Znalecký posudek č. 3650-1071/2016
Objednatel: Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/5 400 01 Ústí nad Labem
Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny rodinného domu a pozemku pro účely dražby.
Dle mezinárodně uznávaných metodik pro stanovení tržní ceny nemovitosti a Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb. podle stavu ke dni 28.11.2016 posudek vypracoval:
XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/53 120 00 Praha 2 www.odhadonline.cz Tel.: +420 737 858 334 Mail:
[email protected]
Znalecký posudek obsahuje 14 stran textu včetně titulního listu a 11 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.
V Praze, dne
30.11.2016 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny rodinného domu č. p. 30 v části obce Týniště, obec Zubrnice, kat. území Týniště u Zubrnic, okres Ústí nad Labem, a parc. č. 99, 100, 101, 102, pro účely dražby.
2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Adresa: Kraj: Okres: Katastrální území: Obec:
RD č. p. 30 v části obce Týniště, v obci Zubrnice Týniště č. p. 30 Ústecký Ústí nad Labem Týniště u Zubrnic Zubrnice
227 Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 320,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - V ostatních případech O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment)
č. V IV VI III
Pi 0,50 0,60 0,80 0,70
III
0,90
V
0,85
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 170,00 Kč/m2
3. Zaměření nemovitosti Zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 28.11.2016 bez provedené součinnosti vlastníka.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z elektronické verze KN ze dne 30.11.2016 - Snímek z katastrální mapy - Informace a údaje zjištěné při prohlídce dne 28.11.2016.
2
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje k datu vyhotovení posudku: Krupička Jiří, Týniště 30, 400 02 Zubrnice Vlastnické údaje k datu ocenění: Krupička Jiří, Týniště 30, 400 02 Zubrnice Nemovitosti: RD č. p. 30 v části obce Týniště, obec Zubrnice, kat. území Týniště u Zubrnic, okres Ústí nad Labem, a parc. č. 99, 100, 101, 102.
6. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je rodinný dům č. p. 30 v části obce Týniště, obec Zubrnice, kat. území Týniště u Zubrnic, okres Ústí nad Labem Slovní popis Prohlídka domu byla objednatelem, jakožto dražebníkem naplánována na 28.11.2016 ve 14,00 hodin. Pro nesoučinnost vlastníka nebyla podrobná prohlídka domu provedena, stav domu, dispozice a další parametry se odhadují, zejména dle vnějšího vizuálního stavu domu. Zaměření nemovitosti bylo provedeno z mapy KN, obestavěný prostor stavby se odhaduje dle obdobných stavebních rozměrů staveb. Jedná se o částečně podsklepený samostatný rodinný dům o jednom nadzemním podlaží, s obytným podkrovím a půdou. Konstrukce domu je zděná, základy domu jsou betonové případně smíšené neizolované. Tloušťka zdiva je ca. 45 cm. Stropy domu jsou dřevěné trámové. Vnější omítky jsou provedeny vápenocementovým potěrem. Střecha je sedlová omezená půlvalbami, krytinu tvoří eternit. Klempířské prvky jsou plechové. Dům byl dle jeho charakteru a charakteru okolní výstavby postaven přibližně ve 30. letech 20. století – předpokládá se, že dům je k dnešnímu dni přibližně 85 let stár. Dispozice rodinného domu je přibližně 5+1. Okna v domě jsou špaletová. Všechna jsou vybavena žaluziemi. Okna obytných místností domu jsou orientována na východní/západní stranu. Vnitřní vybavení domu nebylo možné bez provedené prohlídky zjistit – předpokládá se standard či podstandard. Předpokládá se, že dům je připojen k elektrické síti - 380 a 220 V. Zda je dům napojen na veřejný vodovod či je dodávka vody zajištěna vlastní studnou nebylo možné zjistit. Splašky domu jsou s největší