15 KROKŮ K LEPŠÍMU BYDLENÍ. Bydlete ve vlastním

15 KROKŮ K LEPŠÍMU BYDLENÍ Bydlete ve vlastním

Důležité! Čtěte ↓ Aktuálnost informací uvedených v ebooku se může měnit stejně tak rychle, jako se mění česká legislativa i různé postupy pro hledání a koupi nemovitostí. Chcete ebook poslat přátelům a pomoci jim s vyhledáním nové nemovitosti? Pošlete jim odkaz na www.gpf.cz/15-kroku, odkud si zdarma stáhnou vždy aktuální verzi.

51.120 klientů už získalo nižší sazbu hypotéky a další přibývají

1 5 KR O KŮ K L E P Š ÍM U B YDL E N Í – B YDL ET E V E VL A ST N ÍM

OBSAH OBSAH ............................................................................................................................................................................................ 2 ÚVOD ............................................................................................................................................................................................. 3 1. Odpovězte si na otázku „Proč?“ ................................................................................................................................................ 4 2. Kolik bude stát „vaše“ nemovitost? Udělejte si průzkum trhu ................................................................................................. 6 3. Kde sehnat peníze? Zjistěte možnosti financování ................................................................................................................... 8 4. Jaké podklady chtějí banky? Připravte se předem .................................................................................................................. 11 5. Vytipujte si konkrétní lokality, začněte hledat vaši novou nemovitost ................................................................................... 13 6. Prozkoumejte obec a okolí ...................................................................................................................................................... 18 7a. Jděte na prohlídku nemovitosti, prověřte ji zevnitř i zvenku ................................................................................................ 20 7b. Prověření právního stavu nemovitosti .................................................................................................................................. 25 8. Zarezervujte si nemovitost, uzavřete smlouvu o úvěru, sjednejte pojištění .......................................................................... 28 9. Uzavřete kupní smlouvu, opište stavy měřidel ....................................................................................................................... 31 10. Dodejte Katastru nemovitostí návrh na vklad ....................................................................................................................... 34 11. Dejte pokyn bance k výplatě peněz ....................................................................................................................................... 36 12. Převeďte smlouvy na dodávky energií a vody ....................................................................................................................... 37 13. Připravte si nemovitost .......................................................................................................................................................... 38 14. Nastěhujte se ......................................................................................................................................................................... 39 15. Skvělé, bydlíte!....................................................................................................................................................................... 40

OBSAH

2


ÚVOD Bydlete ve vlastním Vlastní dům, byt nebo pozemek na výstavbu. Vysněný sen většiny lidí. Bydlíte v nájmu a stále se bojíte, že vám pronajímatel vypoví smlouvu? Možná jste zatím spokojeni, ale zřejmě i vás časem dostihne myšlenka bydlet ve vlastním. Vybavit si domov přesně podle sebe, zvelebovat jej, investovat do něj, aniž byste se báli, že veškerá vaše snaha přijde po odchodu z nájmu vniveč. Jenže, jak své vlastní bydlení získat, když nemovitosti jsou tak drahé? Nejsou. Úrokové sazby hypoték jsou v současnosti na svém historickém minimu. Možná byste za splácení své nemovitosti platili mnohem méně než nyní za nájem. Inspirujte se 15 kroky k lepšímu bydlení. Získat svoji vlastní nemovitost je jednodušší, než si myslíte.

ÚVOD

3


1. ODPOVĚZTE SI NA OTÁZKU „PROČ?“ Ač se to může zdát přece úplně jasné, mnoho lidí na tak jednoduchou otázku nedokáže jednoduše odpovědět. Proč chcete vlastní bydlení? Proč měnit stávající situaci? Zkuste najít alespoň dva či tři důvody, a odpovězte si: „Protože,...“

Nenapadá vás nic konkrétního? Možná vám pomohou příklady několika odpovědí: Protože...  ...náš byt je malý, děti chtějí vlastní pokojíčky.  ...vedle našeho paneláku postavili nový silniční obchvat, z hluku nám už třeští hlava.  ...se chci odstěhovat za partnerem.  ...nám pronajímatel bytu každoročně hodně zdražuje nájem.  ...chci bydlet ve městě a najít si lepší práci.

1. ODPOVĚZTE SI NA OTÁZKU „PROČ?“

4


 ...už ve městě nechceme žít, je to tam moc hektické, je lepší bydlet na vsi.  ...nehodláme dál formou placení nájmu házet peníze do kanálu, ale chceme raději investovat do vlastního bydlení.

Společně s odpovědí na otázku „Proč?“ si také zodpovězte další základní otázky: 1. Dosáhnete změnou toho, čeho chcete dosáhnout? 2. Jaké máte plány do budoucna? 3. Budete mít chuť a čas svoji nemovitost udržovat, starat se o ni?

Máte jasno, chcete stále mít svoji vlastní nemovitost? Tak se pusťte do kroku číslo 2.

1. ODPOVĚZTE SI NA OTÁZKU „PROČ?“

5


2. KOLIK BUDE STÁT „VAŠE“ NEMOVITOST? UDĚLEJTE SI PRŮZKUM TRHU Díky zodpovězení dotazů v 1. kroku už víte, z jakého důvodu chcete bydlet ve vlastním. A také máte jasno v tom, zda budete moci o svoji nemovitost dobře pečovat. Zřejmě rovněž znáte své plány do budoucna. Je jasné, že se mohou změnit, avšak alespoň pro představu je dobré nějaký výhled na další roky mít. Co dál? Ve druhém kroku si uděláte lepší představu o realitním trhu, zjistíte, na kolik by vás vlastní nemovitost přišla přibližně peněz. Hodně práce vám usnadní internet. Navštivte nejznámější tuzemské realitní portály. Podívejte se, v jakých cenových hladinách nemovitosti inzerenti ve vámi požadované lokalitě nabízejí.

