132, Praha 6 IČ:

ZNALECKÝ POSUDEK č. 2013 – 110 / 2013 dle Usnesení č.j. 174 EX 272/12-47

Objednavatel: Sídlo: IČ:

Zhotovitel: Sídlo: IČ:

mail: Zpracovatelé:

Exekutorský úřad Praha-západ Mgr. Dušan Šnaider, soudní exekutor Evropská 663/132, 160 00 Praha 6 63641461

Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové 2630 2047 Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. [email protected] Ing. Marek Řezníček, Ing. Milan Bálek

Účel posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 174 EX 272/12-47 vydaného Soudním exekutorem Mgr. Dušanem Šnaidrem, dne 08.02.2013.

Posudek obsahuje:

34 stran včetně příloh

Posudek se předává:

ve třech vyhotoveních

Výtisk číslo:

3

Zpracováno:

22.03.2013

Odhadci a znalci CZ, s.r.o.

Obsah posudku

Znalecký posudek č. 2013 – 110 / 2013

strana

A 1 2 3 4 5

NÁLEZ...............................................................................................................................3 Úkol a předmět ocenění ...............................................................................................3 Místní šetření ...............................................................................................................3 Den ocenění .................................................................................................................3 Podklady ......................................................................................................................3 Uznávané metody ocenění ...........................................................................................4

B 1 2 3

POSUDEK .........................................................................................................................8 Aplikovaná metoda ocenění.........................................................................................8 Ocenění ......................................................................................................................10 Vyhodnocení..............................................................................................................27

C

REKAPITULACE ..........................................................................................................28

D

ZNALECKÁ DOLOŽKA...............................................................................................28

E

PŘÍLOHY........................................................................................................................29

2



A NÁLEZ 1

ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ

Znalecký posudek je vypracován na základě žádosti objednavatele posudku. Úkolem zhotovitele je dle Usnesení č.j. 174 EX 272/12-47: - ocenit nemovitost a její příslušenství, - ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. Jedná se o ocenění budovy bydlení č.p. 705, část obce Husovice, nám. Republiky č.or. 6, stojící na pozemku parc.č. 1600 a pozemků parc.č. 1600 a 1601, k.ú. Husovice, obec Brno, zapsáno na LV č. 1381 vedeného KÚ pro Jihomoravský kraj, KP Brno-město. Předmět ocenění: Hlavní stavba: Rodinný dům s komerčními prostory č.p. 705 Příslušenství věci hlavní: inženýrské sítě: přípojka el. energie, přípojka veřejného vodovodu, přípojka do veřejné kanalizace, přípojka plynovodu Pozemky parc.č. 1600, 1601 Technický popis stavebního objektu, jeho konstrukčního provedení a technického vybavení je detailně proveden níže v části B - Posudek. 2

MÍSTNÍ ŠETŘENÍ

Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne 06.03.2013 bez přítomnosti vlastníků nemovitosti. Šetření tak mohlo být provedeno pouze z venku z čelní (uliční) části z veřejně přístupných míst. Na zvonění ani klepání nikdo nereagoval. Povinný nesouhlasil s ani jedním z navrhovaných termínů místního šetření, přičemž termín smluvený na 06.03. se pokusil odvolat ve 21:30 předchozího večera. Dodatečné dílčí podklady byly získány v archivu stavebního odboru při Městské části Brno Husovice. 3

DEN OCENĚNÍ

Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 21.03.2013, což je den ocenění. 4

PODKLADY

- Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 1381, k.ú. Husovice, získaný prostřednictvím Dálkového -

přístupu do Katastru nemovitostí dne 04.01.2013 Snímek katastrální mapy Výřez z cenové mapy pozemků města Brna podklady ze stavebního odboru městské části Brno-sever Usnesení č.j. 174 EX 272/12-47 barevná fotodokumentace informace získané při místním šetření záznam z prohlídky a zaměření nemovitosti zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 a č. 350/2012 Sb.

3



- vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování

5 5.1

majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb. Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008 Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 Zbyněk Zazvonil - Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk 2004 Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno; ročníky 1996 až 2013 odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydávaný Českou komorou odhadců majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1; ročníky 2003 až 2013 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Financování developerských projektů (2009) Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, 2010 UZNÁVANÉ METODY OCENĚNÍ Metoda nákladová

Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z předpokladu, že hodnota aktiv (nemovitostí) nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Jednotková cena se získá nejčastěji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (např. z Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, vydáváno pololetně – ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodářských ukazatelů stavebních objektů PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objektů). Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveň k datu ocenění, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyčíslen Českým statistickým úřadem. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb. 5.2

Metoda výnosová

Fundamentálním principem výnosového způsobu ocenění je princip anticipace, jehož podstata spočívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím očekávání. Jestliže budoucí prospěch lze finančně vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako součet všech těchto očekávaných výnosů, transformovaných na současnou hodnotu peněz. Na principu očekávání nejsou prognózovány pouze budoucí výnosy a jejich časový vývoj, ale i volba kapitalizačních měr, které implicitně odrážejí stupeň jejich očekávané pravděpodobnosti,

4



spolehlivosti a stability. Fundamentální vzorec výnosové metody: VH = V [Kč] i

kde:

VH ... hledaná výnosová hodnota nemovitosti V ... čisté příjmy z nemovitosti i ... míra kapitalizace

Anticipovaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na běžném realitním trhu, popřípadě jde-li o nemovitost v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze aplikovat výnos dosažitelný. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o obhospodařovací náklady související nemovitosti. Transformace na současnou hodnotu peněz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace (Yield Capitalization), která je procesem vycházejícím z exaktních principů složeného úročení jakožto jedné z disciplin finanční matematiky. Délka uvažovaného časového úseku (Projection Period) odpovídá většinou intervalu několika roků, během nichž jsou trendy ve vývoji výše výnosů ještě objektivně předpověditelné. Konkrétní délka zvoleného pásma není v odborné literatuře nijak limitována, zpravidla se užívá interval 5 - 15 let. Kratší interval je spíše výjimečný, neboť zmenšování pásma směřuje k přímé (nikoliv výnosové) kapitalizaci. V závěru zvoleného úseku se obvykle uvažuje s reverzním výnosem simulujícím např. výnos z prodeje. Očekávaný výnos se u předmětné nemovitosti zjistí z dosaženého (popřípadě jde-li o nemovitost v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze použít výnos dosažitelný) ročního nájemného. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o náklady na provoz nemovitosti (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovitosti, daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti). Některé metodiky odpočítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domníváme se (spolu s odbornou veřejností zejména v bankovním a investičním sektoru), že tato kategorie nákladů nemá své opodstatnění. Zřejmou výhodou metodik výpočtu bez neprovozních nákladů je odpověď na otázku investora, za jak dlouhý časový úsek bude počáteční investice do pořízení nemovitosti návratná. Základní vztah pro výpočet časového úseku návratnosti počáteční investice: Návratnost [roky] = počáteční investice [Kč] /roční čistý zisk z pronájmu [Kč/rok]

V německy hovořících zemích je obvykle používána metoda „časově omezené renty“: VHN = ČV ×

kde:

qn −1 HP + n n q × ( q − 1) q

ČV ... každoroční čisté příjmy z nemovitosti, q = 1 + i, kdy i = míra kapitalizace, n ... zbývající doba užití nemovitosti (myšleno zejména ekonomická a morální životnost), HP ... hodnota pozemku.

Velice důležitým bodem při stanovení výnosové hodnoty nemovitostí je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se kapitalizují budoucí příjmy (Yield Rate), má na výnosovou hodnotu investice (nemovitosti) zásadní vliv. Stanovení míry kapitalizace se obvykle děje dvěma způsoby: 1) míra výnosnosti odhadnutá na základě porovnání s obdobnými typy nemovitostí, 2) pokud není dostatek údajů k add 1), pak se konstrukce výpočtu míry kapitalizace obvykle odvíjí od tzv. stavebnicového způsobu, kdy „jádro“ tvoří výchozí úroveň bezpečného typu investic na finančním trhu a nadstavbu pak rizikové prémie jako součet všech projevujících se rizik, hrozeb a nevýhod, kterým jsou vystaveny posuzované nemovitosti na trhu realit oproti výchozí odhadnuté míře z finančního trhu. Jedná se tedy o součet:

5



- bezrizikové míry výnosnosti, - prémií (přirážek) za rizika. matematické vyjádření: kde:

i = ibezp + Σσ

i ... míra kapitalizace ibezp... bezpečný typ investice Σσ ... součet prémií (přirážek) za rizika

Viz např. „Výnosová hodnota nemovitostí“, autor Ing. Zbyněk Zazvonil, ISBN 80-902109-3-7. Jako základ pro hodnocení bezpečného typu investice je doporučován výnos z dlouhodobých státních dluhopisů; aktuální informace o nich jsou volně k dispozici např. na webových stánkách bank, obchodníků s cennými papíry či ratingových agentur. Přirážky k bezpečnému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tří bodů: Přirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovitosti Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit peníze na nepředpokládané opravy či nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propočtu nákladů v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy prověřit technickou kvalitu objektu. Přirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovitosti Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitost pronajímat takovým nájemníkům a za takové nájmy, které byly uvažovány v propočtu příjmů. Zohledňuje se délka nájemních smluv (doba určitá / neurčitá) a případné riziko, že prostory uvolněné po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) – tzv. neúplné pronajmutí. Dále se zohledňuje „kvalita“ nájemců – jejich schopnost platit nájem včas a ve smluvené výši. V úvahu připadá též riziko, že o pronájem dané nemovitosti přestane být zájem – tzv. „ekonomická životnost“. Přirážka za rizika právními povahy Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitostí spjaty věcné břemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníků, zda přístup k nemovitosti je možný jen přes pozemky jiných vlastníků, soudní spory apod. 5.3

Metoda komparativní

Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří: Poloha nemovitostí - vzdálenost od center měst či obcí - vzdálenost od hlavních komunikačních tahů - přístup k silničním či železničním trasám Využitelnost nemovitostí - stavebně-technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost či naopak předimenzovanost - účel staveb a možnost adaptace na jiné využití

6



-

kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátěžová břemena - stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost - předkupní práva, věcná břemena - zástavní práva - soudní spory (např. restituční spory) Situace na realitním trhu - celkové trendy v prodeji nemovitostí - prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát (prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existují komerční databáze, kde by soupisy sjednaných cen měly splňovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi Českého statistického úřadu, který shromažďuje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a současně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze které by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodů výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Ve znaleckých posudcích se provádí odhad obvyklé ceny předmětu ocenění, nikoliv přesné matematické vyčíslení částky, za jakou je nemovitost prodejná. Na konečnou cenu má totiž vliv spektrum okolností, přičemž každou z nich může potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak, z jiného úhlu pohledu. Úkolem oceňovatelů je proto zejména prezentovat jejich odborný pohled na věc, který by ovšem měl korespondovat s pokud možno co nejširší výsečí z portfolia potenciálních kupujících. To potvrzuje i článek uveřejněný v odborném čtvrtletníku „Odhadce a oceňování majetku“ č. 3-4/2009, str. 50: „Důležitou dovedností odhadce musí být schopnost vcítění se do uvažování investora. Znamená to umět si odpovědět na otázky, které si takový investor klade proč bych si onu nemovitost měl kupovat, jaké přinese benefity, jaká je perspektiva takové investice, jaká je návratnost.“ Přesto je však pravděpodobné a časté, že existuje zájemce se zvláštním úhlem pohledu, případně zájemce disponující informacemi, které nejsou nijak veřejně přístupné a známé. Takový zájemce se pak nachází mimo výše zmíněnou výseč potenciálních kupujících a proto i cena, kterou je ochoten za danou nemovitost vydat, je mimo běžnou relaci. Z těchto důvodů odborná veřejnost považuje za nejpřesnější možné zjištění obvyklé ceny nemovitosti proces veřejné dražby, které se může zúčastnit široké spektrum libovolných zájemců o danou nemovitost. Aplikace metod viz např. publikace Teorie oceňování nemovitostí, Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009 nebo Ing. Zbyněk Zazvonil, Porovnávací hodnota nemovitostí, nakladatelství Ekopress 2006.

