1 ÚVOD 2 ÚČEL DATABÁZE

Databáze zrealizovaných kupních cen nemovitostí Napsal uživatel Ing. Tomáš Hudec Úterý, 22 Květen 2012 11:54

1 ÚVOD V současné době je při stanovování obvyklé hodnoty nemovitosti kladen velký důraz na porovnávací způsob ocenění. Při použití této metody stojí každý znalec před problémem, jakým způsobem vybrat vhodný statistický vzorek porovnávacích nemovitostí. K dispozici má tři základní možnosti výběru vhodných dat: 1. vlastní databáze zrealizovaných kupních cen a sjednaných nájmů nemovitostí, 2. realitní internetová a tištěná inzerce, 3. externí databáze zrealizovaných kupních cen a sjednaných nájmů nemovitostí . V prvním případě je výhodou osobní znalost získaná prohlídkou a zaměřením dané nemovitosti. Nevýhoda je zřejmá a to sice počet nemovitostí uložených ve vlastní databázi je značně omezený. V druhém případě je situace opačná. Počet hledaných srovnávacích nemovitostí může být obrovský, avšak nevýhody plynoucí z takto získaných informací jsou mnohdy zcela zásadní a poměrně často znamenají nutnost vyloučení takového vzorku z porovnání. Prvním negativem je skutečnost, že uvedená cena je pouze nabídková, tzv. vyvolávací a s velkou pravděpodobností bude nakonec dosaženo jiné kupní ceny. Matoucí informací může být např. to, že jedna nemovitost je nabízena k prodeji více realitními kancelářemi za různé ceny. Spolehlivým vodítkem pro odhadnutí koeficientu redukce na pramen ceny nemůže být ani datum vložení inzerátu do realitní inzerce a jeho aktualizace, jelikož řada prodejců původní inzerát stahuje z nabídky a opět jej vkládá zpět jako zcela novou nabídku. Samostatnou kapitolou by potom bylo posouzení objektivnosti a přesnosti jednotlivých informací popisujících nabízenou nemovitost. Výjimkou nejsou informace typu, že zastavěná plocha, podlahová plocha i celková plocha pozemku jsou shodně např. 200 m 2 . Textové informace popisující danou nemovitost obvykle vyzdvihují a zdůrazňují pouze (fiktivní) pozitiva a o negativech se nezmiňují. V horším případě jsou negativní faktory popsané způsobem činícím z nich pozitivní vlastnosti. V třetím případě mohou být při vhodném způsobu tvorby a užívání databáze spojeny výhody předchozích dvou popsaných způsobů a eliminovány jejich nevýhody. Následující část tohoto článku se zabývá právě tímto třetím způsobem. Jedná se o elektronický systém sdílení informací o realizovaných kupních cenách a sjednaných nájmech nemovitostí umístěných na vyhrazeném nebo privátním ftp server . Tento projekt byl vytvořený v roce 2010, od června do prosince 2010 procházel zkušebním testovacím provozem a v lednu 2011 byl zahájen standardní provoz v regionu Jihomoravského kraje. V současné době probíhá zkušební provoz v několika dalších krajích České republiky. 2 ÚČEL DATABÁZE Databáze umožňuje znalcům a odhadcům sdílet on-line způsobem informace o realizovaných kupních cenách nemovitostí a nájmů včetně doplňujících informací o těchto nemovitostech. Takto získané informace se pak dají využít pro stanovení obvyklých cen a nájmů oceňovaných nemovitostí porovnávacím způsobem. 3 KOMU JE TENTO SYSTÉM URČENÝ?

