1.1 De Vlaamse Wooncode als decretale basis

Handboek lokaal woonbeleid afl 5 basisboek.book Page 5 Wednesday, January 15, 2014 8:22 AM

Handboek lokaal woonbeleid

Inhoudstafel 1

Institutioneel kader

1.0

Toepasselijke wetgeving

1.0

Inleiding

1.1

De Vlaamse Wooncode als decretale basis

1.2

Andere relevante beleidsdomeinen

1.2.1 1.2.2 1.2.3 1.2.4 1.2.5

Fiscaliteit Steden- en plattelandsbeleid Energie De federale huurwetgeving Ruimtelijke ordening

2

1 4 7 8 9

Woonactoren

2.0


2.0

Inleiding

2.1

De overheden

2.1.1

De Vlaamse overheid 2.1.1.1 De coördinerende rol van de Vlaamse overheid 2.1.1.2 De regulerende rol van de Vlaamse overheid 2.1.1.3 De uitvoerende rol van de Vlaamse overheid De gemeente 2.1.2.1 De coördinerende rol van de gemeente 2.1.2.2 De uitvoerende rol van de gemeente 2.1.2.3 Een overzicht Het OCMW 2.1.3.1 Financiële ondersteuning 2.1.3.2 Uitbouw van een betaalbaar woningenaanbod 2.1.3.3 Bemiddeling/begeleiding De provincies

2.1.2

2.1.3

2.1.4

Afl. 4 – september 2013

1 1 2 3 4 4 7 10 11 12 13 13 15

Inhoudstafel / 1



2.2

De sociale woonorganisaties

1

2.2.1 2.2.2 2.2.3 2.2.4 2.2.5

De VMSW De sociale huisvestingsmaatschappijen Het Vlaams woningfonds (van de Grote Gezinnen) De erkende sociale verhuurkantoren De huurdersbonden

1 2 3 4 5

2.3

De andere actoren

1

2.3.1 2.3.2 2.3.3 2.3.4 2.3.5 2.3.6 2.3.7

De streekontwikkelingsintercommunales Welzijnsorganisaties Erkende kredietmaatschappijen De Vlaamse woonraad Belangenbehartigingsorganisaties Private actoren op de huurmarkt Private actoren op de koopmarkt

1 1 2 3 4 5 6

2.4

Het sociale huisvestingslandschap

1

2.4.1

Prestatiebeoordeling en Toezicht op de sociale huisvestingsmaatschappijen 2.4.1.1 Toezicht op de sociale woonactoren 2.4.1.2 Erkennings- en Prestatiebeoordelingsbesluit De beheersvergoeding

2.4.2

3

Woonvisie

3.0


3.0

Inleiding

3.1

Het lokaal woonplan

3.1.1

Wat is een lokaal woonplan? 3.1.1.1 Wat een woonplan niet is… 3.1.1.2 Strategische meerjarenplanning als woonplan? 3.1.1.3 Subsidies 3.1.1.4 Praktische ondersteuning en begeleiding voor de opmaak van een lokaal woonplan Waarom een lokaal woonplan schrijven? 3.1.2.1 Randvoorwaarden bepalen mee het succes van het beleid

3.1.2

2 3 13 19

Inhoudstafel / 2

1 4 4 5 6 8 9




3.1.3 3.1.4 3.1.5 3.1.6

3.1.7

Enkele keuzes voorafgaand aan de opmaak van een woonplan Mogelijke opbouw woonplan Waar cijfermateriaal en achtergrondinformatie te vinden? Procedure opmaak lokaal woonplan 3.1.6.1 Een mogelijk stappenplan 3.1.6.2 Ondertekening woonplan 3.1.6.3 Communicatie over het woonplan Gerelateerde beleidsplannen 3.1.7.1 Het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan 3.1.7.2 De woonbehoeftestudie 3.1.7.3 Het lokaal sociaal beleidsplan 3.1.7.4 Het lokaal grondbeleidsplan

3.2

Het lokaal woonoverleg

3.2.1 3.2.2 3.2.3 3.2.4 3.2.5 3.2.6.

3.2.7.

