132, Praha 6 IČ:

ZNALECKÝ POSUDEK č. 4098 – 337 / 2016 dle Usnesení č.j. 174 EX 758/16-27

Objednavatel: Sídlo: IČ:

Zhotovitel: Sídlo: IČ:

mail: Zpracovatelé:

Exekutorský úřad Praha-západ Mgr. Dušan Šnaider, soudní exekutor Evropská 663/132, 160 00 Praha 6 63641461

Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové 2630 2047 Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. [email protected] Ing. Václav Kunášek, Ing. Milan Bálek, Jaromír Ondrušák

Účel posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 174 EX 758/16-27 vydaného Soudním exekutorem Mgr. Dušanem Šnaiderem, dne 23.08.2016.

Posudek obsahuje:

44 stran včetně příloh

Posudek se předává:

v jednom vyhotovení

Výtisk číslo:

1

Zpracováno:

16.09.2016

Odhadci a znalci CZ, s.r.o.

Obsah posudku

Znalecký posudek č. 4098 – 337 / 2016

strana

A 1 2 3 4 5

NÁLEZ...............................................................................................................................3 Úkol a předmět ocenění ...............................................................................................3 Místní šetření ...............................................................................................................3 Den ocenění .................................................................................................................3 Podklady ......................................................................................................................3 Uznávané metody ocenění ...........................................................................................4

B 1 2 3

POSUDEK .........................................................................................................................8 Aplikovaná metoda ocenění.........................................................................................8 Ocenění ........................................................................................................................9 Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitými věcmi spojených ........................31

C

REKAPITULACE ..........................................................................................................32

D

ZNALECKÁ DOLOŽKA...............................................................................................34

E

PŘÍLOHY........................................................................................................................34

2



A NÁLEZ 1

ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ

Znalecký posudek je vypracován na základě žádosti objednavatele posudku. Úkolem zhotovitele je dle Usnesení č.j. 174 EX 758/16-27: - ocenit nemovité věci včetně všech jejich součástí a příslušenství, - ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitými věcmi spojené. Jedná se o ocenění nemovitých věcí:

Technický popis stavby, konstrukční provedení a technické vybavení, je detailně provedeno níže v části B - Posudek. 2

MÍSTNÍ ŠETŘENÍ

Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne 07.09.2016 za přítomnosti JUDr. Ludmily Hudcové, JUDr. Alexandry Nováčkové (zastupující povinnou) a vykonavatelky paní Kovářové (za exekutorský úřad). 3

DEN OCENĚNÍ

Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 16.09.2016, což je den ocenění. 4

PODKLADY

- Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 6245, k.ú. Vysočany, získaný prostřednictvím Dálkového -

přístupu do Katastru nemovitostí dne 23.08.2016 Snímek katastrální mapy Smlouva o zřízení věcného břemene Usnesení č.j. 174 EX 758/16-27 barevná fotodokumentace informace získané při místním šetření záznam z venkovní obhlídky nemovitých věcí

3



- zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 -

Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011, č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. vyhláška č. 53/2016 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění pozdějších předpisů Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí, VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2010 Petr Ort - Oceňování nemovitostí - Moderní metody a přístupy, Leges s.r.o., 2014 Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 Zbyněk Zazvonil - Odhad hodnoty nemovitostí, Ekopress 2012 časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno; ročníky 1996 až 2016 odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydávaný Českou komorou odhadců majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1; ročníky 2003 až 2016 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, 2010, 2012, 2014, 2015

5 5.1

UZNÁVANÉ METODY OCENĚNÍ Metoda nákladová

Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z předpokladu, že hodnota aktiv (nemovitých věcí) nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Jednotková cena se získá nejčastěji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (např. z Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, vydáváno pololetně – ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodářských ukazatelů stavebních objektů PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objektů). Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveň k datu ocenění, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyčíslen Českým statistickým úřadem. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika, a to vyhláška č. 53/2016 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění pozdějších předpisů. 5.2

Metoda výnosová

Fundamentálním principem výnosového způsobu ocenění je princip anticipace, jehož podstata spočívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím očekávání. Jestliže budoucí prospěch lze finančně vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako součet všech těchto očekávaných výnosů, transformovaných na současnou hodnotu peněz. Na principu očekávání nejsou prognózovány pouze budoucí výnosy a jejich časový vývoj, ale i volba kapitalizačních měr, které implicitně odrážejí stupeň jejich očekávané pravděpodobnosti, spolehlivosti a stability. Fundamentální vzorec výnosové metody: VH = V [Kč] i

4



kde:

VH ... hledaná výnosová hodnota nemovitých věcí V ... čisté příjmy z nemovitých věcí i ... míra kapitalizace

Anticipovaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na běžném realitním trhu, popřípadě jde-li o nemovitou věc v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze aplikovat výnos dosažitelný. Roční výnos z pronájmu nemovité věci je třeba snížit o obhospodařovací náklady související nemovitou věcí. Transformace na současnou hodnotu peněz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace (Yield Capitalization), která je procesem vycházejícím z exaktních principů složeného úročení jakožto jedné z disciplin finanční matematiky. Délka uvažovaného časového úseku (Projection Period) odpovídá většinou intervalu několika roků, během nichž jsou trendy ve vývoji výše výnosů ještě objektivně předpověditelné. Konkrétní délka zvoleného pásma není v odborné literatuře nijak limitována, zpravidla se užívá interval 5 - 15 let. Kratší interval je spíše výjimečný, neboť zmenšování pásma směřuje k přímé (nikoliv výnosové) kapitalizaci. V závěru zvoleného úseku se obvykle uvažuje s reverzním výnosem simulujícím např. výnos z prodeje. Očekávaný výnos se u předmětné nemovité věci zjistí z dosaženého (popřípadě jde-li o nemovitou věc v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze použít výnos dosažitelný) ročního nájemného. Roční výnos z pronájmu nemovité věci je třeba snížit o náklady na provoz nemovité věci (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovité věci, daň z nemovitosti a pojištění nemovitého majetku). Některé metodiky odpočítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domníváme se (spolu s odbornou veřejností zejména v bankovním a investičním sektoru), že tato kategorie nákladů nemá své opodstatnění. Zřejmou výhodou metodik výpočtu bez neprovozních nákladů je odpověď na otázku investora, za jak dlouhý časový úsek bude počáteční investice do pořízení nemovité věci návratná. Základní vztah pro výpočet časového úseku návratnosti počáteční investice: Návratnost [roky] = počáteční investice [Kč] /roční čistý zisk z pronájmu [Kč/rok]

V německy hovořících zemích je obvykle používána metoda „časově omezené renty“: VHN = ČV ×

kde:

qn −1 HP + n q × ( q − 1) q n

ČV ... každoroční čisté příjmy z nemovité věci, q = 1 + i, kdy i = míra kapitalizace, n ... zbývající doba užití nemovité věci (myšleno zejména ekonomická a morální životnost), HP ... hodnota pozemku.

Velice důležitým bodem při stanovení výnosové hodnoty nemovité věci je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se kapitalizují budoucí příjmy (Yield Rate), má na výnosovou hodnotu investice (nemovité věci) zásadní vliv. Stanovení míry kapitalizace se obvykle děje dvěma způsoby: 1) míra výnosnosti odhadnutá na základě porovnání s obdobnými typy nemovité věci, 2) pokud není dostatek údajů k add 1), pak se konstrukce výpočtu míry kapitalizace obvykle odvíjí od tzv. stavebnicového způsobu, kdy „jádro“ tvoří výchozí úroveň bezpečného typu investic na finančním trhu a nadstavbu pak rizikové prémie jako součet všech projevujících se rizik, hrozeb a nevýhod, kterým jsou vystaveny posuzované nemovité věci na trhu realit oproti výchozí odhadnuté míře z finančního trhu. Jedná se tedy o součet:

-

bezrizikové míry výnosnosti, prémií (přirážek) za rizika.

matematické vyjádření:

i = ibezp + Σσ

5


kde:


i ... míra kapitalizace ibezp... bezpečný typ investice Σσ ... součet prémií (přirážek) za rizika

Viz např. „Výnosová hodnota nemovitostí“, autor Ing. Zbyněk Zazvonil, ISBN 80-902109-3-7. Jako základ pro hodnocení bezpečného typu investice je doporučován výnos z dlouhodobých státních dluhopisů; aktuální informace o nich jsou volně k dispozici např. na webových stánkách bank, obchodníků s cennými papíry či ratingových agentur. Přirážky k bezpečnému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tří bodů: Přirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovité věci Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit peníze na nepředpokládané opravy či nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propočtu nákladů v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy prověřit technickou kvalitu stavby. Přirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovité věci Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitou věc pronajímat takovým nájemníkům a za takové nájmy, které byly uvažovány v propočtu příjmů. Zohledňuje se délka nájemních smluv (doba určitá / neurčitá) a případné riziko, že prostory uvolněné po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) – tzv. neúplné pronajmutí. Dále se zohledňuje „kvalita“ nájemců – jejich schopnost platit nájem včas a ve smluvené výši. V úvahu připadá též riziko, že o pronájem dané nemovité věci přestane být zájem – tzv. „ekonomická životnost“. Přirážka za rizika právními povahy Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitou věcí spjaty věcné břemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníků, zda přístup k nemovité věci je možný jen přes pozemky jiných vlastníků, soudní spory apod. 5.3

Metoda komparativní

Srovnávací metoda, někdy nazývaná též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovité věci (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitých věcí patří: Poloha nemovitých věcí - vzdálenost od center měst či obcí - vzdálenost od hlavních komunikačních tahů - přístup k silničním či železničním trasám Využitelnost nemovitých věcí - stavebně-technické vlastnosti nemovitých věcí - účel staveb a možnost adaptace na jiné využití - kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy - možnosti přístaveb a rozšíření nemovitých věcí - omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátěžová břemena - stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost 6



-

předkupní práva, věcná břemena zástavní práva soudní spory (např. restituční spory) Situace na realitním trhu - celkové trendy v prodeji nemovitých věcí - prodejnost obdobných nemovitých věcí v dané lokalitě V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitých věcí pouze stát (prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existují komerční databáze, kde by soupisy sjednaných cen měly splňovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi Českého statistického úřadu, který shromažďuje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a současně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze které by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovité věci. To však v podmínkách České republiky není z důvodů výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitých věcí včetně jejich původních nabídkových cen. Ve znaleckých posudcích se provádí odhad obvyklé ceny předmětu ocenění, nikoliv přesné matematické vyčíslení částky, za jakou je nemovitá věc prodejná. Na konečnou cenu má totiž vliv spektrum okolností, přičemž každou z nich může potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak, z jiného úhlu pohledu. Úkolem oceňovatelů je proto zejména prezentovat jejich odborný pohled na věc, který by ovšem měl korespondovat s pokud možno co nejširší výsečí z portfolia potenciálních kupujících. To potvrzuje i článek uveřejněný v odborném čtvrtletníku „Odhadce a oceňování majetku“ č. 3-4/2009, str. 50: „Důležitou dovedností odhadce musí být schopnost vcítění se do uvažování investora. Znamená to umět si odpovědět na otázky, které si takový investor klade - proč bych si onu nemovitou věc měl kupovat, jaké přinese benefity, jaká je perspektiva takové investice, jaká je návratnost.“ Přesto je však pravděpodobné a časté, že existuje zájemce se zvláštním úhlem pohledu, případně zájemce disponující informacemi, které nejsou nijak veřejně přístupné a známé. Takový zájemce se pak nachází mimo výše zmíněnou výseč potenciálních kupujících a proto i cena, kterou je ochoten za danou nemovitou věc vydat, je mimo běžnou relaci. Z těchto důvodů odborná veřejnost považuje za nejpřesnější možné zjištění obvyklé ceny nemovité věci proces veřejné dražby, které se může zúčastnit široké spektrum libovolných zájemců o danou nemovitou věc. Aplikace metod viz např. publikace Teorie oceňování nemovitostí, Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009 nebo Ing. Zbyněk Zazvonil, Porovnávací hodnota nemovitostí, nakladatelství Ekopress 2006.

