VOORSTEL AAN BURGEMEESTER EN WETHOUDERS Van:
D. Wering
Tel nr: 0348-428600
Datum: 6 november 2015
Team: WoerdenWijzer.nl
Tekenstukken: Nee
Bijlagen:
Afschrift aan:
Nummer: 15A.01214
2
Dorpsplatform Harmelen
N.a.v. (evt. briefnrs.): Initiatief voor een dorpshuis in Harmelen Onderwerp: Principebesluit over dorpshuis Harmelen aan de
schoollaan 8
Advies:
1. Neem een principebesluit voor een scenario zodat er kaders zijn voor een verdere uitwerking voor het dorpshuis. 2. Besluit dat de hoofdhuu de ehal e ij s e a io’s E e F zelf zo g d aagt oo etali g e e deli g a de additionele gebouwkosten zoals gas/electra, verzekeringen (behalve opstal), schoonmaak, etc. 3. Besluit dat de hoofdhuu de ehal e ij s e a io’s E e F zelf zorg draagt voor (de financiering van) van de gewenste verbouwingen aan het interieur en het exterieur/toegang en de omgeving. 4. Neem een principebesluit of het college wel of niet bereidt is, bij een nadere uitwerking van de nodige investeringen, om een eenmalige bijdrage van maximaal 10.000 tot 20.000 te overwegen vanuit de algemene middelen in 2016. Dit vanuit de verantwoordelijkheid als eigenaar om mee te helpen het gebouw van een kinderschool naar een dorpshuis annex bibliotheek te transformeren (denk o.a. aan de aanpassingen aan de kindertoiletten). Uiteraard werkt de gemeente mee in het afgeven van vergunningen, voor zover nodig , conform de geldende richtlijnen.
Begrotingsconsequenties B . e n W. d . d . :
Portefeuillehouder:
wethouder de Weger
JA
Inl ei din g: Een initiatiefgroep wil een centraal dorps-gebouw in Harmelen met meerdere (sociale) functies realiseren en exploiteren. Een fysieke plek waar (sociale) activiteiten en diensten samenkomen en waar mensen elkaar kunnen ontmoeten. Noem het een dorpscentrum, dorpsplein, wijkcentrum, buurthuis of dorpshuis. Voor het gemak noemen we dit het dorpshuis Harmelen. Deze initiatiefgroep bestaat uit leden van het dorpsplatform , de regiobibliotheek, Welzijn Woerden, en de Rabobank. Twee eerdere pogingen van deze initiatiefgroep zijn niet gelukt op het niet beschikbaar krijgen van het gebouw (voormalig gemeentehuis) en op het niet sluitend krijgen van de exploitatie (voormalig RABO-pand). Het huidige plan gaat over het huren van het ‘achterlaat’-gebouw aan de Schoollaan 8 van basisschool De Fontein.. De Fontein verhuist per 2016 naar nieuwbouw. Het pand word uiterlijk 1 mrt 2016 opgeleverd (de laatste klas van de Fontein is dan over naar de nieuwbouwlocatie). De gemeente heeft dit gebouw aan de initiatiefgeroep aangeboden. De initiatiefgroep heeft de nieuwe kans met dit gebouw met beide handen aangepakt. Het plan voor het dorpshuis aan de schoollaan 8 valt samen met de verplichte verhuizing van de regiobibliotheek in Harmelen. Deze ‘wonen’ nu nog in het oude stadhuis van Harmelen. De gemeente heeft als eigenaar de huur per 1/6/2016 opgezegd om nieuwbouw (woningen) op deze locatie te kunnen realiseren. Met de opzegging van de huur heeft de gemeente ‘toegezegd’ een alternatieve geschikte locatie in Harmelen voor te leggen aan de regiobibliotheek. De schoollaan 8 is deze enige alternatieve locatie. Een andere alternatieve locatie, in H2O (zwembad), heeft de directie van de regiobibliotheek reeds afgewezen. Dit maakt dat er een urgentie is ontstaan om de regiobibliotheek naar de schoollaan 8 te verhuizen. De initiatiefgroep wil dit gebouw huren voor zowel het dorpshuis als de regiobibliotheek. De vraag van de initiatiefgroep (bij brief van het dorpsplatform Harmelen d.d. 25 juni 2015) Alvorens het plan in detail uit te werken vraagt de initiatiefgroep om een principebesluit van het College van B & W waar het gaat om de beschikbaarstelling van het gebouw en de voorwaarden waarop. De kern van de voorwaarden welke de haalbaarheid van het gewenste dorpshuis mogelijk maken volgens de initiatiefgroep zijn de huurprijs (door hun bijgesteld op maximaal € 39.948 per jaar), een gewenste inloopperiode van 2 jaar om eerst enkel ca. 500 m2 VVO op de benedenverdieping te huren en na die jaar 2 het hele gebouw voor nog eens drie jaar (een totale looptijd van 5 jaar). Het gehele voorstel van de initiatiefgroep zit in de brief van 25 juni 2015 ( bijlage 2).
