1 Teoretická část. 1.1 Úvod do oceňování majetku

Úvod Cílem mé bakalářské práce je stanovit cenu nemovitosti po modernizaci stavby. Toto téma jsem si vybral především proto, ţe jsem mohl přihlíţet a aktivně se zúčastnit rekonstrukce panelového bytu. Poznatky a zkušenosti z této stavební akce bych chtěl promítnout do své bakalářské práce. V první, teoretické části, bych chtěl nejprve seznámit čtenáře s problematikou oceňování nemovitostí. Snaţil jsem se popsat odborné termíny, které souvisí s oceňováním, ale také jsem se věnoval odborným tématům ze stavebního oboru. Není moţné oceňovat, aniţ bychom neznali základní znalosti stavitelství. Je jednoduché si v dnešní době, době multimédií, vyhledat vysvětlení nějakého termínu. Většina těchto vysvětlení je strohá a příliš učebnicová, kterým nemůţe úplný laik rozumět. Ve své bakalářské práci jsem se snaţil většinu pojmů vysvětlit odborně, ale zároveň i podat „lidské“ vysvětlení a popsat na určitém příkladu. Veškerá vysvětlení a příklady jsem směřoval především k nemovitosti panelového bytu. Ve druhé, praktické části, se jiţ věnuji konkrétnímu příkladu ocenění. Jedná se o panelový byt po rekonstrukci a provozní areál. Závěrečná analytická část je analýzou okresu Cheb. Tento okres je specifický v tom, ţe se zde nacházejí dvě nejznámější lázeňská města. Tyto lázně významně ovlivňují ceny nemovitostí v tomto okrese. Tato práce není zaměřena na přesný a podrobný popis modernizačních prací. Jde o jednoduchý a zcela individuální obecný přehled prací, které se mohou v rámci rekonstrukce panelového bytu provádět a jaké budou mít vliv na cenu nemovitosti.

6

1 Teoretická část 1.1 Úvod do oceňování majetku V dnešní době lze ocenit v podstatě cokoliv. Automobily, stavby, pozemky, práci, vědomosti a jiné. Nabízí se nám otázka proč oceňovat. Zaměřme se hlavně na nemovitosti. Oborem oceňování nemovitostí zjišťujeme hodnotu majetku. Hodnotu majetku potřebujeme znát z několika prostých a základních důvodů. Nechceme při prodeji majetku prodělat, ale co nejvíce vydělat, tudíţ potřebujeme znát reálnou cenu a cenu na trhu, při koupi nechceme zaplatit příliš mnoho. Nutnost znát hodnotu majetku je velice důleţitá a podstatná. Kdybychom ji neznali, neexistovala by směna a ani celá ekonomika. Nemovitosti jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. Důvodů proč si lidé tento majetek pořizují je mnoho, zejména: -

podnikatelské účely (koupě ruiny, následná rekonstrukce či oprava a pak prodej nebo nájem)

-

vyřešení vlastního bydlení

-

zhodnocení peněz (vloţený kapitál do nemovitostí se nám můţe lépe a více zhodnotit neţ v bance)

-

aj.

Jak jiţ je výše zmíněno, lidé potřebují a chtějí znát hodnotu svého majetku. Účelem ocenění je odhadnout hodnotu majetku. Klient, který potřebuje znát odpověď na specifické otázky týkající se majetku, dává výzvu k ocenění určitého majetku. Pokud je cílem odhad hodnoty, je nutné definovat typ této hodnoty. Můţe jít o hodnotu trţní, pojistnou, uţitnou, investiční, atd. Výsledkem ocenění je výsledná zpráva odhadce o hodnotě oceňovaného majetku. Ocenění můţe být vyţadováno pro různé situace1: -

Převod vlastnictví – pomoc potenciálním kupujícím při vytváření nabídky; pomoc potenciálním prodávajícím při určování prodejní ceny; vytvoření základny pro oblast výměn majetku; vytvoření základny pro reorganizaci nebo fúze velkých společností; určení podmínek prodejní ceny pro navrhovanou transakci.

1

Drozen F., Ryska J., Vacek A., Oceňování majetku, VŠE Praha, 1997, str. 29

7

-

Financování a úvěrování – odhad hodnoty jistiny, která je nabízena při ţádosti o hypoteční úvěr; poskytnutí informací investorovi, který se rozhoduje mezi investováním do hypoték, obligací nebo jiných typů jistin; vytvoření základny pro rozhodování v oblasti zajištění úvěrů.

-

Kompenzace vyplývající obviněným ze soudních rozhodnutí.

-

Účetní záleţitosti – přecenění aktiv pro účetnictví; ocenění hmotného majetku; ocenění nehmotného majetku.

-

Daňové záleţitosti – výpočet daňového základu; rozdělení aktiv na odepisovatelné poloţky, jako jsou např. budovy, a neodepisovatelné poloţky jako pozemky, výpočet výše odpisů; výpočet základu daně z převodu majetku a daně darovací a dědické.

-

Poradenství při rozhodování o investicích – informační základna při vytváření splátkového kalendáře; stanovení výnosnosti investice; pomoc bankovním domům a pojišťovnám; odhad likvidační hodnoty při nuceném prodeji nebo aukci; účast v arbitráţních procesech; určení nabídkových a poptávkových trendů; výzkum trhu ve vybraných komoditách atd.

K těmto a další účelům vyuţíváme znalosti z oboru oceňování majetku. Oceňování majetku se do začátku 90. let řídilo jen podle cenového předpisu, tj. podle tabulek, které vydalo ministerstvo financí. Aţ začátkem 90. let byla vydána nová vyhláška, vyhláška na trţních principech. Touto metodou se má zjistit cena určité nemovitosti, která je umístěna na volném trhu, bez zatíţení zvláštní obliby, mimořádných okolností a osobních poměrů. Směna je základem ekonomiky a znalost hodnoty majetku je základem směny.

8

1.2 Nemovitosti, stavby Podle v současné době platné legislativy se za nemovitosti povaţují jednak pozemky a jednak stavby, které jsou spojeny se zemí pevným základem. Nemovitostmi jsou i trvalé porosty, které jsou součástí pozemku a mohou to být i vodní plochy, oproti tomu součástí pozemku není stavba, loţiska vyhrazených surovin a archeologické a paleontologické nálezy. Součásti nemovitosti je vše, co k ní náleţí a nemůţe být odděleno, aniţ by se tím znehodnotila nebo poškodila. Stavba není součástí pozemku. Za součást stavby se povaţují i jiné stavby, pokud jsou provozně propojeny. Musí být komunikačně propojeny např. dveřmi nebo chodbou. Garáţ můţe být součást stavby, pokud je s ní komunikačně propojena, jestliţe není je samostatnou věcí hlavní. Za součást stavby jsou povaţovány zdi, schody, krovy, dveře, okna atd. Pozemek je podle zákona č. 344/1992 Sb., katastrální zákon, přirozená část zemského povrchu, který je od sousedních částí oddělený hranicí územně správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí drţby a hranicí druhů pozemků nebo rozhraním způsobu vyuţití pozemků. Pozemky mají omezenou plochu, tudíţ je nemůţeme libovolně rozšiřovat. Podle předpokládaného vyuţití pozemku se mění jeho cena. Cenu pozemku významně zvyšují vybudované inţenýrské sítě. Pro účely oceňování se pozemky člení na:2 - Stavební pozemky - Zemědělské pozemky – evidované v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad, louka a pastvina - Lesní pozemky – lesní pozemky evidované v katastru nemovitostí a zalesněné nelesní pozemky - Vodní nádrţe a vodní toky - Jiné pozemky- například hospodářsky nevyuţitelné pozemky a neplodná půda, jako roklina, mez s kamením, ochranná hráz, močál, baţina. Stavebními pozemky jsou: a) nezastavitelné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím určeny k zastavění, je-li zvláštním předpisem stanovena nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku, je stavebním pozemkem pouze část odpovídající přípustnému limitu určenému k zastavění 2

Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku

9

b) pozemky evidované v katastru nemovitosti v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, v druhu pozemku ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich společného vyuţití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu c) plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitost. Parcela je pozemek, který je geometricky a polohově zaměřen a zakreslen v katastrální mapě a je označen parcelním číslem v plošných jednotkách. Rozdělují se na stavební parcely a pozemkové parcely. Stavební parcely jsou určeny jako nádvoří a zastavěné plochy, kdeţto pozemkové parcely nemají charakter stavební parcely. Stavby jsou výsledky stavební činnosti, které lze rozlišovat podle druhu, účelu a vyuţití. O stavbu jde i v případě, ţe je teprve rozestavěná, jelikoţ se za stavbu povaţuje uţ v době, kdy jsou patrné obrysy stavby (dispozice prvního nadzemního podlaţí) s minimální výškou jednoho metru. Stavby jsou mimo pozemků také nemovitosti, pokud jsou spojeny se zemí pevným základem. Pokud není se zemí pevně spojená, jedná se o věc movitou. Stavba jako věc movitá nebo nemovitá neovlivňuje způsob ocenění. Pro účely oceňování se stavby člení na:3 a) stavby pozemní jsou stavby prostorově soustředěné a navenek převáţně uzavřené obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými uţitkovými prostory. Venkovní úpravy (např. vodovodní přípojka, kanalizační přípojka, ţumpy, septiky, čistírny odpadních vod, přípojky elektro, plynovody, zpevněné plochy, opěrné zdi, ploty) b) stavby inţenýrské a speciální pozemní, kterými jsou stavby: 1. dopravní (např. mosty, pozemní komunikace, letiště, dráhy kolejové, vyhybky) 2. vodní (např. hydromeliorace, hráze a objekty na tocích, nádrţe na tocích, úpravy toku a kanály) 3. pro rozvod energií a vody, kanalizace (vodovody, kanalizace, parovody, teplovody, plynovody, regulační stanice plynu, vedení elektrické VV) 4. věţe, stoţáry, komíny 5. plochy a úpravy území (např. nástupiště a rampy, plochy pro tělovýchovu) 6. studny

3

Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku

10

c) vodní nádrţe a rybníky d) jiné stavby. Při oceňování nemovitostí jde většinou o celý soubor nemovitostí, které se mohou skládat z více parcel i staveb, trvalých porostů, venkovních úprav – oplocení, zpevněné plochy apod., vodních ploch či studní. Rozlišují se stavby hlavní, které mají číslo popisné, a stavby vedlejší, jeţ mají vůči stavbě doplňkovou či pomocnou funkci. Vedlejší stavby a venkovní úpravy v podstatě tvoří příslušenství stavby hlavní. Příslušenství je vlastně samo o sobě stavbou a tedy nemovitostí, protoţe můţe existovat samostatně. O příslušenství rozhoduje vlastník, zda je či není uţíváno s věcí hlavní.

1.3 Hodnota, cena Oborem oceňování nemovitostí zjišťujeme hodnotu majetku. Cílem práce odhadce, je zjistit trţní hodnotu majetku. Trţní hodnota je tedy jakási obecná cena, odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím. Je to obecný ekonomický pojem, který vyjadřuje střední hodnotu cenového rozptylu předpokládaných trţních cen. Vzhledem k významu tohoto pojmu existuje několik definic. Jsou to např. definice: podle práva Evropské unie4 trţní hodnota má vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, ţe majetek je veřejně vystaven na trhu, ţe trţní podmínky dovolují řádný prodej a ţe obvyklá lhůta, zohledňující povahu majetku, je dosaţitelná při jednáních o prodeji. Podle IVSC/TEGoVA3 (mezinárodní odborné sdruţení odhadců)-trţní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle. Hodnota není skutečně zaplacenou, nabízenou nebo poţadovanou cenou. Hodnota nám vyjadřuje uţitek, prospěch vlastníka zboţí nebo sluţby. Obvyklá cena = trţní hodnota, trţní hodnota ≠ trţní cena Cena je pojem ekonomicky konkrétní. Je to cena, která byla dosaţena v určitém čase, určitým kupujícím za konkrétní majetek nebo sluţbu. Můţe, ale nemusí mít vztah k hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby. Tato částka můţe nebo nemusí být 4

Ing. Petr Ort, Ph.D., Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech, 2007, str.12

11

zveřejněna, avšak zůstává historickým faktem. Trţní cenu nemůţe stanovit odhadce, protoţe to je věcí dohody mezi kupujícím a prodávajícím. Cenová dokumentace-nástroji jsou dokumenty, databáze, informační systémy, statistiky, katastry. Např. kupní smlouva nebo cenová mapa. Cenová argumentace-nástroji jsou odhady, trţní ocenění, expertní posudky o hodnotě. Cena pořizovací je cena, za kterou bylo moţno věc pořídit v době jejího pořízení bez odpočtu opotřebení. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo moţno stejnou nebo porovnatelnou novou nemovitost pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Moţnost stejnou nebo porovnatelnou věc v daném místě a čase prodat nebo koupit je obvyklá cena. Do této ceny se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu jakou jsou např. tísně prodávajícího nebo kupujícího a důsledky přírodních či jiných kalamit. Dále se nepromítají vlivy osobních poměrů kupujícího či prodávajícího ani vliv zvláštní obliby. Speciální cenou je zvláštní obliba. Zvláštní obliba je cena, která je vyšší z jiného důvodu. Jde o okruh lidí, kteří jsou upnuti na dané místo. Iracionální důvody jsou např., kdyţ lidé mají rádi význačné osobnosti a koupí si po nich jejich nemovitosti. Racionální důvod je např. koupě sousedního pozemku, aby byl příjezd pro garáţ na vlastním pozemku. Za 2m2 dá více peněz, neţ je v dané lokalitě obvyklé. Další ceny podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku: - cena pořízení - vlastní náklady - cena zjištěná - cena základní - cena trţní - cena platná - cena psychologická, cena klouzavá, světová, monopolní, oligopolní, konkurenční a další. Výchozí cena je pojem pro cenu nové stavby, bez odpočtu opotřebení. Rozdíl mezi trţní hodnotou a trţní cenou je v obrazu návrhu nebo názoru, ale cena je dosaţený či realizovaný fakt. Hodnota se můţe, ale nemusí, rovnat ceně.