7



B POSUDEK 1

APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ

V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) v platném znění, rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je byt, ke kterému je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných bytových jednotek na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domníváme se, že je vhodné pro ocenění použít metodu komparativní. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právě pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ještě vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami určovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v určitých aspektech a u některých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. Přesto se v našich podmínkách, zejména z důvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základě metod nákladových a výnosových. Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovité věci (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domníváme se, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovité věci, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení. Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovité věci. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se sice u podobných bytových jednotek předpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikujeme. Komparativní způsob ocenění je proveden srovnáním s realitním trhem ve smyslu bodu A.5.3 tohoto posudku, a to metodou přímého porovnání. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

8



2

OCENĚNÍ

Popis: Bytový dům je půdorysně nepravidelného tvaru, zhruba ve tvaru lichoběžníku, je samostatně stojící, situovaný na mírně svažitém terénu. Okolní zástavbu tvoří hlavně bytové domy, domov pro seniory, školy a železniční depo Libeň. Bytová jednotka č. 921/38 je mezonetového typu, dispozice 4+kk a nachází se v 6. a 7. nadzemním podlaží. Příslušenstvím bytu mimo byt je garážové stání v 1.NP bytového domu, situované v "hromadné" garáži, která je volně přístupná z ulice, vjezd je zabezpečen pouze závorou. Parkovací místo č. 27 je v části parkovacích ploch, které jsou opatřeny rolovacími vraty mřížového typu. Centrum hlavního města Prahy je ve vzdálenosti 5 km, zastávka autobusu Skloněná je téměř naproti domu, k zastávce metra Palmovka na trase B je vzdálenost 1,4 km. Přístup ke stavbě bytového domu č.p. 921, č.or. 7 je možný přímo z ulic Skloněná a Novovysočanská. Konstrukční řešení a technické vybavení: Doba výstavby:

dle odborného odhadu před cca 13-15 lety; údržba: dobrá

Počet podlaží:

nepodsklepeno, 9 nadzemní podlaží

Základy:

betonové s izolací proti zemní vlhkosti

Nosné konstrukce:

monolitické ŽB v kombinaci zdiva z tvárnic; zatepleno; v 1.NP rozšířená část krytých parkovacích ploch z kovové kce

Stropy:

ŽB monolitické

Střecha:

plochá střecha (ŽB monolitická)

Klempířské konstrukce:

okenní parapety, oplechování střešních prostupů; z pozinkovaného plechu

Vnitřní povrchy:

dvouvrstvé vápenocementové omítky; podhledy SDK; obklady keramické na WC, v koupelně

Vnější povrchy:

probarvená tenkovrstvá omítka, na jedné štítové straně fasádní desky typu Cembonit, část 1.NP pohledové betony

Schody:

nosná část železobetonová; povrch stupňů centrálního schodiště: keramický obklad; madlo kovové; v bytové jednotce přímé schodiště, povrch stupňů keramický obklad, madlo dřevěné

Dveře:

hladké plné s kovovými zárubněmi; vstupní bytového domu jsou kovové – prosklené (2x)

Okna:

plastová s dvojitým izolačním zasklením, výplně otvorů v 1.NP a schodišťovém prostoru skleněnými tvárnicemi (luxfery); na společných chodbách bytového domu jednoduché bezrámové zasklení, pouze do vodících lišt

Povrch podlah:

dle účelu užití místnosti: keramická dlažba, betonová mazanina, plovoucí podlaha; v garáži zámková dlažba

Vytápění:

ústřední do plechových radiátorů s termostatickými hlavicemi

Krytina střechy:

do

Vrata:

střešní fólie

rolovací vrata mřížového typu

9



Ohřev teplé vody:

dálkový rozvod

Vnitřní vodovod:

je proveden rozvod studené i teplé vody

Vnitřní kanalizace: od všech zařizovacích předmětů; plast

WC splachovací oddělené od Hygienické vybavení: koupelny; v koupelně umyvadlo, vana, WC mísa Vnitřní plynovod:

není proveden

Elektroinstalace:

na jističe, kompletní rozvod světelného proudu (230V) i motorového proudu (400V); bleskosvod je instalován

Výtahy:

dva; z toho jeden má stanice pouze v Vybavení kuchyní: podlažích (P,1,3,5 - dle značení ve výtahu)

Ostatní:

hydranty, digestoř, vestavěné skříně, rozvod domácího telefonu, odvětrávání ventilátory, rozvod antén pod omítkou

varné jednotky (na el. energii)

