Znalecký posudek č. 1665 - 80 / 12 stanovení (odhad) obvyklé ceny spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 na nemovitosti – byt č. 598/1 vč. spoluvlastnického podílu ve výši 589/4020 na společných částech domu č. pop. 598 a pozemku st. p. č. 145, ulice 1. máje, katastrální území Habartov, obec Habartov, okres Sokolov, Karlovarský kraj
Objednatel posudku :
Dražbyprost, s.r.o. Mírové náměstí 2 400 01 Ústí nad Labem
Účel posudku :
stanovení (odhad) obvyklé ceny spoluvlastnického podílu na nemovitosti pro dražbu
Posudek vypracoval :
Ing. Milan Machovec Úvalská 612/18, 360 09 Karlovy Vary tel. 353 230 705, 723 061 607
Datum místního šetření :
11. září 2012
Datum ke kterému je provedeno ocenění :
11. září 2012
Zvláštní požadavky objednatele :
nejsou
V Karlových Varech, dne 15. září 2012 Tento znalecký posudek obsahuje 12 stran a 7 stran příloh, předává se v jednom vyhotovení.
Obsah Úvod 1 1.1 1.2 1.3
Nález Podklady pro vypracování posudku Popis místa a celkový popis nemovitosti Metodika stanovení (odhadu) obvyklé ceny
2 3 4
2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5
Posudek – ocenění nemovitosti Právní stav nemovitosti Popis nemovitosti Porovnávací hodnota Ostatní skutečnosti pro odhad obvyklé ceny Závěr – odhad obvyklé ceny spoluvlastnického podílu na nemovitosti
5 5 6 10 11
Znalecká doložka Přílohy – seznam
12 12
Úvod Znalecký posudek je vypracován na základě objednávky ze dne 28. srpna 2012 pod č.j. 358/012, podle které je úkolem znalce :
provedení odhadu předmětu dobrovolné dražby dle zákona č. 26/2000 Sb. o veřejných dražbách u nemovitostí zapsaných na LV, tj. ocenit spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 na nemovitosti – byt č. 598/1 vč. spoluvlastnického podílu ve výši 589/4020 na společných částech domu č. pop. 598 a pozemku st. p. č. 145, ulice 1. máje, katastrální území Habartov, obec Habartov, okres Sokolov, Karlovarský kraj pro dobrovolnou dražbu.
1 Nález 1.1 Podklady pro vypracování posudku 1.1.1
objednávka znaleckého posudku ze dne 28. 8. 2012 pod č.j. 358/012 (formou elektronické pošty – e mailem)
1.1.2
kopie katastrální mapy pro dotčenou část katastrálního území Habartov vyhotovená dálkovým nahlížením do katastru nemovitostí na www.cuzk.cz dne 11. 9. 2012
1.1.3
informace o jednotce katastru nemovitostí (pro jednotku č. 598/1 v k. ú. Habartov, LV č. 2373) vyhotovená dálkovým nahlížením do katastru nemovitostí na www.cuzk.cz dne 11. 9. 2012
2
1.1.4
informace o budově katastru nemovitostí (pro budovu č. pop. 598 v k. ú. Habartov, LV č. 1137) vyhotovená dálkovým nahlížením do katastru nemovitostí na www.cuzk.cz dne 11. 9. 2012
1.1.5
informace o parcele katastru nemovitostí (pro st. p. č. 145 v k. ú. Habartov, LV č. 1137) vyhotovená dálkovým nahlížením do katastru nemovitostí na www.cuzk.cz dne 11. 9. 2012
1.1.6
dohoda spoluvlastníků o vypořádání podílového spoluvlastnictví pro budovu č. pop. 598 a pozemek st. p. č. 145 v k. ú. Habartov ze dne 7. 6. 2010 (právní účinky vkladu práva do katastru nemovitostí dnem 18. 6. 2010)
1.1.7
výsledky místního šetření ze dne 11. 9. 2012 za účasti p. Dany Horváthové vč. informací k nemovitosti a pořízení fotografické dokumentace znalcem
1.1.8
zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění
1.1.9
metodické zásady oceňování nemovitostí pro hypoteční úvěrové řízení v Hypoteční bance, a.s.
