ZNALECKÝ POSUDEK č. 03375 - 0017 / 2015
o ceně nemovitosti - pozemkové parcely č.385/5 v k.ú. Pilínkov, obec Liberec, kraj Liberecký. Objednavatel znaleckého posudku:
JUDr. Mgr. Martina Jinochová Matyášová Washhingtonova 25 110 00 Praha 1
Účel znaleckého posudku:
Zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro převod vlastnického práva.
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 26.1.2015 znalecký posudek vypracoval:
Ing. Petr Pavlata Zásada 52 468 25 Zásada 52
Znalecký posudek obsahuje předává ve 2 vyhotoveních.
V Zásadě 30.1.2015
8
stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednavateli se
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitostí - pozemkové parcely č.385/5 v k.ú. Pilínkov, obec Liberec, kraj Liberecký.
2. Základní informace Pozemková parcela č.385/5 Rampasova ul 460 01 Liberec XXIV-Pilínkov Kraj: Liberecký Okres: Liberec Obec: Liberec Katastrální území: Pilínkov Počet obyvatel: 102 113 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 2 340,00 Kč/m2 Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 26.1.2015 za přítomnosti zástupce majitele nemovitosti.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí List vlastnictví č.623, katastrální území Pilínkov, obec Liberec, okres Liberec. B: Pozemky p.p.č.385/5
výměra
3760 m2
trvalý travní porost zemědělský půdní fond
- Kopie katastrální mapy - Místní šetření 26.1.2015 - Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb a vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb., ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. - Literatura: - Předpisy pro oceňování nemovitostí - Prof. Ing. A. Bradáč, DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí VIII. přepracované a doplněné vydání Prof. Ing. A.Bradáč, DrSc. - Oceňování nemovitostí I.. II.a III. Ing. J. Kokoška - Úřední oceňování majetku – Prof.Ing.A.Bradáč, DrSc., Ing.P.Krejčí, Ing.V.Scholzová
-2-
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník pozemku:
Investorsko inženýrská a.s., Gorkého 658/15, 460 01 Liberec, vlastnictví: výhradní Dle výpisu z katastru nemovitostí, LV č.623, Katastrálního úřadu pro LK, KP Liberec, pro obec Liberec, k.ú.Pilínkov, okr. Liberec.
6. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost se nachází v obci Liberec, místní část Pilínkov v průmyslové zóně u ulice Heyrovského. Pozemek je podle územního plánu obce určen k zástavbě. Dostupnost nemovitostí je z místní zpevněné komunikace ulice Rampasova. Část pozemku byla využívána jako manipulační ploch, na východní části pozemku je zemník z ornice. Na části pozemku je provizorní oplocení.
7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemková p.č.385/5
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je vyšší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu - Bez vlivů. 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Vlivy zvyšující cenu - Preferovaná lokalita. 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. III
Pi 0,06
V
0,00
II II III IV
0,00 0,00 0,30 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 1,360 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Výroba Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku - Výrobní objekty III 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce - Pozemek lze I napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 4. Dopravní dostupnost - Příjezd po zpevněné komunikaci II 5. Parkovací možnosti - Výborné parkovací možnosti na pozemku III 6. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti IV Pozemky komerčně využívané 7. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 7
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,528 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,718
-4-
Pi 0,40 0,00 0,00 0,00 0,02 0,30 0,00
1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemková p.č.385/5 Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Bez dalších vlivů.
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 1,360 Index polohy pozemku IP = 0,528 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,360 * 1,000 * 0,528 = 0,718 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index [Kč/m2] § 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění § 9 odst. 4 (§ 4 odst. 1) 2 340,0,718 Typ
Název
Parcelní číslo 385/5
§ 9 odst. 4 (§ 4 trvalý travní porost odst. 1) Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem Pozemková p.č.385/5 - zjištěná cena
Výměra [m2] 3 760,00
Upr. cena [Kč/m2]
0,300
504,04
Jedn. cena [Kč/m2] 504,04
Cena [Kč] 1 895 190,40 1 895 190,40
=
-5-
Koef.
