ZNALECKÝ POSUDEK č. 906-41/2013 O ceně bytové jednotky č. 2311/3 v budově Havlíčkova 2311/114, stojící na p.č. st. 2012, 5016 a 5017 v k.ú. Jihlava.
Objednatel znaleckého posudku:
soudní exekutor JUDr. Jiří Tomek Bráfova 471/58 674 01 Třebíč
Účel znaleckého posudku:
Stanovení ceny podle platného cenového předpisu pro účely daní a poplatků jako podklad pro převod nemovitosti
Podle stavu ke dni 10. 4. 2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Havelka Šafaříkova 12 674 01 Třebíč telefon: +420776630065 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Třebíči 19. 4. 2013
093 Ex 48/12-48
1. Nález 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je ocenit nemovitost - bytovou jednotku č. 2311/3 v bytovém domě v Jihlavě č.p. 2311, 2312 a 2313 ulice Havlíčkova, na pozemcích parcelního čísla St. 5015, 5016 a 5017 včetně přináležící poměrné části stavby bytového domu a pozemků a venkovních úprav, toto vše je zapsáno v k.ú. Jihlava, okres Jihlava.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Bytová jednotka č. 2311/3 Havlíčkova 2311/114 586 01 Jihlava Kraj: Kraj Vysočina Okres: Jihlava Obec: Jihlava Katastrální území: Jihlava Počet obyvatel: 50 669 Základní cena podle §28 odst. 1 písm. e): 800,- Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 10. 4. 2013.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku -
list vlastníka č. 18789 ze dne 19. 3. 2013 kopie katastrální mapy z internetu ze dne 17. 4. 2013 prohlídka, šetření a měření na místě samém bez přítomnosti majitele, ale za pomoci vlastníka stejné bytové jednotky zákon č.151/97 Sb. o oceňování majetku vyhláška 450/2012 Sb. zákony, vyhlášky a předpisy související konzultace RK Michálek Jihlava a RK Sting Jihlava žádné další doklady ani dokumentace nebyly předloženy, veškeré potřebné údaje k jeho zpracování čerpal znalec z podkladů výše uvedených
Znalci se nepodařilo kontaktovat majitele bytové jednotky, informace o stavu bytového domu zjištěny prohlídkou exteriéru, z informace předsedy SVJ a z informace správce bytového domu Realitní kanceláře Drašar.
-2-
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Pan Ing. Aleš Farana, Havlíčkova 2311/114, 58601 Jihalva, vlastnictví: výhradní Pan Ing. Aleš Farana, Havlíčkova 2311/114, 58601 Jihalva, vlastnictví: výhradní
6. Dokumentace a skutečnost Není k dispozici - údaje o podlahových plochách byly získány od správce budovy RK Drašar
7. Celkový popis nemovitosti 1. Všeobecně
Popis místa stavby, okolní zástavba - stavba cihlového bytového domu, orientovaného jihovýchod-severozápad, leží v ulici Havlíčkova. Dům v lokalitě převážně bytového charakteru. Okolní zástavba bytových domů se zázemím obchodů, MŠ, restaurace, nedaleko vlakového nádraží. 2. Popis obce: Jihlava je sídlem krajského úřadu pro kraj Vysočina s cca 51 tisíci obyvateli. Je zde městský úřad, základní a střední školy, poliklinika, nemocnice, dostatečné kulturní, sportovní a ubytovací zařízení, museum, koncertní sál, výstavní síň, restaurace, vinárny, kavárny, hotely, pensiony, plavecký bazén, řada krytých sportovišť a stadiony. V Jihlavě převažuje zástavba objektů pro bydlení, je zde pouze lehký průmysl převážně v okrajových částech města. 3. Inženýrské sítě: Bytový dům je vybaven přípojkami vody, kanalizace, plynu, elektro, telefonu s dostatečnou kapacitou k daným účelům. 4. Charakteristika místa stavby: Přístup - po zpevněných komunikacích nebo pěšky po dlážděném chodníku a jeho vzdálenost, resp. dosažitelnost od centra je cca 2,2 km, tj. 30 min. pěší chůze. Okolní zástavba, konfigurace terénu - Bytový dům je situován v převažující zástavbě cihlových bytových domů obdobného charakteru. Jde o část na severní straně města určenou k bydlení.