Definitie Doel lokaal woonoverleg Leden van het lokaal woonoverleg Vergaderfrequentie lokaal woonoverleg Mogelijke onderwerpen lokaal woonoverleg De lokale woonraad 3.2.6.1 Zeggingskracht 3.2.6.2 Leden van de woonraad 3.2.6.3 Werkwijze vastleggen in het huishoudelijk reglement 3.2.6.4 Relatie met andere domeinen en andere overlegorganen 3.2.6.5 Werkingskosten en presentiegelden woonraad 3.2.6.6 Mogelijke onderwerpen lokale woonraad Een intergemeentelijke aanpak?

3.3

Financiering van het lokaal woonbeleid

3.3.1

Subsidiëring ter ondersteuning van het lokaal woonbeleid 3.3.1.1 Wie kan een subsidie aanvragen? 3.3.1.2 Wat is de omvang van de subsidie? 3.3.1.3 Wat moet daarvoor gebeuren? 3.3.1.4 Hoe aanvragen?

3.4

Intergemeentelijke samenwerkingsverbanden


9 13 17 18 19 21 21 22 22 23 24 24

1 2 4 5 5 6 6 7 8 9 10 10 11

2 2 3 4 5

Inhoudstafel / 3



4

Kwaliteit van de woningen

4.0


1

4.1

Enkele cijfers over de kwaliteit van woningen

1

4.2

Woningkwaliteitsnormen

1

4.2.1 4.2.2 4.2.3 4.2.4

4.2.5

Federale normen 1 Vlaamse normen 3 Gemeentelijke normen 6 De verschillende normen voor woningen, kamers en kamers voor seizoensarbeiders 7 4.2.4.1 Normen voor de kwaliteit van kamers 7 4.2.4.2 Gemeentelijke normen 9 Het kwaliteitsonderzoek 10

4.3

Het voorkomen van een slechte woningkwaliteit

4.4

Het onderscheid tussen verwaarloosde, ongeschikte en onbewoonbare woningen en gebouwen 1

4.5

Verwaarloosde woningen en gebouwen aanpakken

4.5.1 4.5.2

Inventarisatie van verwaarloosde woningen en gebouwen 1 Heffing op verwaarloosde woningen en gebouwen 6 4.5.2.1 Gemeentelijke heffing op verwaarloosde woningen en gebouwen 6 4.5.2.2 Gewestelijke heffing op verwaarloosde woningen en gebouwen 8 4.5.2.3 Overzicht grondslag inventarisatie en heffing verwaarlozing 13

4.6

Verkrotte woningen en gebouwen aanpakken

1

4.6.1 4.6.2

Waarom verkrotting bestrijden? Inventarisatie van verkrotte woningen en gebouwen 4.6.2.1 Wanneer onbewoonbaarverklaring vwc en nieuwe gemeentewet? 4.6.2.2 Ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring Vlaamse Wooncode 4.6.2.3 Administratieve procedure 4.6.2.4 Strafrechtelijke procedure

1 2

Inhoudstafel / 4

1

1

2 7 9 19




4.6.2.5 4.6.2.6

Onbewoonbaarverklaring nieuwe gemeentewet Gevolgen van een ongeschikt, onbewoonbaar of overbewoondverklaring

24 31

4.7

Herhuisvesting

1

4.8

Conformiteitsattest

1

4.8.1 4.8.2

Bepalen van kwaliteit via het conformiteitsattest Het verkrijgen van een conformiteitsattest (de procedure)

1

4.9

Bijzondere instrumenten

1

4.9.1 4.9.2

Recht van voorkoop Sociaal beheer

1 9

4.10

Het bestrijden van langdurige leegstand

1

4.10.1 4.10.2

4.10.3 4.10.4

Inventarisatie van leegstand Heffing op leegstand 4.10.2.1 Gemeenten gemachtigd voor gemeentelijke leegstandsheffing 4.10.2.2 Uitzonderlijke gewestelijke leegstandsheffing Overzicht grondslag inventarisatie en heffing leegstand Stimulerende maatregelen ter bestrijding van leegstand

