150

Znalecký posudek č. 15/08/150

O ceně nemovitých věcí - bytové jednotky č. 717/16, v budově č.p. 716, č.p. 717, č.p. 718, č.p. 719 a č.p. 720, příslušející k části obce Lyžbice, na pozemcích p.č. 3115, p.č. 3116, p.č. 3117, p.č. 3118 a p.č. 3119, včetně spoluvlastnického podílu ke společným částem uvedeného domu a pozemků v rozsahu 5299/473193, vše zapsané na listu vlastnictví č. 9639 a listu vlastnictví č. 8801, pro k.ú. Lyžbice, obec Třinec, okres Frýdek-Místek.

Objednatel posudku:

JUDr. Vlastimil Porostlý soudní exekutor, Exekutorský úřad Ostrava Stojanovo náměstí 7/873 709 00 Ostrava-Mariánské Hory IČ: 16644263 DIČ: CZ520912155

Účel posudku:

Určení obvyklé ceny nemovitých věcí ke stanovení nejnižšího podání.

Vypracoval:

Ivo Trsťan Sadová 882/2 790 01 Jeseník

Posudek obsahuje 22 stran a 19 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce.

V Jeseníku, dne 4. 8. 2015

ZNALECKÝ POSUDEK č. 15/08/150

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Dle usnesení, ze dne 26. 5. 2015 vydané Exekutorským úřadem Ostrava, JUDr. Vlastimil Porostlý, č.j. 069 EX 1858/12-49, byla pověřena ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o., IČ: 29452783, se sídlem Sadová 882/2, 790 01 Jeseník, odpovědná osoba: soudní znalec Ivo Trsťan, jmenovaný Krajským soudem v Ostravě dne 29. 3. 1988, č.j. Spr. 2134/88, k ocenění těchto nemovitých věcí: - bytová jednotka, č.p./č. jednotky 717/16, byt. z., - včetně souvisejícího podílu ve výši 5299/473193 na společných částech domu a pozemků, - vymezeno v: - budova Lyžbice, č.p. 716, č.p. 717, č.p. 718, č.p. 719 a č.p. 720, byt. dům, LV 8801, na pozemcích parc. č. 3115, p.č. 3116, p.č. 3117, p.č. 3118 a p.č. 3119 - pozemek parc. č. 3115, o výměře 212 m2, druh: zastavěná plocha a nádvoří - pozemek parc. č. 3116, o výměře 210 m2, druh: zastavěná plocha a nádvoří - pozemek parc. č. 3117, o výměře 210 m2, druh: zastavěná plocha a nádvoří - pozemek parc. č. 3118, o výměře 209 m2, druh: zastavěná plocha a nádvoří - pozemek parc. č. 3119, o výměře 209 m2, druh: zastavěná plocha a nádvoří vše zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Třinec, pro obec Třinec, katastrální území Lyžbice, okres Frýdek-Místek, na listu vlastnictví č. 9639 a č. 8801. Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu výše uvedených nemovitých věcí, jejich součástí a příslušenství.

2. Informace o nemovitosti Jedná se o bytovou jednotku č. 717/16, v budově č.p. 716, č.p. 717, č.p. 718, č.p. 719 a č.p. 720, příslušející k části obce Lyžbice, na pozemcích p.č. 3115, p.č. 3116, p.č. 3117, p.č. 3118 a p.č. 3119, včetně spoluvlastnického podílu ke společným částem uvedeného domu a pozemků v rozsahu 5299/473193, vše zapsané na listu vlastnictví č. 9639 a listu vlastnictví č. 8801, pro k.ú. Lyžbice, obec Třinec, okres Frýdek-Místek. Předmět ocenění je situovaný na adrese Kopernikova 717, Lyžbice, 739 61 Třinec. Bytový dům se nachází zastavěné části obce Lyžbice, na sídlišti Terasa, v řadové zástavbě bytových domů jako řadový vnitřní. Dle informací ČSÚ má statutární město Třinec 36 077 obyvatel, z hlediska občanské vybavenosti se ve městě Třinec nachází pošta, škola, zdravotní zařízení a policie.

3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitých věcí bylo provedeno dne 23. 7. 2015 za přítomnosti soudního znalce pana Ivo Trsťana a jeho asistenta. Povinný, pan Phan Thanh Son se i přes písemnou výzvu místního šetření nezúčastnil. Z tohoto důvodu bylo pro potřeby vyhotovení znaleckého posudku provedeno ohledání a zaměření nemovitých věcí zvenčí, Bližší informace týkající se oceňovaných nemovitých věcí byly částečně sděleny sousedem, panem Jelínkem. Prvky, stránka č. 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz


především vnitřního vybavení nebyly zjištěny, pro potřeby znaleckého posudku jsou uvažovány jako standardní a to v části „Byty a nebytové prostory - vybavení“.