7



B POSUDEK 1

APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ

V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je rodinný dům s komerčními prostory, ke kterému je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných objektů včetně pozemků na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domníváme se, že je vhodné pro ocenění použít metodu komparativní. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právě pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ještě vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami určovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v určitých aspektech a u některých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. Přesto se v našich podmínkách, zejména z důvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základě metod nákladových a výnosových. Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domníváme se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení. Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se u podobných objektů s komerčními prostory předpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem sice doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění přesto aplikujeme. Komparativní způsob ocenění je proveden srovnáním s realitním trhem ve smyslu bodu A.5.3 tohoto posudku metodou přímého porovnání. Podpůrně je ocenění provedeno také postupem dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování č. 151/1997 Sb. v platném znění (vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb.), která ocenění provádí na základě ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitostí vůči oceňované nemovitosti. Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku každoročně aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ČR, naposledy ve stavu k 1.1.2013. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

8



Komentář k ocenění příslušenství: Obecné vymezení příslušenství věci: zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, v platném znění: Hlava devátá: Vymezení některých pojmů, Věci a práva: § 120 (1) Součástí věci je vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila. (2) Stavba není součástí pozemku. § 121 (1) Příslušenstvím věci jsou věci, které náležejí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány. (2) Příslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány. Dále zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), v platném znění: § 8 Oceňování bytu a nebytového prostoru (1) Byt, kterým se rozumí místnost nebo soubor místností určených k bydlení a jeho součásti a příslušenství (ve smyslu §121 odst. občanského zákoníku), se oceňuje včetně podílu na společných částech domu, a to i v případě, jsou-li umístěny mimo dům, a včetně podílu na příslušenství domu a stavbách vedlejších a jejich příslušenstvích, určených pro společné užívání. (2) Nebytový prostor, kterým se rozumí místnost nebo soubor místností včetně příslušenství určených k jiným účelům než k bydlení, se oceňuje včetně podílu na společných částech domu, a to i v případě, jsou-li umístěny mimo dům, jakož i včetně podílu na příslušenství domu a stavbách vedlejších včetně jejich příslušenství určených pro společné užívání; nebytovým prostorem nejsou příslušenství bytu ani společné části domu. (3) Cena bytu a cena nebytového prostoru se zjistí jako podíl z ceny stavby. Velikost tohoto podílu se rovná poměru podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru k součtu podlahových ploch všech bytů a nebytových prostorů ve stavbě, do něhož se nezapočítávají plochy společného příslušenství stavby. Přitom se přihlíží k vybavení a stavu bytu nebo nebytového prostoru. (4) Cena příslušenství stavby, které není stavebně její součástí, jako jsou zejména venkovní úpravy, studny a vedlejší stavby sloužící výhradně společnému užívání, se pro účely ocenění bytu nebo nebytového prostoru započte do ceny stavby. Jsou-li vlastnické vztahy ke stavbě a pozemku shodné, cena pozemku se rovněž započte do ceny stavby. (5) Podlahová plocha bytu nebo nebytového prostoru je součet všech plošných výměr podlah jednotlivých místností a prostor tvořících příslušenství bytu nebo nebytového prostoru. Slovník definic a výklad některých vybraných pojmů stavebního práva, autoři: Jaroslav Hába, Tomáš Janas, Šárka Švancarová, díl I., Nakladatelství Arch, r. 2003, uvádí: Příslušenství věci lze rozeznávat tam, kde je věc hlavní a věc, která k věci hlavní přísluší. Příslušenství věci je samostatnou věcí, která je však funkčním vztahem nebo hospodářským účelem spojena s věcí hlavní. Jde o samostatnou věc, která je určena k užívání s věcí hlavní. Za příslušenství je potřeba považovat věc, která je ve vlastnictví vlastníka věci hlavní a která je vlastníkem určena k trvalému užívání s věcí hlavní. Skutečnost, že příslušenství není dočasně s věcí užíváno, nemění nic jeho povaze. Příslušenství může být samostatným předmětem právních vztahů. Příslušenství bytu vymezují zvláštní předpisy. Za příslušenství bytu se podle těchto předpisů považují jednak vedlejší místnosti (např. neobydlené kuchyně, neobytné haly, komory, koupelny, záchody, spíže, šatny, předsíně atp.) a jednak vedlejší prostory (prostory umístěné mimo byt, jako např. sklepy, sklepní kóje atp.), obojí za předpokladu, že jsou určeny k tomu, aby byly užívány spolu s bytem. Vlastníkem hlavní věci a příslušenství je tentýž subjekt. Pro povahu věci jako příslušenství jiné věci není rozhodující, je-li s hlavní věcí spojena nebo s ní takto nesouvisí. To je důležité především při posuzování staveb různého druhu. Některé stavby mohou mít dvojaké postavení (např. samostatně stojící garáž), mohou být příslušenstvím stavby hlavní, tak mohou být i samostatnými věcmi. Pokud je věc příslušenstvím, také sdílí osud věci hlavní a převádí se spolu s ní na nabyvatele.