4.11

Overbewoning en woonvervuiling

1

4.11.1 4.11.2

Het bestrijden van overbewoning Het bestrijden van vervuilde woningen

1 6

5

2

2 13 13 16 17 17

Betaalbaar bouwen en wonen

5.0


5.0

Inleiding

5.1

Het bepalen van de woningbehoefte


Inhoudstafel / 41



5.2

Het Decreet Grond- en Pandenbeleid in een notendop

5.2.1 5.2.2 5.2.3 5.2.4 5.2.5 5.2.6 5.2.7

Aanleiding De nulmeting en het Bindend Sociaal Objectief De sociale last en bescheiden last De omvang van de sociale en bescheiden last De uitvoering van de sociale en bescheiden last De monitoring van de vooruitgang van het aantal sociale woningen Het niet tijdig halen van de lasten

5.3

Langdurige leegstand aanpakken

5.3.1 5.3.2 5.3.3

Register van leegstaande gebouwen en woningen Heffing op leegstand Premies en begeleiding kan leegstand oplossen

5.4

Een groter aanbod aan bouwgronden

5.4.1 5.4.2

Wanneer is een stuk grond bouwgrond? Gemeentelijke initiatieven voor méér bouwgrond op de markt 5.4.2.1 De opmaak van een register van onbebouwde percelen 5.4.2.2 Het invoeren van een activeringsheffing 5.4.2.3 Nemen van een planningsinitiatief

5.5

Een groter aanbod aan betaalbare bouwgronden

5.5.1

Gemeentelijke initiatieven 5.5.1.1 Het realiseren van sociale kavels of de realisatie ervan stimuleren

Inhoudstafel / 42

1 1 3 4 8 9 10

1 3 3

1 2 2 3 4

1 1




5.5.1.2 5.5.1.3 5.5.1.4 5.5.1.5

5.5.1.6 5.5.1.7

Eigen gronden inzetten Opmaak van een actieprogramma ter ontwikkeling van publieke gronden De opmaak van een ruimtelijk uitvoeringsplan De opmaak van een gemeentelijk reglement sociaal wonen en/of gemeentelijke verordening bescheiden wonen Het naleven van gewestelijke spelregels Een beroep doen op het Vlaams rollend Grondfonds

5.6

Een groter aanbod aan betaalbare koopwoningen

5.6.1 5.6.2

Onderscheid tussen bescheiden en sociale koopwoningen Gemeentelijke initiatieven 5.6.2.1 Het realiseren van sociale koopwoningen of de realisatie ervan stimuleren 5.6.2.2 Het inzetten eigen gronden 5.6.2.3 Gemeentelijke aankooppremie 5.6.2.4 De opmaak van een ruimtelijk uitvoeringsplan 5.6.2.5 De opmaak van een gemeentelijke verordening en/of reglement bescheiden wonen 5.6.2.7 Het naleven van de gewestelijke spelregels

5.7

Meer aanbod aan betaalbare huurwoningen

5.7.1 5.7.2 5.7.3

Aandacht voor de sociale huurmarkt en private huurmarkt De planning van sociale woningbouwprojecten Gemeentelijke initiatieven voor meer betaalbare huurwoningen 5.7.3.1 Nauwe samenwerking met sociale huisvestingsmaatschappij 5.7.3.2 Oprichting of versterking van het sociaal verhuurkantoor 5.7.3.3 De opmaak van een ruimtelijk uitvoeringsplan 5.7.3.4 De opmaak van een gemeentelijk reglement sociaal wonen 5.7.3.5 De opmaak van een gemeentelijk reglement bescheiden wonen 5.7.3.6 Het naleven van de gewestelijke spelregels 5.7.3.7 Het afsluiten van een sociaal woonbeleidsconvenant 5.7.3.8 Controle op affichering van de huurprijs

Afl. 5 – december 2013

2 5 6

7 8 8

1 3 4 4 4 5 6 8

1 2 6 6 7 8 10 12 12 13 13

Inhoudstafel / 5



5.8

Bijlagen

5.8.1 5.8.2

Lijst van BSO per gemeente 1 Lijst van gemeenten die beroep kunnen doen op het rollend Grondfonds 17 Lijst van gemeenten waar de regelgeving ‘wonen in eigen streek’ van toepassing is 18

