ZNALECKÝ POSUDEK SE STANOVENÍM OBVYKLÉ CENY (TRŽNÍ -V MÍSTĚ A ČASE OBVYKLÉ)
číslo: 56/4216/2015 o administrativní ceně a ceně obvyklé nemovitostí zapsaných na LV č. 23385, LV č. 9072 a LV č. 20275 (byt č. 590/4 v domě s byty a nebytovými prostory čp. 590, který se nachází v bytovém domě čp. 590 stojící na stavební parcele č. 689, včetně podílu o velikosti 118/1000 na společných částech domu čp. 590 a včetně podílu o velikosti 118/1000 na stavební parcele č. 689 a spoluvlastnický podíl o velikosti 118/1000 na pozemkové parcele č. 172/36-ostatní plocha, zeleň) pro obec a katastrální území Hradec Králové, kraj Královéhradecký a příslušenství. Objednavatel posudku:
JUDr. Kamil Souček Exekutorský úřad Náchod Masarykovo náměstí 56 Náchod
Účel posudku:
083 EX 1012/13 – zjištění administrativní ceny a ceny obvyklé (tržní v čase a místě obvyklé)
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od 1.10.2014.
Oceněno ke dni:
24.července 2015
Posudek vypracoval:
Ing. Bohuslav Rohlena Nádražní 1500 Nové Město nad Metují
Posudek byl vypracován ve 4 vyhotoveních, z nichž 3 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 10 stran textu a 15 stran přílohy. V Novém Městě nad Metují, dne 6.srpna 2015
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitých věcí Předmětem zjištění ceny administrativní a ceny obvyklé jsou nemovitosti zapsané na LV č. 23385, LV č. 9072 a LV č. 20275 (byt č. 590/4 v domě s byty a nebytovými prostory čp. 590, který se nachází v bytovém domě čp. 590 stojící na stavební parcele č. 689, včetně podílu o velikosti 118/1000 na společných částech domu čp. 590 a včetně podílu o velikosti 118/1000 na stavební parcele č. 689 a spoluvlastnický podíl o velikosti 118/1000 na pozemkové parcele č. 172/36-ostatní plocha, zeleň) pro obec a katastrální území Hradec Králové, kraj Královéhradecký a příslušenství. Oceňované nemovitosti se nacházejí v ulici Wonkova naproti městské knihovny. Bytový dům je užíván od roku 1921. Dům je napojen na veř. rozvod el. energie, vody, kanalizace a plynu. Přístup je z místní asfaltové komunikace. Na domě byly provedeny stavební úpravy: v roce 1988 nová střešní krytina nový světlík a oprava komínů v roce 2000 oprava fasády a nový nátěr z ulice v roce 2013 nové vstupní dveře do domu v roce 2010 Hradec Králové má dle Malého lexikonu obcí 2014 celkem 92.904 obyvatel. Hradec Králové je krajské město se všemi veřejnými institucemi a službami. Hradcem Králové prochází železniční trať a je zde železniční zastávka. Autobusové spojení je dobré.