De b ev oeg dh eid v an het co ll eg e ko mt v o o rt uit d e v ol ge nd e w e t - e n/of re ge lg ev ing: G em ee nt e we t .
Beo ogd ef fe ct: Voldoende kaders en zekerheid geven aan de initiatiefgroep om het plan voor het dorpshuis Harmelen verder uit te werken voor een definitieve start. Voldoende kaders en zekerheid geven voor een tijdige besluitvorming door de regiobibliotheek om de afdeling Harmelen tijdig naar de schoollaan 8 te verhuizen.
Ar g um ent en: Dit B&W besluit/voorstel gaat hoofdzakelijk over de voorwaarden waaronder B&W het gebouw aan de schoollaan 8 beschikbaar wil stellen aan het initiatief. Doel is om de initiatiefgroep met dit besluit een helder kader te geven waarbinnen ze hun plannen verder kunnen uitwerken/starten. Voor dit besluit hanteert het
college de volgende uitgangspunten: • B&W verhuurt gebouwen in principe pas indien een minimaal kostprijs dekkende huur wordt verkregen. De kostprijs wordt berekend op een door Woerden gestandaardiseerde methode (variabelen zijn het gebouw/staat van onderhoud/financiering/boekwaarde/etc). • Bij verhuur van vastgoed aan maatschappelijke organisaties (bijvoorbeeld kunstencentrum het Klooster, het stadsmuseum, de bibliotheek, wijk- en buurtcentra) zou het in rekening brengen van kostprijsdekkende huur ertoe leiden dat de organisaties hogere kosten in rekening gebracht krijgen en daardoor hun maatschappelijk gewenste activiteiten niet meer (volledig) uit kunnen voeren. Verhuur van vastgoed aan maatschappelijke organisaties wordt daarom gezien als algemeen belang (conform het raadbesluit over de Wet Mark en Overheid van 29 jan 2015). • Over nut en noodzaak van het initiatief voor een dorpshuis in Harmelen is weinig discussie. B&W ziet dit als een burgerinitiatief en reageert hierop met “Ja, tenzij”. Het dorpshuis wordt gezien als een maatschappelijke activiteit zoals bedoeld in het vorige uitgangspunt. • De gemeente verhuurt de schoollaan 8 idealiter slechts aan 1 verhuurder. De initiatiefgroep start een stichting die de huur en de inrichting, het beheer en de exploitatie van het gebouw op zich neemt. Deze stichting verhuurt in onderhuur aan de regiobibliotheek. Concrete oppervlakte en prijsafspraken over deze onderhuur zijn tussen deze twee partijen. De gemeente heeft hier idealiter geen rol. • Het college wenst, behalve in de rol van eigenaar/verhuurder, financieel geen partij te zijn bij de exploitatie van het dorpshuis in de schoollaan 8 (door het dorpsplatform). Dat betekent dat de additionele gebouwbeheerkosten (zoals gas/electra/etc) door de hoofdhuurder worden betaald en aan andere onderhuurders worden doorbelast. • Het gebouw aan de schoollaan 8 is momenteel de meeste geschikte alternatieve locatie voor de regiobibliotheek. En er is urgentie om de regiobibliotheek hier naar toe te verhuizen. • De regiobibliotheek en de beoogde dorpshuis activiteiten hebben samen in 1 gebouw meer kans op succesvolle (maatschappelijk en sociale) effecten dan ieder in een apart gebouw. • Er zijn momenteel geen alternatieve ontwikkel- of verhuurplannen voor de schoollaan 8 gemaakt. Leegstand zal leiden tot overlast. Om dit te voorkomen wordt sloop onvermijdelijk. Bij sloop wordt de boekwaarde van het gebouw in 1 keer afgeboekt. Herontwikkeling c.q. verkoop van de grond wordt dan mogelijk. • Van het achterlaat-schoolgebouw wordt een deel gereserveerd als ‘schuifruimte’ om onvoorziene verschuivingen in leerlingen, als gevolg van de verhuizing van de Fontein, op te kunnen vangen. Hoewel grote verschuivingen momenteel niet worden verwacht door de beleidsadviseurs Onderwijs (op basis van de leerlingaantallen) en de directie van de BAVO, is de nodige schuifruimte in de schoollaan 8 al eerder dit jaar als voorwaarde op tafel gelegd door de gemeente . Deze ‘schuifruimte’ wordt voor 2 jaar gereserveerd in de lokalen op de bovenverdieping waardoor de ruimte voor het dorpshuis zich in de eerste 2 jaar beperkt tot hoofdzakelijk de benedenverdieping. • De directie van de BAVO heeft aangegeven graag ca. 30 m2 bij de lerarenkamer te trekken (dat is de ‘gespiegelde’ lerarenkamer van de Fontein). Dit is op de benedenverdieping. Omdat deze ca. 30 m2 in het laatste gesprek tussen initiatiefgroep en de betrokken wethouders (op 14 oktober) worden gereserveerd voor de BAVO wordt dit ook als uitgangspunt genomen. Dit staat overigens los van de hierboven bedoelde ‘schuifruimte’ voor het onderwijs. De exploitatie van het Dorpshuis De initiatiefgroep heeft een exploitatie- en investeringsbegroting opgesteld. De kostencategorieën (soorten) voor de exploitatie van het beoogde dorpshuis zijn: 1. Personeelskosten 2. Beheerkosten (Huur en additionele gebouwbeheerkosten zoals dagelijks beheer, klein onderhoud, energie, water, verzekering, etc). 