14-35

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 5746-156/2015 o obvyklé ceně nemovitosti – pozemku p.č.st.927 se stavbou garáže bez č.p./č.e., katastrální území Čejetice u Mladé Boleslavi (kód:696641), obec Mladá Boleslav.

Objednavatel posudku:

Exekutorský úřad Praha 10 Mgr. Richard Bednář Na Plískavě 1525/2 102 00 Praha 10

Účel posudku:

Stanovení ceny obecné pro prodej v dražbě 003EX 277/14-35

Oceňovací předpis:

Odhad obvyklé ceny je proveden s přihlédnutím k vyhlášce MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od 1.10.2014.

Oceněno ke dni:

18.listopadu 2015

Posudek vypracoval:

Ing.Jan Melš znalec a odhadce Bítovská 1227 140 00 Praha 4 - Michle

Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních. 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je archivováno. Celkem posudek obsahuje 10 stran a přílohy. V Praze, dne 19.listopadu 2015

Znalecký posudek č.5746-156/2015

ÚVOD Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. (Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.)

METODY URČENÍ HODNOTY Odhad obvyklé ceny je prováděn zpravidla třemi základními metodami: - metoda nákladového ohodnocení - vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. - metoda výnosová - vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. - metoda srovnávací - vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z jiné funkčně související věci. Pro tento konkrétní případ, kdy nemovitou věcí je pozemek s řadovou garáží, je cena zjištěná určena podle platné oceňovací vyhlášky porovnávacím způsobem. Nemovitá věc umožňuje běžné užívání. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.303/2013 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, podle které je ocenění zpracováno, postupuje při určení ceny zjištěné porovnávacím způsobem. Tvůrce vyhlášky pro určení porovnávacích údajů disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Pro určení obvyklé ceny bude, z důvodů výše uvedených, přihlédnuto k ceně zjištěné, vypočtené podle oceňovací vyhlášky. Znalec upozorňuje, že porovnávací způsob (metoda srovnávací) je jednou z respektovaných metod pro odhad obvyklé ceny. Obvyklá cena bude stanovena i se znalostí inzertních cen porovnatelných nemovitých věcí.

-2-


NÁLEZ 1. Bližší údaje o nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc - garáž se nachází v Mladé Boleslavi - Čejeticích, v areálu řadových garáží jižně od ulice Nádražní. Lokalita je stavebně stabilizovaná, přístupná z místní komunikace. Komunikace mezi bloky řadových garáží je nezpevněná. Nemovitá věc je tvořena: - pozemkem p.č.st.927 zastavěná plocha a nádvoří - garáží bez č.p./č.e. realizované na pozemku p.č.st.927 v katastrálním území Čejetice u Mladé Boleslavi (kód:696641) Oceňovanou nemovitou věc tvoří vnitřní řadová garáž. Garáž je stavebně dokončena. Její technický stav umožňuje její běžné užívání. Při místním šetření byl zjištěn zhoršený technický stav (nekoncepční údržba) odpovídající době pořízení, zvolené konstrukci a způsobu užívání. Zásadní poruchy na statickém systému garáže nebyly zjištěny. Mladá Boleslav je magistrátním městem. Podle Malého lexikonu obcí žije v mladé Boleslavi 40000 stálých obyvatel. Dopravní dostupnost prostředky hromadné dopravy je dobrá (bus, vlak). V obci je provozována MHD. K dispozici jsou všechny standardní i nadstandardní služby. Dostupná je kompletní sestava inženýrských sítí.

2. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Čejetice u Mladé Boleslavi (kód:696641), obec Mladá Boleslav, list vlastnictví č.514 vyhotovený Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Mladá Boleslav dne 16.11.2015. Mapa geografického informačního systému, katastrální mapa, vyhotovená z údajů vedených Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Mladá Boleslav dne 19.11.2015 v měřítku 1:500. Informace z Magistrátu města Mladá Boleslav: odbor správy majetku města - cenová mapa pozemků, a územní plán - inundační pásmo. Cenová mapa pozemků města Mladá Boleslav. Výkresová dokumentace: - zjednodušená, zaměření vypracoval znalec při místním šetření.

3. Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č.514 pro katastrální území Čejetice u Mladé Boleslavi (kód:696641), obec Mladá Boleslav zapsán Libor Krejčík Komenského náměstí 61 293 01 Mladá Boleslav I identifikátor 760420/0945

4. Přílohy posudku - Výpis z katastru nemovitostí - Mapa geografického systému - Cenová mapa pozemků Mladé Boleslavi 2015 - Fotodokumentace - Příklady porovnatelných nemovitostí

-3-


5. Předmětem ocenění jsou 1) Stavební pozemek dle § 2 (ocenění dle cenové mapy) 2) Garáž s plochou střechou *** Předpokládá se, že veškeré informace, které znalec obdržel, jsou správné. Objednatel posudku prohlašuje, že mu nejsou známy žádné skutečnosti, resp. že znalci nezamlčel žádná fakta, která by mohla závěry znaleckého posouzení jakkoli zkreslit, nebo zpochybnit. Posudek byl vypracován pouze k výše uvedenému účelu. Jeho případné další využití v jakékoli formě nebo kontextu, je možné pouze se souhlasem zpracovatele. ***