1.2 Podklady pro vypracování posudku - Usnesení č.j. 083 EX 1012/13-14 ze dne 2.10.2013 - Výpis z KN, LV č. 23385 vypracovaný Českým úřadem zeměměřičským a katastrálním dne 8.8.2013 dálkovým přístupem, prokazující stav evidovaný k datu 8.8.2013 - Výpis z KN, LV č. 20275 vypracovaný Českým úřadem zeměměřičským a katastrálním dne 8.8.2013 dálkovým přístupem, prokazující stav evidovaný k datu 8.8.2013 - Informace o stavbě čp. 590 (LV č. 9072) vypracovaný Českým úřadem zeměměřičským a katastrálním dne 8.11.2013 dálkovým přístupem, prokazující stav evidovaný k datu 8.11.2013 - kopie katastrální mapy - Prohlášení vlastníka dle §4 zákona č. 72/1994 Sb. ze dne 4.9.2001, vložené do katastru nemovitostí pod č.j. V-4246/2001-602, s právními účinky vkladu dne 21.9.2001 - Kupní smlouva ze dne 25.8.1992, čj. R IV 2369/1992 - údaje sdělené vlastníkem nemovitostí - vlastní databáze realizovaných prodejů nemovitostí - realitní server sreality.cz - údaje sdělené realitními kancelářemi působícími v regionu - fotodokumentace ze dne 1.4.2015 a dne 24.7.2015 - prohlídka a zaměření dne 1.4.2015 a dne 24.7.2015
-2-
1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č. 23385 pro katastrální území a obec Hradec Králové zapsán: Robert Kucej, nar. 20.12.1960 byt č. 590/4 Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č. 9072 a č. 20275 pro katastrální území a obec Hradec Králové zapsán: Robert Kucej, nar. 20.12.1960 ostatní spoluvlastníci
podíl 118/1000 podíl 882/1000
Společné části domu a pozemku: Budova čp. 590 Parcela č. 689 zastavěná plocha a nádvoří Parcela č. 172/36 ostatní plocha, zeleň
1.4 Předmětem ocenění jsou 1) Stavební parcela č. par. 689 (podíl o velikosti 118/1000) 2) Ostatní plocha, zeleň č. par. 172/36 (podíl o velikosti 118/1000) 3) Byt č. 590/4 včetně podílu na spol. č. domu 590
-3-
2. POSUDEK A OCENĚNÍ-ADMINISTRATIVNÍ CENA 2.1 Stavební parcela č. par. 689 Oceněno podle § 3 vyhlášky. 2.1.1 Popis LV č. 20275, obec a katastrální území Hradec Králové 2.1.2 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Oi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů
2
0.00
4
0.00
3
0.00
1
0.00
1
0.00
2
0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + 0.00 = 1.000
0.00
2.1.3 Výpočet ceny pozemku (§ 3 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku Index cenového porovnání I = Io x It x Ip = 1.000 x 0.940 x 1.060
= Kč
1.920,x 0.9960
_________________________________________
= Kč = Kč = Kč
Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou výměru 402.00 m2 Započtení spoluvl.podílu 118/1000
1.912,32 768.752,64 90.712,81
_______________________________________________________________________________________________________________
Stavební parcela č. par. 689 - podíl
Cena celkem Kč
90.713,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.2 Ostatní plocha, zeleň č. par. 172/36 Oceněno podle § 3 vyhlášky. 2.2.1 Popis LV č. 20275, obec a katastrální území Hradec Králové Jednotný funkční celek se stavební parcelou.
-4-
2.2.2 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Oi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů
2
0.00
4
0.00
3
0.00
1
0.00
1
0.00
2
0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem
0.00
Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + 0.00 = 1.000 2.2.3 Výpočet ceny pozemku (§ 3 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku Index cenového porovnání I = Io x It x Ip = 1.000 x 0.940 x 1.060
= Kč
1.920,x 0.9960
_________________________________________
= Kč = Kč = Kč
Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou výměru 195.00 m2 Započtení spoluvl.podílu 118/1000
1.912,32 372.902,40 44.002,48
_______________________________________________________________________________________________________________
Ostatní plocha, zeleň č. par. 172/36 - podíl
Cena celkem Kč