3. Aanpassingen gebouw en omgeving 4. Inventarissen 5. Overige exploitatiekosten Dit voorstel aan B&W gaat hoofdzakelijk over categorie 2. Voor de overige categorieën wenst het college financieel geen partij te zijn (zie uitgangspunten). Uitzondering hierop is de vraag of het college een aantal
investeringen in het gebouw (categorie 3) later in overweging wil nemen (zie bij besluit). Discussie over de huurprijs Omdat vanuit de gemeente steeds is gesproken over een kostendekkende huurprijs van €60/m2, is dit bedrag ook genoemd in de vraag van het dorpsplatform middels de brief van 25 juni 2015 (zie hieronder en zie bijlage 2). Als resultaat van de laatste bespreking tussen wethouders Stolk en De Weger en de initiatiefgroep (14 oktober j.l. ) is de initiatiefgroep tot de conclusie gekomen dat zij maximaal een huurprijs van € 47,50 m2 VVO kunnen betalen met een vrijstelling van de BTW. Bij een VVO van ca. 841 m2 (ca. 871m2 minus ca. 30 m2 voor de lerarenkamer van de BAVO) geeft dat een totaalbedrag van €39.948 per jaar. Een definitieve (her-)berekening van de kostendekkende huurprijs door de gemeente komt op een jaarbedrag van €44.117 excl. BTW. Dat is ca. € 50,65 /m2 bij een VVO van 871 m2. Omdat ca. 30 m2 naar de BAVO gaat wordt het jaarbedrag voor het dorpshuis € 42.597 excl. BTW. Feitelijk is het BrutoVO en VVO oppervlakte tot nu toe niet volgens de nen-norm ingemeten en is dus bij benadering bepaald (door een meting vanaf tekening met een BVO/VVO verhouding van 80%). Een herijking in oktober j.l van deze meting geeft een BVO van 689,98 m2 beneden, 10,34 m2 berging en 317,56 m2 boven (in totaal 1017,88 BVO). Dit zou bij een 80%-verhouding een VVO van 814 m2 geven. De ervaring leert ons dat er later in het proces en na de vaststelling van de m2-prijs, discussies kunnen ontstaan over het exacte verhuurbare vloer oppervlakte (VVO). Om dit de voorkomen kan beter over een totale huurprijs van €42.597 per jaar worden uitgegaan. Van dit bedrag is de gemeente over €21.000 (uit te betalen aan aannemers, schilders, etc) verplicht om BTW ad 21% te betalen = € 4.410. De totale kostprijsdekkende huur (KdH) voor de gemeente is dus € 47.007 incl. BTW per jaar. Bij deze totale kostprijs (= huurprijs) geldt een opleveringsniveau van het gebouw conform bijlage 1 en de standaard demarcatielijst voor het onderhoud (wat is voor rekening van huurder en wat is voor rekening van de verhuurder) van de gemeente Woerden. Mogelijke scenario’s voor B&W Het college wil in principe meewerken aan het initiatief. Er zijn echter drie financiële punten die om keuzes vragen: 1) De door het dorpsplatform voorgestelde huurprijs is lager dan de kostendekkende huurprijs. Het verschil is € 7.059 per jaar voor het totale pand. 2) Boven op punt 1 wordt, door de inloopperiode van 2 jaar, de huur van ca. 341 m2 VVO maal de voorgestelde huurprijs van het dorpsplatform ad € 47,50 niet ontvangen. Dit verschil is € 16.198. In totaal geven punt 1 en 2, indien het college mee gaat in het voorstel voor het dorpshuis, een tekort per jaar (zonder indexering): 2016 2017 2018 2019 2020 KdH Gemeente - 42.597 - 42.597 - 42.597 - 42.597 - 42.597 (ex btw) Btw over 21.000 (van KdH)
- 4.410
- 4.410
- 4.410
- 4.410
- 4.410
Totale KdH
- 47.007
- 47.007
- 47.007
- 47.007
- 47.007
Te ontvangen huur (o.b.v. 47,50/m2) Te kort door verschil in huurprijs Te kort door ‘schuifruimte’ onderwijs Te kort totaal
23.750
23.750
39.948
39.948
39.948
- 7.059
- 7.059
- 7.059
- 7.059
- 7.059
- 16.198
- 16.198
0
0
0
- 23.257
- 23.257
- 7.059
- 7.059
- 7.059
