ZNALECKÝ POSUDEK SE STANOVENÍM OBVYKLÉ CENY (TRŽNÍ -V MÍSTĚ A ČASE OBVYKLÉ)
číslo: 34/4194/2015 o administrativní ceně a ceně obvyklé nezapsané stavby do katastru nemovitostí hospodářského objektu bývalých chlévů a skladů, na stavební parcele č. 20/2-zastavěná plocha a nádvoří, společný dvůr v obci a katastrální území Vrchovnice, kraj Královéhradecký a příslušenství.
Objednavatel posudku:
JUDr. Kamil Souček Exekutorský úřad Náchod Masarykovo náměstí 56 Náchod
Účel posudku:
083 EX 685/12 – zjištění administrativní ceny a ceny obvyklé (tržní v čase a místě obvyklé)
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od 1.10.2014.
Oceněno ke dni:
17.dubna 2015
Posudek vypracoval:
Ing. Bohuslav Rohlena Nádražní 1500 Nové Město nad Metují
Posudek byl vypracován ve 4 vyhotoveních, z nichž 3 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 6 stran textu a 9 stran přílohy. V Novém Městě nad Metují, dne 19.června 2015
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovité věci Předmětem zjištění ceny administrativní a ceny obvyklé je nezapsaná stavba do katastru nemovitostí hospodářského objektu bývalých chlévů a skladů, na stavební parcele č. 20/2zastavěná plocha a nádvoří, společný dvůr v obci a katastrální území Vrchovnice, kraj Královéhradecký a příslušenství. Stavba stojí na stavební parcele č. 20/2-zastavěná plocha a nádvoří, společný dvůr. Parcela č. 20/2 je zapsaná na LV č. 144 - jiný vlastník. Objekt hospodářského objektu bývalých chlévů a skladů, byl původně součástí rozsáhlé nemovitosti čp. 19. Před rokem 1985 došlo k rozdělení nemovitosti a ke změně vlastnictví. Stavba hospodářského objektu bývalých chlévů a skladů, tenkrát nebyla zapsána do katastru nemovitostí jako samostatná nemovitost. Oceňovaná stavba se nachází v okrajové části obce Vrchovnice. Obec Vrchovnice má dle lexikonu obcí 2014 celkem 64 obyvatel. Objekt je užíván více než 100 roků. Objekt je napojen na veř. rozvod el. energie od nezkolaudovaného rodinného domu, který se nachází částečně na stavební parcele č. 20/2 a částečně na pozemkové parcele č. 25/3. Přístup je ze státní silnice po stavební parcele č. 20/2. V obci je obecní úřad a hostinec. Ostatní služby (pošta, základní škola, mateřská školka, obchod, ordinace praktického a zubního lékaře) jsou v okolních obcích. Obcí neprochází železniční trať. Autobusové spojení je dostatečné.