Dispozice: 1.NP: vstup do bytového domu a do hromadné garáže, chodba, schodišťový prostor, výtahy, technické a skladové komory 2.NP – 9.NP: chodba, schodišťový prostor, výtahy, byty Bytová jednotka č. 921/38: vstup v 6.NP, chodba, schodišťový prostor do 7.NP, kuchyňský kout s obývacím pokojem, chodba, 3× ložnice, WC, koupelna; balkon Srovnávací parametry: Započitatelná výměra

[m2]

Koeficient dle typu podlahové plochy

46,50 13,40 21,00 14,50 3,30 5,70 1,80 4,50 5,70 7,80

1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 0,5

46,50 13,40 21,00 14,50 3,30 5,70 1,80 4,50 5,70 3,90 120,30

Výměra Podlahové plochy bytu

obývací pokoj a kuchyňský kout pokoj pokoj pokoj předsíň koupelna WC chodba prostor schodiště balkon Započítaná podlahová plocha bytu:

[m2]

Poznámka: započitatelná plocha bytové jednotky je vypočítána ve smyslu "Doporučených zásad oceňování nemovitostí", vydaných Českou bankovní asociací.

10



Započitatelná výměra

[m2]

Koeficient dle typu podlahové plochy

12,30

1,0

12,30

Výměra Příslušenství bytu mimo byt

parkovací stání č. 27

[m2]

Závady technické povahy: Prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) i prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou v zachovalém technickém stavu. Stavba je bez viditelných statických poruch a její stavebně-technický stav odpovídá stáří, technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům a spíše dobré údržbě.

Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 6245 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo, zahájení exekuce). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno. Dále upozorňujeme na existenci věcných břemen - jejich ocenění je provedeno níže.

11



Srovnávací nemovité věci (SN): Byty: 1) Byt 4+kk Nabídková cena: 5 130 000 Kč Upravená nabídková cena: 43 563 Kč/ m2 Lokalita: Luštěnická, Praha 9 - Kbely Stavba: Cihlová Podlaží: 4. podlaží z celkem 5 Užitná plocha: 128,01 m2 Plocha podlahová: 107,51 m2 Balkón: 4,60 m2 Terasa: 6,20 m2 Sklepní kóje: 9,70 m2 Započitatelná podlahová plocha: 117,76 m2 Voda: Dálkový vodovod Výtah: Ne Popis: Mezonetový byt 4+kk je umístěn ve 3. a 4. patře domu, který byl v roce 2010 kompletně zrekonstruován. Koupelna s vanou, umyvadlem, otopným žebříkem a přípravou na pračku, samostatná je závěsná toaleta. Podlahy plovoucí a keramická dlažba, dřevěná eurookna a střešní okna v horním patře, příprava na kuchyňskou linku, deskové radiátory v pokojích. Parkování na pozemku u domu. V suterénu domu je sklepní kóje.

Zdroj: Realitní kancelář VÝBĚR REALITY, s.r.o. Krakovská 1366/25, 11000 Praha - Nové Město Tel.: 222 211 111 www.vyber-reality.cz

12



2) Byt 3+1 Nabídková cena: 5 690 000 Kč Upravená nabídková cena: 54 554 Kč/ m2 Lokalita: Archangelská, Praha 10 - Vršovice Stavba: Cihlová Podlaží: 1. podlaží z celkem 4 Užitná plocha: 107,60 m2 Plocha podlahová: 101,00 m2 Balkóny: 4,60 m2 Sklep: 2,00 m2 Započitatelná podlahová plocha: 104,30 m2 Výtah: Ano Popis: Byt 3+1 v prvním patře zrekonstruovaného domu. Dispozice: ložnice 16,3 m2 a 17,8 m2, obývací pokoj 25,8 m2, kuchyň 18,4 m2, koupelna 3,6 m2 a oddělená toaleta 1,1 m2, dále dvě předsíně 10,5 m2 a 4,8 m2, spíž 1,7 m2, komora 1,0 m2, dva balkony 1,9 m2 a 2,7 m2. K bytu náleží sklep. V bytě je podlahové vytápění. Dům prošel kompletní rekonstrukcí v roce 2013.

Zdroj: Realitní kancelář czech4home, s.r.o. Mánesova 1616/66, 12000 Praha - Vinohrady www.czech4home.cz

13



3) Byt 4+1 Nabídková cena: 5 838 000 Kč Upravená nabídková cena: 54 791 Kč/ m2 Lokalita: Vágnerova, Praha 9 - Kbely Stavba: Cihlová Podlaží: 3. podlaží z celkem 4 Užitná plocha: 113 m2 Podlahová plocha: 100,10 m2 Balkón: 3,20 m2 Terasa: 7,60 Sklepní kóje: 2,10 m2 Započitatelná podlahová plocha: 106,55 m2 Garáž: 16 m2 Voda: Dálkový vodovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Výtah: Ano Popis: Byt 4+1 ve 3. nadzemním patře domu, bytový dům byl postaven v roce 2008. Dispozice: jedna koupelna s vanou a druhá se sprchovým koutem, umyvadlem, otopným žebříkem a WC dohromady, samostatné WC. Podlahy plovoucí a keramická dlažba, dřevěná euro-okna, vybavená kuchyňská linka, deskové radiátory v pokojích. V suterénu domu je sklepní kóje a garážové stání.