1/9


Registrovaným členům z řad odborné veřejnosti, kteří dodržují smluvní podmínky užívání serveru, zejména: - minimální množství ukládaných dat během období jednoho kvartálu, - pravdivost uváděných informací, - ochrana údajů, - užívání informací získaných z tohoto serveru pouze pro vlastní odbornou činnost formou stanovení obvyklých cen nemovitostí a nájmů ve znaleckých posudcích a odhadech obvyklých cen, - v uzavřené smlouvě mezi uživatelem a provozovatelem serveru je uvedeno, že obsah serveru tvoří zejména databáze zrealizovaných cen prodávaných nebo pronajímaných nemovitostí pro vzdělávací účely ve smyslu § 10a zákona č. 444/2011 Sb, kterým se mění zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů. Za tímto účelem vkládají uživatelé informace na server. 4 ZÁKLADNÍ PRAVIDLA PRO UŽÍVÁNÍ DATABÁZE Užívání databáze, resp. zasílání vlastních dat a jejich stahování ze serveru funguje na principu registrovaného přístupu na uzavřený znalecký ftp server prostřednictvím zřízeného osobního účtu s přidělenými přístupovými údaji. Přístup k tomuto serveru je možný internetovým připojením pomocí vhodného ftp klienta – například Total Commanderu, Mozilly, WinSCP a dalších. Většina těchto klientů má vzhled „správce souborů“ a umožňuje jednoduché kopírování souborů na server či stahování zpracovaných tabulek na počítač. Server je rozdělený na dva základní adresáře. První adresář má název nemovitosti_sklad a slouží uživatelům pro ukládání vlastních souborů formou zápisů do jednotných tabulek podle typu nemovitosti. Provozovatel serveru provádí průběžně kontrolu a administraci těchto uložených tabulek a následně je přemisťuje do příslušných podadresářů v druhém základním adresáři nazvaném nemovitosti_data . Uživatelé databáze mají možnost kdykoliv stahovat z adresáře nemovitosti_data požadované informace. Pro vyhledávání konkrétních informací jako je typ nemovitosti, lokalita a časové období realizace kupní ceny se užívají dva základní způsoby. V první fázi zúžení výběru hledaných informací se použije vyhledání příslušného podadresáře tzv. výběrem příslušného podadresáře. Například při požadavku vyhledání rodinných domů z roku 2012 umístěných v lokalitě Brno-město se provede prokliknutí do úrovně nemovitost_data/2012/01JM/Lok 1 BM/01 RD . Zde jsou uloženy soubory ve Wordu a PDF formátu vytvořené v jednotlivých měsících roku 2012 a pojmenované podle daných kritérií, např. RD_01JM_L1_12_03.doc . Název souboru označuje, že jsou v něm obsaženy tabulky se zrealizovanými kupními cenami rodinných domů, které byly uloženy do databáze v roce 2012. Tyto domy se nacházejí v Jihomoravském kraji, v lokalitě 1 = Brno-město a soubor vznikal a rozrůstal se v průběhu

2/9


měsíce března = 03 (obr. 1 až 4). Ve chvíli, kdy začal následující měsíc duben, tak soubor s označením 03 na konci byl uzavřený a byla vytvořena jeho kopie ve formátu PDF. To znamená, že od tohoto okamžiku již není nutné ze serveru opět stahovat soubor s tímto označením, ale pouze soubor s označením právě probíhajícího měsíce. Na obr. 1 až 4 je v levé části zobrazeno okno s adresáři umístěnými na serveru. V pravé části je nastavená adresářová struktura ve vlastním počítači. Mezi těmito dvěma okny lze provádět přenos souborů.

&nbs p; & nbsp; &nb sp; Pro zvětšení obrázku klikněte zde Obr. 1 - Zobrazení adresářové struktury v Total Commanderu v úrovni „letopočet“

Pro zvětšení obrázku klikněte zde Obr. 2 - Zobrazení adresářové struktury v Total Commanderu v úrovni „lokalita kraj“

3/9


Pro struktury zvětšení obrázku klikněte zde v úrovni „lokalita Obr. 3 - Zobrazení adresářové okresy“ v Total Commanderu

Pro zvětšení obrázku klikněte zde Obr. 4 - Zobrazení adresářové nemovitosti“ struktury v Total Commanderu v úrovni „typ

4/9


Pro zvětšení obrázku klikněte zdef je Obr. ty 5 způsobem - soubory“ jednotlivé Zobrazení adresářové struktury v Total Commanderu v úrovni „typ nemovitosti konkrétních Druhým tabulek pro provedená podrobnější pomocí hledání stisku v jednotlivých kombinace kláves souborech selekce příslušných označením veumožní Wordu nebo okno hledat Acrobatu. pouze tabulky, Zde se ve napíše kterých hledané se nachází slovo, hledané např. Černá slovo Pole. (obr. Tento 5). Ctrl příkaz procházet v –s

Obr. 6lokalit -3okna vyhledávacího Příklad databázové tabulky zobrazené formátu s vyznačením ještě Rozdělení na 2 až lokality je provedeno zahrnujícípodle jednotlivé jednotlivých okresy v PDF krajů (obr. 6). České republiky a v rámci krajů