44.002,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.3 Byt č. 590/4 včetně podílu na spol. č. domu 590 Oceněno podle § 38 vyhlášky. 2.3.1 Popis Jedná se o byt v přízemí domu čp. 590, který byl postaven v roce 1921. V roce 1992 byly byty v domě dle původních zákonů převedeny na jednotlivé uživatele bytů. V roce 2001 byly byty uvedeny do souladu se zákonem č. 72/1994 Sb. o bytech. V domě je celkem 6 bytových jednotek (v přízemí 3 a v patře 3) a jedna nebytová jednotka v suterénu, v podkroví je společná půda. V suterénu se dále nacházejí sklepy k jednotlivým bytům a společné prostory. Na domě byly provedeny stavební úpravy: v roce 1988 nová střešní krytina nový světlík a oprava komínů v roce 2000 oprava fasády a nový nátěr z ulice v roce 2013 nové vstupní dveře do domu v roce 2010
-5-
popis bytu: Jednotka č. 590/4, byt o velikosti 1+2 s příslušenstvím v přízemí domu o celkové výměře 72,17 m2, se skládá: Pokoj 15,68 m2 Pokoj 12,00 m2 Kuchyně 13,83 m2 Chodba 5,93 m2 Komora 1,18 m2 Spíž 2,56 m2 Koupelna 3,68 m2 WC 1,67 m2 Veranda 1,41 m2 Sklep 14,23 m2 Vybavení bytové jednotky: Kuchyňská linka Plynový kuchyňský sporák Vana Umyvadlo WC mísa s nádrží Plynová kamna Plynová karma Zvonek Schránka na dopisy Součástí bytu je veškerá vnitřní instalace – rozvody vody, kanalizace, plynu a elektriky. K vlastnictví jednotky patří: úprava vnitřních povrchů stěn a stropů, vnitřní obklady, povrchy podlah, příčky, bytové dveře včetně zárubně a bytová okna. K vlastnictví jednotky dále patří spoluvlastnický podíl na společných částech budovy o velikosti 118/1000. Společné části domu jsou: Základy včetně zemních prací a izolací proti zemní vlhkosti Nosné svislé kce Stropy Střecha Krytina střechy Klempířské kce Úprava vnějších povrchů Schodiště včetně zábradlí Dveře a okna přístupná ze společných částí Chodby ve všech podlažích Prádelna Bleskosvod Rozvod vody, kanalizace, plynu a elektřiny mimo jednotky instalované Rozvody televizní antény
-6-
Stav bytu je průměrný, v chodbě je provedena keramická dlažba, v pokoji parkety a v ložnici PVC, vytápění je lokálními plynovými kamny WAW, okna jsou původní dřevěná zdvojená a dvojitá. Koupelna byla upravena před cca 40 lety – dle typu obkladů, plynová karma rozebraná. Aby byl byt v současném standartu pro bydlení, bude nutno ho modernizovat. 2.3.2 Charakteristika stavby CZCC: 1122 SKP: 46.21.12.2..1 Typ podle účelu užití: K - budovy vícebytové (netypové) Druh konstrukce: Zděné 2.3.3 Výměry pro ocenění (sklepní kóje započtena 10%) Výměra bytu 13.83+15.68+12.00+5.93+1.41+1.18+ 2.56+3.68+1.67+14.23*0.10
=
59.36 m2
2.3.4 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení
Cen.podíl
Podíl části
n
_______________________________________________________________________________________________________________
24. 25.
Výtahy chybí Ostatní podstandard
0.01300
100%
0.05600
100%
-0.013*1.852 -0.056 ________________________________________________
-0.08008 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.08008) = 0.9568 2.3.5 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ti
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 1 -0.06 Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy 5 0.00 Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3. Změny v okolí 2 0.00 Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů 4 1.00 6. Povodňové riziko Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav _______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává
-0.06
-7-
It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = (1 + -0.06) x 1 = 0.940 2.3.6 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.nad 2000) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Pi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Druh a účel užití stavby Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inž.sítě v obci Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava Zastávka do 200 m včetně, MHD - dobrá dostupnost centra obce, 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené Bez dalších vlivů
1
1.00
1
0.04
2
0.02
1
0.00
1
0.00
6
0.00
3
0.00
2
0.00
2
0.00
2
0.00
2
0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává
0.06
Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + 0.06) x 1 = 1.060 2.3.7 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 27, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Vi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Typ stavby 4 Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu 2 Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu 2 Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě 2 Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt.místností ke světovým stranám 3 Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu a) 3 Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu 3 Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) -8-
0.10 0.00 0.00 0.00 0.03 0.00 0.00
8. Vytápění bytu 2 Lokální na elektřinu nebo plyn 9. Kriterium jinde neuvedené 3 Bez vlivu na cenu 10. Stavebně- technický stav b) 4 Byt ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) (hodnota 0.65 vynásobena koef. s=0.6+0.1 pro stáří 94 let)
-0.02 0.00 0.4550
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 10. znaku se do sumy nezapočítává
0.11
Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V10 = (1 + 0.11) x 0.455 = 0.505 2.3.8 Výpočet ceny objektu (§ 38 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________ 2
= Kč
Základní cena za m podlahové plochy Iv: index konstrukce a vybavení It: index trhu Ip: index polohy
24.223,x 0.505 x 0.940 x 1.060
_________________________________________
= Kč = Kč
Cena upravená uvedenými indexy Cena za celou podlahovou plochu 59.36 m2
12.188,53 723.511,09
_______________________________________________________________________________________________________________
Byt č. 590/4 včetně podílu na spol. č. domu 590
Cena celkem Kč
723.511,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-9-
3. REKAPITULACE 1) Stavební parcela č. par. 689 - podíl Kč 90.713,2) Ostatní plocha, zeleň č. par. 172/36 - podíl Kč 44.002,3) Byt č. 590/4 včetně podílu na spol. č. domu 590 Kč 723.511,________________________________________________________ Zjištěná výsledná cena Kč 858.226,Po zaokrouhlení podle § 50 vyhlášky Kč 858.230,________________________________________________________ Slovy: Osmsetpadesátosmtisícdvěstětřicet Kč V Novém Městě nad Metují, dne 6.srpna 2015
............................. vypracoval
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 5.12.1989, č.j. Spr. 449/89, pro základní obor Ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a rozhodnutím ze dne 19.1.1993, č.j. Spr. 2259/92 pro obor Stavebnictví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 56/4216/2015. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Bohuslav Rohlena
- 10 -
OCENĚNÍ VĚCNÝCH BŘEMEN A ZÁVAD Na LV č. 20275 (na stavební parcele č. 689 a pozemkové parcele č. 172/36-ostatní plocha) je zapsáno věcné břemeno užívání pro Ing. Josefa Roubala, nar. 28.2.1947. Ing. Josef Roubal daroval v roce 2007 svůj byt č. 590/5 darovací smlouvou se smlouvou o věcném břemeni panu Aleši Roubalovi. Toto břemeno nemá vliv na cenu obvyklou bytu č. 590/4. Užívat pozemky může každý spoluvlastník a uživatel bytu. Ocenění:
0,- Kč
V části CLV listu vlastnictví č. 23385 jsou zapsána Zástavní právo exekutorské, Zahájení exekuce, Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu a Exekuční příkaz k prodeji nemovitostí. Nejedná se o věcná břemena, ale pouze o omezení převodu. Ocenění:
0,- Kč
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTÍ (TRŽNÍ CENY - V ČASE A MÍSTĚ OBVYKLÉ) DEFINICE: - Tržní hodnota: Tržní hodnota je odhadovaná částka, za kterou by se nemovitý majetek směňoval k datu oceňování mezi potencionálním prodávajícím a kupujícím při zájmu jednotlivé nemovitosti prodat a druhou stranou koupit bez osobních vlivů po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku. - Obvyklá cena: Obvyklou cenou se pro účely Zákona o oceňování majetku číslo 151/1997 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Citace: porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným, nebo podobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci. Předmětem zjištění ceny obvyklé jsou nemovitosti zapsané na LV č. 23385, LV č. 9072 a LV č. 20275 (byt č. 590/4 v domě s byty a nebytovými prostory čp. 590, který se nachází v bytovém domě čp. 590 stojící na stavební parcele č. 689, včetně podílu o - 11 -