Zdroj: Realitní kancelář LEXIREAL Lexicon Reality Bělohorská 269/19, 16900 Praha - Břevnov www.lexireal.cz

14



4) Byt 4+kk Nabídková cena: 6 950 000 Kč Upravená nabídková cena: 61 946 Kč/ m2 Lokalita: Desenská, Praha - Střížkov Stavba: Cihlová Podlaží: 2. podlaží Užitná plocha: 120,48 m2 Plocha podlahová: 103,91 m2 Lodžie: 3,69 m2 Balkón: 8,88 m2 Sklep: 4,00 m2 Započitatelná podlahová plocha: 112,20 m2 Popis: Jihozápadně orientovaný byt s balkonem a lodžií je umístěn ve 2. nadzemním podlaží. Kolaudace proběhne v srpnu 2016. Dispozice: obývací pokoj s balkonem, kuchyňský kout s jídelním prostorem, 3 ložnice (hlavní s šatnou a koupelnou, další s lodžií), koupelna a centrální hala. Vybavení bytu: dřevěné plovoucí podlahy v barvě světlý dub a velkoformátová dlažba a obklady, dřevěná okna s izolačními trojskly, sádrové omítky, podlahové vytápění v celém bytě napojené na centrální kotelnu, podhledy s bodovými světly v koupelnách a bezpečnostní vstupní dveře. Světlá výška stropů 3 m, světlá výška nadpraží dveřních výplní 2,2 m. Příslušenství bytu: sklep.

Zdroj: Realitní kancelář feelHOME Na Perštýně 362/2, 11000 Praha - Staré Město Tel.: +420 257 328 281 www.feelhome.cz

15



5) Byt 3+1 Nabídková cena: 7 099 200 Kč Upravená nabídková cena: 58 671 Kč/ m2 Lokalita: Zenklova, Praha 8 - Libeň Stavba: Cihlová Stav objektu: Ve výstavbě Podlaží: 1. podlaží Užitná plocha: 142,00 m2 Podlahová plocha: 100,00 m2 Terasa: 42,00 m2 Započitatelná podlahová plocha: 121,00 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Popis: Byt 3+1 s terasou, pergolou a anglickým dvorkem, situováno v 1.patře novostavby o 13 bytech, navazující na původní vilovou zástavbu. Dispozice: vstupní hala s nikou pro vestavěnou skříň, obývací pokoj se samostatnou kuchyní a jídelnou (45m2), dvě ložnice (15,13m2). Všechny místnosti samostatně přístupné z předsíně, koupelna s vanou, samostatné WC a šatna. Z obývacího pokoje a kuchyně je vstup na terasu 42 m2 s pergolou. Konstrukční a technické vybavení: cihelné zdivo včetně příček zatepleno minerální vatou 14cm, monolitické betonové stropy, plastová okna 6-ti komorový profil s izolačním trojsklem doplněna na straně do ulice akustickou větrací klapkou, strukturovaná kabeláž slaboproudých rozvodů pro kabelovou televizi a internet, vytápění z centrální kotelny v objektu s vlastním kalorimetrickým měření pro každý byt. Bezpečnostní vstupní dveře Sherlock, vnitřní dveře s obložkovou zárubní, plovoucí podlahy (tl. 8mm), obklady a dlažby RAKO, zařizovací předměty CONCEPT.

Zdroj: Realitní kancelář Hypocentra Modré pyramidy Jindřišská 889/17, 11000 Praha - Nové Město www.rshreality.cz

16



6) Byt 4+1 Nabídková cena: 7 490 000 Kč Upravená nabídková cena: 65 130 Kč/ m2 Lokalita: Na Harfě, Praha 9 - Vysočany Stavba: Cihlová Stav objektu: Novostavba Podlaží: 6. podlaží z celkem 7 Užitná plocha: 140,00 m2 Balkón: Ano Terasa: 50,00 m2 Započitatelná podlahová plocha: 115,00 m2 Plyn: Plynovod Elektřina: 230V, 400V Výtah: Ano Popis: Byt u metra s terasou v novostavbě s recepcí a ostrahou. Vstupní hala s točitým schodištěm do horní části bytu, koupelna se sprchovým koutem, samostatná toaleta, obývací pokoj, kuchyň s kuchyňskou linkou kompletně vybavenou spotřebiči, terasa s el. markýzou. Ve spodní části bytu je šatna a pracovna. V horní části bytu jsou dvě samostatné ložnice.

Zdroj: Realitní kancelář RELOCA.CZ, s.r.o. Baranova 642/30, 13000 Praha - Žižkov www.reloca.cz

17



7) Byt 4+kk Nabídková cena: 7 500 000 Kč Upravená nabídková cena: 51 671 Kč/ m2 Lokalita: Ke Stírce, Praha 8 - Kobylisy Stavba: Cihlová Stav objektu: Novostavba Podlaží: 2. podlaží z celkem 5 Užitná plocha: 150,90 m2 Plocha podlahová: 139,40 m2 Balkón: 4,30 Lodžie: 7,20 Započitatelná podlahová plocha: 145,15 m2 Garáž: Ano Topení: Ústřední plynové Výtah: Ano Popis: Byt 4+kk ve vilové části Prahy 8- Kobylisy. Byt je v prvním patře (2.NP) čtyřpatrové cihlové novostavby, Rezidence u Třešňovky (kolaudace 2014). Dispozice: obytná místnost s přípravou pro kuchyňskou linku a se vstupem na balkon, dále pak tři ložnice (2 x vstup na lodžii), koupena je vybavena vanou i sprchovým koutem, toaleta samostatně, vstupní hala a komora. Byt je vytápěn plynovým kotlem umístěným v chodbě. K bytu náleží parkovací stání umístěné v podzemním podlaží domu.