5/9


Obr. 7 - Rozdělení označení lokalit a jejich 01 JM Jihomoravský kraj 02 ZL –––– Zlínský kraj 03 MS Moravskoslezský kraj 04 OL Olomoucký kraj 05 PH Praha 06 SC Středočeský kraj 07 VY Vysočina 08 PA Pardubický kraj 09 KH Královéhradecký kraj 10 LI – Liberecký kraj 11 US Ústecký kraj 12 KV Karlovarský kraj 13 PL Plzeňský JC Jihočeský kraj 14 Č. Jméno kraje kraje Jména okresů Zkratka oblasti 01 Jihomoravský JM Brno-město 1 BM Brno-venkov 2 BO Znojmo, Břeclav, Hodonín, Vyškov, Blansko LOK 3 JM 02 Zlínský ZL Zlín 1 ZL Uherské Hradiště, Vsetín, Kroměříž LOK 2 ZLkraj 03 Moravskoslezský MS Ostrava-město 1 OV Frýdek-Místek, Karviná, Opava, Bruntál, Nový Jičín 2 MSkraj 04 Olomoucký OL Olomouc LOK 1 OL Přerov, Šumperk, Jeseník, Prostějov 2 OLkraj 05 Hlavní město Praha PH Praha LOK 1 PH 06 Středočeský SC Praha-východ, Praha-západ SCVZ Benešov, Kutná Hora, Kolín, Nymburk,Brod, Mladá Boleslav, Mělník, Kladno, Rakovník, Beroun, Příbram 2 SCkraj 07 Vysočina VY Jihlava LOK 1 JH Třebíč, Žďár nad Sázavou, Havlíčkův Pelhřimov 2 VYkraj 08 Pardubický PA Pardubice LOK 1 PA Chrudim, Svitavy, Ústí nad Orlicí 2 PAkraj 09 Královéhradecký KH Hradec Králové 1 HK Rychnov nad Kněžnou, Náchod, Trutnov, Jičín LOK 2 KHkraj 10 Liberecký LI Liberec 1 LI Česká Lípa, Jablonec nad Nisou, Semily LOK 2 LIkraj 11 Ústecký US Ústí nad Labem 1 UL Chomutov, Louny, Most, Teplice, Litoměřice, Děčín LOK2 USkraj 12 Karlovarský KV Karlovy Vary LOK 1 KV Sokolov, Cheb 2 KVkraj 13 Plzeňský PL Plzeň-město 1 PL Rokycany, Plzeň-sever, Tachov, Klatovy, Plzeň-jih LOK 2 PLkraj 14 Jihočeský JC České Budějovice 1červnu CB Jindřichův Hradec, Tábor, Písek, Strakonice, Prachatice, Český Krumlov LOK 2 JCkraj Příklady názvů souborů uložených vDomažlice, adresáři nemovitosti_data - vyhledávání RD_01JM_L3_11_06 měsíci ) METODIKA ((rodinné domy v Jihomoravském kraji, lokalita 3 Po uložené v roce 2011 v Byt_03MS_L1_11_09 září )zapisování byty v Moravskoslezském kraji, lokalita 1uložené v roce 2011 5 JEDNOTNÁ ZÁPISU stanovena zkušebního různých uspořádání zachování obvyklé tabulek Pro pro hodnoty setkáních obsahu jednotná 3tabulek provozu různé informací nemovitosti s účastníky se kladen typy metodika serveru všemi nemovitostí. do důraz vývojem porovnávacím podstatnými tabulek zápisu zkušebního zejména vytvořených popisných na základě informacemi, na provozu způsobem. jejich informací. připomínek pro jednoduchost byljednotlivé při které Na dotvoření Návrh obr. mohou uživatelů. 7-9 typy vzhledu a jsou přehlednost, grafického ovlivňovat nemovitostí uvedeny tabulek následné stanovení vzhledu abyla příklady prošel to diskuzi přiv měsíci aběhem na