1.2 Popis místa a celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v Habartově, městě místního významu v rámci okresu Sokolov. Počet obyvatel činí přibližně 5 270. Město situováno severozápadně od okresního města Sokolov ve vzdálenosti přibližně 5 km. Dostupnost ze Sokolova velmi dobrá (zejména individuální dopravou). V místě potřebná infrastruktura (obchodní síť a občanská vybavenost) a omezený počet pracovních příležitostí. Město na trase meziokresní autobusové dopravy, v místě není železniční doprava ani MHD. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl na bytové jednotce č. 598/1 (vymezené dle zákona č. 72/1994 Sb. v platném znění) v bytovém domě č. pop. 598 v katastrálním území Habartov. Bytový dům s bytem se nachází na východním okraji centra města v ulici 1.máje, jedná se o průjezdní komunikaci městem. Budova je součástí zóny zděných nízkopodlažních domů postavených převážně v padesátých letech minulého století. Okolní zástavbu tvoří zděné bytové domy, částečně objekty občanské vybavenosti (prodejny). Přístupová komunikace zpevněná (příjezd k domu z ulice Švermova). Budova s oceňovanou jednotkou umístěna v mírně svažitém terénu s orientací na jih. Bytový dům napojen na inženýrské sítě: vodovod z řadu, kanalizace do řadu, plyn, elektro a telefon, postaven na vlastním pozemku (který je ve tvaru obdélníkovém, v celé výměře zastavěn bytovým domem). Ke dni ocenění byt běžně užíván. Nejsou k němu zřízena omezení vlastnického práva, podán návrh na nařízení výkonu rozhodnutí zřízením soudcovského zástavního práva. Parkování u domu či v jeho blízkosti. Oceňovaná nemovitost sestává z : byt č. 598/1 vč. spoluvlastnického podílu ve výši 589/4020 na společných částech domu č. pop. 598 a pozemku st. p. č. 145, katastrální území Habartov, obec Habartov Vlastník spoluvlastnického podílu na nemovitosti : oceňován je spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 na nemovitosti ve vlastnictví p. Milana Horvátha
3
1.3 Metodika stanovení (odhadu) obvyklé ceny Ocenění prováděno na základě objednávky dražebníka ve věci odhadu ceny předmětu dražby. Úkolem je ocenění spoluvlastnického podílu na nemovitosti – stanovení obvyklé ceny (odhad obvyklé ceny). Předmětem ocenění je bytová jednotka (spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 na jednotce) vymezená dle zákona č. 72/1994 Sb. v platném znění. Obvyklá cena se v souladu s účelem tohoto ocenění – zjistí na základě popisné části, porovnávací hodnoty nemovitosti ve vazbě na porovnání s obdobnými obchodovanými či nabízenými porovnatelnými nemovitostmi v daném místě (regionu) a čase, tj. vyhodnocení porovnatelných hodnot bytů a posouzení dalších skutečností ve vztahu k nemovitosti a její ceně. Na základě těchto zjištění a skutečností se stanoví (odhadne) obvyklá cena oceňovaného bytu v cenové úrovni ke dni ocenění. Pro ocenění spoluvlastnického podílu na bytové jednotce je rozhodující jeho výše. V zadaném případě se jedná o podíl ve výši jedné poloviny. Vzhledem k tomu, že podíl není majoritní a činí 50 %, pro ocenění se využije diskont ceny zjištěné matematickým způsobem z celkové obvyklé ceny. To znamená, že cena spoluvlastnického podílu ve výši 50 % z ceny bytové jednotky se dále sníží. Snížení (diskont) může obecně činit zpravidla 35 – 60 % (zejména z důvodu, že spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 na bytové jednotce je velmi obtížně obchodovatelný a v řadě případů neprodejný). Základní pojmy : Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji oceňované nebo porovnatelné nemovitosti (z hlediska velikosti, stavu, polohy a vybavení apod.) v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, kromě vlivu mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, obchodního či jiného vztahu mezi prodávajícím a kupujícím a vlivu zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí např. stav tísně prodávajícího či kupujícího, přechodné zhoršení životního prostředí, poruchy v zásobování přechodného rázu, důsledky přírodních sil nebo kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména poměry majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku, vyplývající z osobního vztahu k tomuto majetku, případně lokalitě, kde se tento majetek nachází. Poznámka : Pojem obvyklé ceny nemovitosti může v některých výkladech splývat s pojmy cena obecná, cena prodejní, cena tržní či tržní hodnota.