3) Tot slot is het de vraag waar het college het tekort wil dekken. Gezien het raadsbesluit van 29jan2015 vallen maatschappelijk activiteiten onder het algemeen belang. Als aanname wordt hier daarom uitgegaan van een dekking van het verschil in huurprijs ad € 7.059 per jaar uit de algemene middelen. De dekking voor het tekort door de gereserveerde schuifruimte ad € 16.198 in jaar 2016 en 2017 komt (als aanname) ten laste van onderwijs. Feitelijk zijn er meerdere scenario’s mogelijk waaruit het college kan kiezen op basis van de hierboven gestelde uitgangspunten en de situatie. Hieronder zijn de belangrijkste scenario’s beschreven. In elk scenario beperkt het college zich tot de rol van eigenaar/verhuurder. a. Scenario A: De gemeente stelt zich op het standpunt dat de kostendekkende huurprijs al redelijk laag is en haalbaar moet zijn voor de maatschappelijke activiteit. De verhuur aan het de initiatiefgroep (feitelijk aan de stichting die men gaat oprichten) gaat dus tegen de kostendekkende huurprijs van € 47.007 per jaar met de volgende voorwaarden: Een inloopperiode van 2 jaar voor de ca. 500m2 VVO wordt overeengekomen. Daarna het hele gebouw. In totaal wordt een contract aangegaan voor 5 jaar. De gemeente behoudt voor jaar 2016 en 2017 recht op gebruik van de bovenverdieping voor onderwijs. Het tekort van € 16.198 in jaar 2016 en nogmaals in 2017 wordt gedekt vanuit onderwijs. b. Scenario B: Conform voorstel initiatiefgroep. De kostendekkende huurprijs wordt verlaagd naar € 39.948 inclusief BTW door een eenmalige afwaardering van de boekwaarde van het pand. Dit gaat ten laste van de activa van de gemeente Woerden. Een inloopperiode van 2 jaar voor de ca. 500 m2 VVO wordt overeengekomen. Daarna het hele gebouw. In totaal wordt een contract aangegaan voor 5 jaar. De gemeente behoudt voor jaar 2016 en 2017 recht op gebruik van de bovenverdieping voor onderwijs. Het tekort van € 16.198 in jaar 2016 en nogmaals in 2017 wordt gedekt vanuit onderwijs. c.
Scenario C: Het pand wordt verhuurd aan de initiatiefgroep tegen de kostendekkende huurprijs van € 46.587 per jaar. De gemeente geeft het dorpshuis een startsubsidie voor 1 tot maximaal 3 jaar waaruit het verschil tussen het totale KdH en het haalbare huurbedrag wordt gecompenseerd (en uitgaande van de ca. 500 m2 VVO in de eerste 2 jaar). Voor deze startsubsidie moet dekking gevonden worden binnen programma 3: Sociaal Domein. Dit vraagt in jaar 2016 een subsidie van € 23.257, in jaar 2017 € 23.257 en in jaar 2018 € 7.059. Daarna moet het dorpsplatform zelfstandig kunnen draaien.
d. Scenario D: Het Dorpshuis deels op de bovenverdieping: Als alternatief tegen de kostprijsdekkende huurprijs biedt de gemeente het dorpsplatform aan om tegen de gevraagde prijs van 47,50 m2 VVO juist de bovenverdieping en een deel van de benedenverdieping te huren voor het maatschappelijke doel (incl. de bibliotheek). Voor de overige (meer courante) VVO op de benedenverdieping worden voor een dekkende dan wel meer marktconforme huurprijs een of meerdere andere (maatschappelijk georiënteerde) huurders gezocht door team vastgoed. Een voorbeeld is de BSO die nu inpandig in de BAVO huist. Met dit scenario is een meer dan kostendekkende huurprijs haalbaar. De gemeente moet in dit scenario de (verdeling) van de additionele gebouwkosten (gas/electra etc) verzorgen. Dit scenario zal voor de initiatiefgroep hoogst waarschijnlijk onacceptabel zijn. e. Scenario E: Het terugval-scenario: De gemeente als beheerder: De gemeente beheert het gebouw en verhuurt de ruimten aan meerdere gebruikers, zoals de regiobibliotheek, het dorpshuis en/of andere huurders. Afhankelijk van het maatschappelijk belang wordt een haalbare huurprijs overeengekomen. Voor het dorpshuis zal een haalbare en maatschappelijke huurprijs worden gevonden. Team vastgoed zoekt ook huurders tegen een marktconforme huurprijs. Met dit scenario is een meer dan kostendekkende huurprijs haalbaar. De gemeente moet in dit scenario ook de (verdeling) van de additionele gebouwkosten verzorgen. De gemeente zal in dit scenario meer een actieve rol krijgen bij (financiering van) verbouwingen en onderhoud van de buitenruimte f.