5.8.3

6

Financiering van sociale woningen

6.0


6.0

Inleiding

6.1

Algemene bepalingen (hoofdstuk I)

6.2

Tussenkomst in de leningslast voor de realisatie van sociale huurwoningen (hoofdstuk II)

6.2.1 6.2.2 6.2.3 6.2.4 6.2.5 6.2.6 6.2.7

Grondaankoop Bouwkost – nieuwbouw en vervangingsbouw Renovatie Combinaties Beheersvergoeding Herinvesteringsplicht De tussenkomst in de leningslast

6.3

Tenlastenemingen of subsidies voor sociale huurwoningen, koopwoningen of kavels (hoofdstuk III)

6.3.1

Subsidie voor Sloop en Infrastructuur (SSI) 6.3.1.1 Bouwrijp maken van gronden 6.3.1.2 Aanleg infrastructuur, oprichting gemeenschapsvoorzieningen, aanpassingswerken aan de woonomgeving Subsidie voor verwerving 6.3.2.1 Verwervingssubsidie (SV) 6.3.2.2 Tussenkomst in de prefinanciering Subsidie voor de bouw in de eigendomssector (SBE)

6.3.2

6.3.3

Inhoudstafel / 6

1 3 4 4 5 5 6

1 2

3 4 5 7 9

Afl. 5 – december 2013



6.4

De Gewestelijke Sociale Correctie (hoofdstuk IV)

6.4.1 6.4.2 6.4.3

GSC – inkomsten GSC – Uitgaven GSC – Berekening

7

1 3 5

Inschrijving

7.0


7.0

Inleiding

7.1

Inschrijving bij een SHM en een SVK

7.1.1

Definities 7.1.1.1 Inkomen bij sociale huisvestingsmaatschappijen, gemeenten en OCMW’s 7.1.1.2 Actueel besteedbaar inkomen 7.1.1.3 Referentiepersoon 7.1.1.4 Huurder van een sociale woning 7.1.1.5 Persoon ten laste 7.1.1.6 Verhuurder 7.1.1.7 Intern huurreglement 1.1.2.8. Rationele bezetting 7.1.1.9 Referentiehuurder 7.1.1.10 Mantelzorger Toepassingsgebied Inschrijvingsvoorwaarden voor de kandidaat-huurder (hoofdstuk III van het KSH) 7.1.3.1 Algemene voorwaarden (art. 3) 7.1.3.2 Taal- en inburgeringsbereidheid De inschrijving 7.1.4.1 Inschrijvingsregister 7.1.4.2 Inschrijvingshandelingen 7.1.4.3 Inschrijvingsbewijs 7.1.4.4 Doorzenden van inschrijving naar ander verhuurder 7.1.4.5 Schrappen van kandidaat-huurder

7.1.2 7.1.3

7.1.4

7.2

Inschrijving voor een sociale koopwoning

7.2.1 7.2.2

Inschrijvings- en toelatingsvoorwaarden kandidaat-kopers Het inschrijvingsregister


1 1 2 2 3 4 5 5 6 6 6 7 7 7 101 21 21 21 44 44 45

2 4

Inhoudstafel / 7



8

Toewijzing

8.0


8.0

Inleiding

8.1

Toelatingsvoorwaarden

8.2

Taal- en inburgeringsbereidheid als toelatingsvoorwaarde

8.2.1 8.2.2 8.2.3

De taal- en inburgeringsbereidheid na de toewijzing Kanttekening bij de toepasselijkheid van deze vereisten De administratieve geldboete in het kader van de vereiste van de taal- en inburgeringsbereidheid

7 12 13

8.3

De toewijzing van een sociale huurwoning

8.3.1

8.3.3 8.3.4 8.3.5

SHM 8.3.1.1 Absolute voorrangsregels 8.3.1.2 Optionele voorrangsregels 8.3.1.3 Mogelijkheid tot versnelde toewijzing Toewijzing door SVK 8.3.2.1 Absolute voorrangregels 8.3.2.2 Het puntensysteem Intern huurreglement Lokaal toewijzingsreglement Weigeringsmogelijkheden van toewijzing voor een woning