9



2

OCENĚNÍ

2.1

Komparativní metoda ocenění - srovnání na realitním trhu

Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Popis: Dle sdělení stavebního odboru bylo na dům v roce 2005 vydáno stavební povolení na rozšíření masné výroby, včetně vedlejšího objektu č.p. 684. Tato rekonstrukce sice byla zahájena, do dnešního dne ale není dokončena a v objektu č.p. 684 je pouze ve fázi tzv. hrubé stavby. Dům je půdorysně postaven zhruba ve tvaru písmene „L“, je řadový rohový, situovaný na rovinatém terénu. Okolní zástavbu tvoří komerční objekty, stavby občanské vybavenosti i rodinné domy. Objekt stojí v centru městské části Husovice, do centra Brna je vzdálenost 4 km. Přístup k objektu je možný po veřejných komunikacích. Inženýrské sítě: je provedeno napojení na el. energii, veřejný vodovod, kanalizaci a plynovod. Konstrukční řešení a technické vybavení: Doba výstavby:

dle odborného odhadu před cca 45-55-ti lety, jednopodlažní přístavba před cca 20-ti lety; údržba: dobrá

Počet podlaží:

částečně podsklepeno, 3 nadzemní podlaží (přičemž 3.NP je upravené podkroví)

Základy:

betonové pasy s izolací proti zemní vlhkosti

Nosné konstrukce: zděné v tl. 45-60 cm, z cihel; zatepleno (pouze přístavba) Stropy:

dřevěné trámové, typu Hurdis; s rovným podhledem

Střecha:

tvar sedlový; krov je dřevěný

Klempířské konstrukce:

dešťové žlaby a svody, okenní parapety, oplechování střešních prostupů - z pozinkovaného plechu

Vnitřní povrchy:

dvouvrstvé vápenocementové omítky; podhledy; obklady keramické na WC, v koupelnách, v kuchyních, v komerčních prostorech

Vnější povrchy:

tenkovrstvé probarvené omítky na zateplovacím systému; vápenocementové omítky; proveden - páskový obklad (keramické obklady čtvercové)

Schody:

nosná část železobetonová

Dveře:

dřevěné hladké, s kovovými zárubněmi, vstupní jsou plastové - prosklené

Okna:

plastová se zdvojeným zasklením, u přístavby s vnějšími žaluziemi

Krytina střechy:

Vrata:

pálená (tašky)

obklad

soklu

dřevěná dvoukřídlá

10



Povrch podlah:

dle účelu užití místnosti: keramická dlažba, betonová mazanina, parkety, plovoucí podlaha

Vytápění:

ústřední do litinových i plechových radiátorů, kotel je na plyn

Ohřev teplé vody:

zajišťován plynovým kotlem

Vnitřní vodovod:

je proveden rozvod studené i teplé vody

Vnitřní kanalizace: od všech zařizovacích předmětů

Hygienické vybavení:

WC splachovací; v koupelnách umyvadlo, vana, sprch. kout

Vnitřní plynovod:

rozvod je proveden

Elektroinstalace:

na jističe, kompletní rozvod světelného proudu (230V) i motorového proudu (400V); bleskosvod je instalován

Výtahy:

nejsou

Ostatní:

např. vzduchotechnika, hydranty, rozvod EPS, EZS, strukturovaná kabeláž, krb, digestoř, vestavěné skříně, rozvod domácího telefonu, odvětrávání ventilátory, rozvod antén pod omítkou: nebylo zjištěno

Vybavení kuchyní:

sporáky (na plyn)

Upozornění: Detailní prohlídka nemohla být provedena. Konstrukční řešení, technické vybavení a napojení na inženýrské sítě je popsáno jako standardní (typické) pro daný typ stavebního objektu; jejich skutečné provedení tedy může být odlišné. Stejně tak nemohla být provedena detailní identifikace příslušenství věci hlavní. Pravděpodobná dispozice: 1.PP: schodišťový prostor, kotelna. sklad 1.NP: vstup, chodba, schodišťový prostor, prodejna, sklady, sociální zázemí, chladírna, mrazírna, kancelář 2.NP: chodba, schodišťový prostor, koupelna, WC, kuchyň, 3 pokoje 3.NP: chodba, schodišťový prostor, koupelna, WC, kuchyň, 3 pokoje

Srovnávací parametry: Obestavěný prostor [m3]

Zastavěná plocha [m2]

Užitná plocha [m2]

2 826,00

335,30

553,63

z toho: komerční prostory

-

-

249,40

pozemky

-

335,30

4,70

Název rodinný dům č.p. 705

11



Srovnávací kritéria: č. 1

Kriterium A – OBEC Velikost obce

Popis kritéria

obyvatel 378 965, z toho 257 397 v produkt. věku veškerá správa a úřady krajského města, pošty, městská 2 Správa, úřady i státní policie, soudy, banky 3 Poptávka po nemovitostech nabídka převyšuje poptávku 4 Přírodní okolí dobré 5 Obchod a služby veškeré 6 Školství základní, střední i vysoké školství 7 Zdravotnictví ordinace lékařů, nemocnice, polikliniky, lékárny 8 Kultura, sport dostatečné vybavení 9 Ubytování dostatečná kapacita 10 Struktura zaměstnanosti nedostatečná nabídka 11 Životní prostředí dobré B – UMÍSTĚNÍ NEMOVITOSTI V OBCI 12 Poloha vzhledem k centru obce širší centrum 13 Dopravní podmínky příjezd až k objektu 14 Orientace ke svět. stranám kombinovaná 15 Konfigurace terénu rovinatý terén 16 Převládající zástavba bydlení 17 Parkovací možnosti obtížně před objektem nehlídané 18 Obyvatelstvo v sousedství nebylo zjišťováno 19 Územní plán schválený úz. plán 20 Inženýrské sítě v obci veškeré C – VLASTNÍ NEMOVITOST 21 Typ stavby vhodný 22 Dostupnost jednotlivých podlaží pouze po schodišti 23 Regulace nájemného žádná 24 Výskyt radonu neměřeno 25 Další možnosti ohrožení velmi omezené až náhodné 26 Příslušenství nemovitosti vhodné (identifikace viz výše) 27 Možnosti dalšího rozšiřování jsou (po vlastních pozemcích) 28 Technická hodnota stavby viz níže 29 Údržba stavby dobrá 30 Pozemky celkem 340 m2 Závady technické povahy: Prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) i prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou v dobrém technickém stavu. Objekt je bez viditelných statických poruch a jeho stavebně - technický stav odpovídá stáří, technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům a spíše dobré údržbě.