velikosti 118/1000 na společných částech domu čp. 590 a včetně podílu o velikosti 118/1000 na stavební parcele č. 689 a spoluvlastnický podíl o velikosti 118/1000 na pozemkové parcele č. 172/36-ostatní plocha, zeleň) pro obec a katastrální území Hradec Králové, kraj Královéhradecký a příslušenství. Pro objektivní stanovení ceny tržní (obvyklé v čase a místě) jsem čerpal informace od realitních kancelářích působících v regionu (např. Iva Krečmerová s.r.o. Hradec Králové, Global Reality Hradec Králové s.r.o. Hradec Králové, RAKO reality, s.r.o. Náchod, RE/MAX Gem Hradec Králové, M&M reality holding a.s. Praha, NEXT REALITY Náchod, RAKO reality s.r.o. Trutnov, Dumrealit.cz Rvcom Trutnov, Reality EU s.r.o. Náchod, TANA realitní kancelář, spol. s r.o. Trutnov, DAVER s.r.o. Náchod (Ideal Reality s.r.o. Praha), REKA Náchod, SOMOS Náchod, AEstate, s.r.o. Náchod, BIB a.s. Praha, bydlíte.cz, nemovitosti.cz, PINK REALITY s.r.o. Rychnov nad Kněžnou, TRIÁDA realitní kanceláře s.r.o. Jičín, dumrealit.cz Krakonoš, s.r.o Trutnov, TREFA REALITY s.r.o. Praha, FINESKO ESTATE s.r.o. Náchod, RAKO invest s.r.o. Trutnov apod.). POROVNÁVACÍ ZPŮSOB: Realizované prodeje bytů v Hradci Králové, osobní vlastnictví: 1) Byty o velikosti 2+1 v Hradce Králové, zděné i panelové domy, byty v původním stavu Realizované ceny: do částky 1.400.000,-Kč až 1.500.000,-Kč Byty po rekonstrukci Realizované ceny: do částky 1.700.000,-Kč až 1.800.000,-Kč Termín realizace: posledních 12 měsíců Realitní makléř: Iva Krečmerová reality s.r.o. Hradec Králové Nabídka bytů 2+1 ve městě Hradec Králové, osobní vlastnictví, zděné domy: 1) Habrmanova, Pražské Předměstí, byt 2+1, 2. podlaží, výměra 51 m2, byt po celkové rekonstrukci, lokální plynové vytápění Nabídková cena: 2.000.000,-Kč Realitní makléř: M&M reality holding a.s. Praha 2) Sadovská, byt 2+1, 1. podlaží, výměra 64 m2, plastová okna 2008, byt po částečné rekonstrukci, lokální plynové vytápění, možnost parkování na dvoře Nabídková cena: 2.080.000,-Kč Realitní makléř: M&M reality holding a.s. Praha 3) V lipkách, byt 2+1, 2. podlaží, výměra 78 m2, byt v původním stavu, lokální plynové vytápění Nabídková cena: 2.000.000,-Kč Realitní makléř: M&M reality holding a.s. Praha 4) Okružní, byt 2+1, 2. podlaží, výměra 68 m2, byt v původním stavu, udržovaný, dálkové vytápění Nabídková cena: 1.450.000,-Kč Realitní makléř: Realitní kancelář Reality IQ, a.s. Hradec Králové
- 12 -
5) V Zahrádkách, Věkoše, byt 2+1, 2. podlaží, výměra 66 m2, byt a dům po celkové rekonstrukci, plynové vytápění plynovým kotlem Nabídková cena: 1.800.000,-Kč Realitní makléř: Oblíbené reality, Hradec Králové 6) Pražská třída, Kukleny, byt 2+1, 3. podlaží, výměra 69 m2, byt a dům po celkové rekonstrukci, ústřední elektrické vytápění, byt - nutná rekonstrukce koupelny a kuchyně Nabídková cena: 1.399.000,-Kč Realitní makléř: EVROPA realitní kancelář, Hradec Králové Jejich byt – reálná tržní cena 1,20-1,25 mil. Kč Názor realitní makléřky na mnou oceňovaný byt 1,40-1,50 mil. Kč. 7) Klumparova, byt 2+1, 1. podlaží, výměra 68 m2, byt po celkové rekonstrukci, lokální plynové vytápění, el. boiler, Nabídková cena: 2.290.000,-Kč Realitní makléř: Iva Krečmerová reality s.r.o., Hradec Králové Její byt nadhodnocen, obvyklá cena v rozmezí 1,7-1,9 mil. Kč. Mnou oceňovaný byt do 1,50 mil. Kč. 8) Zelená, Kukleny, byt 2+1, 2. podlaží, výměra 80 m2, byt v původním obyvatelném stavu, vhodný k rekonstrukci, lokální plynové vytápění Nabídková cena: 1.520.000,-Kč Realitní makléř: NEXT REALITY, Pardubice
V nabídkách internetového portálu sreality.cz jsem našel v nabídkách na prodej celkem 31 nabídek bytů v Hradci Králové o velikosti 2+1. Toto je statistika ze dne 5.8.2015. Realitní server sreality.cz je největší realitní server v České republice. Inzeruje na něm cca 2.550 realitních kanceláří a developerských firem. Z Královéhradeckého kraje je to cca 163 realitních kanceláří a firem. Je zřejmé, že nabídky výrazně převažují nad poptávkami. Skutečná cena obvyklá se vždy zjistí až při jejím prodeji.
