139

Znalecký posudek č. 14/10/139 O ceně ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/4 k nemovitým věcem - pozemku p.č. 1910/7 zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba bez čp/če - jiná st., stavbě bez čp/če - zem. stav, na pozemku p.č. 1911 (LV č. 811), vše zapsáno na listu vlastnictví č. 791, pro k.ú. Česká Ves, obec Česká Ves, okres Jeseník.

Objednatel posudku:

JUDr. Jiří Petruň soudní exekutor, Exekutorský úřad Šumperk K. H. Máchy 1294/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459

Účel posudku:

Určení obvyklé ceny nemovitých věcí ke stanovení nejnižšího podání.

Vypracoval:

ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o. IČ: 29452783 Sadová 882/2, 790 01 Jeseník, zapsaná v obchodním rejstříku, vedeném u Krajského soudu v Ostravě, oddíl C, vložka číslo 54453 Odpovědná osoba: Ivo Trsťan (soudní znalec) e-mail: [email protected] www.ozkbest.cz

Posudek obsahuje 18 stran a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních a 1 vyhotovení je uloženo v archívu ZNALECKÉ KANCELÁŘE BeST s.r.o.. V Jeseníku, dne 6. 10. 2014

ZNALECKÝ POSUDEK č. 14/10/139

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Dle usnesení, ze dne 14. 6. 2014 vydané Exekutorským úřadem Šumperk, JUDr. Jiří Petruň, č.j. 065 EX 00819/09-152, byla pověřena ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o., se sídlem Sadová 882/2, 790 01 Jeseník, (odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec) k ocenění těchto nemovitých věcí: - pozemek parcelní číslo 1910/7 o výměře 4 909 m2, druh: zastavěná plocha a nádvoří - součástí je stavba bez čp/če, jiná st., stojící na pozemku parc. č. 1910/7 - stavba bez čp/če, zem. stav, stojící na pozemku parc. č. 1911 (LV č. 811) vše zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc, pro obec Česká Ves, katastrální území Česká Ves, okres Jeseník, na listu vlastnictví č. 791, podíl 1/4. Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu výše uvedených nemovitých věcí a jejich příslušenství.

2. Informace o nemovitosti Jedná se o pozemek p.č. 1910/7 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba bez čp/če - jiná st., stavbu bez čp/če - zem. stav, na pozemku p.č. 1911 (LV č. 811), vše zapsáno na listu vlastnictví č. 791, pro k.ú. Česká Ves, obec Česká Ves, okres Jeseník. Předmět ocenění se nachází v zastavěné (částečně sklady a částečně objekty k trvalému bydlení) části obce Česká Ves, jako samostatně stojící. Dle informací ČSÚ má obec Česká Ves 2 484 obyvatel, z hlediska občanské vybavenosti se v obci Česká Ves nachází pošta, škola a zdravotní zařízení.

3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitých věcí bylo provedeno dne 31. 8. 2014 za přítomnosti soudního znalce pana Ivo Trsťana a jeho spolupracovníků. Povinný, pan Ing. Jiří Kopecký se místního šetření nezúčastnil. Z tohoto důvodu bylo pro potřeby vyhotovení znaleckého posudku provedeno ohledání a zaměření nemovitých věcí zvenčí. Prvky, především vnitřního vybavení objektu nebyly zjištěny, pro potřeby znaleckého posudku jsou uvažovány jako standardní, a to v části „Objekty - vybavení“.

4. Podklady pro vypracování posudku - Usnesení č.j. 065 EX 00819/09-152, ze dne 14. 6. 2014. - Výpis z katastru nemovitostí č. 791 vyhotovený objednavatelem dne 24. 7. 2014. - Náhled katastrální mapy, vyhotovený ZNALECKOU KANCELÁŘÍ BeST s.r.o., dne 31. 8. 2014. - Mapy širších vztahů I a II. - Náhled platného územního plánu obce Česká Ves, získaný prostřednictvím oficiálních webových stránek okresního města Jeseník. stránka č. 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz


- Podklady z místního šetření (informace, výměry a fotodokumentace) ze dne 31. 8. 2014.