pravděpodobností svedeny do jímky. Způsob vytápění domu a ohřev vody nebylo možné bez provedené prohlídky zjistit – předpokládá se ústřední či lokální vytápění na tuhá paliva – v obci není rozvod plynu. Zdivo rodinného domu je poškozené a nachází se ve stavu před nutnou rekonstrukcí – je zřejmé, že dům byl v minulosti stižen povodní z přilehlého potoka, vizuální stopy vlhkosti jsou patrny přibližně do výšky 1,2 m – z čelní a částečně boční strany je fasáda domu otlučena na zdivo, přibližně do výšky 1,5 m. Střešní krytina rodinného domu se nachází ve stavu před rekonstrukcí či výměnou. Okna se nachází ve stavu před rekonstrukcí či výměnou. Jedná se o podstandardně řešený rodinný dům s nutností provedení rozsáhlejších stavebních úprav. Na pozemku se nachází trvalé porosty v podobě okrasných dřevin a stromů. Spolu s rodinným domem jsou předmětem ocenění i tyto venkovní stavby: zděná kolna navazující na RD - součást ocenění domu. 3
Samotný pozemek je v části rovinatý a v části mírně svažitý, oplocený pletivem kotveným v ocelových sloupcích. Přístup k domu je bezproblémový po zpevněné obecní cestě. Z hlediska polohy se dům nachází na jižním okraji obce. V okolí objektu je zástavba rodinnými domy se zahradami. V lokalitě nejsou v blízkém dosahu obchody, je nutné kvůli nim dojíždět. Soustava škol není v místě dostupná - nutnost dojezdu. Z hlediska dostupnosti kultury se v místě nenachází žádná vybavenost - nutnost dojíždět. Vybavenost pro sportovní vyžití se v lokalitě nenachází - nutnost dojezdu. Ohledně úředních záležitostí je nutné dojíždět. Z hlediska životního prostředí se jedná o lokalitu bez zdraví ohrožujících vlivů. Zeleň v podobě lesů a luk je v bezprostřední blízkosti objektu. Jedná se o lokalitu s nízkým nebezpečím výskytu záplav a povodně. Spojení – autobusová zastávka ve vzdálenosti cca 350 m. Parkovací možnosti jsou přímo u rodinného domu. V místě je zvýšená kriminalita, krádeže menšího rozsahu jsou zde běžné. Oceňovaný objekt není zatížen žádnými věcnými břemeny.
Tabulkový popis
Popis rodinného domu:
Typ rodinného domu:
samostatný rodinný dům
Počet nadzemních podlaží : Počet podzemních podlaží : Dům byl postaven v roce : Rok rekonstrukce RD: Rozsah rekonstrukce RD: Základy : Konstrukce : Tloušťka zdiva: Stropy : Střecha : Krytina střechy :
1 + podkroví a půda částečně podsklepeno 30. léta 20. století (stáří ca. 85 let) / / betonové či smíšené neizolované zděná konstrukce ca. 45 cm dřevěné trámové sedlová omezená půlvalbami eternit
Klempířské prvky :
plechové
Vnější omítky:
vápenocementové
Vnitřní omítky:
nezjištěno
Typ oken v domě :
špaletová okna, v oknech jsou instalovány žaluzie
Orientace oken obytných místností : Vybavení koupelny : Vstupní dveře : Typ zárubní: Vnitřní dveře : Osvětlovací technika : Klimatizace :
orientace obytných místností na východní/západní stranu nezjištěno dřevěné bez bezpečnostních prvků nezjištěno nezjištěno nezjištěno /
4
Pohybový alarm a kamerový systém : Vestavěné skříně : Kuchyňská linka : Dispozice rodinného domu : Elektřina : Vodovod : Svod splašek : Plynovod : Řešení vytápění v domě : Topná tělesa : Řešení ohřevu vody v domě : Podlahy v domě : Popis stavu rodinného domu :
/ nezjištěno odhadem 5+1 předpokládá se připojení k rozvodné síti, 380 a 220 V nezjištěno předpokládá se jímka ne předpokládá se ústřední či lokální vytápění tuhými palivy či dřevem nezjištěno nezjištěno nezjištěno podstandardní rodinný dům s nutností provedení rozsáhlejších stavebních úprav vady zdiva - poškozený prvek před rekonstrukcí/výměnou, vady střechy - zastaralý prvek před rekonstrukcí/výměnou, vady oken zastaralý prvek před rekonstrukcí/výměnou,
Vady rodinného domu :
Trvalé porosty na zahradě :