Scenario F: Nog een terugvalscenario: Herontwikkeling: In dit geval kiest B&W voor leegstand en slopen om de grond aan de schoollaan 8 anders te ontwikkelen en/of te exploiteren (hiervoor zijn nog geen plannen). B&W geeft opdracht om de regiobibliotheek de locatie H2O (lokalen bij het zwembad) aan te bieden ondanks de bezwaren van de directie van de regiobibliotheek. Voor het dorpshuis wordt doorgezocht naar een andere locatie. Scenario E is in deze fase eigenlijk geen optie, maar wordt voor de
volledigheid hier wel genoemd. LET OP: Scenario E of F zijn feitelijk ook de terugvalscenario’s indien het dorpsplatform niet akkoord kan/wil gaan met enig besluit van het college.
Kan tte k eni ng: B&W heeft weliswaar vertrouwen in de haalbaarheid van een financieel zelfstandig en gezond dorpshuis, maar het college is zich ook terdege bewust van het politieke en financiële risico dat ontstaat op het moment dat het dorpshuis in Harmelen van start gaat. Hiermee wordt bedoelt dat te voorzien is dat er stevige politieke druk ontstaat om “financieel bij te springen” zodra het dorpshuis door tekorten de huur niet kan betalen of andere financiële problemen heeft.
Fin an ci ën: Zie scenario’s N.B. de gevolgen van de Vpb (vernootschapsbelasting) per 2016 voor de gemeente op de (eventuele) verhuur van de schoollaan 8 is niet doorgerekend in de kostendekkende huurprijs. Dat is op dit moment nog niet mogelijk.
Uitv o er ing : Wanneer over bovenstaande kaders besloten is door B&W zal het plan door de initiatiefgroep worden gedetailleerd en op verdere haalbaarheid worden getoetst. Er zal een Stichting voor het beheer van het Dorpshuis worden opgericht en geformeerd. Werving van fondsen voor aanpassingen en inrichting zal op basis van definitieve plannen worden gestart. E.e.a. zal er op gericht zijn dat per 1 maart 2016 (Eindoplevering door de Fontein) met de aanpassingen en de realisatie kan worden gestart zodat ingebruikname, door in ieder geval de regiobibliotheek, per uiterlijk 1 juli 2016 kan plaatsvinden. Indien de initiatiefgroep zich niet kan vinden in het besluit van B&W wordt scenario E (of zelfs F) in gang gezet in overleg met B&W.
Com mun ic at ie / Web s ite: Na overleg met de initiatiefgroep kan een gezamenlijk persbericht worden opgemaakt
O nde rn em ing s r aad : Ni e t v an t o ep as s i ng
S am enh ang m et e e rd er e b es lui tv or min g: • 2002: Sluiten HI (Harmelens initiatief, voorloper van het dorpshuis, gesloten door de toenmalige gemeente Harmelen) vertrek van bibliotheek naar het voormalig gemeentehuis; vraag om dorpshuis(ontmoetingsfunctie). Dorpsplatform Harmelen adopteert initiatief voor dorpshuis. • 2002-2013: Jarenlange discussie tussen dorpsplatform en gemeente over dorpshuisfunctie en locatie voormalig gemeentehuis Harmelen. • 2013 april-oktober: Voorzieningendiscussie Harmelen met o.a. doel om uitspraak te doen over dorpshuisfunctie en locatie voormalig gemeentehuis Harmelen. • 2013 (oktober): collegebesluit: o een “Dorpshuis Harmelen” mee helpen te ontwikkelen en de intentie uitspreken in de toekomst te investeren in die dorpshuisfunctie. o niet te kiezen voor het voormalige gemeentehuis Harmelen als locatie voor het dorpshuis maar bereid te zijn om o.a. de locaties Rabobank en H2O verder te onderzoeken. • Initiatiefgroep (Dorpsplatform/Welzijn Woerden/Bibliotheek/Rabobank) gaan plan uitwerken. • 2014 februari: Initiatiefgroep presenteert plan: college vraagt inhoudelijke en financiële ambitie bij te
stellen. • 2014 september: Initiatiefgroep vraagt op basis van uitgewerkte businesscase om 5 jaar garantie voor de Bibliotheek (om de verhuurders van het Rabo-pand tevreden te stellen) en gegarandeerde dagbestedingstrajecten voor Welzijn Woerden om het tekort (a 40.000) te financieren. College legt aan de raad uit dit niet te kunnen doen. • 2014 december: gemeenteraad spreekt over initiatief en voorliggende businesscase en besluit initiatiefgroep uit te nodigen voor de cie welzijn in februari. Initiatiefgroep slaat deze uitnodiging af. • 2015 januari: Recente brief college als reactie op brief van de initiatiefgroep waarin nogmaals om hetzelfde gevraagd wordt. • Er is gesproken met alle wethouders en eenieder is bevraagd op zijn of haar visie op de dorpshuisfunctie vanuit de eigen portefeuille. Hoewel vanuit elke portefeuille andere ideeën (en soms zelfs andere belangen) spelen zijn er een aantal kernwoorden/ideeën te identificeren die in elk gesprek langs kwamen. • Donderdag 2 april hebben wethouders Stolk en de Weger de initiatiefgroep Dorpshuis Harmelen ontmoet. Zij hebben de resultaten van de heroverwegingen van het college ten aanzien van het Dorpshuisinitatief teruggekoppeld. • Op 24 juni heeft het dorpsplatform een brief gestuurd met de vraag tot een principe besluit te komen voor het gebruik van de locatie schoollaan 8 per januari 2016. • Op 14 oktober is opnieuw een gesprek met wethouders Stolk en de Weger. Het resultaat van dit gesprek wordt door het dorpsplatform via een verslag teruggekoppeld aan de gemeente. In dit verslag geeft het dorpsplatform aan bereidt te zijn een huurprijs van maximaal € 47.50 m2 VVO te betalen voor 5 jaar, met 2 inloopjaren. *De initiatiefgroep bestaat uit leden van het dorpsplatform (Ed Janson en Ineke Alsem), Mirjam v.d. Bremen van de bibliotheek en Hannie van Baren van Welzijn Woerden en een afvaardiging van de Rabobank.