2. KOLIK BUDE STÁT „VAŠE“ NEMOVITOST? UDĚLEJTE SI PRŮZKUM TRHU

6


Kde čerpat informace?     

www.sreality.cz www.reality.cz www.bezrealitky.cz www.annonce.cz/reality.html www.pozemky.cz – přemýšlíte-li také o stavbě domu

Ve druhém kroku si zatím tvoříte jen obecný přehled o trhu. Hledání konkrétní nemovitosti přijde na řadu později – až projdete několika dalšími kroky.

2. KOLIK BUDE STÁT „VAŠE“ NEMOVITOST? UDĚLEJTE SI PRŮZKUM TRHU

7


3. KDE SEHNAT PENÍZE? ZJISTĚTE MOŽNOSTI FINANCOVÁNÍ Velice důležitá otázka se týká financí. Mnoho lidí si chce koupit dům, ale nemá vůbec přehled o možnostech financování. Nyní je vhodný čas na jejich zjištění. Máte-li našetřeno, budete mít koupi nemovitosti snazší. Ale přesto i vás se týká zvážení možnosti vzít si hypotéku. Proč? Protože hotové peníze se vám budou hodit například na koupi vybavení domu. Našetřené úspory raději investujte jinam. Poradí vám hypoteční makléř Jenže, jak se v možnostech financování koupě nemovitosti vyznat? Využijte toho, že i znalí hypoteční makléři nabízejí své služby zdarma. Jak je to možné? Jejich práci platí banky. Vyberte si takového makléře, který vám sestaví porovnání hypoték většiny bank na trhu. Zároveň vám pomůže udělat si jasno ve vašich preferencích, poradí, na jaké všechny parametry hypotéky máte hledět.

3. KDE SEHNAT PENÍZE? ZJISTĚTE MOŽNOSTI FINANCOVÁNÍ

8


Při hledání vhodného hypotečního makléře si zjistěte:  Zda má makléř zájem o vaše potřeby, anebo jen o peněženku – ptá se vás na detaily, vaše plány, priority, nebo vám rovnou nabízí jednu „nejvýhodnější“ hypotéku?  Jaký má přehled o hypotečním trhu, kolik bank zastupuje?  Co vám při výběru hypotéky doporučuje? Hledí jen na úrokovou sazbu nebo třeba i na možnost předčasného splacení, pojištění hypotéky, možnost odkladu splátek či způsob čerpání?  Jaké má makléř zkušenosti? Jak dlouho už se hypotékami zabývá a kolik let na trhu je společnost, kterou zastupuje? Kolika klientům již pomohl získat hypotéku, jsou od nich někde k vidění reference?  Netlačí na vás makléř? Dává vám čas na rozmyšlenou, pečuje o vás, nebo mu jde jen o svůj profit – abyste co nejdříve podepsali smlouvu?

Jednou z nejsilnějších hypotečních společností na českém trhu je GEPARD FINANCE. Její makléři vám připraví porovnání všech hypoték na trhu, poradí, pomohou, odpoví na dotazy týkající se hypoték. Navíc zcela zdarma a bez závazku. Využijte toho. Můžete díky tomu ušetřit i stovky tisíc korun. Zeptejte se makléře na podmínky hypotéky. Jaké informace vás mají zajímat?  Výše úrokové sazby  Doba fixace


9


       

Počet let splácení úvěru Poplatky související s vyřízením hypotéky, roční náklady na vedení hypotéky Možnost předčasného splacení Jaké vybrat pojištění pro případ neschopnosti splácet Kolik procent z ceny nemovitosti vám banka nejvíce půjčí Požadované způsoby zajištění úvěru Postup čerpání úvěru Podmínky mimořádných splátek

Ještě, než začnete obíhat potřebné instituce a připravovat podklady, sejděte se s hypotečním makléřem. Poradí, jaké podklady od vás bude potřebovat. Také vám pomůže spočítat vaše reálné možnosti. Možná si můžete místo bytu rovnou dovolit koupi domu. Anebo naopak.

Po schůzce s hypotečním makléřem a posouzení vašich možností byste už měli mít jasno, jaký typ nemovitosti i v jaké lokalitě chcete.


10


4. JAKÉ PODKLADY CHTĚJÍ BANKY? PŘIPRAVTE SE PŘEDEM Žádáte-li o hypotéku, bude od vás banka požadovat mnoho různých podkladů. Je to logické, zatím vás moc nezná, a nezná ani nemovitost, kterou plánujete kupovat. Hypoteční makléř vám poradí, jaké podklady budete pro konkrétní situaci potřebovat. Banka poskytující hypoteční úvěr bude zejména vyžadovat:

A) Dokumenty týkající se kupované nemovitosti  Výpis z katastru nemovitostí  Snímek z katastrální mapy  Nabývací tituly, jimiž může být kupní smlouva, darovací smlouva, rozhodnutí soudu o schválení dědictví, vypořádání společného jmění manželů, anebo i příklep ve veřejné dražbě  Smlouva o smlouvě budoucí kupní nebo rezervační smlouva  Stavební povolení či ohlášení stavebních prací  Ocenění nemovitosti – tržní znalecký posudek  Pojištění nemovitosti