12

1.4 Metody oceňování Pro práci odhadce jsou důleţité tyto základní přístupy: Reflexe (pozorování)-pořizuje se fotodokumentace, zaměří se veškeré potřebné rozměry. Jde jen o jednoduché pozorování a zachycení daného stavu a základní dokumentování. Pro pozorování je vhodné předem stanovit základní axiomatickou jednotku, jeţ vyjadřuje typickou charakteristiku pozorovaného jevu (např. metr čtvereční celkové zastavěné plochy). Indukce a dedukce-indukce je postup od jednotlivého k obecnému a dedukce je postup od obecného k jednotlivému. Analogie (modelování)-vysvětlení tohoto pojmu je nejlepší na tomto příkladu: Zmenšený model letadla má ve zkušebním tunelu stejné aerodynamické vlastnosti jako skutečné letadlo. Analýza a syntéza-je závěrečná metoda při stanovení trţní hodnoty majetku. Analýza je postup od jevů k principům a syntéza je postup od principů k jevům. Nemovitý majetek si lidé pořizují z různých důvodů, z nich tři nejčastější jsou tyto: -

pro vlastní potřebu

-

pro očekávaný příjem

-

jako předmět uloţení kapitálu s předpokladem zvýšení jeho hodnoty v čase

V prvním případě bude investora zajímat příjmový přístup proto, aby se mohl rozhodnout mezi moţnostmi pořídit si majetek pro vlastní potřebu či koupit a pronajmout. Nákladová metoda bude mít v tomto případě také svoji úlohu. Pokud si kupuji rodinný dům pro vlastní potřebu, zajímá mne jeho detailní technický stav. V druhém případě bude aplikace příjmové metody prioritní. V případě koupě administrativní budovy s podnikatelským záměrem ji dále pronajímat, bude středem zájmu především její technický stav a ţivotnost, ale hlavně o stabilizovanou hodnotu příjmu. U nákladové metody bude na prvním místě výše provozních a investičních nákladů spojených s majetkem. V posledním případě je příjmová metoda skrytá. Porovnávací, příjmová a nákladová metoda jsou tři základní metody, které se pouţívají při oceňování nemovitostí. Porovnávací metoda-je zaloţena na porovnání oceňované nemovitosti s nemovitostmi porovnatelných parametrů, které byly prodány za porovnatelných podmínek. Aby se dala tato metoda aplikovat, musí existovat databáze porovnatelných nemovitostí a trh s příslušným druhem nemovitostí. Kvalitní cenová databáze se vytváří i několik desítek let. Nejčastěji se pouţívají porovnávací jednotky BA, GFA, NFA a NRA. BA building

13

area, zastavěná plocha je lehce zjistitelná a pouţívá se u jednopodlaţních domů. GFA gross floor area, celkově zastavěná plocha je nejčastěji v praxi pouţívaná. Jde o součet všech podlaţí. NFA net floor area, čistá podlahová plocha-při výpočtu se odečtou přebytečné plochy např. obvodové zdi. Zjednodušeně řečeno, jde o ta místa, kam se můţe šlápnout. NRA net rentable area, čistá pronajímatelná plocha je nejpřesnější cenový faktor. Počítá se čistě pronajímatelná plocha bez společně přístupných částí budovy, jako jsou schodiště, chodby apod. Otázkou je, zda započítávat do této plochy sociální zařízení, kuchyňku apod. Pravděpodobně při pronájmu samostatné kanceláře si pronajímatel do ceny tyto plochy zahrne. Obtíţně se tato metoda aplikuje na stavby, jako jsou sakrální stavby (kostely, kaple, synagogy), inţenýrské stavby (mosty, silnice, kanalizace, vodovody), technologické stavby (čističky odpadních vod, teplárny, úpravny vody), kulturní památky (zříceniny, hrady, zámky, pomníky). Příjmová metoda nebo také výnosová metoda je základní a nejdůleţitější pro správné a objektivní stanovení trţní hodnoty nemovitosti. Je méně časově náročná a slouţí pro orientační zjištění ceny nemovitosti. Příjmová metoda nemůţe indikovat vyšší hodnotu neţ metoda porovnávací. Teorie příjmové metody5 vychází z analýzy uţitečnosti oceňovaného majetku bez ohledu na jeho substanci, analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití majetku. Hodnota je zde představována budoucím tokem příjmů, investor-kupec ve skutečnosti nakupuje budoucí tok příjmů – cash flow. Je tedy orientovaná více do budoucnosti. Výnosová metoda má velký význam především u pronajímatelných komerčních nemovitostí. Nákladová metoda-tato metoda se týká pouze staveb. Princip spočívá v porovnání skutečných reprodukčních nákladů stavby s porovnatelnými technickými a funkčními vlastnostmi se stavbou oceňovanou. Analýza začíná popisem a změřením majetku, pokračuje zjišťováním reprodukční ceny, kvality práce a naposled předpoklad ţivotnosti stavby. Výsledkem tohoto způsobu ocenění je věcná hodnota, jejíţ výše by měla odpovídat na otázku, kolik by činily současné celkové náklady na pořízení oceňované nemovitosti ve stavu k datu ocenění, včetně nákupu pozemku. Vychází ze základního předpokladu, ţe objektivně uvaţující kupující za normálních okolností nebude ochoten zaplatit cenu vyšší, neţ by činila výše nákladů na vybudování kvalitativně shodné nemovitosti v době ocenění.

5


14

1.5 Skutečnosti, které vedou k modernizaci S modernizací se setkáváme a budeme setkávat neustále, nikdy nekončí. Některé stavební prvky, konstrukce, materiály a výrobky mají rozdílnou dobu své ţivotnosti a funkčnosti. Stává se, ţe některé věci mohou být teprve v půlce své ţivotnosti, avšak uţ jsou technicky zastaralé. Nemusí se hned vyměňovat za nové nebo velice draze přestavovat, někdy postačí jen zmodernizovat některé části. Ţivotnost stavby je schopnost objektu plnit poţadovanou funkci v daných podmínkách pouţívání a údrţby do dosaţení mezního stavu (ukončení uţitečného ţivota). Uţitečný ţivot je časový interval mezi vznikem objektu a okamţikem, kdy intenzita poruch je nepřijatelná nebo kdy je objekt v důsledku poruchového stavu povaţován za neopravitelný v daných podmínkách. Modernizace řeší odstranění rozdílů mezi vývojem techniky a uţivatelskými poţadavky. Provedením modernizace se mohou ušetřit budoucí finanční prostředky a čas. Především jde o peníze a čas, které by byli ztracené při kompletní výměně nebo pokud by k modernizaci vůbec nedošlo. Některé úpravy, které jsou pro modernizaci nutné, a samotná modernizace, vyţadují značné finanční prostředky, které se jistě v nejbliţších letech vrátí. Modernizovat se dá cokoliv, např. stroje, automobily, jiná elektrická zařízení, stavby aj. Ve strojích se vyměňují jen elektronické součástky za modernější, není důvod měnit celý skelet stroje či jiné komponenty, které plně vyhovují normám a jsou plně funkční. Automobilky modernizují své automobily po pár letech provozu, jde o takzvaný facelift. Nahrazují se některé díly vozu za modernější, které usnadňují obsluhu, vylepšují vzhled, komfort a výkon automobilu. U nemovitostí a staveb se mohou vyměňovat, přestavovat, přistavovat nebo přidávat některé části či prvky, které uţ nevyhovují dnešním normám a standardům nebo jsou nadměrně opotřebovány. Odstraňování postupného zastarávání a opotřebování jednotlivých prvků budovy také řeší modernizace. Při modernizaci jsou nahrazovány opotřebené a zastaralé prvky a zařízení novými prvky s lepšími uţitnými vlastnostmi. Opotřebení6 neboli amortizace je pokles kvality a ceny majetku vlivem jeho pouţívání, atmosférickými vlivy, změnami materiálů apod. Ve většině případů znalci a odhadci daleko častěji oceňují stavby opotřebované neţ novostavby. Hlavním důvodem modernizace je odstranění nevyhovujících vlastností straších budov, aby se dosáhlo vlastností nových budov. 6

Ing. Petr Ort, Ph.D., Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech, 2007, str. 64

15

Vynucená následná úprava konstrukce budovy můţe znehodnotit prostředky vynaloţené na modernizaci. Mnohdy je proto účelné spojit modernizaci budovy a její rekonstrukci. V oceňování majetku je modernizace poměrně důleţitá vzhledem k ceně. Modernizací se můţe zvýšit cena nemovitosti, sníţí provozní náklady a prodlouţí se morální ţivotnost staveb. Morální ţivotnost staveb7 je období od doby moţného komerčního vyuţití do doby jejího funkčního zastarávání, moţnost jejího nahrazení nemovitostí s lepšími uţitnými parametry. Tabulka č. 1 - Ţivotnost součástí bytového jádra Součást bytového jádra Příčky, podhledy, podlahové dílce Podlahová krytina z PVC Keramické dlaţby Instalační rozvody kovové (studená voda, TUV) Instalační rozvody z plastu – studená voda Instalační rozvody z plastu – teplá voda Odpadní potrubí z PVC Ventilace Elektroinstalace Zdravotnické armatury Zařizovací předměty

Průměrná ţivotnost v letech 30 – 35 10 – 15 80 10 – 20 50 20 – 40 30 – 35 30 – 35 30 – 35 20 20 - 30

Tabulka č. 2 - Předpokládaná ţivotnost konstrukcí a vybavení podle oceňovacího předpisu

Konstrukce a vybavení Základy včetně zemních prací Svislé konstrukce Stropy Zastřešení mimo krytinu Krytina, střecha Klempířské konstrukce Úpravy vnitřních povrchů Úpravy vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata 7

Předpokládaná ţivotnost (rok) 150 - 200 80 - 200 80 - 200 70 – 150 40 – 80 30 – 80 50 -80 30 - 60 30 - 50 80 - 200 50 -80 30 - 50


16

Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení hygienická zařízení vč. WC Výtahy Ostatní Instalační prefabrikáty (jádra)

50 - 80 15 - 80 20 – 50 25 – 50 30 – 50 20 - 50 30 – 60 20 - 40 15 -30 30 – 60 30 - 50 -------15 – 25

Jak jiţ bylo řečeno modernizace je oprava nebo úprava zastaralého tak, aby odpovídalo současným potřebám a normám. V dnešní době se u starých nemovitostí provádí rozsáhlé rekonstrukce a modernizace. Noví majitelé provedou totální rekonstrukci nebo jen zmodernizují zastaralé prvky, které jiţ nevyhovují. Málokdy modernizační práce zasahují do nosných konstrukcí, ale někdy se musí vlivem modernizace zvýšit únosnost některého nosného prvku. A to z důvodu změn, které se provádějí modernizací. Můţe to být např. větší hmotnost nově instalovaného zařízení nebo většího zatíţení v nově instalovaných prostorách. Je proto dobré a rozumné zjistit před samotnou modernizací stav všech konstrukčních prvků a zhodnotit riziko a důsledky případných selhání prvků, které doţijí v blízké budoucnosti.

1.5.1 Panelové domy Při privatizaci panelových bytů začaly vznikat samosprávy bytových domů. Noví majitelé bytů se začali chovat jinak, neţ kdyţ byly v bytě jen v nájmu. Začali se zajímat, jak domy vylepšit a zmodernizovat. Důvodem stavebních úprav je jejich vysoká energetická náročnost a špatný technický stav. Nejprve je nutný podrobný průzkum stávající konstrukce, některé lokální poruchy nemusí být způsobeny celkově špatným stavem konstrukce, ale pouze místním porušením, v těchto případech není někdy nutné přikročit k náročným komplexním opravám, ačkoli z hlediska celkového zvýšení uţivatelského standardu mohou mít přesto opodstatnění. Mezi prvními stavebními prvky, které prochází modernizací, jsou fasády. Obvodové pláště se zateplují a provádí

17

se nová barevná omítka a mohou se i provádět předsazené fasády. Vzhled panelových sídlišť vystoupil z nevzhledné šedi komunistické architektury. Díky této úpravě se domy výrazně zateplují a sniţují se tepelné ztráty ve všech bytech. Dalším prvkem je střecha. Provádí se nové izolace, nové střešní krytiny, zároveň se vyměňují stoupačky spolu s hlavicemi střešního odvětrání kanalizace. Izolace se provádí proti vlhkosti, ale také tepelné izolace. Tepelná izolace slouţí k zabraňování úniku tepla z bytů v posledním nadzemním podlaţí v zimních měsících a zároveň k prostupu nadměrného tepla do bytu od slunečního záření v letních měsících. Graf. č. 1 - Počty bytů panelových domů v jednotlivých okresech ČR

Zdroj: http://panelovedomy.ekowatt.cz/images/stories/clanky/stavebni_opatreni/Soucasny_stav _rekonstrukci_PD/2.jpg Se změnami norem a nařízení se museli provést modernizace výtahů. Nezměnilo se jen nevzhledné prostředí kabiny výtahu, ale modernizace výtahu přináší něco důleţitého navíc, totiţ ochranu zdraví a majetku vlastníků a uţivatelů. S modernizací výtahové šachty a kabiny se provedlo i odizolování hlučnosti strojovny výtahu, která byla při výstavbě nedostatečně řešena.

