132, Praha 6 IČ:

ZNALECKÝ POSUDEK č. 3855 – 94 / 2016 dle Usnesení č.j. 174 DD 0004/16-3

Objednavatel: Sídlo: IČ:

Zhotovitel: Sídlo: IČ:

mail: Zpracovatelé:

Exekutorský úřad Praha-západ Mgr. Dušan Šnaider, soudní exekutor Evropská 663/132, 160 00 Praha 6 63641461

Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové 2630 2047 Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. [email protected] Ing. Milan Bálek, Jaromír Ondrušák

Účel posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 174 DD 0004/16-3 vydaného Soudním exekutorem Mgr. Dušanem Šnaiderem dne 10.03.2016.

Posudek obsahuje:

36 stran včetně příloh

Posudek se předává:

v jednom vyhotovení

Výtisk číslo:

1

Zpracováno:

11.04.2016

Odhadci a znalci CZ, s.r.o.

Obsah posudku

Znalecký posudek č. 3855 – 94 / 2016

strana

A 1 2 3 4 5

NÁLEZ...............................................................................................................................3 Úkol a předmět ocenění ...............................................................................................3 Místní šetření ...............................................................................................................3 Den ocenění .................................................................................................................3 Podklady ......................................................................................................................4 Uznávané metody ocenění ...........................................................................................4

B 1 2

POSUDEK .........................................................................................................................8 Aplikovaná metoda ocenění.........................................................................................8 Ocenění ........................................................................................................................9

C

REKAPITULACE ..........................................................................................................24

D

ZNALECKÁ DOLOŽKA...............................................................................................25

E

PŘÍLOHY........................................................................................................................25

2



A NÁLEZ 1

ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ

Znalecký posudek je vypracován na základě žádosti objednavatele posudku. Úkolem zhotovitele je dle Usnesení č.j. 174 DD 0004/16-3 ocenit nemovité věci včetně všech jejich součástí a příslušenství. Jedná se o ocenění nemovitých věcí:

Identifikace staveb: Objekt jiné stavby čp. 15 – část administrativní budova Objekt jiné stavby čp. 15 – část skladu a původního bytového prostoru Objekt jiné stavby čp. 15 – část bytové jednotky Objekt jiné stavby čp. 15 – servisní hala Objekt jiné stavby čp. 15 – provozní objekt u servisní haly Objekt jiné stavby čp. 15 – garáže Zemědělská stavba bez čp. na p. č. 284 – skladová budova Zemědělská stavba bez čp. na p. č. 284 – administrativní budova Objekt jiné stavby čp. 15 – stodola Příslušenství: oplocení, vjezdová brána 2×, branka, zpevněné plochy vč. obrubníků, opěrné zídky Inženýrské sítě: přípojka el. energie, přípojka veřejného vodovodu, přípojka do veřejné kanalizace, přípojka plynovodu. Součástí pozemků je rostlinstvo: pozemek parc.č. 285: listnaté stromy ve svahu. Technický popis staveb, jejich konstrukčního provedení a technického vybavení, je detailně proveden níže v části B - Posudek. 2

MÍSTNÍ ŠETŘENÍ

Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne 16.03.2016 za přítomnosti Ing. Koňáka, zaměstnance státního podniku BALMED Praha. 3

DEN OCENĚNÍ

Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 11.04.2016, což je den ocenění.

3


4


PODKLADY

- Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 46, k.ú. Lysolaje, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu -

do Katastru nemovitostí dne 10.03.2016 Snímek katastrální mapy Usnesení č.j. 174 DD 0004/16-3 barevná fotodokumentace informace získané při místním šetření záznam z prohlídky a zaměření nemovitých věcí prostá kopie nájemních smluv - položková identifikace viz níže el. verze Znaleckého posudku č. 4 593-12-2014 ze dne 14.07.2014, zpracovaného znaleckým ústavem Česká znalecká, a.s., Hradec Králové, Nezvalova 423, IČ 25 26 01 38 zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011, č. 350/2012 Sb. a č. 303/2013 Sb. vyhláška č. 53/2016 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění pozdějších předpisů Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí, VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2010 Petr Ort - Oceňování nemovitostí - Moderní metody a přístupy, Leges s.r.o., 2014 Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 Zbyněk Zazvonil - Odhad hodnoty nemovitostí, Ekopress 2012 časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno; ročníky 1996 až 2016 odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydávaný Českou komorou odhadců majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1; ročníky 2003 až 2016 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, 2010, 2012, 2014, 2015

5 5.1

UZNÁVANÉ METODY OCENĚNÍ Metoda nákladová

Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z předpokladu, že hodnota aktiv (nemovitých věcí) nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Jednotková cena se získá nejčastěji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (např. z Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, vydáváno pololetně – ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodářských ukazatelů stavebních objektů PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objektů). Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveň k datu ocenění, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyčíslen Českým statistickým úřadem. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika, a to vyhláška č. 53/2016 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění pozdějších předpisů.

4



5.2

Metoda výnosová

Fundamentálním principem výnosového způsobu ocenění je princip anticipace, jehož podstata spočívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím očekávání. Jestliže budoucí prospěch lze finančně vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako součet všech těchto očekávaných výnosů, transformovaných na současnou hodnotu peněz. Na principu očekávání nejsou prognózovány pouze budoucí výnosy a jejich časový vývoj, ale i volba kapitalizačních měr, které implicitně odrážejí stupeň jejich očekávané pravděpodobnosti, spolehlivosti a stability. Fundamentální vzorec výnosové metody: VH = V [Kč] i

kde:

VH ... hledaná výnosová hodnota nemovitých věcí V ... čisté příjmy z nemovitých věcí i ... míra kapitalizace

Anticipovaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na běžném realitním trhu, popřípadě jde-li o nemovitou věc v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze aplikovat výnos dosažitelný. Roční výnos z pronájmu nemovité věci je třeba snížit o obhospodařovací náklady související nemovitou věcí. Transformace na současnou hodnotu peněz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace (Yield Capitalization), která je procesem vycházejícím z exaktních principů složeného úročení jakožto jedné z disciplin finanční matematiky. Délka uvažovaného časového úseku (Projection Period) odpovídá většinou intervalu několika roků, během nichž jsou trendy ve vývoji výše výnosů ještě objektivně předpověditelné. Konkrétní délka zvoleného pásma není v odborné literatuře nijak limitována, zpravidla se užívá interval 5 - 15 let. Kratší interval je spíše výjimečný, neboť zmenšování pásma směřuje k přímé (nikoliv výnosové) kapitalizaci. V závěru zvoleného úseku se obvykle uvažuje s reverzním výnosem simulujícím např. výnos z prodeje. Očekávaný výnos se u předmětné nemovité věci zjistí z dosaženého (popřípadě jde-li o nemovitou věc v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze použít výnos dosažitelný) ročního nájemného. Roční výnos z pronájmu nemovité věci je třeba snížit o náklady na provoz nemovité věci (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovité věci, daň z nemovitosti a pojištění nemovitého majetku). Některé metodiky odpočítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domníváme se (spolu s odbornou veřejností zejména v bankovním a investičním sektoru), že tato kategorie nákladů nemá své opodstatnění. Zřejmou výhodou metodik výpočtu bez neprovozních nákladů je odpověď na otázku investora, za jak dlouhý časový úsek bude počáteční investice do pořízení nemovité věci návratná. Základní vztah pro výpočet časového úseku návratnosti počáteční investice: Návratnost [roky] = počáteční investice [Kč] /roční čistý zisk z pronájmu [Kč/rok]

