13-66: LV č. 252 část A

ZNALECKÝ POSUDEK č. 3071 – 445 / 2014 dle Usnesení č.j. 067 EX 2030/13-66: LV č. 252 část A

Objednavatel: Sídlo: IČ:

Zhotovitel: Sídlo: IČ:

mail: Zpracovatelé:

Exekutorský úřad Praha 5 JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor Evropská 663/132, 160 00 Praha 6 49720821

Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové 2630 2047 Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. [email protected] Ing. Milan Bálek, Ing. Tomáš Kukla

Účel posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 067 EX 2030/13-66 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Jurajem Podkonickým, Ph.D. dne 24.04.2014.

Posudek obsahuje:

34 stran včetně příloh

Posudek se předává:

ve třech vyhotoveních

Výtisk číslo:

1

Zpracováno:

30.06.2014

Odhadci a znalci CZ, s.r.o.

Obsah posudku

Znalecký posudek č. 3071 – 445 / 2014

strana

A 1 2 3 4 5

NÁLEZ...............................................................................................................................3 Úkol a předmět ocenění ...............................................................................................3 Místní šetření ...............................................................................................................4 Den ocenění .................................................................................................................4 Podklady ......................................................................................................................4 Uznávané metody ocenění ...........................................................................................5

B 1 2

POSUDEK .........................................................................................................................9 Aplikovaná metoda ocenění.........................................................................................9 Ocenění - výnosový způsob.......................................................................................10

C

REKAPITULACE ..........................................................................................................24

D

ZNALECKÁ DOLOŽKA...............................................................................................25

E

PŘÍLOHY........................................................................................................................26

2



A NÁLEZ 1

ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ

Znalecký posudek je vypracován na základě žádosti objednavatele posudku. Úkolem zhotovitele je dle Usnesení č.j. 067 EX 2030/13-66 ocenit nemovité věci včetně všech jejich součástí a příslušenství. Jedná se o ocenění nemovitých věcí:

3



Příslušenství: Venkovní úpravy: oplocení, zpevněné areálové plochy. Inženýrské sítě: přípojka el. energie - rozvody pro všechny objekty v areálu (z objektu parc.č. St. 272 - budova technického vybavení), přípojka vodovodu ze studny - studna je na pozemku parc.č. 2283 ostatní plocha (také rozvody pro všechny objekty v areálu), přípojka kanalizace je do odpadní jímky. Technický popis staveb, jejich konstrukčního provedení a technického vybavení, je detailně proveden níže v části B - Posudek. 2

MÍSTNÍ ŠETŘENÍ

Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne 6.5.2014 bez přítomnosti zástupce vlastníka nemovitých věcí. Šetření tak mohlo být provedeno pouze z venku. Povinná (firma) na výzvu ke kontaktování zhotovitele posudku nereagovala. Dále bylo provedeno druhé místní šetření, konané dne 21.5.2014, za přítomnosti pana Poslušného za společnost PARALAX, a.s.. 3

DEN OCENĚNÍ

Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne x.06.2014, což je den ocenění. 4

PODKLADY

- Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 252, k.ú. Nebužely, získaný prostřednictvím Dálkového -

přístupu do Katastru nemovitostí dne 17.04.2014 Snímek katastrální mapy Usnesení č.j. 067 EX 2030/13-66 barevná fotodokumentace informace získané při místním šetření záznam z prohlídky a zaměření nemovitých věcí zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011, č. 350/2012 Sb. a č. 303/2013 Sb. vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí, VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2010 Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 Zbyněk Zazvonil - Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk 2004 Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno; ročníky 1996 až 2014 odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydávaný Českou komorou odhadců majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1; ročníky 2003 až 2014 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Financování developerských projektů (2009) Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, 2010

4



5 5.1

UZNÁVANÉ METODY OCENĚNÍ Metoda nákladová

Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z předpokladu, že hodnota aktiv (nemovitých věcí) nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Jednotková cena se získá nejčastěji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (např. z Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, vydáváno pololetně – ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodářských ukazatelů stavebních objektů PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objektů). Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveň k datu ocenění, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyčíslen Českým statistickým úřadem. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika, a to vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška). 5.2

Metoda výnosová

Fundamentálním principem výnosového způsobu ocenění je princip anticipace, jehož podstata spočívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím očekávání. Jestliže budoucí prospěch lze finančně vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako součet všech těchto očekávaných výnosů, transformovaných na současnou hodnotu peněz. Na principu očekávání nejsou prognózovány pouze budoucí výnosy a jejich časový vývoj, ale i volba kapitalizačních měr, které implicitně odrážejí stupeň jejich očekávané pravděpodobnosti, spolehlivosti a stability. Fundamentální vzorec výnosové metody: VH = V [Kč] i

kde:

VH ... hledaná výnosová hodnota nemovitých věcí V ... čisté příjmy z nemovitých věcí i ... míra kapitalizace

Anticipovaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na běžném realitním trhu, popřípadě jde-li o nemovitou věc v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze aplikovat výnos dosažitelný. Roční výnos z pronájmu nemovité věci je třeba snížit o obhospodařovací náklady související nemovitou věcí. Transformace na současnou hodnotu peněz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace (Yield Capitalization), která je procesem vycházejícím z exaktních principů složeného úročení jakožto jedné z disciplin finanční matematiky. Délka uvažovaného časového úseku (Projection Period) odpovídá většinou intervalu několika roků, během nichž jsou trendy ve vývoji výše výnosů ještě objektivně předpověditelné. Konkrétní délka zvoleného pásma není v odborné literatuře nijak limitována, zpravidla se užívá interval 5 - 15 let. Kratší interval je spíše výjimečný, neboť zmenšování pásma směřuje k přímé (nikoliv výnosové) kapitalizaci. V závěru zvoleného úseku se obvykle uvažuje s reverzním výnosem simulujícím např. výnos z prodeje. Očekávaný výnos se u předmětné nemovité věci zjistí z dosaženého (popřípadě jde-li o nemovitou věc v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze použít výnos dosažitelný) ročního nájemného. Roční výnos z pronájmu nemovité věci je třeba snížit o náklady na provoz nemovité věci (zejména se