4. JAKÉ PODKLADY CHTĚJÍ BANKY? PŘIPRAVTE SE PŘEDEM

11


B) Dokumenty prokazující vaši schopnost splácení úvěru  Doklady totožnosti – občanský průkaz či cizinců cestovní pas – jste-li cizinec  Potvrzení o výši příjmů od zaměstnavatele, pokud podnikáte, tak daňové přiznání za poslední rok  Jste-li OSVČ, také potvrzení o bezdlužnosti od Finančního úřadu  Uvedení ostatních příjmů, například z pronájmu bytu  Výpisy z běžného účtu za posledních několik měsíců  Informace o splátkách jiných úvěrových produktů, nejsou-li v registru  Informace o nemovitostech, které dáváte bance do zástavy  V případě připojení spolužadatele rovněž jeho doklady

Po posouzení vašich příjmů a výdajů zjistíte, jak vysokou hypotéku si můžete dovolit. Z předchozích kroků také znáte přibližné ceny bytů, domů i pozemků v lokalitě, kde nemovitost chcete kupovat. Díky tomu máte již zřejmě jasno, zda si můžete dovolit koupit byt, dům nebo pozemek a dům na něm postavit. Co dál? Předchozí kroky vám pomohly dobře specifikovat, jakou nemovitost, v jaké ceně a lokalitě budete přesně hledat. Nyní přichází na řadu práce v terénu.

4. JAKÉ PODKLADY CHTĚJÍ BANKY? PŘIPRAVTE SE PŘEDEM

12


5. VYTIPUJTE SI KONKRÉTNÍ LOKALITY, ZAČNĚTE HLEDAT VAŠI NOVOU NEMOVITOST Už znáte vaše finanční možnosti, máte přehled o cenách nemovitostí v regionu, jste asi rozhodnuti, jaký typ nemovitosti a v jakých lokalitách hledáte. Hurá do terénu. A) Hledáte novostavbu bytu či domu Zapátrejte, co kdo a kde v regionu staví. Podívejte se přímo na webové stránky developerů. Nabídky novostaveb u nich naleznete mnohdy ještě dříve, než se dostanou do portfolia realitních kanceláří. Nejvýhodnější je, pokud na developerský projekt narazíte hned na začátku jeho výstavby. Můžete si tak vybrat z širší nabídky, bude možné provést některé klientské úpravy na míru. A také pravděpodobně získáte lepší cenu.

5. VYTIPUJTE SI KONKRÉTNÍ LOKALITY, ZAČNĚTE HLEDAT VAŠI NOVOU NEMOVITOST

13


Kde hledat developerské projekty a novostavby? Použijte vyhledávače Google a Seznam, zadejte „developerské projekty + lokalitu“, případně jen „developerský projekt + lokalita“ nebo „developer + lokalita“.      

Podívejte se na seznam developerských projektů www.developerinfo.cz Použijte realitní vyhledávač www.realcity.cz/prodej/novostavby#search Hledejte na Srealitách v sekci Developerské projekty http://www.sreality.cz/projekt#filter Nahlédněte na novostavby portálu Bez realitky http://novebydleni.bezrealitky.cz/ Prozkoumejte Nové bydlení i na portálu Reality.cz http://www.reality.cz/nove-byty-a-domy/ Zavolejte si i na stavební úřady míst, kde novostavbu sháníte, určitě tam budou o všech lokálních developerských projektech vědět.

Vytipujte si developerské projekty, zjistěte stav výstavby. Jeďte se podívat přímo do terénu.


14


B) Hledáte starší byt, dům či pozemek Plánujete-li si pořídit starší nemovitost, možností na její vyhledání máte mnohem více než u novostaveb.

Kde hledat? Použijte vyhledávače Google a Seznam, zadejte „byt / dům / pozemek na prodej + lokalitu“, případně jen „domy / byty / pozemky + lokalita“ nebo „prodej domu / bytu / pozemku + lokalita“. Podívejte se na realitní portály www.sreality.cz, www.reality.cz, www.bezrealitky.cz, http://www.annonce.cz/reality.html, www.realcity.cz, www.pozemky.cz Zhlédněte inzertní služby Aukro http://aukro.cz/nemovitosti?ref=household.garden-layer-main, Hyperinzerce http://nemovitosti-reality.hyperinzerce.cz/ nebo Bazoš http://reality.bazos.cz/


15


Nahlédněte do adresáře realitních kanceláří v regionu na http://www.sreality.cz/adresar nebo na katalog makléřů na https://www.reality.cz/katalog-makleru/, případně se podívejte na seznam členů Asociace realitních kanceláří ČR http://www.arkcr.cz/?r_id=14

Nainstalujte si mobilní aplikaci do telefonu, Díky ní můžete hledat nemovitosti na prodej přímo v terénu. Aplikaci si stáhněte z webové adresy https://www.reality.cz/info/mobilni/

Myslete také na tradiční formy hledání nemovitostí:        

Dívejte se do realitních vývěsek Nakupte denní tisk, inzertní noviny a magazíny, kde jsou nabídky nemovitostí Zadejte si do inzertních novin poptávku Poptávku si umístěte i do inzertních vývěsek Pošlete svoji poptávku také do éteru – formou bazarových pořadů v rádiu či místním rozhlasu Vylepte si inzeráty na plakátovací plochy – pokud to není zakázané Dejte si poptávku, po dohodě, do prostoru vrátnice nebo chodby ve větších firmách Zeptejte se v obchodě, na obecním úřadě, na poště, u místních lidí


16


Vytipujte si konkrétní nemovitosti, podívejte se na popis nemovitosti, fotografie, mapu místa. Pro předběžnou prohlídku místa se po lokalitě projděte virtuálně díky službám Google Street View https://www.google.com/maps/views/streetview?gl=cz&hl=cs, anebo Panoramě od Seznamu http://www.mapy.cz/panorama Ne všechny české ulice a obce tam ale najdete.