V německy hovořících zemích je obvykle používána metoda „časově omezené renty“: VHN = ČV ×

kde:

qn −1 HP + n q × ( q − 1) q n

ČV ... každoroční čisté příjmy z nemovité věci, q = 1 + i, kdy i = míra kapitalizace, n ... zbývající doba užití nemovité věci (myšleno zejména ekonomická a morální životnost), HP ... hodnota pozemku.

Velice důležitým bodem při stanovení výnosové hodnoty nemovité věci je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se kapitalizují budoucí příjmy (Yield Rate), má na výnosovou hodnotu investice (nemovité věci) zásadní vliv. Stanovení míry kapitalizace se obvykle děje dvěma způsoby:

5



1) míra výnosnosti odhadnutá na základě porovnání s obdobnými typy nemovité věci, 2) pokud není dostatek údajů k add 1), pak se konstrukce výpočtu míry kapitalizace obvykle odvíjí od tzv. stavebnicového způsobu, kdy „jádro“ tvoří výchozí úroveň bezpečného typu investic na finančním trhu a nadstavbu pak rizikové prémie jako součet všech projevujících se rizik, hrozeb a nevýhod, kterým jsou vystaveny posuzované nemovité věci na trhu realit oproti výchozí odhadnuté míře z finančního trhu. Jedná se tedy o součet:

-

bezrizikové míry výnosnosti, prémií (přirážek) za rizika.

matematické vyjádření: kde:

i = ibezp + Σσ

i ... míra kapitalizace ibezp... bezpečný typ investice Σσ ... součet prémií (přirážek) za rizika

Viz např. „Výnosová hodnota nemovitostí“, autor Ing. Zbyněk Zazvonil, ISBN 80-902109-3-7. Jako základ pro hodnocení bezpečného typu investice je doporučován výnos z dlouhodobých státních dluhopisů; aktuální informace o nich jsou volně k dispozici např. na webových stánkách bank, obchodníků s cennými papíry či ratingových agentur. Přirážky k bezpečnému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tří bodů: Přirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovité věci Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit peníze na nepředpokládané opravy či nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propočtu nákladů v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy prověřit technickou kvalitu stavby. Přirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovité věci Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitou věc pronajímat takovým nájemníkům a za takové nájmy, které byly uvažovány v propočtu příjmů. Zohledňuje se délka nájemních smluv (doba určitá / neurčitá) a případné riziko, že prostory uvolněné po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) – tzv. neúplné pronajmutí. Dále se zohledňuje „kvalita“ nájemců – jejich schopnost platit nájem včas a ve smluvené výši. V úvahu připadá též riziko, že o pronájem dané nemovité věci přestane být zájem – tzv. „ekonomická životnost“. Přirážka za rizika právními povahy Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitou věcí spjaty věcné břemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníků, zda přístup k nemovité věci je možný jen přes pozemky jiných vlastníků, soudní spory apod. 5.3

Metoda komparativní

Srovnávací metoda, někdy nazývaná též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovité věci (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci.

6



Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitých věcí patří: Poloha nemovitých věcí - vzdálenost od center měst či obcí - vzdálenost od hlavních komunikačních tahů - přístup k silničním či železničním trasám Využitelnost nemovitých věcí - stavebně-technické vlastnosti nemovitých věcí - účel staveb a možnost adaptace na jiné využití - kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy - možnosti přístaveb a rozšíření nemovitých věcí - omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátěžová břemena - stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost - předkupní práva, věcná břemena - zástavní práva - soudní spory (např. restituční spory) Situace na realitním trhu - celkové trendy v prodeji nemovitých věcí - prodejnost obdobných nemovitých věcí v dané lokalitě V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitých věcí pouze stát (prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existují komerční databáze, kde by soupisy sjednaných cen měly splňovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi Českého statistického úřadu, který shromažďuje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a současně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze které by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovité věci. To však v podmínkách České republiky není z důvodů výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitých věcí včetně jejich původních nabídkových cen. Ve znaleckých posudcích se provádí odhad obvyklé ceny předmětu ocenění, nikoliv přesné matematické vyčíslení částky, za jakou je nemovitá věc prodejná. Na konečnou cenu má totiž vliv spektrum okolností, přičemž každou z nich může potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak, z jiného úhlu pohledu. Úkolem oceňovatelů je proto zejména prezentovat jejich odborný pohled na věc, který by ovšem měl korespondovat s pokud možno co nejširší výsečí z portfolia potenciálních kupujících. To potvrzuje i článek uveřejněný v odborném čtvrtletníku „Odhadce a oceňování majetku“ č. 3-4/2009, str. 50: „Důležitou dovedností odhadce musí být schopnost vcítění se do uvažování investora. Znamená to umět si odpovědět na otázky, které si takový investor klade - proč bych si onu nemovitou věc měl kupovat, jaké přinese benefity, jaká je perspektiva takové investice, jaká je návratnost.“ Přesto je však pravděpodobné a časté, že existuje zájemce se zvláštním úhlem pohledu, případně zájemce disponující informacemi, které nejsou nijak veřejně přístupné a známé. Takový zájemce se pak nachází mimo výše zmíněnou výseč potenciálních kupujících a proto i cena, kterou je ochoten za danou nemovitou věc vydat, je mimo běžnou relaci. Z těchto důvodů odborná veřejnost považuje za nejpřesnější možné zjištění obvyklé ceny nemovité věci proces veřejné dražby, které se může zúčastnit široké spektrum libovolných zájemců o danou nemovitou věc. Aplikace metod viz např. publikace Teorie oceňování nemovitostí, Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009 nebo Ing. Zbyněk Zazvonil, Porovnávací hodnota nemovitostí, nakladatelství Ekopress 2006.