4. Podklady pro vypracování posudku - Usnesení č.j. 069 EX 1858/12-49, ze dne 26. 5. 2015. - Výpis z katastru nemovitostí č. 9639 vyhotovený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Třinec, dne 19. 5. 2015, pod číslem řízení PÚ - 769/2015-832. - Výpis z katastru nemovitostí č. 8801 vyhotovený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Třinec, dne 19. 5. 2015, pod číslem řízení PÚ - 769/2015-832. - Kopie katastrální mapy, mapový list č. JABLUNKOV 7-1/14, vyhotovená Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Třinec, dne 19. 5. 2015, pod číslem řízení PÚ - 769/2015-832. - Mapy širších vztahů I a II. - Kopie Prohlášení vlastníka ze dne 20. 5. 2004, dodaná objednavatelem. - Kopie Smlouvy o převodu vlastnictví jednotky ze dne 2. 7. 2008, právní účinky vkladu práva ke dni 4. 7. 2008, dodaná objednavatelem. - Podklady z místního šetření (informace, výměry a fotodokumentace) ze dne 23. 7. 2015.

5. Vlastnické a evidenční údaje Níže uvedené vlastnické a evidenční údaje jsou převzaty z veřejně přístupné databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Moravskoslezský Frýdek-Místek Třinec Lyžbice (771104)

List vlastnictví číslo: Vlastník:

9639

Phan Thanh Son Kopernikova 717, Lyžbice, 73961 Třinec List vlastnictví číslo: Vlastníci:

8801

1. Společné jmění manželů Badura Jan a Badurová Josefa Kopernikova 719, Lyžbice, 73961 Třinec

Podíl: 5 185/473 193

2. Balzarová Lydie Habrová 302, Dolní Líštná, 73961 Třinec

Podíl: 5 278/473 193

3. Bažanovský Ladislav Kopernikova 717, Lyžbice, 73961 Třinec

Podíl: 5 173/473 193

4. Společné jmění manželů Boháč Jan MUDr. a Boháčová Zdenka MUDr. Jablunkovská 383, Lyžbice, 73961 Třinec

Podíl: 5 168/473 193

5. Společné jmění manželů Cięciala Milan a Cięcialová Dagmar

Podíl: 5 189/473 193

stránka č. 3


Kopernikova 719, Lyžbice, 73961 Třinec 6. Čanda Michal Ing. Na vysočanských vinicích 939/18, Vysočany, 19000 Praha 9