4
2 Posudek - ocenění nemovitosti 2.1 Právní stav nemovitosti Jedná se o místnosti či soubor místností určených k bydlení vč. jejich součástí a příslušenství. V návaznosti na § 8 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku se jedná o byt. Byt situován v bytovém domě a vymezen dle dohody spoluvlastníků o vypořádání podílového spoluvlastnictví a rozdělení na jednotky jako jednotka dle zákona č. 72/1994 Sb. v platném znění, kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony.
2.2 Popis nemovitosti Popis bytového domu č. pop. 598 Jedná se o budovu řadovou krajní (polovinu dvojdomu), bytový dům sestává z jedné sekce. Je vícepodlažní, s jedním podzemním a třemi nadzemními podlažími. Dům má obdélníkový půdorys zastavěné plochy 1.nadzemního podlaží. Objekt založený na základových pasech s částečně obnovenou izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce zděné cihelné, tl. obvodového zdiva 450 mm. Stropy s rovným podhledem. Vnější úprava povrchů – břizolitová omítka. Střecha sedlová, krov dřevěný. Střešní krytina plechová vlnitá. Oplechování střechy úplné, dešťové žlaby a svody z plechu pozinkovaného, parapety s betonovými dlaždicemi, část. z plechu pozinkovaného. Bleskosvod instalován. Vytápění etážové, zejména plynové. Rozvod vody studené. Ohřev teplé vody lokální. Vchodové dveře plastové, okna plastová s izolačním dvojsklem. Vybavení domu - rozvod STA, domovní zvonky. Dispoziční řešení a výčet jednotek : vstup do domu ze severu, vstupním zádveřím přistavěným k severnímu průčelí uprostřed severního podélného traktu je příčně uloženo schodiště, z něho na každém nadzemním podlaží přístupné vždy dva byty (2+1 a 3+1) v domě celkem 6 bytů, k bytům patří sklepy v 1.podzemním podlaží, nebytové jednotky nejsou vymezené Technický stav bytového domu : bytový dům ke dni ocenění převážně v dobrém až částečně velmi dobrém technickém stavu zjištěné vady – část. vlhkost zdiva (u jižního průčelí není obnovena svislá izolace), část. vnitřní omítky (suterén), část. fasáda v posledním období zejména provedeno – nová svislá izolace proti zemní vlhkosti (severní průčelí a východní štítová stěna), plastová okna, střešní krytina, společné rozvody vody, elektro a plynu v domě Stáří : stáří domu činí přibližně 65 roků, na základě odborného odhadu stavba uvažována z období přelomu čtyřicátých a padesátých let min. století Popis oceňovaného bytu č. 598/1 Byt se nachází v 1.nadzemním podlaží bytového domu. Jedná se o byt velikosti 2+1 upravený na dispozici 3+k.k., vč. sociálního zařízení (koupelny a WC) a sklepní kóje. Z kuchyně změna na malý pokoj, kuchyňský kout zřízen v největším (obývacím) pokoji.