7



B POSUDEK 1

APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ

V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) v platném znění, rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je provozní areál s objekty sloužícími pro kancelářské, skladové či dílenské účely, ke kterým je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných staveb včetně pozemků na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domníváme se, že je vhodné pro ocenění použít metodu komparativní. Komparativní způsob ocenění je proveden srovnáním s realitním trhem ve smyslu bodu A.5.3 tohoto posudku, a to metodou přímého porovnání. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

8



2

OCENĚNÍ

Srovnávací metoda, někdy nazývaná též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovité věci (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Popis: Areál je půdorysně kompaktní, přibližně obdélníkového tvaru. Založen byl v r. 1912. Je situovaný na vyrovnaném terénu, který překonává malé údolí původně vytvořené místním Lysolajským potokem, jehož zatrubněním bylo možné údolí vyrovnat. Zatrubnění potoka probíhá pod dílenskou halou a pokračuje přes dvůr. Okolní zástavbu tvoří hlavně rodinné domy, dále je zde prodejna smíšeného zboží a také Obecní úřad. Areál stojí v podstatě v širším centru Lysolají. Do centra Prahy je vzdálenost 7 km, k nejbližší stanici metra "Dejvická" je vzdálenost 4,6 km (čtyři zastávky autobusu). Přístup do areálu je možný přes dvě vjezdové brány. Mimo areál je proveden ještě vstup na zahrádku u objektu užívaného k rodinnému bydlení (nájemci). Dle Územního plánu hlavního města Prahy je areál umístěn v území SV – polyfunkční území všeobecně smíšené. Největší část pozemku parc.č. 285 o výměře cca 2.444 m2 je plochou zastavěnou stavebními objekty areálu a plochou tvořící plochu vnitřního dvora. Využitelnost tohoto pozemku s mírnou svažitostí je běžná, cena může odpovídat ceně dle cenové mapy. Další část pozemku parc.č. 285 o výměře cca 580 m2 je část pozemku tvořící pravý okraj areálu tvořený plochou zeleně ve vysokém svahu směrem k zadním stěnám staveb areálu a místní vodoteči. Využitelnost tohoto pozemku je v podstatě nulová navíc s náklady na udržování této části pozemku. Další část pozemku parc.č. 285 o výměře cca 800 m2 je pak plochou stavebního pozemku zastavěnou stavebními objekty areálu a zčásti plochou dvora vytvořenou zatrubněním místní vodoteče. Využitelnost této části pozemku tedy souvisí s možností efektivního překlenutí této vodoteče (Lysolajský potok). Dle dokumentace stavebního úřadu pak bylo zjištěno vypsání stavby veřejně prospěšné k revitalizaci uvedené vodoteče (VPD 55/T4/37 – Revitalizace Lysolajského potoka), kdy do budoucna zatím nejsou známé limity využití pozemku po splnění ekologických parametrů. Srovnávací parametry: Název: Objekt jiné stavby čp. 15 – část administrativní budova Objekt jiné stavby čp. 15 – část skladu a původního bytového prostoru Objekt jiné stavby čp. 15 – část bytové jednotky Objekt jiné stavby čp. 15 – servisní hala Objekt jiné stavby čp. 15 – provozní objekt u servisní haly Objekt jiné stavby čp. 15 – garáže Zemědělská stavba bez čp. na p. č. 284 – skladová budova Zemědělská stavba bez čp. na p. č. 284 – administrativní budova Objekt jiné stavby čp. 15 – stodola

Užitná plocha [m2] 346 131 70 602 244 277 201 1 871

9



Rizika technické povahy: Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou zatím v zachovalém technickém stavu, ovšem prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) u většiny již vykazují známky zvýšeného opotřebení, způsobeného zejména vlivem stáří a neexistence hydroizolací. To se projevuje na většině kovových konstrukcích, které jsou zčásti zkorodovány (dešťové žlaby a svody, oplechování), okna jsou již také dosti nefunkční, dochází ke vzlínání zemní vlhkosti, což je patrné na vnitřních i venkovních omítkách. Pokud nedojde k opravě uvedených závad, bude zkrácena celková životnost stavby. K částečné obměně stavebních prvků docházelo v šedesátých letech minulého století v souvislosti se změnou účelu užití areálu (což byl chov laboratorních myší). Jinak jsou stavby bez viditelných statických poruch a jejich stavebně-technický stav odpovídá stáří, tehdejším technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům a absenci rekonstrukcí (s výjimkou prostor nájemce v administrativní budově stojící na pozemku parc.č. 284). Další připomínky existují spíše v rovině estetické v oblasti obnovy maleb a nátěrů či výměně keramických obkladů a vůbec prvků PKŽ, které přestože jsou funkční již neodpovídají nárokům současného standardu. Rizika ekonomické povahy: Vzhledem k výše uvedenému bude třeba vynaložit poměrně vysoké finanční prostředky na rekonstrukci a opravy. Stanovení jejich výše značně přesahuje rámec tohoto znaleckého posudku, navíc jsou závislé na představě o rozsahu a kvalitě rekonstrukce potenciálním novým vlastníkem. Je také možné, že nový vlastník vyhodnotí situaci tak, že stavby odstraní a vznikne mu tak stavební místo napojené na inženýrské sítě. Areál (případně jednotlivé stavby) lze využít k pronájmu, a to i několika nájemcům (což se v době zpracování posudku děje), vhodnější a provozně účelnější je však vzhledem k jeho komunikační a technologické (inž. sítěmi) provázanosti pronájem celého areálu najednou (jednou smlouvou). V tom případě je však nutné počítat s tím, že nájemce se bude vzhledem k velikosti staveb a tím pádem vzhledem k velikosti užitných ploch hledat obtížně. Naproti tomu více nájemců a „rozdrobení“ staveb na menší části bude nezbytně přinášet nejen provozní problémy, ale pravděpodobná je též větší fluktuace nájemců a s tím související výpadky příjmu z nájemného. Lze též předpokládat další investice do přizpůsobení staveb dle požadavků těchto menších nájemců. Rizika právní povahy: Upozorňujeme na existenci nájemních smluv: 1) Smlouva o nájmu uzavřená dne 29.05.2015 mezi BALMED Praha, státní podnik, se sídlem Lysolajské údolí 15/53, 16500 Praha 6, IČ 25125877 a společností JAPS TEN s.r.o., se sídlem Lysolajské údolí 15/53, 16500 Praha 6, IČ 29040582 2) Smlouva o nájmu uzavřená dne 01.08.2013 mezi BALMED Praha, státní podnik, se sídlem Lysolajské údolí 15/53, 16500 Praha 6, IČ 25125877 a panem Tomášem Pazderou, Poříčany 354, 28914 Poříčany, IČ 62445626, včetně Dodatku č. 3 ze dne 27.10.2015 3) Smlouva o nájmu uzavřená dne 01.12.2012 mezi BALMED Praha, státní podnik, se sídlem Lysolajské údolí 15/53, 16500 Praha 6, IČ 25125877 a panem Tomášem Vorlíkem, Suchdolské náměstí 734/3, 19500 Praha 6 4) Smlouva o nájmu uzavřená dne 01.05.2013 mezi BALMED Praha, státní podnik, se sídlem Lysolajské údolí 15/53, 16500 Praha 6, IČ 25125877 a společností VELAZ, s.r.o., se sídlem Únětice 139, 25262 Praha západ, IČ 25691970, včetně Dohody o provedení změn pronajatých nebytových prostor ze dne 01.05.2013 5) Evidenční list pro výpočet maximálního nájemného ze dne 20.10.1997 a Výměr nájemného ze dne

