uma HÉVataia LEGFÓH ÜGYÉSZ
Iromá~ffi : PLÜ .38.403/2003/3 .
x i Ys- ~5
iZ.
É~ 2004 APR 2 2
szíiiÁRTÓ PÉTER úrnak országgyűlési képviselő ORSZÁGGYŰLÉSI KÉPVISELŐK IRODAHÁZA Budapest
Tisztelt Képviselő úr!
Képviselő úr „Lát-e lehetőséget arra, hogy Gyurcsány Ferenc gyermek-, ifjúsági és sportminiszter cége által megvásárolt - korábban az Állam tulajdonát képező - Budapesten, a Szalag utcában található ingatlan egy része visszakerüljön az Allam tulajdonába?" címmel írásbeli választ igénylő kérdést intézett hozzám . Az ügyben folytatott ügyészi vizsgálat eredményéről Képviselő Urat az alábbiakban tájékoztatom : Az ingatlanokkal kapcsolatos jogügyleteket tárgyuk szerint két részre kell bontani . Az egyik a tulajdonjog átruházására, a másik az ingatlanok hasznosítására irányuló bérleti, illetőleg üzemeltetési szerződések . I. 1) A Budapest V . kerület, Szalag u . 4 . sz . alatt lévő, eredetileg a Magyar Állam tulajdonát képező ingatlant az ingatlan kezelője, a Miniszterelnöki Hivatal 1993-ban társasházzá alakította . A társasház alapítást megelőzően a kezelő megbízta az Altus Befektetési és Vagyonkezelési Részvénytársaságot, hogy végezze el az ingatlan értékbecslését . A szakvélemény elkészítésének időpontjában az épületben 19 lakás, egy-egy szinten bölcsőde, óvoda, valamint az udvari rész beépítésével egy földszintes lapostetős terem volt . A bölcsődét, óvodát a Miniszterelnöki Hivatal üzemeltette, a bemutatótermet a hivatal nyugdíjasai használták . A megbízott szakértője, Trefil István építésgazdasági és ingatlanforgalmi szakértő 1993 . június 28-án kelt szakvéleményében az ingatlan forgalmi értékét 82 .600 ezer Ft-ra becsülte. Ezen belül az óvodát és bölcsődét 16 .040 ezer Ft-ra, a bemutatótermet 9.797 ezer Ft-ra . Fajlagos értéken a lakásokat 43 .759 Ft/m2 ; az óvodát, bölcsődét 34.495 Ft/m2 ; a bemutatótermet 30 .708 Ft/m2 értékkel jelölte meg .
2
Az épületben külön albetétben lévő lakásokat a bérlők vásárolták meg . A bemutatóterem értékesítésével - a VI. és VII . emeleten lévő külön tulajdoni illetőségekkel együtt - a Miniszterelnöki Hivatal az Ingatlan Piac Kft-t bízta meg . Az Ingatlan Piac Kft . a megbízás alapján egyfordulós, nyilvános versenytárgyalást hirdetett az ingatlanokra . A versenytárgyalási felhívás a Magyar Nemzet és a Népszabadság 1994 . március 31-i lapszámaiban jelent meg . A versenytárgyalási felhívás szerint az érvényes ajánlattétel feltételét képezte a részletes versenytárgyalási kiírás megvásárlása a kiíró Budapest V . kerület, Balaton u . 12 . sz . alatti irodájában, valamint 2 .000 .000 Ft összegű bánatpénz letétele . A versenytárgyalási felhívásra érkezett pályázatok felbontása és az eredményhirdetés közjegyző jelenlétében történt . A közjegyzői okiratok tanúsága szerint a versenytárgyalási felhívásra a BEZATA Budapest Könyvelő és Adótanácsadó Kft ., valamint az ALDO Ingatlanfejlesztő és Hasznosító Tanácsadó Kft. (a továbbiakban : ALDO Kft .) részéről érkezett ajánlat . A pályázatot mindkét ingatlanra az ALDO Kft . nyerte el . 2/a . 1994 . május 26-án a Miniszterelnöki Hivatal lízingszerződést kötött az ALDO Kftvel a Budapest V., Szalag u . 4 . sz . alatt fekvő épület földszintjén elhelyezkedő, 1053/1 . sz . tulajdoni lapon nyilvántartott, 24 .928/A/1 . hrsz-ú, nem lakás céljára szolgáló, összesen 319 m2 alapterületű helyiségcsoportra és a közös tulajdonból hozzá tartozó 1523/10 .000 hányadrészre : „A lízingszerződés futamideje 1994 . június 1-től 1997 . június 1-ig tart . A lízingdíj címén kifizetésre kerülő teljes összeg 13 .000 .000 Ft, azaz tizenhárommillió forint, amely magában foglalja az általános forgalmi adót . b) A Miniszterelnöki Hivatal és az ALDO Kft . ugyancsak 1994 . május 26-án adásvételi szerződést kötött az épület VI. és VII . emeletén lévő, nem lakás célját szolgáló helyiségekre . A szerződés 4 . pontja szerint a kölcsönösen kialkudott vételár 20 millió forint volt, amely tartalmazta az általános forgalmi adót is . 