Bij l ag en: B ij l a g e 1 O p l e ver i n gs n i v ea u ( i n d i t doc um en t o p ge n om en, z. o. z. ) . B ij l a g e 2 Br i ef ‘h arm el en ’s h uis v oor de t o ek om s t’ 2 5 j un i 2 0 15 , S t. D orps p l atf orm Harm e le n (i n d i t doc u m ent op g e nom en , z. o . z. ) .
Bijlage 1 Opleveringsniveau.
Context: Het pand is nu juridisch in beheer en in onderhoud bij de Fontein. Per 1.1.2016 komt het nieuw in bezit bij de gemeente en dus ook pas vanaf dan op de begroting voor onderhoud. Er is derhalve tot op heden NIETS gereserveerd voor onderhoud. Door het idee van de kostprijsdekkende huurprijs per m2 VVO heeft bouwzaken geen speelruimte om het opleveringsniveau aan te passen anders dan hieronder aangegeven. Het gebouw en het terrein worden beschikbaar gesteld aan de huurder volgens de huidige staat. Algemeen Toiletten blijven als bestaand. Binnen schilderwerk voor huurder, vloeren voor huurder, sparingen in gevel: qua medewerking zijn er wel mogelijkheden maar geen ruimte voor de financiering hiervan. Investeringen in het pand worden puur gezien als noodzaak voor huurder en niet als meerwaarde voor vastgoed. Derhalve zullen eventuele investeringen moeten worden doorberekend in de huur. Installaties: Wordt in principe niets aan gedaan, NUTS komt binnen in meterkast Fontein en wordt doorgeschakeld naar tussenmeter bij Bavo. Factuur naar Fontein en die factureert door naar Bavo, deze wijze wordt in principe gehandhaafd bij een nieuwe huurder. Buitenschilderwerk: Gevelplaten bevatten asbest en kunnen niet worden geschuurd. Er loopt een onderzoek om deze te vervangen, mogelijk kan dit dan naar voren worden getrokken zodat vervanging parallel kan lopen met overige werkzaamheden. Schilderwerk kozijnen afhankelijk van huidige staat. Terrein: Geen werkzaamheden door verhuurder Hoek entree Schoollaan: Groen verwijderen en bestraten van hoek en eventueel brede drempel voor goede overgang is bespreekbaar in relatie tot werkzaamheden Dorpsstraat.
Bijlage 2 Brief har ele s huis voor de toeko st 5 ju i
5, St. Dorpsplatfor
Har ele .
STICHTING DORPSPLATFORM HARMELEN
secretariaat: Cees van Elteren Houtduif 24 3481 DC Harmelen Telefoon: 0348 442697 E-mail:
[email protected] Website: www.harmelen.nu Bankrekening: NL02RABO0162476183
Aan: College B&W Gemeente Woerden Harmelen, 25 juni 2015
HA‘MELEN S HUIS VOO‘ DE TOEKOMST Inleiding Dit is alweer de derde aanloop naar de realisatie van een Dorpshuis in Harmelen. Twee eerdere pogingen struikelden op of het niet beschikbaar krijgen van het gebouw (voormalig gemeentehuis) of op het niet sluitend krijgen van de exploitatie (voormalig RABO-pand). Volgens het scheepsrecht moet het nu gaan lukken. Voorkomen moet worden dat het pand wederom het struikelblok wordt. Daarom heeft Dorpsplatform Harmelen een nieuw geformeerd team (Harmelenaar Donald Lambert, Hannie van Baren (Welzijn Woerden) en Mirjam van den Bremen (Regiobibliotheek Het Groene Hart) nadrukkelijk verzocht om op onderstaande – veelal bekende – gronden met de Gemeente Woerden overeenstemming te bereiken over de voorwaarden waarop het door haar aangeboden pand aan de Schoollaan (locatie school de Fontein) voor een opbouwperiode ter beschikking wordt gesteld. Het Dorpsplatform blijft aldus onverminderd actief als initiator en trekker van het proje t sa e et de d age s Regiobibliotheek, Welzijn Woerden en niet in het minst de Harmelense samenleving. Deze laatste groep heeft op een bewonersavond duidelijk aangegeven in Harmelen een Bibliotheek +++ te willen.