10



30.07.2014. Část stavby č.p. 15 na pozemku parc.č. 285 je vedena a pronajímána jako byt, který obývá tříčlenná rodina. Popis staveb: Objekt jiné stavby čp. 15 – část administrativní budova Jedná se o vymezenou část objektu jiné stavby čp. 15, situovanou na pozemku p. č. 285, zhruba uprostřed daného areálu. Stavba má jedno podzemní podlaží, dvě nadzemní podlaží a podkroví funkčně využitelné. Je přístupná z veřejné silniční komunikace ul. Lysolajské údolí po zpevněné ploše pozemku p. č. 285. Stavba je napojena na v místě dostupné inženýrské sítě (vodovod, kanalizace, elektrická energie, plyn, telekomunikace). Stavba je klasického zděného konstrukčního systému se zdivem z plných cihel v tl. zdiva 60 – 80 cm. Stropní konstrukce nad 1. PP a 1. NP jsou klenuté s cihelné klenby do ocelových nosníků, v ostatních podlažích jsou stropy dřevěné trámové s rovným podhledem. Střecha je sedlová z dřevěného krovu s krytinou z pálené krytiny. Klempířské konstrukce tvoří oplechování střešních rovin, vikýřů, žlaby a svody z pozinkovaného plechu, parapety bez oplechování, instalován je bleskosvod. Podlahy v 1. PP a 1. NP betonové, v 1. NP s keramickou dlažbou, v ostatních podlažích dřevěné podlahy s krytinou z PVC. Schodiště betonové a dřevěné s povrchem z PVC. Vnější omítky vápenné dvouvrstvé značně narušené, vnitřní omítky hladké vápenné, v podkroví bíleny dřevěné dělící konstrukce stěn, v sociálních zařízeních běžné keramické obklady stěn. Okna dřevěná dvojitá špaletová, dveře dřevěné plné do dřevěných zárubní. V objektu je proveden rozvod světelné a motorové elektroinstalace, rozvod studené a teplé vody s ohřevem TUV v elektrickém bojleru, odkanalizování. Plyn přiveden do kotelny v 1. NP, kde se nachází plynový kotel pro vytápění všech objektů areálu. Sociální zařízení tvořeno WC a umyvadly s běžnými zařizovacími předměty. Vytápění ústřední teplovodní ocelovými radiátory s centrálním ohřevem topného media v plynové kotelně. Stavba pochází z roku 1912 a tohoto stáří jsou všechny prvky dlouhodobé životnosti. V šedesátých a sedmdesátých letech minulého století byla část těchto prvků vyměněna v rámci změny účelu užívání. Od této doby se provádějí jen minimální udržovací práce. Stavba je celkově v průměrném, spíše však ve zhoršeném, stavebně technickém stavu, který by pro další užívání ve standardu vyžadoval komplexní rekonstrukci. Dispoziční řešení 1. PP sklepní prostory (bez aktivního užívání); 1. NP vstup, chodba, schodiště, sklady, kotelna; 2. NP schodiště, chodba, kancelářské prostory, sociální zařízení; Podkroví schodiště, chodba, kancelářské prostory. Objekt jiné stavby čp. 15 – část skladu a původního bytového prostoru Jedná se o vymezenou část objektu jiné stavby čp. 15, situovanou na pozemku p. č. 285, umístěnou při přední pravé straně areálu navazující na administrativní část. Stavba má dvě nadzemní podlaží bez podsklepení s půdním prostorem. Je vybudován do tvaru písmene L. Je přístupná z veřejné silniční komunikace ul. Lysolajské údolí po zpevněné ploše pozemku p. č. 285. Stavba je napojena či lze ji napojit na areálové IS. Stavba je klasického zděného konstrukčního systému se zdivem z plných cihel. Stropní konstrukce nad 1. NP klenuté, nad 1. NP dřevěné trámové s rovným podhledem. Střecha je sedlová z dřevěného krovu s krytinou z pálené krytiny. Klempířské konstrukce tvoří oplechování střešních rovin, žlaby a svody z pozinkovaného plechu, parapety bez oplechování, instalován je bleskosvod. Podlahy v 1. NP betonové, ve 2. NP dřevěné s textilní krytinou a PVC. Schodiště do 2. NP pouze venkovní kovové konstrukce s dřevěnými stupni. Vnější omítky vápenné dvouvrstvé značně narušené, vnitřní omítky hladké vápenné. Okna dřevěná dvojitá špaletová, dveře

11



dřevěné plné do dřevěných zárubní.V objektu je proveden rozvod světelné elektroinstalace, prostory jsou bez sociálního zařízení. Vytápění bylo možné z bývalého bytového prostoru v 2. NP lokálním topidlem. Stavba pochází z roku 1912 a tohoto stáří jsou všechny prvky dlouhodobé životnosti a v podstatě i prvky krátkodobé životnosti. Stavba i její vnitřní prostory jsou ve zhoršeném stavebně technickém stavu bez alespoň minimální rekonstrukce nevyužitelná. Dispoziční řešení 1. NP skladové prostory (nevyužitelné); 2. NP bývalý bytový prostor (nyní bez užívání, pouze jako sklad). Objekt jiné stavby čp. 15 – část bytové jednotky Jedná se o vymezenou část objektu jiné stavby čp. 15, situovanou na pozemku p. č. 285, umístěnou na okraji bloku budov při vjezdu do areálu. Stavba je přístupná dveřmi ve zděném oplocení (ohradní zeď). Stavba má jedno nadzemní podlaží bez podsklepení bez půdního prostoru. Je využívána dlouhodobě jako bytová jednotka. Je přístupná z veřejné silniční komunikace ul. Lysolajské údolí dveřmi ve zděném oplocení (ohradní zeď). Stavba je napojena či lze ji napojit na areálové IS (vodovod, kanalizace, elektro, plyn). Stavba je klasického zděného konstrukčního systému se zdivem z plných cihel. Stropní konstrukce s rovným podhledem. Střecha je pultová s plechovou krytinou. Klempířské konstrukce tvoří oplechování střešních rovin, žlab a svod z pozinkovaného plechu, parapety jsou plastové, instalován je bleskosvod. Podlahy v 1. NP betonové s krytinou textilní, PVC, v sociálním zařízení keramická dlažba. Vnější úprava povrchu zdiva je keramickým obkladem, vnitřní omítky hladké vápenné, v sociálním zařízení a kuchyni keramický obklad stěn. Okna plastová izolační, dveře dřevěné plné a prosklené do dřevěných zárubní. V objektu je proveden rozvod světelné a motorové elektroinstalace, rozvod studené a teplé vody s ohřevem TUV kombinovaně v plynovém kotli, odkanalizování, rozvod plynu do kuchyně a k plynovému kotli (umístěn v kuchyni). Sociální zařízení tvořenou koupelnou se sprchovým koutem, WC a umyvadlem. Vytápění ústřední teplovodní plynovým kotlem. Stavba pochází z roku 1942 a tohoto stáří jsou všechny prvky dlouhodobé životnosti. V průběhu užívání je dům i vnitřní prostory průběžně udržovány a opravovány nájemci. Jeho stavebně technický stav je relativně dobrý. Dispoziční řešení 1. NP chodba, obývací pokoj s kuchyňským koutem, průchozí ložnice, pokoj, koupelna. Objekt jiné stavby čp. 15 – servisní hala Jedná se o vymezenou část objektu jiné stavby čp. 15, situovanou na pozemku p. č. 285, umístěnou v pravé zadní části areálu a vestavěnou mezi administrativní budovu a provozní objekt k servisní hale. Stavba má jedno nadzemní podlaží, přístupná je z ploch vnitřního dvora areálu úzkým průjezdem. Stavba je napojena či lze ji napojit na areálové IS (vodovod, kanalizace, elektro, plyn). Stavba je zděné (přední a zadní stěna) a ocelové konstrukce (zastřešení ocelovými vazníky mezi stěnami budov). Podlaha je betonová, stěny s vápennou dvouvrstvou omítkou značně narušenou. Střecha s plechovou krytinou a světlíky. Klempířské konstrukce tvoří oplechování střechy, žlab a svod z pozinkovaného plechu. Vrata ocelová dvoukřídlá otevíravá, oslunění střešními světlíky. V objektu instalována elektroinstalace. Stavba pochází z roku 1942 a tohoto stáří jsou všechny prvky dlouhodobé životnosti. V průběhu užívání prováděna minimální údržba, současný stavebně technický stav je zhoršený.