-4-


POSUDEK A OCENĚNÍ CENA ZJIŠTĚNÁ 1. Stavební pozemek dle § 2 (ocenění dle cenové mapy) Oceněno podle § 2 vyhlášky. 1.1 Popis Pozemek p.č.st.927 o výměře 19 m2, zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek je zastavěn objektem garáže Čejetice bez č.p./č.e. Pozemek je oceněn Cenovou mapou. Mapový list 1-6/11, jednotková cena pozemku je 300 Kč. 1.2 Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 2 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________

Základní cena za m2 stavebního pozemku Cena za celou výměru 19.00 m2

= Kč = Kč

300,5.700,-

_______________________________________________________________________________________________________________

Stavební pozemek dle § 2 (ocenění dle cenové mapy) Cena celkem Kč

5.700,-

_______________________________________________________________________________________________________________

2. Garáž s plochou střechou Oceněno podle § 37 vyhlášky. 2.1 Popis Vnitřní řadová garáž na pozemku p.č.st.927 v katastrálním území Čejetice u Mladé Bolelsavi (kód:696641). Garáž není označena, nemá přiděleno č.p., ani č.e. Přízemní, nepodsklepená, s plochou střechou. Realizována je tradiční metodou s užitím tradičních zdících materiálů a se standardními stavebními detaily. Garáž je dokončená a netvoří příslušenství k jiné stavbě a je proto oceněna porovnávacím způsobem podle Oceňovací vyhlášky. Základy jsou betonové pasy. Svislé nosné konstrukce standardní tloušťky. Stropy s rovným podhledem. Klempířské konstrukce jsou úplné. Vnitřní povrchy jsou omítky vápenné, štukové. Bez oken a dveří, pouze vrata. Podlahy betonové. Hlavní konstrukce objektu jsou původní a dlouhodobě bez údržby. Hydroizolační systém je nefunkční, obvodové stěny vlhnou, omítka je zteřelá. Obvodová konstrukce není staticky oslabená. Blok garáží, v němž se nachází garáž oceňovaná je nad obvyklý způsob zabezpečení ochráněn oplocením s vjezdovými vraty. K datu provedení znaleckého posudku garáž je, resp. může být běžným způsobem užívána. 2.2 Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: 46.21.19.9 Typ: B1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Zděná v tloušťce nad 15 cm 2.3 Obestavěný prostor o.p. 58,90

=

-5-

58.90 m3

Znalecký posudek č.5746-156/2015 2.4 Vybavení stavby Pol. Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení

Cen.podíl

Podíl části

n

_______________________________________________________________________________________________________________

8. 9.

Dveře chybí Okna chybí

0.02700

100%

0.01400

100%

-0.027*1.852 -0.014*1.852 ________________________________________________

-0.18705 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.18705) = 0.8990 2.5 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) _______________________________________________________________________________________________________________

Hodnocený znak

Pásmo

Hodnota Ti

_______________________________________________________________________________________________________________

1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi Poptávka je vyšší než nabídka 2. Vlastnické vztahy Pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody)

3

0.03

5

0.00

2

0.00

2

0.00

2

0.00

3

0.95

_______________________________________________________________________________________________________________

Celkem * * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = (1 + 0.03) x 0.95 = 0.979

0.03

2.6 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.4, garáže) _______________________________________________________________________________________________________________

Hodnocený znak

Pásmo

Hodnota Pi

_______________________________________________________________________________________________________________

1. Druh a účel užití stavby Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku Výrobní objekty 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 4. Dopravní dostupnost k hranici pozemku Bez možnosti příjezdu nebo příjezd po nezpevněné komunikaci 5. Parkovací možnosti Výborné parkovací možnosti (na pozemcích společně využívaných) 6. Výhodnost z hlediska komerční využitelnosti Poloha bez vlivu na komerční využití

-6-

1

0.80

3

0.02

1

0.00

1

-0.01

3

0.02

2

0.00

Znalecký posudek č.5746-156/2015 7. Vlivy ostatní neuvedené Vlivy zvyšující cenu

3

0.10

_______________________________________________________________________________________________________________

Celkem * * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + 0.13) x 0.8 = 0.904

0.13

2.7 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 26, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________

Hodnocený znak

Pásmo

Hodnota Vi

_______________________________________________________________________________________________________________

0. Typ stavby 2 B Svislé konstrukce zděné s plochou střechou 1. Druh stavby 1 -0.01 Řadová 2. Konstrukce 2 0.00 Obvod. zdivo nebo stěny tl. 15-30 cm 3. Technické vybavení 2 -0.02 Pouze elektro (230V) 4. Příslušenství – venkovní úpravy 2 -0.01 Bez příslušenství 5. Kriterium jinde neuvedené 5 0.10 Významně zvyšující cenu – běžné zabezpečení je zesíleno oplocením bloku garáží, v němž se nachází i garáž oceňovaná 6. Stavebně- technický stav 3 0.6205 Předpoklad provedení menších stavebních úprav (hodnota 0.85 vynásobena koef. s=0.73+0 pro stáří 54 let) _______________________________________________________________________________________________________________