5. Vlastnické a evidenční údaje Níže uvedené vlastnické a evidenční údaje jsou převzaty z veřejně přístupné databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Olomoucký Jeseník Česká Ves Česká Ves (621901)

List vlastnictví číslo: Vlastníci:

791

1. Společné jmění manželů Khýr Bohuslav a Khýrová Zuzana Ing. Za Řekou 173, 79081 Česká Ves

Podíl: 1/2

2. Kopecká Stanislava Ing. Havlíčkova 473, 79070 Javorník

Podíl: 1/4

3. Kopecký Jiří Ing. Horní Fořt 36, 79070 Uhelná

Podíl: 1/4

6. Dokumentace a skutečnost - Nabývací titul nebyl předložen. - Při místním šetření bylo zjištěno, že stavba bez čp/če - jiná. st, která je situována na pozemku p.č. 1910/7 - zastavěná plocha a nádvoří, neexistuje. Na pozemku p.č. 1910/7 zastavěná plocha a nádvoří je sice situován objekt, který dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření nepodléhá evidenci katastru nemovitostí. Dále je zřejmé, že tento objekt není předmětem zápisu (není ohraničen pomocí parcelních hranic) v katastrální mapě. Evidenční stav staveb evidovaných ve výpise z katastru nemovitostí LV č. 791 neodpovídá skutečnostem zjištěných při místním šetření. - Z důvodu neumožnění prohlídky oceňovaných nemovitých věcí jsou některé rozměry převzaty ze satelitních foto snímků (zdroj: www.cuzk.cz, www.maps.google.com, www.mapy.cz). - Ke dni zpracování znaleckého posudku nebyla zjištěna nájemní smlouva, či jiná smlouva, která by upravovala oceňované nemovité věci k užívání třetí osobou.

7. Celkový popis nemovitosti Jedná se o přízemní, zděnou, zřejmě nepodsklepenou stavbu bez čp/če - zem. stav, bez podkroví, sedlová střecha je kryta vlnitým eternitem. Stavba je půdorysného tvaru obdélníka. V průběhu životnosti stavba procházela zřejmě běžnou údržbou prvků krátkodobých životností, která byla v posledních letech zanedbána. Z důvodu neumožnění prohlídky oceňovaných nemovitých věcí nebylo možné jednoznačně identifikovat případné prvky vnější a vnitřní rekonstrukce. Tato skutečnost je zohledněna ve výsledné obvyklé hodnotě. Původně se jednalo o areál městského podniku, který sloužil pro poskytování skladování a služeb. Při místním šetření bylo zjištěno, že oceňované nemovité věci nejsou k datu ocenění tohoto znaleckého posudku využívány. Opotřebení je uvažováno odborným odhadem opotřebení ve výši stránka č. 3