5
Vnitřní povrchy stěn a stropů - omítky mnichovské strukturované, částečně vápenné štukové, část. keramické obklady. Podlahová krytina – plovoucí laminovaná či keramická dlažba Okna plastová s izolačním dvojsklem, vnitřní dveře plné profilované, ocelové zárubně. Vybavení kuchyně standardní – kuchyňská linka a sporák. Standardní sanita (WC mísa, vana, umyvadlo). Topení etážové plynové, plastové rozvody, desková otopná tělesa. Ohřev vody v kombinovaném kotli topení. Výčet jednotlivých místností a jejich výměry : (dle dohody spoluvlastníků o vypořádání podílového spoluvlastnictví a rozdělení na jednotky, změna rozdělení budovy na jednotky dle aktuální dispozice neprovedena) m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2
Pokoj 1 (ve skutečnosti pokoj s kuch. koutem) Pokoj 2 (nyní kuchyně) Kuchyně (nyní pokoj) Chodba Koupelna + WC Výměra celkem (bez sklepa) Sklep Výměra celkem (vč. sklepa)
21,2 14,9 8,2 7,1 7,5 58,9 8,8 67,7
Dispoziční řešení : vstup do předsíně a z ní do jednotlivých místností – na WC, do koupelny, kuchyně (resp. nyní pokoje) a dva vstupy do obývacího pokoje vč. kuchyňského koutu, z tohoto pokoje přístup do zbývajícího pokoje, sklep (sklepní kóje) v 1.podzemním podlaží orientace oken bytu zejména na jih (obývací pokoj, pokoj), východ (předsíň) a sever (kuchyně, resp. pokoj a koupelna) Technický stav oceňovaného bytu : technický stav bytu celkově velmi dobrý, odpovídá celkové rekonstrukci a opravě bytu provedené dle sdělení p. Horváthové v roce 2000 (instalace v bytu vč. elektro, etážové plynové topení, omítky, okna, dveře, podlahy a vybavení kuchyně) 2.3 Porovnávací hodnota 2.3.1 Stanovení porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka z hlediska obchodovatelnosti a obvyklé ceny : Zhodnocení : Jedná se o byt velikosti 2+1 (3+k.k.) v 1.nadzemním podlaží zděného bytového domu č. pop. 598 v Habartově. Bytový dům s oceňovanou jednotkou postaven tradiční zděnou technologií se sedlovou střechou. Celková podlahová plocha bytu činí 67,7 m2 (z toho sklepní kóje 8,8 m2). Tato výměra podlahové plochy bytu je obvyklá pro typ bytů 2+1. Vybavení bytu současné standardní, byt po celkové rekonstrukci a opravě z roku 2000 vč. instalací a omítek. Vytápění etážové plynové. Bytový dům po částečných rekonstrukcích – vnitřní instalace, okna, střešní krytina a v části rozsahu izolace proti zemní vlhkosti. K oceňované jednotce náleží dle zápisu v katastru nemovitostí spoluvlastnický podíl na společných částech budovy a pozemku (zastavěné ploše budovou). Bytový dům s oceňovaným bytem se nachází ve městě místního významu v rámci okresu Sokolov, na východním okraji centra města v ulici 1. máje. Jedná se o umístění v blízkosti průjezdní komunikace centrem a městem v zóně nízkopodlažních zděných bytových domů, v pěším dosahu širší
6
obchodní síť a základní občanská vybavenost. Polohu nemovitosti je možné v rámci města charakterizovat jako velmi dobrou. Z hlediska nabízených bytů ve městě se jedná o velmi dobrý byt. Výhody : celková rekonstrukce a opravy bytu v roce 2000 a velmi dobrý technický stav bytu typ bytu 2+1 upravený na 3+k.k. a podlahová plocha obvyklá pro tento typ bytů bytový dům po částečných opravách a rekonstrukcích zděný bytový dům nízký počet bytů v domě poloha v rámci města Nevýhody : byt v přízemí, nízká výška parapetů oken fasáda domu vykazuje vady, není dokončena oprava izolace proti zemní vlhkosti (jižní průčelí domu) výrazný převis nabídky bytů v Habartově nad poptávkou, v posledním období minimální počet obchodních případů a s tím spojená obtížná obchodovatelnost bytů, od roku 2009 výrazné snížení cenové hladiny bytů ve městě velmi ztížená prodejnost až neobchodovatelnost spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 na zadané bytové jednotce
Kupní cena nemovitosti (bytu) : oceňovaný byt nebyl dosud obchodován jako samostatná bytová jednotka Trh s nemovitostmi v dotčeném místě (v Habartově) : Po nemovitostech uvedeného typu, tj. bytová jednotka (vymezená podle zákona č. 72/1994 Sb. v platném znění), uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v daném městě a lokalitě, a u porovnatelných nemovitostí je poptávka značně nižší než nabídka. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, je možné konstatovat, že oceňovaná nemovitost je v současné době obtížně obchodovatelná. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění není bytová jednotka, ale spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 na bytové jednotce, je možné uvažovat velmi obtížnou obchodovatelnost až neprodejnost tohoto podílu. Po předcházejícím růstu cenové hladiny bytů do přibližně konce roku 2008 při současné větší převaze poptávky nad nabídkou se trend na realitním trhu zcela obrátil. V roce 2009 nastal pokles cen bytů v místě, poptávka se snížila a došlo k převaze nabídky. Další cenové poklesy (spíše mírné po delší dobu) pokračovaly střídavě se stagnací rovněž v období let 2010 a 2011. V dosavadním průběhu roku 2012 je setrvalý stav (stagnace či další mírný pokles). Celkový pokles cen bytů v místě od počátku roku 2009 činí v průměru přibližně 30 - 35 % (či individuálně částečně více). Aktuálně probíhá minimální počet obchodních případů s byty, nabídka je největší za posledních cca 15 let. To plně platí zejména pro oceňovaný typ bytů 2+1, které jsou v bytovém fondu města nejvíce zastoupené společně s byty velikosti 3+1. Při porovnání se využijí pouze obchodní případy a nabídky bytů v rámci Habartova, jedná se o relativně specifickou polohu s dostatečně širokým trhem s byty (není nutné a plně odpovídající porovnání s byty v dalších městech okresu vč. města Sokolov).
