15 ostatní plocha Libouchec, obci Libouchec

ZNALECKÝ POSUDEK č. 4235-023/16 O ceně pozemků č. 1474/46, 1474/51 trvalý travní porost, č. 1475/15 ostatní plocha Libouchec, obci Libouchec

v k.ú.

Objednatel znaleckého posudku:

AK2H Insolvence, v.o.s. Pařížská 1218/7 40001 Ústí nad Labem

Účel znaleckého posudku:

Stanovení obvyklé ceny a ceny podle platného cenového předpisu na žádost objednatele

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., podle stavu ke dni 9.2.2016 znalecký posudek vypracoval: Mgr. Ota Zeman Hoření 3 400 11 Ústí nad Labem telefon: 602 461820 e-mail: [email protected]

Znalecký posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává v 2 vyhotovení. V Ústí nad Labem 23.2.2016

PDF vytvořeno zkušební verzí pdfFactory www.fineprint.cz

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitostí - pozemků v obci a v katastrálním území a obci Libouchec, okrese Ústí nad Labem, který si vyžádal insolvenční správce dlužníků, majitelů nemovitostí.

2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:

pozemky Libouchec 403 35 Libouchec Kraj: Ústecký Okres: Ústí nad Labem Obec: Libouchec Katastrální území: Libouchec Počet obyvatel: 1 797 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 320,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 1001 - 2000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s obcí (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.)

č. III IV II

Pi 0,70 0,60 1,03

II

0,85

II I

0,95 1,00

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 461,00 Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 9.2.2016.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - aktuální informace z KN - informace objednatele a majitelů - skutečnosti a výměry zjištěné na místě

5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník pozemku:

SJM Hausner Roman a Hausnerová Zuzana, Libouchec 470, 40335 Libouchec, vlastnictví: výhradní dle prohlášení objednatele ke dni ocenění:

bez omezení vlastnického práva které by ovlivnilo cenu nemovitostí -2-


6. Celkový popis nemovité věci Pozemek ve střední části Libouchce, na konci místní komunikace lemující po obou stranách rodinné domy. Tato místní komunikace směřuje od hlavní průjezdní komunikace Libouchcem jižním směru k železnici. Pozemky tvoří jednotný oplocený celek dosud užívaný jako zahrada. Dle územního plánu se jedná o koncovou část zastavitelné plochy s funkčním označením OČ - čistě obytné území. Na pozemku se vyskytují porosty a venkovní úpravy.

7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.2. Příslušenství 1.2.1. Oplocení 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Dřeviny

-3-


B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

č. II

Pi 0,00

V

0,00

II

0,00

II II IV

0,00 0,00 1,00

5

Index trhu

IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 1,000 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V -0,02 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – II -0,03 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 -4-


10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

II II

0,00 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,959 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,959

1. Ocenění staveb 1.2. Příslušenství 1.2.1. oplocení Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

13.6. Plot dřevěný laťový na dřevěné nebo ocelové sloupky 2222

Výměra:

50,00 m2 pohledové plochy

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m2] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/m2]

= * * =

435,0,9000 2,3180 907,50

50,00 m2 * 907,50 Kč/m2

=

45 375,- Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 35 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 35 = 85,7 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1- 85 %/ 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,150 6 806,25 Kč 0,959 6 527,19 Kč

Oplocení - zjištěná cena

=

6 527,19 Kč

Plná cena:

-5-


2. Ocenění pozemků 2.1. pozemky Pozemky tvoří jeden celek, v územním plánu jsou vedeny jako zastavitelné rodinnými domy. Netvoří celek s žádnými stavbami ani se stavebními pozemky. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Nevhodný tvar, nebo velikost - omezující jeho využití - malý pozemek na výstavbu 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; orientace SV, S a SZ 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez dalších vlivů

č. I

Pi -0,03

III

-0,01

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Σ Pi = 0,960 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 0,959 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 0,960 * 0,959 = 0,921 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index [Kč/m2] § 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění § 9 odst. 4 461,0,921 Typ

Název

§ 9 odst. 4 trvalý travní porost § 9 odst. 4 trvalý travní porost § 9 odst. 4 ostatní plocha Stavební pozemky - celkem

Parcelní číslo 1474/46 1474/51 1476/15

Výměra [m2] 145,00 47,00 148,00 340,00

Pozemky - zjištěná cena

-6-


Koef.