Podíl: 5 192/473 193

7. Čmielová Barbara Kopernikova 718, Lyžbice, 73961 Třinec

Podíl: 5 288/473 193

8. Společné jmění manželů Gera Jozef a Gerová Emília Kopernikova 719, Lyžbice, 73961 Třinec

Podíl: 5 291/473 193

9. Goszyková Danuše Kopernikova 718, Lyžbice, 73961 Třinec

Podíl: 5 287/473 193

10. Hudzieczek Miroslav Kopernikova 719, Lyžbice, 73961 Třinec

Podíl: 5 189/473 193

11. Jelínková Vanda Kopernikova 717, Lyžbice, 73961 Třinec

Podíl: 5 294/473 193

12. Klusová Irena MUDr. Sosnová 376, Dolní Líštná, 73961 Třinec

Podíl: 5 271/473 193

13. Klusová Tatiana MUDr. Oldřichovická 213, Lyžbice, 73961 Třinec

Podíl: 5 278/473 193

14. Knirschová Eva Kopernikova 717, Lyžbice, 73961 Třinec

Podíl: 5 208/473 193

15. Konderlová Pavla Kopernikova 717, Lyžbice, 73961 Třinec

Podíl: 5 290/473 193

16. Konieczny Vladislav Palackého 460, Lyžbice, 73961 Třinec

Podíl: 5 213/946 386

17. Kotajny Roland Ing. Kopernikova 716, Lyžbice, 73961 Třinec

Podíl: 5 260/473 193

18. Kotlár Michal Kopernikova 718, Lyžbice, 73961 Třinec

Podíl: 5 272/473 193

19. Koumalová Irena Kopernikova 716, Lyžbice, 73961 Třinec

Podíl: 5 289/473 193

20. Kováč Pavel Navrátilova 666/7, Nové Město, 11000 Praha 1

Podíl: 5 211/473 193

21. Krzyžanek Jaroslav Oldřichovice 358, 73961 Třinec

Podíl: 590/52 577

22. Kubienová Jolanta Mgr. č.p. 86, 27708 Ledčice

Podíl: 5 274/473 193

23. Kubišová Brigita Kopernikova 719, Lyžbice, 73961 Třinec

Podíl: 5 321/473 193

24. Kulendíková Silvie Kopernikova 719, Lyžbice, 73961 Třinec

Podíl: 5 268/473 193

25. Kušnírová Zuzana Kopernikova 720, Lyžbice, 73961 Třinec

Podíl: 5 275/473 193

stránka č. 4


26. Kvašňovská Jana Skalice 324, 73801 Frýdek-Místek

Podíl: 5 229/473 193

27. Společné jmění manželů Kvašňovský Štefan a Kvašňovská Jozefa Kopernikova 718, Lyžbice, 73961 Třinec

Podíl: 5 291/473 193

28. Laryschová Eva Kopernikova 719, Lyžbice, 73961 Třinec

Podíl: 5 307/473 193

29. Ligocká Zuzana Mgr. Beskydská 723, Lyžbice, 73961 Třinec

Podíl: 5 265/473 193

30. Loubal Josef Kopernikova 720, Lyžbice, 73961 Třinec

Podíl: 5 185/473 193

31. Lysek Jan č.p. 169, 73991 Písečná

Podíl: 5 195/473 193

32. Martynek David č.p. 266, 73994 Vendryně

Podíl: 394/52 577

33. Společné jmění manželů Mihoč Ján a Mihočová Zdeňka Kopernikova 720, Lyžbice, 73961 Třinec

Podíl: 2 302/157 731

34. Mikulíková Jana Lidická 542, Lyžbice, 73961 Třinec

Podíl: 5 308/473 193

35. Mražiková Silvie Mgr. Wolkerova 267, Lyžbice, 73961 Třinec

Podíl: 5 185/473 193

36. Némethová Anna Kopernikova 718, Lyžbice, 73961 Třinec

Podíl: 143/12 789

37. Neusserová Štěpánka Kopernikova 720, Lyžbice, 73961 Třinec

Podíl: 5 264/473 193

38. Nguyen Duc Ly Rybářská 1305, Lyžbice, 73961 Třinec

Podíl: 5 203/473 193

39. Paszková Hedvika Kopernikova 717, Lyžbice, 73961 Třinec

Podíl: 5 289/473 193

40. Pelechová Monika Na kopci 1292, Lyžbice, 73961 Třinec

Podíl: 5 307/473 193

41. Phan Thanh Son Kopernikova 717, Lyžbice, 73961 Třinec

Podíl: 5 299/473 193

42. Pietrová Drahomíra Rybářská 1305, Lyžbice, 73961 Třinec

Podíl: 758/67 599

43. Společné jmění manželů Pinkas Libor Oldřichovice 926, 73961 Třinec Pinkasová Jana Kopernikova 717, Lyžbice, 73961 Třinec

Podíl: 5 270/473 193

44. Pjosová Štefánia

Podíl: 5 234/473 193

stránka č. 5


Kopernikova 718, Lyžbice, 73961 Třinec 45. Poncza Petr Československé armády 720, Místek, 73801 Frýdek-Místek

Podíl: 5 287/473 193

46. Prachovský Peter č.p. 1369, 73995 Bystřice

Podíl: 5 310/473 193

47. Raszková Jana Sosnová 366, Dolní Líštná, 73961 Třinec

Podíl: 5 304/473 193

48. Sikora Leszek Kopernikova 717, Lyžbice, 73961 Třinec

Podíl: 5 246/473 193

49. Stavební bytové družstvo Třinec 1. máje 129, Staré Město, 73961 Třinec

Podíl: 147 150/473 193

50. Stonawski Josef Kopernikova 718, Lyžbice, 73961 Třinec

Podíl: 5 315/473 193

51. Společné jmění manželů Stonawski Karel a Stonawská Marie Kopernikova 719, Lyžbice, 73961 Třinec

Podíl: 5 322/473 193

52. Společné jmění manželů Swienczyk Jan a Swienczyková Barbora Kopernikova 720, Lyžbice, 73961 Třinec

Podíl: 5 282/473 193

53. Společné jmění manželů Šterc Jan Ing. a Štercová Anna Kopernikova 720, Lyžbice, 73961 Třinec

Podíl: 5 277/473 193

54. Společné jmění manželů Štrbáň František a Štrbáňová Anna Kopernikova 718, Lyžbice, 73961 Třinec

Podíl: 5 281/473 193

55. TAKORA a.s., Na Fifejdách 1460/3, Moravská Ostrava, 70200 Ostrava

Podíl: 5 297/473 193

56. Tasková Ivana Kopernikova 718, Lyžbice, 73961 Třinec

Podíl: 5 251/473 193

57. Společné jmění manželů Trnovec Ján a Trnovcová Jana Kopernikova 718, Lyžbice, 73961 Třinec

Podíl: 1 730/157 731

58. Společné jmění manželů Trubecký Aleš a Trubecká Alena Kopernikova 718, Lyžbice, 73961 Třinec

Podíl: 5 189/473 193

59. Společné jmění manželů Ujhazi Jiří a Ujháziová Jiřina Kopernikova 719, Lyžbice, 73961 Třinec

Podíl: 5 304/473 193

60. Wawroszová Olga č.ev. 183, 73995 Nýdek

Podíl: 10 547/473 193

61. Společné jmění manželů Wawrzacz Jan a Wawrzaczová Daniela č.p. 289, 73991 Jablunkov

Podíl: 5 293/473 193

stránka č. 6


62. Wojtylková Eugenie Sosnová 362, Dolní Líštná, 73961 Třinec

Podíl: 5 213/946 386

63. Žondor Patrik Ing. Ostravská 883, Místek, 73801 Frýdek-Místek

Podíl: 5 194/473 193

6. Dokumentace a skutečnost - Předložené podklady souhlasí se skutečností. - Ke dni zpracování znaleckého posudku nebyla zjištěna nájemní smlouva, či jiná smlouva, která by upravovala oceňované nemovité věci k užívání třetí osobou.