7
V uplynulé době byly v Habartově obchodovány mj. tyto porovnatelné či částečně porovnatelné byty: jedná se o ojedinělé zjištěné obchodní případy, které slouží zejména pro porovnání částečné Nemovitost Byt č. 128/10 Velikost : 2+1 Město : Habartov Ulice : Švermova Byt č. 595/3 Velikost : 3+1 Město : Habartov Ulice : Čs. armády Byt č. 65/5 Velikost : 2+1 Město : Habartov Ulice : Okružní
Kupní cena 500 000 Kč
600 000 Kč
320 000 Kč
Datum prodeje
Popis
panelový bytový dům G 57, byt ve 4.nadzemním smlouva o smlouvě podlaží, podlahová plocha bytu 51,20 m2, sklepa budoucí kupní 1,40 m2 a lodžie 3,30 m2, standardní vybavení, byt z 18. 1. 2011 po část. rekonstrukci, dům po částečné rekonstrukci vč. zateplení, vytápění dálkové, poloha – severovýchodní okraj širšího centra města (skupina panelových domů ze šedesátých let) jedná se o byt ve stejném typu domu jako je kupní smlouva oceňovaný, zděný bytový dům, byt ve z 10. 5. 2011 2.nadzemním podlaží, podlahová plocha bytu 76,97 m2, sklepa 4,80 m2, standardní a část. nadstand. vybavení, byt po celkové nákladné rekonstrukci, dům po částečné rekonstrukci, vytápění etážové plynové, poloha – severní část centra města zděný bytový dům, byt ve 2.nadzemním podlaží, kupní smlouva podlahová plocha bytu 57 m2, sklepů 10 m2, ze 4. 10. 2011 standardní vybavení, byt bez rekonstrukcí, dům po částečné rekonstrukci vč. zateplení, vytápění dálkové, poloha – jižní část širšího centra města
Jedná se o prodeje z období celého roku 2011, prodeje z roku 2012 nejsou pro vypracování znaleckého posudku k dispozici. Jedná se o prodeje rozdílných bytů, je zde předpoklad dalšího snížení cen oproti datům prodeje jednotlivých bytů (v závislosti na délce mezidobí do data vypracování posudku). Byt č. 595/3 je obdobný byt ve shodném typu bytového domu s tím, že má velikost 3+1, umístění ve 2.nadzemním podlaží a zejména výborný stav po velmi finančně náročné rekonstrukci s částečně nadstandardním vybavením. Jedná se o vyjímečný a individuální byt v rámci Habartova. Současné nabídky obdobných bytů v Habartově (v době zpracování znaleckého posudku) dle internetového serveru - seznam.cz : z nabídek uvedeny pouze byty s obdobnou velikostí (podlahovou plochou) a polohou v lokalitě oceňovaného bytu (tj. zejména v centru města a u jeho okrajů, tj. v širším centru) Nemovitost Byt Velikost : 3+1 Město : Habartov Ulice : 1.máje Byt Velikost : 2+1 Město : Habartov Ulice : Okružní Byt Velikost : 2+1 Město : Habartov Ulice : Karla Čapka
Nabídka RK M&M reality
Nabídková cena 290 000 Kč
č. ID zakázky 251556 RK Bart Reality
399 000 Kč
č. ID zakázky 887529 RK NEXT REALITY č. ID zakázky 38222
Popis zděný bytový dům, byt ve 3.nadzemním podlaží, podlahová plocha bytu 72 m2, standardní původní či starší vybavení, byt bez rekonstrukcí vč. původních oken v průměrném stavu, vytápění dálkové, poloha – východní okraj centra města, nedaleko oceňovaného bytu zděný bytový dům, byt ve 2.nadzemním podlaží, podlahová plocha bytu 57 m2, sklep 3 m2, standardní vybavení, dílčí oprava a rekonstrukce bytu, plast. okna, dobrý stav bytu, dům po větších rekonstrukcích se zateplením, vytápění dálkové, poloha – jižní část širšího centra města panelový bytový dům G 57, byt ve 2.nadzemním podlaží, podlahová plocha bytu 54 m2, sklep 1 m2, standardní vybavení, byt v dobrém stavu a bez rekonstrukcí, plast. okna, dům po větších rekonstrukcích se zateplením, vytápění dálkové, poloha – severní část širšího centra města
