13 v k.ú. a obci Zruč nad Sázavou, okres Kutná Hora

Znalecký posudek č. 4012/62/11 o obvyklé ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 783/13 v k.ú. a obci Zruč nad Sázavou, okres Kutná Hora.

Objednatel posudku: Ján Locek soudní exekutor Exekutorského úřadu Kutná Hora Vocelova 394 284 01 Kutná Hora Účel posudku:

092 EX 163/10-32 exekuční řízení

Podle stavu ke dni 3.8.2011 posudek vypracoval: Ing. Luboš Bočák Kaňk 165 284 04 Kutná Hora tel.: 327 561 858, 602 367 970 e-mail: [email protected] Posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních.

V Kutné Hoře, 5.8.2011

Bytová jednotka

č 783/13

Zruč nad Sázavou, Slunný vrch čp. 783

A. Nález 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je ocenit nemovitosti, jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené, v majetku povinného, a to : - jednotka č. 783/13, byt v budově Zruč nad Sázavou, číslo popisné 783 na LV 10841, byt.dům nacházejícím se na pozemku parc. číslo 2229 spolu s podílem 4629/171936 ke společným částem uvedeného domu,zapsaný v katastru nemovitostí vedeném Katastrální úřad pro Středočeský kraj KP Kutná Hora CZ0205, pro obec 534633 Zruč nad Sázavou, katastrální území 793655 Zruč nad Sázavou na listu vlastnictví č. 11137 - budova - Zruč nad Sázavou, číslo popisné 783, bydlení, stojící na pozemku parc. č. 2229, zapsaný v katastru nemovitostí vedeném Katastrální úřad pro Středočeský kraj KP Kutná Hora CZ0205,pro obec 534633 Zruč nad Sázavou, katastrální území 793655 Zruč nad Sázavou na listu vlastnictví č. 10841 - podíl 1543/57312 - pozemek parcelní číslo 2229, o výměře 286 m2, druh: zastavěná plocha a nádvoří, zapsaný v katastru nemovitostí vedeném Katastrální úřad pro Středočeský kraj KP Kutná Hora CZ0205, pro obec 534633 Zruč nad Sázavou, katastrální území 793655 Zruč nad Sázavou, na listu vlastnictví č. 10841 - podíl 1543/57312 Znalecký posudek bude vyhotoven ve 3 vyhotoveních a bude zde uvedeno: a) cena nemovitosti a jejího příslušenství zjištěná dle platného znaleckého předpisu b) cena obecná nemovitosti a jejího příslušenství, za níž je nemovitost v dražbě prodejná c) cena práva a závad, pokud na movitých věcech váznou. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Bytová jednotka 783/13 Slunný vrch 783 285 22 Zruč nad Sázavou Region: Středočeský Okres: Kutná Hora Katastrální území: Zruč nad Sázavou

3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 3.8.2011 za přítomnosti pana Kittnera.

Znalecký posudek

4012/62/11

Strana 2 (celkem 12)

Bytová jednotka

č 783/13


4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z KN Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Kutná Hora ke dni 29.6.2011, LV č. 10841 pro k.ú. Zruč nad Sázavou - výpis z KN Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Kutná Hora ke dni 29.6.2011, LV č. 11137 pro k.ú. Zruč nad Sázavou - kupní smlouva z 5.1.2009, právní účinky vkladu 11.2.2009 - snímek z katastrální mapy - skutečnosti zjištěné na místě - zákon č. 151/97 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb. - Metodika oceňovaní nemovitostí, obsahující základní pravidla evropských a mezinárodních oceňovacích standardů. Metodika vychází ze standardu IVS č. 4 a navazující uživatelské směrnice, průběžně je doplňována o všechny nové poznatky a dohody, které vznikají v rámci evropského sdružení oceňovacích svazů (TEGoVA a IVSC). - databáze realizovaných prodejů nemovitostí MOISES - realitní inzerce

5. Vlastnické a evidenční údaje: Kittner Jaroslav 6. Dokumentace a skutečnost: Nebyla předložena žádná výkresová dokumentace, muselo být přistoupeno k podrobnému zaměření celé nemovitosti včetně příslušenství. Měření bylo provedeno laserovým měřidlem vzdáleností Leika DISTO. Výměry uvedené v kupní smlouvě neodpovídají rozměrům změřeným při místním šetření, převážně jsou větší, v součtu o 3,39 m2. Vzhledem k „zabydlenosti” bytu bylo měření obtížné, nicméně byly pro ocenění použity změřené rozměry.