Vytipujte si takto více nemovitostí, vezměte do ruky mapu a naplánujte okružní prohlídkovou jízdu. Pro plánování ideální trasy použijte plánovač Seznamu http://www.mapy.cz/ nebo Google https://www.google.cz/maps?source=tldsi&hl=cs Jestliže vás nemovitost v nabídce zaujala hodně, domluvte si rovnou prohlídku s jejím vlastníkem nebo zprostředkovatelem, který ji nabízí. Vydejte na prohlídkovou cestu, jeďte se podívat na místa i okolí, kde nabízené nemovitosti stojí.


17


6. PROZKOUMEJTE OBEC A OKOLÍ Už jste vyrazili na prohlídkovou trasu vytipovaných míst? V tomto kroku se dozvíte, na co všechno se zaměřit.

Možná se vám vytipovaná nemovitost líbí. Jenže nemovitost má vždy i nějaké okolí. Když se pak nastěhujete, přímo se vás dotkne. Jaká kritéria v obci a místě posuzujte?  Je v místě občanská vybavenost – obchod, hospoda, lékař, pošta?  Jaké je z obce dopravní spojení hromadnou dopravou – autobusem, vlakem?  Budou mít vaše děti kam chodit do školky nebo do školy?  Není někde poblíž dýmající továrna, zapáchající skládka, hlučná výrobna, lom?  Jak daleko od místa jsou velké dopravní tahy – hlavní silnice, dálnice, železnice?  Nehrozí v místě riziko povodní z blízkého potoka, řeky, rybníku?  Je v místě možnost nějakého vyžití, budou mít děti možnost chodit do kroužků, sportovat?  Jaký je v místě stupeň kriminality? Podívejte se na www.mapakriminality.cz

6. PROZKOUMEJTE OBEC A OKOLÍ

18


 Není v místě zvýšený radonový index? Nahlédněte na www.geologicke-mapy.cz/radon  Hledáte-li byt, budete mít pak kde parkovat?  Je v domě výtah – pokud se jedná o byt ve vyšším podlaží?  Není do bytu v přízemí či suterénu vidět z ulice, nezavání otevřenými okny v létě popelnice?  Pokud si vybíráte družstevní byt v domě před rekonstrukcí – jsou na ni peníze ve fondu oprav?  Nemá družstvo ve stanovách nějaká omezení pronájmu nebo dispozice s bytem?

Ve vaší nové nemovitosti budete žít asi dlouhodobě. Nepodceňujte posouzení všech faktorů okolí, po koupi už by mohlo být pozdě.

Jsou pro vás parametry místa vyhovující? Domluvte si prohlídku a nemovitost prohlédněte i zevnitř.

6. PROZKOUMEJTE OBEC A OKOLÍ

19


7A. JDĚTE NA PROHLÍDKU NEMOVITOSTI, PROVĚŘTE JI ZEVNITŘ I ZVENKU Líbí se vám v obci nebo místě, kde dům, byt, pozemek na prodej stojí? Zavolejte prodávajícímu a domluvte si prohlídku. Šetřete svůj čas a místo dotazu „Kdy se vám prohlídka hodí?“ raději rovnou navrhněte konkrétní termíny, které vyhovují vám: „Hodí se vám to ve středu v 15 hodin, anebo raději ve čtvrtek ve 13?“ Termíny si předem naplánujte a dejte prodávajícímu či zprostředkovateli na výběr. Docela jistě se jim jeden z termínů hodit bude. Vy tak máte jistotu, že vám čas prohlídky nenabourá harmonogram celého týdne. Máte domluvenou prohlídku? Jděte na ni. S sebou si vezměte:    

Zápisník – pište do něj vše, co vás zaujme, můžete použít i diktafon nebo záznamník v telefonu Fotoaparát – kdyby vás zaujalo něco, co prodávající do nabídky nevyfotil Svítilnu – může se hodit, pokud by někde byla prasklá žárovka Odborníka stavaře – ale to můžete nechat až na pozdější dobu, jen u nemovitostí, které vás zaujmou nejvíce

7A. JDĚTE NA PROHLÍDKU NEMOVITOSTI, PROVĚŘTE JI ZEVNITŘ I ZVENKU

20


Na prohlídku dorazte včas. Nestepujte okolo domu hodinu předem, vlastníkům domu to nemusí být příjemné. A také by si vás zřejmě brzy všimli sousedi. Když už se s nimi potkáte, klidně se na nějaké informace zeptejte. Ale neberte je úplně vážně, někdy jsou sousedi nepřejícní a závistiví. Rychlý prodej nemovitosti vedle jejich domu není vždy v jejich zájmu. Když dorazíte na prohlídku, prodávající vás nemovitostí zřejmě provede. Čeho všeho si na místě všímejte?