12



Dispoziční řešení 1. NP jeden volný prostor. Objekt jiné stavby čp. 15 – provozní objekt u servisní haly Jedná se o vymezenou část objektu jiné stavby čp. 15, situovanou na pozemku p. č. 285, umístěnou v pravé zadní části areálu jako okraj stavebního bloku vedle servisní haly. Stavba má dvě nadzemní podlaží, 1. NP je přístupné z prostoru servisní haly, 2. NP pak po ocelovém vnitřním a venkovním schodišti. Stavba je napojena či lze ji napojit na areálové IS (vodovod, kanalizace, elektro, plyn). Stavba je klasické zděné konstrukce z cihelného zdiva. Stropní konstrukce je dřevěná trámová s rovným podhledem. Střecha je sedlová z dřevěného krovu s taškovou pálenou krytinou. Klempířské konstrukce tvoří žlab a svod z pozinkovaného plechu. Dveře kovové, okno dřevěné zdvojené. Podlahy v 1. NP betonové s dlažbou a PVC, ve 2. NP dřevěné. V 1. NP vybudováno sociální zařízení (WC, sprcha, umyvadlo), rozvod studené a teplé vody a rozvod ústředního topení z centrální kotelny areálu. Dále instalována elektrická energie. Stavba pochází z roku 1912 a tohoto stáří jsou všechny prvky dlouhodobé životnosti. V průběhu užívání prováděna přestavba prostor v 1. NP jako prostor pro zázemí servisní haly. Současný stavebně technický stav je zhoršený. Využitelnost minimální a to pouze prostor 1. NP. Dispoziční řešení 1. NP provozní prostory pro servisní halu, sociální zařízení. Objekt jiné stavby čp. 15 – garáže Jedná se o vymezenou část objektu jiné stavby čp. 15, situovanou na pozemku p. č. 285, umístěnou při pravém zadním okraji areálu částečně přistavěnou k provoznímu objektu servisní haly. Stavba má jedno nadzemní podlaží, přístupná je z ploch vnitřního dvora. Stavba je napojena na rozvod elektrické energie. Stavba je zděné konstrukce z cihelného zdiva s pultovou střechou z ocelových příhradových vazníků s krytinou z profilovaného plechu s umístěnými světlíky. Klempířské konstrukce tvoří oplechování střešních rovin, žlab a svod z pozinkovaného plechu, instalován je bleskosvod. Vnější omítka vápenná jednovrstvá, vnitřní hladké vápenné. Podlaha betonová. Vrata kovová 4x dvoukřídlá otevíravá. V objektu proveden rozvod světelné a motorové elektroinstalace. Stavba pochází z roku 1942 a tohoto stáří jsou všechny prvky dlouhodobé životnosti. V průběhu užívání prováděna základní údržba, současný stavebně technický stav je dobrý. Dispoziční řešení 1. NP garážová stání 5x (1x garáž, 2x dvojgaráž). Zemědělská stavba bez čp. na p. č. 284 – skladová budova Jedná se o vymezenou část zemědělského objektu bez čp. situovanou na pozemku parc.č. 284, umístěnou při levém předním okraji areálu u vjezdu do areálu. Stavba má jedno nadzemní podlaží a půdní prostor, tvoří s druhou částí (administrativní) jeden stavební celek vzájemně provozně i komunikačně propojený (v úrovni 1. NP). Objekt je přístupný z ploch vnitřního dvora, půdní prostor pak z veřejné plochy mimo areál po venkovním schodišti. Stavba je napojena na rozvod elektrické energie. Stavba je zděné konstrukce z masivního cihelného zdiva na základech bez izolace proti zemní vlhkosti. Střecha je sedlová z dřevěného krovu s taškovou pálenou krytinou. Klempířské konstrukce kompletní z pozinkovaného plechu. Schodiště do půdního prostoru pouze venkovní ocelové konstrukce s dřevěnými stupni. Vnější omítka vápenná dvouvrstvá, vnitřní omítky hladké