De +++ voor de Harmelense samenleving Voor een gemeenschap, wijk of dorp, is een sociale cohesie van essentieel belang voor het zich welbevinden in deze gemeenschap. Toegang tot informatie, samen doen en helpen zijn de immateriële domeinen die er toe doen. Functies en voorzieningen binnen deze domeinen zijn:
Versterken van de mensen zelf:
-
Vrijwilligerswerk
-
Participatieplaatsen
-
Zinvolle daginvulling
-
Ontmoeten door doen
-
Bewegen
-
Sociaal-emotioneel ontwikkelen
-
Meedoen
-
Ontspanning en bewust leven
-
Collectieve activiteiten voor kwetsbare groepen
Versterken van kennis, kunde en vaardigheden
-
Bibliotheekfunctie
-
Educatie, Informatie en advies
-
Toegang tot fysieke en digitale informatie
-
Groepsbijeenkomsten
Versterken van onderlinge verbanden tussen mensen:
-
Elkaar ontmoeten
-
Activiteiten voor en met anderen organiseren
-
Buurt- en dorpsbelangen bespreken
-
Met elkaar afspreken in het dorpshuis
-
Kennis maken met ander culturen, gewoonten en gebruiken
-
Ke
-
Sociale horeca (kleinschalig)
is
ake
et
e se die a de s zij
Versterken van het sociale vangnet
Mensen met en beperking konden jarenlang rekenen op individuele zorg, thuis of in een instelling. Strenger wordende regels beperken deze zorg. Zij zullen meer aangewezen zijn op zorg in hun omgeving. Binnen het dorpshuis kunnen hiervoor voorzieningen, activiteiten en zinvolle dagbestedingen worden ontwikkeld. Voorts zal worden onderzocht welke publiek-private samenwerking deze functies kan ondersteunen. De RABO-bank heeft aangegeven in deze een rol te kunnen spelen.
Fysieke infrastructuur Een fysieke infrastructuur in onontbeerlijk ten dienste van de sociale infrastructuur. Samen vormen zij het huis voor de toekomst. Deel van de fysieke infrastructuur is een plaats waar activiteiten en diensten samenkomen, waar mensen elkaar
kunnen ontmoeten. Een onderkomen dus, noem het een dorpscentrum, dorpsplein, wijkcentrum, buurthuis of dorpshuis. De naam is voor nu onbelangrijk, het gaat om de functie(s). )o de zo’ fysiek o de ko e o dt het i sta dhoude , laat staa het o t ikkele i f ast u tuu op z’ i st teko t gedaa .
a ee ade uate so iale
Het niet hebben van een dorpshuis in Harmelen wil niet zeggen dat er niets wordt gedaan aan het ontwikkelen en in stand houden van de gewenste sociale infrastructuur. Het behoeft echter geen betoog dat versnippering, solitaire activiteiten en dergelijke volledigheid, efficiency en effectiviteit in de weg staan. Het binnen een gemeenschap, ook binnen Harmelen, hebben van een goede sociale cohesie en sociale infrastructuur is nu en in de toekomst veel waard. Deze waarde laat zich echter heel moeilijk, of eigenlijk niet in geld uitdrukken. De kosten voor de fysieke infrastructuur en de activiteiten wel. Hierbij zijn de volgende kostensoorten te onderscheiden. 1.
Personeelskosten.
2.
Beheerskosten
3.
Aanpassingen gebouw en omgeving.
4.
Inventarissen.
5.
Overige exploitatiekosten.
1.
Personeelskosten.
Gebruikers spelen een belangrijke rol in een co-creatie bij de invulling van de programmering van het dorpshuis. De gemeenschap zal een bijdrage gaan leveren door het inbrengen van vrijwilligers die het beheer op zich nemen. Verder kunnen dagbestedingsprojecten en samenwerking met gebruikers uitkomst bieden. Toch is voor de coördinatie en het toezicht een beroepskracht niet uit te sluiten . 2.
Beheerskosten.
Het grootste deel van de beheerskosten zal bestaan uit huisvestingskosten. Het beoogde pand – Locatie Fontein aan de Schoollaan - is eigendom van de gemeente Woerden. Als indicatie voor de huur is een prijs afgegeven van €
pe . Hie ij e d aa a kelijk uitgegaa a ee p ijs voor het netto vloeroppervlak, iets wat later weer in twijfel e d get okke . Voo additio ele huis esti gskoste , e e gie, ate e di e se is et € pe te eke e , its op objectieve wijze kan worden vastgesteld welke de exacte kosten per gebruiker zijn. 3.
Aanpassingen gebouw en naaste omgeving.
De koste hie oo o de ge aa d op i i aal € . . Deze koste e dis o te e i de huu p ijs ake de huu voor sociale gebruikers niet haalbaar. Financiering hiervan zal moeten komen uit diverse fondsen, transitokosten waar van toepassing (bibliotheek) en een initiële bijdrage van mogelijke commerciële huurders. Ook maatschappelijk betrokken ondernemen vanuit het Harmelense bedrijfsleven is een reële optie. 4.
Inventarissen.
Hetgeen – behoudens het bedrag - voor aanpassingen gebouw en omgeving geldt, geldt ook voor inventarissen. 5.
Overige exploitatiekosten.
Deze zullen moeten worden gedekt door aan gebruikers in rekening te brengen kosten en diverse opbrengsten. Gevraagd besluit Alvorens het plan in detail uit te werken wordt gevraagd om een principebesluit van het College van B & W waar het gaat om de beschikbaarstelling van het gebouw en de voorwaarden waarop. Er is nog veel werk te doen. Is het gevraagde
principebesluit er niet dan is het weinig zinvol veel tijd en energie te besteden aan een project waarbij over de huisvesting nog onzekerheid bestaat. De voorwaarden welke de haalbaarheid van het gewenste dorpshuis mogelijk maken zijn: De Gemeente Woerden stelt de locatie Fontein aan de Schoollaan te es hikki g tege ee e goedi g a € pe voor het netto vloeroppervlak dat met de start in gebruik wordt genomen. De Gemeente neemt de additionele huis esti gskoste oo haa eke i g e elast het Do pshuis hie oo et € pe . Deze p ijzen zijn voor 3 jaar vast. Het betreft hier het oppervlak waar directe huuropbrengsten tegenover staan. Voo de i liotheek, leeszaal, i te et afé , studie- en werkplekken en de verdere activiteiten is bij de start ca 500 m2 benodigd. Hierbij wordt uitgegaan van een gezamenlijk c.q. meervoudig gebruik van ruimtes waar mogelijk. Alle ruimte op de ega e g o d. Hie oo ka ee huu ga a tie o de afgege e a € . e ee e goedi g oo e e gie e ate a € . . Van de totale locatie Fontein zal een deel nodig zijn om in de behoefte als gevolg van uitbreiding van de Bavoschool te voorzien. De noodzaak hiervoor is er al als gevolg van de huidige autonome groei. Hoeveel dit is zal mede afhangen van het feit of het vertrek van de Fontein van deze locatie een overstap van huidige en wellicht meer toekomstige leerlingen naar de Bavoschool teweeg zal brengen. Gelet de plicht van de gemeente om de benodigde ruimte hiervoor ter beschikking te stellen aan de Bavoschool zal deze moeten komen uit de capaciteit welke de Fontein achterlaat. Voorts is er nog interesse van Kind & Co voor haar kinderopvangactiviteiten. Zij kan ook nog een bijdrage leveren aan een dekking van de huisvestingskosten, mits hiervoor voldoende passende ruimte beschikbaar is. De vraag is echter of deze huur via de beheersstichting van het dorpshuis moet lopen. Al da iet i ide tele huu . . a de e dekki g oo est ui tes te ehoe e a do pshuis ge elatee de fu ties zij vooralsnog aan te merken als opbrengsten voor de stichting ter financiering van haar exploitatie. Op basis van nader te epale tusse tijdse e aluaties ka o de epaald i hoe e e epaalde ui tes aa de aste huu ku e o de toegevoegd. De aanvrager, het Dorpsplatform Harmelen, verzoekt hierbij de Gemeente Woerden in te stemmen met het voorstel dat in dit schrijven is gedaan. Hiermee faciliteert de Gemeente Woerden Harmelen met het realiseren van een uiterst waardevolle voorziening waarbij het Dorpsplatform de stellige overtuiging heeft dat een mogelijk tekort op de exploitatie voor het astgoed lo atie Fo tei i s h il o t ast staat et de helaas iet te e eke e op e gste a de oo zie i ge die met het hebben van de fysieke infrastructuur kunnen worden bereikt. Voortgang na positief besluit e
Wanneer over de startsituatie overeenstemming is bereikt met de Gemeente Woerden zal het plan in de 2 helft van 2015 worden gedetailleerd en op verdere haalbaarheid worden getoetst. e
In het 3 kwartaal zal een Stichting voor het beheer van het Dorpshuis worden opgericht en geformeerd, in de eerste fase aangevuld met een werkgroep die de realisatie ter hand gaat nemen. Werving van fondsen voor aanpassingen en inrichting zal op basis van definitieve plannen worden gestart. E.e.a. zal er op gericht zijn dat per januari 2016 met de aanpassingen en de realisatie kan worden gestart zodat ingebruikname per uiterlijk 1 juli 2016 kan plaatsvinden. Tot slot Zowel het Dorpsplatform Harmelen als de werkgroep zien nog uitstekende kansen voor het realiseren van een dorpshuis met inzet van de Harmelense gemeenschap, mits op een voor haar aanvaardbaar kostenniveau de benodigde huisvesting kan worden geregeld. Ed Janson, Voorzitter Dorpsplatform Harmelen