-3-
2. Metody a způsob ocenění 2.1. Stanovení obvyklé ceny Pro stanovení ceny obvyklé neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. Při volbě přístupu a metody ocenění dané nemovitosti se vychází především z následujících faktů: 1. Nemovitost s jednoznačným využitím pro bydlení 2. Z dispozici údaje z databáze znalce o realizovaných prodejích RK Michálek a nabídky z realitního serveru „S Reality” 2.1.1. Postup ocenění: Ocenění podle oceňovacího předpisu Provedeno podle vyhlášky platné k datu ocenění Obvyklá cena porovnávacím způsobem Provedeno metodou porovnání s realizovanými prodeji a nabídkami srovnatelných bytových jednotek v Jihlavě
3. Ocenění 3.1. Ocenění podle oceňovacího předpisu porovnávacím způsobem Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 2311/3 Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
-4-
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 2311/3 Popis: 1. Všeobecně, popis domu: Předmětem ocenění je bytová jednotka 2311/3 ul. Havlíčkova. Bytový dům je cihlový s 1 technickým a dvěma nadzemními obytnými podlažími. Dům má obdélníkový půdorys, skládá se ze tří sekcí s vlastními vchody a čísly popisnými. 2. Popis konstrukcí: KONSTRUKCE A VYBAVENÍ Konstrukce domu Nadz.podlaží byt. jedn./celkem Společné části Příslušenství domu Orientace bytu Příslušenství bytu Vybavení bytu Stavebně technický stav bytu Vytápění bytu Střecha Rozsah rekonstrukce domu Rozsah úprav bytové jednotky
zděná 1/2 bez výtahu kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna bez vlivu na cenu JV, SZ předpoklad standardní vybavení sklep a sklepní kóje byt s průměrnou údržbou - předpoklad plynový kotel kombinovaný Junkers rok 2000, rozvody a tělesa ocel sedlová, krytina plech zateplení fasády rok 1999, 50 m EPS méně kvalitní povrch. úprava předpoklad bez úprav, původní stav rekonstrukce rozvodů elektro
3. Popis bytové jednotky Oceňovaná bytová jednotka velikosti 1 + 1 se nachází v 1.NP a je orientována na jihovýchodní stranu. 4. Stáří, opotřebení, technický stav, rekonstrukce:
4.1. Dům - bytový dům dokončen a kolaudován podle údaje správce nemovitosti v roce 1920 stáří uvažováno 93 roků. V roce 1985 provedeny nové rozvody elektro s vodiči Cu, v roce 1999 zateplení obvodových zdí a v roce 2000 osazeny do jednotlivých bytových jednotek plynové kotle Junkers. K jednotce č. 2311/3 zák. č. 72/1994 Sb. v platném znění patří spoluvlastnický podíl v rozsahu 539/17961 ke společným částem budovy.