Na prohlídce domu    

Jaký je stavební stav, není někde prasklá omítka? Pokud ano, není prasklá i zeď pod omítkou? Z jakého materiálu jsou zdi? Možná už předem přemýšlíte o změně dispozice – bude to možné? Které zdi jsou nosné? Má dům hydroizolaci? V jakém je stavu?

 Je dům suchý? Nevzlíná vlhkost, anebo nezatéká střechou? Nahlédněte i pod koberec, lino.  Je vytápění funkční, kotel či jiná topidla jsou v pořádku?  V jakém stavu jsou přípojky, z jakého materiálu rozvody sítí – vody, plynu, el. energie, kanalizace, topení?


21


 Jsou všechny sítě funkční? Pokud je má dům odpojeny, tak proč?  Jak vypadají okna, vydrží další roky užívání?  Podívejte se do sklepa, není plný vody?  Zajděte na půdu – jsou krovy v pořádku, nenapadl je červotoč nebo dřevomorka?  Jaká krytina je na střeše – nesype se, není to původní eternit s azbestem?  Má dům bleskosvod? V jakém je stavu?  Jak vypadá septik, žumpa? Kam odtéká odpadní voda z domu?  Odpovídá umístění plotu vyznačení ve snímku v katastrální mapě? Čí jsou ploty?  Je k domu zajištěný příjezd? Kdo udržuje příjezdovou komunikaci v zimě?    

Má dům terasu, balkón? Nezatéká jimi dovnitř? Náleží k domu nějaké vedlejší stavby? Jsou zanesené do snímku v katastrální mapě? Je u domu zahrada? Jsou její hranice správně vyznačené v katastrální mapě? Je v místě možnost připojení internetu? Je dostupný signál mobilních telefonních operátorů?

Na prohlídce bytu  V jakém stavu jsou rozvody a stoupačky inženýrských sítí?  Je tlak vody dostatečný? S tím může být problém hlavně u bytů ve vyšších podlažích.  Na jakou světovou stranu směřují okna? Není v bytě v létě příliš horko?


22


 Nehlučí okolo moc sousedi? Jděte na prohlídku bytu raději odpoledne, když už jsou sousedi doma.  Jsou okna těsná, netáhne jimi?  Není v bytě přílišný hluk od výtahu?    

Pokud je byt v suterénu či přízemí, neuvidí vám na ulici procházející chodci až do talíře? Nezavání do bytu zápach z popelnic nebo kontejnerů před domem? Co všechno k bytu náleží, má sklep, komoru, prostor na půdě? Kdo se stará o úklid společných prostor?

Na prohlídce pozemku pro výstavbu domu  Je k pozemku zajištěný přístup a příjezd – i v zimě?  Na jakou stranu je pozemek orientovaný? Nesměřuje na chladný větrný sever?  Pokud je pozemek svažitý, nehrozí sesuv půdy, anebo podmáčení během tání sněhu na poli nahoře nad pozemkem?  Nejsou na pozemku vysoké stromy hrozící vyvrácením?  Nevede nad pozemkem vedení vysokého napětí?  Není v zemi vedení inženýrských sítí – plynu, vodovodu, elektřiny, telekomunikací?  Jaké je složení zeminy, není pozemek na skále?  Jak daleko jsou inženýrské sítě, trafostanice? Je možné se k nim připojit?


23


 Neleží pozemek v ochranném pásmu CHKO, památkové zóně, ochraně vodního zdroje?

Jaké jsou náklady na provoz? Prodávajícího, který vám nemovitost ukazuje, se také rovnou zeptejte, jak vysoké jsou náklady na provoz, jaké platí zálohy na plyn pro kotel, kolik za vodné, stočné, za odvoz odpadu. U bytu se zajímejte, jakou částku hradí do fondu oprav, na provoz výtahu, dodávku teplé vody a tepla i za úklid společných prostor.

Co všechno dostanete v ceně nemovitosti? V tomto okamžiku už vám prodávající zřejmě sdělil i cenu, kterou za nemovitost požaduje. Ptejte se, co všechno cena obsahuje. Zahrnul do ní prodávající také náklady na převod nemovitosti, vypracování kupní smlouvy, počítá s daní z nabytí nemovitých věcí? Co všechno po prodeji v nemovitosti zůstane, a co si prodávající odveze? Po osobní prohlídce nemovitosti už máte jasněji. Zřejmě jste si vytipovali několik nemovitostí, které vás zaujaly nejvíce. Ještě je potřeba prověřit jejich právní stav.


24


7B. PROVĚŘENÍ PRÁVNÍHO STAVU NEMOVITOSTI Pokud vám vlastník neposkytl potřebnou dokumentaci, hodně informací získáte z volně dostupných zdrojů.