3) A Miniszterelnöki Hivatal, mint lízingbeadó, az ALDO Kft ., mint lízingbevevő és az ALTUS Befektetési és Vagyonkezelő Részvénytársaság (a továbbiakban : ALTUS Rt .), mint vevő 1995 . január 12-én háromoldalú szerződést kötöttek. A Megállapodás 1 . pontja szerint a lízingbeadó hozzájárult ahhoz, hogy az 1994 . május 26-án kötött lízingszerződés 2 . pontja szerint biztosított vételi jogát a lízingbevevő átengedje a vevőnek . Az ALTUS Rt. tulajdonjogát a 65 .634/1/1998/1995 .02 .09. sz . határozatával jegyezte be a Fővárosi Kerületek Földhivatala az ingatlan-nyilvántartásba . Az ingatlannak jelenleg is az ALTUS Rt . a tulajdonosa . II . Az ALTUS Rt . tulajdonában álló ingatlanok hasznosítására két megállapodás született : - bérleti szerződés az ALTUS Rt ., mint bérbeadó, valamint a Közlöny és Lapkiadó Kft ., mint bérlő között a helyiségek bérletére ;
3
- megállapodás az Országgyűlési Képviselők Klubja Egyesület, valamint a Közlöny és Lapkiadó Kft ., mint üzemeltető között a kft. által bérelt helyiségekben a bérleti időszakra a Klub üzemeltetésére . 1) Az ALTUS Rt . 1995 . április 4-én helyiségbérleti szerződést kötött a Közlöny és Lapkiadó Kft-vel . A szerződés értelmében az ALTUS Rt . 10 évi, határozott időtartamra bérbe adta a korábban lízingszerződés tárgyát képező, majd a tulajdonába került nem lakás céljára szolgáló ingatlant, valamint az ugyancsak a Budapest V ., Szalag u . 4 . sz . alatti társasházban lévő - magánszemélytől vásárolt -, kizárólagos tulajdonában álló 66 m2 területű lakást. A szerződés 2 ., illetve 3 . pontjában rögzítették a felek, hogy az Országgyűlési Képviselők Klubja Egyesület kizárólagos jogot biztosít a bérlőnek az Egyesület Klubjának üzemeltetésére . A bérlő a bérleményt az Egyesület Klubjaként kívánja üzemeltetni . Erre való tekintettel, kifejezetten e célból biztosítja a bérbeadó a bérlőnek a bérlemény kizárólagos és zavartalan használatát . A szerződés tartalmazta azt is, hogy a bérbe vett helyiségeket a klubként történő hasznosítás érdekében át kell építeni, illetve műszakilag át kell alakítani . A szükséges átalakítási munkákat a bérlő végezteti el saját költségére, a bérbeadó az átalakítási költségekből 10 millió Ft-ot vállal magára . 2) Ugyancsak 1995 . április 4-én kötötte meg a helyiségbérleti szerződésben hivatkozott megállapodást az Országgyűlési Képviselők Klubja Egyesület nevében Gyurcsány Ferenc az Egyesület titkára a Közlöny és Lapkiadó Kft-vel, mint üzemeltetővel . Az Egyesület 10 évre kizárólagos jogot biztosított az üzemeltetőnek az ingatlanban a Klub üzemeltetésére (2 . pont) . A szerződés értelmében a Klub működésével járó valamennyi terhet az üzemeltető viseli, ugyanakkor megilleti az üzemeltetésből származó teljes bevétel, valamint a tagsági díjként befolyt összeg 72%-a + 25% ÁFA . 3) A Közlöny és Lapkiadó Kft . 1995. március 10-én vállalkozási szerződést kötött a Gandalf Belsőépítészeti és Kereskedelmi Korlátolt Felelősségű Társasággal (a továbbiakban : Gandalf Kft .) . A szerződés értelmében a Gandalf Kft . 1995 . május 28-i befejezési határidővel elvállalta a Budapest V ., Szalag u . 4 . sz . alatt kialakítandó Képviselői Klub építésszerelési és belsőépítészeti munkáit . A szerződésben kikötött vállalkozói díj 97.550 .000 Ft + 25% ÁFA volt . Az átalánydíj magában foglalta az építési-szerelési munkák ellenértékét (56 .261 .000 Ft + ÁFA), valamint az ún. mobilfák ellenértékét (41 .289 .000 Ft + ÁFA) .