6/9


Obr. 8 - Tabulka pro byty

7/9


Obr. 9 - Tabulka rodinné domy pro

8/9


Obr. 10 obec, - školy, Tabulka pro pozemky DOMY 6 POPIS VYPLŃOVÁNÍ JEDNOTLIVÝCH BUNĚK V TABULKÁCH PRO BYTY A RODINNÉ Tabulka byty Lokalita: ulice. uvedený např. výhled Pro velmi ostatní Pro do lokalitu stručný parku, lokality Brno-město popis v těsné zápis upřesňující ve blízkosti tvaru: ostatní základní okres, specifika okresní dané města atd. lokality, zápis ve ulice. ve které tvaru: Dále se město, zde nemovitost může městská být nachází, část, Typ: např. 3+1, 2+KK Konstrukce: panel/zděná/dřevostavba Podlaží: umístění bytu v budově /a celkový počet podlaží Výtah: ano/ne Tech. stav: týkající údržbě, se event. společných rok viditelné dokončení částí závady výstavby, budovy, atd. např. rok provedených informace opopřípadě zateplení rekonstrukcí fasády, apod., stručná technické poznámka věci o 2stručný Vybavení: způsob vytápění jednotky, popis standardu zařizovací vnitřního předměty vybavení bytu, zejména materiál bytového jádra, Podl.plocha: Byt – plocha místností bytu, sklep –nadzemních plocha sklepa nebo komory mimo byt B/L/T – plocha balkónu/lodžie/terasy, např. L6,80 Kupní cena: ověřená kupní cena bez ev. provize RK. Způsob ověření, viz buňka Zdroj KC. Cena za m podlahové plochy bytu: plochy příslušenství a balkónu, lodžie nebo podíl terasy kupní ceny a podlahové plochy místností bytu bez Datum prodeje: smlouvy měsíc a rok, ve kterém byl prodej uskutečněný, tzn. datum uzavření kupní Poznámka: uzavřenou kupní To, co cenu nelze nemovitosti. zapsat do předchozích kolonek a má dle úvahy odhadce vliv na Zdroj KC: zkratka. účinky úřadu, potenciálním vkladu, BKS KS Zdroj kupujícím podepsaná smlouva KS-NV kupní o ceny kupní a budoucí kupní zprostředkovatelem, nebo smlouva smlouva, kupní ceny a smlouvě, nájmu. návrh KS-PU NS na Podle RS kupní vklad – nájemní druhu smlouva označený smlouva předložené smlouva. (dohoda) s vyznačenými razítkem smlouvy o rezervaci Katastrálního právními je uvedená mezi Autor: se informace spojí v ocenění s autorem Zde zde je neuvádí, uvedené uvedený příslušné resp. nejsou autor tabulky je informací smazán. dle a jeho požadované zobrazených názoru Slouží pouze jednoznačné informace v této pro zhotovitele si tabulce nebo ověří, dostačující. a event. ocenění kontakt doplní. na v případě, V tom něj. Tento případě že údaj sek Fotografie: konstrukce kotel tabulky apod. do příslušného a Fotografie Fotografie stavební ukládané vybavení adresáře budovy, bytu do výhledu tabulky jako z bytu jsou jsou např. do ve okolí velikosti zařizovací a interiér max. předměty, 100 se zaměřením KB a podlahové před uložením na stavební krytiny, kopie nemovitosti_data ještě komprese obrázků nástrojem ve Wordu. je administrátorem provedena Tabulka rodinné domy Popsány pouze buňky, jejichž popis se liší od předchozího popisu. Podlaží: 2 podzemní podlaží/počet nadzemních podlaží např. 1PP, 1NP Zastavěná plocha RD: plocha v metrech čtverečních zastavěné plochy 1. NP Podlahová plocha: bydlení, celkové průjezdu. podlahové s horními plochy, ale podlahové včetně galeriemi Plocha ploše). je možné vodorovného balkónu/lodžie/terasy Pokud plochy nesplňujícími uvést Plocha se domu tuto vyskytují, v metrech průmětu skutečnost vypsat kritéria např. plochy se čtverečních do pro uvádí dalšího v poznámce. v případě místnost, schodiště samostatně řádku všech obytných tak – z toho 1x, místností tyto navíc dále se podkroví, plocha nezapočítávají chodby, (není rodinného sklepa, zahrnutá mezonetové komory, domu garáže, do v celkové sklep. podlahové určených prostory Z Obestavěný prostor: přílohy č. 1 oceňovací vyhlášky obestavěný pro prostor ceny zjištěné hlavní stavby v metrech krychlových stanovený dle Pozemek: užívaných nemovitosti ve Plocha náleží funkčním např. pozemku celku 10 000 v metrech s domem m (zastavěné čtverečních. plochy, Pouze zahrady, parcely stavebních ostatní plochy). pozemků Pokud kvsítě, byla součásti prodeje, tak to uvést jen do poznámky. orné zemědělské půdy v jiné části obce a tato Napojení na sítě: Uvádí avšak se technicky také např. je možné Zde možnost jsou připojení uvedeny připojení provést. všechny v případě, přípojky že nemovitost na veřejné není sítě připojena nebo vlastní na určitý zdroje. typ Příslušenství: garáže, studny apod. Stručný popis příslušenství jako jsou např. vedlejší stavby, zemní sklepy, 7 SOUČASNÝ STAV A VÝHLED NA NEJBLIŽŠÍ OBDOBÍ V současné Nejvyšší připojují Hodonín kraje. místě rekreačních o cenami v lokalitě první Brno-město počtu kterém znalců cenách kvartál jsou Podle uživatelů a probíhá bytových kolegové odhadců. koncentrace a Brno-město nájmů. rodinné Znojmo. a objektů, době typů roku 25 úměrně již Například tabulek jednotek nemovitostí 2012 je z dalších standardní domy. Probíhá databáze garáží a jednotlivých 90 bylo přibývá s kupními V menší z lokality tabulek za okresů a uloženo také je dalších provoz užívána rok také nejvyšší zkušební 2011 zápisů s kupními míře Jihomoravského cenami Brno-město množství přibližně databáze typů a jsou bylo četnost rozšiřována je nemovitostí provoz bytů z oblasti ukládány uloženo cenami 80 ukládaných je a v lokalitě zápisů tabulek v současné 73 v oblasti kraje, rodinných Brna zejména tabulek do zápisy včetně o databáze s kupními Brno-venkov. kupních a především tabulek. Moravskoslezského okresu s kupními o době komerčních v rámci domů kupních cenách 190 V jihomoravském cenami přibližně Brnoz okresů v lokalitě Jihomoravského tabulek cenami S cenách venkov. postupným nemovitostí, bytů. bytů 30 s kupními Blansko, Brno-venkov. rodinných uživatelů a pozemků, Na v lokalitě Plzeňského Postupně druhém kraji, nárůstem a kraje. zápisy z řad domů ve se Za 8 ZÁVĚR jednou porovnávacím že komunikaci Použití uživatelsky pronajímaných konkrétní popisné v textovém vytvářeného způsob kdykoliv aktuální Externí na uživatele z možností doporučeného databáze i a je číselné nemovitosti obsahovala to editoru příjemné. s ftp ocenění. pro způsobem. nemovitostech neklade – serverem něj údaje, to zrealizovaných jak Word znamená, časově netrvá V neposlední Grafická si tabulky ftp vysoké které usnadnit a klienta Užívání lze současně déle vyhovující. mají použít od je že forma nároky se přehledná všech než registrovaný kupních a výše vliv zefektivnit vzhledem řadě širokou ve tabulek 2-3 na na popsané uživatelů Tento formátu je porovnání minuty, cen softwarové podstatnou a škálu natolik určených souborového svoji systém nemovitostí uživatel PDF databáze přenesené přičemž ftp práci s oceňovanou stručná, umožňuje vybavení klientů, umožňuje, může výhodou k zápisu při tabulka a je manažera oceňování cen do svoje že výhodné jak a adresáře jejich informací provedení tohoto nájmů komerčních aby znalost obsahuje data nemovitostí. databáze snadný je zejména nemovitostí systému je nahrát jednoduché jeho pro o zápisu všechny prodaných tak přenos znalce užívání. na byla z toho Uložení jeho free o server jedné vždy potřebné a do on-line verzí. Ke důvodu, odhadce a tabulek nemovitosti_data horizontu několika hodin, maximálně několika dnů, po jejich uložení uživatelem do adresáře nemovitosti_sklad .U podmínky jednorázového a postavený informace jednotlivých ukázku ukládání živatelem z každoročního užívání informací uvedené poskytne na a krajů přispěvatelem principu vstupního databáze uživatelského České apod.) v 3. autor „čím odstavci republiky (založení poplatku článku v místě více databáze poplatku, vložím tohoto na dle je ve účtu vyžádání. možné zájmu výši se vlastních článku. s připojovacími může který 1 500,uživatelů. dohodnout V případě stát je Platby tabulek, závislý Kč každý (členové za provedení údaji, zájmu na užívání tím znalec množství méně připojení AZO více nebo databáze prezentace zaplatím“. POSN potenciálních vložených odhadce, k serveru, Morava sestávají Podrobnější a praktickou tabulek který stahování uživatelů 1 000,z splní a je Kč z a ) Autor: Ing. Tomáš Hudec znalec E-mail: [email protected] Zdroje obrázků 1) Zbylé Obrázek č. 1, www.zemepis.com 2) obrázky byly vytvořeny autorem článku

9/9

1 ÚVOD 2 ÚČEL DATABÁZE

Recommend Documents