1. NÁLEZ 1.0 Požadavky na ocenění Podle požadavku objednavatele je proveden odhad administrativní ceny, kterou rozumíme cenu stanovenou podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška) s účinností od 1.1.2014. Dále je podle požadavku objednavatele je proveden odhad obvyklé ceny. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. Obvyklá cena je stanovena s využitím běžných základních oceňovacích způsobů používaných v naší republice. Těmito metodami jsou zejména: věcný – nákladový způsob oceňování, výnosový způsob oceňování a porovnávací způsob oceňování. A.Věcná cena administrativní podle cenového předpisu (Ca). Administrativní věcná cena je cena podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška) s účinností od 1.1.2014. Obvyklá cena: ( § 2, zákona o oceňování majetku) (Co) Obvyklou cenou rozumíme v souladu se zákonem o oceňování majetku cenu, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k nim.
1.1 Bližší údaje o nemovité věci Oceňovaná nemovitost se nalézá na Severní Terase v městské části města Ústí nad Labem a je přímo přístupná z místní komunikace, Kmochovy ulice. Nemovitost je tvořena bytovou jednotkou se spoluvlastnickými podíly na domě a pozemcích. Ústí nad Labem s počtem 93 747 obyvatel, kde se oceňované nemovitosti s příslušenstvím a s pozemky nalézají, jsou krajským a bývalým okresním městem. Město Ústí nad Labem leží v severozápadní části Čech ve vzdálenosti cca 30 km od hranic s Německem. Jedná se o významné a hlavní město Ústeckého kraje. Je na okraji Severočeské hnědouhelné pánve. Z bývalého rozvinutého průmyslu jsou zachovány zejména chemický, potravinářský, strojírenský, energetický (v Trmicích), -3-
textilní a stavební. Město je důležitou dopravní křižovatkou železniční, silniční i vodní (Praha Drážďany Berlín). Ve městě je vysoká pedagogická škola, gymnázia, stření odborné školy zdravotní, strojní, stavební, elektrotechnická, chemická a odborná učiliště četných oborů. Město má rozvinutou městskou trolejbusovou dopravu a autobusovou. Ústí n.L. se členění do 4 městských obvodů: Obvod I. město Obvod II. Severní Terasa Obvod III. Neštěmice Obvod IV. Střekov a do šesti oblastí z hlediska výše koeficientu prodejnosti: Č. Název oblasti: 1. Ústí nad Labem 2. Bukov, Dobětice, Klíše, Střekov, Všebořice 3. Krásné Březno, Mojžíř, Neštěmice, Předlice 4. Božtěšice, Brná nad Labem, Habrovice, Skorotice, Strážky, Vaňov 5. Budov u Svádova, Církvice, Hostovice, Kojetice, Nová Ves, Olešnice, Sebuzín, Svádov 6. Dělouš, Tuchomyšl Oceňovaná nemovitost se nalézá v obvodu č. II. Ústí nad Severní Terasa v městské oblasti č. 2 Dobětice. Charakter domu: Svým charakterem v souladu s § 3 odst. b) odpovídá budova bytovému domu, jelikož se jedná o stavbu pro bydlení. Dům slouží celý k bydlení a tedy funkce bydlení úplně převažuje. Bytový dům je řadový středový, má 9 podlaží, z toho jedno podzemní. Podzemní podlaží je společné. V ostatních nadzemních podlažích jsou bytové jednotky I. kategorie. Objekt je typový s použitím konstrukční celoplošné panelové soustavy. Jedná se o montovaný systém z velkoplošných dílců stěn a stropů. Příčné a podélné ztužující stěny jsou vzájemně spojeny tuhou stropní panelovou deskou. Obvodové nosné a příčné stěny jsou montované panelové se skladebnou šířkou 1.2, 2.4, 3.45 a 3.60 m. Styky panelů jsou nosné se stykovou výztuží a nosnými svary. Panely jsou opatřeny dutinami pro rozvody