1. Inleiding. Particuliere huurwoningvoorraad pagina 1 van 38

Particuliere huurwoningvoorraad (onderzoek 3 uit het ‘Projectplan uitvoering woononderzoeken’) Definitieve versie, 2 februari 2011 Wim Vos, in opdracht van de afdeling SEB van de gemeente Leiden

1. Inleiding 1.1 Aanleiding en doel In de ‘Woonvisie 2005-2015’ van de gemeente Leiden is het voornemen opgenomen om een onderzoek te doen naar de particuliere huurwoningvoorraad. Het ontbreekt bij de gemeente (en de Leidse woningcorporaties) namelijk aan kennis over de particuliere huursector, terwijl 11% van de totale woningvoorraad in Leiden, ofwel 21% van alle huurwoningen (bron: WoON 2009) behoort tot deze categorie. Daarnaast is het beleid van de particuliere verhuurders voor de gemeente van belang, ook omdat dit gevolgen kan hebben voor het beleid van de woningcorporaties. Dit verkennende onderzoek is op de volgende manier uitgevoerd: Bij de analyse van WoON 2009 is ingezoomd op deze sector. Die informatie is vervolgens opgenomen in deze rapportage en die rapportage is daarna besproken met enkele grote particuliere verhuurders in Leiden en bedrijven die bemiddelen tussen particuliere verhuurders en huurders. Die gesprekken zijn bedoeld als eerste stap in het opbouwen van een relatie tussen de gemeente en de (grootste) particuliere verhuurders. Omdat het lastig bleek te zijn om binnen de gemeente en tijdens de gesprekken over het concept van deze notitie te achterhalen welke de grootste particuliere verhuurders in Leiden zijn, is aan het Kadaster gevraagd welke eigenaren in Leiden meer dan 50 objecten in bezit hebben. Op basis van die informatie is een overzicht opgesteld van de grootste particuliere verhuurders. Zie bijlage 1. 1.2 Informatie over het WoON De informatie in deze notitie is grotendeels ontleend aan het WoON 2009. WoON staat voor WoonOnderzoek Nederland. Het is een landelijk woningbehoefteonderzoek dat elke drie jaar in opdracht van het ministerie van VROM wordt gehouden. De gemeente Leiden heeft aan dat onderzoek meegedaan door extra enquêtes te kopen (de zogenoemde ‘oversampling’). Als gevolg daarvan levert het WoON voor Leiden betrouwbare uitkomsten op. Medio 2010 heeft de gemeente Leiden de onderzoeksdata ontvangen. Op basis daarvan zijn de resultaten van het onderzoek opgenomen in de rapportage ‘Wonen in Leiden rapportage WoON 2009’ (Explica, eindconcept september 2010). Paragraaf 3.9 van die rapportage (‘De particuliere huursector’) is overgenomen in hoofdstuk 2 van deze notitie. Later is daaraan aanvullende informatie van Explica toegevoegd. Doordat de uitkomsten van het WoON 2009 zijn afgerond op honderdtallen, kan er in de tabellen van deze rapportage sprake zijn van afrondingsverschillen. 1.3 Leeswijzer Na dit inleidende hoofdstuk geeft hoofdstuk 2 informatie uit het WoON 2009. Deze informatie is ontleend aan de rapportage ‘Wonen in Leiden rapportage WoON 2009’. Hoofdstuk 3 gaat in op de gesprekken die zijn gehouden met enkele particuliere verhuurders over het concept van deze notitie. Op basis van de informatie uit hoofdstuk 2 en de resultaten van de

Particuliere huurwoningvoorraad

pagina 1 van 38

gesprekken zijn in hoofdstuk 4 conclusies getrokken en worden aanbevelingen gedaan voor de vervolgstappen.