18

Modernizací výtahu se: - zvýší provozní bezpečnost výtahu - zlepší komfort jízdy - sníţí hladina hluku - sníţí náklady na spotřebu elektrické energie - aj. Obr. č. 1 – Nový a starý výtah v panelovém domě

1.5.2 Panelové byty Základními prvky, které projdou modernizací v panelových bytech, jsou bytová jádra. Stěny z lehké prefabrikace byly tvořeny polystyrenovými deskami, dřevěným rámem a opláštěním, většinou z umakartu. Stará umakartová jádra se dnes nahrazují sádrokartonovými příčkami nebo zděnými příčkami z pórobetonu. Provedou se nové obklady a dlaţby. Sociální zařízení, kde se vyměňují staré neúsporné vodovodní baterie za nové, které jsou moderního designu, úsporné a mohou být i termostatické, dále to jsou vany, nahrazují se staré těţké smaltované za nové akrylátové vany, které mohou být osazeny masáţními tryskami a dalšími prvky, kovová umyvadla se nahrazují keramickými nebo plastovými umyvadly se skříňkami. Zároveň se vymění rozvody plynu, vody, elektriky a odpady. Rozvody vody a elektriky se provádí v uměle

19

vybudovaných soklech, které působí velice dobře po estetické stránce, či ve schovaném podhledu anebo v podlaze ve falešném stupni. Při rekonstrukci panelového domu projdou výměnou i ostatní stoupačky. Rozvody teplé a studené vody se vymění za plastové potrubí. Odpadní potrubí, které svádí odpadní vody ze všech bytů je z karcinogenního materiálu a musí se nahradit jiným materiálem. Při rekonstrukci často dochází k bourání příček. V panelákových bytech je bourání příček a vytváření otvorů je velice náročné. Bourání provází vysoká prašnost a hlučnost. Při bourání příček je nutné vyjádření statika. Tyto práce provádí odborné firmy, které mají potřebné vybavení, znalosti a postarají se o suť, která vznikla. Při provádění změn v panelovém bytě dochází také na výměnu kuchyňské linky. Staré linky nevyhovují z hlediska hygienického, stavebního a vzhledu. Obr. č. 2 – Stará paneláková kuchyňská linka a nová

V koupelnách a v některých částech bytu se sniţují stropy. Jde především o vzhledovou úpravu, kde se do stropu namontují bodová světla a zároveň se schová dilatační spára spoje mezi panely. Sníţení stropu pomocí sádrokartonu má ale také svojí technickou funkci. Zateplí se strop bytu a uvnitř sádrokartonové konstrukce vedou některé energetické rozvody, nejčastěji to je plyn, odvětrání digestoře a elektrika. Velkou modernizací v celém bytě projde při rekonstrukci elektrické vedení. Většinou při rekonstrukci nevyhovuje rozmístění zásuvek a vypínačů, tak se provádí nové rozvody, zároveň se vymění staré hliníkové vedení za nové, měděné, které vyhovuje dnešním normám. Důleţitou úpravou je výměna starého litinového topného tělesa. Litinový

20

radiátor má výhodu ve velké výhřevnosti. Nevýhody tohoto radiátoru jsou ve spotřebě velkého objemu vody, co má za příčinu pomalejší ohřev dále nepůsobí příliš dobrým vzhledem a na některých místech můţe časem prosakovat. Obr. č. 3 Litinový radiátor / deskové otopné těleso

Zdroj: http://www.korado.cz/img/u/vyrobky/radik/revitalizace-titulni-foto-tn.jpg Deskové otopné těleso spotřebovává méně vody, tudíţ se mnohem rychleji ohřeje. Výměnou za deskové otopné těleso se sníţí spotřeba tepla a radikálně se zlepší vzhled celé místnosti. Další velmi důleţitou úpravou je výměna oken a dveří. Nová plastová, dnes jiţ několika komorová okna, zabrání úniku tepla, prostupu hluku, poskytují jednoduchou manipulaci a znatelně vylepší celkový dojem bytu jak zevnitř tak i z pohledu z ulice. Je důleţité si uvědomit, ţe výměna dřevěného okna za okna jiná stejného rozměru, je oprava. Modernizace vchodových dveří je na místě z hlediska bezpečnosti. Staré nevyhovující dveře, které se vyráběly z „papíru“ zdaleka nevyhovují dnešním bezpečnostním poţadavkům. Nové moderní dveře jsou odolné proti ohni, vyráběny z kvalitních materiálů a jsou vybaveny bezpečnostními prvky. Modernizace interiérových dveří umocní dojem pěkného bytu. Výměna oken a dveří se v navýšení ceny nemovitosti projeví jen částečně - nahradily totiţ stávající. Nášlapné vrstvy podlah dnes nahrazují nové moderní materiály. Mohou to být laminátové nebo dřevěné plovoucí podlahy, různé PVC krytiny a dlaţby. V panelových domech je spousta nedostatků a konstrukčních chyb, které by vyţadovaly opravy. Jde především o nevýhodu betonu, vysokou schopnost vést zvuk. Důsledkem pouţívání tzv. nulových

21

podlah (tj. podlah kde je poloţena nášlapná vrstva přímo na stropní konstrukci) je také slabé tlumení kročejového hluku. Další změny prováděné v panelákových bytech jsou zcela na fantazii samotných majitelů nebo architektů, projektantů a na nutnosti některé opravy neodkladně provést. Vše záleţí na finančních moţnostech.

1.6 Rozdělení modernizace U kaţdého objektu se mění během jeho existence řada důleţitých vlastností, které ovlivňují jeho technický stav. Proces degradace konstrukčních dílů je řízen přírodními zákony a je sám od sebe neodvratitelný. Důsledkem je ztráta schopnosti prvku vzdorovat těmto přírodním vlivům a dojde k jeho částečné či úplné destrukci. Vývoj stavebních konstrukcí a kompletačních prvků vede ke stálému vývoji těchto prvků z hlediska dokonalejší úspory, a aby vyhovovaly dobovým poţadavkům. Časem se mění i poţadavky na parametry budovy a na způsob jejího vnitřního členění. Modernizací a rekonstrukcí se mohou tyto vlivy odstranit. Čím náročnější je oprava nějakého prvku, tím delší musí být jeho ţivotnost. Bez potřebného zásahu stavby rychle ztrácí svou původní funkční způsobilost. Odloţení stavebních úprav výrazně zvýší náklady, které na ně bude třeba vynaloţit. Modernizací se vlastnosti starších budov přiblíţí vlastnostem budov nových a jejich morální ţivotnost se prodlouţí. Správné rozlišení a rozdělení stavebních úprav nemovitosti je důleţité také z ekonomického hlediska. Je důleţité správně určit základ daně, podle zákona č. 586/1992 Sb. o dani z příjmu. S modernizací se setkáváme a budeme setkávat neustále, nikdy nekončí. Tabulka č. 3 - Příklady pouţití investičních a neinvestičních výdajů při opravách, rekonstrukcích a modernizacích Vysvětlivky: O oprava, R rekonstrukce, M modernizace Druh činnosti Sanace základů (jakákoliv technologie) Sanace vlhkého zdiva (jakákoliv technologie) Statické zajištění objektu Zateplení objektu (obvodový plášť, střešní plášť) Oprava jednotlivých částí fasády Celá fasáda beze změny architektonických prvků Kompletní obnova omítkových vrstev fasády vč. otlučení poškozených částí, pouţití sanačních omítkových systémů, nové oplechování s novým finálním nátěrem

22

R R O M O O O

Celá fasáda se změnou architektonických prvků Výměna jednotlivých prvků konstrukce krovu např. při výměně napadené části krovu např. dřevomorkou Výměna rekonstrukce krovu – úplná nebo ucelené části beze změny parametrů Oprava izolace ploché střechy

R, M O

Výměna krytiny v plném rozsahu bez ohledu na pouţitý materiál a bez technického zhodnocení Výměna střešní krytiny v plném rozsahu při současném technickém zhodnocení (změna spádu, výšky krovu, změna rozměrů se zásahem do nosných konstrukcí, zateplení, atd.) Výměna střešní krytiny, bez ohledu zda se mění betonová krytina za pálenou nebo šablony, přičemţ se nesmí zasáhnout do nosné konstrukce krovu Výměna několika oken z mnoha na jednom objektu Výměna všech oken (nebo oken jednoho druhu) bez změny velikosti a typu Výměna oken bez ohledu na změnu materiálu – dřevěná za plastová Výměna oken – špaletová za eurookna (bez zvětšení nebo zmenšení okenního otvoru) Výměna oken se změnou velikosti – pokud dojde ke stavebnímu zvětšení nebo zmenšení okenního otvoru Výměna okna za okno s dvojsklem (trojsklem, kouřovým sklem, bezpečnostními prvky) Výměna okna za okno s jiným koeficientem tepelné prostupnosti Osazení protipoţárních dveří včetně stavebních úprav Výměna dveří beze změny velikosti a typu včetně stavebních úprav Výměna dveří se změnou velikosti Výměna dveří za dveře jiného materiálu, technicky hodnotnějších, i kdyţ jsou stejné velikosti Bourací práce související s opravou (výměnou dveří, oken) Bourací práce související s rekonstrukcí nebo modernizací Dispoziční změny včetně stavebních úprav Náhrada stropní konstrukce za stejnou bez technického zhodnocení Výměna jednotlivých prvků stropní konstrukce Instalace měření a regulace Výměna podlah v celém objektu (nebo jeho podstatné části) za rovnocenné Výměna jednotlivých částí vnitřních rozvodů elektro, slaboproudu, plynu, vody, kanalizace Výměna vnitřních rozvodů elektro, slaboproudu, plynu, kanalizace, vody, pokud se uvnitř budovy provádí pouze výměna materiálu a rozvody zůstávají ve stejných trasách a stejných profilech Výměna vnitřních rozvodů elektro, slaboproudu, vody, plynu, kanalizace spojená s technickým zhodnocením Výměna vnitřních rozvodů elektro, slaboproudu, plynu, kanalizace, vody pokud se uvnitř budovy mění trasy a profily Výměna jednotlivých zařizovacích předmětů za stejný typ nebo typ stejných parametrů včetně souvisejících prací Výměna zařizovacích předmětů za modernější typ nebo typ odlišných parametrů Rekonstrukce sociálního zařízení s dispozičními změnami včetně souvisejících

O

23

O O

R, M O O O O O R R R R, M O R, M R O R, M R, M O O M O O O R R O R R

stavebních úprav Obnova izolace sprch a koupelen včetně souvisejících úprav Oprava přípojek inţenýrských sítí (výměna některých částí, spojování porušených kabelů apod.) Rekonstrukce přípojek inţenýrských sítí (poloţení nového kabelu nebo potrubí v ucelené části sítě) za stejně kvalitní Úprava povrchu komunikací (např. tenkou asfaltovou emulzí) Oprava jednotlivých míst (poruch) na komunikaci Poloţení nového povrchu komunikace s předchozí úpravou podkladu Změna střešní konstrukce (případně včetně krytiny změna vnějšího vzhledu) v souvislosti s půdní vestavbou Půdní vestavba provedená do půdního prostoru Výměna jednotlivých klempířských prvků Výměna klempířských prvků úplná beze změny materiálu Výměna oplocení v plném rozsahu nebo jeho ucelené části Výměna jednotlivých schodišťových stupňů Výměna schodišťového zábradlí úplná Omítky – oprava jednotlivých míst Nová omítka v celé místnosti beze změny druhu Malby v rámci pravidelné údrţby Celková rekonstrukce objektu Rekonstrukce objektu spojená se změnou uţívání

O O O O O O R R O O O O O O O O R M

1.6.1 Oprava Provoz budovy občas vede k porušení některých konstrukčních prvků. Odstranění těchto závad se provádí opravami. Při opravách se vyměňují zdeformované části. Zanedbání běţné opravy ovlivňuje degradaci konstrukce, zvyšuje se rozsah a náklady na opravu či na případnou rekonstrukci. Cílem opravy je uvedení majetku do předchozího nebo provozuschopného stavu, mohou při tom být pouţity i jiné materiály, díly, součásti nebo technologie, neţ které byly pouţity původně, pokud tím nedojde k technickému zhodnocení. Opravou nedochází k technickému zhodnocení. Prevencí před opravou můţe být prováděna údrţba. Údrţba je činnost, kterou se zpomaluje fyzické opotřebení majetku, předchází se poruchám a odstraňují se drobnější závady. U rodinných domů je oprava nikdy nekončící investice.