Znalecký posudek

4012/62/11


Bytová jednotka

č 783/13


7. Celkový popis nemovitosti: Předmětem ocenění je bytová jednotka 2+kk v bytovém domě, včetně spoluvlastnického podílu ve výši 4629/171936 k společným částem domu čp. 783 a k pozemku parc.č. 2229 zastavěnému bytovým domem. Obytný typový dům je situován v zastavěné části obce v ulici Slunný vrch. Dům má jedno podzemní a osm nadzemních podlaží, postaven byl v roce 1969. Plášť budovy tvoří nenosné panely, patrně v roce 1999 bylo provedeno kontaktní zateplení fasády a v minulém roce byl vyměněn vstupní katr za plastový. Objekt je napojený na všechny obvyklé veřejné sítě. Věcné břemeno ani jiná práva a závady, které by měly vliv na obvyklou cenu nemovitosti, nebyly zjištěny. Zástavní právo a exekuční příkazy zapsané na LV nejsou v ocenění zohledněny.

8. Obsah posudku: a) Ocenění zjištěnou (administrativní) cenou a1) Bytová jednotka 783/13 b) Ocenění obvyklou cenou a1) Bytová jednotka 783/13

Znalecký posudek

4012/62/11


Bytová jednotka

č 783/13


B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů:

a) Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Porovnávací hodnota a1) Bytová jednotka 783/13 - § 25 Byt v původním stavu. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Středočeský kraj - nad 2 000 do 10 000 obyvatel Stáří stavby: 42 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 21 030,- Kč/m2 Podlahové plochy bytu: pokoj s kk: pokoj: chodba: koupelna: WC: Podlahová plocha bytu:

3,27*7,02+0,70*1,65 3,32*3,30 3,30*1,20 1,63*1,53 1,33*1,04

Započítaná podlahová plocha bytu: Podlahové plochy - celkem:

= = = = = =

24,11 m2 10,96 m2 3,96 m2 2,49 m2 1,38 m2 42,90 m2

= =

42,90 m2 42,90 m2

Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav)

Koeficient pro stáří 42 let:

Znalecký posudek

4012/62/11

č.

Vi

III II II III III

0,00 0,00 0,00 0,05 0,03

III II

0,00 -0,01

III III IV

0,00 0,00 0,65

0,80


Bytová jednotka

č 783/13

Zruč nad Sázavou, Slunný vrch čp. 783 9

Index vybavení IV = (1 +

Vi ) * V10 * 0,80 = 0,556 i=1

Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti v obci - vnitřní území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení bez významnější okolní zeleně 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zařízení 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů

č.

Pi

I II

0,00 0,02

III IV

0,00 0,03

II

0,00

III II

0,04 0,00

IV II I III II

0,03 0,00 -0,04 0,00 0,00

12

Index polohy IP = (1 +

Pi ) = 1,080 i=1

Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka - Realitní trh je dlouhodobě ve výrazném poklesu. 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu

č.

Ti

I

-0,10

II II

0,00 0,00

3

Index trhu IT = (1 +

Ti ) = 0,900 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,556 * 1,080 * 0,900 = 0,540 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 21 030,- Kč/m2 * 0,540 = 11 356,20 Kč/m2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = 11 356,20 Kč/m2 * 42,90 m2 = 487 180,98 Kč Bytová jednotka 783/13 - zjištěná cena =

487 180,98 Kč

Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Bytová jednotka 783/13 Cena objektů činí celkem

Znalecký posudek

4012/62/11

=

487 180,- Kč 487 180,- Kč


Bytová jednotka

č 783/13


a) Pozemky a1) Pozemek - § 27 - § 32 Pozemek je zastavěný domem čp. 783 s oceňovanou bytovou jednotkou. Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název

Parcelní číslo

Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 286,00 64,37

zastavěná plocha a nádvoří 2229 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem

Cena [Kč] 18 409,82 18 409,82

100 % 100 % + 10 % 10 % + * *

Pozemek - zjištěná cena

=

18 409,82 36 819,64 3 681,96 40 501,60 0,4230 2,1540 36 902,71 36 902,71 Kč

Výsledné ceny: a) Bytová jednotka 783/13

=

487 180,- Kč

b) Pozemek

=

36 900,- Kč

Výsledná cena nemovitosti činí celkem

Znalecký posudek

4012/62/11

524 080,- Kč


Bytová jednotka

č 783/13


b) Obvyklá cena Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název : Bytová jednotka Druh nemovitosti: Byty a nebytové prostory v obytných domech Konstrukce: montované z dílců betonových tyčových Počet podzemních podlaží: 1 Počet nadzemních podlaží: 8 Poloha: samostatně stojící Podkroví: ne Pozemky celkem: 286 m2 Zastavěná plocha hlavního objektu: 286 m2 Poměr pozemků celkem k zastavěné ploše: 1,00 Výtah: ano Přípojky: voda, el., plyn, kanalizace, teplovod Technický stav objektu: dobrý Stáří objektu: 42 roků Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Čistá užitná plocha

Znalecký posudek

4012/62/11

Zkratka PUČ

Výměra 42,90 m2


Bytová jednotka

č 783/13


Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: Bytová jednotka M 13807 Adresa: Slunný vrch, 285 22 Zruč nad Sázavou Popis: Záznam MOISES č. 13807 Okres: KH Obec: Zruč nad Sázavou Katastrální území: Zruč nad Sázavou Zóna: Obytné domy+veř.záj. Poloha v zóně: průměrná Počet obyv.: 5278 Adresa nemovitosti: Slunný Vrch Cena obchodovaná: 550000,- Kč Datum obchodu: 15.3.2009 Základní charakteristika nemovitosti: Předmětem ocenění je bytová jednotka 2+1 nacházející se ve zvýšeném 1.NP obytného panelového domu obsahujícího 1 PPa 8 NP. Dům byl vybudován koncem 70 tých let. V roce 2007 bylo provedeno zateplení fasády vč. konečné úpravy strukturovanou omítkou. Zároveň byla též rekonstruována krytina. Bytová jednotka je v původním vybavení bez dodatečných stavebních úprav. Bytové jádro je vyzděno, v koupelně osazena vana s umyvadlem, WC je kombi, v kuchyni osazen sporák elektro bez digestoře, podlahy PVC, okna dřevěná zdvojená, dveře prosklené do ocel.zárubní, topení centrální s radiátory vč. rozvodu vody. Jedná se o krajní byt s orientací na východ a sever. Rozměrové a cenové charakteristiky: Stavby: Druh plochy:Podlah. plocha (m2) Realizovaná cena 1 m2 v Kč: obytné 49,08 11206 Celková cena staveb: 550000,- Kč Byt v sousedním domě, větší výměra.

Druh nemovitosti: Byty a nebytové prostory v obytných Poloha: samostatně stojící domech Stáří objektu: 40 roků Stav objektu: dobrý Počet nadz. podlaží 8 Počet podzemních podlaží: 1 Výměra pozemku: 0 m2 Zastavěná plocha: 0 m2 Garáž: není Výtah: ano Podkroví: ne Svislé konstrukce: montované z dílců betonových tyčových Přípojky: voda, el., plyn, kanalizace, teplovod Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: jiný Požadovaná cena: 550 000,- Kč Koef. úpravy ceny: 1,00 Cena po úpravě: 550 000,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Čistá užitná plocha: 49,08 m2 11 206,19 Kč/m2 11 206,19 Kč/m2

Znalecký posudek

4012/62/11


Bytová jednotka

č 783/13


Objekt č.: 2 Název: Bytová jednotka 2+1 Poštovní Adresa: Poštovní, 285 22 Zruč nad Sázavou Popis: Prodej, byt 2+kk, 42 m² Cena: 525 000,- Kč včetně provize Poznámka k ceně: v ceně provize, prání a finanční servis Adresa: Poštovní, Zruč nad Sázavou Datum vložení: 25.10.2010 Datum aktualizace: 11.07.2011 ID zakázky: E00882 Budova: Panelová Stav objektu: Po rekonstrukci Vlastnictví: Osobní Podlaží počet: 9 včetně 1 podzemního Plocha užitná: 42 m2 Topení: Ústřední dálkové Popis: Byt OV 2+kk/L (42+7m2), panel, po částečné rekonstrukci (plov.podlaha, dlažba, plast.okna, stoupačky, lodžie). V domě se připravuje výměna výtahu (našetřeno v FO). Poplatky za užívání 3.500,-Kč (včetně el.energie a FO). K bytu náleží sklep v 1.PP. Inzerce, stejná výměra, byt po částečné rekonstrukci.