5



jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovité věci, daň z nemovitosti a pojištění nemovitého majetku). Některé metodiky odpočítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domníváme se (spolu s odbornou veřejností zejména v bankovním a investičním sektoru), že tato kategorie nákladů nemá své opodstatnění. Zřejmou výhodou metodik výpočtu bez neprovozních nákladů je odpověď na otázku investora, za jak dlouhý časový úsek bude počáteční investice do pořízení nemovité věci návratná. Základní vztah pro výpočet časového úseku návratnosti počáteční investice: Návratnost [roky] = počáteční investice [Kč] /roční čistý zisk z pronájmu [Kč/rok]

V německy hovořících zemích je obvykle používána metoda „časově omezené renty“: VHN = ČV ×

kde:

qn −1 HP + q n × ( q − 1) q n

ČV ... každoroční čisté příjmy z nemovité věci, q = 1 + i, kdy i = míra kapitalizace, n ... zbývající doba užití nemovité věci (myšleno zejména ekonomická a morální životnost), HP ... hodnota pozemku.

Velice důležitým bodem při stanovení výnosové hodnoty nemovité věci je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se kapitalizují budoucí příjmy (Yield Rate), má na výnosovou hodnotu investice (nemovité věci) zásadní vliv. Stanovení míry kapitalizace se obvykle děje dvěma způsoby: 1) míra výnosnosti odhadnutá na základě porovnání s obdobnými typy nemovité věci, 2) pokud není dostatek údajů k add 1), pak se konstrukce výpočtu míry kapitalizace obvykle odvíjí od tzv. stavebnicového způsobu, kdy „jádro“ tvoří výchozí úroveň bezpečného typu investic na finančním trhu a nadstavbu pak rizikové prémie jako součet všech projevujících se rizik, hrozeb a nevýhod, kterým jsou vystaveny posuzované nemovité věci na trhu realit oproti výchozí odhadnuté míře z finančního trhu. Jedná se tedy o součet:

- bezrizikové míry výnosnosti, - prémií (přirážek) za rizika. matematické vyjádření: kde:

i = ibezp + Σσ

i ... míra kapitalizace ibezp... bezpečný typ investice Σσ ... součet prémií (přirážek) za rizika

Viz např. „Výnosová hodnota nemovitostí“, autor Ing. Zbyněk Zazvonil, ISBN 80-902109-3-7. Jako základ pro hodnocení bezpečného typu investice je doporučován výnos z dlouhodobých státních dluhopisů; aktuální informace o nich jsou volně k dispozici např. na webových stánkách bank, obchodníků s cennými papíry či ratingových agentur. Přirážky k bezpečnému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tří bodů: Přirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovité věci Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit peníze na nepředpokládané opravy či nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propočtu nákladů v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy prověřit technickou kvalitu stavby. Přirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovité věci Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitou věc pronajímat takovým nájemníkům a za takové nájmy, které byly uvažovány v propočtu příjmů.

6



Zohledňuje se délka nájemních smluv (doba určitá / neurčitá) a případné riziko, že prostory uvolněné po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) – tzv. neúplné pronajmutí. Dále se zohledňuje „kvalita“ nájemců – jejich schopnost platit nájem včas a ve smluvené výši. V úvahu připadá též riziko, že o pronájem dané nemovité věci přestane být zájem – tzv. „ekonomická životnost“. Přirážka za rizika právními povahy Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitou věcí spjaty věcné břemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníků, zda přístup k nemovité věci je možný jen přes pozemky jiných vlastníků, soudní spory apod. 5.3

Metoda komparativní

Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovité věci (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitých věcí patří: Poloha nemovitých věcí - vzdálenost od center měst či obcí - vzdálenost od hlavních komunikačních tahů - přístup k silničním či železničním trasám Využitelnost nemovitých věcí - stavebně-technické vlastnosti nemovitých věcí - účel staveb a možnost adaptace na jiné využití - kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy - možnosti přístaveb a rozšíření nemovitých věcí - omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátěžová břemena - stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost - předkupní práva, věcná břemena - zástavní práva - soudní spory (např. restituční spory) Situace na realitním trhu - celkové trendy v prodeji nemovitých věcí - prodejnost obdobných nemovitých věcí v dané lokalitě V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitých věcí pouze stát (prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existují komerční databáze, kde by soupisy sjednaných cen měly splňovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi Českého statistického úřadu, který shromažďuje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a současně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze které by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovité věci. To však v podmínkách České republiky není z důvodů výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve 7



vývoji realizovaných cen nemovitých věcí včetně jejich původních nabídkových cen. Ve znaleckých posudcích se provádí odhad obvyklé ceny předmětu ocenění, nikoliv přesné matematické vyčíslení částky, za jakou je nemovitá věc prodejná. Na konečnou cenu má totiž vliv spektrum okolností, přičemž každou z nich může potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak, z jiného úhlu pohledu. Úkolem oceňovatelů je proto zejména prezentovat jejich odborný pohled na věc, který by ovšem měl korespondovat s pokud možno co nejširší výsečí z portfolia potenciálních kupujících. To potvrzuje i článek uveřejněný v odborném čtvrtletníku „Odhadce a oceňování majetku“ č. 3-4/2009, str. 50: „Důležitou dovedností odhadce musí být schopnost vcítění se do uvažování investora. Znamená to umět si odpovědět na otázky, které si takový investor klade - proč bych si onu nemovitou věc měl kupovat, jaké přinese benefity, jaká je perspektiva takové investice, jaká je návratnost.“ Přesto je však pravděpodobné a časté, že existuje zájemce se zvláštním úhlem pohledu, případně zájemce disponující informacemi, které nejsou nijak veřejně přístupné a známé. Takový zájemce se pak nachází mimo výše zmíněnou výseč potenciálních kupujících a proto i cena, kterou je ochoten za danou nemovitou věc vydat, je mimo běžnou relaci. Z těchto důvodů odborná veřejnost považuje za nejpřesnější možné zjištění obvyklé ceny nemovité věci proces veřejné dražby, které se může zúčastnit široké spektrum libovolných zájemců o danou nemovitou věc. Aplikace metod viz např. publikace Teorie oceňování nemovitostí, Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009 nebo Ing. Zbyněk Zazvonil, Porovnávací hodnota nemovitostí, nakladatelství Ekopress 2006.

8



B POSUDEK 1

APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ

V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) v platném znění, rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je zvláštní, specifický, areál bývalé cihelny, situovaný osamoceně mimo běžné trasy, ke kterému není možné nalézt statisticky významný soubor obdobných staveb včetně pozemků na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domníváme se, že není vhodné pro ocenění použít klasickou metodu komparativní. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právě pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ještě vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami určovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v určitých aspektech a u některých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. Přesto se v našich podmínkách, zejména z důvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základě metod nákladových a výnosových. Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovité věci (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domníváme se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovité věci, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení. Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. Rizika nedosažení námi uvažované ceny za pronájem je vyjádřen diskontní sazbou (riziková přirážka 2). Riziková přirážka 1 zohledňuje technický stav staveb zjištěný při místním šetření a riziková přirážka 3 zohledňuje právní hlediska rizik vztahující se k předmětu ocenění – rizikové přirážky jsou popsány níže v části B.2 posudku. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

9



2

OCENĚNÍ - VÝNOSOVÝ ZPŮSOB

Popis: Jedná se o poměrně specifický areál bývalé cihelny, který je situován osamoceně v polích, mimo běžné trasy. Budovy sloužily spíše jen jako "ochranný obal" pro technologii výroby cihel, jsou proto funkčně dosti spjaty s tímto provozem. Samotný provoz je dlouhodobě odstaven, objekty jsou dlouhodobě bez údržby, chátrají. V zimních měsících nedochází ani k temperování vnitřních prostor, proběhlo tak mnoho zámrzných cyklů. Obnovení provozu by znamenalo značné investice. Z ekonomického hlediska je podle našeho názoru další možné využití spíše jen pro skladování (bez vytápění). Technologie výroby cihel je v objektu stále umístěna, není však předmětem ocenění v tomto znaleckém posudku. Pro plné využití potenciálních skladovacích kapacit bude nutné technologii odstranit. V místě není rozvod zemního plynu, vytápění je tak v principu možné jen za pomoci tuhých paliv. Vytápění el. energií by s ohledem na technické provedení budov bylo značně nerentabilní. Dále uvádíme, že dle informací p. Poslušného (jednatele povinné) jsou okolní pozemky "dobývacích prostor" v podstatě vytěženy, navíc z dnešního pohledu jsou údajně materiálově nevhodné, kdy není možné z této hlíny vyrábět duté cihly. Hlína byla vhodná jen na výrobu plných cihel, kterých se ovšem v dnešní podobě stavební výroby používá minimálně. Ověření takto podaných informací o vydatnosti dobývacích prostor či o složení hlíny je značně nad rámec tohoto posudku. Bylo by potřeba vyjádření kompetentních odborníků. Tyto pozemky ovšem nejsou součástí ocenění v tomto posudku. Dominantu areálu tvoří objekt cihelny, který je půdorysně postaven ve tvaru písmene L, je samostatně stojící, situovaný na rovinatém terénu. Centrum obce Nebužely je ve vzdálenosti 1,8 km, do Mělníka je vzdálenost 14 km. Přístup ke stavbě je možný přes vjezdovou bránu, oplocení je provedeno pouze ze směru od přístupové komunikace. Dva rodinné domy jsou přístupné přímo z účelové komunikace, ostatní objekty jsou umístěny uvnitř areálu cihelny. Inženýrské sítě: přípojka el. energie - rozvody pro všechny objekty v areálu (z objektu parc.č. St. 272 - budova technického vybavení), přípojka vodovodu ze studny - studna je na pozemku parc.č. 2283 ostatní plocha (také rozvody pro všechny objekty v areálu), přípojka kanalizace je do odpadní jímky.

Srovnávací parametry: Zastavěná plocha [m2]

Užitná plocha [m2]

2 889,48

2 714,51

Budova bydlení č.p. 108 na pozemku parc.č. St. 268

232,85

168,82


108,16

130,70

Budova garáže bez čp/če na parc.č. St. 270 (rodinný dům)

107,95

78,26

Budova garáže bez čp/če na pozemku parc.č. St. 274

248,58

211,29

Název Budova jiná stavba (cihelna) bez čp/če na parc.č. St. 271

10



Budova technického vybavení (trafostanice) bez čp/če na pozemku parc.č. St. 272

40,26

34,22

Budova občanského vybavení (garáže) bez čp/če na pozemku parc.č. St. 273

46,55

39,57

Budova jiná stavba (sklad nebezpečných látek) bez čp/če na pozemku parc.č. St. 275

23,18

19,70

Srovnávací kritéria: č.

Kriterium Popis kritéria A – OBEC 1 Velikost obce obyvatel 437, z toho 315 v produkt. věku 2 Správa, úřady obecní úřad, pošta; ostatní v Mělníku 3 Poptávka po nemovitých věcech nabídka převyšuje poptávku 4 Přírodní okolí velmi dobré 5 Obchod a služby základní sortiment 6 Školství základní škola 1. stupeň 7 Zdravotnictví ordinace všeobecného lékaře 8 Kultura, sport nedostatečné vybavení 9 Ubytování není 10 Struktura zaměstnanosti nedostatečná nabídka 11 Životní prostředí velmi dobré B – UMÍSTĚNÍ NEMOVITÉ VĚCI V OBCI 12 Poloha vzhledem k centru obce na okraji 13 Dopravní podmínky příjezd až ke stavbě 14 Orientace ke svět. stranám kombinovaná 15 Konfigurace terénu rovinatý terén až mírně svažitý terén 16 Převládající zástavba bydlení 17 Parkovací možnosti za oplocením nebo před oplocením nehlídané 18 Obyvatelstvo v sousedství nebylo zjišťováno 19 Územní plán schválený úz. plán 20 Inženýrské sítě v obci všechny kromě plynu C – VLASTNÍ NEMOVITÁ VĚC 21 Typ stavby vhodný 22 Dostupnost jednotlivých podlaží pouze po schodišti 23 Regulace nájemného žádná 24 Výskyt radonu neměřeno 25 Další možnosti ohrožení velmi omezené až náhodné 26 Příslušenství nemovité věci vhodné (identifikace viz výše) 27 Možnosti dalšího rozšiřování jsou (po vlastních pozemcích) 28 Technická hodnota stavby viz níže 29 Údržba stavby velmi zanedbaná 30 Pozemky celkem 1 234 m2

11



Konstrukční řešení a technické vybavení budovy jiná stavba (cihelna) bez čp/če na parc.č. St. 271: Doba výstavby:

dle odborného odhadu před cca 100 lety; údržba: zanedbaná

Počet podlaží:

nepodsklepeno, 2 nadzemní podlaží (přičemž 2.NP je upravené podkroví)

Základy:

kamenné pasy bez izolací proti zemní vlhkosti

Nosné konstrukce: zděné v tl. 60cm, z cihel a kamene; podezdívka kamenná; nezatepleno Stropy:

dřevěné trámové

Střecha:

tvar sedlový; krov je dřevěný

Klempířské konstrukce:

dešťové žlaby a svody, okenní parapety, oplechování střešních prostupů; zčásti chybí, původně z pozinkovaného plechu, nyní opatřeno nátěry; částečně zkorodováno

Vnitřní povrchy:

dvouvrstvé vápenocementové omítky; obklady keramické na WC, v koupelně

Vnější povrchy:

vápenocementové omítky, místy opadané; obklad soklu není proveden

Schody:

nosná část železobetonová, dřevěná, kovová; zábradlí kovové a dřevěné

Dveře:

dřevěné hladké plné s kovovými zárubněmi, vstupní jsou dřevěné – částečně prosklené

Okna:

kovová s jednoduchým zasklením a luxfery

Povrch podlah:

dle účelu užití místnosti: keramická dlažba, betonová mazanina, dřevěné z prken

Vytápění:

ústřední do plechových radiátorů a „Sahar“, kotel je na tuhá paliva

Ohřev teplé vody:

zajišťován lokálním el. ohřívačem; zásobníkovým

Vnitřní vodovod:

je proveden rozvod studené i teplé vody

Vnitřní kanalizace: od všech zařizovacích předmětů; plast

Krytina střechy:

Vrata:

pálená (tašky)

kovová dvoukřídlá; nezateplená

WC splachovací oddělené od Hygienické vybavení: koupelny; v koupelně umyvadlo, sprch. kout Vnitřní plynovod:

není proveden

Elektroinstalace:

na jističe, kompletní rozvod světelného proudu (230V) i motorového proudu (400V); bleskosvod je instalován

Výtahy:

nejsou

Vybavení kuchyní:

není

12



Ostatní:

např. vzduchotechnika, hydranty, rozvod EPS, EZS, strukturovaná kabeláž, krb, digestoř, vestavěné skříně, rozvod domácího telefonu, odvětrávání ventilátory, rozvod antén pod omítkou: nebylo zjištěno

Dispozice: 1.NP: vstup, chodba, schodišťový prostor, pec, lisovna, sušárna, kotelna, dílna, sklad – 2x, kovárna, chodba – 2x, šatna – 2x, umývárna pánská a dámská, WC pánské a dámské, 1.MeP: sklad, 2.NP: chodba, schodišťový prostor, sušárna, mlýn, sklad. Popis budovy bydlení č.p. 108 na pozemku parc.č. St. 268: Dům je půdorysně postaven ve tvaru obdélníka s vystupující přístavbou vstupu, je samostatně stojící, situovaný na rovinatém terénu. Dům se nachází v areálu cihelny. Konstrukční řešení a technické vybavení: Doba výstavby:

dle odborného odhadu před cca 100 lety; údržba: absence

Počet podlaží:

nepodsklepeno, 1 nadzemní podlaží

Základy:


Nosné konstrukce: zděné v tl. 45 cm, z cihel a kamene; podezdívka kamenná; nezatepleno Stropy:

dřevěné trámové s rovným podhledem; podbití rákosem a omítnutí

Střecha:




Vnitřní povrchy:

dvouvrstvé vápenocementové omítky; obklady keramické na WC, v koupelně

Vnější povrchy:


Schody:

nejsou (jednopodlažní stavba)

Dveře:

dřevěné hladké plné s kovovými zárubněmi a dřevěnými prahy, vstupní jsou dřevěné - prosklené

Okna:

dřevěná se zdvojeným jednoduchým zasklením

Povrch podlah:

dle účelu užití místnosti: keramická dlažba, lepené PVC

Vytápění:

lokální kamna na tuhá paliva

Krytina střechy:

Vrata:

pálená (tašky)

nejsou

13



Ohřev teplé vody:


Vnitřní vodovod:



WC splachovací oddělené od Hygienické vybavení: koupelny; v koupelně umyvadlo, vana Vnitřní plynovod:

není proveden

Elektroinstalace:

na jističe, kompletní rozvod světelného proudu (230V) i motorového proudu (400V); bleskosvod není instalován

Výtahy:

nejsou (jednopodlažní stavba)

Ostatní:


Vybavení kuchyní:

sporák (na el. energii)

Upozornění: Detailní prohlídka nemohla být provedena. Konstrukční řešení, technické vybavení a napojení na inženýrské sítě je popsáno jako standardní (typické) pro daný typ stavby; jejich skutečné provedení tedy může být odlišné. Stejně tak nemohla být provedena detailní identifikace příslušenství. Dispozice: 1.NP: vstup, chodba, koupelna, WC, kuchyň, pokoj – 2x, garáž. Popis budovy bydlení č.p. 118 na pozemku parc.č. St. 269: Dům je půdorysně postaven ve tvaru čtverce s vystupující přístavbou vstupu, je samostatně stojící, situovaný na rovinatém terénu. Dům se nachází v areálu cihelny. Konstrukční řešení a technické vybavení budovy bydlení č.p. 118 na pozemku parc.č. St. 269: Doba výstavby:

dle odborného odhadu před cca 80 lety; údržba: absence

Počet podlaží:

nepodsklepeno, 2 nadzemní podlaží (přičemž 2.NP je upravené podkroví)

Základy:


Nosné konstrukce: zděné v tl. 45 cm, z cihel; podezdívka kamenná; nezatepleno Stropy:

dřevěné trámové s rovným podhledem; podbití rákosem a omítnutí

Střecha:

tvar valbový; krov je dřevěný



Vnitřní povrchy:

dvouvrstvé vápenocementové omítky

Vnější povrchy:


Krytina střechy:

pálená (tašky)

14



Schody:

nosná část železobetonová; madlo dřevěné

Dveře:

nejsou

Okna:

nejsou

Povrch podlah:

dle účelu užití místnosti: chybí

Vytápění:

není provedeno

Ohřev teplé vody:

není proveden

Vnitřní vodovod:

není proveden

Vnitřní kanalizace: není provedena

Vrata:

nejsou

Hygienické vybavení: není Vnitřní plynovod:

není proveden

Vybavení kuchyní:

není

Elektroinstalace:

není bleskosvod není instalován

Výtahy:

nejsou

Ostatní:


Upozornění: Detailní prohlídka nemohla být provedena. Konstrukční řešení, technické vybavení a napojení na inženýrské sítě je popsáno jako standardní (typické) pro daný typ stavby; jejich skutečné provedení tedy může být odlišné. Stejně tak nemohla být provedena detailní identifikace příslušenství. Pravděpodobná dispozice: 1.NP: vstup, chodba, schodišťový prostor, kuchyň, pokoj, koupelna s WC, 2.NP: chodba, schodišťový prostor, pokoj – 3x, balkon. Popis budovy garáže bez čp/če na pozemku parc.č. St. 270 (rodinný dům): Dům je půdorysně postaven ve tvaru obdélníka s vystupující přístavbou vstupu, je samostatně stojící, situovaný na rovinatém terénu. Dům se nachází v areálu cihelny. Konstrukční řešení a technické vybavení budovy garáže bez čp/če na pozemku parc.č. St. 270 (rodinný dům): Doba výstavby:

dle odborného odhadu před cca 90 lety; údržba: zanedbaná

Počet podlaží:

nepodsklepeno, 1 nadzemní podlaží + půda

Základy:


15



Nosné konstrukce: zděné v tl. 45 cm, z cihel a kamene; podezdívka kamenná; nezatepleno Stropy:

nejsou provedeny; dřevěné trámové, typu Hurdis; montované ze stropních panelů; ŽB monolitické; s rovným podhledem; kazetové sádrokartonové podhledy; podbití rákosem a omítnutí

Střecha:




Vnitřní povrchy:

dvouvrstvé vápenocementové omítky; obklady keramické na WC, v koupelně, v kuchyni

Vnější povrchy:


Schody:

nejsou

Dveře:

dřevěné hladké plné s kovovými zárubněmi a dřevěnými prahy, vstupní jsou dřevěné – částečně prosklené

Okna:

dřevěná se zdvojeným jednoduchým zasklením

Povrch podlah:

dle účelu užití místnosti: keramická dlažba, lepené PVC, dřevěné z prken

Vytápění:

lokální kamna na tuhá paliva

Ohřev teplé vody:


Vnitřní vodovod:



Krytina střechy:

Vrata:

pálená (tašky)

nejsou

WC splachovací oddělené od Hygienické vybavení: koupelny; v koupelně umyvadlo, vana Vnitřní plynovod:

není proveden

Elektroinstalace:

na jističe, kompletní rozvod světelného proudu (230V) i motorového proudu (400V); bleskosvod není instalován

Výtahy:

nejsou

Ostatní:


Vybavení kuchyní:

sporák (na el. energii)

Upozornění: Detailní prohlídka nemohla být provedena. Konstrukční řešení, technické vybavení a napojení na inženýrské sítě je popsáno jako standardní (typické) pro daný typ stavby; jejich skutečné provedení tedy může být odlišné. Stejně tak nemohla být provedena detailní identifikace příslušenství. Pravděpodobná dispozice: 1.NP: vstup, chodba, kuchyň, pokoj – 2x, koupelna, WC, půda: půdní prostor.

16



Konstrukční řešení a technické vybavení budovy garáže bez čp/če na pozemku parc.č. St. 274:

Základy betonové, obvodové zdivo je cihelné, krov je dřevěný, tvar střechy zčásti sedlový a zčásti plochá střecha, krytina zčásti z osinkocementových vlnitých desek a zčásti živičná (plochá část), klempířské prvky (dešťový žlab, svod a oplechování) z pozinkovaného plechu částečně zkorodováno. Vrata jsou dřevěná dvoukřídlá – 2x a kovová dvoukřídlá, okna jsou z luxfer. Úpravy povrchů (omítky) jsou vápenocementové a místy chybí. Elektřina je zavedena. Jinak je objekt bez jakéhokoliv dalšího technického vybavení. Konstrukční řešení a technické vybavení budovy technického vybavení (trafostanice) bez čp/če na pozemku parc.č. St. 272:

Základy betonové, obvodové zdivo je cihelné, krov je dřevěný, plochá střecha, krytina živičná, klempířské prvky (dešťový žlab, svod a oplechování) z pozinkovaného plechu částečně zkorodováno. Dveře jsou kovová dvoukřídlá – 3x, okna jsou kovová s jednoduchým zasklením. Úpravy povrchů (omítky) jsou vápenocementové. Elektřina je zavedena. Bleskosvod je instalován. Jinak je objekt bez jakéhokoliv dalšího technického vybavení.

17



Konstrukční řešení a technické vybavení budovy občanského vybavení (garáže) bez čp/če na pozemku parc.č. St. 273:

Základy kamenné, obvodové zdivo je cihelné, krov je montovaný ze stropních panelů, plochá střecha, krytina živičná. Vrata jsou kovová dvoukřídlá. Úpravy povrchů (omítky) jsou vápenocementové místy opadané. Elektřina je zavedena. Jinak je objekt bez jakéhokoliv dalšího technického vybavení. Konstrukční řešení a technické vybavení budovy jiná stvba (sklad nebezpečných látek) bez čp/če na pozemku parc.č. St. 275:

Základy betonové, nosná konstrukce je kovová, krov je ocelový, tvar střechy je pultový, krytina plechová (vlnitý plech). Úpravy povrchů (nátěry) jsou opotřebovány. Jinak je objekt bez jakéhokoliv dalšího technického vybavení.

18



Předpokládané výnosy Důležitým parametrem výnosové metody je teoretický předpoklad, že všechny oceňované objekty jsou pronajaty za tržní nájemné. Šetřením spolupracujících odhadců, z vlastní databáze a zkušeností zpracovatele posudku, šetřením v realitní inzerci a v inzerci na síti Internet bylo zjištěno, že se jedná o nájemné ve výši 100-200 Kč/m2/rok (nájemné na místním trhu obvyklé pro nevytápěné sklady jiný účel využití není ve stávající situaci prakticky možný). Pro další výpočet aplikujeme střed tohoto intervalu, tedy 150,- Kč/m2/rok. Tuto sazbu aplikujeme na všechny stavby areálu tak, jakoby byly pronajaty jednomu nájemci pro jeden účel (skladování). Nájemné se odvíjí kromě atraktivity lokality ještě v závislosti zejména na druhu užitné plochy, její vybavenosti, celkové velikosti a jejím technickém stavu, také na délce nájemního vztahu a někdy též na podlažnosti, kdy v přízemí je dosahováno vyšších nájmů zejména u obchodních prostor. Služby související s provozem objektů obvykle hradí nájemci sami (případně jsou tzv. přefakturovány), náklady pro pronajímatele tak existují v níže uvedené struktuře. Rizika plynoucí z nedosažení tržní ceny nájmu nebo neúplného obsazení ploch jsou pak vzhledem ke svému charakteru zohledněny při aplikaci výnosové metody v Rizikové přirážce 2. Riziková přirážka 1 (technický stav) byla zkoumána při místním šetření (v rámci možností). Riziková přirážka 3 souvisí zejména s právním stavem předmětu ocenění. Uvedená rizika jsou popsána níže v posudku. Tabulky: Užitná plocha [m2]

Název Budova jiná stavba (cihelna) bez čp/če na parc.č. St. 271

2 714,51


168,82


130,70

Budova garáže bez čp/če na parc.č. St. 270 (rodinný dům)

78,26

Budova garáže bez čp/če na pozemku parc.č. St. 274

211,29

Budova technického vybavení (trafostanice) bez čp/če na pozemku parc.č. St. 272

34,22

Budova občanského vybavení (garáže) bez čp/če na pozemku parc.č. St. 273

39,57

Budova jiná stavba (sklad nebezpečných látek) bez čp/če na pozemku parc.č. St. 275

19,70

Užitné plochy budovy jiná stavení (cihelna) na pozemku parc.č. St. 271: celkem 2 714,51 m2 1.NP Název Chodba - manipulační prostor

Rozměry [m] Užitná plocha [m2] délka šířka 37,775 6,343 239,61

Temperováno Ne

19



5,092 38,153 9,283 11,000

23,302 6,347 6,854 12,432

118,65 242,16 63,63 136,75 Chodba celkem 800,80 Ano Pec (technologie) - není součástí jiné plochy 35,116 11,000 386,28 11,988 8,915 106,87 Lisovna Ne 16,981 9,612 163,22 25,902 4,286 111,02 Lisovna celkem 381,11 Sušárna 29,821 25,902 Ne 772,42 Z toho technologie sušárny 29,821 19,160 571,37 Ano 14,801 5,489 81,24 Kotelna Ne 14,931 4,662 69,61 Kotelna celkem 150,85 Dílna 7,219 5,860 Ne 42,30 Sklad 2,889 1,482 Ne 4,28 Kovárna 8,577 5,821 Ne 49,93 Sklad 9,128 4,035 Ne 36,83 Ostaní místnosti jsou stavebně odděleny od cihelny, jsou přístupné zvenku, v 1.NP. Chodba 1,920 1,432 Ne 2,75 6,053 4,850 29,36 Šatna pánská Ano 3,034 1,531 4,65 Šatna celkem 34,00 Umývárny pánské 4,186 2,957 Ano 12,38 Chodba 2,534 1,320 Ne 3,34 Šatna dámská 6,384 2,987 Ano 19,07 Umývárny dámské 2,947 1,947 Ne 5,74 WC dámské 2,123 1,049 Ne 2,23 WC pánské 1,218 0,953 1,16 1,218 0,930 1,13 Ne 4,117 1,288 5,30 1,218 0,781 0,95 1,628 1,017 1,66 WC pánské celkem 10,20 V kotelně je umístěn kotel na tuhá paliva s rozvody ústředního topení do radiátorů a horkovzdušných výměníků "Sahara". Funkčnost neznámá.

Výpočet: Název Budova jiná stavba (cihelna) bez čp/če na parc.č. St. 271 Budova bydlení č.p. 108 na pozemku parc.č. St. 268 Budova bydlení č.p. 118 na pozemku parc.č. St. 269 Budova garáže bez čp/če na parc.č. St. 270 (rodinný

Užitná plocha [m2]

Obvyklé Obvyklé nájemné nájemné celkem [Kč/rok] [Kč/m2/rok]

2 714,51

150,00

407 176,50

168,82

150,00

25 323,00

130,7

150,00

19 605,00

78,26

150,00

11 739,00

20



dům) Budova garáže bez čp/če na pozemku parc.č. St. 274 Budova technického vybavení (trafostanice) bez čp/če na pozemku parc.č. St. 272 Budova občanského vybavení (garáže) bez čp/če na pozemku parc.č. St. 273 Budova jiná stavba (sklad nebezpečných látek) bez čp/če na pozemku parc.č. St. 275

211,29

150,00

31 693,50

34,22

150,00

5 133,00

39,57

150,00

5 935,50

19,7

150,00

2 955,00

3 397,07

509 560,50

Náklady související s provozem a pronájmem: druh daň z nemovitosti pojistné správa (osobní náklady) běžná údržba a opravy Přesné vyčíslení některých nákladů nebylo k dispozici, uvedené částky byly stanoveny na základě výpočtu doporučeného odbornou literaturou a odborným odhadem. Jedná se o částku 400 000,Kč/rok. Základní matematický vztah pro výpočet výnosové hodnoty:

kde:

VHN ... výnosová hodnota nemovitosti ČVt ... čisté příjmy z nemovitosti v roce t VMN ... výnosová míra nemovitosti = diskontní míra, požadovaná míra výnosnosti n ... zbývající doba užití nemovitosti (zejména ekonomická životnost)

Stanovení diskontní míry V podmínkách mimopražského realitního trhu se náhradní konstrukce diskontní míry odvíjí od úvahy, že diskontní míra má dvě složky (viz např. „Teorie oceňování nemovitostí“, VŠE v Praze, Institut oceňování majetku, ISBN 80-7079-622-7): 1. bezriziková míra výnosnosti, 2. přirážky za rizika. Jako základ pro stanovení bezrizikové míry výnosnosti je obvykle používán výnos z dlouhodobých státních dluhopisů, zde uvádíme jako příklad čtyři kusy: státního dluhopisu CZ0001001796 ozn. 4.20/36 se splatností 04.12.2036, výnos ke dni ocenění je 2,738%, státního dluhopisu CZ0001001945 ozn. 4.70/22 se splatností 12.09.2022, výnos ke dni ocenění je 1,285%, státního dluhopisu CZ0001001317 ozn. 3.75/20 se splatností 12.09.2020, výnos ke dni ocenění je 0,868%, státního dluhopisu CZ0001002471 ozn. 5.00/19 se splatností 11.04.2019, výnos ke dni ocenění je 0,500%, Zdroj: www.patria.cz, www.csob.cz

21



Pro výpočet aplikujeme informace z dokumentu "Dlouhodobé statistiky úrokových sazeb pro členské státy EU", ve kterém Evropská centrální banka zveřejňuje harmonizované dlouhodobé úrokové sazby pro účely hodnocení konvergence: úroková sazba pro ČR je ke dni 14.05.2014 uvedena ve výši 1,73% Zdroj: http://www.ecb.int/stats/money/long/html/index.en.html, případně např. www.patria.cz

Přirážky za rizika se dělí do tří základních skupin: 1. přirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovitosti, 2. přirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovitosti, 3. přirážka za rizika právními povahy. Majetkoprávní, technický a finanční stav nemovitosti add 1) Přirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovitosti: Místní šetření bylo provedeno ve dnech 06.05. a 21.05.2014. Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou zatím v dobrém technickém stavu, ovšem prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) již vykazují známky zvýšeného opotřebení, způsobeného zejména vlivem dlouhodobé absence alespoň základní údržby. To se projevuje na většině kovových konstrukcích, které jsou zčásti zkorodovány (dešťové žlaby a svody, oplechování), okna jsou již také dosti nefunkční, dochází ke vzlínání zemní vlhkosti, což je patrné na venkovních omítkách. Pokud nedojde k opravě uvedených závad, bude zkrácena celková životnost stavby. Jinak jsou stavby bez viditelných statických poruch a jejich stavebně-technický stav odpovídá stáří, technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům a absenci údržby. Životnost objektů lze očekávat alespoň ve výši 20 roků. Venkovní zpevněné plochy jsou provedeny z odolných materiálů, jejich životnost proto lze očekávat v délce ještě 10 roků. Životnost přípojek inženýrských sítí nedokážeme z dostupných informací posoudit. Z důvodu opatrnosti aplikujeme rizikovou přirážku, a to ve výši 4,0% s postupným navyšováním v dalších letech až na 5,0%. Rozpětí rizikové přirážky se pohybuje obvykle v intervalu 0 - 4 %, s krokem po 0,5 %. add 2) Přirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovitosti: Areál (případně jednotlivé stavby) lze využít k pronájmu, a to i několika nájemcům, vhodnější a provozně účelnější je však vzhledem k jeho komunikační a technologické (inž. sítěmi) provázanosti pronájem celého areálu najednou (jednou smlouvou). V tom případě je však nutné počítat s tím, že nájemce se bude vzhledem k velikosti staveb a tím pádem vzhledem k velikosti užitných ploch hledat obtížně. Naproti tomu více nájemců a „rozdrobení“ staveb na menší části bude nezbytně přinášet nejen provozní problémy, ale pravděpodobná je též větší fluktuace nájemců a s tím související výpadky příjmu z nájemného. Lze též předpokládat další investice do přizpůsobení staveb dle požadavků těchto menších nájemců. Vzhledem k výše uvedenému bude třeba vynaložit zvýšené finanční prostředky na opravy, případně a rekonstrukci. Rozpětí rizikové přirážky se obvykle pohybuje v intervalu 0 - 5 %, s krokem po 0,5 %. Přirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovitosti (Přirážka za riziko 2) obsahuje riziko za částečnou neobsazenost. Z důvodu opatrnosti rizikovou přirážku aplikujeme, a to ve výši 5,0 %. Rozpětí rizikové přirážky se pohybuje obvykle v intervalu 0 - 6 %, s krokem po 0,5 %. add 3) Přirážka za rizika právními povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 252 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo, exekuční příkaz k prodeji). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno. Rizikovou přirážku proto neaplikujeme.

22



Výpočet výnosové hodnoty Výše uvedený očekávaný výnos je snížen o náklady s pronájmem související. Čistý roční výnos ČV je zakalkulován do výhledu na jednotlivé roky (5 roků), následně je použit princip metody jednoduché kapitalizace: rok t bezrizik. výnos přirážka za riziko 1 přirážka za riziko 2 přirážka za riziko 3 VMN: Výnosy: Náklady: Čistý výnos ČV: VHNt:

2014

2015

2016

2017

2018

2019 a dál

1

2

3

4

5

reverze

1,73% 3,00% 5,00% 0,00% 9,73% 509 561 400 000 109 561 99 846

1,73% 3,00% 5,00% 0,00% 9,73% 509 561 400 000 109 561 90 992

1,73% 3,00% 5,00% 0,00% 9,73% 509 561 400 000 109 561 82 924

Výnosová hodnota nemovitosti činí po zaokrouhlení celkem:

1,73% 3,50% 5,00% 0,00% 10,23% 509 561 400 000 109 561 75 228

1,73% 3,50% 5,00% 0,00% 10,23% 509 561 400 000 109 561 68 246 VHcelkem:

1,73% 4,00% 5,00% 0,00% 10,73% 509 561 400 000 109 561 636 031 1 053 266

1 050 000,- Kč

23



C REKAPITULACE Výslednou obvyklou cenu nemovitých věcí:

včetně příslušenství, indikujeme ke dni ocenění na:

1 050 000,- Kč slovy: Jedenmilionpadesáttisíc korun českých

24



D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovením § 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, zapsaný dle Rozhodnutí ministryně spravedlnosti a předsedkyně legislativní rady vlády České republiky č.j. 193/2009-OD-ZN ze dne 08.10.2009 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3071 – 445 / 2014 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké pečetě:

V Hradci Králové dne 30.06.2014 Podpis za znalecký ústav:

Ing. Milan Bálek jednatel společnosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové

25



E PŘÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Snímek katastrální mapy

26


Příloha: Fotodokumentace













Ověřovací doložka konverze do dokumentu obsaženého v datové zprávě Ověřuji pod pořadovým číslem 62138971-28595-140702162516, že tento dokument, který vznikl převedením vstupu v listinné podobě do podoby elektronické, se shoduje s obsahem dokumentu, jehož převedením vznikl. Vstup v listinné podobě se skládá z 34 listů (stránek textu). Zjišťovací prvek: bez zjišťovacího prvku Tato doložka byla vyhotovena aplikací zákona č. 300/2008 Sb. a dle vyhlášky č. 193/2009 Sb. prostřednictvím elektronické aplikace systému kontaktních míst veřejné správy. Ověřující osoba: JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor dne 02.07.2014

62138971-28595-140702162516

Tuto skutečnost můžete ověřit v úložišti ověřovacích doložek ( https://www.czechpoint.cz/overovacidolozky ) Autorizovanou konverzí dokumentu se nepotvrzuje správnost a pravdivost údajů obsažených v dokumentu a jejich soulad s právními předpisy.

13-66: LV č. 252 část A

Recommend Documents