24

1.6.2 Rekonstrukce Pod pojmem rekonstrukce se rozumí zásahy do konstrukčních prvků, které mají za následek změnu jeho účelu pouţívání, technických parametrů, uţitných parametrů, vzhledu apod. Pokud se změní uţitné parametry jako je např. velikost podlahové plochy, změna dispozičního řešení, změna způsobu vytápění nebo se zasahuje do nosných konstrukcí, jedná se o rekonstrukci. Za rekonstrukci není moţné povaţovat záměnu pouţívaného materiálu. Lidé si často mylně myslí, ţe kdyţ v koupelně vymění obkladačky a vanu, ţe provedli rekonstrukci. Ale to je omyl. V tomto případě se jedná o opravu. Do oblasti rekonstrukcí nepatří běţné standardní opravy a práce údrţbářské, které mají být prováděny průběţně po celou dobu existence budovy. Rekonstrukčními pracemi je moţno prakticky libovolně prodluţovat fyzickou ţivotnost objektu. V panelových domech se rekonstrukce týká vysekávání otvorů do panelových stěn. V tomto případě jde o zásah do nosných konstrukcí, tudíţ jde o rekonstrukci a musí být vyrozuměn stavební úřad. Rekonstrukce znamená vţdy výraznou změnu existujícího stavu, je potřeba ji odpovědně zvaţovat a provádět systematicky.

1.6.3 Technické zhodnocení Jde o výdaje na nástavby, přístavby, stavební úpravy, rekonstrukce a modernizace staveb. Datum zařazení technického zhodnocení u stavby odpovídá kolaudačnímu rozhodnutí. Pokud stavba podléhá pouze ohlašovací povinnosti, je rozhodující faktický stav dokončení stavby. Výměna oken stejných rozměrů není technické zhodnocení, ale oprava. Pokud přebudujeme garáţ na sklad, jedná se o změnu uţívání, tudíţ o rekonstrukci, jde o technické zhodnocení. Technickým zhodnocením je modernizace, kterou je rozšíření vybavenosti nebo pouţitelnosti majetku. Jde o zařízení, přístroje, prostředky a pomůcky, které jsou trvale uţívány s věcí hlavní a nemůţou být od ní odděleny, aniţ by se tím neznehodnotila. Technické zhodnocení je nutné v investičních záměrech vţdy popsat tak, aby navrhované činnosti nebyly zaměnitelné s opravami.

25

1.7 Závěr teoretické části V první polovině teoretické části jsem se zaobíral důleţitými pojmy z oblasti oceňování nemovitostí. Seznámení s těmito pojmy jsem pojal odborně, ale více jsem kladl důraz na vysvětlení i pro laickou veřejnost. V druhé polovině jsem popisoval modernizaci staveb, kde jsem se zaměřil na panelový dům a byt. Popsal jsem stavební práce a úpravy, které mohou být provedeny v rámci revitalizace panelového domu. V současnosti prováděné úpravy panelových domů jsou energeticky celkem přínosné. Problematiku panelových domů lze do jisté míry řešit komplexně a celoplošně, ale mělo by se uvaţovat i o vhodnosti pouţití standardních opatření pro konkrétní objekt. Úpravy, které jsem popisoval, byly zrealizovány v panelovém domě, kde se nachází oceňovaný byt, jehoţ ocenění je v praktické části této práce. Dále jsem popisoval stavební práce, které se rovněţ udály při rekonstrukci panelového bytu. Změny provedené na domě se projevily na ceně samotného bytu. Byt byl prodán při privatizaci bytů ve vlastnictví Města Cheb v roce 2009 za cenu 650 000 Kč. Před provedením zateplení domu a opravy střechy byla stanovená cena bytu v roce 2007 podle informací z městského úřadu 590 000 Kč. Provedením těchto prací se cena zvýšila o několik tisíc. Při prodeji byl byt vybydlený a v původním stavu. Po rekonstrukci, kde se vyzdilo bytové jádro a změnila se dispozice bytu, hliníkové elektrické rozvody nahrazeny za měděné, osazena nová kuchyňská linka, vyměněné staré litinové radiátory za desková otopná tělesa a další úpravy byla stanovena cena podle ocenění v praktické části na 890 000 Kč. Je tudíţ patrné, ţe modernizace staveb má vliv na trţní hodnotu majetku. Ve většině případů a při rozsáhlejších úpravách se jedná o zvýšení ceny. Pokud by šlo jen malé investice, např. výměna interiérových dveří, nemusí se tato modernizace do ceny nemovitosti projevit ve zvýšení ceny.

26

2 Praktická část

27

2.1 Stanovení aktuální trţní hodnoty majetku byt č. 16, ul. Přátelství, k.ú. Cheb, obec Cheb po rekonstrukci Objednatel: Michaela Peukerová Šimáčkova 33 350 02 Cheb Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ Byt č. 16 Přátelství 1462/35 350 04 Cheb

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění: 10. listopadu 2009 28

OBSAH ZPRÁVY -

Úvodní list

-

Obsah

-

Průvodní dopis

-

Popisné informace

-

Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití

-

Ocenění

-

Závěr

-

Omezující podmínky a předpoklady

-

Osvědčení

Přílohy -

Výpis z katastru nemovitostí

-

Snímek z katastrální mapy

-

Fotodokumentace současného stavu

29

Váţená slečna Michaela Peukerová Šimáčkova 33 350 02 Cheb

4. ledna 2010 Oznamuji Vám, ţe jsem ukončil trţní ocenění majetku označeného mne jako Byt č. 16, Přátelství 35 Uvedený na listu vlastnictví č. 8371, ulice Přátelství, katastrální území Cheb obec Cheb, okres Cheb. Nacházejícího se na adrese Přátelství 1462/35, 350 04, Cheb, Česká republika

V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, tedy bez věcných břemen, nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 10. listopadu 2009. Zpracovateli zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako nástroj cenové dokumentace a argumentace pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel. Oceňovaný majetek je zapsán u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj katastrální pracoviště Cheb na listu vlastnictví č. 8371, pro katastrální území Cheb, obec Cheb, okres Cheb. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 12. 11. 2009 je přílohou této zprávy. Zpracovatel zprávy chápe jako trţní cenu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe 30

kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek není ke dni zpracování zprávy nijak komerčně vyuţíván. Podle poţadavku zadavatele ocenění – Michaeli Peukerové jsem majetek ocenil za předpokladu absolutního vlastnictví. Tato zpráva tedy nezohledňuje ţádné skutečnosti mající vliv na výši trţní hodnoty, které by vyplývaly z uzavřeného nájemního vztahu. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakýchkoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédl a při zpracování ocenění jsem vzal v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku. Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav. Nejvyššího a nejlepšího vyuţití majetku. Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu. Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, které je způsobeno technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy.

31

Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě. Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro srovnání hodnoty majetku. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisí s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaný nemovitý majetek – byt č. 16, Přátelství 35 se nachází ve městě Cheb, které je okresní město. Byt se nachází v intavilánu města na sídlišti Skalka. Okolní zástavbu tvoří typově podobné panelové domy, rodinné domy, rekreační chaty a stavby občanské vybavenosti. Budova je napojena na venkovní sítě vody, kanalizace, elektřiny, plynu, veřejného telefonu a kabelové televize. Přístup k nemovitosti je ze zpevněné asfaltové cesty, která je ve vlastnictví Města Cheb. Vzhledem k dobré poloze od centra města Cheb, cca. 15 minut pěšky, autobusové zastávky MHD, ţelezniční zastávky a mnoţstvím zeleně je poloha objektu atraktivní a vyhledávaná. Na sídlišti Skalka se nachází autobusová a ţelezniční zastávka, benzínová pumpa, základní a mateřská škola, dětská hřiště, sportoviště, pošta, lékárna, restaurace, přehradní nádrţ Skalka s přírodním koupalištěm a dva supermarkety. Parkování je moţné kolem domu na přilehlém parkovišti a je částečně omezeno.

32

OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem trţního ocenění je hlavní a zároveň jedinou činností prováděnou v oceňovaném bytě zajištění bydlení osob. Byt tedy není určen k podnikatelské činnosti. Celý byt je prostorově vymezen a ohraničen svislými a vodorovnými obvodovými konstrukcemi. Podle sdělení zadavatel má byt příslušenství a to sklepní kóji. Byt nemá vymezený půdní prostor. Majitel bytu má právo uţívat společné domovní prostory. HISTORIE Podle dostupné dokumentace byl panelový dům, v němţ se oceňovaný byt nachází, postaven v roce 1974 a postavili ho Pozemní stavby Cheb. Panelový dům byl postavený v rámci koncepce výstavby sídliště Skalka, bydlení pro obyvatele města Chebu. Budova je nepodsklepená montovaná z betonových dílců plošných, se šesti nadzemními podlaţími, s výtahem. Objekt měl a má 18 bytových jednotek včetně prádelny, sušárny, kočárkárny, energetické místnosti a sklepních kójí. V roce 2007 bylo provedeno zateplení fasády objektu, opravena střešní plechová krytina a izolace střechy a vyměněny původní vchodové dveře za plastové. Výhledově se v roce 2010 plánuje vyměnit stará dřevěná chodbová balkónová okna za plastová. Vlastní oceňovaný byt byl vybudován jako nájemný a měl dva pokoje, kuchyň, předsíň, koupelnu, WC a lodţii. Topení bylo řešeno jako ústřední. Kuchyňská linka byla sektorová. POZEMEK Předmětem ocenění není ţádný pozemek, ale pouze podíl ve výši 6046/184962 na st.p.č. 5641 o výměře 408 m2. Podíl na uvedeném pozemku není oceněn samostatně, ale je zohledněn ve výpočtu trţní hodnoty. VEDLEJŠÍ STAVBY A VENKOVNÍ ÚPRAVY Předmětem ocenění nejsou ţádné samostatné vedlejší stavby a venkovní úpravy.

33

BYT Oceňovaný byt je přímo přístupný ze společné chodby. Stávající dispozice bytu obsahuje dva pokoje, předsíň, koupelnu, WC, lodţii a kuchyň. Byt je situován v šestém nadzemním podlaţí. Svislé konstrukce jsou montované z plošných betonových dílců. Vodorovné nosné konstrukce nad bytem jsou betonové. Všechny prvky HSV jsou funkční bez statických poruch a závad nebo libovolných patologických jevů (trhliny, plísně, apod.) Prvky PSV jsou na tom podobně bez závad. REKONSTRUKCE Oceňovaný byt lze hodnotit jako majetek po kompletní rekonstrukci, protoţe se uvaţovanou rekonstrukcí neměnil vnější vzhled stavby, ani účel uţívání, ani nebylo zasahováno do nosných konstrukcí, nepodléhala rekonstrukce reţimu stavebního a kolaudačního řízení, ale byla prováděna na ohlášení stavebních a udrţovacích prací. Během rekonstrukce bylo vybouráno bytové jádro, různé dřevěné dělící konstrukce a vestavěné skříně, doţilé zařizovací předměty a instalace, změna dispozice apod. K celkové rekonstrukci bylo zapotřebí vyměnit všechna okna, vstupní dveře do bytu, vyzdění bytového jádra, koupelnu a WC obloţit keramickým obkladem a vyměnit zařizovací předměty, provést nové rozvody vody, plynu a elektřiny, vyměnit radiátory, nášlapné vrstvy podlah, interiérové dveře, omítky a malby a výměna kuchyňské linky.

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ Nejvyšší a nejlepší vyuţití můţeme definovat jako takové vyuţití majetku, které je v souladu se zákonem, je technicky proveditelné, investičně (finančně) moţné, u komerčně vyuţívaného majetku takového, které zajišťuje nejvyšší trvalý příjem a jehoţ výsledkem je dosaţení maximální hodnoty majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, technická proveditelnost, finanční (investiční) proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako bytová jednotka a jako bytová jednotka funguje. Jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. 34

Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do rekonstrukce, nebo jiţ byl byt v roce 2009 zrekonstruován. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe majitel má kde bydlet, je tento byt pronajat za trţní nájemné, je splněna i tato podmínka nejvyššího a nejlepšího vyuţití. Na základě výše uvedených skutečností, je současné vyuţití majetku v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

OCENĚNÍ ÚVOD Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci

hodnoty

se

dospívá

diskontováním anebo

kapitalizací

odpovídající

kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebením nebo jiné zohlednění. Při stanovení trţní hodnoty jsem pouţil porovnávací a příjmovou metodu, vzhledem k tomu, ţe nemovitost je ve stavu ekonomického vyuţití a dochází k častému

35

obchodování s těmi typy bytů v této lokaci. Metoda nákladová není pro ocenění bytu vhodná. POROVNÁVACÍ METODA

Stanovení trţní hodnoty pozemku Trţní hodnota pozemku nebyla indikována samostatně, ale byla zohledněna při výpočtu majetku jako celku. Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při mé analýze stanovení hodnoty jako celku jsem vzal byty porovnatelných parametrů, které byly v okrese Cheb nedávno prodány. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. Při stanovení trţní hodnoty tímto přístupem jsem vzal v úvahu všechny nezbytné faktory, jako jsou vlastnická práva, datum transakce, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost bytu a další. Na základě výše uvedených předpokladů a skutečností jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikována porovnávací metodou je

889.000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v této tabulce.