Výpis z katastru nemovitostí – navštivte na internetu adresu Českého úřadu zeměměřického a katastrálního http://nahlizenidokn.cuzk.cz, kde si můžete prohlédnout:  Výpis z katastru na stavbu – stačí, když znáte obec, část obce a číslo popisné či evidenční  Výpis z katastru pro pozemek – budete potřebovat číslo parcely, anebo pozemek na mapě najdete podle snímku z katastru  Výpis z katastru na bytovou jednotku a související spoluvlastnické podíly – podle čísla popisného domu a čísla bytu  Snímek z katastrální či pozemkové mapy – prokliknete se přes výpis z katastru na budovu, anebo zadáte číslo parcely

7B. PROVĚŘENÍ PRÁVNÍHO STAVU NEMOVITOSTI

25


Pohodlně si tak ověříte, kdo je vlastníkem nemovitosti. Zároveň uvidíte, zda je nemovitost zatížena nějakým způsobem ochrany, věcným břemenem, zástavním právem, exekucí, předkupní smlouvou nebo jiným omezením vlastnického práva. Kliknutím na tlačítko „Sousední parcely“ zjistíte, zda okolní pozemky patří stejnému či jinému vlastníkovi. Na snímku z katastrální mapy zhlédnete i hranice pozemku a jeho výměru. Pokud je vše v pořádku a informace odpovídají tomu, co vám vlastník sdělil na prohlídce, můžete výběr ještě více zúžit a vybrat jednu či dvě nemovitosti, které vás zaujaly nejvíce. Domluvte si druhou prohlídku nebo schůzku, vyžádejte další podklady Máte-li o nemovitost vážný zájem, vydejte se znovu na prohlídku nebo se sejděte s prodávajícím. Vyžádejte si k nahlédnutí zbytek dokumentace:    

Smlouvy s dodavateli energií i vody, vyúčtování záloh Průkaz energetické náročnosti budovy – jestliže jej prodávající už nechal zpracovat Záznamy o revizích a servisních prohlídkách kotle, plynového vedení, elektroinstalace, bleskosvodu Znalecký posudek na cenu nemovitosti – pokud už jej prodávající má z předchozí doby, hodí se vám pro získání více informací o nemovitosti  Nabývací tituly – kupní nebo darovací smlouvu či jinou listinu prokazující vlastnictví  Pojistnou smlouvu na nemovitost


26


Navštivte obecní a stavební úřad Také se zastavte na stavebním úřadě nebo stavebním odboru a zjistěte si možnosti případné rekonstrukce, u pozemku omezení pro výstavbu. Na odboru územního plánování se zase dozvíte, zda není v okolí v plánu výstavba hlučné komunikace, obchvatu, továrny či tak zvaná stavební uzávěra. Chcete-li ještě více informací, ubytujte se v obci na pár dní někde vedle v penzionu, sledujte, jak to v místě funguje, jaký je tam provoz a děj každého dne. To samé budete zažívat i později, až si nemovitost koupíte.

Chcete slevu? Jednejte chytře Všichni chtějí slevu, zřejmě i vy. Nežádejte o slevu položením otázky: „Dáte nám nějakou slevu?“ Raději použijte dotaz typu: „Jak vysokou slevu nám dáte?“ Pokud jste ostřílení obchodníci, zkuste například argumentovat tím, že se rozmýšlíte mezi dvěma nemovitostmi. Anebo také zmiňte negativa, která nemovitost má – například nutnost nákladné rekonstrukce, věcné břemeno.


27


8. ZAREZERVUJTE SI NEMOVITOST, UZAVŘETE SMLOUVU O ÚVĚRU, SJEDNEJTE POJIŠTĚNÍ Plácli jste si s prodávajícím, domluvili cenu i podmínky celé transakce? Skvělé! Gratulujeme.

Oslovte znovu vašeho hypotečního makléře, s nímž jste navázali kontakt už ve třetím kroku. Dodejte mu veškeré potřebné podklady a listiny k nemovitosti. Zřejmě vám zároveň poradí právníka, který vám připraví rezervační smlouvu, a sdělí, jak dál postupovat. Zajistí také přípravu úvěrových smluv.

Sejděte se s prodávajícím k podpisu rezervační smlouvy, která by měla obsahovat i další postup. Uzavíráte-li smlouvu o smlouvě budoucí kupní, už byste měli znát znění kupní smlouvy. Sjednejte si v rezervační smlouvě

8. ZAREZERVUJTE SI NEMOVITOST, UZAVŘETE SMLOUVU O ÚVĚRU, SJEDNEJTE POJIŠTĚNÍ

28


délku trvání rezervace, způsob vyrovnání a výplaty kupní ceny i převodu nemovitosti. Pokud využijete úschovu kupní ceny u notáře, i to do smlouvy zakomponujte. Domluvte si co nepřesnější podmínky Čím více přesnějších informací do rezervační smlouvy zahrnete, tím větší jistotu budete mít. Neopomeňte také uvést, co se stane, když prodávající od smlouvy odstoupí. Ideálně by vám měl uhradit vynaložené výdaje, a samozřejmě vrátit rezervační zálohu. S vypracováním rezervační i kupní smlouvy se obraťte na osvědčenou realitní kancelář nebo právníka. Zeptejte se nejprve vašeho hypotečního makléře. Zcela jistě s někým osvědčeným již dlouhodobě spolupracuje. Jakýkoliv dokument či listinu podepíšete, vyžádejte si jedno pare originálu pro vás, abyste jej měli vždy k dispozici. Zástavní smlouvy pro účely poskytnutí hypotéky vám zajistí váš hypoteční makléř. Se zástavním právem musí souhlasit i prodávající. Nejsnazší pro vás bude, když opět využijete svého hypotečního makléře, a sejdete se osobně všichni dohromady. Hypoteční makléř prodávajícímu vše potřebné vysvětlí.