Upr. cena [Kč/m2]

0,300

127,37

Jedn. cena [Kč/m2] 127,37 127,37 127,37 m2

Cena [Kč] 18 468,65 5 986,39 18 850,76 43 305,80

=

43 305,80 Kč

3. Ocenění trvalých porostů 3.1. dřeviny Ovocné stromy přestárlé, neošetřované, okrasné dřeviny v závoji. Ovocné dřeviny: příloha č. 36. Zahrádkářský typ ovocnářství: Název Stáří Počet / [roků] Výměra hrušeň 50 1 Ks vysokokmen třešeň 50 1 Ks vysokokmen švestka 30 1 Ks Součet: Celkem - ovocné dřeviny: Okrasné rostliny: příloha č. 39. Název Typ

Jedn. cena [Kč Úprava Upr. cena [Kč / / jedn.] [%] jedn] 140,- 60 % min. 140,140,-

- 50 % min. 140,-

503,-

- 60 %

Jedn. cena [Kč / jedn.]

okrasná jabloň Listnaté stromy I 19 650,smrky 15 840,Jehličnaté stromy I Součet: Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 39): Koeficient polohy K5 (příl. č. 20) Celkem - okrasné rostliny Dřeviny - zjištěná cena

Stáří Úpravy [%] 40 roků - 30 % 30 roků - 50 %

201,20 = =


140,201,20 481,20 Kč 481,20 Kč

Počet / Výměra Upr. cena Cena [Kč / jedn.] [Kč] 1,00 ks 13 755,13 755,3,00 ks 7 920,23 760,37 515,* 0,750 0,900 * = 25 322,62 Kč =

-7-

Cena [Kč] 140,-

25 803,83 Kč

Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.2. Příslušenství 1.2.1. oplocení

6 527,20 Kč

1. Ocenění staveb celkem

6 527,20 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. pozemky

43 305,80 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

43 305,80 Kč

3. Ocenění trvalých porostů 3.1. dřeviny

25 803,80 Kč

3. Ocenění trvalých porostů celkem

25 803,80 Kč

Celkem

75 636,80 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

75 636,80 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Sedmdesátpěttisícšestsetčtyřicet Kč

-8-


75 640,- Kč

Cena obvyklá Obvyklá cena je v definici Zákona o oceňování najetku určena jako cena, které by bylo dosaženo při prodeji stejného, případně obdobného majetku v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Určuje se porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, případně obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Určení obvyklé hodnoty nemovitostí v tomto posudku: Porovnání Výpočet proveden metodikou dle ČS a.s., odlišnosti vyrovnávany koeficienty.. Porovnávané pozemky: Porovnávané pozemky jsou určené k zastavění, většina parametrů shodná s oceňovaným pozemkem /přípojky poblíž, poloha, dostupnost/ . Zájem o oceňovaný pozemek je však silně limitovaný malou rozlohou /odlišeno keficientem/.

1 Libouchec 1

340 okraj obce

1 700 okraj obce

2 Libouchec2

591 okraj obce

3 Libouchec 3

975 okraj obce

budoucí stavební budoucí stavební budoucí stavební budoucí stavební

K4

K5

K6

KC

Cena po redukci v Kč

pramen

K3

jiné

K2

stav

K1

dostupnost

Oceňovaný pozemek Libouchec

poloha

Cena požadovaná za 1m2

velikost

Lokalita

Charakter pozemku

poloha

č.

velikost /m2/

325 1,00 1,30 1,00 1,00

1,00 0,90 1,44

225

260 1,00 1,20 1,00 1,00

1,00 0,90 1,33

195

400 1,00 1,30 1,00 1,00

1,00 0,90 1,44

277

Celkem průměr

Kč

232

Minimum

Kč

195

Maximum

Kč

277

Odhad podle metodiky České spořitelny, a.s.

Kč

220

K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu v obci K2 - Koeficient úpravy na velikost K3 - Koeficient úpravy na dopravní dostupnost pozemku K4 - Koeficient úpravy na celkový stav (zainvestovaný, svažitos) K5 - Koeficient úpravy jiné K6 - Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena K5 = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší KC - Koeficient celkový KC = (K1*K2*K3*K4*K5)/K6 C=C1/KC Odhad podle metodiky České spořitelny, a.s.: průměr mínus 15% rozdílu maxima a minima (zaokrouhleno)

Porovnávací hodnota:

Hodnota pozemku

220 Kč/1m2

74800 Kč

Obvyklá cena koreponduje s vyhláškovým oceněním.

-9-


C. REKAPITULACE Práva a závady s nemovitostmi spojené (§231, odst. 1 písm. a), b) .................0,-Kč Zástavy viz LV, břemena, nájemní a paktovní práva nebyly žádné zjištěny

Obvyklá cena p.p.č. 1474/46, 1474/51, 1476/15 - k.ú. Libouchec - zaokrouhleně:

75 000,-Kč

slovy:Sedmdesátpěttisíc Kč

V Ústí nad Labem 23.2.2016

Mgr. Ota Zeman Hoření 3 400 11 Ústí nad Labem telefon: 602 461820 e-mail: [email protected] Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.4.6.

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 30.května 2001 pod č.j. Spr. 3533/2001 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace oceňování nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4235-023/16 znaleckého deníku.

- 10 -


15 ostatní plocha Libouchec, obci Libouchec

Recommend Documents