36

Tabulka č. 4 – Trţní hodnota

TRŢNÍ HODNOTA Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti


1 Byt č. 16, Přátelství 35


2

3

Byt Druţstevní Byt Do zátiší Byt Druţstevní 14 22 6

Stavební parcela č. 5641 5691 5649 Adresa nemovitosti Přátelství 35 Druţstevní 14 Do zátiší 22 Cheb Katastrální území Cheb Cheb Cheb Cheb Obec Cheb Okres Cheb Cheb Cheb B. Údaje o pozemku Pozemek není oceňován samostatně C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaţí Počet srovnávacích 60,46 56,35 60,46 jednotek Prodejní cena celkem X 849 000 880 000 Cena za 1 porovnávací X 15 066 14 555 jednotku Datum transakce

1/2010

Korekce Upravená hodnota

D. Právní údaje Druh transakce

Absolutní

15 066

14 555

14 119

nezjištěna

Upravená hodnota

Bytová

0,9

15 066

14 555

12 707

Absolutní

Upravená hodnota

37

Absolutní

1

1

1

15 066

14 555

12 707

nezjištěna

nezjištěna

1

1

1

15 066

14 555

12 707

Bytová

Korekce

Nabídka 1

nezjištěna

Korekce

Vyuţití podle územního plánu

Prodej 1

Korekce

Existence věcných břemen

12/2009 1

Absolutní

Upravená hodnota

960 000 14 119

1

Prodej

Upravená hodnota

67,99

1

Korekce

Vlastnická práva

11/2009

5685 Druţstevní 6 Cheb Cheb Cheb

Bytová

Bytová

1

1

1

15 066

14 555

12 707

Kolaudační rozhodnutí

Ano

Ano

Ano


Jiná právní omezení a závazky

X

1

1

1

15 066

14 555

12 707

X

X


Ano

X

0,95

0,95

0,95

14 312

13 827

12 071

E. Technické parametry Lokalita

Velmi dobrá

Velmi dobrá


Technický stav objektu

Po kompletní rekonstrukci

1

1

14 312

13 827

12 071

Po rekonstrukci

Upravená hodnota

Velmi dobré

Dobrá

1,1

1,1

14 312

15 209

13 278

Omezený

1

1

14 312

15 209

13 278

Dobrá 1

1

14 312

15 209

13 278

Omezený

Korekce

Dopravní obsluţnost

MHD, vlak

1

1

14 312

15 209

13 278

Korekce

Dopravní dostupnost a parkování

Dobrá

Dobrá

1,05

1,05

15 027

15 969

13 941

Příslušenství bytu

38

Průměrná

0,95

1

0,95

14 275

15 969

13 243

Dobrá

Korekce

Jiná technická korekce

Dobrá

Dobrá

Upravená hodnota

MHD, vlak

1,05

Korekce

Atraktivita objektu

MHD, vlak

Průměrná

Upravená hodnota

Omezený

1

MHD, vlak

Upravená hodnota

Dobrá

1

Omezený

Upravená hodnota

Velmi dobré

1

Korekce

Další moţný rozvoj nemovitosti

Velmi dobré

Dobrá

Upravená hodnota


1

Korekce

Funkční vyuţitelnost budovy


Velmi dobré

Upravená hodnota

Velmi dobrá

1

Korekce

Technická vybavenost budovy

Velmi dobrá

Dobrá

1

1

1

14 275

15 969

13 243

Obdobné

Obdobné

Obdobné


F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti

1

1

1

14 275

15 969

13 243

Menší

Stejný


Jiná korekce

Podíl hodnoty na pozemek

0,95

1

1,1

13 561

15 969

14 567

Obdobný


Větší

Obdobný

Obdobný

1

1

1

13 561

15 969

14 567

13 561

15 969

14 567

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota jednotky

14 699

Celková porovnávací hodnota

888 701

Zaokrouhleno

889 000

PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronajatého majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţený ve vlastnictví tohoto majetku (bytové jednotky). Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potencionálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozních příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Trţní hodnota je potom stanovena pomocí dvou alternativních

kapitalizačních

postupů

–

přímé

kapitalizace

nebo

analýzy

diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace.

39

Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě výše trţního nájemného za obdobné majetky v dané lokalitě. V mém počtu jsem v souladu běţnou praxí vycházel z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovány na základě skutečného čerpání. V tomto výpočtu jsem počítal se studeným nájemným, kdy nájemci si sami hradí elektřinu, plyn a vodu zálohově (750 Kč/měsíc elektřinu, plyn jednou ročně 1500 Kč a vodu jednou ročně 4000 Kč). Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnávané majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovanou příjmovou metodou je

870.000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v této tabulce. Tabulka č. 5 – Příjmová metoda – přímá kapitalizace

Příjem z pronájmu - 6 500Kč/p.m. *12 Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného

78 000 - 5%

Efektivní hrubý příjem

3 900 74 100

Náklady na údržbu Pojistné Daň z nemovitosti Pronájem cizích pozemků Marketing Ostatní provozní náklady, popelnice 500Kč/rok, f.o.1500Kč/měsíc Provozní náklady celkem

5 000 1 000 730 0 0 24 000 30 730

Čistý provozní příjem (NOI) Míra kapitalizace (R)

43 370 5% 867 400 870 000

Indikovaná hodnota – Tržní hodnota (V) Zaokrouhleno

V = NOI / R * 100

40

ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 10. listopadu 2009. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: Tabulka č. 6 – Aktuální trţní hodnota

Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná trţní hodnota Zaokrouhleno

Trţní hodnota Indikace (Kč) 889 000 870 000 N/ A

Váha (%) 80 20 0

Váţený průměr 711 200 174 000 0 885 200 890 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu lze předpokládat, ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poprávku po tomto druhu majetku. Z tohoto důvodu je indikace trţní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a přisoudil jsem jí váhu ve výši 80%. Oceňovaný majetek je z hlediska investora, rozhodující, jeho schopnost produkovat příjem z pronájmu. Je pravdou, ţe tyto objekty bývají pronajaty, ale přesto převaţuje jejich vyuţití pro zajištění potřeby bydlení majitele a jeho rodiny. Indikace trţní hodnoty na základě příjmové metody není tedy pro stanovení výsledné hodnoty tolik podstatná a důleţitá a proto jsem jí přiloţil váhu 20%. Z důvodu ocenění samostatné bytové jednoty se nejedná o ocenění podílu na celém objektu bytového domu, proto není nákladová metoda prakticky nikdy aplikována, protoţe mnoţství nákladů, které byly v minulosti na pořízení bytu vynaloţeny, nedokáţe objektivně indikovat skutečnou trţní hodnotu.

41

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe aktuální trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu ke dni 10. Listopadu 2009 reprezentována částkou:

890.000 Kč (slovy: osmsetdevadesáttisíckorunčeských) Neprováděl jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou zodpovědnost. Nezkoumal jsem ţádné finanční údaje týkající se současného potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzatá ţádná odpovědnost za právní předpisy nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá, nebo část této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány místním šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí

42

a nebyly ve všech případech ověřovány. Popis pozemků, budova staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4.

Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí.

5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu o cenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovanými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění. 43

OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního posudku. 2. Zpracované trţní ocenění zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování trţního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledal ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. V Chebu dne 4. ledna 2010

……………………………….. Jiří Puffer

44

Příloha č. 1 Výpis z katastru nemovitostí

45

Příloha č. 2 Snímek z katastru nemovitostí

46

Příloha č. 3 Fotodokumentace bytu č. 16, ul. Přátelství 35, k.ú. Cheb Celkový pohled

47

Koupelna

Chodba

Kuchyň

48

2.2 Stanovení aktuální trţní hodnoty majetku provozního areálu, ul. Klášterní cesta, k.ú. Cheb, obec Cheb Objednatel: CHEVAK Cheb, a.s. Tršnická 4/11 350 11 Cheb Česká republika IČO: 49787977

ZPRÁVA O HODNOCENÍ Provozní areál Klášterní cesta Klášterní cesta 276 350 02 Cheb

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění: 11. prosince 2009

49

OBSAH ZPRÁVY -

Úvodní list

-

Obsah

-

Průvodní dopis

-

Popisné informace

-

Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití

-

Ocenění

-

Závěr

-

Omezující podmínky a předpoklady

-

Osvědčení

Přílohy -

Výpis z katastru nemovitostí

-

Snímek z katastrální mapy

-

Fotodokumentace současného stavu

50

CHEVAK Cheb, a.s. Technicko-investiční oddělení Tršnická 4/11 350 11 Cheb 4. února 2010 Oznamuji Vám, ţe jsem ukončil trţní ocenění majetku označeného mne jako Provozní areál Klášterní cesta Uvedený na listu vlastnictví č. 72, pro katastrální území Cheb, ulice Klášterní cesta 276, obec Cheb, okres Cheb. Nacházejícího se na adrese Klášterní cesta 276, Cheb, 350 02, Česká republika

V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, tedy bez věcných břemen, nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 11. prosinci 2009. Zpracovateli zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako nástroj cenové dokumentace a argumentace pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel. Oceňovaný majetek je zapsán u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj katastrální pracoviště v Chebu na listu vlastnictví č. 72, pro katastrální území Cheb, obec Cheb, okres Cheb. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 28. 2. 2007 je přílohou této zprávy. Zpracovatel zprávy chápe jako trţní cenu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávají, byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý

51

z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek není ke dni zpracování zprávy komerčně vyuţíván. Majitel objekt momentálně nevyuţívá. Vzhledem k tomu, ţe ţádná část objektu nebyla pronajata za jiné neţ trţní nájemné nebo bezúplatně a zároveň není známá ţádná právní, technická nebo jiná okolnost, která by bránila případnému pronájmu areálu za trţní nájemné, jsme majetek ocenili za předpokladu absolutního vlastnictví. Tato zpráva tedy nezohledňuje ţádné skutečnosti mající vliv na výši trţní hodnoty, které by vyplývaly z uzavřeného nájemního vztahu. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédl a při zpracování ocenění jsem vzal v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav Nejvyššího a nejlepšího vyuţití majetku Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu

52

Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, které je způsobeno technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě. Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro srovnání hodnoty majetku. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisí s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

53

POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaný nemovitý majetek je situován ve městě Cheb, v intravilánu města, kde jsou převáţně podnikatelské podniky. Město Cheb má v současné době 30 000 obyvatel. Areál se nachází u dvou silničních tahů do SRN. Hraniční přechod se SRN Pomezí nad Ohří a Svatý Kříţ. Komerční aktivita je podprůměrná. Lokalita je přímo dostupná pro automobilovou a hromadnou dopravu. Zastávka MHD je dochůdné vzdálenosti od oceňovaného areálu. Parkování je moţné podél části areálu, na sousedícím parkovišti pro supermarket nebo na zpevněných plochách v areálu. Okolní zástavba je tvořena podnikatelskými objekty.

OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle podkladových materiálů poskytnutých zadavatelem trţního ocenění byl areál rekolaudován na autobazar. Celý oceňovaný majetek je prostorově ohraničen a tvoří jediný areál. Oceňovaný areál původně vznikl pro vodárenské účely. Hlavní budova byla postavena v roce 1898. K areálu patří stará armaturní komora, která je evidována způsobem vyuţití jako zbořeniště, dřevěná garáţ a budova šaten. Hlavní budova je rozdělena na administrativní, sociální, skladovací a dílenskou část. Přístup a příjezd je po asfaltové komunikaci z ulic Americká a Klášterní cesta. Areál je napojen na veřejný rozvod plynu, vody a elektro 220/380 V. V celém areálu je nainstalovaný elektronický zabezpečovací systém. Areál není napojen na veřejnou kanalizaci. Stavba je technicky i morálně zastaralá, postavená ve standardu běţném na konci 19. století bez zásadní modernizace.

POZEMEK Oceňovaný pozemek se stává z 3 jednotlivých pozemkových parcel, které se všechny nacházejí v katastrálním území Cheb. Tyto pozemky tvoří funkční celek, ohraničený provozní areál. Pozemky jsou rovinaté a celkový tvar je nepravidelný. Pozemek je vybaven rozvody vody, elektřiny a plynu, kanalizace v místě není. Celková výměra všech pozemků je 2902m2. Pozemky jsou částečně zastavěny budovami, poměr zastavění činí 30%. Pokrytí komunikacemi a zpevněnými plochami, tvoří 5 % 54

zastavěnosti a zbytek tvoří nezastavěné plochy areálů. Seznam pozemkových parcel je uveden v části „ Ocenění“ této zprávy. VEDLEJŠÍ STAVBY A VENKOVNÍ ÚPRAVY Vedlejší stavby a venkovní úpravy zahrnují jednotlivé přípojky a rozvody inţenýrských sítí, ţumpu, odlučovače ropných látek, zpevněné plochy a komunikace, oplocení a drobné stavby. BUDOVY Předmětem ocenění je soubor staveb provozního areálu. 1. Hlavní budova Hlavní budova není podsklepena, zděná převáţně z kamene, má dvě nadzemní podlaţí a bez vyuţité půdy se sedlovou střechou. Dispoziční řešení budovy je v 1.NP kancelář, dílny, chodba, WC, schodiště do 2.NP a 6 místností skladů, ve 2.NP to je chodba, sklad, sociální zařízení, 4 kanceláře a schodiště na půdu. Budova byla postavena v roce 1898. Do objektu je zavedena přípojka vody, plynu a elektřina 220 /380 V, odpad je sveden do jednokomorové jímky na vyváţení, která se nachází na vlastním pozemku. Dešťová kanalizace je svedena do Břehnického potoka. Základy jsou kamenné bez izolace proti zemní vlhkosti. Nosné obvodové zdivo je zděné z kamene v tl. 60 cm a 45 cm. Stropy nad přízemím jsou klenuté do traverz, ostatní stropy jsou dřevěné trámové s rovným podhledem. Okna jsou dřevěná a ocelová s dvojím zasklením. Vnitřní úpravy povrchů jsou z vápenné omítky štukové, v sociálních místnostech jsou keramické obklady. Podlaha na půdě je z cihelné dlaţby, v sociálních místnostech, skladech a dílnách keramická dlaţba v ostatních prostorách je poloţena krytina z PVC. Interiérové dveře jsou dřevěné náplňové bez zasklení, do dílen jsou osazena dvoukřídlá ocelová vrata. Schodiště je kamenné. Klempířské prvky úplné z pozinkovaného plechu. Venkovní úpravy povrchů jsou z reţného cihelného zdiva, v rozích a ve štítě rizality. Střecha je provedena z taškové krytiny, která je osazena na dřevěném tesařsky vázaném sedlovém krovu. Prohlídkou bylo zjištěno, ţe lze předpokládat nutnost výměny střešní krytiny, lokální opravy vnitřních omítek a provést nařízené opravy elektrických a plynových rozvodů. Vzhledem k tomu, ţe k datu ocenění jsou veškeré konstrukční prvky

55

s dlouhodobou ţivotností původní, hodnotí se technický stav jako odpovídající stáří při zhoršené údrţbě. 2. Dřevěná garáţ Garáţ je napojena na hlavní budovu, je s ní provozně propojena, a také má samostatný vchod a garáţová vrata. Jedná se o nepodsklepenou přízemní budovu s pultovou střechou na krovu z dřevěných sbíjených vazníků, krytina je ze svařované lepenky. Objekt byl dodatečně přistavěn v roce 1969. Do budovy je zavedena elektřina 220V. Základy jsou z betonových pasů s izolací proti zemní vlhkosti. Nosná konstrukce je sestavena z dřevěných dílců, které jsou k sobě spojeny a postaveny na betonovém základu. Podlaha je z betonové mazaniny. Technický stav je uspokojivý při zhoršené údrţbě.