pagina 2 van 38

2. De particuliere huursector in Leiden De informatie uit dit hoofdstuk is overgenomen uit de rapportage ‘Wonen in Leiden rapportage WoON 2009’ (Explica, eindconcept september 2010, paragraaf 3.9). Bij de informatie in dit hoofdstuk is het goed om even stil te staan bij de nauwkeurigheid en betrouwbaarheid van de gepresenteerde uitkomsten. In totaal wonen 83 van de 1.358 Leidse respondenten van het WoON 2009 in een particuliere huurwoning. Hiervan zijn er 48 verhuisgeneigd. Dit kleine aantal betekent dat de betrouwbaarheid van de uitkomsten niet zo groot is. Een uitkomst van 50% betekent bijvoorbeeld dat de werkelijke uitkomst (met 95% zekerheid) tussen de 39% en 61% ligt. Helaas geeft het WoON 2009 geen bruikbare informatie over de bouwtechnische, woontechnische en energetische kwaliteit van woningen. Weliswaar wordt gevraagd of in de afgelopen 12 maanden isolatievoorzieningen zijn aangebracht, onderhoudswerkzaamheden verricht zijn, nieuwe voorzieningen zijn aangebracht, of verfraaiingen aan de woning. Maar hierop kan uitsluitend ‘ja’ of ‘nee’ worden geantwoord. Er wordt dus geen specificatie gevraagd. 2.1 Huidige voorraad De woningvoorraad in Leiden bestaat voor 52% uit huurwoningen, waarvan 41% sociale 1 huur en 11% particuliere huur. De particuliere huurvoorraad bestaat volgens het WoON 2009 uit 5.800 woningen. 38% van de particuliere huurwoningen is een eengezinswoning. In de sociale huurvoorraad is dit 26%, bij de koopwoningen 70%. Zie tabel 1. Tabel 1: Bewoonde woningen naar eigendom en woningtype Woningtype Sociaal Particulier Eengezinswoning 5.700 2.200 Meergezinswoning 16.400 3.600 Totaal 22.100 5.800 Woningtype Eengezinswoning Meergezinswoning Totaal

Sociaal 26% 74% 100%

Particulier 38% 62% 100%

Koop 18.000 7.600 25.600

Totaal 26.000 27.600 53.600

Koop 70% 30% 100%

Totaal 48% 52% 100%

Bron: WoON 2009

Uit deze tabel blijkt dat er in Leiden 5.800 particuliere huurwoningen staan. Uit eerdere onderzoeken (het WoON 2006 en het WBO 2002) blijkt dat het aantal particuliere huurwoningen in Leiden sinds 2002 ongeveer is gehalveerd: van 11.900 in 2002, naar 8.000 in 2006 en dus 5.800 in 2009. Deze sterke afname is waarschijnlijk vooral het gevolg van het uitpondbeleid van de grotere verhuurders. Een particuliere huurwoning is gemiddeld iets kleiner dan een sociale huurwoning. Ongeveer 2 40% van de particuliere huurwoningen heeft een oppervlak van minder dan 50 m , 80% heeft

1

Waar in deze notitie wordt gesproken over ‘sociaal’ en ‘sociale huur’ wordt daarmee het woningbezit van de sociale verhuurders (dat zijn de woningcorporaties) bedoeld en niet de betaalbare huurwoningen van de particuliere verhuurders.


pagina 3 van 38

2

2

een oppervlak van minder dan 90 m . Maar het aandeel grotere woningen (120 m of meer) is ook groter. Zie tabel 2. Tabel 2: Bewoonde woningen naar eigendom en woonoppervlak Oppervlak Sociaal Particulier Koop 2 Minder dan 50 m 5.600 2.300 600 2 50 - 69 m 7.600 1.400 2.500 2 70 - 89 m 4.100 1.000 3.800 2 90 - 119 m 3.600 600 7.200 2 120 - 149 m 1.000 400 5.200 2 150 - 199 m 200 100 4.200 2 200 m of meer 100 0 2.100 Totaal 22.100 5.800 25.600 Oppervlak 2 Minder dan 50 m 2 50 - 69 m 2 70 - 89 m 2 90 - 119 m 2 120 - 149 m 2 150 - 199 m 2 200 m of meer Totaal