12



Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1381 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo, exekuční příkaz k prodeji). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno.

Srovnávací nemovitosti (SN) – rodinné domy: 1) Rodinný dům s komerčními prostory Lokalita: ul. Šimáčkova, Brno - Líšeň Nabídková cena: 4 680 000,- Kč Popis: Řadový vnitřní, částečně podsklepený dům s komerčními prostory v přízemí a dvěma byty s dispozicí 1+1 v podkroví. Nemovitost byla kolaudována v roce 1993. V suterénu se nachází sklady; v přízemí je prodejní plocha s kanceláří, skladem a sociálním zázemím; v podkroví pak dva byty. Nemovitost je napojena na veškeré inženýrské sítě, vytápění je etážové plynové. Budova: cihlová Stav objektu: dobrý Typ domu: přízemní Podlaží počet: 3 Plocha zastavěná: 201 m² Plocha užitná: 330 m² Plocha pozemku: 201 m²

Zdroj: Realitní kancelář Čampa Mojmírovo náměstí 75/2, 612 00 Brno Telefon: +420 549 212 645, www.rkcampa.cz

2) Rodinný dům s komerčními prostory Lokalita: ul. Na lukách, Brno - Židenice Nabídková cena: 5 300 000,- Kč Popis: Řadový vnitřní dům s komerčními prostory a třemi byty s dispozicí 2 x 2+kk a 3+kk. V přízemí se nachází restaurace se zázemím; v patře jsou dva byty o velikosti 2+kk; v podkroví pak byt o velikosti 3+kk. Nemovitost je napojena na veškeré inženýrské sítě, vytápění je etážové plynové. Budova: cihlová Stav objektu: dobrý Typ domu: patrový

13



Podlaží počet: 3 Plocha zastavěná: 152 m² Plocha užitná: 350 m² Plocha pozemku: 152 m²

Zdroj: Realitní kancelář REAL SPEKTRUM a.s. Lidická 718/77, 602 00 Brno Telefon: +420 533 339 111 www.realspektrum.cz

3) Rodinný dům s komerčními prostory Lokalita: Brno - Lesná Nabídková cena: 7 700 000,- Kč Popis: Řadový vnitřní podsklepený dům s komerčními prostory a dvěma byty s dispozicí 3+1 a 4+kk. Nemovitost byla kolaudována v roce 2000. V suterénu se nachází sklady; v přízemí se nachází komerční plocha s kanceláří, skladem, garáží a sociálním zázemím; v patře a podkroví pak dva byty. Nemovitost je napojena na veškeré inženýrské sítě, vytápění je etážové plynové. Budova: cihlová Stav objektu: velmi dobrý Typ domu: patrový Podlaží počet: 3 Plocha zastavěná: 315 m² Plocha užitná: 490 m² Plocha pozemku: 330 m²

Zdroj: Realitní kancelář Ing. Michal Langer 14



Merhautova 1016/146, 613 00 Brno Telefon: +420 724 516 561, www.centralpoint.cz 4) Rodinný dům s komerčními prostory Lokalita: ul. Dvorecká, Brno - Tuřany Nabídková cena: 8 500 000,- Kč Popis: Řadový koncový, částečně podsklepený dům s komerčními prostory v přízemí a dvěma byty v patře a podkroví. Nemovitost je po celkové rekonstrukci včetně zateplené fasády. V přízemí se nachází garáž, kanceláře, skladovací prostory; v patře a podkroví pak dva byty o velikosti 4+1. Nemovitost je napojena na veškeré inženýrské sítě, vytápění je etážové plynové. Budova: cihlová Stav objektu: po rekonstrukci Typ domu: patrový Podlaží počet: 4 Plocha zastavěná: 332 m² Plocha užitná: 750 m² Plocha pozemku: 497 m²

Zdroj: Realitní kancelář e-Finance Reality Rooseveltova 593/10, 602 00 Brno Telefon: +420 800 900 022 www.e-finance-reality.cz

5) Rodinný dům s komerčními prostory Lokalita: Brno - Ořešin Nabídková cena: 9 000 000,- Kč Popis: Samostatně stojící dům s komerčními prostory v přízemí a velkým bytem v patře. Nemovitost byla kolaudována v roce 1996. V přízemí se nachází prodejna se zázemím; v patře pak byt o velikosti 5+kk. Nemovitost je napojena na veškeré inženýrské sítě, vytápění je etážové plynové. Budova: cihlová Stav objektu: velmi dobrý Typ domu: patrový Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 384 m² Plocha užitná: 537 m² Plocha pozemku: 861 m²

15



Zdroj: Realitní kancelář MEGA Reality, s.r.o. Tolstého 562/35, 616 00 Brno Telefon: +420 776 634 565 www.megareality.org

6) Rodinný dům s komerčními prostory Lokalita: ul. Minská, Brno - Žabovřesky Nabídková cena: 13 490 000,- Kč Popis: Řadový vnitřní, částečně podsklepený dům s komerčními prostory a dvěma byty. Nemovitost je po celkové rekonstrukci včetně zateplené fasády. V přízemí se nachází komerční prostory se zázemím a také byt o velikosti 2+kk; v patře pak byt o velikosti 4+1. Nemovitost je napojena na veškeré inženýrské sítě, vytápění je etážové plynové. Na pozemku dále stojí dvě garáže a garážové stání. Budova: cihlová Stav objektu: po rekonstrukci Typ domu: patrový Podlaží počet: 3 Plocha zastavěná: 250 m² Plocha užitná: 430 m² Plocha pozemku: 570 m²

Zdroj: Realitní kancelář BRAVIS REALITY, s.r.o. Dvořákova 588/13, 602 00 Brno Telefon: +420 542 211 598 www.bravis.cz

