2, KU Železná Ruda

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 91-46-2014 O ceně obvyklé parcely 151/2 a stavby č.p. 257 na parcele 151/2, KU Železná Ruda NEMOVITÁ VĚC: parcela 151/2 a stavba č.p. 257 na parcele 151/2, KU Železná Ruda Katastrální údaje : Kraj Plzeňský, okres Klatovy, obec Železná Ruda, KU Železná Ruda Adresa nemovité věci: Klatovská 257, 340 04 Železná Ruda Vlastník stavby: Centrum Clip spol. s r.o., IČO: 49194194, Mikuláše z Husi 1709/1, 140 00 Praha, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Centrum Clip spol. s r.o., IČO: 49194194, Mikuláše z Husi 1709/1, 140 00 Praha, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Adresa objednatele:

Exekutorský úřad Praha - západ, JUDr. Milan MAKARIUS Plzeňská 298/276, 150 00 Praha 5

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Telefon: E-mail:

Ing. Michal Roubíček U Malvazinky 2671/28, 150 00 Praha 5 606677930 [email protected]

ÚČEL OCENĚNÍ:

Exekuční řízení (tržní ocenění stávajícího stavu)

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření:

6 500 000 Kč 25.9.2014

Stav ke dni :

Počet stran včetně příloh: 31

V Praze, dne 7.10.2014

25.9.2014 Počet vyhotovení: 3

Ing. Michal Roubíček

NÁLEZ Znalecký úkol Ocenit cenou obvyklou parcelu 151/2 a stavbu č.p. 257 na parcele 151/2, KU Železná Ruda Přehled podkladů  výpis z LV 539  výpis z KN pro pozemek p.č. 151/2 s budovou  ZP č. 2605-15/2011 ze dne 30.11.2011  Snímek z pozemkové mapy  Podklady předané při zadání posudku zadavatelem  Informace získané během místního šetření dne 25.9.2014  Info z internetu (cenové mapy, katastrální úřad, Český statistický úřad, realitní inzerce, aj.)  Tiskoviny - realitní inzerce  Vlastní databáze znalce  Literatura: Prof. Ing. Albert Bradáč - Teorie oceňování nemovitostí Místopis Oceňované nemovitosti jsou umístěny ve svahu v centrální části obce Železná Ruda při hlavní silnici č.27 (E53) ke státní hranici s Německou Republikou. Přesná poloha dle souřadnic GPS je: 49°8'15.707"N, 13°14'5.946"E SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.

BUDOUCÍ STAV

 bytová zóna  průmyslová zóna Okolí :  ostatní  nákupní zóna  /  voda  /  kanalizace  /  plyn Přípojky:  /  elektro  telefon veř / vl.

 bytová zóna  průmyslová zóna  ostatní  nákupní zóna  /  voda  /  kanalizace  /  plyn  /  elektro  telefon

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky):  MHD  železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):  dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: úzké centrum - jiný typ zástavby  zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku

 autobus  silnice II.,III.tř

Celkový popis Pozemek p.č. 151/2 se nachází ve středu obce, na svahu s orientací JV. Zastavěn je budovou zapsanou v KN jako objekt bydlení. Zbývající plocha je částečně zpevněna zámkovou dlažbou a slouží pro příjezd k budově. Budova je svým stavebně technickým řešením určena pro provozování pivnice, diskotéky, baru apod. Původní budova byla přestavěna, dle zjištění z projektové dokumentace, v roce 1993, do současné podoby. V 1.PP se nachází pivnice s hernou a kulečníkovým sálem, v 1.NP je pak sál s barem a sociálním zázemím. Ve 2.NP se nachází sál s barem a sociálním zázemím doplněný o mezipatro směrem ke štítové zdi. Nosné zdivo je cihelné, stropy mezi podzemním a nadzemním podlažím jsou klenbové cihelné. Strop mezi nadzemními podlažími je tvořen ocelovou konstrukcí. Střecha spolu s krovem zasahuje do prostoru 2.NP. Střecha je sedlová pokrytá šablonami, oplechování z pozinkového plechu. Okenní výplně v podzemním podlaží jsou dřevěné, ostatní plastové, střešní okna dřevěná, dveře dýhované do ocelových zárubní. V nadzemních podlažích došlo k poklesu konstrukce podlahy a odtržení dlažeb od stěn. Příčinou je dotvarování stropní konstrukce. Stěny nadzemních podlaží jsou poškozeny trhlinami, svědčícími o nestabilitě svahového podloží. Vlivem změny zatížení základové spáry došlo k nárůstu napětí v základové spáře, které vedlo k dotvarování podloží sedáním. Do objektu masivně zatéká kolem střešních oken i okny ve stěnách. Objekt vykazuje staticky významná poškození nosné konstrukce a je třeba investice pro zajištění dalšího bezpečného fungování. -2-