1 895 190,40 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemková p.č.385/5
1 895 190,40 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
1 895 190,40 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
1 895 190,- Kč
slovy: Jedenmilionosmsetdevadesátpětisícjednostodevadesát Kč
Ocenění porovnávacím způsobem podle vyhlášky č.č. 199/2014 Sb. Novela č.456/2008 Sb. zavedla od 1.1.2009 mj. novou metodu pro oceňování staveb porovnávacím způsobem. Podle této metody se cena zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru stavby ( u bytů počtu m2 podlahové plochy ) základní cenou upravenou indexem cenového porovnání. Index cenového porovnání se stanoví vynásobením dílčích indexů, a to: - indexu trhu IT, - indexu polohy IP a - indexu konstrukce a vybavení IV Rozčlenění na dílčí indexy umožňuje dle jejich stanovených hodnot posoudit kvalitu nemovitosti co do jejich prodejnosti, polohy a provedení. Hodnota jednotlivých znaků se zde stanoví začleněním do příslušného kvalitativního pásma, které odpovídá hodnocené nemovitosti. Pomocí indexu trhu je možno ve zjištěné ceně stavby nově zohlednit i rozdílné vlastnictví stavby a pozemků, popřípadě i prodej pouze části nemovitosti. Index polohy zohledňuje skutečnosti, které se uplatňují při sjednávání cen nemovitostí. V případě pozemků pro průmyslovou výrobu se jedná především o dostupnost infrastruktůry, dopravní dostupnost a pracovní příležitosti. Uvedené skutečnosti se do ceny stavby promítají různě, záleží přitom na velikosti obce dle počtu obyvatel a na jejich významu. Proto v nově navržené metodě jsou jednotlivé znaky a jejich kvalitativní pásma přizpůsobena této skutečnosti. Ocenění porovnávacím způsobem podle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. č. 199/2014 Sb. k datu ocenění je:
Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení činí
1 895 000,- Kč
slovy: Jedenmilionosmsetdevadesátpětisíc Kč
-6-
Ocenění srovnávacím způsobem. V principu se jedná o vyhodnocení nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí by uskutečněné a vyhodnocované prodeje měly být starší než 1 rok. Tyto údaje by za delší dobu ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocení údajů z denního i odborného tisku, sledování aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a v neposlední řadě z odborných konferencí pořádaných Ústavem soudního inženýrství VUT v Brně a Ministerstvem financí ČR. U nemovitostí uvedeného typu - pozemky pro průmyslovou výstavbu, v dané lokalitě a u srovnatelných nemovitostí nabídka převyšuje poptávku. Jako podklady byly vybrány ze současné nabídky realitních kanceláří na internetovém servru v dané lokalitě, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti s nabídkovou cenou: Pozemky určené k zastavění. Pozemek Liberec Heyrovského ulice.........16 384 m2.............................750,- Kč / m2 Pozemek Liberec Heyrovského ulice.........31 669 m2.............................750,- Kč / m2
Vzhledem k nabídkové ceně je využito snížení nabídky koeficientem 0,90. Předpokládané realizované ceny skutečného prodeje potom jsou: Pozemky určené k zastavění. Pozemek Liberec Heyrovského ulice.....16 384 m2.....750,- Kč / m2 *0,80 = 600,- Kč Pozemek Liberec Heyrovského ulice.......31 669 m2 ..750,- Kč / m2 *0,90 = 600,- Kč Cena stanovená srovnávací metodou............................ 285,- Kč / m2 Pozemková p.č.385/5.................3760 m2*600,- Kč/m2 = 2 256 000,- Kč Cena stanovená srovnávací metodou p.p.č.385/5.......... 2 256 000,- Kč Nabídky realitních kanceláří jsou přílohou znaleckého posudku. Cena nemovitosti zjištěná srovnávací metodou je u všech nemovitostí srovnatelná s cenou zjištěnou podle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb.
-7-
Stanovení obvyklé ceny. Za cenu obvyklou považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu 1.2015. Její platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. U nemovitostí charakteru - pozemky pro průmyslovou výstavbu, je v dané lokalitě vzhledem k současnému stavu na trhu s nemovitostmi, hodnota stanovená srovnávacím způsobem srovnatelná s cenou obvyklou.
Vzhledem k lokalitě umístění oceňovaných nemovitostí, zaměstnanosti v daném regionu, kupní síle obyvatelstva, porovnání s údaji na trhu s nemovitostmi, stanovuji cenu obvyklou podle srovnávací metody.
Obvyklá cena: 2 256 000- Kč slovy: dvamilionydvěstěpadesátšesttisíc Kč Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou !
V Zásadě 30.1.2015
Ing. Petr Pavlata Zásada 52 468 25 Zásada 52 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.7.
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 3. prosince 1998, Spr. 6589/98, pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se specializací oceňování nemovitostí a pro obor stavebnictví, odvětví stavby Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 03375 - 0017 / 2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2015010018.
-8-