7. Celkový popis nemovitosti Jedná se o ocenění nemovitých věcí - bytové jednotky č. 717/16, v budově č.p. 716, č.p. 717, č.p. 718, č.p. 719 a č.p. 720, příslušející k části obce Lyžbice, na pozemcích p.č. 3115, p.č. 3116, p.č. 3117, p.č. 3118 a p.č. 3119, včetně spoluvlastnického podílu ke společným částem uvedeného domu a pozemků v rozsahu 5299/473193, vše zapsané na listu vlastnictví č. 9639 a listu vlastnictví č. 8801, pro k.ú. Lyžbice, obec Třinec, okres Frýdek-Místek, která se nachází v šestém nadzemním podlaží z celkových šesti. Bytová jednotka se nachází vlevo, pohled při vstupu ze schodiště. Bytový dům je podsklepený, panelový, typový, bez podkroví, s plochou střechou krytou živičně svařovanou krytinou. Bytový dům je vybaven výtahem. Původní stáří bytové domu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle sdělení účastníka místního šetření 45 roků. Bytový dům je napojen na elektro, veřejný vodovod, hloubkovou kanalizaci a plynové vedení. Parkování je možné na veřejném negarantovaném místě (veřejné parkoviště u bytového domu). Bytový dům je přístupný z veřejné zpevněné komunikace, na pozemku 3121/1 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví: Město Třinec, Jablunkovská 160, Staré Město, 739 61 Třinec. Oceňované nemovité věci se nacházejí v zóně 1 - „zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně/záplavy“. V roce 2010 byl na bytovém domě proveden kontaktní fasádní zateplovací systém, byla osazena plastová zdvojená okna, byl instalován výtah, byly instalovány vchodové dveře včetně provedení poštovních schránek a zvonků. Bytová jednotka je dispozičně řešena jako 2+1 s kompletním sociálním zázemím. Sociální zázemí (koupelna, WC) je provedeno v původním prefabrikovaném umakartovém bytovém jádru. K bytové jednotce náleží lodžie a sklepní kóje. Vytápění jednotky je ústřední pomocí dálkového zdroje. Z důvodu neumožnění prohlídky oceňovaných nemovitých věcí nebylo možné jednoznačně identifikovat případné prvky vnitřní rekonstrukce. Celkový stavebně-technický stav a údržbu lze ke dni ocenění hodnotit jako - byt se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav). Dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle sdělení účastníka místního šetření je pro potřeby tohoto znaleckého posudku a určení indexu Iv (index konstrukce a vybavení) uvažováno rokem výstavby/kolaudace objektu 1970. Ocenění je provedeno dle zjištěného, skutečného stavu. Součástí oceňovaných nemovitých věcí je stavebně-technické vybavení bytu a lodžie. Všechny tyto součástí oceňovaných nemovitých věcí jsou zohledněny ve výsledné obvyklé hodnotě.

stránka č. 7


Příslušenství oceňovaných nemovitých věcí jsou společné části bytového domu a sklepní kóje. Všechny tyto příslušenství oceňovaných nemovitých věcí jsou zohledněny ve výsledné obvyklé hodnotě. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitým věcem, nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele.

8. Obsah posudku I. Pozemky a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 8801 II. Byt a) Byt 1) Bytová jednotka č. 717/16 b) Ocenění porovnávací metodou

stránka č. 8


B. ZNALECKÝ POSUDEK Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Popisy objektů I. Pozemky a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 8801 II. Byt a) Byt 1) Bytová jednotka č. 717/16 Ocenění I. Pozemky a) Pozemky a.1) Vyhláška 199/2014 Sb. a.1.1) Pozemky na LV číslo 8801 – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Třinec Název okresu: Frýdek-Místek Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce I. Nad 5000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam III. Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a obce všechny obce v okr. Praha-východ, Praha-západ 3 Poloha obce V. Ostatní případy 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5 Dopravní obslužnost obce I. Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava 6 Občanská vybavenost v obci I. Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) ZCv = 1 040,– Kč/m2 Základní cena výchozí:

Oi 0,95 0,85

0,80 1,00 1,00 1,00

stránka č. 9


Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 671,84 Kč/m2 Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

Pi 0,00 0,00

0,00 0,00

0,00

1,00

5

Index trhu:IT = P6 × (1 +  Pi) = 1,000 i=1

Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů: IO = 1 +

 Pi = 1,000 i=1

Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí obci 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k V. Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné

Pi 1,00 0,04 0,02 0,00

0,00 0,00

stránka č. 10


pozemku 7 Osobní hromadná doprava 8 Poloha pozemku nebo stavby z hlediska komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo 10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené

III. II. II. II. II.

parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku Bezproblémové okolí Průměrná nezaměstnanost Bez dalších vlivů

0,02 0,00 0,00 0,00 0,00

11

Index polohy: IP = P1 × (1 +  Pi) = 1,080 i=2

Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 1,080 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 725,5872 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 3115 212 zastavěná plocha a nádvoří 3116 210 zastavěná plocha a nádvoří 3117 210 zastavěná plocha a nádvoří 3118 209 zastavěná plocha a nádvoří 3119 209 zastavěná plocha a nádvoří 1 050 Součet: Pozemky na LV číslo 8801 – určená cena:

Cena [Kč] 153 824,49 152 373,31 152 373,31 151 647,72 151 647,72 761 866,55 761 866,55 Kč

II. Byt a) Byt a.1) Vyhláška 199/2014 Sb. a.1.1) Bytová jednotka č. 717/16 – § 38 Podlahové plochy jednotky (PP): Název kuchyně pokoj pokoj předsíň koupelna WC lodžie sklepní kóje

Plocha [m2] celková koef. započítaná 8,49 1,00 8,49 14,07 1,00 14,07 22,35 1,00 22,35 4,95 1,00 4,95 2,13 1,00 2,13 1,00 1,00 1,00 2,78 0,20 0,56 1,30 0,10 0,13 57,07 53,68

stránka č. 11


Vybavení: Název, popis Obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací – betonové 5,40 % 2. Svislé konstrukce – panelové 18,20 % 3. Stropy – panelové s rovným podhledem 8,40 % 4. Krov, střecha – plochá 4,90 % 5. Krytiny střech – živičná svařovaná 2,30 % 6. Klempířské konstrukce 0,70 % 7. Úprava vnitřních povrchů – vápenné hladké 5,70 % 8. Úprava vnějších povrchů – kontaktní fasádní zateplovací systém 2,90 % 9. Vnitřní obklady keramické 1,30 % 10. Schody – betonové s povrchem Teraco 2,90 % 11. Dveře 3,30 % 12. Vrata 0,00 % 13. Okna – plastová zdvojená 5,30 % 14. Povrchy podlah 3,00 % 15. Vytápění – ústřední vytápění dálkovým zdrojem 4,80 % 16. Elektroinstalace – odpojena 5,10 % 17. Bleskosvod – je proveden 0,40 % 18. Vnitřní vodovod – studená i teplá 3,20 % 19. Vnitřní kanalizace – kompletní odkanalizování 3,10 % 20. Vnitřní plynovod – odpojen 0,40 % 21. Ohřev vody 2,20 % 22. Vybavení kuchyní 1,90 % 23. Vnitřní hygienické vybavení 3,90 % 24. Výtahy – je proveden 1,30 % 25. Ostatní 5,70 % 26. Instalační prefabrikovaná jádra – prefabrikované umakartové 3,70 % bytové jádro

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Standardní Standardní Standardní Podstandardní Standardní Standardní Standardní Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Podstandardní

Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Obec: Třinec 36 077 Počet obyvatel: Základní cena (ZC): 12 423,– Kč/m2 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Typ stavby III. Budova - panelová, zateplená 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu II. Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo užívané spolu s bytem lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové

Vi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 –0,10 0,00 0,00

stránka č. 12


9 Kritérium jinde neuvedené 10 Stavebně-technický stav *

Rok výstavby / kolaudace: Stáří stavby (y): Koeficient pro úpravu (s):

III. Bez vlivu na cenu III. Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) 1970 45 0,775

0,00 0,85*

9

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +  Vi) × V10):

0,593

i=1

Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): Index trhu: příloha č. 3, tabulka č. 1 Popis znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy

3 Změny v okolí 4 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko

7 366,84 Kč/m2

Hodnocení znaku II. Nabídka odpovídá poptávce

Pi 0,00

V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 II. Bez vlivu 0,00 II. Bez dalších vlivů

0,00

IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu 1,00 záplav

5

Index trhu (IT = P5 × (1 +  Pi)):

1,000

i=1

Index polohy pozemku: příloha č. 3, tabulka č. 3 Popis znaku 1 Druh a účel užití stavby 2 Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci 4 Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které jsou v obci 5 Občanská vybavenost v okolí pozemku 6 Dopravní dostupnost k pozemku 7 Osobní hromadná doprava

Hodnocení znaku I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I. Rezidenční zástavba

Pi 1,00

II. Navazující na střed (centrum) obce I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí

0,02 0,00

I. V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce V. Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku III. Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá

0,04

0,00 0,00

0,02 stránka č. 13


8 Poloha pozemku nebo stavby z hlediska komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo 10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené

dostupnost centra obce II. Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku II. Bezproblémové okolí II. Průměrná nezaměstnanost II. Bez dalších vlivů