13



vápenné štukové. Podlaha betonová s krytinou z PVC. Dveře dřevěné plné typové, okna plastová izolační. V objektu proveden rozvod světelné a motorové elektroinstalace. Stavba pochází z roku 1912 a tohoto stáří jsou všechny prvky dlouhodobé životnosti. V nedávném období provedena nájemcem úprava vnitřních prostor 1. NP pro vlastní účely skladování. Současný stavebně technický stav je zhoršený (mimo adaptovaných prostor). Dispoziční řešení 1. NP chodba, skladové prostory. Zemědělská stavba bez čp. na p. č. 284 – administrativní budova Jedná se o vymezenou část zemědělského objektu bez čp. situovanou na pozemku parc.č. 284, umístěnou při levém okraji areálu. Stavba má dvě nadzemní podlaží, tvoří s druhou částí (skladovou) jeden stavební celek vzájemně provozně i komunikačně propojený (v úrovni 1. NP). Objekt je přístupný z ploch vnitřního dvora, 2. NP pak po schodišti z vnějšího prostoru. Stavba je napojena na areálové inženýrské sítě (vodovod, kanalizace, elektro, vytápění). Stavba je zděné konstrukce z masivního cihelného zdiva na základech bez izolace proti zemní vlhkosti. Střecha je sedlová z dřevěného krovu s taškovou pálenou krytinou. Klempířské konstrukce kompletní z pozinkovaného plechu. Schodiště do 2. NP betonové. Stropní konstrukce nad 1. NP klenbové, nad 2. NP dřevěné trámové s viditelnými trámy. Vnější omítka vápenná dvouvrstvá, vnitřní omítky hladké vápenné štukové, v části s dřevěnými obklady, v sociálním zařízení keramický obklad stěn. Podlaha betonová v 1. NP se speciální nátěrem, ve 2. NP dřevěné s textilními povrchy. Dveře dřevěné plné typové, okna v 1. NP plastová izolační ve 2. NP dřevěné zdvojené. V objektu proveden rozvod studené a teplé vody, odkanalizování, rozvod světelné a motorové elektroinstalace. Vytápění je ústřední s centrálním ohřevem v kotelně administrativní budovy čp. 15. Stavba pochází z roku 1912 a tohoto stáří jsou všechny prvky dlouhodobé životnosti stavby. V nedávném období provedena adaptace vnitřních prostor 1. NP pro vlastní účely administrativy a speciální činnosti včetně instalace kuchyňského koutu a vybudování nového sociálního zařízení (WC, umyvadlo, vana). Současný stavebně technický stav je zhoršený (mimo adaptovaných prostor 1. NP). Dispoziční řešení 1. NP chodba, administrativní a provozní místnosti; 2. NP schodiště, chodba, kancelářské prostory. Objekt jiné stavby čp. 15 – stodola Jedná se o samostatně stojící stavbu, situovanou v levém zadním okraji areálu na pozemku parc.č. 285. Stavba byla zemědělskou stavbou - stodolou využívanou k zemědělským účelům. Má jedno nadzemní bez dalšího vertikálního členění. Objekt je přístupný z ploch vnitřního dvora. Stavba je napojena na rozvod elektrické energie. Stavba je zděné konstrukce z masivního cihelného zdiva na základech bez izolace proti zemní vlhkosti. Střecha je polovalbová z dřevěného krovu s taškovou pálenou krytinou, bobrovky. Klempířské konstrukce tvoří oplechování střešních rovin, žlaby a vody z pozinkovaného plechu, instalován je bleskosvod. Stropní konstrukce nejsou, průhled až do krovu. Omítky vápenné dvouvrstvé, podlaha betonová. Vrata dřevěná prkenná dvoukřídlá. V objektu proveden rozvod elektroinstalace, ostatní vybavení není. Stavba pochází z roku 1912 a tohoto stáří jsou všechny prvky stavby. Stavba nebyla v průběhu životnosti významně opravována či udržována, její stavebně technický stav je i z důvodu stáří zhoršený.

14



Dispoziční řešení: 1. NP volný skladovací prostor (pro nenáročné skladování).

Srovnávací nemovité věci (SN): SN01) Provozní areál Lokalita: ul. Vánková, Praha 8 - Čimice Nabídková cena: 15 000 000,- Kč Užitná plocha: 2 880 m2 Popis: Jedná se o dva multifunkční objekty, které svojí dispozicí, velikostí a konstrukcí umožňují nejrůznější využití. Objekty lze využít pro kanceláře, sklady či nerušící výrobu. Tyto dvoupodlažní objekty se nacházejí v uzavřeném areálu. Manipulaci zjednodušují nakládací rampy s výtahem. Stavba: Skeletová Typ domu: Patrový Podlaží: 2 Výška stropu: 4,0 m Topení: ústřední na tuhá paliva Elektřina: 220/400V Energetická náročnost: Třída G - Mimořádně nehospodárná Foto:

Zdroj: Realitní kancelář Centrum bydlení Florenc Za Poříčskou bránou 258/9, 18600 Praha - Karlín Tel.: 800 220 330 www.cbflorenc.cz

15



SN02) Provozní areál Lokalita: Kutnohorská, Praha 10 - Dolní Měcholupy Nabídková cena: 9 000 000,- Kč Popis: jedná se o uzavřený komerční areál, s možností napojení na veškeré inženýrské sítě, o celkové rozloze 2 448 m2. K dispozici je zděná masivní stavba, částečně podsklepená, o rozměrech 12 m × 34 m, konstrukční výška 4,95 m. Budova má několik průjezdných vrat a rozdělený vnitřní prostor. Bezproblémová dostupnost pro nákladní dopravu. Z hlediska územního plánu se jedná o všeobecně smíšeném území bez regulace. Stavba: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Typ domu: Patrový Podlaží: 3 včetně 1 podzemního Energetická náročnost: Třída G - Mimořádně nehospodárná Foto:

Zdroj: Realitní kancelář KOVA Reality - specialista na Prahu 5 Adresa: náměstí Kinských 76/7, 15000 Praha - Smíchov Telefon: +420 810 100 100 +420 722 635 344 Email: [email protected] Web: http://www.kova.cz

16



SN03) Provozní areál Lokalita: K Nedvězí, Praha 10 - Královice Nabídková cena: 25 000 000,- Kč Užitná plocha: 1 344 m2 Popis: areál vhodný k výrobě, skladování, s vlastními kancelářskými prostory a areálovými plochami parkovištěm. Plocha kanceláří je 358 m2, v souboru budov jsou dílny, garáže a další provozní prostory. Celková plocha pozemků: 3 881 m2. Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Typ domu: Přízemní Podlaží: Převážně 1 podlažní Užitná plocha: m2 \/oda: Obecní vodovod Kanalizace: Veřejná kanalizace Plyn: Ano Elektřina: 230/400 V Telekomunikace: Telefon, Internet Foto:

Zdroj: Realitní kancelář M & M reality holding Krakovská 1675/2 110 00 Praha - Nové město Tel.: Tel.: 800 100 446 Mobil: 739 545 999 Web: http://www.mmreality.cz

17



SN04) Provozní areál Lokalita: ul. Průběžná, Praha 10 - Strašnice Nabídková cena: 37 000 000,- Kč Užitná plocha: 1 200 m2 Popis: Provozní areál po celkové rekonstrukci, obsazený nájemcem do konce června 2018. Areál je vhodný k výrobním či obchodním účelům, s dobrou dopravní dostupností u sjezdu z Jižní spojky, 400 m od metra Skalka. Součástí areálu je obytný dům se dvěma bytovými jednotkami - celkem 220 m2 (možné využít jako kanceláře). Dům i výrobní prostory jsou vytápěny plynovými kotli (samostatné plynoměry). V areálu je zaveden kompletní bezpečnostní a kamerový systém,jsou do něj zavedeny tři telefonní linky a je napojen na všechny inženýrské sítě. Stavba: Cihlová Stav objektu: Po rekonstrukci Typ domu: Přízemní Podlaží: 1. podlaží Užitná plocha: 1200 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Telekomunikace: Telefon, Internet Elektřina: 230/400V Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná Foto:

Zdroj: Realitní kancelář Ing. Milan Kubec - ACRIA Husova 124, 41112 Čížkovice Mobil: +420 776 201 102 www.acria.cz

18



SN05) Provozní areál Nabídková cena: 9 450 000 Kč Lokalita: Bílenecké náměstí, Praha - Dolní Chabry Popis: jedná se o součást barokní kulturní památky - Knorův statek, která se nachází na zeleném pozemku o velikosti 2 800 m2, orientovaném na jižní stranu, s několika vzrostlými stromy. Je vydán souhlas "památkářů" s přestavbou na sídlo firmy. Budova o ploše 300 m2 má novou střechu, zrekonstruovaný interiér. Má možnost polyfunkčního využití, je možný i nadále pronájem jako skladové prostory, mezi patry jezdí technický výtah. Příjezdová komunikace až k budově, elektrika a ostatní sítě jsou na hranici pozemku - voda, kanalizace, plyn. Nedaleko je chráněná oblast Draháňské údolí. Stavba: Smíšená Stav objektu: Po rekonstrukci Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Centrum obce Typ domu: Patrový Podlaží: 1 Plocha zastavěná: 318 m2 Užitná plocha: 600 m2 Plocha pozemku: 2 800 m2 Parkování: 10 Elektřina: 230V, 400V Foto:

Zdroj: Realitní kancelář Edox reality, s.r.o. Senovážné náměstí 978/23, 11000 Praha - Nové Město Mobil: +420 776 366 840 http://www.edoxreality.cz

19



SN06) Provozní areál Lokalita: U Parkánu, Praha 8 - Ďáblice Nabídková cena: 14 500 000,- Kč Popis: souboru nemovitostí - památkově chráněný historický objekt zemědělské usedlosti ze začátku 17. století - tři staré cihlo-kamenné budovy určené k rekonstrukci a hrubá novostavba obytné budovy, kovářské dílny a dvougaráže. Budovy se nacházejí v uzavřeném objektu obestavěném zdí. Stavba: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží: 2. podlaží Plocha zastavěná: 600 m2 Užitná plocha: 1000 m2 Plocha pozemku: 1468 m2 Rok rekonstrukce: 1994 Voda: Místní zdroj Topení: Lokální elektrické Odpad: Veřejná kanalizace, Septik Elektřina: 230V, 400V Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná Foto:

Zdroj: Realitní kancelář M & M reality holding Krakovská 1675/2 110 00 Praha - Nové město Tel.: Tel.: 800 100 446 Mobil: 739 545 999 Web: http://www.mmreality.cz

20



SN07) Provozní areál Lokalita: ul. U Tvrze, Praha 10 - Malešice Nabídková cena: 16 900 000,- Kč Popis: pozemek o celkové výměře 1590 m2, na němž se nachází několik budov určených k rekonstrukci, které tvoří uzavřený komplex s vjezdem z hlavní ulice. Nemovitost je v této chvíli pronajata stavební firmě a slouží jako kanceláře, sklady, šatny a dílny. Další budova, která je součástí tohoto komplexu byla sanována pro porušenou statiku a je určena k demolici. Plocha pozemku: 1590 m2 Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Foto:

Zdroj: Realitní kancelář MAXIMA REALITY Havlíčkova 1030/1, 11000 Praha - Nové Město Mobil: 605 227 031 http://www.maxima.cz

21



SN08) Provozní areál Lokalita: ul. Papírenská, Praha 6 - Bubeneč Nabídková cena: 15 000 000,- Kč Popis: na pozemku o celkové ploše 3020 m2 je objekt sestává z hlavní budovy Sekce A a B, dále staveb C, D a F, které byly využívány jako dílenské a skladové zázemí. Sekce B a D jsou vytápěny samostatnými plynovými kotli. Nad sekcí A a B je k dispozici rozsáhlý půdní prostor. Jednotlivé pozemky objektu se podle platného územního plánu nachází ve funkční ploše SV - všeobecně smíšené území, které slouží pro umístění polyfunkčních staveb nebo kombinaci mono funkčních staveb pro bydlení, obchod, administrativu, kulturu, veřejné vybavení, sport a služby všeho druhu, kde žádná z funkcí nepřesáhne 60 % celkové kapacity území vymezeného danou funkcí. Počet podlaží budovy: 2 Podlaží pod zemí: 1 Zastavěná plocha: 1 161 m2 Plocha parcely: 3 020 m2 Užitná plocha: 652 m2 Výrobní plochy: 295 m2 Provozní plochy: 357 m2 Konstrukce budovy: cihlová Stav budovy: před rekonstrukcí Telefon zaveden: ano Zdroj elektřiny: 230 V Odpad: veřejná kanalizace Topení: lokální - plyn a ústřední - plynové Třída energetické náročnosti: G - Mimořádně nehospodárná Foto:

Zdroj: Realitní kancelář RE/MAX ABRI Střelničná 1861/8a, 18200 Praha 8 Telefon+420 733 433 800 www.re-max.cz

22



Závěrečná analýza Ceny uváděné v nabídkách realitních kanceláří nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientačně a s velkou obezřetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláře většinou v první fázi inzerce respektují přání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláře tedy zpravidla inzerují ceny určené prodávajícími a až po delší době, v dalších fázích neúspěšné inzerce ceny snižují. Např. v příspěvku „Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky“ prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: „Změnu ceny v průběhu trvání nabídky vyjadřuje tzv. koeficient redukce ceny, který představuje poměr tržní ceny ku ceně nabídkové. Zpravidla je tento koeficient kZC ≤ 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. Při oceňování nemovitostí porovnávací metodikou se někdy používá paušálně hodnota kZC = 0,85.“ Uveřejněno v časopise Soudní inženýrství č. 4, ročník 20-2009 na str. 188. Obdobně v časopise „Odhadce a oceňování majetku“ č. 3-4/2009 v článku autorů Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváčka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skutečných prodejů vykazují podobné tendence (korelační koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). Stejně tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN 978-80-7204-578-5, strana 350: „Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ověřit, jak cena určité nemovité věci postupně v čase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitá věc se zřejmě prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovité věci nemůže být větší, než cena stejné nemovité věci inzerované k prodeji.“ V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65 - 1,00. Metoda přímého porovnání: Index odlišnosti IO