8.4

Sociale koopwoningen en sociale kavels

1

8.4.1 8.4.2 8.4.3

Toewijzing en verkoop van een woning De verkoop van sociale huurwoningen Verkoop van middelgrote koopwoningen/kavels, nietresidentiële ruimten en garages

1 5

8.3.2

Inhoudstafel / 8

1 1 1 3 4 5 6 6 10 10 14

7




9

Huurprijsberekening

9.0


9.0

Inleiding

9.1

Bepaling van de huurprijs sinds 1 januari 2012

9.2

De huurprijs van een woning die wordt ‘overgenomen’ door een sociale huisvestingsmaatschappij

9.3

Huurovereenkomst, huurlasten en waarborg

9.3.1 9.3.2 9.3.3

De huurovereenkomst Huurlasten Waarborg

9.4

‘Huursubsidie’ – tegemoetkoming voor kandidaat-huurders

1 5 7

10 De private huurmarkt 10.0

Overzicht toepasselijke wetgeving

10.0

Inleiding

10.1

De actoren op de private huurmarkt

10.1.1 10.1.2

De private verhuurder De private huurder

10.2

Afficheringsplicht

10.3

Huurwetgeving: de ‘Woninghuurwet’ en het ‘gemeen huurrecht’

10.3.1 10.3.2

De huurwetgeving gesitueerd De Woninghuurwet 10.3.2.1 Historische achtergrond bij de Woninghuurwet 10.3.2.2 Toepassingsgebied van de Woninghuurwet De huurovereenkomst in de Woninghuurwet 10.3.3.1 Afsluiten van een huurovereenkomst

10.3.3

Afl. 1 – oktober 2012

1 1

1 2 2 4 6 6

Inhoudstafel / 9



10.3.3.2

10.3.4 10.3.5

10.3.6

10.3.7

De essentiële elementen van de huurovereenkomst 10.3.3.3 Registratie van de huurovereenkomst 10.3.3.4 Wettelijke mogelijkheden om een huurovereenkomst te beëindigen De renovatiehuurovereenkomst De verhuurdersverplichtingen 10.3.5.1 De afleveringsplicht 10.3.5.2 De onderhoudsplicht 10.3.5.3 De vrijwaringsplicht De huurdersverplichtingen 10.3.6.1 De stofferingsverplichting 10.3.6.2 De huurprijsbetalingsverplichting 10.3.6.3 De gebruiksverplichting 10.3.6.4 De teruggaveverplichting 10.3.6.5 Het uitrusten van de woning Onderhoud en herstellingen

10.4

Enkele veelvoorkomende huurdersproblemen: voorbeelden

10.4.1 10.4.2 10.4.3

Problemen m.b.t. de huurprijs/kosten en lasten Problemen m.b.t. de uitvoering van herstellingen/werken Problemen m.b.t. de beëindiging van de huur

10.5

Ondersteuning voor huurders op de private huurmarkt

10.5.1 10.5.2

Individuele toeleiding Structurele afspraken met private verhuurders

10.6

Discriminatie

10.6.1

Wetgeving: discriminatie en huisvesting 10.6.1.1 De Belgische antidiscriminatiewetgeving 10.6.1.2 De federale antidiscriminatiewetten 10.6.1.3 Het Vlaamse Gelijkekansendecreet van 10 juli 2008 10.6.1.4 De Brusselse ordonnantie van 19 maart 2009 Vormen van discriminatie 10.6.2.1 Directe en indirecte discriminatie 10.6.2.2 Rechtvaardigingsgronden 10.6.2.3 Weigering redelijke aanpassingen 10.6.2.4 Pesterijen 10.6.2.5 Opdracht tot discrimineren