-5-
Ocenění příslušenství jednotky - pozemky: Pozemky Popis: 1. Všeobecně: Pozemek v ulici Havlíčkova 2. Přirážky a srážky: - na pozemek z hlediska „výhodně položené části obce” ve výši 150% - na pozemek z hlediska „napojení na plyn„ ve výši 10% Pozemek mírně svažitý Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce 150 % Úprava cen: 150 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % Úprava cen celkem: 150% + 10% * (100 % + 150%) 175,00 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Výhodnost - průměrná lokalita v rámci města Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,3400 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1310 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp [Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 800,1,00 2,1310 1,3400 Typ
Název
Parcelní číslo st. 5015 st. 5016 st. 5017
Výměra [m2] 249,00 245,00 343,00
Úprava [%]
Upr. cena [Kč/m2]
175,00
6 282,19
Jedn. cena [Kč/m2] 6 282,19 6 282,19 6 282,19
Cena [Kč] 1 564 265,31 1 539 136,55 2 154 791,17 5 258 193,03
Pozemky - zjištěná cena
=
5 258 193,03 Kč
Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky: Pozemky
=
5 258 193,03 Kč 5 258 193,03 Kč
Cena příslušenství - celkem:
=
5 258 193,03 Kč
§ 28 odst. 1 a 2 Zast. plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 Zast. plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 Zast. plocha a nádvoří Stavební pozemky - celkem
-6-
Vlastní ocenění jednotky: Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19):
Bytový prostor § 25 porovnávací metoda Jihlava 93 let 23 634,- Kč/m2
Podlahové plochy bytu: kuchyň: pokoj: předsíň: koupelna + WC: sklep: Započítaná podlahová plocha bytu: Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklepní kóje: Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: Započítaná podlahová plocha bytu: Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: Podlahové plochy - celkem:
Index vybavení IV = (1 + Vi) * V10 * 0,60 = 0,576 i=1
-7-
=
10,00 m2 10,00 m2
2
10,00 m * 0,10
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - 1.NP bez výtahu 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení - předpoklad původní zděné příslušenství 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení – sklep a sklepní kóje 8. Vytápění bytu - etážové s vlastním plynovým kotlem 9. Kritérium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - předpoklad průměrné až horší údržby s nutností menších stavebních úprav vzhledem ke stáří konstrukcí Koeficient pro stáří 93 let: 0,60 9
=
14,90 m2 18,20 m2 5,40 m2 3,40 m2 12,00 m2 53,90 m2
= = =
53,90 m2 1,00 m2 54,90 m2
č. IV
Vi 0,10
II II II III
0,00 0,00 0,00 0,03
III
0,00
III
0,00
III III III
0,00 0,00 0,85
Index polohy: Název znaku č. 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - špatné I 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 -0,02 0,00 0,00 0,00
8
Index polohy IP = (1 + Pi) = 0,980 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu
č. II
Ti -0,05
II
0,00
II
0,00
3
Index trhu IT = (1 + Ti) = 0,950 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,576 * 0,980 * 0,950 = 0,536 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 23 634,- Kč/m2 * 0,536 = 12 667,82 Kč/m2 CP = CU * PP = 12 667,82 Kč/m2 * 54,90 m2 = 695 463,32 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
695 463,32 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku: Zjištěná cena pozemku: 5 258 193,03 Kč Spoluvlastnický podíl: 539 / 17 961 Hodnota spoluvlastnického podílu: 5 258 193,03 Kč * 539 / 17 961 = 157 795,56 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku +
157 795,56 Kč
Bytová jednotka č. 2311/3 - zjištěná cena
853 258,88 Kč
=
-8-
Rekapitulace výsledných administrativních cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 2311/3
853 258,90 Kč
1. Ocenění staveb celkem
853 258,90 Kč
Celkem
853 258,90 Kč
3.1. Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) - celkem
853 260- Kč
3.2. Obvyklá cena porovnáním Úvod:
Vychází se z porovnání s realizovaným prodejem RK Michálek, kde nejsou k dispozici podrobnější údaje. Vychází se tedy především z nabídek z realitního serveru, kde jsou uvedeny 3 nabídky ve srovnatelných lokalitách – jedna nabídka přímo z ulice Havlíčkova, zde však nereálná cena - konzultací s RK Sting. Zjištěno, že nabídka publikovaná týden. Další nabídky jsou v nedaleké ulici Na Vyhlídce, kde jsou postaveny obdobné bytové domy. Z těchto nabídek je odvozena jednotková cena pro porovnání s oceňovanou nemovitostí. Při odhadu jednotkové ceny pro výpočet ceny porovnáním se zohledňuje vybavení a stav bytové jednotky spolu s dalšími kritérii uvedenými v tabulce včetně lokality.
-9-
Přehled real. prodejů a nabídek realitních kanceláří
datum
lokalita
nabídka Jihlava Na 04/2013 vyhlídce
nabídka Jihlava 04/2013 Havlíčkova
velikost bytu
podl. plocha
1+1
34
1+1
42
cena
485 000 Kč
555 000 Kč
podl., cena/m2 orientace výtah
14 265
13 214
nabídka Jihlava Na 04/2013 vyhlídce
1+1
33
790 000 Kč
23 939
prodej 11/2012 Jihlava
1+1
65
1 190 000 Kč
18 308
Jihlava Havlíčkova
1+1
42
Výměra bytové jednotky
4/5
1/3
14 000
3/4 J
ne
cihlový dům + poměrná část zahrady cca 80 m2 ,nízký fond oprav 600,- Kč/měs.Nutná celková rekonstrukce.
ne
Byt má nová plastová okna, jinak je určený k rekonstrukci. K bytu patří sklep a podíl na pozemku za domem. Anuita splacena.
ne
cihlový dům ve zvýšeném přízemí domu. Byt po částečné rekonstrukci, vlastní plynové topení, nová kuchyňská linka, plovoucí podlahy, plastová okna a koupelna se sprchovým koutem. K bytu je možno využívat zahrádku za domem.
ne
dobrý stav
ne
Zděný dům, kompletní revitalizace - zateplení, okna, střecha, zděné jádro, 2 sklepy
42 m2
Jednotková cena z porovnání Výsledná cena
3.2. Cena porovnáním
2/3
k nemovitosti
14 000 Kč/m2 588 000 Kč
590 000,- Kč
- zaokrouhleno
- 10 -
4. Závěr – odpověď na zadání: 4.1. Komentář k jednotlivým cenám, stanovení obecné ceny: a) Administrativní cena porovnáním - uvažuje se započtením tržních vlivů a podle metodiky ministerstva by se měla blížit obvyklé ceně - výsledkem jsou administrativní ceny v zásadě na obdobné cenové úrovni, jako ceny reálně dosažitelné na trhu nemovitostí. Přesto je výpočet administrativní ceny uveden a uvažován jako orientační a dále slouží především pro účel podrobného popisu technického stavu budovy a bytové jednotky včetně popisu jednotlivých dalších kritérií, které mohou ovlivnit cenu nemovitosti. Zde administrativní cena evidentně nad cenou dosažitelnou na trhu – nezohledňuje aktuální situaci na trhu nemovitostí. b) Cena porovnáním - nejvíce používaná metoda, dobře vypovídající o stávajících relacích nabídek a prodejů v současné době - jedná se tedy o poměrně objektivní odhad obvyklé ceny.
4.2. Závěrečná analýza Při stanovení výsledné tržní hodnoty bylo přihlíženo k výše uvedenému, současné situaci na trhu a dále k silným a slabým stránkám předmětné nemovitosti. Silné stránky: bytový dům v klidné lokalitě se zázemím a dvorem dobře přístupný byt s výhodnou orientací do dvora
Slabé stránky: horší situace na trhu nemovitostí obecně – nižší kupní síla nemoderní bytový dům, byt v původním stavu
4.3 Závěrečná rekapitulace cen nemovitosti: Administrativní cena
853 260,- Kč
Cena porovnáním
590 000,- Kč
- 11 -
4.4. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti Výslednou cenu pak odhaduji se zohledněním výše uvedeného s důrazem na cenu porovnáním, tuto po mírném navýšení vzhledem k vyšší ceně administrativní
Obvyklá cena:
600 000,- Kč slovy: šestsettisíc Kč
V Třebíči 19. 4. 2013 Ing. Zdeněk Havelka Šafaříkova 12 674 01 Třebíč
5. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 25.2.2000 č.j. Spr. 2404/99 pro obor Ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 906-41/2013 znaleckého deníku.
6. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 18789 ze dne 19. 3. 2013 Snímek katastrální mapy ze dne 17. 4. 2013 Fotodokumentace nemovitosti Nabídky nemovitostí S Reality
- 12 -
počet stran A4 v příloze: 1 1 1 3
Pohled z ulice Havlíčkova
Chodba bytového domu
Pohled ze dvora na okna bytové jednotky
Vstupní část bytového domu
- 13 -