16



Závěrečná analýza Ceny uváděné v nabídkách realitních kanceláří nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientačně a s velkou obezřetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláře většinou v první fázi inzerce respektují přání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláře tedy zpravidla inzerují ceny určené prodávajícími a až po delší době, v dalších fázích neúspěšné inzerce ceny snižují. Např. v příspěvku „Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky“ prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: „Změnu ceny v průběhu trvání nabídky vyjadřuje tzv. koeficient redukce ceny, který představuje poměr tržní ceny ku ceně nabídkové. Zpravidla je tento koeficient kZC ≤ 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. Při oceňování nemovitostí porovnávací metodikou se někdy používá paušálně hodnota kZC = 0,85.“ Uveřejněno v časopise Soudní inženýrství č. 4, ročník 20-2009 na str. 188. Obdobně v časopise „Odhadce a oceňování majetku“ č. 3-4/2009 v článku autorů Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváčka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skutečných prodejů vykazují podobné tendence (korelační koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). Stejně tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN 978-80-7204-578-5, strana 350: „Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ověřit, jak cena určité nemovitosti postupně v čase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitost se zřejmě prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovitosti nemůže být větší, než cena stejné nemovitosti inzerované k prodeji.“ V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65 - 1,00. Metoda přímého porovnání: Srovnávací nemovitosti

Cena ke srovnání [Kč]

SN 1 SN 2 SN 3 SN 4 SN 5 SN 6

4 680 000 5 300 000 7 700 000 8 500 000 9 000 000 13 490 000

Index odlišnosti IO tech. stav a vybavenost 0,90 1,25 1,60 1,15 0,90 1,20 1,50 1,15 0,90 1,10 1,20 0,85 0,90 1,25 0,85 1,00 0,90 1,30 1,00 1,00 0,90 1,10 1,05 0,95 n: počet srovnávacích nemovitostí Obvyklá cena [Kč] Obvyklá cena [Kč] po zaokrouhlení:

zdroj

poloha

velikost

Upravená cena [Kč] 9 687 600 9 873 900 7 775 460 8 128 125 10 530 000 13 321 712 6 9 886 133 10 000 000

Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] 1 990 119 Minimální hodnota 7 775 460 AP - SO 8 009 881 Aritmetický průměr [AP] 10 000 000 AP + SO 11 990 119 Maximální hodnota 13 321 712

Tato cena v sobě zahrnuje hodnotu příslušenství identifikovaného výše.

17



Dále spíše jen popisně uvádíme příklady pronájmů: Pronájem komerčních prostor: 1) Pronájem komerčních prostor Lokalita: ul. Cejl, Brno - Zábrdovice Nabídková cena: 2 100,- Kč/m2/rok Popis: Pronájem obchodních prostor se zázemím v přízemí komerčního objektu v centru Brna. Nemovitost je napojena na veškeré inženýrské sítě, vytápění je ústřední plynové. Budova: cihlová Stav objektu: velmi dobrý Podlaží umístění: 1 Plocha užitná: 195 m²


2) Pronájem komerčních prostor Lokalita: ul. Vranovská, Brno - Zábrdovice Nabídková cena: 2 160,- Kč/m2/rok Popis: Pronájem obchodních prostor se zázemím v přízemí bytového domu v centru Brna. Nemovitost je napojena na veškeré inženýrské sítě, vytápění je ústřední plynové. Budova: cihlová Stav objektu: velmi dobrý Podlaží umístění: 1 Plocha užitná: 70 m²

18



Zdroj: Realitní kancelář BRAVIS REALITY, s.r.o. Dvořákova 588/13, 602 00 Brno Telefon: +420 542 211 598 www.bravis.cz

3) Pronájem komerčních prostor Lokalita: ul. Dačického, Brno - Husovice Nabídková cena: 2 200,- Kč/m2/rok Popis: Pronájem obchodních prostor se zázemím v přízemí novostavby komerčního objektu. Nemovitost je napojena na veškeré inženýrské sítě, vytápění je ústřední dálkové. Budova: cihlová Stav objektu: novostavba Podlaží umístění: 1 Plocha užitná: 54 m²

Zdroj: Realitní kancelář Ondřej Kressa Slovákova 357/8, 602 00 Brno Telefon: +420 541 420 072 www.focusreality.cz

19



4) Pronájem komerčních prostor Lokalita: nám. 28. října, Brno - Černá Pole Nabídková cena: 2 500,- Kč/m2/rok Popis: Pronájem obchodních prostor se zázemím v přízemí komerčního objektu v centru Brna. Nemovitost je napojena na veškeré inženýrské sítě, vytápění je ústřední plynové. Budova: cihlová Stav objektu: velmi dobrý Podlaží umístění: 1 Plocha užitná: 106 m²

Zdroj: Realitní kancelář OK REAL Bratislavská 183/2, 602 00 Brno Telefon: +420 542 212 400 www.rkokreal.cz

5) Pronájem komerčních prostor Lokalita: ul. Koliště, Brno - Zábrdovice Nabídková cena: 2 500,- Kč/m2/rok Popis: Pronájem obchodních prostor se zázemím v přízemí komerčního objektu v centru Brna. Nemovitost je napojena na veškeré inženýrské sítě, vytápění je ústřední plynové. Budova: cihlová Stav objektu: velmi dobrý Podlaží umístění: 1 Plocha užitná: 121 m²

20



Zdroj: Agil, Realitní kancelář Koliště 259/55, 602 00 Brno Telefon: +420 545 215 188 www.rkagil.cz

Pronájem bytů: 1) Pronájem bytu o velikosti 2+1 Lokalita: ul. Bílovická, Brno - Obřany Nabídková cena: 750,- Kč/m2/rok Popis: Pronájem bytu s terasou v přízemí rodinného domu. Vytápění je ústřední plynové. Budova: cihlová Stav objektu: dobrý Typ domu: patrový Podlaží počet: 3 Podlaží umístění: 2 Plocha užitná: 128 m²

Zdroj: Realitní kancelář Vratislav Životský Sukova 553/2, 602 00 Brno Telefon: +420 542 211 618 www.zivotskyreality.cz

2) Pronájem bytu o velikosti 3+1 Lokalita: ul. Koliště, Brno - Zábrdovice Nabídková cena: 1 050,- Kč/m2/rok Popis: Pronájem bytu s balkónem v centru města. Byt je po rekonstrukci. Vytápění je etážové plynové. Budova: cihlová Stav objektu: po rekonstrukci Typ domu: patrový Podlaží počet: 4 Podlaží umístění: 3 Plocha užitná: 126 m²

21



Zdroj: Realitní kancelář REAL SPEKTRUM a.s. Lidická 718/77, 602 00 Brno Telefon: +420 533 339 111 www.realspektrum.cz 3) Pronájem bytu o velikosti 3+1 Lokalita: ul. Bratislavská, Brno - Zábrdovice Nabídková cena: 1 125,- Kč/m2/rok Popis: Pronájem bytu s balkónem v centru města. Vytápění je etážové plynové. Budova: cihlová Stav objektu: velmi dobrý Typ domu: patrový Podlaží počet: 7 Podlaží umístění: 5 Plocha užitná: 96 m²

Zdroj: Realitní kancelář CENTURY 21 Bonus Brno Křenová 479/71, 602 00 Brno Telefon: +420 800 101 128 www.bonusbrno.century21.cz 4) Pronájem bytu o velikosti 2+1 Lokalita: ul. Merhautova, Brno - Černá Pole Nabídková cena: 1 220,- Kč/m2/rok Popis: Pronájem bytu se zimní zahradou. Vytápění je etážové plynové. Budova: cihlová

22



Stav objektu: velmi dobrý Typ domu: patrový Podlaží počet: 4 Podlaží umístění: 3 Plocha užitná: 108 m²

Zdroj: Realitní kancelář Mgr. Pavlína Dvořáková Opavská 801/8a, 639 00 Brno Telefon: +420 601 576 002 www.rkdeus.cz

5) Pronájem bytu o velikosti 3+kk Lokalita: ul. Merhautova, Brno - Černá Pole Nabídková cena: 1 280,- Kč/m2/rok Popis: Pronájem bytu s balkónem a terasou. Byt je po rekonstrukci. Vytápění je etážové plynové. Budova: cihlová Stav objektu: po rekonstrukci Typ domu: patrový Podlaží počet: 4 Podlaží umístění: 4 Plocha užitná: 122 m²


23



2.2

Ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování a) Rodinný dům č.p. 705

Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

§ 5, typ B zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží se šikmou nebo strmou střechou se dvěma nadzemními podlažími 1121

Úprava koeficientu prodejnosti Kp podle § 44 odst. 11. Původní hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 1,9700 Úprava koeficientu prodejnosti o: -30,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 1,3790 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. plocha 34,20 m2 335,30 m2 210,70 m2 210,70 m2

Název 1.PP 1.NP 2.NP 3.NP

Konstr. výška 2,30 m 3,45 m 3,00 m 2,80 m

Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor OP celkem 2826,00

[m3] 2 826,00 m3

=

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název OP celkem Obestavěný prostor - celkem:

Typ NP

Obestavěný prostor 2 826,00 m3 2 826,00 m3

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky

Hodnocení standardu S S S S S S S S

Obj. podíl [%] 7,10 22,30 8,40 5,20 3,20 0,80 6,20 3,10

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100

Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 7,10 22,30 8,40 5,20 3,20 0,80 6,20 3,10

24



9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů

S S S S N S S S S S S S S S S N S S

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6):

0,40 2,30 2,40 3,30 5,20 2,20 1,10 4,40 4,10 0,60 3,00 1,80 0,50 2,80 0,50 5,10 0,40 3,60

[Kč/m3]

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00

= ×

0,40 2,30 2,40 3,30 8,01 2,20 1,10 4,40 4,10 0,60 3,00 1,80 0,50 2,80 0,50 7,85 0,40 3,60 105,56

1 975,1, 1000 1,0556 1,2000 2,1500 1,3790

Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

× × × ×

Základní cena upravená [Kč/m3] 3 Plná cena: 2 826,00 m × 8 159,12 Kč/m3

= =

8 159,12 23 057 673,12 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 50 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % × S / PCŽ = 100 % × 50 / 100 = 50,000 %

-

11 528 836,56 Kč

Rodinný dům č.p. 705 - zjištěná cena

=

11 528 836,56 Kč

b) Pozemky Ostatní stavební pozemky: Typ

Název

§ 27 cenová mapa

zastavěná plocha a nádvoří

Parcelní číslo 1600

Výměra [m2] 257,00

Jedn. cena [Kč/m2] 2 540,00

Cena [Kč] 652 780,-

25



§ 27 cenová mapa ostatní plocha Ostatní stavební pozemky - celkem

1601

83,00

Pozemky - zjištěná cena

2 540,00

210 820,863 600,-

=

863 600,- Kč

c) Rekapitulace ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 705 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Celkem

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:

11 528 836,60 Kč

863 600,- Kč 12 392 436,60 Kč

12 392 440,- Kč

26



3

VYHODNOCENÍ

Komparativní metoda - srovnání na realitním trhu

10 000 000,- Kč

Ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování

12 392 440,- Kč

Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených šetření a na základě výsledků použitých metod ocenění indikujeme obvyklou cenu předmětu ocenění ve výši: 10 000 000,- Kč

27



C REKAPITULACE Obvyklou cenu budovy bydlení č.p. 705, část obce Husovice, nám. Republiky č.or. 6, stojící na pozemku parc.č. 1600 a pozemků parc.č. 1600 a 1601, k.ú. Husovice, obec Brno, zapsáno na LV č. 1381 vedeného KÚ pro Jihomoravský kraj, KP Brno-město, včetně příslušenství, indikujeme ke dni ocenění na:

10 000 000,- Kč slovy: Desetmilionů korun českých Poznámka: Zjištěným příslušenstvím věci hlavní jsou: inženýrské sítě: přípojka el. energie, přípojka veřejného vodovodu, přípojka do veřejné kanalizace, přípojka plynovodu

D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovením § 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, zapsaný dle Rozhodnutí ministryně spravedlnosti a předsedkyně legislativní rady vlády České republiky č.j. 193/2009-OD-ZN ze dne 08.10.2009 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2013 – 110 / 2013 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké pečetě:

V Hradci Králové dne 22.03.2013 Podpis za znalecký ústav:

Ing. Milan Bálek jednatel společnosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové

28



E PŘÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 1381, k.ú. Husovice, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne 04.01.2013 3. Snímek katastrální mapy 4. Výřez z cenové mapy pozemků města Brna

29


Příloha: Fotodokumentace

VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 04.01.2013 04:15:02 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Soudní řízení, č.j.: 174 EX 27212 pro Soudní exekutor Šnaider Dušan, Mgr.

Okres: CZ0642 Brno-město

Obec: 582786 Brno

Kat.území: 610844 Husovice

List vlastnictví: 1381

V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Identifikátor

A Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Mazánek Miloš, náměstí Republiky 705/6, Brno-sever Husovice, 614 00 Brno 14 B Nemovitosti Pozemky Parcela P

1600

P

1601

Výměra[m2] Druh pozemku 257 zastavěná plocha a nádvoří 83 ostatní plocha

Stavby Typ stavby Část obce, č. budovy P Husovice, č.p. 705

Podíl

441202/466

Způsob využití

Způsob ochrany

jiná plocha

Způsob využití Způsob ochrany bydlení

Na parcele 1600

P = právní vztahy jsou dotčeny změnou B1

Jiná práva - Bez zápisu

C

Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro

Povinnost k

o Zástavní právo smluvní

ve výši 5.190.000,- Kč splatné do 25.12.2015 V-23405/2010-702 Limberg Karel Ing., Horní 759/7, Parcela: 1601 V-23405/2010-702 Brno-střed - Štýřice, 639 00 Brno Parcela: 1600 V-23405/2010-702 39, RČ/IČO: 631031/0666 Stavba: Husovice, č.p. 705 Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 23.11.2010. Právní účinky vkladu práva ke dni 08.12.2010. V-23405/2010-702 o Zástavní právo smluvní ve výši 2.000.000,- Kč, budoucí pohledávky do výše 2.000.000,- Kč vzniklé do 3.3.2017 V-9943/2011-702 Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova Parcela: 1600 V-9943/2011-702 1929/62, Praha 4, Krč, 140 00 Praha Parcela: 1601 V-9943/2011-702 4, RČ/IČO: 45244782 Stavba: Husovice, č.p. 705 Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 03.06.2011. Právní účinky vkladu práva ke dni 03.06.2011. V-9943/2011-702 o Zástavní právo soudcovské ve výši 536 476,00 Kč, návrh 12.1.2011. Z-32882/2011-702 Městská správa sociálního Stavba: Husovice, č.p. 705 Z-32882/2011-702 zabezpečení Brno, Veveří 979/5, Parcela: 1601 Z-32882/2011-702 Brno-střed - Veveří, 660 20 Parcela: 1600 Listina Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod.zřízením soud.zástavního práva 27E-32/2011 -9 Městský soud v Brně ze dne 01.03.2011. Právní moc ke dni 24.03.2011. Z-24638/2011-702 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti na základě usnesení Městského soudu v Brně ze dne 22.11.2012, č.j. 111 EXE 3643/2012-11 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-město, kód: 702. strana 1

VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 04.01.2013 04:15:02 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Soudní řízení, č.j.: 174 EX 27212 pro Soudní exekutor Šnaider Dušan, Mgr.

Okres: CZ0642 Brno-město

Obec: 582786 Brno

Kat.území: 610844 Husovice

List vlastnictví: 1381

V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Typ vztahu Oprávnění pro

Povinnost k

Z-28414/2012-702 Parcela: 1600 Z-28414/2012-702 Stavba: Husovice, č.p. 705 Z-28414/2012-702 Parcela: 1601 Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 174EX-272/2012 -18 Exekutorský úřad Praha západ ze dne 04.12.2012. Z-28414/2012-702 D

Jiné zápisy Typ vztahu Vztah pro

Vztah k

o Změna výměr obnovou operátu

Parcela: 1601 Parcela: 1600 o Nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástav. práva doručen dne 4.12.2012 Limberg Karel Ing., Horní 759/7, Brno-střed - Štýřice, 639 00 Brno 39, RČ/IČO: 631031/0666

V-18872/2010-702 V-18872/2010-702

Parcela: 1601 Parcela: 1600 Stavba: Husovice, č.p. 705

Z-28416/2012-702 Z-28416/2012-702 Z-28416/2012-702

Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 174EX272/2012 -16 Exekutorský úřad Praha západ ze dne 04.12.2012. Z-28416/2012-702 E

Nabývací tituly a jiné podklady zápisu

Listina o Smlouva o převodu nemovitosti RI 296/1991 darovací ze dne 18.10.1991-čj 3RI 296/91

POLVZ:977/1991 Z-900977/1991-702 Pro: Mazánek Miloš, náměstí Republiky 705/6, Brno-sever - Husovice, RČ/IČO: 441202/466 614 00 Brno 14 F

Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám - Bez zápisu

Údaje tohoto výpisu jsou dotčeny změnou právních vztahů - č.j.: V-22392/2012-702

Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-město, kód: 702. Vyhotovil:

Vyhotoveno:

04.01.2013

04:16:39

Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD

Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-město, kód: 702. strana 2

Mapa města - Tisk

Stránka č. 1 z 1

Cenová mapa

© Magistrát města Brna, Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, GEODIS BRNO, spol. s r.o., SHOCart spol. s r.o., T-MAPY spol. s r.o.

http://gis.brno.cz/tms/cenovamapa_a/index_print.php

18.3.2013

132, Praha 6 IČ:

Recommend Documents