Az előzőekben részletezett ügyletek jogi értékelése : 1) Az államháztartásról szóló 1992 . évi XXXVIII . törvény (Áht .) 108 .§ (1) bekezdése szerint az államháztartás alrendszeréhez kapcsolódó - költségvetési törvényben, illetőleg a helyi önkormányzatoknál a helyi önkormányzati rendeletben meghatározott értékhatár feletti - vagyont elidegeníteni, a használat, illetve hasznosítás jogát átengedni, ha törvény kivételt nem tesz, csak nyilvános versenytárgyalás útján a legjobb ajánlatot tevő részére lehet .
4
A Magyar Köztársaság 1994 . évi költségvetéséről szóló 1993 . évi M . törvény 10 .§ (1) bekezdés a) pontja szerint a központi költségvetési szerv a használatában, illetve a kezelésében lévő és feladatai ellátásához feleslegessé váló ingatlanokat - amennyiben törvény másként nem rendelkezik - hivatalos értékbecsléssel megállapított egyedi 20 millió forint értékesítési értékhatárig saját hatáskörben értékesítheti . A törvény 10 .§ (2) bekezdése szerint 10 millió forint értékhatárt meghaladó értékesítésnél és az 5 millió forint éves bérleti díj értékhatárt meghaladó bérbeadásnál nyilvános versenytárgyalást kell lefolytatni . Az értékesítés az akkor hatályban volt, a versenytárgyalásról szóló 1987 . évi 19 . törvényerejű rendelet rendelkezéseinek megfelelően nyilvános versenytárgyalási felhívás útján, a versenytárgyalási felhívásra érkezett pályázatok közjegyző jelenlétében való felbontása és eredményhirdetés mellett történt . A Polgári Törvénykönyvről szóló 1959 . évi IV . törvény (Ptk .) hatálybalépéséről és végrehajtásáról szóló 1960 . évi 11 . törvényerejű rendelet (Ptké .) 36/A .§-a értelmében az ügyész keresetet indíthat a semmis szerződéssel a közérdekben okozott sérelem megszüntetése érdekében a szerződés semmisségének megállapítása iránt. A Ptk. 200 .§ (2) bekezdése értelmében semmis az a szerződés, amely jogszabályba ütközik, vagy amelyet a jogszabály megkerülésével kötöttek, kivéve, ha ahhoz a jogszabály más jogkövetkezményt fűz . Semmis a szerződés akkor is, ha nyilvánvalóan a jó erkölcsbe ütközik. 2/a . A tulajdonjog átruházására irányuló szerződések semmisségének megállapítása iránt jogszabályba ütközés címén kereset nem indítható : - Sem a lízingszerződés, sem az adásvételi szerződés nem ütközik jogszabályba . - A felek a lízingdíjat, valamint a VI. és VII . emeleti ingatlanok ellenértékét szakértői vélemény alapján határozták meg . - Az állami tulajdon értékesítésére vonatkozó versenytárgyalási szabályok alkalmazásánál sem történt a szerződés semmisségét eredményező jogszabálysértés . 2/b A Ptk . 112 .§ (1) bekezdése értelmében a tulajdonost megilleti többek között az a jog, hogy a dolog birtokát, használatát vagy hasznai szedésének jogát másnak átengedje . Az ALTUS Rt . törvényi korlátozás hiányában szabadon köthetett helyiségbérleti szerződést a Közlöny és Lapkiadó Kft-vel . A bérleti szerződés tartalmát a felek szabadon állapítják meg . A bér nagyságára vonatkozóan a Ptk . semmiféle rendelkezést nem tartalmaz, az abban való megállapodás a felek diszkrecionális joga . Természetesen alkalmazni kell a Ptk . 201 .§ (2) bekezdésében megfogalmazott egyenértékűség szabályait, nevezetesen : ha a szolgáltatás és ellenszolgáltatás között anélkül, hogy az egyik felet az ajándékozás szándéka vezetné, a szerződés megkötésének időpontjában feltűnően nagy az értékkülönbség, a sérelmet szenvedő fél a szerződést megtámadhatja . Megállapítható tehát, hogy az ingatlan bérbeadása nem ütközött jogszabályba, és nem merült fel olyan adat, amelyből arra lehetne következtetést vonni, hogy a bér-
5