odhadnutého opotřebení 70 %. Celkový stavebně-technický stav lze ke dni ocenění hodnotit jako mírně zhoršený. Údržbu lze ke dni ocenění hodnotit jako podprůměrnou. Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektu je patrné z ocenění. Dispoziční řešení objektu: Vnitřní dispozice objektu nebyla zjištěna, neboť nebyl povinným předmět ocenění zpřístupněn. Parkování je možné na veřejné komunikaci před objektem a na vlastním pozemku. Stavba bez čp/če - zem. stav je situována na pozemku p.č. 1911 - zastavěná plocha a nádvoří, který je ve vlastnictví jiného subjektu. Pozemek p.č. 1910/7 - zastavěná plocha a nádvoří je situován v rovinném terénu a je přístupný po veřejné zpevněné komunikaci, na pozemku p.č. 1904 ostatní plocha, který je ve vlastnictví: Obec Česká Ves, Jánského 341, 790 81 Česká Ves. Dle platného územního plánu obce Česká Ves je pozemek p.č. 1910/7 - zastavěná plocha a nádvoří veden v plochách - „PLOCHY PRŮMYSLOVÉ VÝROBY A SKLADŮ“. Tato skutečnost byla zjištěna náhled platného územního plánu obce Česká Ves, získaný prostřednictvím oficiálních webových stránek okresního města Jeseník. Dle informací ČSÚ je v obci Česká Ves možné napojení na tyto inženýrské sítě: elektro, obecní vodovod, hloubkovou kanalizaci a plynové vedení. Při místním šetření bylo zjištěno, že stavba bez čp/če - jiná. st, která je situována na pozemku p.č. 1910/7 - zastavěná plocha a nádvoří, neexistuje. Na pozemku p.č. 1910/7 - zastavěná plocha a nádvoří, při horní, pravé hranici je sice situován přízemní, plechový objekt se sedlovou střechou krytou plechovou krytinou, který dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření nepodléhá evidenci katastru nemovitostí. Dále je zřejmé, že tento objekt není předmětem zápisu (není ohraničen pomocí parcelních hranic) v katastrální mapě. Evidenční stav staveb evidovaných ve výpise z katastru nemovitostí LV č. 791 neodpovídá skutečnostem zjištěných při místním šetření. Z důvodu neumožnění prohlídky oceňovaných nemovitých věcí nebylo možné přesně fyzicky zaměřit a jednoznačně identifikovat případné další vedlejší stavby, venkovní úpravy a další příslušenství stavby hlavní. Při místním šetření byly zjištěny tyto venkovní úpravy (oplocení - ocelové pletivo v ocelových sloupcích, oplocení - vlnitý plech v ocelových sloupcích, ocelová vrata s výplní ocelového pletiva, plocha z betonových panelů a zpevněné plochy). Ocenění je provedeno dle zjištěného, skutečného stavu. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitým věcem, nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele.

8. Obsah posudku a) Objekty 1) Stavba bez čp/če - jiná st., na pozemku p.č. 1910/7 2) Stavba bez čp/če - zem. stav, na pozemku p.č. 1911 (LV č. 811) b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 791 c) Ocenění porovnávací metodou

stránka č. 4


B. ZNALECKÝ POSUDEK Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Popisy objektů a) Objekty 1) Stavba bez čp/če - jiná st., na pozemku p.č. 1910/7 Při místním šetření bylo zjištěno, že stavba bez čp/če - jiná. st, která je situována na pozemku p.č. 1910/7 - zastavěná plocha a nádvoří, neexistuje. Na pozemku p.č. 1910/7 - zastavěná plocha a nádvoří je sice situován objekt, který dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření nepodléhá evidenci katastru nemovitostí. Dále je zřejmé, že tento objekt není předmětem zápisu (není ohraničen pomocí parcelních hranic) v katastrální mapě. Evidenční stav staveb evidovaných ve výpise z katastru nemovitostí LV č. 791 neodpovídá skutečnostem zjištěných při místním šetření.

2) Stavba bez čp/če - zem. stav, na pozemku p.č. 1911 (LV č. 811) b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 791 Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 441/2013 Sb. a.1.1) Stavba bez čp/če - jiná st., na pozemku p.č. 1910/7 – § 26 Ocenění: Cena stavby:

=

0,– Kč 0,– Kč

Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:

× =

1/4 0,– Kč

Stavba bez čp/če - jiná st., na pozemku p.č. 1910/7 – určená cena:

0,– Kč

stránka č. 5


a.1.2) Stavba bez čp/če - zem. stav, na pozemku p.č. 1911 (LV č. 811) – § 12 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: S. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 0,900 Kód klasifikace CZ-CC: 1252 Budovy skladů, nádrže a sila Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.13.2..1 budovy pro skladování a manipulaci Koeficient změny ceny stavby: 2,067 Podlaží: I. NP Výška: Zastavěná plocha:

=

4,35 m 504,70 m2

Průměrná výška podlaží (PVP): Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP):

= =

4,35 m 504,70 m2

Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba 12,25×41,20×4,35 Zastřešení 12,25×41,20×1,95×0,5 Obestavěný prostor – celkem:

= = =

2 195,45 m3 492,08 m3 2 687,53 m3

Vybavení: Název, popis Obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací – smíšené 13,20 % 2. Svislé konstrukce 30,40 % 3. Stropy 13,80 % 4. Krov, střecha – vaznicová sedlová 7,00 % 5. Krytiny střech – vlnitý eternit 2,90 % 6. Klempířské konstrukce – pozinkované (žlaby, svody, parapety) 0,70 % 7. Úprava vnitřních povrchů 4,20 % 8. Úprava vnějších povrchů – vápenné hladké 2,90 % 9. Vnitřní obklady keramické 0,00 % 10. Schody 1,80 % 11. Dveře 2,40 % 12. Vrata 3,00 % 13. Okna – ocelová jednoduchá (špatný technický stav) 3,40 % 14. Povrchy podlah 2,90 % 15. Vytápění 0,00 % 16. Elektroinstalace 5,80 % 17. Bleskosvod 0,40 % 18. Vnitřní vodovod 0,00 % 19. Vnitřní kanalizace 0,00 % 20. Vnitřní plynovod 0,00 % 21. Ohřev vody 0,00 % 22. Vybavení kuchyní 0,00 % 23. Vnitřní hygienické vybavení 0,00 % 24. Výtahy 0,00 % 25. Ostatní 5,20 %

Hodnocení Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Standardní Standardní Standardní Podstandardní Standardní Neuvažuje se Standardní Nevyskytuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Standardní

12,25×41,20

stránka č. 6


Název, popis 26. Instalační prefabrikovaná jádra

Obj. podíl Hodnocení 0,00 % Neuvažuje se

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 1. Základy včetně zemních prací –0,54 × 13,20 % 13. Okna –0,54 × 3,40 % 17. Bleskosvod –0,54 × 1,852 × 0,40 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

1,0000 – – – =

0,0713 0,0184 0,0040 0,9063

Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 231,– Kč/m3 Koeficient konstrukce K1: × 0,9390 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9331 Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : × 0,7828 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,9063 Polohový koeficient K5: × 0,9000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,0670 2 579,88 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 2 687,53 m3 × 2 579,88 Kč/m3

=

6 933 504,90 Kč

Určení opotřebení odborným odhadem: Opotřebení: 70,000 % Odpočet opotřebení: 6 933 504,90 Kč × 70,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

4 853 453,43 Kč 2 080 051,47 Kč

Výpočet ceny stavby dle § 10: Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: U znaku „4.“ (Vliv právních vztahů na prodejnost) je uvažováno ponížením v pásmu znaku „I. Negativní*“ konkrétně pak o hodnotu „-0,04“, neboť předmětem ocenění je ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/4. Popis znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy 3 Změny v okolí 4 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko

Hodnocení znaku III. Nabídka odpovídá poptávce

Pi 0,00

I. Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníci) III. Bez vlivu I. Negativní

–0,03

III. Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody)

0,95

0,00 –0,04

4

Index trhu:IT = P5 × (1 +  Pi) = 0,884 i=1

Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4:

stránka č. 7


Popis znaku 1 Druh a účel užití stavby 2 Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které obec má 3 Dopravní dostupnost 4 Parkovací možnosti 5 Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti 6 Vlivy ostatní neuvedené

Hodnocení znaku I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí II. Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku III. Výborné parkovací možnosti na pozemku III. Bez vlivu na komerční využití II. Bez dalších vlivů

Pi 0,45 0,01 0,00 0,01 0,00 0,00

6

Index polohy: IP = P1 × (1 +  Pi) = 0,459 i=2

Cena stavby určená nákladovým způsobem: CSN Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = IT × IP Cena stavby: CS = CSN × pp

= × =

2 080 051,47 Kč 0,406 844 500,90 Kč

Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:

× =

1/4 211 125,22 Kč

Stavba bez čp/če - zem. stav, na pozemku p.č. 1911 (LV č. 811) – určená cena:

211 125,22 Kč

Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Stavba bez čp/če - jiná st., na pozemku p.č. 1910/7 2) Stavba bez čp/če - zem. stav, na pozemku p.č. 1911 (LV č. 811) Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

0,– Kč 211 125,22 Kč 211 125,22 Kč 211 130,– Kč

b) Pozemky b.1) Vyhláška 441/2013 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo 791 – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Česká Ves Název okresu: Jeseník Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce II. 2001 – 5000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce obce 3 Poloha obce V. Ostatní případy 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční a autobusová zastávka 6 Občanská vybavenost v obci II. Rozšířená vybavenost (obchod, služby,

Oi 0,85 0,60 0,80 1,00 0,90 0,98 stránka č. 8


zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení Základní cena výchozí: ZCv = 1 040,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 374,25 Kč/m2 Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: U znaku „4.“ (Vliv právních vztahů na prodejnost) je uvažováno ponížením v pásmu znaku „I. Negativní*“ konkrétně pak o hodnotu „-0,04“, neboť předmětem ocenění je ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/4. Popis znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy 3 Změny v okolí 4 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko

Hodnocení znaku III. Nabídka odpovídá poptávce

Pi 0,00

III. Pozemek ve spoluvlastnictví III. Bez vlivu I. Negativní

–0,01 0,00 –0,04

III. Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody)

0,95

4

Index trhu:IT = P5 × (1 +  Pi) = 0,903 i=1

Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů: IO = 1 +

 Pi = 1,000 i=1

Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které obec má obci nebo obec bez sítí 3 Dopravní dostupnost II. Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku 4 Parkovací možnosti III. Výborné parkovací možnosti na pozemku 5 Výhodnost polohy pozemku z III. Bez vlivu na komerční využití hlediska komerční využitelnosti 6 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů

Pi 0,45 0,01 0,00 0,01 0,00 0,00

stránka č. 9


6

Index polohy: IP = P1 × (1 +  Pi) = 0,459 i=2

Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,414 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 154,9395 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 1910/7 zastavěná plocha a nádvoří 4 909 Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě: Pozemky na LV číslo 791 – určená cena:

× =

Cena [Kč] 760 598,01

1/4 190 149,50 Kč 190 149,50 Kč

c) Ocenění porovnávací metodou Podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, jedním ze způsobu oceňování je porovnávací způsob. Porovnávací přístup vychází přímo z porovnání s prodeji obdobných nemovitých věcí v podobných podmínkách. Porovnání je buď přímé mezi prodávanými a oceňovanou nemovitou věcí, nebo nepřímé, kdy soubor údajů o prodávaných nemovitých věcech a jejich cenách je zpracován na průměrnou, standardní nemovitá věc a s touto je pak porovnávána nemovitá věc oceňovaná. Aplikace této metody ocenění předpokládá dostatek informací o nabídkách nebo realizovaných prodejích nemovitých věcí obdobného charakteru v lokalitě blízké předmětné nemovité věci. Problematika porovnávací (komparativní) metody je uceleně popsána v publikaci „Teorie oceňování nemovitostí“ vydaná Akademickým nakladatelstvím CERM, s.r.o. Brno, od Prof. Ing. Alberta Bradáče, DrSc. a kol., ve které je uvedeno, že ocenění provádíme porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek: -

druhu a účelu věcí, koncepce a technických parametrů, materiálů, technického stavu (opotřebení, stav údržby, vady), velikost, využitelnost, umístění a projevy okolí.