elektroinstalací. Obvodové panely jsou kompletizované včetně povrchových úprav vnějších, vnitřních s osazením oken včetně oplechování. Předpokládaná skladba panelu: vnější bet. vrstva 6 cm, polystyren 6 cm, vnitřní bet. vrstva 10 cm (celkem 22 cm standard 24 cm). Štítové panely jsou stejné s větší tl. vnější bet. vrstvy a to 9 cm. Dále jsou použity atikové panely stejných tl. jako do průčelí a jako štítové. Strojovna výtahu je rovněž montovaná. Příčky jsou panelové tl. 6 cm s povrchovou úpravou a dutinami pro rozvody elektro. Stropní konstrukce jsou železobetonové se šířkami 1.2, a 2.4 m tl. 12 cm. Schodiště je montované železobetonové s povrchovou úpravou z PVC. Střecha je plochá (živičná krytina, ŽB panel, vzduchová mezera, tepelná izolace, ŽB panel strop). Fasáda - byla nově provedena se zateplením a nátěry na bázi umělých hmot. Vnitřní omítky jsou hladké štukové dvouvrstvé. Podlahy obytných místností PVC, stejně jako na chodbách a v bytových jádrech. Okna zdvojená, nová a plastová. Dveře převládají prosklené v ocelových zárubních. Elektroinstalace zavedena světelná i motorová (osobní výtah) s pojistkovými jističi. Je proveden rozvod domácího telefonu se zvonkovou signalizací, společné televizní antény a rádio antény. Vytápění ústřední s rozvodem ocelovými radiátory dvou okruhové teplovodní s nuceným oběhem. Výtahy jsou osobní (1.NP - 8.NP) se montovanou strojovnou výtahů na -4-
střeše. Zdravotní instalace jsou v typových bytových komletizovaných jádrech. Dešťové svody jsou vedeny vnitřkem budovy v troubách z PVC. V objektu je proveden rozvod požárního vodovodu s požární výzbrojí a hydranty. V objektu je proveden rozvod plynu, studené a teplé užitkové vody. Odvětrání kuchyní, bytových jader je zajištěno regulovatelnou vzduchotechnikou. Dispoziční řešení jednotlivých podlaží je zřejmé s přiložených plánků podlaží. Stáří domu místním šetřením zjištěno od roku 1990. V minulém roce byla provedena nová fasáda se zateplením, dále nové střešní krytiny a klempířské konstrukce. Závady na domě zjištěny nebyly. Pro výpočet opotřebení stavby je použita analytická metoda opotřebení. Na budově se v době prohlídky se nepředpokládaly prakticky žádné závady. Znalci nebyl umožněn přístup do oceňované bytové jednotky. Technický stav se předpokládá jako běžně udržovaný, nemodernizovaný a s původním vybavením včetně bytového jádra. Z hlediska vybavení se vychází z technického popisu v prohlášení vlastníka č.j. 21011 V 9-5798/97 s právními účinky vkladu dne 17.12.1997.
1.2 Podklady pro vypracování posudku •
• • •
•
Znalci nebyl umožněn přístup do oceňované bytové jednotky. Technický stav se předpokládá jako běžně udržovaný, nemodernizovaný a s původním vybavením včetně bytového jádra. Z hlediska vybavení se vychází z technického popisu v prohlášení vlastníka č.j. 21011 V 9-5798/97 s právními účinky vkladu dne 17.12.1997. Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Dobětice, obec Ústí nad Labem, list vlastnictví č. 987 a 295, získaný dálkovým elektronickým přístupem včetně snímku katastrální mapy. Kopie prohlášení vlastníka č.j. 21011 V 9-5798/97 s právními účinky vkladu dne 17.12.1997. Soupis majetkové podstaty dlužníka Dörnerová Ladislava nar. 08.06.1970 Kmochova 3152/25 400 11 Ústí n.L. Severní Terasa Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne 5.10.2014. Byla provedena prohlídka nemovitosti pouze z exteriéru, do bytové jednotky nebyl umožněn přístup.