okrasné dřeviny a stromy zděná kolna navazující na RD - součást ocenění domu rovinatý až mírně svažitý pletivo do ocelových sloupků přístup bezproblémový po zpevněné obecní cestě
Venkovní stavby : Sklon pozemku : Oplocení : Přístupová cesta k domu :
Popis okolí :
/
Popis okolí : Poloha v obci :
zástavba rodinnými domy se zahradami rodinný dům se nachází na jižním okraji obce dostupnost obchodů - nedostatečná dostupnost obchodů - nutnost dojezdu, dostupnost škol - soustava škol není v místě dostupná - nutnost dojezdu, kulturní vyžití - v místě se nenachází žádná vybavenost z hlediska kulturních zařízení - nutnost dojíždět,
Vybavenost :
sportovní vyžití - v místě se nenachází žádná vybavenost z hlediska sportovního vyžití - nutnost dojíždět, dostupnost úřadů - nutnost dojezdu kvůli úředním záležitostem kvalita životního prostředí - klidná lokalita bez zdraví ohrožujících vlivů, blízkost zeleně - zeleň v podobě lesů a luk v bezprostřední blízkosti,
Životní prostředí :
možnost záplav - lokalita s nízkým nebezpečím výskytu povodně (území tzv. 100leté vody)
5
spojení - zastávka autobusu ca. 350 m Spojení a parkovací možnosti :
parkovací možnosti - dobré parkovací možnosti přímo u rodinného domu kriminalita - v místě je zvýšená kriminalita, krádeže menšího rozsahu jsou zde běžné
Sousedé a kriminalita :
Věcná břemena
oceňované nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny
Další informace:
Na listu vlastnictví jsou zapsány omezení vlastnického práva, a to Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, Zahájení exekuce a Zástavní právo smluvní. Na pokyn objednatele byl vyhotoven posudek bez provedené součinnosti s vlastníkem nemovitosti - bez provedené prohlídky interiéru nemovitosti.
6
7. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění 28.11.2016 používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, § 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Volba metody Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu a metodu tržního porovnání. Cena dle platného cenového předpisu - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 28.11.2016. Ocenění nemovitosti je provedeno: Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti.
7
B. Znalecký posudek I. Ocenění dle cenového předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody)
č. II
Pi 0,00
V
0,00
II
0,00
II II III
0,00 0,00 0,95
5
Index trhu IT = P6 * (1 + Pi) = 0,950 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném I 1,01 funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité III -0,05 věci není dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné VII 0,01 komunikaci, s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – II -0,01 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez II 0,00 možnosti komerčního využití 8
9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II II II
0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,980 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,931
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Ústecký kraj, obec do 2 000 obyvatel 85 let 1 324,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.PP: 9,50*7,80 1.NP: 11,00*9,50+3,20*5,80+4,50*3,20 Název podlaží 1.PP: 1.NP:
Zastavěná plocha 74,10 m2 137,46 m2
= =
Konstrukční výška 1,80 m 3,00 m
Obestavěný prostor 1.PP: (9,50*7,80)*(1,80) 1.NP: (11,00*9,50+3,20*5,80+4,50*3,20)*(3,00) zastřešení: (7,80*9,50)*(1,60+(3,5/2)) Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,54
74,10 m2 137,46 m2
= = = =
133,38 m3 412,38 m3 248,24 m3 794,00 m3 137,46 m2 211,56 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 9
č. I
Vi typ A
III III II
0,00 0,00 0,00
4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 85 let: s = 1 - 0,005 * 85 = 0,575 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6.