0,00 0,00 0,00 0,00

11

Index polohy

(IP = P1 × (1 +  Pi)):

1,080

i=2

Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CBP = PP × ZCU × IT × IP = 53,68 × 7 366,84 × 1,000 × 1,080

=

427 088,13 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: = 761 866,55 Kč Cena pozemků Spoluvlastnický podíl: × 5 299 / 473 193 = 8 531,68 Kč Hodnota spoluvlastnického podílu: 8 531,68 Kč + Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 435 619,81 Kč Bytová jednotka č. 717/16 – určená cena:

435 619,81 Kč

b) Ocenění porovnávací metodou Podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, jedním ze způsobu oceňování je porovnávací způsob. Porovnávací přístup vychází přímo z porovnání s prodeji obdobných nemovitých věcí v podobných podmínkách. Porovnání je buď přímé mezi prodávanými a oceňovanou nemovitou věcí, nebo nepřímé, kdy soubor údajů o prodávaných nemovitých věcech a jejich cenách je zpracován na průměrnou, standardní nemovitou věc a s touto je pak porovnávaná nemovitá věc oceňována. Aplikace této metody ocenění předpokládá dostatek informací o nabídkách nebo realizovaných prodejích nemovitých věcí obdobného charakteru v lokalitě blízké předmětné nemovité věci. Problematika porovnávací (komparativní) metody je uceleně popsána v publikaci „Teorie oceňování nemovitostí“ vydaná Akademickým nakladatelstvím CERM, s.r.o. Brno, od Prof. Ing. Alberta Bradáče, DrSc. a kol., ve které je uvedeno, že ocenění provádíme porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek: -

druhu a účelu věcí, koncepce a technických parametrů, materiálů, technického stavu (opotřebení, stav údržby, vady), velikost, využitelnost, umístění a projevy okolí.

Cena nemovité věci je velmi závislá na její poloze, a to nejvíce u nemovitých věcí obchodních, jen o něco méně u nemovitých věcí obytných a poměrně málo u nemovitých věcí výrobních, u kterých je však důležité dopravní spojení. Vliv polohy na cenu je třeba tedy vždy mít na paměti, a pokud je to možné, je třeba porovnávat nemovité věci ve stejných nebo alespoň velmi podobných polohách; přitom i na jedné ulici s typovými rodinnými domy může být vliv okolí takový, že na různých koncích ulice budou ceny odlišné. Další skutečnosti je, že stavby zpravidla nejsou totožné. Velmi

stránka č. 14


blízká podobnost bude s největší pravděpodobností u bytů stejné kategorie a velikosti. I rodinné domy se budou lišit velikostí, vybavením, velikostí podsklepení, velikosti pozemku a zahrady, objekty volně stojící nebo řadové. Vliv na cenu nemovité věci bude mít samozřejmě i technický stav. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem, je třeba při porovnání brát v úvahu, nakolik jsou porovnávané nemovité věci podobné a jejich případné odlišnosti následně vyjádřit v ceně. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. 1) Byt 2+1, ul. Koperníkova, Lyžbice-Třinec, okres Frýdek-Místek Jedná se bytovou jednotku o dispozici 2+1. Bytová jednotka je v osobním vlastnictví s lodžií. Byt se nachází v žádané lokalitě. Byt e po částečné rekonstrukci v podobě nové kuchyňské linky, nové podlahy PVC, nové elektrické instalace. Bytový dům je po provedené celkové revitalizaci zateplení, plastová okna a výtah. Občanská vybavenost a dopravní dostupnost v místě. Nabídková CENA: 770 000,- Kč 2) Byt 2+1, ul. Dukelská, Lyžbice-Třinec, okres Frýdek-Místek Jedná se o byt s dispozicí 2+1 s balkónem. Byt je v osobním vlastnictví a je situován nedaleko centra města. Byt je v původním, avšak velmi udržovaném stavu. Bytový dům je po částečně provedené revitalizaci. Občanská vybavenost a dobrá dopravní dostupnost v místě. Nabídková CENA: 780 000,- Kč 3) Byt 2+1, ul. Slezská, Lyžbice-Třinec, okres Frýdek-Místek Jedná se o byt s dispozicí 2+1, který je v osobním vlastnictví. Byt je s lodžií, situován v šestém nadzemním podlaží, zatepleného panelového domu s plastovými okny. V bezprostřední blízkosti bytového domu nalezneme veškerou občanskou vybavenost - školu, školku, lékaře a obchody. Byt je v původním stavu, avšak udržovaném stavu. V blízkosti domu je zastávka MHD. Nabídková CENA: 800 000,- Kč 4) Byt 2+1, ul. Erbenova, Staré Město-Třinec, okres Frýdek-Místek Jedná se o byt s dispozicí 2+1, který je v osobním vlastnictví. V bytě jsou provedeny okna (nová plastová), plovoucí podlahy a elektřina. Na chodbě se nacházejí vestavěné skříně. Bytový dům je po provedené celkové revitalizaci. Občanská vybavenost a dobrá dopravní dostupnost v místě. Nabídková CENA: 830 000,- Kč 5) Byt 2+1, ul. Lidická, Lyžbice-Třinec, okres Frýdek-Místek Jedná se o zrekonstruovaný byt o dispozici 2+1. Byt je v osobním vlastnictví. Byla provedena rekonstrukce bytového jádra, kuchyně, samostatného WC, stoupaček, elektrického vedení a omítek. Rekonstrukce proběhla v roce 2015. Na podlaze jsou položeny plovoucí podlahy a dlažba. Byt se nachází u lesoparku. V blízkosti škola, školka a další objekty občanské vybavenosti. Zastávka MHD v blízkosti bytového domu. Nabídková CENA: 900 000,- Kč Seznam porovnávaných objektů: 1) Byt 2+1, ul. Koperníkova, Lyžbice-Třinec, okres Frýdek-Místek 770 000,– Kč Výchozí cena (VC): 54,00 m2 Množství (M):