- 13 -
ZÁVĚREČNÉ HODNOCENÍ: Jedná se o byt, nacházející se v I.NP zděného domu. Jedná se o lukrativní žádanou lokalitu. Je možno relaxovat na dvorku a na zahrádce za domem. Údržba domu na dobré úrovni, nová střešní krytina, půda vyklizená, nátěr fasády z uliční strany, opraveny komíny, nové vstupní dveře do domu. Platba do FO je 1.000,-Kč/byt/měsíc. Mínusy: náklady na modernizaci bytu, aby splňoval současné standarty bydlení – nutno vyměnit okna, provést novou kuchyňskou linku včetně spotřebičů, provést nové vytápění bytu, případně instalaci topení do koupelny a rekonstruovat koupelnu. Dle informací v bytě lokální plynové vytápění nehospodárné a v koupelně není vytápění žádné. Přes topnou sezonu má současný vlastník otevřené dveře do koupelny z kuchyně, aby alespoň částečně temperoval koupelnu. Dle názoru několika realitních makléřů, vlastním šetřením a dle zkušeností, stanovuji cenu obvyklou mnou oceňovaného bytu ve výši 1.440.000,-Kč. Obvyklá cena nemovitostí zapsaných na LV č. 23385, LV č. 9072 a LV č. 20275 (byt č. 590/4 v domě s byty a nebytovými prostory čp. 590, který se nachází v bytovém domě čp. 590 stojící na stavební parcele č. 689, včetně podílu o velikosti 118/1000 na společných částech domu čp. 590 a včetně podílu o velikosti 118/1000 na stavební parcele č. 689 a spoluvlastnický podíl o velikosti 118/1000 na pozemkové parcele č. 172/36ostatní plocha, zeleň) pro obec a katastrální území Hradec Králové, kraj Královéhradecký a příslušenství, (tak jak je popsáno ve znaleckém posudku) je ve výši:
1.440.000,- Kč Slovy: Jedenmiliónčtyřistačtyřicettisíc Kč Zhotovitel prohlašuje, že nemá a ani v budoucnu nebude mít prospěch z činností souvisejících s předmětem zjištění ceny obvyklé. Honorář za provedeny posudek není závislý na stanovené výše ceny obvyklé. Posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu ocenění a nejsou shledány skutečnosti svědčící o nepravdivých nebo zkreslených skutečnostech. Má se za to, že získané informace jsou pravdivé a věrohodné. Pokud by bylo v budoucnosti doloženo, že informace byly předány zpracovateli nepravdivé a nevěrohodné, nenese zpracovatel za ně zodpovědnost. V Novém Městě nad Metují, dne 6.srpna 2015
............................... vypracoval - 14 -
Byt č. 590/4, v domě Wonkova 590/18, Hradec Králové
Pohled z ulice Wonkova na dům čp. 590
Byt v přízemí vpravo od vstupu (původní okna)
Pohled ze dvora (okna bytu č. 590/4 v přízemí vlevo, původní okna)
- 15 -
Vstup do bytu č. 590/4
WC
Koupelna
- 16 -
Kuchyně
Sklep
Půda, krov
- 17 -