Cena nemovité věci je velmi závislá na její poloze, a to nejvíce u nemovitých věcí obchodních, jen o něco méně u nemovitých věcí obytných a poměrně málo u nemovitých věcí výrobních, u kterých je však důležité dopravní spojení. Vliv polohy na cenu je třeba tedy vždy mít na paměti, a pokud je to možné, je třeba porovnávat nemovité věci ve stejných nebo alespoň velmi podobných polohách; přitom i na jedné ulici s typovými rodinnými domy může být vliv okolí takový, že na různých koncích ulice budou ceny odlišné. Další skutečnosti je, že stavby zpravidla nejsou totožné. Velmi blízká podobnost bude s největší pravděpodobností u bytů stejné kategorie a velikosti. I rodinné domy se budou lišit velikostí, vybavením, velikostí podsklepení, velikosti pozemku a zahrady, objekty volně stojící nebo řadové. Vliv na cenu nemovité věci bude mít samozřejmě i technický stav.

stránka č. 10


Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem, je třeba při porovnání brát v úvahu, nakolik jsou porovnávané nemovité věci podobné a jejich případné odlišnosti následně vyjádřit v ceně. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. 1) Objekt Lipová-lázně, okres Jeseník Jedná se o bývalou rozlehlou zemědělskou budovu vhodnou k rekonstrukci. Budova je o velikosti 770 m2. Přízemí i podkroví je volné k vestavbě a rekonstrukci. K objektu vedou asfaltové příjezdové cesty a náleží k ní i asfaltové plochy okolo. K objektu náleží celková výměra pozemků 6 507 m2. Objekt je vhodný k vybudování rekreačního zařízení nebo také k bydlení. Nabídková CENA: 1 800 000,- Kč 2) Objekt Jeseník, okres Jeseník Jedná se o cihlový objekt, který je půdorysného tvaru obdélníka. Na pozemcích se dále nachází zpevněné panelové plochy. Pozemky jsou o celkové výměře 5 460 m2. Nemovité věci jsou vhodné pro podnikání. Dobrá dopravní dostupnost a občanská vybavenost. Nabídková CENA: 1 500 000,- Kč 3) Objekt Javorník, okres Jeseník Jedná se o objekt pro dřevařskou výrobu - pilnici včetně okolních pozemků pro manipulaci. Objekt je plně funkční a zařízen kompletním vybavením pro výrobu. V objektu se nachází kancelář, šatna a sociální zařízení. Na pozemcích, jejíž celková výměra činí 4 704 m2, jsou zpevněny plochy a slouží jako manipulační plochy. Padesát metrů od výjezdu do výroby je železniční vlečka s rampou. Celý objekt je v průmyslové zóně a v těsné blízkosti hlavní komunikace. Nabídková CENA: 1 890 000,- Kč Seznam porovnávaných objektů: 1) Objekt Lipová-lázně, okres Jeseník Výchozí cena (VC): 1 800 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kstavební konstukce: 1,00 Kúdržby a stavebně-technického stavu: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kvýměry pozemku: 1,05 Kpolohový: 1,00 Kvyužití: 0,95 Kobjektivizační: 1,10 Jednotková cena (JC): 1 640 464,80 Kč Váha (V): 1,0 2) Objekt Jeseník, okres Jeseník Výchozí cena (VC): 1 500 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kstavební konstukce: 1,00 Kúdržby a stavebně-technického stavu: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kvýměry pozemku: 1,00 Kpolohový: 1,05 stránka č. 11


Kvyužití: 1,05 Kobjektivizační: 1,10 Jednotková cena (JC): 1 236 858,38 Kč Váha (V): 1,0 3) Objekt Javorník, okres Jeseník Výchozí cena (VC): 1 890 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kstavební konstukce: 1,00 Kúdržby a stavebně-technického stavu: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kvýměry pozemku: 1,00 Kpolohový: 1,00 Kvyužití: 1,00 Kobjektivizační: 1,10 Jednotková cena (JC): 1 718 181,82 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (Kstavební konstukce × Kúdržby a stavebně-technického stavu × Kvybavení × Kvýměry pozemku × Kpolohový × Kvyužití × Kobjektivizační) Minimální jednotková cena za celek: Průměrná jednotková cena za celek ( (JC × V) /  V): Maximální jednotková cena za celek:

1 236 858,38 Kč 1 531 835,– Kč 1 718 181,82 Kč

Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za celek: Jednotkové množství: Porovnávací hodnota:

1 530 000,– Kč 1,00 celek 1 530 000,– Kč

Výsledná porovnávací hodnota:

× =

1 530 000,– Kč

stránka č. 12


C. REKAPITULACE V současné době se v ČR cena stanoví dohodou nebo oceněním podle zvláštního předpisu, jak plyne z ustanovení zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění zákona č. 135/1994 Sb. a č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Cena a hodnota ve vztahu k určení obvyklé tržní hodnoty oceňovaných nemovitých věcí:

- pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku byly použity níže uvedené metody a přístupy Cena zjištěná - (též „administrativní“, „úřední“) - je cena podle cenového předpisu, v současné době dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a prováděcí vyhlášky Ministerstva financí ČR č. 3/2008 Sb. (oceňovací vyhláška). Základním předpisem je zákon o cenách č. 526/1990 Sb., jenž stanoví, že cena je peněžní částka, sjednaná při nákupu a prodeji zboží nebo zjištěná podle zvláštního předpisu k jiným účelům než k prodeji (např. vyvlastnění staveb, pozemků, porostů a práv k nim). Porovnávací, srovnávací, též komparativní metoda - je založena na tržním principu srovnání hodnoty oceňované nemovité věci s cenami obdobných nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, které byly v nedávné době nabízeny či realizovány na trhu realit. Porovnávací hodnota se rovná ceně podobné nemovité věci dosažené na volném trhu se zohledněním odlišností a časového posunu. Porovnání oceňovaných nemovitých věcí se tedy uskutečňuje na základě průzkumu trhu realit, přičemž je nutné brát v úvahu, nakolik jsou porovnávané nemovité věci podobné a jejich odlišnost poté vyjádřit v ceně. Obvyklá cena (obecná, tržní) - Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/1997 Sb., rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývajících z osobního vztahu k nim. Vztah administrativní a obvyklé ceny Stanovení ceny dle legislativního předpisu a ceny založené na tržních principech je v některých aspektech shodné a v jiných diametrálně odlišné. Shodná je skutečnost, že se znalec zabývá stejnými objekty zkoumání. Odlišnost je však ve způsobu zkoumání oceňované nemovité věci. Při určení administrativní ceny je třeba, aby znalec aplikoval legislativní předpis pro účel, který je předem stanoven. Jiná situace ovšem nastává v případě stanovení obvyklé ceny objektu, kdy není znalec vázán žádným právním předpisem, má v podstatě volnou působnost v rámci definice obvyklé ceny. Vychází především ze svých zkušeností, znalostí a jedná na základě svého nejlepšího svědomí. Neměla by nastat situace, že hodnota indikovaná na tržních principech bude shodná s cenou administrativní, a to hlavně proto, že cenový předpis nezohledňuje všechny cenotvorné faktory a situaci na trhu nemovitých věcí.

stránka č. 13


Kladné stránky oceňovaných nemovitých věcí: - dostatečná občanská vybavenost obce Česká Ves - dobrá dopravní spádovost do okresního města Jeseník - v obci Česká Ves je možné napojení na kompletní IS Záporné stránky oceňovaných nemovitých věcí: - údržba a stavebně-technický stav nemovitých věcí na horší úrovni - omezený počet potencionálních zájemců - předmětem ocenění je ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/4 - nebyla umožněna prohlídka oceňovaných nemovitých věcí - odraz ekonomické krize ve světle realitního trhu Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitých věcech srovnatelná s nabídkou. Četnost realizovaných obchodů je na nízké úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně široká nabídka obdobných nemovitých věcí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmět ocenění (ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/4) považovat za obtížně obchodovatelný.

Výsledná obvyklá hodnota oceňovaných nemovitých věcí byla zjištěna komparativní metodou, na základě databáze uskutečněných prodejů v regionu, informací od znalců a realitních kanceláří působících v regionu, informací vlastníků sousedních nemovitých věcí a po použití korekčních koeficientů.