10.6.2

Inhoudstafel / 10

9 19 21 25 26 26 27 27 28 29 29 30 31 32 33

1 4 10

1 3

1 1 2 3 4 4 5 5 6 6 6

Afl. 1 – oktober 2012



10.6.3

10.6.4

10.6.5

10.6.2.6 Sancties Discriminatie op de privé huisvestingsmarkt 10.6.3.1 Meldingen en analyses 10.6.3.2 Toepassing van de antidiscriminatiewetgeving op de huisvestingmarkt 10.6.3.3 Kernpunten Gegevens van kandidaat-huurders 10.6.4.1 Gegevens over nationale of etnische afstamming, zogenaamd ras en nationaliteit 10.6.4.2 Handicap en gezondheidstoestand 10.6.4.3 Vermogen 10.6.4.4 De vraag om inlichtingen moet legitiem en proportioneel zijn Discriminatie op de publieke huisvestingsmarkt 10.6.5.1 Toelatingsvoorwaarden 10.6.5.2 Toewijzingssystemen 10.6.5.3 Afwijkend toewijzingsreglement 10.6.5.4 Weigering van toewijzing 10.6.5.5 Wat te doen als je slachtoffer of getuige van discriminatie bent?

7 7 8 9 10 12 13 13 14 14 15 15 17 19 22 23

11 Woonproblemen en aanpak ervan* 12 Doelgroepen 12.0


12.0

Inleiding

12.1

Dak- en thuislozen

12.1.1 12.1.2

Definitie van dakloze in OCMW-wetgeving Welk OCMW is bevoegd? 12.1.2.1 Huidige bevoegdheidsregel 12.1.2.2 Enkele oefeningen 12.1.2.3 Bevoegdheidsconflicten 12.1.2.4 Meldingsplicht Instrumenten om dak- en thuisloosheid te bestrijden 12.1.3.1 Referentieadres

12.1.3

Afl. 3 – mei 2013

3 6 6 8 10 11 13 13

Inhoudstafel / 11



12.1.3.2 12.1.3.3 12.1.3.4

Versnelde toewijzingsmogelijkheid voor daklozen in het Sociale Huurbesluit 32 Installatiepremie voor daklozen 35 Opeisingsrecht van leegstaande gebouwen voor daklozen 44

12.2

Tijdelijke opvang van dak- en thuislozen

12.2.1 12.2.2

Thuislozenzorg in Vlaanderen Samenwerking tussen het OCMW en het algemeen welzijnswerk bij de opvang van dak- en thuislozen 12.2.2.1 Doorverwijzing naar de residentiële opvangcentra van het Algemeen Welzijnswerk 12.2.2.2 Het protocol tussen VVSG en Steunpunt Algemeen Welzijnswerk 12.2.2.3 Het OCMW zorgt voor (extra) opvangmogelijkheden Tijdelijke huisvesting bij OCMW’s: vaststellingen uit een VVSG-bevraging (2008) 12.2.3.1 Een doorgangswoning is meer dan een huis alleen 12.2.3.2 Verschillende vormen mogelijk 12.2.3.3 Juridische aandachtspunten 12.2.3.4 De begeleiding 12.2.3.5 Netwerkvorming 12.2.3.6 Een geschikte woning

12.2.3

12.3

Woonwagens en woonwagenterreinen? Een zoektocht naar kwalitatief wonen

12.3.1 12.3.2 12.3.3 12.3.4 12.3.5 12.3.6 12.3.7 12.3.8

Specifieke woonvorm Typologie woonwagenterreinen De bewoners van een woonwagenterrein Aanbod aan woonwagenterreinen Vlaams beleid Kenmerken van wonen Kwaliteit van wonen Niet zomaar overal

12.4

Seizoensarbeiders

12.5

Wonen en de eigen bewoners

12.6

Wonen en ouderen

Inhoudstafel / 12

1 2 2 4 12 13 15 22 23 31 33 35

1 1 2 3 5 6 7 8

Afl. 3 – mei 2013



13 Bijlagen Trefwoordenregister

1

Nuttige adressen

1

De met een * gemarkeerde onderdelen zullen aangevuld worden in de bijwerkingen.

Afl. 3 – mei 2013

Inhoudstafel / 13

1.1 De Vlaamse Wooncode als decretale basis

Recommend Documents