II III
0,01 0,00
III III I III II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
III III III
0,01 0,00 0,85
12
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V13 * 0,600 = 0,520
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,950 Index polohy pozemku IP = 0,980 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 324,- Kč/m3 * 0,520 = 688,48 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 794,00 m3 * 688,48 Kč/m3 * 0,950 * 0,980= 508 934,05 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
508 934,05 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Koeficient redukce R: Výměra všech pozemků ve funkčním celku vp = 1 239,00 m2 R = (200 + 0,8 * vp) / vp R = (200 + 0,8 * 1 239,00) / 1 239,00 = 0,961 Index trhu s nemovitostmi IT = 0,950 Index polohy pozemku IP = 0,980 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 10
č. II
Pi 0,00
2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
IV
0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,950 * 1,000 * 0,980 = 0,931 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index Koef. [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 163,37 0,931 Základní cena pozemku upravena redukčním koeficientem R 0,961 Typ
Název
§ 4 odst. 1 § 4 odst. 1 § 4 odst. 1
ostatní plocha zahrada zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada Stavební pozemky - celkem
Upr. cena [Kč/m2] 152,10
Parcelní číslo 99 100 101
Výměra [m2] 406,00 329,00 243,00
Jedn. cena [Kč/m2] 152,10 152,10 152,10
Cena [Kč] 61 752,60 50 040,90 36 960,30
102
261,00 1 239,00
152,10
39 698,10 188 451,90
Pozemky - zjištěná cena
=
188 451,90 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům
508 934,10 Kč
1. Ocenění staveb celkem
508 934,10 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
188 451,90 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
188 451,90 Kč
11
697 386,- Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Šestsetdevadesátsedmtisíctřistadevadesát Kč
12
697 386,- Kč
697 390,- Kč
II. Ocenění srovnávací metodou Rodinný dům č. p. 30 v části obce Týniště, obec Zubrnice, kat. území Týniště u Zubrnic, okres Ústí nad Labem, a parc. č. 99, 100, 101, 102, (Popis srovnávaných nemovitostí je uveden v příloze.) Č.
K1 lokalita
K2 pozemek
K3 stav
K4 další vlastnosti
Oceňovaná nemovitost
Zubrnice - Týniště
1239 m2
k rekonstrukci
zděná kolna, parkovací stání, oplocení, povodňová zóna
1
Verneřice Rychnov
532 m2
k rekonstrukci
smíšená konstrukce, garáž, oplocení, mimopovodňová zóna
2
Verneřice
763 m2
k rekonstrukci
garáž, oplocení, mimopovodňová zóna
3
Třebušín - Dolní Týnec
1726 m2
špatný stav k rekonstrukci
garáž součástí domu, špatný stav oplocení, mimopovodňová zóna
Č.
Cena požadova ná resp. zaplacená
Koef. redukce pramen u ceny
1
890 000
0,9
801 000
0,98
0,85
1
1,02
1
0,85
801 000
942 730
2
849 000
0,9
764 100
0,98
0,9
1
1,03
1
0,91
764 100
841 094
3
650 000
0,9
585 000
0,97
1,1
0,9
0,95
1
0,91
585 000
641 247
Cena po redukci
K1 K2 lokalit pozem a ek
K3 stav
K4 K5 další úvaha vlastno odhad sti ce
IO
cena oceň. nemovit. Kč
cena oceň. nemov. po redukci (Kč/IO)
Celkem průměr
808 357
Výběrová směrodatná odchylka (s)
153 384
Minimum
641 247
Maximum
942 730
Pravděpodobná spodní hranice (-s)
654 972
Pravděpodobná horní hranice (+s)
961 741
K1 - koeficient za lokalitu nemovitosti K2 - koeficient za velikost a další vlastnosti pozemku K3 - koeficient za stav nemovitosti K4 - koeficient za další vlastnosti nemovitosti (parkování, dostupné služby, přístup apod.) K5 - koeficient dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) Koeficient redukce pramenu ceny - u inzerovaných nemovitostí přiměřeně redukováno (provize RK, délka inzerce, poptávka apod.) IO - index odlišnosti (součin koeficientů odlišnosti K1 - K5)
Komentář: Jedná se o podobné objekty v podobném stavu. Lokality jsou srovnatelné. Výsledná cena dle srovnávací metody: 808 357,- Kč Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na:
808 000,-- Kč 13
C. Rekapitulace cen nemovitosti Cena dle cenového předpisu
697 390,-- Kč
Srovnávací hodnota
808 000,-- Kč
Závěr: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám stanovujeme obvyklou cenu nemovitosti v daném místě a čase na:
810 000,-- Kč Slovy: Osmsetdesettisíc Kč-V Praze, dne 30.11.2016 Vypracoval: XP invest, s. r. o. – Znalecký ústav Mánesova 53, 120 00 Praha 2 IČ: 284 62 572 Martin Svoboda
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení § 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 3650-1071/2016 znaleckého deníku.
E. Přílohy
14
Výpisy z el. verze KN
15
16
17
18
Snímek z mapy KN
19
Fotodokumentace
20
Umístění nemovitosti při místní komunikaci
21
22
Srovnávané nemovitosti
23
24
25