1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č. 987 a 295 pro k.ú. Dobětice, obec Ústí nad Labem zapsána Dörnerová Ladislava nar. 08.06.1970 Kmochova 3152/25 400 11 Ústí n.L. Severní Terasa
-5-
2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1.1 Ca administrativní cena 2.1.1.1 Byt č. 3152/3 1+3 v domech vícebytových Oceněno podle § 38 vyhlášky. 2.1.1 Popis Bytová jednotka je I. kategorie je v uvedeném nadzemním podlaží. Z hlediska vybavení k bytové jednotce patří: plynový sporák, kuchyňská linka, vestavěná skříň, infrazářič, vodoměr, vodovodní baterie, mísa WC se splachovačem a nádržkou, umyvadlo, vana (sprcha). Vytápění bytu je dálkové ústřední s centrálním zdrojem teplé vody. Jsou provedeny vnitřní instalace elektřiny, zdravotní instalace, plynu, ústředního vytápění s převládajícími plechovými radiátory, společné televizní a rádio antény. Byt je vybaven zařizovacími předměty. K bytu patří spoluvlastnický podíl na společných prostorách v domě, na stavebních a souvisejících pozemcích a na přípojkách inženýrských sítí a venkovních úpravách. Celkový technický popis budovy, bytu, jejich současný stav, charakteristika a výpočet opotřebení analytickou metodou jsou uvedeny v úvodní části posudku. 2.1.1.1.2 Charakteristika stavby CZCC: 1122 SKP: 46.21.12.1..1 Typ podle účelu užití: J - budovy vícebytové (typové) Druh konstrukce: Monolitické betonové plošné 2.1.1.1.3 Výměry Místnost Rozměry
Podlahová plocha
________________________________________________________________________________________________________ 2
předsíň pokoj 1 pokoj 2 šatna lodžie pokoj 3 lázeň WC kuchyň
5.8 18.5 20.6 2 3.3 16 3.5 11.9
5.80 m 18.50 m2 20.60 m2 2.00 m2 3.30 m2 16.00 m2 3.50 m2 11.90 m2
________________________________________________________________________________________________________ 2
Podlahová plocha bytu celkem
81.60 m
2.1.1.1.4 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení
Cen.podíl
Podíl části
0.01300
100%
n
________________________________________________________________________________________________________
9.
Vnitřní obklady keramické chybí -6-
-0.013*1.852
10. Schody standard 11. Dveře standard 12. Vrata neuvažuje se 13. Okna standard 14. Povrchy podlah standard 15. Vytápění standard 16. Elektroinstalace standard 17. Bleskosvod standard 18. Vnitřní vodovod standard 19. Vnitřní kanalizace standard 20. Vnitřní plynovod standard 21. Ohřev vody standard 22. Vybavení kuchyní standard 23. Vnitřní hyg.zařízení vč.WC standard 24. Výtahy standard 25. Ostatní standard 26. Instalační prefabrik.jádra standard
0.02900
100%
0.03300
100%
0.00000
100%
0.05300
100%
0.03000
100%
0.04800
100%
0.05100
100%
0.00400
100%
0.03200
100%
0.03100
100%
0.00400
100%
0.02200
100%
0.01900
100%
0.03900
100%
0.01300
100%
0.05700
100%
0.03700
100% _____________________________________________
-0.02408
K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.02408) = 1.0000 2.1.1.1.5 Opotřebení stavby Výpočet opotřebení analytickou metodou: Pol. Konstrukce a vybavení Stáří Životn. Cen.podíl (B) (C) (A)
Podíl části
Opotřebení konstrukce B/C * 100 A
________________________________________________________________________________________________________
1. 2.
Základy vč. zemních prací 24 150 0.05471 Svislé konstrukce
100% -7-
0.8754%
3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.
