ZNALECKÝ POSUDEK č. 8809-58/11 o ceně bytu č. 85/13 v domě č.p. 85, ul. Puškinova, k.ú. Pilínkov, obec Liberec.
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Brno - venkov JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor Veveří 125 616 45 Brno
Účel posudku:
odhad tržní ceny nemovitosti
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni 9. 2. 2011 posudek vypracoval: Ing. Vítězslav Veselý J.Šafaříka 1536/10 415 01 Teplice tel.: 603 274 911 e-mail:
[email protected]
Posudek obsahuje 6 stran textu a 4 listy příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Teplicích 9.2.2011
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně bytu č. 85/13 v domě č.p. 85, ul. Puškinova, k.ú. Pilínkov, obec Liberec se spoluvlastnickým podílem na společných konstrukcích a pozemku. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: byt č. 85/13 Adresa nemovitosti: Puškinova 85 463 12 Liberec Kraj: Liberecký Okres: Liberec Obec: Liberec Katastrální území: Pilínkov Počet obyvatel: 101 625 Základní cena podle §28 odst. 1 písm. e) : 800,- Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Znalci nebyl umožněn vstup do bytu. Ocenění je vypracováno na základě údajů z prohlášení vlastníka, informací získaných v sousedství a vnější prohlídky dne 9. 2. 2011. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí - kopie katastrální mapy 5. Vlastnické a evidenční údaje list vlastnictví č. 773 6. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Byt č. 85/13 b) Pozemky b1) Pozemek
-3-
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
a) Porovnávací hodnota 1) Byt č. 85/13 - § 25 Oceňovaný byt se nachází v suterénu (1. PP) zděného obytného domu. Byt sestává z předsíně, koupelny s WC, kuchyně a dvou pokojů. Jedná se o původně suterénní skladové prostory, které byly v roce 2005 stavebně upraveny na byt. Vytápění a ohřev vody dálkové. Sanitární vybavení sestává z WC, vany a umyvadla. V kuchyni je elektrický sporák. Objekt má 1 PP a 3 NP. Střecha plochá, střešní krytina živičná svařovaná, klempířské konstrukce z plechu pozinkovaného, bleskosvod je instalován. Obvodové stěny zděné, stropy nespalné, schodiště se stupni teracovým. Okna plastová, dveře dřevěné hladké. Podlaha v oceňovaném bytě koberec a keramická dlažba. Objekt je napojen na veřejnou síť elektřiny, vody, kanalizace a plynu. Dům byl postaven v cca roce 1965. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Liberec Stáří stavby: 46 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 22 501,- Kč/m2 Podlahové plochy bytu: byt: Podlahová plocha bytu:
= =
47,96 m2 47,96 m2
Započítaná podlahová plocha bytu: Podlahové plochy - celkem:
= =
47,96 m2 47,96 m2
Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - 1.PP nebo 5. NP a vyšší bez výtahu 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení, bez dalších prostor
Č.
Vi
IV II II I II
0,10 0,00 0,00 -0,05 0,00
III I
0,00 -0,03
-48. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou
III III II
0,00 0,00 1,05
Koeficient pro stáří 46 let: 0,80 9
Index vybavení IV = (1 +
Vi ) * V10 * 0,80 = 0,857 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce - oddělené části obce 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - výborné, privátní parkování 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
č.
Pi
II II III II III II III II
-0,03 0,00 0,00 0,00 0,02 0,00 0,00 0,00
8
Index polohy IP = (1 +
Pi ) = 0,990 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - nařízení exekuce
č.
Ti
III
0,00
II I
0,00 -0,05
3
Index trhu IT = (1 +
Ti ) = 0,950 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,857 * 0,990 * 0,950 = 0,806 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 22 501,- Kč/m2 * 0,806 = 18 135,81 Kč/m2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = 18 135,81 Kč/m2 * 47,96 m2 = 869 793,45 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem =
869 793,45 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: 1 428 334,97 Kč Spoluvlastnický podíl: 480 / 9 937 Hodnota spoluvlast. podílu: 1 428 334,97 Kč * 480 / 9 937 =
+
68 994,75 Kč
Byt č. 85/13 - zjištěná cena
=
938 788,20 Kč
-5-
b) Pozemky b1) Pozemek - § 27 - § 32 Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 177,00 800,00 181,00 800,00
zastavěná 164/1 zastavěná 164/2 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
Cena [Kč] 141 600,144 800,286 400,-
10 % 10 % + * *
28 640,315 040,0,5590 2,1540 379 335,25
Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 4: Základní cena = cena dle § 28 odst. 1 písm. a) až l) * 0,5 = 800,- * 0,5 = 400,- Kč/m2. Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 1 980,00 400,00
manipulační 163/5 Součet Úprava ceny - příloha č. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 4 - celkem Pozemek - zjištěná cena
Cena [Kč] 792 000,792 000,-
10 % 10 % + * *
79 200,871 200,0,5590 2,1540 1 048 999,72
= 1 428 334,97 Kč
-6-
C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Byt č. 85/13
=
938 788,20 Kč
Výsledná cena nemovitosti činí celkem
938 788,20 Kč
Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí
938 790,- Kč
slovy: Devětsettřicetosmtisícsedmsetdevadesát Kč
Obvyklá (tržní) cena nemovitosti: Na základě vyhodnocení realizovaných prodejů srovnatelných nemovitostí a po konzultaci s realitní kanceláří odhaduji, že obvyklá cena hodnocené nemovitosti činí 700 000,- Kč.
V Teplicích, 9.2.2011 Ing. Vítězslav Veselý J.Šafaříka 1536/10 415 01 Teplice tel.: 603 274 911 e-mail:
[email protected]
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 3.11.1988 pod č.j. Spr. 4476/88, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady - zvláštní specializace nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 8809-58/11 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 8809-58/11.
-7-
-8-
-9-
- 10 -
- 11 -