Silné stránky Blízkost státní hranice, možný turistický ruch Slabé stránky Horské podmínky, energetická náročnost, sezónnost RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci:  Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru  Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí  Stav stavby umožňuje podpis zástavní  Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy  Skutečné užívání stavby není v rozporu s její  Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací  Přístup k nemovité věci přímo z veřejné  Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou  Nemovitá věc není situována v záplavovém  Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení:  Exekuce Ostatní rizika:  Stavby s výrazně zhoršeným technickým stavem Komentář: Staticky významné trhliny v nosných konstrukcích

OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu Obsah tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Objekt č.p. 257 2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 Venkovní úprava povrchu 2.2 Přípojka elektro 2.3 Přípojka voda 2.4 Přípojka kanalizace 2.5 Plynová přípojka do DN 40 3. Ocenění pozemků 3.1 Pozemek p.č. 151/2 4. Výnosové ocenění 4.1 Železná Ruda č.p. 257 5. Porovnávací ocenění 5.1 Železná Ruda č.p. 257

-3-

OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

č. II

Pi -0,03

IV

0,00

III II IV

0,00 0,00 1,00

4

Index trhu

IT = P5 * (1 + Pi) = 0,970 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační III -0,02 oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce – centrum obce I 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná – III 0,05 stavba s komerční využitelností 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0,04 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Pi) = 0,999 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,969 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Železná Ruda: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 180,00 Kč/m2

-4-

Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 1001 - 2000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení)

č. III IV V I

Pi 0,75 0,60 0,80 1,00

III II

0,90 0,98

Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 374,67 Kč/m2

Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Objekt č.p. 257 Sedlová střecha nad půdorysem 13,45 x 29 m. Nad zbývající částí je pultová střecha. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

G. budovy hotelů zděná 121

Výpočet jednotlivých ploch Plocha Podlaží 29,1*16,45- 6,7*3 1.P.P. 1.N.P. 29,1*16,45-6,7*3 podkroví 29,1*16,45-6,7*3

= = =

[m2] 458,60 458,60 458,60

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 458,60 m2 458,60 m2 458,60 m2 1 375,80 m2

Podlaží 1.P.P. 1.N.P. podkroví Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

PVP = PZP = -5-

Konstr. Součin výška 3,30 m 1 513,38 4,60 m 2 109,56 5,60 m 2 568,16 6 191,10

6 191,10 / 1 375,80 1 375,80 / 3

= 4,50 m = 458,60 m2

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Podlaží (29,1*16,45- 6,7*3)*(3,30) 1.P.P. 1.N.P. (29,1*16,45-6,7*3)*(4,60) podkroví (29,1*13,45)*(3,5/2+2,1) + 22,3*3*3,40

1 513,36 m3 2 109,54 m3 1 734,33 m3

= = =

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží

Typ

1.P.P. 1.N.P. podkroví Obestavěný prostor - celkem:

PP NP Z

Obestavěný prostor 1 513,36 m3 2 109,54 m3 1 734,33 m3 5 357,23 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra

Provedení zděné zděné z plných cihel tl. 45 cm zavěšené, pochozí, nespalné dřevěný vázaný měděné plechy, šablony pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky nástřiky na bázi umělých hmot obklady dřevěné běžné obklady železobetonové monolitické s běžným povrchem dýhované dřevěná zdvojená okna plastová běžná keramická dlažba plynové světelná třífázová bleskosvod plastové trubky plastové potrubí rozvod zemního plynu centrální ohřev vody běžný elektrický sporák WC, umyvadla, sprchové kouty chybí mříže