29


Banka, poskytující hypoteční úvěr, po vás bude požadovat i pojištění kupované nemovitosti. I s ním vám pomůže šikovný hypoteční makléř. Nechte si spočítat více nabídek. Když už si pojištění nemovitosti sjednáváte, spojte jej zároveň s uzavřením pojištění občana, proti vykradení nemovitosti, na neschopnost splácet úvěr při ztrátě zaměstnání. Připojte také rovnou pojištění domácnosti nebo rizikové životní pojištění. Čím více pojistných produktů od jedné pojišťovny využijete, tím výhodnější pojistky můžete dosáhnout.


30


9. UZAVŘETE KUPNÍ SMLOUVU, OPIŠTE STAVY MĚŘIDEL Jste blízko k vlastnictví své nové nemovitosti. V této fázi už máte schválenou hypotéku, podepsali jste úvěrové smlouvy, prodávající s bankou uzavřel zástavní smlouvy a v katastru nemovitostí je již vložené zástavní právo pro banku. Nic nebrání podpisu kupní smlouvy. Podpisy v kupní smlouvě ověří notář nebo matrika Sejděte se s prodávajícím a uzavřete předem připravené kupní smlouvy, nejbezpečněji přímo u právníka, anebo v renomované realitní kanceláři. U notáře nebo na matrice pak jen ověříte podpisy na několika vyhotoveních smluv – hlavně pro katastrální úřad a pro banku poskytující úvěr. Ošetřete si ve smlouvě úhradu daně z nabytí nemovitých věcí Nezapomeňte v kupní smlouvě ošetřit úhradu daně z nabytí nemovitých věcí, protože v případě jejího neuhrazení prodávajícím se jako kupující stáváte ze zákona ručitelem. Ideální bude, když odpovídající sumu

9. UZAVŘETE KUPNÍ SMLOUVU, OPIŠTE STAVY MĚŘIDEL

31


pro daň z nemovitostí uložíte do notářské úschovy, nebo depozitu spolehlivé realitní kanceláře, včetně pokynů, na jejichž základě pak sumu převedou rovnou Finančnímu úřadu.

Obraťte se na právníka Kupní smlouva musí také obsahovat vypořádání věcných břemen, případných dluhů na energiích, závazek odhlášení pobytu prodávajícího i termín předání nemovitosti. A také smluvní dohodu, co se stane, když některý z účastníků nedodrží podmínky kupní smlouvy. Na internetu je k dispozici mnoho vzorů pro vypracování kupní smlouvy. Zapomeňte na ně. Mnohem bezpečnější bude, když se obrátíte na zkušeného právníka či solidní realitní kancelář. Nehrozí pak, že bude ve smlouvě něco chybět. Každý případ je zcela individuální. I v případě uzavření kupní smlouvy si vyžádejte jedno pare navíc, abyste do smlouvy mohli kdykoliv nahlédnout. Po vložení práva vlastnictví vás katastrální úřad vyrozumí o tom, že byl vklad proveden.


32


Návrh na vklad do katastru podepište s kupní smlouvou Současně s kupní smlouvou podepište návrh na vklad vlastnického práva, který musíte na katastru nemovitostí podat společně se správným počtem kupních smluv. S tím vám pomůže váš právník. Informace o vkladovém řízení i přehled správních poplatků zhlédněte přímo na internetových stranách Českého úřadu zeměměřického a katastrálního http://www.cuzk.cz/Katastr-nemovitosti/Zapisy-do-KN/Zapisy-do-KN.aspx

Opište si stavy měřidel Pokud nemovitost nikdo neobývá, opište si zároveň stavy měřidel plynu, elektrické energie, vody, v bytě i stavy měřidel na radiátorech. Toto vše můžete zahrnout do předávacího protokolu. Ten se vám bude hodit i pro nahlášení změn u dodavatelů energií. Jestliže v nemovitosti někdo bydlí, a bude ji užívat například až do termínu úhrady kupní ceny, domluvte si opsání měřidel až na tento čas. Co s kupními smlouvami dál? Musíte je vložit do Katastru nemovitostí.


33


10. DODEJTE KATASTRU NEMOVITOSTÍ NÁVRH NA VKLAD Aby došlo ke změně vlastnictví, musíte o ni katastrální úřad požádat – dodat mu návrh na vklad vlastnického práva. Návrh může podat kdokoli z účastníků kupní smlouvy, společně s odpovídajícími přílohami. Návrh na zahájení řízení o povolení vkladu do katastru nemovitostí se podává pouze na stanoveném formuláři, který obsahuje náležitosti stanovené v katastrálním zákoně. Podívejte se na webové stránky http://www.cuzk.cz/Katastr-nemovitosti/Zapisy-do-KN/Zapisy-do-KN.aspx, kde najdete potřebné informace.

Za podání návrhu zaplatíte správní poplatek, který pro rok 2015 činí 1000 korun. Katastrální úřad po podání návrhu vyznačí na listu vlastnictví takzvanou plombu. Tento stav by měl bance poskytující hypoteční úvěr stačit k výplatě peněz. Katastrální úřad pak musí podle nového občanského zákoníku čekat minimálně 20 dní, aby mohl nové vlastnické právo k nemovitosti vložit. Doba vložení vlastnictví bývá 1 až 2 měsíce, ve velkých městech i mnohem déle. Záleží na vytíženosti úřadu.

10. DODEJTE KATASTRU NEMOVITOSTÍ NÁVRH NA VKLAD

34


Po převodu vlastnictví vás katastrální úřad vyrozumí o tom, že byl vklad proveden. Prodávající pak musí uhradit daň z nabytí nemovitých věcí (kdysi daň z převodu nemovitostí), anebo dají účastníci pokyn notáři či realitní kanceláři k uvolnění peněz na daň z převodu.