24 80 0.18440 Stropy 24 80 0.08511 Zastřešení mimo krytinu 24 70 0.04965 Krytiny střech 2 40 0.02330 Klempířské konstrukce 2 30 0.00709 Úpravy vnitřních povrchů 24 50 0.05775 Úpravy vnějších povrchů 2 30 0.02938 Vnitřní obklady keramické 0.00000 Schody 24 80 0.02938 Dveře 24 50 0.03343 Vrata 0.00000 Okna 2 50 0.05370 Povrchy podlah 24 24 0.03040 Vytápění 24 24 0.04863 Elektroinstalace 24 25 0.05167 Bleskosvod 2 30 0.00405 Vnitřní vodovod 24 24 0.03242 Vnitřní kanalizace 24 30 0.03141 Vnitřní plynovod 24 24 0.00405 Ohřev vody 24 24 0.02229 Vybavení kuchyní 24 24 0.01925 Vnitřní hyg.zařízení vč.WC 24 30 0.03951 Výtahy 24 30 0.01317 Ostatní 24 24 0.05775 Instalační prefabrik.jádra
100%
5.532%
100%
2.5533%
100%
1.7023%
100%
0.1165%
100%
0.0473%
100%
2.772%
100%
0.1959%
100% 100%
0.8814%
100%
1.6046%
100%
-8-
100%
0.2148%
100%
3.04%
100%
4.863%
100%
4.9603%
100%
0.027%
100%
3.242%
100%
2.5128%
100%
0.405%
100%
2.229%
100%
1.925%
100%
3.1608%
100%
1.0536%
100%
5.775%
24
24
0.03750
100%
3.75% _____________________________
53.4389%
Opotřebení stavby (analytická metoda) = SUMA(B/C*100A) = 53.4389%. 2.1.1.1.6 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 27, tab.2) ________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Vi
________________________________________________________________________________________________________
1. Typ stavby 3 0.00 Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu 2 0.00 Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu 2 0.00 Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě 2 0.00 Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt.místností ke světovým stranám 2 0.00 Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu a) 3 0.00 Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu 3 0.00 Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu 3 0.00 Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené 3 0.00 Bez vlivu na cenu 10. Stavebně- technický stav b) 2 0.9800 Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou (hodnota 1.00 vynásobena koef. s=0.88+0.1 pro stáří 24 let)
________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 10. znaku se do sumy nezapočítává
0.00
Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V10 = (1 + 0.00) x 0.98 = 0.980 2.1.1.1.7 Výpočet ceny objektu (§ 38 vyhlášky) ________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 podlahové plochy Iv: index konstrukce a vybavení It: index trhu Ip: index polohy
= Kč
10.860,x 0.980 x 0.990 x 0.900
______________________________________
Cena upravená uvedenými indexy Cena za celou podlahovou plochu 81.60 m2
= Kč = Kč
9.480,78 773.631,65
Byt č. 3152/3 1+3 v domech vícebytových Cena celkem Kč
773.632,-
________________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________________________________________
-9-
2.1.1.2 Stavební pozemek dle § 4 odst.1 (zast.plocha+JFC) Oceněno podle § 3 vyhlášky. 2.1.1.2.1 Výměra pozemku Par.č. 176/16 260 Par.č. 176/17 264
= =
260.00 m2 264.00 m2
______________________________________ 2
celkem =
524.00 m
2.1.1.2.2 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) ________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Oi
________________________________________________________________________________________________________
1. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů
4
0.00
3
0.00
1
0.00
1
0.00
2
0.00
2
0.00
________________________________________________________________________________________________________
Celkem
0.00
Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + 0.00 = 1.000 2.1.1.2.3 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) ________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ti
3
0.00
3
-0.01
3
0.00
2
0.00
4
1.00