leti szerződés tartalma miatt semmis volna . Ezért a bérleti szerződés semmisségének megállapítása iránt jogszabályba ütközés címén kereset indítására nincs alap . A bérelt ingatlanban a Képviselői Klub üzemeltetésére irányuló, a bérleti szerződéssel egyidejűleg kötött megállapodás a bérleti szerződés jogszerűségének megítélésére nem hat ki . 3) A kérdéses ingatlan tulajdoni helyzetével és bérletével kapcsolatos ügyletek nyilvánvalóan jóerkölcsbe ütközése miatti semmisségének megítélése szempontjából nem mellőzhető Gyurcsány Ferenc, illetve érdekeltségeinek körültekintető vizsgálata . A tények ismeretében azt kell vizsgálni a lízingszerződésre és a bérleti szerződésre vonatkozóan, azok nyilvánvalóan jóerkölcsbe ütközésének megállapíthatósága szempontjából, hogy van-e Gyurcsány Ferenc személyéhez köthető meghatározó kapcsolat a Miniszterelnöki Hivatal társasházi külön tulajdoni illetőségének értékesítése és a bemutatóterem állami tulajdonban álló cég által képviselői klub üzemeltetése céljából való (vissza) bérlése között . A részletezett jogcselekmények tartalmának és azok időbeni elkülönülésének elemzéséből Gyurcsány Ferenc, illetve érdekeltségeinek érintettsége mellett sem lehet olyan megalapozott következtetést levonni, hogy a jogügyletek a jóhiszeműség és a tisztesség követelményeit, a kifogásolt szerződések tárgyukat illetően az általánosan elfogadott erkölcsi normákat, szokásokat nyilvánvalóan sértették volna . Utalok arra, nem igazolható olyan feltételezés a nem lakás céljára szolgáló tulajdoni illetőségek értékesítése elhatározásának időpontjában 1994 . év elején, miszerint azt előre látva döntött a Miniszterelnöki Hivatal az ingatlanok értékesítéséről, hogy egy évvel később a bemutatótermet a Képviselői Klub üzemeltetése végett egy állami tulajdonú cég a vevőtől bérbe veszi . A tulajdonátruházósra irányuló szerződésben meghatározott ellenszolgáltatás mértékének megítélésénél azt, hogy az ingatlanforgalmi szakértő szakvéleményében megjelölt és megindokolt forgalmi érték az 1993-ban kialakult piaci árviszonyoknak valóban megfelelt, hiteltérdemiő ellentétes adatok hiányában megalapozottan nem lehet kétségbe vonni . A Képviselői Klub működtetése céljából kötött bérleti szerződést illetően a bérlő által vállalt terhek, valamint a Klub működtetéséből a bérleti időszakban elérhető gazdálkodási eredmény, továbbá a bérlő beruházásainak a bérleti szerződés lejártakor elszámolható értékcsökkenési leírás utáni maradványértéke pontos számítások alapján való összevetésével volna eldönthető, hogy a szerződés az erkölcsi normák megsértése miatt esetleg tisztességtelennek, ezért nyilvánvalóan jóerkölcsbe ütközőnek minősülhet-e . E nélkül ilyen megállapítás megalapozottan nem tehető . Nincs tehát alap sem a bemutatóterem tulajdonjogának átruházására irányuló lízingszerződés, sem a Képviselői Klub üzemeltetése végett kötött bérleti szerződés ellen nyilvánvalóan jóerkölcsbe ütközés címén semmisség megállapítása iránti kereset benyújtására . Mind a tulajdonátruházási, mind pedig a bérleti szerződés esetében az ellenszolgáltatásnak a szerződés nyilvánvalóan jóerkölcsbe ütközése megállapíthatóságát nem eredményező esetleges feltűnő értékaránytalansága miatt az ügyész a szerződés megtámadására nem jogosult .
6
Összefoglalva : Az érintett ingatlanok tulajdonjogának átruházását jogszabály nem korlátozta, a tulajdonjog átruházására vonatkozó eljárás a jogszabály rendelkezéseit nem sértette . Nem volt megállapítható olyan körülmény sem, amely miatt a szerződés nyilvánvalóan jóerkölcsbe ütközött volna . Ezért a szerződés semmissége miatt keresetindításra nincs kellő alap . Az ügyész csak semmisségi okból lenne jogosult pert indítani, de ennek feltételei a fentiek szerint nem állnak fenn . Ennek hiánya azonban nem zárja ki más jogcímen az arra jogosultak perindítását . Kérem válaszom szíves elfogadását .
Budapest, 2004 . április hó
.
