářské stavení, kotelna, garáž. Dům je částečně podsklepený.
Cena rodinného domku porovnáním cen na trhu Seznam porovnávaných objektů: Název Kmísta
Kpozemku
Kvybav.
KRK
Výchozí cena (VC) Jednotková cena (JC)
Rodinný domek č. 1
Množství (M) Váha (V) 280,00 m2
1 950 000,– Kč
0,90
1,0
1,00
0,95
1,0 5 954,– Kč
Rodinný domek č. 2
440,00 m2 2 300 000,– Kč
- 12 -
0,90
1,0
1,00
0,95
1,0 4 469,– Kč
Rodinný domek č. 3 1,00
1 910 000,- Kč 0,85
0,80
0,95
200,00 m2 1,0
6 169,– Kč
kde JC = (VC / M) × (Kmísta × Kčasový × Kvybav. × KRK) Minimální jednotková cena za m2:
4 469,– Kč
Průměrná jednotková cena za m2 (å (JC × V) / å V): Maximální jednotková cena za m2:
5 589,Kč 6 169,– Kč
Stanovení porovnávací hodnoty:
Stanovená jednotková cena za m2: 5 600,00,-
Kč Užitná plocha domku =
145,27 m2
Porovnávací hodnota: 145,27 m2 * 5 800,00,- Kč/m2 842 = 566,00 Kč = 421 000,00 Kč
Spoluvlastnický podíl ½ = 842 566,00 Kč/2 =
- 13 -
Závěr Na základě provedeného cenového porovnání cen nemovitostí realizovaných a nabízených současnosti na trhu realitními kancelářemi, kde jsou známy pouze nabídkové ceny, které se od skutečně dosažených cen při prodeji budou zpravidla odlišovat, nejméně o cenu služeb za zprostředkování. Cenu ovlivni i skutečnost, že k realizaci je spoluvlastnický podíl. S přihlédnutím k výše uvedeným skutečnostem k poloze, celkovému technickému stavu domku a úrovní jeho vybavení, a podle názoru znalce je ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku,
obvyklá cena ½ spoluvlastnického podílu na rodinném domku č.p. 122 v k.ú. a obec Nové Heřminovy, okr. Bruntál činí 421 000,- Kč Slovy: čtyřistadvacetjednatisíc Kč E. Práva a závady Ocenitelné práva a závady týkající se oceňované nemovitosti nebyly zjištěny. F. Výsledná cena nemovitosti
obvyklá cena ½ spoluvlastnického podílu na rodinném domku č.p. 122 v k.ú. a obec Nové Heřminovy, okr. Bruntál činí 421 000,- Kč slovy : čtyřistadvacetjednatisíc Kč V Bruntále 22.5.2013 František Čuboň Lomená 199/15 792 01 Bruntál e-mail:
[email protected]
G. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 28.7.1976, pod č.j.Spr.3334/76 byl jmenován znalcem v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 34/4498/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 34/2013. - 14 -
- 15 -