250 000 Kč
8
Nemovitost Byt Velikost : 2+1 Město : Habartov Ulice : Čs. armády
Byt Velikost : 2+1 Město : Habartov Ulice : Okružní
Nabídka RK Raif nemovitosti
Nabídková cena 339 000 Kč
č. ID zakázky 229
RK NEXT REALITY
Popis zděný bytový dům, byt v 1.nadzemním podlaží, podlahová plocha bytu 57 m2, standardní starší či původní vybavení, plast. okna, byt v dobrém stavu, dům po část. rekonstrukcích se zateplením, vytápění dálkové, poloha – rozhraní centra a severovýchodní části širšího centra
zděný bytový dům, byt ve 2.nadzemním podlaží, 252 000 Kč podlahová plocha bytu 58 m2, standardní vybavení (sleva z 275 000 Kč) bytu, přev. původní či starší, dům po větších rekonstrukcích se zateplením, vytápění dálkové, poloha – jižní část širšího centra města
č. ID zakázky 28394 Byt Velikost : 2+1 Město : Habartov Ulice : neuvedeno
RK Kosina reality
zděný bytový dům, byt ve 2.nadzemním podlaží, podlahová plocha bytu 58 m2, standardní starší či původní vybavení, plast. okna, nové elektro a štukové omítky, byt v dobrém stavu, dům po část. rekonstrukcích se zateplením, vytápění dálkové, poloha – širší centrum města
285 000 Kč
č. ID zakázky J91
V nabídce v Habartově je celkově vyšší počet bytů, zejména velikosti 2+1 ve zděných domech, částečně panelových. Nabízeny jsou byty přev. s původním či starším vybavením, event. po dílčí rekonstrukci. Byty po celkových rekonstrukcích nabízeny téměř nejsou. V nabídce na výše uvedeném serveru jsou další byty 2+1 v cenách 250 až 300 tis. Kč a individuálně více. Rovněž byt 2+1 po celkové rekonstrukci s vyššími náklady za nabídkovou cenu 699 tis. Kč. Zhodnocení pro stanovení porovnávací hodnoty : Cenovou úroveň obdobných či částečně obdobných bytů (tj. standardních bytů velikosti 2+1 o podlahové ploše okolo 55 až 60 m2 bez či s dílčími rekonstrukcemi a opravami ve zděných a panelových domech) v Habartově (v centru a širším centru) v posledním období lze předpokládat přibližně 4 300 Kč až cca 5 700 Kč za 1 m2 podlahové plochy bytu. Oceňovaný byt je po celkové rekonstrukci povedené v roce 2000 (je zde nárůst opotřebení od data rekonstrukce) a s běžným standardním současným provedením a vybavením. U bytu je nutné zohlednit zejména výše uvedené výhody a nevýhody. Z uvedeného vyplývá, že dobrou prodejnost stávajících porovnatelných bytů 2+1 (příp. 3+k.k.) po větší rekonstrukci v Habartově je možné uvažovat v cenové hladině přibližně do 5 700 až cca 6 200 Kč za 1 m2 podlahové plochy bytu. Byty velikosti 2+1 jsou nyní na internetu v nabídce s nabídkovými cenami mj. výše uvedenými a dalšími, které jsou i vyšší než je citovaný cenový interval. Vzhledem k uvedenému a zejména hodnocení trhu s byty v Habartově lze konstatovat, že z celkového množství nabídek je možné uvažovat jako reálné nabídky s nabídkovými cenami do horní hranice předmětného cenového intervalu.