Sociaal 25% 34% 18% 16% 4% 1% 0% 100%

Particulier 39% 25% 17% 10% 7% 1% 0% 100%

Koop 2% 10% 15% 28% 20% 17% 8% 100%

Totaal 8.500 11.600 8.900 11.400 6.600 4.500 2.200 53.600 Totaal 16% 22% 17% 21% 12% 8% 4% 100%

Bron: WoON 2009

De particuliere huurvoorraad bestaat voor 35% uit woningen met een huur boven de liberaliseringsgrens (€ 647,53). Bij de corporatiewoningen is dit 6%. Zie tabel 3. Gezien de kleine gemiddelde oppervlakte van de particuliere voorraad is het hoge aandeel geliberaliseerde woningen opvallend. Tabel 3: Bewoonde huurwoningen naar segment en prijs Prijs Sociaal Particulier Tot € 357,37 7.500 1.500 € 357,37 - € 548,18 10.500 1.100 € 548,18 - € 647,53 2.800 1.200 Boven € 647,53 1.300 2.100 Totaal 22.100 5.800

Totaal 8.900 11.700 4.000 3.400 28.000

Prijs Tot € 357,37 € 357,37 - € 548,18 € 548,18 - € 647,53 Boven € 647,53 Totaal

Totaal 32% 42% 14% 12% 100%

Sociaal 34% 48% 13% 6% 100%

Particulier 25% 19% 20% 35% 100%

Bron: WoON 2009

De particuliere voorraad bestaat voor 41% uit vooroorlogse woningen. In de sociale huursector is dit 18%, in de koopsector 37%. Ook is een relatief groot deel (26%) van de


pagina 4 van 38

particuliere huurwoningen in de jaren tachtig gebouwd. De periode na 1990 is duidelijk ondervertegenwoordigd in de particuliere huursector. Zie tabel 4. Tabel 4: Bewoonde huurwoningen naar segment en bouwperiode Bouwperiode Sociaal Particulier Koop Voor 1945 4.000 2.400 9.600 1945 - 1959 3.900 600 700 1960 - 1969 3.100 500 2.200 1970 - 1979 3.500 600 4.800 1980 - 1989 5.100 1.500 3.100 1990 - 1999 1.800 100 3.300 2000 en later 800 100 2.000 Totaal 22.100 5.800 25.600 Bouwperiode Voor 1945 1945 - 1959 1960 - 1969 1970 - 1979 1980 - 1989 1990 - 1999 2000 en later Totaal

Sociaal 18% 18% 14% 16% 23% 8% 3% 100%

Particulier 41% 11% 8% 10% 26% 2% 2% 100%

Koop 37% 3% 9% 19% 12% 13% 8% 100%

Totaal 16.000 5.200 5.800 8.900 9.700 5.200 2.900 53.600 Totaal 30% 10% 11% 17% 18% 10% 5% 100%

Bron: WoON 2009

Behalve de hierboven opgenomen informatie over de nieuwbouw zijn in het WoON 2009 helaas geen gegevens beschikbaar over de overige veranderingen in de voorraad particuliere huurwoningen (zoals cijfers over sloop). Zowel de sociale als de particuliere huursector wordt voor bijna 50% bewoond door de doelgroep. Zie tabel 5. 2 De huren liggen een stuk hoger dan in de sociale sector. De woonquote ligt in de particuliere huursector dan ook gemiddeld veel hoger: in de sociale huursector is men gemiddeld 35% van het inkomen kwijt aan vaste woonlasten; in de particuliere huursector is dit gemiddeld 51%.