________________________________________________________________________________________________________
1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy Pozemek ve spoluvlastnictví 3. Změny v okolí Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu 5. Povodňové riziko Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 5. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T5 = (1 + -0.01) x 1 = 0.990 - 10 -
-0.01
2.1.1.2.4 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.nad 2000) ________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Pi
________________________________________________________________________________________________________
1. Druh a účel užití stavby 1 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP 1 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci 3 Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě 1 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku 1 V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost 5 Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, špatné parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* 5 Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitel. 1 Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo 2 Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost 2 Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené 2 Bez dalších vlivů
1.00 0.02 -0.10 0.00 0.00 -0.02 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává
-0.10
Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + -0.10) x 1 = 0.900 2.1.1.2.5 Výpočet ceny pozemku (§ 3 vyhlášky) ________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku Index cenového porovnání I = Io x It x Ip = 1.000 x 0.990 x 0.900
= Kč
1.620,x 0.8910
______________________________________
Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou výměru 524.00 m2 Započtení spoluvl.podílu 816/28816
= Kč = Kč = Kč
1.443,42 756.352,08 21.418,08
Kč
21.418,-
Administrativní cena celkem Cena celkem Kč Byt č. 3152/3 1+3 v domech vícebytových Cena celkem Kč
795.050,773.632,-
________________________________________________________________________________________________________
Stavební pozemek dle § 4 odst.1 (zast.plocha+JFC) Cena celkem
________________________________________________________________________________________________________
- 11 -
2.2.1 Výnosová hodnota Nájmy srovnání Pronájem Malátova Rabasova Na Koutě Průměr Srážka Srážka Upravený nájem Zaokrouhleno Oceňovaný byt
kat. 3+1 3+1 3+1
m2
3+1
Kč/měs. Kč/měs./m2 72 7 000 Kč s energiemi 97 Kč 78 10 500 Kč bez energií 135 Kč 74 11 000 Kč bez energií 149 Kč 127 Kč v% 20% v Kč 25 Kč 101 Kč 100 Kč 81,6 8 160 Kč
S přihlédnutím ke zdroji cen nájmů je pro výpočet uvažované nájemné 7 tis. Kč/byt/měsíc Výpočet ceny výnosovým způsobem: Výpočet ročního upraveného nájemného (N): Roční nájemné (příjmy) 7 tis.Kč/měs. X 12 Snížení odhadem o 40% roční náklady např. na pojištění, správu, údržbu, daně z nemovitosti
= Kč
84.000,-
- Kč
33.600,-
Výsledné roční upravené nájemné činí (N) = Kč Míra kapitalizace p = 5,5% Cena stavby zjištěná výnosovým způsobem, CV = N/p x 100 = Kč R = |CV - CN| = | 916.363,64 - 2.000.000,- | Celková cena pro skupinu = CV + 0.00 x R = = 916.363,64 + 0.00 x 1.083.636,36 = Kč
50.400,-
______________________________________
916.363,64 916.364,-
________________________________________________________________________________________________________
Pronajatá stavba, příp.s příslušenstvím a pozemkem Cena celkem
Kč
916.364,-
________________________________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________________________________
Výnosová hodnota
Cena celkem Kč
916 364,-
Výnosová hodnota zaokrouhleně
Cena celkem Kč
916 360,-
________________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________________________________________
2.3 Porovnávací cena Byt č. 3152/3 1+3 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Plocha
Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Severní Terasa , Kmochova ul.