stránka č. 15


Kkonstrukce budovy: 1,00 Kúdržby a stavebně-technického stavu: 1,00 Kúdržby bytu: 1,05 Kvybavení bytu: 1,00 Kpolohový: 1,00 Ksituování v budově: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 12 Jednotková cena (JC): 933,57 Kč 1,0 Váha (V): 2) Byt 2+1, ul. Dukelská, Lyžbice-Třinec, okres Frýdek-Místek 780 000,– Kč Výchozí cena (VC): 54,00 m2 Množství (M): Kkonstrukce budovy: 1,00 Kúdržby a stavebně-technického stavu: 1,00 Kúdržby bytu: 1,00 Kvybavení bytu: 1,00 Kpolohový: 1,00 Ksituování v budově: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 13 756,61 Kč Jednotková cena (JC): 1,0 Váha (V): 3) Byt 2+1, ul. Slezská, Lyžbice-Třinec, okres Frýdek-Místek 800 000,– Kč Výchozí cena (VC): 56,00 m2 Množství (M): Kkonstrukce budovy: 1,00 Kúdržby a stavebně-technického stavu: 1,00 Kúdržby bytu: 1,00 Kvybavení bytu: 1,00 Kpolohový: 1,00 Ksituování v budově: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 13 605,44 Kč Jednotková cena (JC): 1,0 Váha (V): 4) Byt 2+1, ul. Erbenova, Staré Město-Třinec, okres Frýdek-Místek 830 000,– Kč Výchozí cena (VC): 56,00 m2 Množství (M): Kkonstrukce budovy: 1,00 Kúdržby a stavebně-technického stavu: 1,00 Kúdržby bytu: 1,05 Kvybavení bytu: 1,00 Kpolohový: 1,00 Ksituování v budově: 1,05 Kobjektivizační: 1,05 12 803,31 Kč Jednotková cena (JC): 1,0 Váha (V): 5) Byt 2+1, ul. Lidická, Lyžbice-Třinec, okres Frýdek-Místek 900 000,– Kč Výchozí cena (VC): 52,00 m2 Množství (M):

stránka č. 16


Kkonstrukce budovy: 1,00 Kúdržby a stavebně-technického stavu: 1,00 Kúdržby bytu: 1,10 Kvybavení bytu: 1,05 Kpolohový: 1,00 Ksituování v budově: 1,05 Kobjektivizační: 1,05 13 Jednotková cena (JC): 591,85 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (Kkonstrukce budovy × Kúdržby a stavebně-technického stavu × Kúdržby bytu × Kvybavení bytu × Kpolohový × Ksituování v budově × Kobjektivizační) Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 ( (JC × V) /  V): Maximální jednotková cena za m2: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Jednotkové množství: Porovnávací hodnota: Výsledná porovnávací hodnota (po zaokrouhlení):

12 803,31 Kč 13 338,16 Kč 13 756,61 Kč

× =

13 340,– Kč 57,07 m2 761 313,80 Kč 760 000,– Kč

stránka č. 17


C. REKAPITULACE V současné době se v ČR cena stanoví dohodou nebo oceněním podle zvláštního předpisu, jak plyne z ustanovení zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění zákona č. 135/1994 Sb. a č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Cena a hodnota ve vztahu k určení obvyklé tržní hodnoty oceňovaných nemovitých věcí:

- pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku byly použity níže uvedené metody a přístupy Cena zjištěná - (též „administrativní“, „úřední“) - je cena podle cenového předpisu, v současné době dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a prováděcí vyhlášky Ministerstva financí ČR č. 3/2008 Sb. (oceňovací vyhláška). Základním předpisem je zákon o cenách č. 526/1990 Sb., jenž stanoví, že cena je peněžní částka, sjednaná při nákupu a prodeji zboží nebo zjištěná podle zvláštního předpisu k jiným účelům než k prodeji (např. vyvlastnění staveb, pozemků, porostů a práv k nim). Porovnávací, srovnávací, též komparativní metoda - je založena na tržním principu srovnání hodnoty oceňované nemovité věci s cenami obdobných nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, které byly v nedávné době nabízeny či realizovány na trhu realit. Porovnávací hodnota se rovná ceně podobné nemovité věci dosažené na volném trhu se zohledněním odlišností a časového posunu. Porovnání oceňovaných nemovitých věcí se tedy uskutečňuje na základě průzkumu trhu realit, přičemž je nutné brát v úvahu, nakolik jsou porovnávané nemovité věci podobné a jejich odlišnost poté vyjádřit v ceně. Obvyklá cena (obecná, tržní) - Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/1997 Sb., rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývajících z osobního vztahu k nim. Vztah administrativní a obvyklé ceny Stanovení ceny dle legislativního předpisu a ceny založené na tržních principech je v některých aspektech shodné a v jiných diametrálně odlišné. Shodná je skutečnost, že se znalec zabývá stejnými objekty zkoumání. Odlišnost je však ve způsobu zkoumání oceňované nemovité věci. Při určení administrativní ceny je třeba, aby znalec aplikoval legislativní předpis pro účel, který je předem stanoven. Jiná situace ovšem nastává v případě stanovení obvyklé ceny objektu, kdy není znalec vázán žádným právním předpisem, má v podstatě volnou působnost v rámci definice obvyklé ceny. Vychází především ze svých zkušeností, znalostí a jedná na základě svého nejlepšího svědomí. Neměla by nastat situace, že hodnota indikovaná na tržních principech bude shodná s cenou administrativní, a to hlavně proto, že cenový předpis nezohledňuje všechny cenotvorné faktory a situaci na trhu nemovitých věcí.

stránka č. 18


Kladné stránky oceňovaných nemovitých věcí - kompletní občanská vybavenost města Třinec - dopravní dostupnost města Třinec je zajištěna pomocí vlakové, autobusové dopravy a MHD - bytový dům je napojen na kompletní IS - bytový dům po provedené revitalizaci - bytová jednotka s lodžií Záporné stránky oceňovaných nemovitých věcí: - v místě jsou omezené možnosti parkování - bytová jednotka je situována v šestém nadzemním podlaží z celkových šesti - bytová jednotka s původním umakartovým bytovým jádrem - bytová jednotka odpojena od elektra a plynového vedení - nebyla umožněna vnitřní prohlídka bytové jednotky - odraz ekonomické krize ve světle realitního trhu Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitých věcech srovnatelná s nabídkou. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně široká nabídka obdobných nemovitých věcí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu dobrou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmět ocenění považovat za průměrně obchodovatelný. Výsledná obvyklá hodnota oceňovaných nemovitých věcí byla zjištěna komparativní metodou, na základě databáze uskutečněných prodejů v regionu, informací od znalců a realitních kanceláří působících v regionu, informací vlastníků sousedních nemovitých věcí a po použití korekčních koeficientů. Cena jednotlivých práv a závad s nemovitými věcmi spojených (se Zástavními právy exekutorskými a se Zástavním právem smluvním, se v ocenění neuvažuje, zpracovatel nezná jejich aktuální hodnotu, stejně tak se neuvažuje i s exekucemi) Věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva, které v dražbě prodejem nezaniknou (znalci nejsou známy žádné takové závady)

0,- Kč

0,- Kč

Cena bytů podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem Ostatní movité věci

435 620,– Kč 760 000,– Kč 0,– Kč

Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění činí: 760 000,– Kč Cena slovy: sedmsetšedesáttisíc Kč

stránka č. 19


Znalecký posudek vyhotovil:

Ivo Trsťan Jaroslav Suchánek Mgr. Ing. Michalis Becis

Odpovědná osoba:

Ivo Trsťan, soudní znalec

V Jeseníku, dne 4. 8. 2015

........................................................................ Odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec

stránka č. 20


D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 29.3.1988, č.j. Spr.2143/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 15/08/150 znaleckého deníku.

............................................ Ivo Trsťan, soudní znalec

stránka č. 21


E. SEZNAM PŘÍLOH -

fotodokumentace výpisy z katastru nemovitostí LV č. 2192 a LV č. 1080 kopie katastrální mapy mapy širších vztahů I a II

stránka č. 22

Fotodokumentace

Kopernikova 717, Třinec Kopernikova 717 739 61 Třinec – Lyžbice okres FrýdekMístek, Moravskoslezský kraj

T

u

Trasa

Výlet

g

GPS 49.6652150N, 18.6760169E

Kopernikova 717, Třinec Kopernikova 717 739 61 Třinec – Lyžbice okres FrýdekMístek, Moravskoslezský kraj

T

u

Trasa

Výlet

g

GPS 49.6652150N, 18.6760169E

150

Recommend Documents