10. DODEJTE KATASTRU NEMOVITOSTÍ NÁVRH NA VKLAD

35


11. DEJTE POKYN BANCE K VÝPLATĚ PENĚZ Aby banka, poskytující hypoteční úvěr, uvolnila peníze, musíte jí k tomu dát pokyn. Banka na to bude zřejmě mít svoje formuláře. S jejich vyplněním vám pomůže váš hypoteční makléř. Platbu můžete rozdělit i na více účtů – pokud je prodávajících více. Způsob výplaty kupní ceny by měl být uveden už v kupní smlouvě.

11. DEJTE POKYN BANCE K VÝPLATĚ PENĚZ

36


12. PŘEVEĎTE SMLOUVY NA DODÁVKY ENERGIÍ A VODY Další na řadě je převod smluv u dodavatelů energií a vody. Z kroku 9 už máte připravený předávací protokol se zapsanými stavy měřidel plynu, elektrické energie, vody, tepla na radiátorech. Nejlépe, když s prodávajícím vyrazíte k dodavatelům společně a změny osobně provedete. Dodavatelé po vás budou zřejmě požadovat k nahlédnutí i kupní smlouvu a zapsané stavy měřidel. Stávající stav úhrady záloh vyúčtují prodávajícímu. Záleží pak na vás, zda uzavřete dodávku elektrické energie a plynu se stejným nebo jiným dodavatelem. V dnešní době máte možností více, což asi nebude platit u dodávky vody, zajištění stočného, odvozu odpadu nebo dodávky tepla.

12. PŘEVEĎTE SMLOUVY NA DODÁVKY ENERGIÍ A VODY

37


13. PŘIPRAVTE SI NEMOVITOST Nutné převody a papírování jsou za vámi, už možná máte i klíče od své nové nemovitosti. Nyní se můžete konečně pustit do jejího zvelebování. Záleží, v jakém stavu ji prodávající zanechal. Pokud se budete pouštět do velkých stavebních úprav, budete potřebovat povolení stavebního úřadu. Je-li nemovitost v ochranném pásmu, například na území CHKO či v památkově chráněném území, ke stavebním úpravám se budou vyjadřovat i úředníci správy odpovídající ochrany. Každý větší zásah do nemovitosti byste také měli hlásit bance, která vám poskytla hypoteční úvěr a má na nemovitosti zástavní právo. Nahlédněte do úvěrové smlouvy, případně všeobecných smluvních podmínek. V tomto momentě je zároveň dobré pozdravit sousedy a seznámit se s nimi. Udržujte dobré vztahy, ať vás okolí brzy přijme.

13. PŘIPRAVTE SI NEMOVITOST

38


14. NASTĚHUJTE SE Vaši novou nemovitost – dům či byt – už asi máte připravenou, vymalovanou, uklizenou. Nastěhujte se. Využijte služeb stěhováků, anebo si na potřebný čas pronajměte dodávku, pozvěte pár kamarádů, a přestěhujte se sami. Protože už nemovitost plníte hodnotným majetkem, nezapomeňte vyměnit vložky zámků vstupních dveří, a také si pro jistotu uzavřete pojistku na domácnost. Pokud jste ji neuzavřeli rovnou s pojištěním nemovitosti. Na místním obecním nebo městském úřadě si pak nahlaste pobyt a sjednejte odvoz odpadu. Některé obce mají ve správě i svůj veřejný vodovodní řad.

14. NASTĚHUJTE SE

39


15. SKVĚLÉ, BYDLÍTE! Hotovo. Jste zabydleni ve své nové nemovitosti. Blahopřejeme! Konečně nastává čas trochu oddychnout a užít si v klidu šálek kávy. Maraton získání vlastní nemovitosti je za vámi Nalezení vhodné nemovitosti a vyřízení veškerých nutných kroků je dost náročné. Usnadněte si život, a hned v momentě, kdy začnete o koupi nemovitosti uvažovat, oslovte hypotečního makléře. Hypoteční makléři společnosti GEPARD FINANCE jsou perfektně vyškoleni, mají za sebou roky zkušeností, mnoho spokojených klientů. Díky zastoupení většiny poskytovatelů hypoték na českém trhu vám dají na výběr z kompletního portfolia tuzemských hypoték. Poradí vám, pomohou, odpoví na jakékoliv dotazy týkající se hypotečních úvěrů. Se správným výběrem hypotéky ušetříte i stovky tisíc korun. Hypoteční makléři společnosti GEPARD FINANCE pro vás pracují zdarma. Platí je banky.

15. SKVĚLÉ, BYDLÍTE!

40


Pomohl vám ebook 15 kroků k lepšímu bydlení? Řekněte o něm vašim přátelům. I oni možná chtějí bydlet lépe. Ebook průběžně aktualizujeme, tak jak se mění legislativa a zdroje nabídek nemovitostí i hypoték. Pošlete známé rovnou na adresu www.gpf.cz/15-kroku, kde vždy zdarma získají aktuální verzi.

Najděte si nejnižší sazbu v hypoteční kalkulačce www.gpf.cz/hypotecni-kalkulacka

15. SKVĚLÉ, BYDLÍTE!

41

15 KROKŮ K LEPŠÍMU BYDLENÍ. Bydlete ve vlastním

Recommend Documents