Obvyklá hodnota stavby bez čp/če - jiná st., na pozemku p.č. 1910/7 a stavby bez čp/če - zem. stav, na pozemku p.č. 1911 (LV č. 811), včetně pozemků p.č. 1910/7 - zastavěná plocha a nádvoří a p.č. 1911 - zastavěná plocha a nádvoří (jako celku) činí: Pozemek p.č. 1911 - zastavěná plocha a nádvoří (LV č. 811) Výměra pozemku zapsaného na LV č. 811 Obvyklá hodnota pozemku za m2 Obvyklá hodnota pozemku jako celku (zaokrouhleno) Stavba bez čp/če - jiná st., na pozemku p.č. 1910/7, stavba bez čp/če zem. stav, na pozemku p.č. 1911 (LV č. 811), včetně pozemku p.č. 1910/7 - zastavěná plocha a nádvoří (jako celku): Obvyklá hodnota stavby bez čp/če - jiná st., na pozemku p.č. 1910/7, stavby bez čp/če - zem. stav, na pozemku p.č. 1911 (LV č. 811), včetně pozemku p.č. 1910/7 - zastavěná plocha a nádvoří po odečtení hodnoty pozemku p.č. 1911 - zastavěná plocha a nádvoří (jako celku) činí: 1 530 000,- Kč - 125 000,- Kč = 1 405 000,- Kč Id. spol. podíl ve výši 1/4 k stavbě bez čp/če - jiná st., na pozemku p.č. 1910/7, stavbě bez čp/če - zem. stav, na pozemku p.č. 1911 (LV č. 811), včetně pozemku p.č. 1910/7 - zastavěná plocha a nádvoří činí (LV č.

1 530 000,- Kč

506 m2 250,- Kč 125 000,- Kč

1 405 000,- Kč

stránka č. 14


791): Výslednou „obvyklou hodnotu“ ovlivňuje především skutečnost, že se jedná o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/4 k výše uvedeným nemovitým věcem, neboť na realitním trhu je takřka mizivá poptávka po takovýchto částech nemovitých věcí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou tedy obecně obtížně obchodovatelné. S ohledem na prodejnost nelze tedy výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku. Je proto nutné cenu dále upravit, a to v našem případě ponížením spoluvlastnického podílu o 1/4, tedy 25%. 1 405 000,- Kč *1/4 * 0,75 = 265 000,- Kč (zaokrouhleno) Výsledná obvyklá hodnota předmětu ocenění (LV č. 791) činí:

Cena jednotlivých práv a závad s nemovitými věcmi spojených (se Zástavními právy exekutorskými a se Zástavním právem smluvním, se v ocenění neuvažuje, zpracovatel nezná jejich aktuální hodnotu, stejně tak se neuvažuje i s exekucemi) Cena závad, které v dražbě prodejem nezaniknou (znalci nejsou známy žádné takové závady)

265 000,- Kč 265 000,- Kč

0,- Kč 0,- Kč

Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem (jako celku) Ostatní movité věci

211 130,– Kč 190 150,– Kč 401 280,– Kč 1 530 000,– Kč 0,– Kč

Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění činí: 265 000,– Kč Cena slovy: dvěstěšedesátpěttisíc Kč

stránka č. 15


Znalecký posudek vyhotovil:

Ivo Trsťan Jaroslav Suchánek Mgr. Ing. Michalis Becis

Odpovědná osoba:

Ivo Trsťan, soudní znalec

V Jeseníku, dne 6. 10. 2014

................................................................. ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o.

........................................................................ Odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec

stránka č. 16


D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 29.3.1988, č.j. Spr.2143/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 14/10/139 znaleckého deníku.

............................................ Ivo Trsťan, soudní znalec

stránka č. 17


E. SEZNAM PŘÍLOH -

fotodokumentace výpis z katastru nemovitostí kopie katastrální mapy mapy širších vztahů I a II

stránka č. 18

Fotodokumentace

50°15'8.580"N 17°13'10.421"E

50°15'8.580"N 17°13'10.421"E

139

Recommend Documents