3. Budova šaten Jedná se o jednoduchou samostatně stojící přízemní zděnou stavbu. Budova slouţí jako sklad. Do objektu je zavedena voda a elektřina. Objekt byl postaven v roce 1991. Základy jsou betonové. Zdivo je zděné v tl. 30 cm. Střecha je plochá s lepenkovou krytinou. Vnitřní a venkovní omítky jsou štukové. Podlahu tvoří betonová mazanina s keramickou dlaţbou. Technický stav budovy je dobrý, odpovídající staří a způsobu vyuţití. Údrţba je prováděna pravidelně. 4. Armaturní komora Objekt je zbylou stavební částí po bývalé vodárně evidovaný jako zbořeniště. Je zděný převáţně z kamene z roku 1898. Je neudrţovaný a jeho technický stav je zhoršený, který odpovídá stáří. Objekt je nevyuţíván, lze ho vyuţít jako malý sklad. Není napojen na energetické rozvody.

56

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe komerční vyuţití s případnou rekolaudací nemovitosti je právně přípustné. Rozhodující část majetku je v relativně dobrém stavu, ale je nutné zde provést některé opravy. Není tedy nutné vynaloţení rozsáhlých investic na rekonstrukci majetku nebo na jeho uvedení do provozu. Majetek je také přístupný z veřejného prostranství. Vyuţití majetku je tedy fyzicky moţné a rovněţ je splněno kritérium finanční proveditelnosti. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe majitel objekt do nedávna pronajímal k podnikatelským účelům, je splněna i tato podmínka nejvyššího a nejlepšího vyuţití. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

57

OCENĚNÍ ÚVOD Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci

hodnoty

se

dospívá

diskontováním anebo

kapitalizací

odpovídající

kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebením nebo jiné zohlednění. Při stanovení trţní hodnoty jsem pouţil porovnávací metodu na pozemky. A následně byla provedena nákladová metoda a v ní jsem zakomponoval hodnotu pozemku z porovnávací metody. Příjmovou metodu jsem pouţil pro výpočet budoucího čistého provozního příjmu z nemovitosti.

POROVNÁVACÍ METODA Stanovení trţní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty jsem předpokládal, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení obvyklé ceny pozemků související s oceněním provozního areálu jsem porovnával tři pozemky prodané nebo nabízené. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zhodnotil koeficientem odráţející rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Jako srovnávací jednotku jsem pouţil cenu za jeden metr čtvereční pozemku.

58

Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků apod. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s provozním areálem indikována porovnávací metodou je:

1.200.000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce. Tabulka č. 7 – Porovnávací metoda - Pozemek

Pozemek Oceňovaný pozemek A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Provozní areál Parcelní číslo Viz tabulka Adresa pozemku Katastrální území Cheb

Porovnávaný pozemek


1

2

3

Komerční pozemek N/A



Cheb

Cheb

Háje u Chebu Cheb Cheb

Obec Cheb Cheb Cheb Okres Cheb Cheb Cheb B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2 Datum transakce

X 2 902

1 140 000 3 259

990 000 1 016

1 890 000 3 771

349,8 1.2.2010

974,4 18.11.2009

501,19 22.2.2010

1 349,8

1 974,4

1 501,19

X


C. Právní údaje Druh transakce


Prodej


Nabídka 1 349,8

59

Prodej 0,9 876,96

1 501,19

Vlastnická práva

Absolutní vlastnictví



Existence věcných břemen

1 349,8

Bez věcných břemen



Vyuţití podle územního plánu

Ano

Ano

Ano

Nejsou


Svaţitost

Rovinatý


Dostupnost inţenýrských sítí

Kompletní


Kontaminace půdy

Nezjištěna

Nezjištěna

Průměrná

Výborná

Kompletní

Nezjištěna


Nekompletní 0,8 277,67

Nezjištěna 1 277,67

1,05 918,49

0,9 249,9

Průměrná 1 918,49

0,95 237,4

Ne 1 918,49

Neaplikováno Neaplikováno

60

0,95 347,09

Podprůměrná

Ne 1 444,41

Mírně svaţitý

1 874,76

Dobrá

Ne

1 365,36

1 874,76

1 444,41

Ne

Nepravidelný

0,95 874,76

Dobrá

Dobrá


Jiná technická korekce

Mírně svaţitý

1,1 444,41

Dopravní dostupnost a Dobrá parkování

0,9 365,36

1,05 920,8

1 404,01


Nutnost demolice stávajících objektů

Obdélníkový

1,1 404,01


Dopravní obsluţnost

1 876,96

1 367,29

Nekompletní

1 405,96

Průměrná

1,05 367,29

Rovinatý

0,9 405,96

Nejsou

Obdobná

Nepravidelný Obdélníkový

0,9 451,07

1 876,96

1 349,8


Nezjištěno

Nezjištěno

Nejsou

Obdobná

1 501,19

1 876,96

1 349,8

D. Technické parametry Lokalita Dobrá


1 876,96

1 349,8

Nejsou

1 501,19

1 876,96

1 349,8


Tvar pozemku


Plochy zeleně Smíšené území Smíšené území městské městské


Jiná právní omezení a závazky

Absolutní vlastnictví 1 876,96

1 349,8


Územní rozhodnutí


1 237,4

Neaplikováno


1 444,41

E. Ostatní parametry Velikost pozemku X

Větší


1 466,63

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 426,28 2 1m Rozloha pozemku 2902 Celková porovnávací 1 237 064 hodnota

466,63

1 237,4

Větší 0,6 551,09

Neaplikováno Neaplikováno


Zaokrouhleno

Menší 1,05 466,63

Moţná zastavitelnost

1 918,49

Neaplikováno

1 551,09

551,09

1,1 261,14 1 261,14

261,14

1 200 000

Tabulka č. 8 – Výpis oceňovaných parcel

pořadové číslo 1 2 3 Celkem

číslo parcely výměra v m2 2032/4 766 2669 430 1234 1706 2902

61

jednotková hodnota v Kč/m2 426,28 426,28 426,28 426,28

trţní hodnota zaokrouhleno 326 530 183 300 727 233 1 237 064 1 200 000

NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při součastných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalováním metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, ţe majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným mnoţstvím komerčně vyuţitých

62

prostor. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také moţný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe obvyklá cena oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je:

5.400.000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody je uveden v tabulce. Tabulka č. 9 – Nákladová metoda

Název Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří Ekonomická životnost Zastavěná plocha Počet podlaží Celková zastavěná plocha Koeficient využitelnosti Celková podlahová plocha Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení Funkční nedostatky Ekonomické nedostatky

Provozní areál Klášterní cesta, k.ú. Cheb 2032/4, 2669, 1234 Klasická, zděná, kamenná 109 let 100 let 50 let 541,83 m2 2 nadzemní 389 m2 0,65 381 m2 3952,9 m3 2786 Kč/m3 11 012 779,4 -40% 6 607 667,6 -10% 5 946 900,8 -33% 3 984 423,5

Stavby a venkovní úpravy Věcnou hodnotu stanovujeme odborným odhadem

263 825

Pozemek

1 200 000

Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

5 448 248,5 5 400 000

63

PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronajatého majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku (provozního areálu). Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potencionálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozních příjmů je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Trţní hodnota je potom stanovena pomocí dvou alternativních

kapitalizačních

postupů

–

přímé

kapitalizace

nebo

analýzy

diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě výše trţního nájemného za obdobné majetky v dané lokalitě. V mém počtu jsem v souladu s běţnou praxí vycházel z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovány na základě skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnávané majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovanou příjmovou metodou je

3.100.000 Kč

64

Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v této tabulce. Tabulka č. 10 – Příjmová metoda - přímá kapitalizace

Příjem z pronájmu - 28.000 / p.m. * 12 Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného

336 000 - 10%

Efektivní hrubý příjem

33 600 302 400

Náklady na údržbu Pojistné Daň z nemovitosti Pronájem cizích pozemků Marketing Ostatní provozní náklady Provozní náklady celkem

30 000 2 500 2 000 0 0 17 000 51 500

Čistý provozní příjem (NOI) Míra kapitalizace (R)

250 900 8% 3 136 250 3 100 000

Indikovaná hodnota – Tržní hodnota (V) Zaokrouhleno

V = NOI / R * 100 ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 11. prosince 2009. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace:

65

Tabulka č. 11 – Aktuální trţní hodnota

Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná trţní hodnota Zaokrouhleno

Trţní hodnota Indikace (Kč) N/A 3 100 000 5 400 000

Váha (%) 0 30 70

Váţený průměr 0 930 000 3 780 000 4 710 000 4 700 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které nejsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Tyto objekty jsou výjimečně na trhu, neboť většina těchto nemovitostí je na kraji mezní ţivotnosti. Z tohoto důvodu nebyla aplikace trţní hodnoty porovnávací metodou provedena. Oceňovaný majetek jeví vzhledem k typu majetku a zejména k lokaci mimo velká města typickým investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Indikace trţní hodnoty pouze na základě výsledku metody příjmové není tedy pro stanovení výsledné trţní hodnoty rozhodující a poloţil jsem jí vánu 30% Na trhu s obdobným majetkem přesahuje nabídka poptávku. Investoři nejsou ochotni při koupi starších objektů, akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z tohoto důvodu je indikace trţní hodnoty metody nákladové spolehlivým ukazatelem trţní hodnoty majetku a byla jí přisouzena váha 70%. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe aktuální trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu ke dni 11. Prosince 2009 reprezentována částkou:

4.700.000 Kč (slovy: čtyřimilionysedmsettisíckorunčeských) Neprováděl jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou zodpovědnost.

66

Nezkoumal jsem ţádné finanční údaje týkající se současného potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzatá ţádná odpovědnost za právní předpisy nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá, nebo část této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány místním šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popis pozemků, budova staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4.

Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti

67

nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu o cenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovanými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

68

OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního posudku. 2. Zpracované trţní ocenění zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování trţního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledal ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. V Chebu dne 4. února 2010

……………………………… Jiří Puffer

________________________ Ing. Petr Ort, Ph.D., Cvičení z oceňování nemovitostí – díl 1., Oceňování na trţních principech, 2007

69

Příloha č. 4 Výpis z katastru nemovitostí

70

Příloha č. 5 Snímek z katastru nemovitostí

71

72

Příloha č. 6 Fotodokumentace provozního areálu Klášterní cesta, k.ú. Cheb Hlavní budova

Hlavní budova

73

Místnost v 1.NP

Dílna

Místnost v 2.NP

74

Místnost v 2.NP

Krov

Dřevěná garáţ

75

Armaturní komora

Budova šaten

76

3 Analytická část 3.1 Analýza trhu nemovitostí v okresu Cheb POPIS OKRESU8 Okres Cheb, který je nejzápadnějším okresem České republiky, dostal současnou územní podobu v roce 1960 sloučením dřívějších okresů Aš, Cheb a většiny okresu Mariánské Lázně. Hlavním sídlem je město Cheb. Okres Cheb nyní patří do Karlovarského kraje. Na okrese je dalších 40 obcí z toho 10 měst. Jeho rozloha činí 1 046 km2, coţ představuje 1,3 % území České republiky. Sousedí na západě státní hranicí se Spolkovou republikou Německo, na severovýchodě s okresy Sokolov a Karlovy Vary a na jihozápadě s okresem Tachov. Největší část rozlohy zaujímá Chebská pánev. Okresem protéká řeka Ohře, která pramení v Německu. V okrese Cheb jsou přehrady Jesenice a Skalka a přehrady Horká a Halštrov, které slouţí jen jako vodní zdroje. Počet obyvatel k roku 2007 byl 93 112. Cheb je vstupní branou do lázeňského trojúhelníku Karlovy Vary – Františkovy Lázně a Mariánské Lázně. Mimořádný význam svým počtem a sloţením mají minerální léčivé prameny. V oblasti Mariánských Lázní se nachází 40 ţelezitých a alkalicko-salinických pramenů, ve Františkových Lázních je 24 minerálních pramenů. Z komerčního hlediska je Cheb hlavním koridorem a to jak silniční tak ţelezniční dopravy a to zejména Praha – Plzeň – Cheb – Norimberk – Mnichov nebo Praha – Karlovy Vary – Cheb – Hof – Berlín. V současné době se buduje čtyřproudová rychlostní silnice R6, která okres spojí s Prahou a urychlí se a zlepší dopravní dostupnost s ostatními částmi republiky. Dále se buduje dálniční přivaděč č. 21 na dálnici D5. Pouhých 12 km od státní hranice je německá dálnice A93, která spojuje Berlín s Mnichovem. Také probíhá optimalizace ţelezniční trati Praha – Plzeň – Cheb. Průmyslové zóny teprve vznikají vzhledem k malému počtu obyvatel. Přímo v Chebu vznikla velká průmyslová zóna, kde zakotvilo několik zahraničních firem. Další malé průmyslové zóny vznikají v ostatních menších městech, jako je Aš, Skalná, Luby, Hranice, Mariánské Lázně.