Zdroj: Realitní kancelář Dumrealit.cz Plus Paříkova 362/3, 19000 Praha - Vysočany www.dumrealit.cz

18



8) Byt 4+1 Nabídková cena: 7 950 000 Kč Upravená nabídková cena: 72 273 Kč/ m2 Lokalita: Flájská, Praha 10 - Strašnice Stavba: Cihlová Podlaží: 2. podlaží z celkem 3 Užitná plocha: 110 m2 Započitatelná podlahová plocha: 110 m2 Balkón: Ano Garáž: Ano Popis: Byt 4+1 v cihlovém domě. Dispozice: předsíň s komorou, obývací pokoj, jídelna se vstupem na balkon, kuchyňský kout s rohovou linkou, ložnice s vestavěnou skříní a dva pokoje, dvě koupelny a toaleta. K bytu patří garáž v přízemí domu. Vchod slouží pouze pro dva byty. Pro vlastníky bytů je k dispozici v přízemí sauna a relaxační odpočívárna.

Zdroj: Realitní kancelář CENTURY21 Rokycanská 140/27, 31200 Plzeň - Lobzy www.century21.cz

19



9) Byt 4+1 Nabídková cena: 8 800 000 Kč Upravená nabídková cena: 57 895 Kč/ m2 Lokalita: Na břehu, Praha 9 - Vysočany Stavba: Cihlová Podlaží: 5. podlaží z celkem 7 Užitná plocha: 160,00 m2 Plocha podlahová: 144,00 m2 Balkón: 8,00 m2 Lodžie: 8,00 m2 Započitatelná podlahová plocha: 152,00 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Výtah: Ano Popis: Mezonetový byt 4+1 umístěný ve dvou podlažích. Každé podlaží má svůj samostatný vstup do jednotky o dispozici 2+1 s balkónem do vnitrobloku. Byt je umístěn v 5. a 6. podlaží. Byt má dvě koupelny - jedna je vybavena vanou, sprchovým koutem a bidetem, druhá sprchovým koutem, umyvadlem a záchodem. V dolním podlaží je kuchyň, v horním je na ni provedena příprava, zakryto sádrokartonem.

Zdroj: Realitní kancelář TITI Reality Uhelný trh 414/9, 11000 Praha - Staré Město www.titi-reality.cz

20



10) Byt 5+kk Nabídková cena: 8 900 000 Kč Upravená nabídková cena: 72 951 Kč/ m2 Lokalita: Nad Okrouhlíkem, Praha 8 - Libeň Stavba: Cihlová Stav objektu: Novostavba Podlaží: 1. podlaží z celkem 4 včetně 1 podzemního Užitná plocha: 122 m2 Balkón: Ano Sklep: Ano Započitatelná podlahová plocha: 122 m2 Garáž: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Elektřina: 230V Popis: Byt dispozice 5+kk; příslušenství bytu: garážové stání. Novostavba bytového komplexu Nad Okrouhlíkem.

Zdroj: Realitní kancelář METROPOLIS REALITY, s.r.o. Křemencova 178/10, 11000 Praha - Nové Město www.metropolis-reality.cz

21



Garážová stání: 1) Garážové stání Nabídková cena: 180 000 Kč Lokalita: Pelušková, Praha 9 - Kyje Stavba: Cihlová Užitná plocha: 15 m2 Popis: Garážové stání v suterénu bytového domu.

Zdroj: Realitní kancelář RÁJ NEMOVITOSTÍ, s.r.o. Vinohradská 2022/125, 13000 Praha - Vinohrady Tel.: 800 203 211 www.raj-nemovitosti.cz

2) Garážové stání Nabídková cena: 190 000 Kč Lokalita: Hnězdenská, Praha 8 - Troja Stavba: Cihlová Užitná plocha: 18 m2 Popis: Parkovací stání v podzemní garážové hale v objektu Hnězdenská 767, Praha 8 - Troja. Vjezdová vrata na dálkové ovládání, garáž je monitorována kamerovým systémem, ostraha 24h.

22



Zdroj: Realitní kancelář SOLID, a.s. Truhlářská 1098/33, 11000 Praha - Nové Město Tel.: 221 778 350 www.solid.cz

3) Garážové stání Nabídková cena: 190 890 Kč Lokalita: Ďáblická, Praha 8 - Ďáblice Stavba: Panelová Užitná plocha: 12,50 m2 Popis: Garážového stání v bytovém domě o rozměrech 2,5 m x 5 m. Vjezd přímo z hlavní ulice, v úrovni vozovky. Vrata jsou na dálkové ovládání, maximální výška vozidla je 1,9 m, není možné parkovat vozidla s pohonem LPG. V garáži je osvětlení.

Zdroj: Realitní kancelář EVROPA Hořínecká 962/1 18200 Praha - Ďáblice www.rkevropa.cz

23



4) Garážové stání Nabídková cena: 210 000 Kč Lokalita: Terezínská, Praha 9 - Letňany Stavba: Cihlová Podlaží: 1 Užitná plocha: 22,75 m2 Popis: Garážové stání cca 6,5 x 3,5m, nachází se v přízemí bytového domu v Praze 9, Terezínská ul., č.p. 701. Vrata na dálkové ovládání.

Zdroj: Realitní kancelář Dumrealit.cz Ivana Olbrachta 49/10, 25001 Brandýs nad Labem www.dumrealit.cz

5) Garážové stání Nabídková cena: 219 990 Kč Lokalita: Zakšínská, Praha 9 - Střížkov Stavba: Cihlová Užitná plocha: 20 m2 Popis: Garážové stání v prvním nadzemním podlaží v novostavbě bytového domu. Ostraha objektu 24h/7 dnů v týdnu, elektricky ovládaná vrata.