Druh nemovitosti: Byty a nebytové prostory v obytných Poloha: samostatně stojící domech Stáří objektu: Stav objektu: dobrý Počet nadz. podlaží 8 Počet podzemních podlaží: 1 Výměra pozemku: m2 Zastavěná plocha: m2 Garáž: není Výtah: ano Podkroví: ne Svislé konstrukce: montované z dílců betonových tyčových Přípojky: voda, el., plyn, kanalizace, teplovod Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce Požadovaná cena: 525 000,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,90 Cena po úpravě: 472 500,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Čistá užitná plocha: 49,00 m2 9 642,86 Kč/m2 9 642,86 Kč/m2

Objekt č.: 3 Název: Bytová jednotka 2+kk Na Pohoří Adresa: Na Pohoří, 285 22 Zruč nad Sázavou Popis: Prodej, byt 2+kk, 43 m² Cena: 658 000,- Kč Poznámka k ceně: Cena je kompletní! Adresa: Na Pohoří, Zruč nad Sázavou Datum vložení: 04.03.2011 Datum aktualizace: 30.07.2011 ID zakázky: K10SF250 Budova: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží počet: 8 Podlaží umístění: 2.podlaží Plocha užitná: 43 m2 Plocha podlahová: 43 m2 Znalecký posudek

4012/62/11


Bytová jednotka

č 783/13


Popis: Byt v osobním vlastnictví 2+kk/43m2, který se nachází v obci Zruč nad Sázavou-klidné a pěkné místo v zeleni. Byt je ve 2.p. 8-podlažního panel.domu s výtahem. Dům má nový výtah a plastová okna! V bytě je vstup.chodba, obýv.místnost s kuch.koutem a linkou (původní), pokoj, koupelna se sprch.koutem a samostatné WC. Byt je v původním zachovalém stavu, lze modernizovat dle vlastních představ! Dále k němu náleží sklep! Veškerá obč.vybavenost v blízkosti-Tesco 200m, škola 100m... Inzerce, stejná výměra, byt po částečné rekonstrukci

Druh nemovitosti: Byty a nebytové prostory v obytných Poloha: samostatně stojící domech Stáří objektu: Stav objektu: dobrý Počet nadz. podlaží 8 Počet podzemních podlaží: 1 Výměra pozemku: m2 Zastavěná plocha: m2 Garáž: není Výtah: ano Podkroví: ne Svislé konstrukce: montované z dílců betonových tyčových Přípojky: voda, el., plyn, kanalizace, teplovod Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce Požadovaná cena: 650 000,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,90 Cena po úpravě: 585 000,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Čistá užitná plocha: 43,00 m2 13 604,65 Kč/m2 15 116,28 Kč/m2

Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Po porovnání uvedených nemovitostí s oceňovanou nemovitostí, zvážení jejich stavu, vybavení, lokality a dopravní dostupnosti stanovuji porovnávací hodnotu na částku : Bytová jednotka 783/13 - výsledná cena

Znalecký posudek

4012/62/11

=

500 000,00 Kč


Bytová jednotka

č 783/13


C. Rekapitulace Zjištěná (administrativní cena)

524 080 Kč

Porovnávací cena

500 000 Kč

Obvyklá cena: 500 000,- Kč

slovy: pětsettisíc Kč

V Kutné Hoře, 5.8.2011 Ing. Luboš Bočák Kaňk 165 284 04 Kutná Hora tel.: 327 561 858, 602 367 970 e-mail: [email protected]

D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 28.3.1988 pod č. j. Spr. 188/86, č. dekretu 1037, pro základní obor ekonomika, ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4012/62/11 znaleckého deníku.

Znalecký posudek

4012/62/11


13 v k.ú. a obci Zruč nad Sázavou, okres Kutná Hora

Recommend Documents