INHOUDSTAFEL Deel I. Regelgeving bodem en transacties met vastgoed
1
Inleiding
3
Hoofdstuk 1. Wie doet wat bij een overdracht?
5
1.1. Notaris
7
1.2. Vastgoedkantoren en makelaars
8
1.3. Overdrager
9
1.4. Verwerver
10
1.5. OVAM
11
1.6. Bodemsaneringsdeskundige
12
1.7. Gemeente
13
1.8. Vereniging van mede-eigenaars – Syndicus
14
1.9. Samenvatting
15
Hoofdstuk 2. Overdracht van gronden
17
2.1. Wat is een overdracht van een grond?
19
2.2. Wie is overdrager?
21
2.3. Overdrachtsprocedure volgens het bodemdecreet 2.3.1. Wanneer is er sprake van een risicogrond? 2.3.2. Welke verplichtingen zijn er bij overdracht van een niet-risicogrond? 2.3.3. Welke verplichtingen zijn er bij overdracht van een risicogrond? 2.3.4. Hoe moet de melding van overdracht van een risicogrond gebeuren?
22 22 23 24 24
2.4. Welke afwijkingen zijn er mogelijk op de normale overdrachtsprocedure? 2.4.1. Versnelde overdrachten 2.4.1.1. Overdrachten na een conform BBO of een conform OBBO – artikel 115 BD 2.4.1.2. Overdracht na schikking met de Vlaamse regering – artikel 164 BD 2.4.2. Openbare verkoop 2.4.3. Fondsendossiers 2.4.4. Onteigening 2.4.5. Exploitatieonderzoek 2.4.6. Sites/Woonzones
27 27
Kluwer – Praktische gids vastgoed en bodemsanering
III
27 28 29 30 30 31 31
Inhoudstafel
2.4.7. Overdracht delen kadastrale percelen 2.4.7.1. Wat zijn de voorwaarden van de uitzonderingsregeling? 2.4.7.2. Hoe vraagt men een bodemattest van een deel van een perceel aan? 2.4.8. Wanneer kan een overdracht nietig verklaard worden? 2.4.8.1. Nietigheid door afwezigheid bodemattest 2.4.8.2. Nietigheid door het niet-volgen van de bijzondere overdrachtsprocedure 2.4.9. Samenvatting
32 32 33 34 34 34 35
Hoofdstuk 3. Bodemattesten
37
3.1. Enkele praktische vragen in verband met het bodemattest 3.1.1. Wanneer levert de OVAM een ambtshalve bodemattest (A-attest) af? 3.1.2. Wanneer vraag ik zelf een bodemattest (R-attest) aan? 3.1.3. Hoe vraag ik een bodemattest aan? 3.1.4. Wat kost een bodemattest en wat als ik regelmatig attesten aanvraag? 3.1.5. Hoe lang is de beoordelings- en afleveringstermijn? 3.1.6. Hoe lang is een bodemattest geldig? 3.1.7. Wanneer moet het bodemattest voorhanden zijn? 3.1.8. Wat bedoelt men met ‘de inhoud van het bodemattest opnemen in de overeenkomst/akte’?
39 39 39 40 40 41 42 42 42
3.2. Soorten bodemattesten
43
3.3. Opbouw van een bodemattest 3.3.1. Kadastrale gegevens 3.3.2. Inhoud van het bodemattest 3.3.2.1. Onderzoeksverslag 3.3.2.2. Orie¨nterend bodemonderzoek (OBO) 3.3.2.3. (Gefaseerd) beschrijvend bodemonderzoek (BBO) 3.3.2.4. Verslag van orie¨nterend en beschrijvend bodemonderzoek (OBBO) 3.3.2.5. Risicobeheersplan (RBP) 3.3.2.6. Bodemsaneringsproject (BSP) (gefaseerd-beperkt) 3.3.2.7. Eindevaluatieonderzoek (EEO) 3.3.2.8. Evaluatierapport schadegevallen
44 44 44 44 45 45 45 45 46 46 46
3.4. Is het bodemattest geldig voor overdracht? 3.4.1. De grond is een niet-risicogrond 3.4.2. Risicogrond – attest voor een volledig kadastraal perceel 3.4.3. Risicogrond – attest met uitspraak over een deel van een kadastraal perceel
47 47 47 47
3.5. Samenvatting
49
Hoofdstuk 4. Orie¨nterend bodemonderzoek (OBO)
51
4.1. Wat is een orie¨nterend bodemonderzoek?
53
4.2. Wanneer is een orie¨nterend bodemonderzoek (OBO) nodig? 4.2.1. OBO bij overdracht van een risicogrond 4.2.2. OBO bij onteigening van een risicogrond
54 54 54
IV
Praktische gids vastgoed en bodemsanering – Kluwer
Inhoudstafel
4.2.3. OBO/exploitatieonderzoek bij sluiting van een risico-inrichting 4.2.4. OBO/exploitatieonderzoek in het kader van periodieke onderzoekplicht 4.2.5. OBO bij faillissement en vereffening
54 55 55
4.3. Hoe lang is een orie¨nterend bodemonderzoek geldig? 4.3.1. Geen exploitatie van risico-inrichtingen (RI) sinds het vorige OBO 4.3.2. Wel risico-inrichtingen sinds het vorige OBO
56 56 57
4.4. Wat kost een OBO?
58
4.5. Wat als er enkel een OBO op het bodemattest staat? 4.5.1. OBO niet gelijkgesteld of niet conform 4.5.2. OBO goedgekeurd door de OVAM – geen verder onderzoek noodzakelijk 4.5.3. OBO goedgekeurd door de OVAM – beschrijvend bodemonderzoek noodzakelijk
59 59 59 59
4.6. Samenvatting
61
Hoofdstuk 5. Beschrijvend bodemonderzoek (BBO)
63
5.1. Wat is een beschrijvend bodemonderzoek?
65
5.2. Hoe lang is een beschrijvend bodemonderzoek geldig?
66
5.3. Wat kost de opmaak van een beschrijvend bodemonderzoek?
67
5.4. Vermelding op het bodemattest 5.4.1. OBO en BBO op bodemattest 5.4.1.1. BBO conform en geen bodemsanering noodzakelijk 5.4.1.2. BBO conform en bodemsanering noodzakelijk 5.4.2. Enkel BBO op het bodemattest 5.4.2.1. BBO conform en geen bodemsanering noodzakelijk 5.4.2.2. BBO conform en bodemsanering noodzakelijk
68 68 68 68 69 69 69
5.5. Evaluatierapport na schadegeval
71
5.6. Gecombineerd orie¨nterend en beschrijvend bodemonderzoek (OBBO) 5.6.1. Wat is een OBBO? 5.6.2. OBBO op het bodemattest
72 72 72
5.7. Wanneer wordt een gefaseerd beschrijvend bodemonderzoek uitgevoerd?
74
5.8. Samenvatting
75
Hoofdstuk 6. Risicobeheer
77
6.1. Wat is risicobeheer?
79
Kluwer – Praktische gids vastgoed en bodemsanering
V
Inhoudstafel
6.2. Hoe verloopt risicobeheer? 6.2.1. Verzoek tot risicobeheer 6.2.2. Risicobeheersplan (RBP) 6.2.3. Risicobeheersmaatregelen
80 80 80 81
6.3. Mogelijke vermeldingen op het bodemattest 6.3.1. OBO, BBO en RBP op het bodemattest 6.3.2. BBO en een RBP op het bodemattest 6.3.3. OBO – BBO – RBP – BBO op het bodemattest 6.3.4. BBO – RBP – BBO op het bodemattest
83 83 83 84 84
6.4. Samenvatting
85
Hoofdstuk 7. (Beperkt) (gefaseerd) bodemsaneringsproject (BSP)
87
7.1. Wanneer is een (beperkt) (gefaseerd) bodemsaneringsproject nodig?
89
7.2. Rapportage bodemsaneringswerken
91
7.3. Hoeveel kost een bodemsaneringsproject?
92
7.4. Mogelijke vermeldingen op het bodemattest 7.4.1. OBO, BBO en BSP het bodemattest 7.4.2. BBO en BSP op het bodemattest 7.4.3. OBO, BBO, RBP en BSP op het bodemattest 7.4.4. BBO, RBP en BSP op het bodemattest
93 93 93 95 95
7.5. Samenvatting
97
Hoofdstuk 8. Eindevaluatieonderzoek (EEO)
99
8.1. Wat is een eindevaluatieonderzoek?
101
8.2. Wat kost een eindevaluatieonderzoek?
102
8.3. Mogelijke vermeldingen op het bodemattest 8.3.1. OBO, BBO, (RBP), BSP en EEO op het bodemattest 8.3.2. BBO, BSP, (RBP) en EEO op het bodemattest
103 103 103
8.4. Samenvatting
105
Hoofdstuk 9. Saneringsplicht
107
9.1. Wat is het verschil tussen saneringsplicht en onderzoekplicht?
109
9.2. Vrijstelling van saneringsplicht 9.2.1. Statuut ‘Onschuld’ 9.2.1.1. Hoe ‘vrijstelling saneringsplicht’ aanvragen? 9.2.1.2. Wat bij een nieuwe bodemverontreiniging?
110 110 110 110
VI
Praktische gids vastgoed en bodemsanering – Kluwer
Inhoudstafel
9.2.2.
9.2.3.
9.2.4. 9.2.5.
9.2.1.3. Wat bij een historische bodemverontreiniging? 9.2.1.4. Wat bij een gemengde bodemverontreiniging? Andere vormen van vrijstelling 9.2.2.1. Verspreiding 9.2.2.2. Aanwezigheid van een exploitant of gebruiker Is de vrijstelling overdraagbaar? 9.2.3.1. ... naar de verwerver? 9.2.3.2. ... naar de erfgenamen? Wat gebeurt er na ‘vrijstelling saneringsplicht’? Wat als je niet akkoord bent met de uitspraak van de OVAM?
111 112 112 112 112 113 113 113 114 114
9.3. Verbintenis en financie¨le zekerheid 9.3.1. Wat is een verbintenis? 9.3.2. Wat is een financie¨le zekerheid? 9.3.3. Hoe loopt de procedure van verbintenis en financie¨le zekerheid?
115 115 115 116
9.4. Wat als de verwerver verplichtingen wil overnemen?
118
9.5. Wat is het verschil tussen saneringsplichtige, -aansprakelijke en -willige? 9.5.1. Saneringsplichtige 9.5.2. Saneringsaansprakelijke 9.5.3. Saneringswillige
119 119 119 120
9.6. Samenvatting
121
Hoofdstuk 10. Andere verplichtingen
123
10.1. Wat met periodieke onderzoekplicht?
125
10.2. Wat is verplicht bij de sluiting van een risico-inrichting?
126
10.3. Wat met stookolietanks? 10.3.1. Risicogrond 10.3.2. Niet-risicogrond 10.3.3. Andere wetgeving met betrekking tot stookolietanks 10.3.4. Premaz-fonds
127 127 127 128 129
10.4. Wat met droogkuisactiviteiten?
130
10.5. Wat bij een faillissement of vereffening?
131
10.6. Grondverzet
132
10.7. Samenvatting
133
Hoofdstuk 11. Appartementen – Gedwongen mede-eigendom
135
11.1. Wat is een gedwongen mede-eigendom?
137
Kluwer – Praktische gids vastgoed en bodemsanering
VII
Inhoudstafel
11.2. Overdrachten bij appartementen – Hoe zat dit nu weer? 11.2.1. Wat zijn de algemene verplichtingen? 11.2.2. Wanneer is er een onderzoekplicht bij overdracht van een kavel/privatief deel? 11.2.3. Wanneer is er een eenmalige onderzoekplicht? 11.2.4. Wanneer is er een periodieke onderzoekplicht? 11.2.5. Wanneer is er helemaal geen onderzoek- en meldingsplicht?
138 138
11.3. Veelgestelde vragen over appartementen
141
11.4. Samenvatting
142
Hoofdstuk 12. Bijkomende informatie en contact
143
Deel II. Bodemverontreiniging en de invloed op de vastgoedwaarde
145
Inleiding
147
Hoofdstuk 1. Welke kosten zijn er bij verkoop van een grond?
149
1.1. Hoe een bodemattest aanvragen?
151
1.2. Uitvoering van een orie¨nterend bodemonderzoek bij risicogronden 1.2.1. Wat kost een orie¨nterend bodemonderzoek? 1.2.2. Kunnen delen van verontreinigde percelen worden verkocht?
152 152 152
1.3. Wat kost de aanvraag van het statuut ‘onschuldig verkoper’?
153
1.4. Wat kost een beschrijvend bodemonderzoek?
154
1.5. Hoe een grond verkopen met saneringsnoodzaak?
155
1.6. Wat kost de opmaak van een bodemsaneringsproject?
156
1.7. Hoe een eenzijdige verbintenis aangaan?
157
1.8. Hoe worden financie¨le zekerheden gesteld?
158
1.9. Wat kosten de bodemsaneringswerken?
161
1.10. Welke kosten zijn er na de uitvoering van de saneringswerken?
163
1.11. Wat kost risicobeheer?
164
1.12. Is goedkoper saneren mogelijk in het nieuwe bodemdecreet? 1.12.1. Historische bodemverontreiniging 1.12.2. Gemengde bodemverontreiniging 1.12.3. Conclusie
166 166 166 167
VIII
138 139 140 140
Praktische gids vastgoed en bodemsanering – Kluwer
Inhoudstafel
Hoofdstuk 2. Is de omvang van de bodemsaneringskosten wel duidelijk?
169
2.1. Hoe op te nemen in de boekhouding?
171
2.2. Hoe de kosten bepalen in het bodemsaneringsproject?
172
2.3. Wat is de positie van de koper?
173
Hoofdstuk 3. Hoe saneringsalternatieven met elkaar vergelijken?
175
Hoofdstuk 4. Hoe de gemaakte kosten terugvorderen?
177
4.1. Nieuwe bodemverontreiniging
179
4.2. Historische bodemverontreiniging
180
Hoofdstuk 5. Welke kosten kunnen ontstaan bij overtreding van de verplichtingen?
181
Hoofdstuk 6. Welke saneringskosten zijn er bij een versnelde overdracht?
183
6.1. Versnelde overdracht na de uitvoering van een beschrijvend bodemonderzoek
185
6.2. Overdracht met schikking door de Vlaamse regering
186
Hoofdstuk 7. Welke financie¨le risico’s zijn er bij de verkoop van een grond zonder bodemonderzoek? 189 7.1. Wat bij de overdracht van aandelen?
191
7.2. Wat bij de verkoop met een bodemattest?
192
7.3. Wat als het geen risicogrond is maar er toch risico’s bestaan op bodemverontreiniging?
193
Hoofdstuk 8. Wat zijn de mogelijke toekomstige kosten voor de koper?
195
8.1. Bodemonderzoek bij nieuwe overdracht
197
8.2. Is er nog een risico op een saneringsplicht voor de koper?
199
8.3. Zijn er beperkingen op het gebruik van de grond?
200
8.4. Wat bij de overdracht van de vrijstelling van saneringsplicht?
201
Hoofdstuk 9. Welke kosten vloeien voort uit aansprakelijkheden voor bodemverontreiniging? 203 Hoofdstuk 10. Welke kosten zijn er ten gevolge van de regeling grondverzet?
205
10.1. Wat is het toepassingsgebied van de regeling?
207
Kluwer – Praktische gids vastgoed en bodemsanering
IX
Inhoudstafel
10.2. Welke verplichtingen zijn er voor de bouwheer?
208
10.3. Hoe uitgegraven bodem te gebruiken?
209
10.4. Wat zijn de directe kosten voor de bouwheer?
210
10.5. Wat is de positie van de ontvanger van gronden?
211
10.6. Hoe beı¨nvloedt dit de waarde van het vastgoed bij koop/verkoop?
212
Hoofdstuk 11. Welke stigma-effecten leven er?
213
11.1. Wat zijn de oorzaken van het stigma?
215
11.2. Hoe wordt dit beoordeeld door makelaars?
216
Hoofdstuk 12. Bestaan er subsidies voor bodemsanering?
217
12.1. Regeling cofinanciering 12.1.1. Wettelijk kader 12.1.2. Doel 12.1.3. Doelgroep en voorwaarden 12.1.3.1. Wie kan beroep doen op de subsidie? 12.1.3.2. Voor welke saneringswerken is subsidie¨ring mogelijk? 12.1.4. Welke kosten komen in aanmerking voor subsidie? 12.1.5. Wat is het subsidiepercentage? 12.1.6. Procedure van aanvraag 12.1.7. Uitbetaling van de subsidie 12.1.8. Overdracht van het cofinancieringsrecht 12.1.9. Contact
219 219 219 220 221 222 224 224 224 226 226 227
12.2. BOFAS – fonds voor de sanering van tankstations 12.2.1. Wettelijk kader 12.2.2. Doelstellingen en doelgroep 12.2.3. Tussenkomst en voorwaarden 12.2.4. Financiering 12.2.5. Contact
228 228 229 229 230 230
12.3. VLABOTEX – bodemsaneringsorganisatie voor de sanering bij droogkuisactiviteiten 12.3.1. Wettelijk kader 12.3.2. Doelstellingen en doelgroep 12.3.3. Tussenkomst en voorwaarden 12.3.4. Financiering 12.3.5. Contact
232 232 232 234 234 234
Deel III. Bijlagen
237
Bijlage 1. Bepalingen uit het bodemdecreet en het Vlarebo relevant voor de vastgoedspecialist 239
X
Praktische gids vastgoed en bodemsanering – Kluwer
Inhoudstafel
Bijlage 2. Verklarende woordenlijst
261
Bijlage 3. Stroomschema’s voor de overdracht van gronden
267
Bijlage 4. Lijst van risico-inrichtingen
271
Bijlage 5. Aanvraagformulier bodemattest
277
Kluwer – Praktische gids vastgoed en bodemsanering
XI