24



Zdroj: Realitní kancelář RealExpert, s.r.o. Slezská 949/32, 12000 Praha - Vinohrady www.real-expert.cz

6) Garážové stání Nabídková cena: 195 000 Kč Lokalita: Bratislavská, Praha 10 - Hostivař Stavba: Cihlová Užitná plocha: 18 m2 Popis: Garážové stání, objekt je střežen kamerovým systémem.

Zdroj: Realitní kancelář Soccer Reality s.r.o. bratří Dohalských 144/8, 19000 Praha - Vysočany www.soccerreality.cz

7) Garážové stání Nabídková cena: 220 000 Kč Lokalita: U Proseckého kostela, Praha 9 - Prosek Stavba: Panelová Podlaží: 1 Užitná plocha: 20 m2 Popis: Garážové stání v Rezidenci u Proseckého kostela. Garážová stání se nacházejí ve dvou podlažích.

25



Zdroj: Realitní kancelář Bleskové reality Pražská 298/59, 25001 Brandýs nad Labem www.bleskove-reality.cz

8) Garážové stání Nabídková cena: 290 000 Kč Lokalita: Lumiérů, Praha 5 - Hlubočepy Stavba: Cihlová Užitná plocha: 16 m2 Popis: Garážové stání v bytovém projektu na Barrandově. Jedná se o společnou garáž s vymezeným stáním o výměře cca 16 m2. Vjezd je přes garážová vrata na dálkové ovládání. Garáž je vytápěna.

Zdroj: Realitní kancelář REALHELP CZ - Miroslav Němec Přemyšlenská 353/77 18200 Praha - Kobylisy www.realhelp-cz.com

26



9) Garážové stání Nabídková cena: 295 514 Kč Lokalita: Budilova, Praha 8 - Libeň Stavba: Cihlová Podlaží: 1. podlaží z celkem 5 Užitná plocha: 12 m2 Popis: Garážové stání v 1.NP stavby z roku 2012. V garážích jsou instalovány infrakamery.

Zdroj: Realitní kancelář Eduard Krček Václavské náměstí 819/43 11000 Praha - Nové Město www.sreality.cz

27



10) Garážové stání Nabídková cena: 330 000 Kč Lokalita: Kudrnova, Praha 5 - Motol Stavba: Smíšená Podlaží: 5 Užitná plocha: 15 m2 Popis: Garážové stání v bytovém areálu U Hrušky. Stání se nachází v 1. podlaží stavby z roku 2007. Vjezd do garáží je přístupný z ulice U Hrušky. Vjezdová vrata se otevírají na dálkové ovládání. Garážové stání je v blízkosti Ubytovny Fakultní nemocnice.

Zdroj: Realitní kancelář LR consulting - Letenská realitní kancelář, s.r.o. Veletržní 924/14 17000 Praha - Holešovice Tel.: 220 570 624 www.letenskark.cz

28



Závěrečná analýza Ceny uváděné v nabídkách realitních kanceláří nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientačně a s velkou obezřetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláře většinou v první fázi inzerce respektují přání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláře tedy zpravidla inzerují ceny určené prodávajícími a až po delší době, v dalších fázích neúspěšné inzerce ceny snižují. Např. v příspěvku „Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky“ prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: „Změnu ceny v průběhu trvání nabídky vyjadřuje tzv. koeficient redukce ceny, který představuje poměr tržní ceny ku ceně nabídkové. Zpravidla je tento koeficient kZC ≤ 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. Při oceňování nemovitostí porovnávací metodikou se někdy používá paušálně hodnota kZC = 0,85.“ Uveřejněno v časopise Soudní inženýrství č. 4, ročník 20-2009 na str. 188. Obdobně v časopise „Odhadce a oceňování majetku“ č. 3-4/2009 v článku autorů Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváčka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skutečných prodejů vykazují podobné tendence (korelační koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). Stejně tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN 978-80-7204-578-5, strana 350: „Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ověřit, jak cena určité nemovité věci postupně v čase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitá věc se zřejmě prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovité věci nemůže být větší, než cena stejné nemovité věci inzerované k prodeji.“ V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65 - 1,00. Metoda přímého porovnání: 1) bytová jednotka: Srovnávací nemovité věci SN 1 SN 2 SN 3 SN 4 SN 5 SN 6 SN 7 SN 8 SN 9 SN 10

Cena ke Výměra srovnání 2 [m ] [Kč/m2] 117,76 104,30 106,55 112,20 121,00 115,00 145,15 110,00 152,00 122,00

43 563 54 554 54 791 61 946 58 671 65 130 51 671 72 273 57 895 72 951

120,30 m2 Výměra: Obvyklá cena po zaokrouhlení:

Index odlišnosti IO zdroj

poloha

0,90 0,90 0,90 0,90 0,90 0,90 0,90 0,90 0,90 0,90

1,05 1,00 1,05 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

velikost

tech. stav a vybavenost

ostatní

1,00 1,05 1,00 0,95 1,15 1,00 0,95 1,00 0,95 0,95 0,95 1,00 1,00 0,95 1,00 0,95 0,95 1,00 1,10 0,95 0,95 0,95 1,00 0,95 1,10 1,05 1,00 1,00 1,00 0,95 n: počet srovnávacích nemovitostí Obvyklá cena: Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] Minimální hodnota AP - SO Aritmetický průměr [AP] AP + SO

Upravená cena [Kč/m2] 43 226 53 640 46 729 50 315 50 164 52 902 46 166 58 704 60 182 62 373 10 52 440 6 377 43 226 46 063 52 440 58 817 6 308 546 6 310 000

Poznámka: Ocenění garážového stání je provedeno samostatně. U srovnávacích bytových jednotek s garážovým stáním je úprava provedena Indexem odlišnosti I0 - Ostatní .