Srovnávací nemovité věci

Cena ke srovnání [Kč]

zdroj

poloha

SN 1 SN 2 SN 3 SN 4 SN 5 SN 6 SN 7 SN 8

15 000 000 9 000 000 25 000 000 37 000 000 9 450 000 14 500 000 16 900 000 15 000 000

0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95

1,10 0,95 1,30 1,00 1,10 1,10 1,30 0,90

velikost

tech. stav a vybavenost

ostatní

1,30 1,10 1,00 2,00 1,20 1,00 1,20 1,00 1,00 1,10 0,90 1,00 2,20 0,95 1,00 1,50 1,00 1,00 1,25 1,00 1,00 1,30 0,95 1,00 n: počet srovnávacích nemovitostí Obvyklá cena: Obvyklá cena po zaokrouhlení: Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] Minimální hodnota AP - SO Aritmetický průměr [AP] AP + SO Maximální hodnota

Upravená cena [Kč] 22 415 250 19 494 000 37 050 000 34 798 500 20 639 273 22 728 750 26 089 375 15 838 875 8 24 881 753 25 000 000 7 439 141 15 838 875 17 560 859 25 000 000 32 439 141 37 050 000

23



C REKAPITULACE Výslednou obvyklou cenu nemovitých věcí:

včetně příslušenství, indikujeme ke dni ocenění na:

25 000 000,- Kč slovy: Dvacetpětmilionů korun českých Poznámky: Identifikace staveb: Objekt jiné stavby čp. 15 – část administrativní budova Objekt jiné stavby čp. 15 – část skladu a původního bytového prostoru Objekt jiné stavby čp. 15 – část bytové jednotky Objekt jiné stavby čp. 15 – servisní hala Objekt jiné stavby čp. 15 – provozní objekt u servisní haly Objekt jiné stavby čp. 15 – garáže Zemědělská stavba bez čp. na p. č. 284 – skladová budova Zemědělská stavba bez čp. na p. č. 284 – administrativní budova Objekt jiné stavby čp. 15 – stodola Příslušenství: oplocení, vjezdová brána 2×, branka, zpevněné plochy vč. obrubníků, opěrné zídky Inženýrské sítě: přípojka el. energie, přípojka veřejného vodovodu, přípojka do veřejné kanalizace, přípojka plynovodu. Součástí pozemků je rostlinstvo: pozemek parc.č. 285: listnaté stromy ve svahu.

24



D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovením § 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, zapsaný dle Rozhodnutí ministryně spravedlnosti a předsedkyně legislativní rady vlády České republiky č.j. 193/2009-OD-ZN ze dne 08.10.2009 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3855 – 94 / 2016 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké pečetě:

V Hradci Králové dne 11.04.2016 Podpis za znalecký ústav:

Ing. Milan Bálek jednatel společnosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové

E PŘÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 46, k.ú. Lysolaje, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne 10.03.2016 3. Snímek katastrální mapy 4. Výřez z Cenové mapy pozemků hl. m. Prahy 5. Výřez z Územního plánu hl. m. Prahy, vč. legendy

25


Příloha: Fotodokumentace











VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 10.03.2016 15:15:03 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 174DD 4/16 pro Mgr. Dušan Šnaider

Okres: CZ0100 Hlavní město Praha Kat.území: 729931 Lysolaje

Obec: 554782 Praha List vlastnictví: 46

V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě A Vlastník, jiný oprávněný

Identifikátor

Vlastnické právo Česká republika

00000001-001

Právo hospodaření s majetkem státu BALMED Praha, státní podnik, Lysolajské údolí 15/53, Lysolaje, 16500 Praha B Nemovitosti Pozemky Parcela

Podíl

Výměra[m2] Druh pozemku 294 zastavěná plocha a nádvoří Součástí je stavba: bez čp/če, zem.stav Stavba stojí na pozemku p.č.: 284 285 3824 zastavěná plocha a nádvoří Součástí je stavba: Lysolaje, č.p. 15, jiná st. Stavba stojí na pozemku p.č.: 285

25125877

Způsob využití

Způsob ochrany

284

B1

Jiná práva - Bez zápisu

C

Omezení vlastnického práva - Bez zápisu

D

Jiné zápisy - Bez zápisu

Plomby a upozornění - Bez zápisu E

Nabývací tituly a jiné podklady zápisu

Listina o Rozhodnutí správního orgánu Č.J. Fin./4-491/1965 (ev. čís. 1146/65 dar/Zel.) v KN uloženo

v pol. VZ 71/1998 ze dne 23.07.1965.

Z-73274/2005-101 RČ/IČO: 00000001-001

Pro: Česká republika o Rozhodnutí

Ministra zdravotnictví ČR o splynutí společností založeno v POLVZ: 49/98. Z-84354/2009-101 Pro: BALMED Praha, státní podnik, Lysolajské údolí 15/53, Lysolaje, RČ/IČO: 25125877 16500 Praha

F

Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám - Bez zápisu

Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, kód: 101. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD

Vyhotoveno:

10.03.2016

15:22:15

Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, kód: 101. strana 1

Hl av ním ěs t oPr aha Cenov ám apas t av ební chpozem k ů pr or ok2016

Katastrální území Náz ev :

L ysol aj e

Parcela

Č í s l opar c el y : 285

Cena 2016

Mapovýl i st :

21

Skupi na:

541

Cena:

4060Kč / m 2

Zo br azenéúdaj emaj íi nf or mat i vní char akt erapřiz j i šťo vání censt avebníchpo zemků j enut népo st upo vat dl evyhl áškyč .32/ 1998Sb.hl .m.Pr ahy ,o ceno vémapě st avebníchpo z emků ,vezně ní pl at ném kdat u,kekt er émusecena z j i šťuj e.Úč i nno stvyhl áškyč .32/ 1998Sb.hl .m.Pr ahy ,o ceno vémapě st avebníchpo zemků,vez ně ní po zdě j šíchpředpi sů: 2000: 1.1.00-31.1.01 | 2001: 1.2.01-31.12.01 | 2002: 1.1.02-31.3.03 | 2003: 1.4.03-31.1.04 | 2004: 1.2.04-31.1.05 | 2005: 1.2.05-31.1.06 | 2006: 1.2.06-31.12.06 | 2007: 1.1.07-31.12.07 | 2008: 1.1.08-31.12.08 | 2009: 1.1.09-31.12.09 | 2010: 1.1.10-31.1.11 | 2011: 1.2.11-31.12.11 | 2012: 1.1.12-31.12.12 | 2013: 1.1.13-31.12.13 | 2014: od 1.1.14-30.4.14, od 1.5.14-14.1.15 | 2015: od 15.1.15-14.1.16 | 2016: od 15.1.16 Vyt i št ěnodne:23. 3. 2016

a distribuce sportu a rekreace

sportu oddechu

komplexy

doprava

Plochy pro dopravu v klidu.

plochy

Plochy pro .

energetika

132, Praha 6 IČ:

Recommend Documents