2

De woonquote is het bedrag aan woonlasten uitgedrukt als percentage van het huishoudinkomen. Hoe hoger de quote, hoe groter is het percentage van het inkomen dat een huishouden besteedt aan woonlasten (huur, energiekosten en heffingen).


pagina 5 van 38

Tabel 5: Bewoonde woningen naar inkomen Inkomen Sociaal 3 Doelgroep Diverse grenzen 48% Tot modaal Diverse - € 30.975 17% Modaal tot 2 x modaal € 30.975 - € 65.000 29% Meer dan 2 x modaal > € 65.000 6% Totaal 100%

Particulier 47% 16% 26% 11% 100%

Koop 10% 8% 38% 45% 100%

Totaal 30% 13% 33% 25% 100%

Bron: WoON 2009

De particuliere huursector wordt vooral bewoond door alleenstaanden en door jonge huishoudens. Een op de drie huishoudens is een alleenstaande tot 35 jaar. Zie tabel 6. Studenten zijn binnen deze groep sterk aanwezig (niet zichtbaar in de figuur). In totaal is één op de vijf huishoudens in de particuliere huursector een studentenhuishouden. In de sociale 4 huursector is dit 8%. Overigens zijn de studentenhuishoudens in de niet-woningen nog sterker vertegenwoordigd. Daar is driekwart een studentenhuishouden. Tabel 6: Bewoonde woningen naar samenstelling van het huishouden Samenstelling Sociaal Particulier Koop huishouden Alleen, tot 35 jaar 18% 35% 9% Alleen, 35 - 54 jaar 16% 15% 15% Alleen, 55+ 22% 18% 8% Gezin, tot 45 jaar 9% 7% 18% Gezin, 45+ 7% 0% 16% Eenoudergezin 9% 2% 6% Samen, tot 35 jaar 4% 12% 5% Samen, 35 - 54 jaar 2% 3% 8% Samen, 55+ 13% 6% 16% Totaal 100% 100% 100%

Totaal 15% 15% 15% 13% 10% 7% 5% 5% 14% 100%

Bron: WoON 2009

2.2 Wijkprofiel De gemeente heeft twee wijken extra aandacht gegeven in het WoON. Dat zijn de wijken Noord en Zuidwest.

3

De doelgroep bestaat uit huishoudens met een belastbaar jaarinkomen onder de grens waarop men in aanmerking kan komen voor huurtoeslag. In 2009 waren deze grenzen: eenpersoons tot 65 jaar: € 20.975, eenpersoons vanaf 65 jaar: € 19.800, meerpersoons tot 65 jaar: € 28.475 en meerpersoons vanaf 65 jaar: € 27.075. 4 Een niet-woning is een woning die niet zelfstandig is (zoals een wooneenheid), een woonschip of een woonwagen. Ook de woning van een ‘inwonend huishouden’ valt onder het begrip niet-woning.


pagina 6 van 38

Figuur 1: Situering van de wijken Noord en Zuidwest Leiden Noord Leiden Zuidwest

Leiden Noord en Zuidwest kennen geen oververtegenwoordiging van particuliere huurwoningen, wel van sociale huurwoningen. De particuliere huurwoningen staan voor 89% in de ‘overige wijken’, waar 72% van de woningen staat. Zie tabel 7. Wellicht kan op basis van de ‘Beschikking geldelijke steun particuliere huurwoningen 1968’ worden achterhaald waar in Leiden de meeste particuliere huurwoningen staan. Op grond van deze subsidieregeling zijn er namelijk vooral in de periode 1980 - 1989 veel particuliere huurwoningen gebouwd (zie tabel 4). Tabel 7: Bewoonde woningen naar segment en wijk Wijk Sociaal Particulier Noord 3.800 500 Zuidwest 4.800 200 Overige wijken 13.500 5.200 Totaal 22.100 5.800 Wijk Noord Zuidwest Overige wijken Totaal