1.2 Podklady pro vypracování posudku - Usnesení č.j. 083 EX 685/12-27 ze dne 30.1.2013 - Výpis z KN, LV č. 144 vypracovaný Českým úřadem zeměměřičským a katastrálním dne 12.10.2012 dálkovým přístupem, prokazující stav evidovaný k datu 12.10.2012 - Nahlížení do KN dne 25.5.2015 dálkovým přístupem - kopie katastrální mapy - projektová dokumentace nezkolaudovaného domu - údaje sdělené na MěÚ ve Smiřicích (příslušný stavební úřad) - údaje sdělené spoluvlastníky nemovitostí - vlastní databáze realizovaných prodejů nemovitostí - realitní server sreality.cz - údaje sdělené realitními kancelářemi působícími v regionu - fotodokumentace ze dne 17.4.2015 - prohlídka a zaměření dne 17.4.2015
1.3 Vlastnictví Podle informací jsou jako spoluvlastníci nezapsané stavby do katastru nemovitostí pro katastrální území a obec Vrchovnice: SJM Pavel Lhotský, nar. 24.5.1957 a Lhotská Ivana, nar. 8.5.1963
1.4 Předmětem ocenění jsou 1) Hospodářský objekt - bývalé chlévy a sklady na st. 20/2 -2-
2. POSUDEK A OCENĚNÍ-ADMINISRTRATIVNÍ CENA 2.1 Hospodářský objekt - bývalé chlévy a sklady na st. Oceněno podle § 12, přílohy č.8 vyhlášky. 2.1.1 Popis Jedná se o přízemní nepodsklepený objekt bývalého hospodářského objektu - chlévy a sklady se sedlovou střechou. Postaven byl před více než 100 lety. V současné době je užíván jako skladiště. Není schodiště a nebylo možno vylézt na strop. Krov viditelný schozi ve stěnách objektu. Obvodové kce jsou masívní smíšené zdivo kámen a cihly, stropy klenuté, střecha sedlová, krov dřevěný, krytina eternitové šablony, podlaha pískovcová, elektro provizorní, omítky opadávající. Je provedena přední strana - fasáda. Stav kcí úměrý stáří, kce na hranici životnosti. 2.1.2 Charakteristika stavby CZCC: 1271 SKP: 46.21.15.3.1 Typ podle účelu užití: Z - budovy pro zeměděl.(skl.a úpr.produktů) Druh konstrukce: Zděné 2.1.3 Obestavěný prostor Vrchní stavba 23.05*7.55*4.90 Zastřešení 23.05*7.55*2.20*0.5
= =
852.73 m3 191.43 m3
_________________________________________ 3
celkem =
1044.17 m
2.1.4 Podlaží Označení
Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá plocha výška
Výška podlaží
_______________________________________________________________________________________________________________
1.NP
23.05*7.55 174.03 m2
3.00 m
3.30 m
Celkem: žádné podzemní a 1 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je 174.03 m2 a prům.výška podlaží je 3.30 m. 2.1.5 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení
Cen.podíl
Podíl části
n
_______________________________________________________________________________________________________________
1. 3. 7.
Základy vč. zemních prací podstandard Stropy podstandard Úpravy vnitřních povrchů -3-
0.13100
100%
-0.131
0.13800
100%
-0.138
8. 10. 11. 12. 14. 16. 17. 25.
podstandard Úpravy vnějších povrchů chybí Schody chybí Dveře podstandard Vrata podstandard Povrchy podlah podstandard Elektroinstalace podstandard Bleskosvod chybí Ostatní chybí
0.03900
100%
-0.039
0.02700
85%
-0.02295*1.852
0.01800
100%
-0.018*1.852
0.02400
100%
-0.024
0.03000
100%
-0.03
0.03000
100%
-0.03
0.06100
100%
-0.061
0.00400
100%
-0.004*1.852
0.05400
100%
-0.054*1.852 ________________________________________________
-0.63626 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.63626) = 0.6564 2.1.6 Opotřebení stavby Při stáří 100 let a životnosti 120 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 83.3333%. 2.1.7 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ti
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníci) 3. Změny v okolí Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
1
-0.06
1
-0.03
2
0.00
2
0.00
2
0.00
4
1.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává
-0.09
It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = (1 + -0.09) x 1 = 0.910
-4-
2.1.8 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.4, zemědělství) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Pi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Druh a účel užití stavby Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku Stavby pro zemědělství nebo bez okolní zástavby 3. Možnost napojení pozemku na inž.sítě obce Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 4. Dopravní dostupnost k hranici pozemku Bez možnosti příjezdu nebo příjezd po nezpevněné komunikaci 5. Parkovací možnosti Omezené parkovací možnosti 6. Výhodnost z hlediska komerční využitelnosti Poloha bez vlivu na komerční využití 7. Vlivy ostatní neuvedené Bez dalších vlivů
1
0.30
4
0.01
2
0.00
1
-0.01
1
-0.02
2
0.00
2
0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává
-0.02
Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + -0.02) x 0.3 = 0.294 2.1.9 Výpočet ceny objektu (§ 12 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m3 obestavěného prostoru Koeficienty: K1: podle druhu konstrukce (dle přílohy č.10) K2: podle průměrné zast.plochy podlaží (PZP) K2 = 0.92 + (6.60 / 174.03 m2 PZP) K3: podle průměrné výšky podlaží (PV) K3 = (2.10 / 3.30 m PV) + 0.30 >= 0.60 K4: podle vybavení stavby K5: podle polohy (dle přílohy č.20) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) pp: koeficient dle trhu a polohy pp = It x Ip = 0.910 x 0.294
= Kč
2.115,-
x 0.9390 x 0.9579 x 0.9364 x 0.6564 x 0.8000 x 2.1200 x 0.2675 _________________________________________
Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celý obestavěný prostor 1044.17 m3 Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 83.3333% Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč = Kč = Kč - Kč = Kč
530,49 553.921,74 553.921,74 461.601,27 92.320,47
_______________________________________________________________________________________________________________
Hospodářský objekt - bývalé chlévy a sklady na st.
Cena celkem Kč
92.320,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-5-
3. REKAPITULACE-ADMINISRTRATIVNÍ CENA 1) Hospodářský objekt - bývalé chlévy a sklady na st. 20/2
Kč
92.320,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena
Kč
92.320,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Devadesátdvatisícetřistadvacet Kč V Novém Městě nad Metují, dne 19.června 2015
............................ vypracoval
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 5.12.1989, č.j. Spr. 449/89, pro základní obor Ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a rozhodnutím ze dne 19.1.1993, č.j. Spr. 2259/92 pro obor Stavebnictví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 34/4194/2015. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Bohuslav Rohlena
-6-
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTÍ (TRŽNÍ CENY - V ČASE A MÍSTĚ OBVYKLÉ) DEFINICE: - Tržní hodnota: Tržní hodnota je odhadovaná částka, za kterou by se nemovitý majetek směňoval k datu oceňování mezi potencionálním prodávajícím a kupujícím při zájmu jednotlivé nemovitosti prodat a druhou stranou koupit bez osobních vlivů po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku. - Obvyklá cena: Obvyklou cenou se pro účely Zákona o oceňování majetku číslo 151/1997 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Citace: porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným, nebo podobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci. Předmětem zjištění ceny obvyklé je nezapsaná stavba do katastru nemovitostí hospodářského objektu bývalých chlévů a skladů, na stavební parcele č. 20/2-zastavěná plocha a nádvoří, společný dvůr (pozemek jiného vlastníka) v obci a katastrální území Vrchovnice, kraj Královéhradecký a příslušenství. Pro objektivní stanovení ceny tržní (obvyklé v čase a místě) jsem čerpal informace od realitních kancelářích působících v regionu (např. REX Jaroměř, Global Reality Hradec Králové s.r.o. Hradec Králové, RAKO reality, s.r.o. Náchod, RE/MAX Gem Hradec Králové, M&M reality holding a.s. Praha, NEXT REALITY Náchod, RAKO reality s.r.o. Trutnov, Reality EU s.r.o. Náchod, TANA realitní kancelář, spol. s r.o. Trutnov, DAVER s.r.o. Náchod (Ideal Reality s.r.o. Praha), REKA Náchod, SOMOS Náchod, AEstate, s.r.o. Náchod, BIB a.s. Praha, bydlíte.cz, nemovitosti.cz, PINK REALITY s.r.o. Rychnov nad Kněžnou, TRIÁDA realitní kanceláře s.r.o. Jičín, dumrealit.cz Krakonoš, s.r.o Trutnov, FINESKO ESTATE s.r.o. Náchod, RAKO invest s.r.o. Trutnov apod.). POROVNÁVACÍ ZPŮSOB: Realizované prodeje hospodářských objektů v Královéhradeckém kraji: Nepodařilo se zjistit realizované prodeje srovnatelných nemovitostí. Nabídky hospodářských objektů v Královéhradeckém kraji:
-7-
Nabídek hospodářských objektů je celkem 21. Srovnatelné nemovitosti nejsou. Oslovil jsem několik makléřů, žádný nepřeváděl nezapsanou nemovitost do KN, navíc bez pozemku. Realitní server sreality.cz je největší realitní server v České republice. Inzeruje na něm cca 2.550 realitních kanceláří a developerských firem. Z Královéhradeckého kraje je to cca 163 realitních kanceláří a firem. Je zřejmé, že nabídky převažují nad poptávkami. Skutečná cena obvyklá se vždy zjistí až při jejím prodeji.
ZÁVĚREČNÉ HODNOCENÍ: Jedná se o objekt, který je postaven více než 100 roků, ale není zapsán na listu vlastnictví. Pro zápis stavby do KN je nutná kolaudace objektu. Dle stavebního zákona objekt nebude zkolaudován bez souhlasu vlastníka pozemku. V současné době řeším dodatečnou kolaudaci senážního žlabu v zemědělském družstvu v okrese Rychnov nad Kněžnou. Stavba stojí cca 20 roků a objekt nebyl zkolaudován. Část stavby je na pozemku jiného vlastníka. Vlastník pozemku v současné době nedal souhlas se stavbou a stavební úřad objekt senážního žlabu nezkolauduje. Objekt se bude muset pravděpodobně zbourat, protože se jedná o „černou stavbu“. Jeho technická hodnota je nějaká. Cena obvyklá je ale mínusová, protože náklady na likvidaci vyjdou více, než výnos z prodeje vybouraných stavebních materiálů. Stejný princip je u hospodářského objektu v obci Vrchovnice nacházející se na stavební parcele č. 20/2. Technická cena je vyšší než administrativní cena. Administrativní cena již částečně uvažuje s cenami obvyklými (tržními), ale musíme brát v potaz i to, že stavba není zapsána na LV a ještě stojí na cizím pozemku. Je také možno předpokládat, že vlastník pozemku podá na příslušný stavební úřad návrh na odstranění „černé stavby“. Proto stanovuji cenu obvyklou v tak malé výši. Stav kcí objektu na hranici životnosti a je nutno provést větší opravy a údržbu. I tato skutečnost má vliv na cenu obvyklou. Dle provedených zjištění stanovuji cenu obvyklou ve výši cca 75% z ceny administrativní, tj. cca 69.000,-Kč.
Obvyklá cena nemovitostí - nezapsaná stavba do katastru nemovitostí hospodářského objektu bývalých chlévů a skladů, na stavební parcele č. 20/2-zastavěná plocha a nádvoří, společný dvůr (pozemek jiného vlastníka) v obci a katastrální území Vrchovnice, kraj Královéhradecký (tak jak je popsáno ve znaleckém posudku) je ve výši:
69.000,- Kč Slovy: Šedesátdevěttisíc Kč -8-
Zhotovitel prohlašuje, že nemá a ani v budoucnu nebude mít prospěch z činností souvisejících s předmětem zjištění ceny obvyklé. Honorář za provedeny posudek není závislý na stanovené výše ceny obvyklé. Posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu ocenění a nejsou shledány skutečnosti svědčící o nepravdivých nebo zkreslených skutečnostech. Má se za to, že získané informace jsou pravdivé a věrohodné. Pokud by bylo v budoucnosti doloženo, že informace byly předány zpracovateli nepravdivé a nevěrohodné, nenese zpracovatel za ně zodpovědnost. V Novém Městě nad Metují, dne 19.června 2015
............................... vypracoval
-9-
Hospodářský objekt - bývalé chlévy a sklady na st. par. 20/2, v obci a katastrální území Vrchovnice, kraj Královéhradecký a příslušenství
Pohled od vjezdu (od státní silnice)
Pohled od zahrady č. 25/2
- 10 -
Pohled od silnice (viditelná neomítnutá boční strana k sousední nemovitosti)
Jeden z vnitřních prostor
- 11 -