82,00
0
Kč 699 000
- 12 -
Kč/m2 8 524
KC 1,00
Upravená cena Foto Kč/m2 8 524
Prodej bytu 3+1 82 m˛ Kmochova, Ústí nad Labem - Severní Terasa 699 000 Kč ö Nabízíme k prodeji byt 3+1/L v osobním vlastnictví o celkové ploše 82m2 v městské části Severní Terasa, ulice Kmochova. Byt se nachází ve třetím patře panelového domu. Bytová jednotka je v zachovalém a částečně upraveném standardu. Má novou kuchyňskou linku, v obývacím pokoji plovoucí podlahu a povrchovou úpravu jádra. Z části velké ložnice vznikl přepažením lehkou příčkou další šatní prostor, který doplňuje stávající oddělenou šatnu v předsíni. Dům prošel celkovou rekonstrukcí. Má novou střechu, plastová okna a dveře, zateplenou fasádu, nový výtah a zrekonstruované lodžie. V docházkové vzdálenosti nalezne nový majitel nákupní centrum, školu, školku, zdravotnické středisko i lékárnu. Nechybí ani příjemná zeleň s otevřeným výhledem do údolí řeky Labe. Bezproblémové spojení s centrem města a nízké náklady na bydlení činí z této nabídky i zajímavou investiční příležitost. Doporučujeme. Celková cena: 699 000 Kč za nemovitost Poznámka k ceně: Celková včetně právního servisu ID zakázky: 024-N01801 Aktualizace: 07.10.2014 Stav: Rezervováno Stavba: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží: 4. podlaží z celkem 8 Užitná plocha: 82 m2 Plocha podlahová: 82 m2 Lodžie: Sklep: Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon, Kabelová televize Elektřina: 230V Doprava: Vlak, Dálnice, Silnice, MHD, Autobus Vybavení: Prodej bytu 3+1 83 m˛ Šrámkova, Ústí nad Labem - Severní Terasa 999 000 Kč Nabízíme k prodeji byt v osobním vlastnictví o velikosti 3+1 s lodžií, o celkové ploše 83 m2, který se nachází ve zvýšeném patře v panelovém domě na Doběticích v ulici Šrámkova v Ústí nad Labem. Byt po rekonstrukci, bytové jádro zděné, koupelna větších rozměrů, nachází se zde vana, sprchový kout, WC, nové rozvody vody. V kuchyni nová kuchyňská linka s plynovým sporákem, zůstává zde v ceně myčka, mikrovlná trouba, lednice. Okna nová plastová se žaluziemi. Podlahy pokryty nové PVC a koberci. Nízké poplatky. Výhodou tohoto bytu v přízemí je bezbariérový přístup, předsíň, která je připojená k bytu, není slyšet žádný hluk, na patře je ještě jeden byt a dvě sušárny. K příslušenství bytu patří i sklep. V této lokalitě je dostupná MHD a veškerá občanská vybavenost. Byt je volný ihned. Právní a hypoteční servis zdarma. Doporučuji, velice pěkný byt. Celková cena: 999 000 Kč za nemovitost, + provize RK Poznámka k ceně: + provize RK ID zakázky: 004894 Aktualizace: 16.09.2014 Stavba: Panelová Stav objektu: Po rekonstrukci Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží: 1. podlaží z celkem 13 včetně 1 podzemního
- 13 -
Užitná plocha: 83 m2 Plocha podlahová: 83 m2 Lodžie: Sklep: Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Plyn: Plynovod Telekomunikace: Telefon, Internet, Kabelová televize Elektřina: 400V Doprava: Vlak, Silnice, MHD Vybavení: ano Výtah: ano Byt je srovnatelný, leží ve stejné lokalitě. Šrámkova ulice
83,00
0
999 000
12 036
0,95
Prodej bytu 3+1 83 m˛ Šrámkova, Ústí nad Labem - Severní Terasa 999 000 Kč Nabízíme k prodeji byt v osobním vlastnictví o velikosti 3+1 s lodžií, o celkové ploše 83 m2, který se nachází ve zvýšeném patře v panelovém domě na Doběticích v ulici Šrámkova v Ústí nad Labem. Byt po rekonstrukci, bytové jádro zděné, koupelna větších rozměrů, nachází se zde vana, sprchový kout, WC, nové rozvody vody. V kuchyni nová kuchyňská linka s plynovým sporákem, zůstává zde v ceně myčka, mikrovlná trouba, lednice. Okna nová plastová se žaluziemi. Podlahy pokryty nové PVC a koberci. Nízké poplatky. Výhodou tohoto bytu v přízemí je bezbariérový přístup, předsíň, která je připojená k bytu, není slyšet žádný hluk, na patře je ještě jeden byt a dvě sušárny. K příslušenství bytu patří i sklep. V této lokalitě je dostupná MHD a veškerá občanská vybavenost. Byt je volný ihned. Právní a hypoteční servis zdarma. Doporučuji, velice pěkný byt. Celková cena: 999 000 Kč za nemovitost, + provize RK Poznámka k ceně: + provize RK ID zakázky: 004894 Aktualizace: 16.09.2014 Stavba: Panelová Stav objektu: Po rekonstrukci Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží: 1. podlaží z celkem 13 včetně 1 podzemního Užitná plocha: 83 m2 Plocha podlahová: 83 m2 Lodžie: Sklep: Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Plyn: Plynovod Telekomunikace: Telefon, Internet, Kabelová televize Elektřina: 400V Doprava: Vlak, Silnice, MHD Vybavení: ano Výtah: ano Byt je srovnatelný, leží ve srovnatelné lokalitě. Cenu pokládám za neúměrně vysokou. Variační koeficient před úpravami: 17,08 % Variační koeficient po úpravách: Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota Byt