Sociaal 17% 22% 61% 100%

Particulier 8% 3% 89% 100%

Koop 1.900 3.900 19.900 25.600

Totaal 6.200 8.900 38.500 53.600

Koop 7% 15% 78% 100%

Totaal 11% 17% 72% 100%

Bron: WoON 2009

2.3 Tevredenheid De tevredenheid over de woning is in de koopsector duidelijk hoger dan in de huursector. Van de eigenaar-bewoners is 95% tevreden of zeer tevreden over de woning. In de sociale sector en de particuliere sector ligt dit rond de 80%. Het aandeel ontevreden of zeer ontevreden huurders is in de sociale sector hoger dan in de particuliere huursector. Zie tabel 8.


pagina 7 van 38

Tabel 8: Bewoonde woningen naar eigendom en tevredenheid over de woning Tevredenheid Sociaal Particulier Koop (Zeer) tevreden 79% 81% 95% Neutraal 12% 15% 4% (Zeer) ontevreden 8% 4% 1% Totaal 100% 100% 100%

Totaal 87% 9% 5% 100%

Bron: WoON 2009

De tevredenheid over de woonomgeving in de particuliere huursector laat een gemengd beeld zien. Een groot deel van de huishoudens is tevreden. Het aandeel dat tevreden of zeer tevreden is, is even groot als in de koopsector: rond de 85%. Maar kijken we naar de ontevredenheid, dan is die in de particuliere huursector toch groter dan in de koopsector: 10% is (zeer) ontevreden, tegenover 4% in de koopsector. Overigens scoort de sociale huursector qua tevredenheid beduidend minder goed dan de beide andere segmenten. Zie tabel 9. Tabel 9: Bewoonde woningen naar eigendom en tevredenheid over de woonomgeving Tevredenheid Sociaal Particulier Koop Totaal (Zeer) tevreden 70% 86% 84% 78% Neutraal 17% 4% 12% 13% (Zeer) ontevreden 13% 10% 4% 9% Totaal 100% 100% 100% 100% Bron: WoON 2009

2.4 Verhuisgeneigdheid De verhuisgeneigdheid in Leiden is hoog: 45% van alle huishoudens wil binnen twee jaar verhuizen. In de particuliere huursector is de verhuisgeneigdheid duidelijk hoger dan in de sociale huursector en in de koopsector. De verhuisgeneigdheid onder huishoudens in een niet-woning is overigens nog hoger dan in de particuliere huur. Zie tabel 10. Tabel 10: Verhuisgeneigdheid in Leiden Verhuisgeneigdheid Sociale huur 44% Particuliere huur 58% Eigenaar-bewoners 28% Niet-woning 75% Lid van een huishouden 62% Totaal 45% Bron: WoON 2009

De reden om te gaan verhuizen is in de particuliere huursector opvallend vaak ‘anders’, helaas niet verder te specificeren dan dat. Wellicht dat hiermee ‘naar een koopwoning’ wordt bedoeld. Ook valt op dat ‘zelfstandig’ gaan wonen wordt genoemd. Waarschijnlijk gaat het hier om eenheden in een wooncomplex. De (woon)omgeving wordt relatief weinig genoemd bij de verhuisredenen. Zie tabel 11.


pagina 8 van 38

Tabel 11: Belangrijkste verhuisreden naar eigendom in Leiden Reden Sociaal Particulier Samenwonen 9% 6% Scheiden 0% 0% Zelfstandig 1% 12% Gezondheid 6% 0% Studie 4% 2% Werk 3% 13% Woning 29% 21% Omgeving 18% 6% Familie/vriend 6% 0% Anders 23% 40% Totaal 100% 100%

Koop 8% 2% 2% 3% 0% 12% 31% 17% 2% 23% 100%

Bron: WoON 2009

2.5 Woonwensen In de koopsector wil 66% in Leiden blijven wonen na de verhuizing. Bij de sociale sector is deze lokale binding nog wat hoger: 81%. De particuliere huursector komt daar nog bovenuit met 89% die in de eigen gemeente een woning zoekt. In de particuliere huursector is bovendien het aandeel het hoogst dat een woning in de eigen buurt zoekt: 81%. Zie tabel 12. Tabel 12: Gewenste verhuisrichting naar eigendom Reden Sociaal Particulier In Leiden 81% 89% - Eigen buurt 66% 81% - Andere buurt 15% 8% Andere gemeente 19% 11% Totaal 100% 100%