9
2.3.2 Závěr porovnávací hodnoty Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného bytu uvažována na základě výše uvedeného (vč. výhod a nevýhod) porovnávací hodnota - cena 1 m2 podlahové plochy ve výši : 5 900 Kč pro oceňovaný byt (podlahová plocha místností bytu bez sklepa) Informativní výpočet porovnávací hodnoty pro oceňovaný byt : 58,9 m2 * 5 900 Kč/m2 podlahové plochy místností bytu = 347 510 Kč celkem (po zaokrouhlení) 345 000 Kč Vzhledem k uvedeným skutečnostem, umístění v rámci Habartova, poloze v rámci lokality města, typu a stavu bytu a bytového domu, vybavení bytu, při uvažování jeho velikosti, dispozice a umístění v přízemí domu porovnávací hodnota činí 330 000 Kč
Ocenění spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 na zadaném bytu vzhledem k tomu, že je oceňován spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 na bytu a nikoliv celý byt, dochází ke značnému ztížení obchodovatelnosti a prodejnosti, příp. až neprodejnosti (či individuální omezené prodejnosti) tomu musí odpovídat výrazné snížení ceny pro spoluvlastnický podíl oproti ceně, která by činila 50 % z celkové ceny bytu, vzhledem k dotčenému regionu okresu Sokolov a současné situaci na trhu nemovitostí je nutné uvažovat snížení ceny vyjádřené matematickým výpočtem z celkové ceny o minimálně 40 až 45 % pro zadaný spoluvlastnický podíl se za pomoci odborného odhadu využije snížení o dalších 50 % obvyklou cenu zadaného spoluvlastnického podílu na bytu je možné uvažovat přibližně 80 až 90 tis. Kč (cca 330 000 Kč * 0,50 * 0,50)
2.4 Ostatní skutečnosti pro odhad obvyklé ceny 2.4.1 Omezení vlastnického práva K oceňované nemovitosti se dle části C LV č. 2373 nevztahují dle podkladu 1.1.3 znaleckého posudku omezení vlastnického práva. Dále se konstatuje, že závady, které v důsledku přechodu vlastnictví při dražbě nezaniknou, nebyly zjištěny.
10
2.5 Závěr - odhad obvyklé ceny spoluvlastnického podílu na nemovitosti
Na základě popisné části posudku (viz 1.2 a 2.2 znaleckého posudku), zjištění porovnávací hodnoty a ostatních skutečností (viz části 2.3 a 2.4) a celkového zhodnocení, výhod a nevýhod nemovitosti uvedených v rámci porovnávací hodnoty odhaduji obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 na nemovitosti – byt č. 598/1 vč. spoluvlastnického podílu ve výši 589/4020 na společných částech domu č. pop. 598 a pozemku st. p. č. 145, ulice 1. máje, katastrální území Habartov, obec Habartov, okres Sokolov, Karlovarský kraj pro stav a v cenové úrovni ke dni místního šetření (tj. k 11. 9. 2012) ve výši
85 000 Kč slovy : osmdesát pět tisíc korun českých
Práva a závady s výše uvedenou nemovitostí spojená, které v důsledku přechodu vlastnictví při dražbě nezaniknou : nebyly zjištěny
Ing. Milan Machovec V Karlových Varech, dne 15. září 2012
11
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 25. září 1996 č. j. Spr 1719/96 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady se specializací oceňování nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1665 – 80 / 12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů číslo 1665 – 80 / 12.
Ing. Milan Machovec V Karlových Varech, dne 15. září 2012
Přílohy: 1) 2) 3) 4) 5) 6)
fotografická dokumentace – bytový dům č. pop. 598 a oceňovaný byt č. 598/1 plán města s vyznačením polohy oceňované nemovitosti kopie katastrální mapy (viz 1.1.2 znaleckého posudku) informace o jednotce katastru nemovitostí (viz 1.1.3 znaleckého posudku) informace o budově katastru nemovitostí (viz 1.1.4 znaleckého posudku) informace o parcele katastru nemovitostí (viz 1.1.5 znaleckého posudku)
12