č. 3152/3 1+3 - 14 -
11 434
14,58 % 2 9 979 Kč/m 2 81,60 m 814 286 Kč
4. REKAPITULACE cen ADMINISTRATIVNÍ CENY 1) Byt č. 3152/3 1+3 v panelovém domě vícebytovém 2) Stavební pozemek dle § 4 odst.1 zast.pl. č. 230
Kč Kč
773 632,21 418,-
Administrativní cena Po zaokrouhlení podle § 50 vyhlášky
Kč Kč
795 050,795 050,-
________________________________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________________________________
VÝNOSOVÁ HODNOTA 3) Byt č. 3152/3 1+3 v panelovém domě vícebytovém s podílem na budově a pozemku Kč 916.364,-
________________________________________________________________________________________________________
Výnosová hodnota Po zaokrouhlení
Kč Kč
916 364,916 360,-
________________________________________________________________________________________________________
POROVNÁVACÍ CENY 4) Byt č. 3152/3 1+3 v panelovém domě vícebytovém s podílem na budově a pozemku Kč 814 286,-
________________________________________________________________________________________________________
Porovnávací cena Po zaokrouhlení podle § 50 vyhlášky
Kč Kč
814 286,814 290,-
________________________________________________________________________________________________________
Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, s přihlédnutím k podmínkám na trhu nemovitostí kdy je v současné době v dané lokalitě nabídka bytů v rovnováze s poptávkou odhaduji obvyklou cenu s přihlédnutím k výše uvedenému na:
800 000,- Kč Slovy: Osm set tisíc Kč
Níže podepsaný tímto dosvědčuje, že • zpracovaný odhad obvyklé ceny zohledňuje všechny známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry v odhadu cen, • že navržené ceny mohou být přiměřeně upraveny na základě prohlídky nemovitosti (bytu), přiměřenost se předpokládá +- 10% z uvedených cen, • při zpracování ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení ceny platné ke dni zpracování ocenění, • při své činnosti jsem neshledal žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
V Tisé, dne 18. října 2014 Vypracoval:
Ing. Mečislav Trončinský Tisá Antonínov 5 E 403 36 Tisá
- 15 -
4.Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 20.7.1976, č.j. spr.1202/76, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod uvedeným pořadovým číslem. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
Obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení ceny. Tento odhad byl vypracován v souladu s těmito obecními předpoklady a omezujícími podmínkami: A) Nebylo provedeno žádné šetření a nebyla převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní záležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tudíž prodejné zpeněžitelné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. B) Informace z jiných zdrojů, na nichž je založen celý, nebo části tohoto odhadu, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo dáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti této informace. C) Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. D) Tento odhad byl vypracován za účelem zjištění administrativní ceny. E) Odhadnutá cena je dána pro finanční strukturu a podmínky v souladu s datem tohoto posudku. F) Odhad použije objednavatel jen pro účel, pro který byl vypracován. Žádná část odhadu nemůže být reprodukována nebo transformována do jakékoli podoby nebo jakýmkoli způsobem elektronickým nebo mechanickým, včetně fotokopie nebo záznamu bez svolení zpracovatele odhadu.
- 16 -
Fotodokumentace bytu
vstup do domu
Pohled na průčelí
- 17 -
Prohlášení vlastníka a schéma umístění bytu výpis
- 18 -
Informace z katastru
- 19 -
Katastrální mapa
- 20 -
Letecká mapa
- 21 -