Koop 66% 50% 16% 34% 100%

Bron: WoON 2009

Het is bekend dat bewoners van een koopwoning vaak binnen de koopsector verhuizen. Dat is ook in Leiden terug te zien. De grootste vraag vanuit de koopsector is bovendien gericht op eengezinswoningen. De gerichtheid vanuit de particuliere huursector op de koopsector is 45%, waar dat in de sociale sector 28% is en in de koopsector 92%. De vraag vanuit de particuliere sector is voor ongeveer de helft gericht op eengezinswoningen. Dit is overeenkomstig de vraag vanuit de sociale sector. Zie tabel 13.


pagina 9 van 38

Tabel 13: Gewenst woningtype, naar eigendom Gewenst eigendom Sociaal Particulier Koopwoning 28% 45% Huurwoning 72% 55% Totaal 100% 100%

Koop 92% 8% 100%

Gewenst woningtype Eengezinswoning, koop Eengezinswoning, huur Meergezinswoning, koop Meergezinswoning, huur Totaal

Koop 75% 3% 17% 5% 100%

Sociaal 18% 35% 10% 37% 100%

Particulier 31% 19% 14% 36% 100%

Bron: WoON 2009

Als de vraag ten slotte wordt uitgesplitst naar prijsklasse, dan valt op dat de vraag vanuit de particuliere huursector iets koopkrachtiger is dan vanuit de sociale huursector: zowel in de huursector als in de koopsector wordt meer in de duurdere segmenten gezocht. Zie tabel 14. Tabel 14: Gewenste woning, naar eigendom en prijsklasse Huur Sociaal Particulier < € 357,37 11% 6% € 357,37 - € 548,18 38% 19% € 548,18 - € 647,53 17% 19% > € 647,53 6% 11% Koop Sociaal Particulier < € 191.580 6% 13% € 191.580 - € 250.000 15% 15% € 250.000 - € 400.000 5% 6% > € 400.000 2% 11% Totaal 100% 100%

Koop 0% 3% 4% 0% Koop 10% 16% 34% 33% 100%

Bron: WoON 2009

In het WoON 2009 is helaas geen informatie opgenomen over de mutatiegraad in de afgelopen jaren (het aantal huishoudens dat is verhuisd). Ook is niet gevraagd of men naar een sociale of naar een particuliere huurwoning wil verhuizen. Vraag en aanbod zijn dus niet met elkaar te vergelijken. 2.6 Wens om de eigen huurwoning te kopen In de particuliere huursector van Leiden is de wens om de eigen huurwoning te kopen hoger dan in de sociale sector. Gemiddeld is in Leiden 20% van de huurders geïnteresseerd, in de particuliere huursector is dit 26%. Zie tabel 15. Tabel 15: Wens om de eigen huurwoning te kopen, naar eigendom Wil kopen Sociaal Particulier Nee / weet niet 17.900 4.300 Ja / afhankelijk van marktwaarde 4.200 1.500 % ja 19% 26%

Totaal 22.200 5.700 20%

Bron: WoON 2009


pagina 10 van 38

2.7 Conclusies Op basis van de informatie in dit hoofdstuk worden ten aanzien van de particuliere huursector in Leiden de volgende samenvattende conclusies getrokken. Hierbij wordt de particuliere huursector vergeleken met de sociale huursector. In tabel 16 zijn de genoemde overeenkomsten en verschillen samengevat. Huidige voorraad - Leiden telt 5.800 particuliere huurwoningen. Dit is 11% van de totale woningvoorraad. Het aantal sociale huurwoningen is veel groter (22.100). - