ZNALECKÝ POSUDEK č. 1322-33/16 Stavba č.p. 114, obec Mladé Buky, okres Trutnov, k.ú. Hertvíkovice, včetně pozemku a příslušenství
Objednavatel znaleckého posudku:
Česká republika - Ministerstvo vnitra Nad Štolou 963/3 170 34 Praha 7
Účel znaleckého posudku:
Stanovení ceny pro následný prodej
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., včetně ceny obvyklé, podle stavu ke dni 20.10.2016 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Barhoň Nad pískovnou 1477/59 140 00 Praha 4 Počet stran: 11 včetně titulního listu a 1 strany příloh. Objednavateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze 25.10.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Objednatel požaduje vypracování znaleckého posudku na stanovení zjištěné (administrativní) a obvyklé ceny nemovitosti za účelem následného prodeje. Ocenění je provedeno podle stavu ke dni prohlídky dne 20.10.2016.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Stavba č.p. 114 včetně pozemku a příslušenství Hertvíkovice 114 542 23 Mladé Buky Královéhradecký Trutnov Mladé Buky Hertvíkovice 2 276
Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 740,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 2001 - 5000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Havířov a katastrální území lázeňských míst typu A a obce s lyžařskými středisky kategorie 4 až 5 hvězdiček O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s obcí (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola)
č. II I
Pi 0,80 0,95
II
1,03
II
0,85
II III
0,95 0,95
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 444,00 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 20.10.2016 za přítomnosti zástupce objednatele posudku.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Smlouva o dílo na vypracování znaleckého posudku č.j. PPR-27694-1/Čj-2016-990663, ze dne 20.10.2016 Výpis z KN LV 289 ze dne 14.10.2016 informativní údaje z katastru nemovitostí z internetu snímek z katastrální mapy Kolaudační rozhodnutí ONV Trutnov, odbor výstavby a územního plánování, č.j. VÚP/1606/83-OP, ze dne 25.11.1983 stavební výkresy technická zpráva septik, z července 1982 -2-
technická zpráva vodovod, z července 1982 Ocenění rekreační chaty č. C-09-93, vypracované Janem Uhlíkem, ze dne 26.12.1993 Nájemní smlouva včetně dodatku na pronájem příjezdové komunikace, pozemku pod septikem a studny sloužící k odběru pitné vody informace sdělené vlastníkem nemovitosti skutečnosti a výměry zjištěné na místě
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Česká republika - Ministerstvo vnitra, Nad Štolou 963/3, 170 34 Praha 7 vlastnictví: výhradní Česká republika - Ministerstvo vnitra, Nad Štolou 963/3, 170 34 Praha 7 vlastnictví: výhradní
6. Dokumentace a skutečnost Výměry ve stavebních výkresech s drobnými odchylkami odpovídají skutečnosti. Bylo využito i původního Ocenění rekreační chaty vypracované Janem Uhlíkem.
7. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je účelový objekt č.p. 114 charakteru rekreační chaty na vlastním pozemku p.č. St.139. Leží v obci Mladé Buky, k.ú. Hertvíkovice, části stavebně nesrostlou s obcí. Stavba je napojena na elektropřípojku, vodovod ze studny, kanalizace do žumpy. Přístup je po zpevněné komunikaci. Pronájem přístupové komunikace, pozemku pod žumpou a odběru pitné vody ze studny je řešen nájemní smlouvou. Stavba je podsklepená ve svahu. Sestává z jednoho podzemního jednoho nadzemního podlaží a podkroví (pouze v části). Základní tvar je nepravidelný. Dispozice: 1.PP garáž, sklad, vodárna s boilerem 1.NP předsíň, koupelna (sprchový kout, WC mísa, umyvadlo), ložnice, obytná místnost, kuchyňka, lodžie podkroví chodba, dvě ložnice Stavba je založena na základových pasech s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé nosné konstrukce v podzemním podlaží zděné, v přízemí a podkroví srubové, dřevěný masiv tloušťky 7 cm. Nad 1.PP betonový strop, v přízemí dřevěný spalný s rovným podhledem, v podkroví zateplený podhled střešní konstrukce. Střešní konstrukce sedlový krov s plechovou krytinou, klempířské konstrukce. Schodiště dřevěné bez podstupnic z obytné místnosti do podkroví. Okna dřevěná zdvojená, okenice. Dveře dřevěné plné nebo prosklené, v podzemním podlaží kovové a kovová výklopná garážová vrata. Vytápění lokální akumulačními kamny v obytné místnosti. Podlahy PVC, dlažba v koupelně a betonové v podzemním podlaží. Stavba užívána od roku 1982, zanedbaná údržba, předpoklad provedení menších stavebních úprav. V rámci ocenění porovnávací způsobem (dle oceňovacího předpisu) jsou oceněny i venkovní úpravy (vodovodní a kanalizační přípojka, žumpa, venkovní schody, domácí vodárna) jako bez vlivu na cenu stavu. Součástí ocenění je i pozemek p.č. 139, zastavěná plocha a nádvoří, pozemek je pouze plocha zastavěná stavbou.
-3-
8. Obsah znaleckého posudku 1. Zjištěná cena 1.1. Rekreační chata 1.2. Pozemek 2. Obvyklá cena 2.1. Stanovení obvyklé ceny Přílohy Katastrální mapa s ortofotomapou Fotodokumentace
-4-
B. ZNALECKÝ POSUDEK 1. Zjištěná cena Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka V oblasti Krkonoš jsou vyhledávány chalupy, chaty spíše ojediněle. 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní Možné problémy s převodem nájemní smlouvy. 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu Předmět vlastnictví pouze pozemek zastavěný stavbou. Problém s přístupem. Cizí zdroj vody. 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,06
V
0,00
II
0,00
I
-0,02
I
-0,25
IV
1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,670 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Stavby pro rodinnou rekreaci Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,85 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační III 0,05 oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV 0,07 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II -0,05 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III 0,00 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V -0,01 špatné parkovací možnosti -5-
7. Osobní hromadná doprava - Zastávka ve vzdálenosti od 1001 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu Nemovitost sice v obci Mladé Buky, ale v odloučené lokalitě s obtížným přístupem zejména v zimním období.
I I
-0,01 0,00
II II I
0,00 0,00 -0,20
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,723 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,484
1.1. Rekreační chata Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu:
Rekreační chata § 36 porovnávací metoda Královéhradecký kraj, obec nad 2 000 do 10 000 obyvatel 34 let 2 102,- Kč/m3
Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 25):
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.PP: 7,30*6,21+0,9*3,9 1.NP: 7,34*6,21 podkroví: 7,34*6,80 Název podlaží 1.PP: 1.NP: podkroví:
Zastavěná plocha 48,84 m2 45,58 m2 49,91 m2
Obestavěný prostor 1.PP: (7,30*6,21+0,9*3,9)*(2,80) 1.NP: (7,34*6,21)*(2,30) podkroví: (7,34*6,80)*(0,70+2,10/2) Obestavěný prostor - celkem:
= = =
48,84 m2 45,58 m2 49,91 m2
Konstrukční výška 2,80 m 2,30 m 2,20 m = = = =
136,76 m3 104,84 m3 87,35 m3 328,95 m3
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - podsklepená - s podkrovím 1. Druh stavby - Rekreační chata 2. Svislé konstrukce - Dřevěné srubové
č. IV II IV -6-
Vi typ C 0,00 0,02
3. Střešní konstrukce - Plochá střecha nebo krov umožňující zřízení podkroví (do ½ zast.pl. 1.NP) 4. Napojení stavby na sítě - Elektr. proud, voda, žumpa (septik) 5. Vybavení - WC ve stavbě, koupelna nebo sprchový kout 6. Vytápění stavby - Lokální vytápění 7. Příslušenství stavby - Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty 8. Výměra pozemků užívané se stavbou - Pouze zastavěný stavbou 9. Kriterium jinde neuvedené - Mírně snižující cenu Nedostatečné vytápění. 10. Stavebně - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 34 let:
II
0,00
II IV II III
0,00 0,10 0,00 0,00
I II
-0,05 -0,05
III
0,85
s = 1 - 0,005 * 34 = 0,830 9
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V10 * 0,830 = 0,720
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,670 Index polohy pozemku IP = 0,723 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 102,- Kč/m3 * 0,720 = 1 513,44 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 328,95 m3 * 1 513,44 Kč/m3 * 0,670 * 0,723= 241 161,62 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
241 161,62 Kč
1.2. Pozemek Index trhu s nemovitostmi IT = 0,670 Index polohy pozemku IP = 0,723 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
-7-
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,670 * 1,000 * 0,723 = 0,484 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 444,Typ
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo St.139
Výměra [m2] 48,00
Index 0,484
Jedn. cena [Kč/m2] 214,90
48,00
Pozemek - zjištěná cena
Koef.
Upr. cena [Kč/m2] 214,90 Cena [Kč] 10 315,20 10 315,20
=
10 315,20 Kč
Rekapitulace zjištěné ceny 1. Zjištěná cena 1.1. Rekreační chata
241 161,60 Kč
1.2. Pozemek
10 315,20 Kč
Zjištěná cena celkem
251 476,80 Kč
Zjištěná cena po zaokrouhlení dle § 50
251 480,- Kč
-8-
2. Obvyklá cena Obvyklá cena nemovitostí se zpravidla určuje srovnávací metodou, to cenou srovnatelných nemovitostí zjištěných na trhu.
2.1. Stanovení obvyklé ceny Pozemek se sice nachází v atraktivní lokalitě Mladých Buků v Krkonoších s lyžařským střediskem (4 hvězdičky), ale v odloučené lokalitě s obtížným přístupem v zimním období. V této oblasti jsou vyhledávány spíše chalupy, chaty ojediněle. Svou roli hraje i tepelná pohoda, oceňovaná nemovitost typu chaty má zejména v zimním období výrazně vyšší nároky na vytápění, obvodová konstrukce dřevěný masiv tloušťky 7 cm je z hlediska tepelněizolačního nedostatečná (v Krkonoších někdy i v létě), vytápění akumulačními kamny (pouze v obytné místnosti) nedostatečné, případné dodatečné vytápění přímotopy nákladné. Další negativum je, že předmětem vlastnictví je pouze pozemek zastavěný stavbou. Problém s přístupem i užíváním pozemku v bezprostředním okolí nemovitosti. Cizí zdroj vody, žumpa i vodovodní přípojka je na cizím pozemku. V současné době řešeno nájemní smlouvou na pronájem příjezdové komunikace, pozemku pod septikem a studny sloužící k odběru pitné vody. Kromě nákladů na nájemné může v budoucnu hrozit riziko ukončení nájemného vztahu nebo jeho plnění. Výše uvedené skutečnosti jsou řešeny i ve výpočtu zjištěné ceny. Zásadní otázkou ale zůstává likvidita nemovitosti, tedy skutečnost zda si oceňovanou nemovitost někdo koupí. Cena obvyklá je stanovena ve výši odpovídající ceně zjištěné (po zaokrouhlení), tedy ve výši 250 000 Kč. Obvyklá cena
250 000 Kč
-9-
C. REKAPITULACE Zjištěná cena
251 480,- Kč
slovy: Dvěstěpadesátjednatisícčtyřistaosmdesát Kč
Obvyklá cena
250 000,- Kč
slovy: Dvěstěpadesáttisíc Kč
V Praze 25.10.2016
Ing. Jiří Barhoň Nad pískovnou 1477/59 140 00 Praha 4
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne 29.5.1991 č.j. Spr 713/85 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1322-33/16 znaleckého deníku.
- 10 -