8

http://www.kvary.czso.cz/xk/redakce.nsf/i/okres_cheb

77

Obr. č. 5 – Mapa okresu Cheb

Zdroj: http://www.mapy.cz

TRH S NEMOVITOSTMI Po vstupu České republiky do Evropské unie můţeme na trhu s nemovitostmi sledovat převáţné zvyšování cen nemovitostí. Tento trend vydrţel několik let, ale přechodem z finanční recese do finanční krize ceny nemovitostí klesli o několik procent. Banky zpřísnily podmínky, za kterých půjčují klientům finance na jejich nákupy. Potencionální kupci pečlivě zvaţují, zdali si nemovitost pořídit a i ochabnul zájem o developerské projekty. Ceny nemovitostí po skončení finanční krize opět porostou, ale uţ ne tak vysoko, jako to bylo po vstupu do Evropské unie. Lidé, kteří si pořídili nemovitost v době finanční krize, ušetřili několik desítek či stovek tisíc. Toto se netýká trhu s nemovitostmi, na které se dá dostat dotace z Evropské unie. Ve městech v okrese Cheb převládá prodej starých panelákových bytů, převáţně v původním stavu, zato v menších obcích, kde vznikají nové obytné zóny, převládá výstavba nových rodinných

78

domů. V současné době se v mnoha obcích připravuje plánovaná výstavba rodinných domů, odkanalizování obcí a měst, a to v Tůních, v Libé, ve Skalné a v Hájích u Chebu. Nejmarkantnější rozdíl cen nemovitostí je mezi Chebem a lázeňskými městy Františkovy Lázně a Mariánské Lázně.

REGIONÁLNÍ SEGMENTACE9 Okres Cheb lze z hlediska trhu rozdělit na tři části - na vlastní okresní město Cheb, lázeňská města Mariánské Lázně a Františkovy Lázně včetně jejich blízkého okolí a zbytek okresu. Františkovým Lázním a Mariánským Lázním je věnována samostatná kapitola.

MĚSTO CHEB Prvním segmentem s nemovitostmi je samotné okresní město Cheb.

PRODEJ Stavební pozemky V Chebu a jeho správním obvodu je ve výstavbě nebo uţ dokončených několik investičně připravených lokalit, za přispěním města a Evropské unie nebo soukromých investorů, s budováním inţenýrských sítí a obsluţnými komunikacemi. Dokončené jsou lokality Zlatá louka na Zlatém Vrchu, I. etapa Háje Jih, Rodinné řadové domy Skalka, Rodinné domy Tůně a velice rychle se rozšiřují část města Komorní Dvůr. Ve výstavbě je II. etapa Háje Jih. V těchto lokalitách se ceny za metr čtvereční pohybují od 940 do 1100 Kč. Tyto ceny se pohybují i v dojízdné vzdálenosti od Chebu. Další lokality se připravují jako na bývalém tankodromu za Chebem. Poptávka po pozemcích pro průmyslovou výstavbu je velká, především v relativně nově vybudované průmyslové zóně Průmyslový park Cheb, proto se plánuje její rozšíření. Poloha průmyslové zóny je u rychlostní silnice R6 a díky blízkosti hranic se SRN je zajímavá i pro zahraniční investory, zejména z Německa. Cena pozemků v Průmyslovém parku Cheb je stanovena zastupitelstvem města na 490 Kč za metr čtvereční. Město Cheb má vybudovaný Strategický plán rozvoje města Cheb.

9

Ing. Petr Ort, Ph.D., Cvičení z oceňování nemovitostí – díl 1, Oceňování na trţních principech, 2007

79

Obr. č. 6 – Letecký snímek průmyslové zóny Průmyslový park Cheb

Zdroj: http://www.mestocheb.eu/vismo/dokumenty2.asp?id_org=5091&id=923834&p1=6121 Proluky V Chebu se moc nevyskytují. Výstavba v centu města je ovlivněna památkovou péčí. V krátkodobém horizontu je moţné, ţe vzniknou další proluky díky demolici stávajících starých objektů, ale tyto demolice budou ojedinělé a pokud k nim dojde, cena pozemku bude vysoká. Jiţ nyní vznikly nové pozemky a to demolicí bývalého výrobního areálu ESKA, bývalého gymnázia v Komenského ulici a bývalých kasáren v Dragounské ulici. Obr. č. 7 – Proluka v Komenského ulici

80

Byty V nabídce se objevují zejména byty postavené panelovou technologií v 60. aţ 80 letech minulého století. Cheb má tři panelová sídliště, a to Zlatý Vrch, Skalku a Spáleniště. Nejstarší je Spáleniště a nejmladší Zlatý Vrch. Nejvyhledávanější lokalitou pro koupi panelového bytu je Skalka a nejméně vyhledávanou je Zlatý Vrch. Velká poptávka je po cihlových domech, které jsou v největší koncentraci okolo centra. Ceny bytů se v Chebu pohybují od 11 000 do 13 000 Kč/ m2 podlahové plochy bytu. Rozvíjí se výstavba nových bytových domů v Písečné ulici a v Riegerově ulici. Zájem o luxusnější bydlení vedlo k postavení soukromého investora residenčního domu v proluce v Havlíčkově ulici. Tabulka č. 12 – Orientační přehled cen panelových bytů v původním stavu Byt 1 + 1

550 000 – 650 000 Kč

Byt 2 + 1

650 000 – 800 000 Kč

Byt 3 + 1

850 000 – 1 000 000 Kč

Byt 4 + 1

1 100 000 – 1 350 000 Kč (malá nabídka)

V budoucnu lze předpokládat další nárůst cen bytů jak v rekonstruovaných historických objektech, tak v nové výstavbě. Ceny bytů v panelových domech budou spíše stagnovat i přes prováděné dílčí revitalizace (výměna oken a zateplení fasády). Obr. č. 8 – Residenční dům v Havlíčkově ulici

81

Rodinné domy Nabídka starších rodinných domů není vysoká a je úměrná nabídce a poptávce. Větší zájem je o novostavby v nově vznikajících lokalitách. Proto se v poslední době objevilo pár developerských skupin na výstavbu jak řadových, tak samostatně stojících rodinných domů. Nabídky těchto developerských firem jsou velice zajímavé, protoţe se orientují ve velice ţádaných lokalitách a potencionální kupci na tyto nabídky reagují. V těchto nových lokalitách se ceny se pohybují od 3 000 000 Kč za samostatně stojící rodinný dům s pozemkem a venkovními úpravami. Za řadový dům se platí od 2 500 000 Kč. U starších rodinných domů z meziválečného období, se ceny pohybují od 1 600 000 do 2 800 000 Kč. Velmi atraktivní lokalita jsou domy kolem náměstí Krále Jiřího z Poděbrad, ulice Písečné, Goethově, v Hájích a také na Švédském Vrchu. Objekty pro individuální rekreaci Je zájem o zahrádkářské tak chatové oblasti na okraji města, zejména o zahrádkářské kolonie v osadě U Jodoka, Maškov, Pod Lipami a U Jána. Největší zájem je o chaty v chatových oblastech okolo přehrad Skalka a Jesenice. V několika těchto chatových kolonií je zaveden veřejný vodovod, který výrazně zvýšil cenu těchto nemovitostí. Ceny zahrádkářských chat se pohybují od 60 000 do 100 000 Kč. Dřevěné rekreační chaty se pohybují od 280 000 do 400 000 Kč. Zděné rekreační chaty se pohybují od 400 000 do 600 000 Kč V následujících letech je znát klesající zájem o chatky v zahrádkářských koloniích a vzrůstá zájem o chaty v atraktivních lokalitách. Bytové domy Vzhledem k velikosti trhu jsou prodeje bytových domů ojedinělé a na trhu se vyskytují zřídka. Vesměs se bytové domy v Chebu téměř neprodávají. Pokud se na trhu nějaký bytový dům objeví, jedná se zejména nemovitost v centru. Obchoduje se jen s několika nemovitostmi ročně. Ceny bytových domů v centru se pohybují od 5 000 000 do 8 000 000 Kč. Garáţe V nabídce jsou garáţe v okrajových částech města, tak i v blízkosti centra. Poptávka po garáţích v okrajové části na Švédském Vrchu velice klesla, a to z důvodu odlehlosti lokality a kriminální činnosti. Ceny se pohybují od 25 000 do 35 000 Kč. Garáţe blíţe

82

centru a sídlišti Zlatý Vrch se pohybují od 50 000 do 65 000 Kč. Garáţe v centru Chebu se pohybují kolem 100 000 Kč a víš, ale těchto míst není mnoho. Administrativní budovy Objekty se v nabídce vyskytují velmi zřídka např. při rozprodávání výrobních areálů. Trh s administrativními prostory je spíše trhem pronájmu menších prostor. Průmyslové objekty V Chebu je dost starých a morálně doţilých objektů, které spíţ čeká jejich demolice nebo přestavba na jiný účel. Některé budovy se podařilo včas zachránit a pronajmout vnitřní prostory. V nabídce se vyskytují spíše menší objekty neţ celé průmyslové areály. V okrajové části Chebu před lety vyrostla průmyslová zóna Průmyslový park Cheb, který se kvůli velkému zájmu investorů, v současnosti rozšiřuje o další pozemky. NÁJEM Byty V Chebu je vysoká nabídka pronájmů všech typů bytů, jak panelových tak i zděných, počínaje od garsoniéry do bytu 1+4. Nájmy vyhledávají většinou lidé, kteří sem přišli za prací, jak z Česka, tak ze zahraničí. Tabulka č. 13 – Orientační přehled nájmů bytů včetně energií Byt 1 + 1

4 000 – 6 000 Kč / byt / p.m.

Byt 2 + 1

5 000 – 7 000 Kč / byt / p.m.

Byt 3 + 1

6 000 – 8 500 Kč / byt / p.m.

Byt 4 + 1

9 000 – 10 500 Kč / byt / p.m.

Prodejní prostory Je zde vysoká poptávka po všech typů prodejních prostor jak v okrajových částech, tak v centru Chebu. Zájem je i o prodejní prostory v nově vznikajících obchodních centrech. O prodejní prostory v obchodních centrech mají zájem především velké obchodní společnosti. O kamenné obchody ve městě mají zájem asijští obchodníci, kteří provozují kadeřnictví, kosmetiku, trafiky, potraviny a obchody s textilním zboţím.

83

V centru města se pronájem pohybuje od 200 do 500 Kč za metr čtvereční za měsíc. V širším okolí se pronájem pohybuje od 80 do 200 Kč /m2/ měsíc. Kanceláře Průměrná cena pronájmu v centru Chebu za 1 metr čtvereční kanceláře je od 150 do 170 Kč za měsíc. V intravilánu města to je 650Kč/m2/p.a.. Pronájem kanceláří vyhledávají zejména lékaři, lidé zabývající se bankovnictvím, pojišťovnictvím a stavebnictvím. V budoucnu bude pronájem stagnovat díky elektronickému obchodování. Garáţe Pronájem garáţe se pohybuje od 400 do 1000 Kč za měsíc. Záleţí na stavu garáţe a v jaké lokalitě se nachází.

FRANTIŠKOVY LÁZNĚ A MARIÁNSKÉ LÁZNĚ Druhým segmentem s nemovitostmi na okrese Cheb jsou lázeňská města. Tyto města si drţí svůj vysoký standard péči o lázeňské turisty a místní občany. Ještě k nim patří menší a ne tak známé lázně Lázně Kynţvart. Vzhledem ke své světové proslulosti a oblíbenosti především německých občanů jsou ceny nemovitostí několikanásobně větší neţ v pár kilometrů vzdáleném městě Chebu a přilehlých obcí. PRODEJ Pozemky Stavební pozemky, které jsou jiţ zasíťované se v těchto městech pohybují od 1500 do 2800 Kč za jeden metr čtvereční. V současné době se budují pozemky pro novostavby rodinných domů ve Františkových Lázních jen v oblasti zvané Aleje. Pro novostavby rodinných domů jsou většinou vyhledávané lokality mimo lázeňská města, ve vedlejších vesnicích, jako jsou Ţírovice, Komorní Dvůr, Velká Hleďsebe, Valy, Drmoul, ZádubZávišín, které jsou v dojezdové vzdálenosti a kde jsou ceny podstatně niţší. Přímo v lázeňských městech jsou vyhledávané především pozemky pro stavby pensionů, restaurací, hotelů a menších lázeňských domů. Nabídka je srovnatelná s poptávkou. V obcích okolo lázeňských měst jsou jiţ zavedeny kompletní inţenýrské sítě.

84

Byty Byty v těchto lokací lze rozdělit do dvou skupin. Jednou z nich jsou starší byty v cihlových domech, a druhou částí jsou byty v panelových domech, většinou se vyskytujících na okraji těchto lázeňských měst, aby nenarušovali ráz lázeňského města. Ve všech třech lázeňských městech jsou nejvyhledávanější byty v panelových domech, které jsou cenově přijatelnější neţ ceny bytů v cihlových domech. Těchto domů zde není mnoho, převládá zástavba starých cihlových domů. Tabulka č. 14 – Orientační přehled cen bytů v lázeňských městech Byt 1 + 1

650 000 – 750 000 Kč

Byt 2 + 1

800 000 – 1 000 000 Kč

Byt 3 + 1

900 000 – 1 200 000 Kč

Byt 4 + 1

1 300 000 – 1 700 000 Kč

Rodinné domy a objekty individuální rekreace Rodinné domy se pohybují od 2 500 000 do 8 000 000 Kč, záleţí, zda se jedná o novostavby nebo starší typy rodinných domů a v jaké lokalitě se nacházejí. Majitelé rodinných domů často své domy přestavují na pensiony. V okrajových částech se nacházejí zahrádkářské osady, kde se cena těchto chatek s pozemkem pohybuje od 100 000 od 250 000 Kč. NÁJEM Byty Byty v této lokaci se pronajímají celoročně a to jak českými tak zejména zahraničními občany. Vyhledávané jsou především pronájmy v blízkosti center. Ceny nájmů bytů výrazně ovlivňuje poptávka zahraničních klientů. Pronájem bytu 1+0 se pohybuje kolem 6 000 Kč/měsíc vč. energií. Pronájem bytu 1+1 kolem 7 000 Kč. Pronájem bytu 1+2 se pohybuje od 8 000 do 9 000 Kč. Pronájem bytu 1+3 se pohybuje od 9 000 do 10 000 Kč a byt 1+4 se pohybuje od 11 000 do 12 000 Kč. Prodejní prostory Zejména díky lázeňskému turismu je vysoká poptávka po pronájmech prodejních prostor. Pronájem se pohybuje od 500 do 700 Kč/m2/měsíc.

85

OKRES CHEB MIMO CHEB A LÁZEŇSKÁ MĚSTA Poslední, třetí segment trhu je nejvíce aktivní v obcích okolo lázeňských měst, u silnice směrem do SRN a dále v místech s dobrými moţnostmi pro rekreaci.

PRODEJ Pozemky Nejčastěji se v širším okolí Chebu obchoduje s ornou půdou, kde se obvyklá cena pohybuje od 5 – 10 Kč/m2. Většina těchto majitelů dostává na jejich koupi dotace. Pozemky kupuji jak Češi, tak cizí státní příslušníci. Ve větší míře obecní úřady mění územní plány, aby docházelo k více výstavbám rodinných domů, aby se v obci zvýšil počet obyvatel a mohli dostat větší dotace od kraje. Cena stavebního pozemku se pohybuje od 200 – 600 Kč/m2 a zaleţí, zda jsou jiţ zasíťované nebo ne. Nestavební pozemky se pohybují v rozmezí 30 – 100 Kč/m2. Ve většině těchto obcí nejsou zavedeny kompletní inţenýrské sítě. Byty Většinu nabídky tvoří starší byty po armádě, pohraniční stráţi, státních statcích a zemědělských druţstev. V této lokalitě se v hojné míře nachází typizované panelové domy. Za domy jsou zahrádky, které jsou buď v pronájmu, nebo si jej majitelé odkoupili od obce. Cena bytů 1+3 se pohybují od 450 000 Kč do 550 000 Kč. Záleţí na stavu nemovitosti, jestliţe byt má plastová okna, zděné jádro, elektrický kombinovaný kotel, novou kuchyňkou linku můţe se cena vyšplhat na 650 000 Kč. Byty 1+2 se pohybují od 300 000 do 400 000 Kč. Byty 2+kk o výměře 50 m2 se pohybují v rozmezí od 300 000 do 350 000 Kč. Objekty pro individuální rekreaci V menších obcích, které jsou v delší dojezdové vzdálenosti, ţijí starousedlíci, ale převáţně jsou tyto vesničky vyuţívány jako rekreační oblasti. Prodávají se zde rekreační nebo zahradní chaty, většinou se jedná o chaty s jedním nadzemním podlaţím, částečně podsklepeny a podkrovím s pozemkem kolem 400 m2. Zděné chaty se pohybují od 350 000 Kč do 500 000 Kč. Dřevěné chaty se pohybují v rozmezí od 300 000 do 400 000 Kč a opět velmi záleţí na stavu nemovitosti.

86

Rodinné domy Dále se pak prodávají jednogenerační rodinné domy se zahradou, náhodně udrţované se pohybují od 1 000 000 do 1 300 000 Kč. Dvougenerační rodinné domu se zahradou, náhodně udrţované 1 400 000 Kč do 1 700 000 Kč. Novostavby rodinného domu o velikosti 1+4 nepodsklepená s garáţí a zahradou se pohybují kolem 2 000 000 do 2 500 000 Kč. Občanská vybavenost Na okresu se nachází hodně rybníků, které lze vyuţít na chov ryb. Rybníky se pohybují od 150 000 do 550 000 Kč. Bývalé hasičské zbrojnice, které se dne vyuţívají, jako dílny se prodávají od 100 000 do 140 000 Kč. Objekty bývalých pohraničních rot, celnic a budov hraničních přechodů se pohybují od 2 000 000 do 11 000 000 Kč v závislosti na výši opotřebení, rozloze objektu a pozemků a poloze. Vyuţívají se na rekreační střediska a kasina. Téměř v kaţdé obci se najdou stará zemědělská stavení, v majetku obcí nebo druţstev, která jiţ nefungují a jen chátrají. U těchto nemovitostí je sloţitější stanovit cenu, protoţe se prodávají jako celky. Průměrná cena funkčního statku se pohybuje cca od 1 000 000 Kč do 2 200 000 Kč. U nefunkčních stavení jsou realizované ceny často jen zlomkem stanovené administrativně dle oceňovací vyhlášky.

87

CELKOVÝ MARKETINGOVÝ VÝHLED Celkově lze v krátkodobém i střednědobém horizontu očekávat stagnaci či mírný pokles cen všech typů nemovitostí. Největší míru zhodnocení lze předpokládat u zasíťovaných pozemků pro výstavbu rodinných domů a výrobních objektů, které se v hojné míře budují okolo měst. Zvýšení se dá předpokládat i v menších obcích a rekreačních oblastech, kde se plánují výstavby kanalizací a veřejných vodovodů. Hladina nájmů se nebude zvyšovat, ale spíše nepatrně poklesne. Změna můţe nastat po vstupu do Evropské měnové unie. V průmyslovém odvětví záleţí, jak se vyvine ekonomická situace, která v současné době zaţívá mírný vzestup a zda budou na průmyslové zóny vstupovat další zahraniční společnosti. Vzhledem ke zvyšujícímu se zájmu investorů jak ze zahraničí, tak i z ČR o výstavbu průmyslových hal v Chebu, rozšiřuje se kapacita Průmyslového parku Cheb. Trh s byty bude pravděpodobně stagnovat. Doby, kdy se byty prodávaly za přemrštěné ceny je za námi. Končí i privatizace městských bytů. Nárůst prodeje starších bytů můţe způsobit nedostatek nových bytů. V Chebu a Mariánských Lázní se chystá několik staveb bytových domů, ale ceny těchto bytů budou hlavně v Mariánských Lázních pro obyčejné občany nedosaţitelné. Okres Cheb je specifický svojí polohou. Ceny nemovitostí tu ovlivňuje několik faktorů. Některé faktory jsou výhodné pro prodávající jiné pro kupující. Je zde spoustu opuštěných objektů, které se pomalu dostávají do rukou soukromých investorů, kteří je přebudovávají a provádějí rekonstrukce. I díky těmto akcím se mění k lepšímu celá tvář okresu Cheb.

88

Závěr V teoretické části jsem si jako cíl zadal seznámit čtenáře se základními pojmy a postupy, které se vyskytují v oblasti oceňování. Při zpracovávání této části mě velice zarazila odlišnost ve vysvětlení některých pojmů v různých publikacích a zdrojů. Snaţil jsem se popsat většinu pojmů odborně, ale zároveň i podat „lidské“ vysvětlení a popsat na určitém příkladu. Dále jsem popisoval důvody, které vedou k modernizaci, a popsal obecný přehled prací, které se nejčastěji vyskytují v rámci investičních úprav celého panelového domu a samostatné rekonstrukce panelového bytu a jaké budou mít vliv na cenu nemovitosti. V poslední části jsem se věnoval rozdělení modernizace. Veškerá vysvětlení a příklady jsem směřoval především ke konkrétní rekonstrukci panelového bytu, které jsem se zúčastnil. V závěrečném shrnutí teoretické části jsem popsal, jaký má vliv modernizace na cenu konkrétní nemovitosti. Druhou, stěţejní částí bakalářské práce je praktická část. V této části práce jsem se zabýval oceněním panelového bytu a provozního areálu v Chebu. Ocenění panelového bytu bylo provedeno po modernizaci a provozního areálu ve stávajícím stavu, tzn. jen po několika drobných opravách. Při oceňování jsem kladl největší důraz na znalost oceňovaných objektů a získání podkladů pro vypracování posudku. Nejdůleţitější se mi jevila samotná práce v terénu. Při zpracování dat a informací mi velice ušetřil čas počítačový software. Nešetřit při oceňování slovy je zásada, které jsem se drţel celou dobu při zpracování posudku. Závěrečná, analytická část je analýzou okresu Cheb. Tento okres je specifický v tom, ţe se zde nacházejí dvě nejznámější lázeňská města a uţ zde není rozsáhlý průmysl jako v dobách minulých. Lázeňská města a upadající průmysl významně ovlivňují ceny nemovitostí v tomto okrese. Při zpracování této části jsem se zaměřil i na vliv geografické polohy okresu. Dosaţení stanoveného cíle, stanovit cenu nemovitosti po modernizaci, se podařilo splnit. Do práce jsem zapracoval i své vlastní poznatky a zkušenosti.

89

Seznam pouţité literatury 1. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: BIVŠ a.s., 2007. ISBN 978-80-7265-113-9 2. HIECKE, Karel; KASA, Václav; PICKART Gustav; kolektiv autorů. Oceňování nemovitostí. Praha: SNTL, 1976 3. ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: BIVŠ a.s., 2007. ISBN 978-80-7265-101 4. ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí – díl 1, Oceňování na tržních principech. Praha: BIVŠ a.s., 2007. ISBN 978-80-7265-128-3 5. SCHNEIDEROVÁ HERALOVÁ, Renata. Oceňování nemovitostí. Praha: ČVUT v Praze, 2008. ISBN 978-80-01-04032-4 6. BRADÁČ, Albert; FIALA, Josef. Nemovitosti 7. DROZEN F., RYSKA J., VACEK A.. Oceňování majetku, Praha: VŠE Praha, 1997. ISBN 8. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku 9. Vyhláška 3/2008, ISSN 1211-1244 10. Vyhláška 460/2009, ISSN 1211-1244 11. Zákon č. 586/1992 Sb. o dani z příjmu 12. www.czso.cz 13. www.sreality.cz 14. www.reala-lakoma.cz 15. www.mapy.cz 16. www.realitymix.centrum.cz 17. www.cuzk.cz 18. www.korado.cz 19. www.mestocheb.eu 20. panelovedomy.ekowatt.cz 21. www.tzb-info.cz

90

Seznam příloh, tabulek a grafů Příloha č. 1 – Výpis z katastru nemovitostí, byt č. 16, Cheb Příloha č. 2 – Snímek z katastru nemovitostí, byt č. 16, Cheb Příloha č. 3 – Fotodokumentace bytu č. 16, ul. Přátelství 35, k.ú. Cheb Příloha č. 4 – Výpis z katastru nemovitostí, Klášterní cesta, Cheb Příloha č. 5 – Snímek z katastru nemovitostí, Klášterní cesta, Cheb Příloha č. 6 – Fotodokumentace provozního areálu Klášterní cesta, k.ú. Cheb Tabulka č. 1 – Ţivotnost součástí bytového jádra Tabulka č. 2 – Předpokládaná ţivotnost konstrukcí a vybavení podle oceňovacího předpisu Tabulka č. 3 – Příklady pouţití investičních a neinvestičních výdajů při opravách, rekonstrukcích a modernizacích Tabulka č. 4 – Trţní hodnota Tabulka č. 5 – Příjmová metoda – přímá kapitalizace Tabulka č. 6 – Aktuální trţní hodnota Tabulka č. 7 – Porovnávací metoda - Pozemek Tabulka č. 8 – Výpis oceňovaných parcel Tabulka č. 9 – Nákladová metoda Tabulka č. 10 – Příjmová metoda - přímá kapitalizace Tabulka č. 11 – Aktuální trţní hodnota Tabulka č. 12 – Orientační přehled cen panelových bytů v původním stavu Tabulka č. 13 – Orientační přehled nájmů bytů včetně energií Tabulka č. 14 – Orientační přehled cen bytů v lázeňských městech Graf č. 1 – Počty bytů panelových domů v jednotlivých okresech ČR

91

1 Teoretická část. 1.1 Úvod do oceňování majetku

Recommend Documents