29



2) garážové stání: Srovnávací nemovité věci SN 1 SN 2 SN 3 SN 4 SN 5 SN 6 SN 7 SN 8 SN 9 SN 10

Cena ke srovnání [Kč] 180 000 190 000 190 890 210 000 219 990 195 000 220 000 290 000 295 514 330 000

Index odlišnosti IO zdroj

poloha

0,90 0,90 0,90 0,90 0,90 0,90 0,90 0,90 0,90 0,90

1,05 1,05 1,00 1,00 1,00 1,05 1,00 1,00 1,00 0,95

velikost

tech. stav a vybavenost

ostatní

1,00 1,00 1,00 0,95 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95 1,00 1,00 0,95 0,95 1,00 0,95 1,00 1,00 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,05 1,00 1,00 1,00 n: počet srovnávacích nemovitostí Obvyklá cena: Obvyklá cena po zaokrouhlení: Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] Minimální hodnota AP - SO Aritmetický průměr [AP] AP + SO Maximální hodnota

Upravená cena [Kč] 170 100 162 044 171 801 179 550 178 687 175 061 188 100 261 000 279 261 282 150 10 204 775 205 000 48 637 162 044 156 363 205 000 253 637 282 150

Souhrn: 1) + 2) = 6 310 000,- Kč + 205 000,- Kč = 6 515 000,- Kč

30


3


OCENĚNÍ JEDNOTLIVÝCH PRÁV A ZÁVAD S NEMOVITÝMI VĚCMI SPOJENÝCH

Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 6245 existuje v jeho části C omezení vlastnického práva. Jedná se o věcné břemeno užívání a bytu (doživotní bydlení) zřízené ve prospěch JUDr. Ludmily Hudcové a JUDr. Martina Hudce.

Oprávnění z věcného břemene JUDr. Ludmila Hudcová a JUDr. Martin Hudec mohou na základě této smlouvy doživotně užívat celou bytovou jednotku č. 921/38, vše s volným příchodem a odchodem do bytové jednotky, zapsané na LV č. 6245 pro Prahu a k.ú. Vysočany. Vlastník bytové jednotky tedy nemůže předmět ocenění nadále užívat v celém rozsahu ani dále jej případně pronajímat, v rámci ocenění tedy provádíme odpočet tohoto omezení vlastnického práva. Věcné břemeno patřící určité osobě na dobu jejího života: Ocenění se provádí ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011, č. 350/2012 Sb. a č. 303/2013 Sb., resp. dle vyhlášky č. 53/2016 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění pozdějších předpisů: §16b odst. 4): Patří-li právo určité osobě na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku. Výpočet: Čisté příjmy z potenciálního předmětu ocenění, tedy z pronájmu bytové jednotky č. 921/38, lze v daném místě očekávat ve výši 19 až 23 tis. Kč/měsíc, pro výpočet aplikujeme střed uvedeného intervalu, tzn. 21 000,- Kč/měsíc, tedy 252 000,- Kč/rok. Roční užitek = 252 000,- Kč/rok × 10 = 2 520 000,- Kč Ztrátová hodnota věcných břemen činí: - 2 520 000,- Kč

31



C REKAPITULACE Obvyklou cenu nemovitých věcí:

včetně příslušenství, bez započítání ztrátové hodnoty věcného břemene, indikujeme ke dni ocenění na:

6 515 000,- Kč

Ztrátovou hodnotu věcného břemene:

indikujeme ke dni ocenění na:

- 2 520 000,- Kč

32



Výslednou obvyklou cenu nemovitých věcí:

včetně příslušenství, indikujeme ke dni ocenění ve výši:

3 995 000,- Kč slovy: Třimilionydevětsetdevadesátpěttisíc korun českých Poznámka: Příslušenství bytu mimo byt: parkovací stání č. 27 v 1.NP.

33



D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovením § 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, zapsaný dle Rozhodnutí ministryně spravedlnosti a předsedkyně legislativní rady vlády České republiky č.j. 193/2009-OD-ZN ze dne 08.10.2009 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 4098 – 337 / 2016 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké pečetě:

V Hradci Králové dne 16.09.2016 Podpis za znalecký ústav:

Ing. Milan Bálek jednatel společnosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové

E PŘÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Snímek katastrální mapy 3. Výřez z Prohlášení vlastníka

34


Příloha: Fotodokumentace







Ověřovací doložka konverze do dokumentu obsaženého v datové zprávě Ověřuji pod pořadovým číslem 90410108-107864-161026170036, že tento dokument, který vznikl převedením vstupu v listinné podobě do podoby elektronické, se shoduje s obsahem dokumentu, jehož převedením vznikl. Vstup v listinné podobě se skládá z 44 listů (stránek textu). Zjišťovací prvek: bez zjišťovacího prvku Tato doložka byla vyhotovena aplikací zákona č. 300/2008 Sb. a dle vyhlášky č. 193/2009 Sb. prostřednictvím elektronické aplikace systému kontaktních míst veřejné správy. Ověřující osoba: Soudní exekutor Mgr. Dušan Šnaider dne 26.10.2016

90410108-107864-161026170036

Tuto skutečnost můžete ověřit v úložišti ověřovacích doložek ( https://www.czechpoint.cz/overovacidolozky ) Autorizovanou konverzí dokumentu se nepotvrzuje správnost a pravdivost údajů obsažených v dokumentu a jejich soulad s právními předpisy.

132, Praha 6 IČ:

Recommend Documents