-6-

Hodnocení standardu S S S S N S S S S S S

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 50 50 100 100

S X S S S S S S S S S S S S C S X

100 100 50 50 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] S S S S N S S S S S S S X S S S S S S S S S S S S C S X

6,30 15,00 8,20 6,10 2,70 0,60 7,10 3,20 3,20 3,10 2,80 3,80 0,00 5,90 5,90 3,30 4,90 5,80 0,30 3,30 3,20 0,30 2,20 1,80 4,30 1,40 4,40 0,00

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 50 50 100 100 100 100 50 50 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 6,30 15,00 8,20 6,10 4,16 0,60 7,10 1,60 1,60 3,10 2,80 3,80 0,00 2,95 2,95 3,30 4,90 5,80 0,30 3,30 3,20 0,30 2,20 1,80 4,30 0,00 4,40 0,00 100,06 1,0006

Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Opot. z Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části celku 1. Základy vč. zemních prací S 6,30 100,00 1,00 6,30 6,29 83 175 47,43 2,9833 2. Svislé konstrukce S 15,00 100,00 1,00 15,00 14,99 83 140 59,29 8,8876 3. Stropy S 8,20 100,00 1,00 8,20 8,19 83 140 59,29 4,8559 4. Krov, střecha S 6,10 100,00 1,00 6,10 6,09 20 110 18,18 1,1072 5. Krytiny střech N 2,70 100,00 1,54 4,16 4,15 20 83 24,10 1,0002 6. Klempířské konstrukce S 0,60 100,00 1,00 0,60 0,59 20 83 24,10 0,1422 7. Úprava vnitřních povrchů S 7,10 100,00 1,00 7,10 7,10 83 83 100,00 7,1000 8. Úprava vnějších povrchů S 3,20 50,00 1,00 1,60 1,60 20 83 24,10 0,3856 8. Úprava vnějších povrchů S 3,20 50,00 1,00 1,60 1,60 20 83 24,10 0,3856 9. Vnitřní obklady keramické S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,10 20 83 24,10 0,7471 10. Schody S 2,80 100,00 1,00 2,80 2,80 20 140 14,29 0,4001 -7-

11. Dveře 13. Okna 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 25. Ostatní Opotřebení:

S S S S S S S S S S S S S S

3,80 5,90 5,90 3,30 4,90 5,80 0,30 3,30 3,20 0,30 2,20 1,80 4,30 4,40

100,00 50,00 50,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

3,80 2,95 2,95 3,30 4,90 5,80 0,30 3,30 3,20 0,30 2,20 1,80 4,30 4,40

3,80 2,95 2,95 3,30 4,90 5,80 0,30 3,30 3,20 0,30 2,20 1,80 4,30 4,40

20 83 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]

= * * * * * * =

Plná cena: 5 357,23 m3 * 3 732,15 Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 40,7 % /100)

= *

Výpočet ceny technologického zařízení klimatizace 250 000,00Kč 75,00 % Hodnota technologického zařízení celkem Upravená cena technologického zařízení (vybavení)

+ =

Objekt č.p. 257 - zjištěná cena

62 500,- Kč 62 500,- Kč + =

83 24,10 83 100,00 83 24,10 83 24,10 83 24,10 83 24,10 83 24,10 83 24,10 83 24,10 83 24,10 83 24,10 83 24,10 83 24,10 83 24,10

0,9158 2,9500 0,7110 0,7953 1,1809 1,3978 0,0723 0,7953 0,7712 0,0723 0,5302 0,4338 1,0363 1,0604 40,7 %

2 710,0,9390 0,9344 0,7667 1,0006 1,0000 2,0460 3 732,15 19 993 985,94 Kč 0,593

62 500,- Kč 11 918 933,66 Kč

2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 Venkovní úprava povrchu Odměřeno z KN. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

8.3.28. Bet. dlažba zámková - barevná tl. do 80 mm 211

Výměra:

298,00 m2

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m2] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): -8-

= *

560,1,0000

Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/m2] Plná cena:

298,00 m2 * 1 251,60 Kč/m2

* =

2,2350 1 251,60

=

372 976,80 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 20 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 20 / 40 = 50,0 % Koeficient opotřebení: (1- 50,0 % / 100)

*

Venkovní úprava povrchu - zjištěná cena

=

0,500 186 488,40 Kč

2.2 Přípojka elektro Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

3.1.6. Přípojky elektro kabel Al 25 mm2 zemní kabel 2224

Délka:

15,00 m

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/m]

= * * =

195,1,0000 2,2170 432,32

Plná cena:

15,00 m * 432,32 Kč/m

=

6 484,80 Kč


*

Přípojka elektro - zjištěná cena

=

0,667 4 325,36 Kč

2.3 Přípojka voda Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

1.1.1. Přípojka vody DN 25 mm 2222

Délka:

30,00 m

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/m] -9-

= * * =

340,1,0000 2,3020 782,68

Plná cena:

30,00 m * 782,68 Kč/m

=


*

Přípojka voda - zjištěná cena

=

23 480,40 Kč

0,667 15 661,43 Kč

2.4 Přípojka kanalizace Nápojný bod do kanalizace nenalezen. Předpoklad napojení na stoku. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

2.1.2. Přípojka kanalizace DN 200 mm 2223

Délka:

30,00 m

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/m]

= * * =

1 450,1,0000 2,2960 3 329,20

Plná cena:

30,00 m * 3 329,20 Kč/m

=

99 876,- Kč


*

Přípojka kanalizace - zjištěná cena

=

0,800 79 900,80 Kč

2.5 Plynová přípojka do DN 40 Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

4.1. Plynová přípojka do DN 40 2221

Délka:

30,00 m

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/m] - 10 -

= * * =

305,1,0000 2,2770 694,49

Plná cena:

30,00 m * 694,49 Kč/m

=


*

Plynová přípojka do DN 40 - zjištěná cena

=

20 834,70 Kč

0,475 9 896,48 Kč

3. Ocenění pozemků 3.1 Pozemek p.č. 151/2 Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku nad 15 %; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Snížená únosnost základové půdy (složitější způsob zakládání stavby, např. základová deska, piloty apod.) - Svah. 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Nejsou další vlivy.

č. II

Pi -0,01

II

-0,01

I I II II

0,00 0,00 0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Pi = 0,980 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,970 Index polohy pozemku IP = 0,999 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,970 * 0,980 * 0,999 = 0,950

Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 374,67 - 11 -

Index 0,950

Koef.

Upr. cena [Kč/m2] 355,94

Typ

Název

§ 4 odst. 1

Parcelní číslo 151/2

zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem

Výměra [m2] 893,00

Jedn. cena [Kč/m2] 355,94

Cena [Kč] 317 854,42 317 854,42

Ocenění staveb na pozemcích Oplocení Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

13.1. Plot ze str. pl. na ocelové sloupky do bet. patek, nátěr 2222

Výměra:

85,00 m2 pohledové plochy

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m2] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/m2]

= * * =

240,1,0000 2,3020 552,48

85,00 m2 * 552,48 Kč/m2

=

46 960,80 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 20 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 20 / 30 = 66,7 % Koeficient opotřebení: (1- 66,7 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,333 15 637,95 Kč 0,969 15 153,17 Kč

Oplocení - zjištěná cena

=

15 153,17 Kč

Plná cena:

Opěrné zdi Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

11.2. Opěrné zdi z kamenné rovnaniny 242

Výměra:

7,50 m3 obestavěného prostoru

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m3] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/m3] - 12 -

= * * =

1 150,1,0000 2,2910 2 634,65

Plná cena:

7,50 m3 * 2 634,65 Kč/m3

=

19 759,88 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 20 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 20 / 50 = 40,0 % Koeficient opotřebení: (1- 40,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,600 11 855,93 Kč 0,969 11 488,40 Kč

Opěrné zdi - zjištěná cena

=

11 488,40 Kč

Cena staveb celkem

=

26 641,57 Kč

Ocenění porostů na pozemcích Porosty - dřeviny Okrasné rostliny a dřeviny jsou na minimální ploše u plotu ve svahu. Jedná se o listnaté dřeviny v úplném zápoji. Dřeviny s nepravidelných růstem, část náletové dřeviny. Okrasné rostliny oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena okrasných rostlin:

Kč m2 m2 Kč * =

Porosty - dřeviny - zjištěná cena

317 854,42 893,00 120,00 42 712,80 0,085 3 630,59 3 630,59 Kč

Cena porostů celkem

=

3 630,59 Kč

Pozemek p.č. 151/2 - zjištěná cena

=

348 126,58 Kč

4. Výnosové ocenění 4.1 Železná Ruda č.p. 257 Podkroví je funkčně propojeno s 2.NP a nelze ho pronajmout zvlášť, část půdorysu je omezena stropními prostupy a interiérovými schodišti. Bar v přízemí lze pronajmout celoročně. Využitelnost je 90%. Diskotéku ve 2.NP lze provozovat pouze v turistické sezóně a dle informace vedoucího provozu je v provozu 2 měsíce v létě a 3 měsíce v zimě a pouze 2 dny v týdnu. Celkem lze počítat s 45 provozními dny. Využitelnost je 5/12 , t.j. 42%. Průměrná cena nájmu restauračních provozů v okrese Domažlice a Klatovy činí 792,-Kč / měsíc / m2 zjištěných ze souboru 10-ti nabídek realitních kanceláří. Po úpravě ceny o - 10% na pokles nabídkové ceny je výsledná cena 713,-Kč / měsíc / m2. Provozní náklady vzhledem k horským podmínkám a nepravidelnému provozu budou značně vysoké a to zejména za topení a elektrický proud, odhaduji výši na 8% z reprodukční ceny. Ostatní náklady jsou spojené s údržbou pozemku, poplatky za odpad a odklízením sněhu ve výši 15.000,-Kč. Odhad - 13 -

výše daně z nemovitosti činí 4.000,-Kč. Odhad nákladů na uvedení do pronajímatelného stavu činí 1.000.000,-Kč, jde o odstranění staticky významných vad na stavebních konstrukcích t.j. trhliny ve stěnách, oprava podlahy 2.NP, oprava sociálního zařízení - obklady a podlahy, oprava oken ve střešní části objektu a oprava oken ve stěnách. Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel

podlaží

1.Ostatní prostory 2.Ostatní prostory

1.PP 2.NP + podkroví Celkový výnos za rok:

podlah. nájem nájem nájem plocha [m2] [Kč/m2/rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] 458 713 27 213 326 554 916 713 54 426 653 108 979 662

Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m2 Reprodukční cena RC Kč Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2 Nj Kč/(m2*ro k) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok Dosažitelné procento pronajímatelnosti % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok Pojištění 0,05 % * RC Kč/rok Opravy a údržba 0,80 % * RC Kč/rok Správa nemovitosti 0,10 % * RC Kč/rok Ostatní náklady Kč/rok Náklady celkem V Kč/rok N=Nh-V Kč/rok Čisté roční nájemné Míra kapitalizace % Výnosová hodnota (bez odečtení nákladů na uvedení Kč do pron. stavu) Náklady na uvedení do pronajímatelného stavu Kč Výnosová hodnota Cv Kč

5. Porovnávací ocenění 5.1 Železná Ruda č.p. 257 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:

míra kapit. [%] 7,50 7,50

1 375,80 m2 5 357,23 m3 458,60 m2 893,00 m2

- 14 -

1 374 20 056 486 713 979 662 75 % 734 747 4 000 10 028 160 452 20 056 15 000 209 536 525 211 7,50 7 002 813 1 000 000 6 002 813

Popisy porovnatelných nemovitých věcí Srovnatelné nemovité věci Název: Bělá Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

Užitná plocha 372,00 m2

0,90 1,05 1,05 1,05 1,05 0,95 1,00

Výměra pozemku. 1 205 m2

Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/m2 1,04 3 909 Celková cena Jednotková cena 1 399 000 Kč 3 761 Kč/m2

Název: Klatovy Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění


0,90 1,05 0,95 0,95 0,95 1,00 1,00

Výměra pozemku. 550 m2

Celkový koef. Upravená j. cena Kč/m2 KC 0,81 18 480 Celková cena Jednotková cena 7 390 000 Kč 22 809 Kč/m2

Název: Dražovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav

0,90 1,05 1,05 1,05 1,05 - 15 -

K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění


1,00 1,00


Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/m2 1,09 4 332 Celková cena Jednotková cena 990 000 Kč 3 960 Kč/m2

Název: Hostouň Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění


0,90 1,05 1,05 1,05 1,05 1,05 1,00


Celkový koef. Upravená j. cena Kč/m2 KC 1,15 9 017 Celková cena Jednotková cena 1 099 000 Kč 7 850 Kč/m2

Název: Červené Pořičí Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

Užitná plocha 5 000,00 m2

0,90 0,95 1,00 1,05 1,05 0,90 1,00

Výměra pozemku. 11 785 m2

- 16 -


Název: Koloveč Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění


0,90 1,00 1,05 1,00 1,00 1,00 1,00



Název: Klenčí Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění


0,90 1,05 1,05 1,00 1,00 0,95 1,00


Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/m2 0,94 581 Celková cena Jednotková cena 2 790 000 Kč 616 Kč/m2

Název: Domažlice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

0,90 1,05 0,95 1,00 1,00 1,05 1,00 Celkový koef. Upravená j. cena - 17 -



KC 0,94 Celková cena 1 990 000 Kč

Kč/m2 5 517 Jednotková cena 5 853 Kč/m2

Název: Předslav Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění


0,90 1,05 1,05 1,05 1,05 1,05 1,00


Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/m2 1,15 3 277 Celková cena Jednotková cena 950 000 Kč 2 853 Kč/m2

Název: Kdyně Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění


0,90 1,00 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00


Celkový koef. Upravená j. cena Kč/m2 KC 0,86 1 160 Celková cena Jednotková cena 950 000 Kč 1 357 Kč/m2

Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota - 18 -

581 Kč/m2 4 910 Kč/m2 18 480 Kč/m2 4 910 Kč/m2 1 375,80 m2 6 755 178 Kč

REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Objekt č.p. 257 2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 Venkovní úprava povrchu 2.2 Přípojka elektro 2.3 Přípojka voda 2.4 Přípojka kanalizace 2.5 Plynová přípojka do DN 40

11 918 934,00 Kč 186 488,00 Kč 4 325,00 Kč 15 661,00 Kč 79 901,00 Kč 9 897,00 Kč 296 272,00 Kč

3. Ocenění pozemků 3.1 Pozemek p.č. 151/2 4. Výnosové ocenění 4.1 Železná Ruda č.p. 257 5. Porovnávací ocenění 5.1 Železná Ruda č.p. 257

348 127,00 Kč 6 002 813,00 Kč 6 755 178,00 Kč Současný stav 6 755 178 Kč 6 002 813 Kč 12 563 333 Kč 348 127 Kč 0 Kč

Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky

Obvyklá cena 6 500 000 Kč slovy: Šestmilionůpětsettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.19

Komentář ke stanovení obvyklé ceny V Praze 7.10.2014 Ing. Michal Roubíček U Malvazinky 2671/28 150 00 Praha 5

- 19 -

Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze, Spr 28/2011 ze dne 6.12.2011 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro oceňování nemovitostí. Dle § 127a Občanského soudního řádu jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 91-46-2014 Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2014-46-91. V Praze 7.10.2014 Ing. Michal Roubíček U Malvazinky 2671/28 150 00 Praha 5

- 20 -

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 539 ze dne 7.10.2014 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 539 ze dne 7.10.2014, p.č.151/2 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 539 ze dne 7.10.2014, p.č.151/2 stavba Snímek katastrální mapy ze dne 7.10.2014 Fotodokumentace nemovitosti

- 21 -

počet stran A4 příloze 1 1 1 1 6

Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 539 ze dne 7.10.2014

- 22 -

Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 539 ze dne 7.10.2014, p.č.151/2

- 23 -

Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 539 ze dne 7.10.2014, p.č.151/2 stavba

- 24 -

Snímek katastrální mapy ze dne 7.10.2014

- 25 -

Původní zděná část a nástavba

Severní pohled

Východní pohled s klimatizační jednotkou - 26 -

Zpevněná plocha s bránou

Parkoviště se zdí

Zamřížování oken - 27 -

Bar v přízemí

Bar s kulečníkovým stolem - přízemí

Herna v přízemí - 28 -

Podkroví nad 2.NP

Bar 1.NP

Sociální zařízení 1.NP - 29 -

Schodiště ocel

Klenuté stropní konstrukce

VZT - 30 -

Poruchy konstrukcí - styk podlaha x nosná zeď

Poruchy - trhliny ve stropě

Poruchy - trhliny ve stropě - 31 -

2, KU Železná Ruda

Recommend Documents