Celkem * * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V6 = (1 + 0.06) x 0.6205 = 0.6577

0.06

2.8 Výpočet ceny objektu (§ 37 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________

Základní cena za m3 obestavěného prostoru Iv: index konstrukce a vybavení It: index trhu Ip: index polohy

= Kč

1.682,x 0.658 x 0.979 x 0.904 ___________________________ = Kč 979,50 = Kč 57.692,45

Cena upravená uvedenými indexy Cena za celý obestavěný prostor 58.90 m3

_______________________________________________________________________________________________________________

Garáž s plochou střechou

Cena celkem Kč

57.692,-

_______________________________________________________________________________________________________________

CENA ZJIŠTĚNÁ – REKAPITULACE 1) Stavební pozemek dle § 2 (ocenění dle cenové mapy) 2) Garáž s plochou střechou

Kč Kč

5.700,57.692,-

_______________________________________________________________________________________________________________

Zjištěná výsledná cena Po zaokrouhlení podle § 50 vyhlášky

Kč Kč

63.392,63.390,-

_______________________________________________________________________________________________________________

-7-


REKAPITULACE OBVYKLÁ CENA Předmětem ocenění je pozemek s řadovou garáží v katastrálním území Čejetice u Mladé Boleslavi, obec Mladá Boleslav. Garáž je součástí lokality s koncentrovanou zástavbou bloky řadových garáží, vedle staveb průmyslového areálu. Pozitivní faktory: - Stavebně stabilizovaná lokalita, s dobrou dostupností Negativní faktory: - Rozkolísaný trh s nemovitými věcmi shodného typu v lokalitě, k datu ocenění zcela chybí nabídka i poptávka po nemovitých věcech shodného typu Pro tento konkrétní případ je vypovídací schopnost ceny stanovené pouze nákladovým způsobem malá, a proto je v posudku nahrazena cenou zjištěnou vypočtenou podle platné oceňovací vyhlášky. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.121/2000 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, postupuje při stanovení ceny porovnávacím způsobem, přičemž tvůrce vyhlášky pro stanovení údajů pro tento způsob výpočtu disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Porovnatelné nemovité věci Ve veřejně přístupných zdrojích lze najít nemovité věci shodného typu s nemovitou věcí oceňovanou, které však jsou srovnatelné pouze v některých z rozhodujících parametrů. Jedná se o nemovité věci stejné technické charakteristiky stavby a pozemku v magistrátních městech (Středočeského kraje – Kladno, a Libereckého kaje – Liberec). Ve veřejně přístupných zdrojích lze najít pouze nemovité věci, jejichž cena je právě cenou k jednání. Za předpokladu, že nemovité věci uvedené v příkladech nejsou zatíženy věcným břemenem nebo jiným omezujícím právem, pak podle názoru znalec je jejich obvyklá cena přibližně v úrovni ceny zjištěné. Z důvodů výše uvedených a s vědomím, že porovnávací způsob určení ceny je jedním z respektovaných způsobů pro odhad obvyklé ceny, je přihlédnuto k ceně stanovené metodou srovnávací. 1) Cena zjištěná

Kč

63.390,-

_______________________________________________________________________________________________________________

-8-

Znalecký posudek č.5746-156/2015 Po provedené analýze všech dostupných informací znalec odhaduje, že obvyklá cena nemovité věci pozemku p.č.st.927 se stavbou garáže bez č.p./č.e., katastrální území Čejetice u Mladé Boleslavi (kód:696641), obec Mladá Boleslav po zaokrouhlení je:

65 000,- Kč Slovy: šedesát pět tisíc Kč Uvedená obvyklá cena nemovité věci předpokládá absenci neodstranitelných právních vad. Rizika: -

riziko překročení hygienických limitů koncentrace radonových plynů je minimální objekt je realizován v zastavěném území, bez rizika objekt se nachází v území, kde je nutné uvažovat s možností záplav, tzv. 100 leté vody blízkost průmyslového areálu v části C výpisu z KN je zapsáno omezení vlastnického práva (zahájení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, nařízení exekuce)

Úkoly pro znalce vyplývající z usnesení: 1. Cena zjištěná dle platné oceňovací vyhlášky: 63.390,- Kč 2. Na nemovité věci neváznou žádná jiná práva, ani závady. 3. Na nemovité věci neváznou žádná jiná práva, ani závady, které by prodejem z dražby nezanikly. 4. Nemovitá věc, ani žádná z její části, není kulturní památkou ve smyslu ustanovení §13 zákona č.20/1987 Sb., o státní památkové péči. 5. Cena obvyklá, za níž je nemovitá věc v dražbě prodejná, je: 65.000,- Kč Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. V Praze, dne 19.listopadu 2015

.................... vypracoval

-9-


ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 27.5.1992, č.j.spr. 347/92, pro základní obor ekonomika a obor stavebnictví. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 5746-156/2015. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.

Ing. Jan Melš znalec a odhadce Bítovská 1227 140 00 Praha 4 – Michle tel. 603 25 39 38 e-mail: [email protected]

- 10 -

14-35

Recommend Documents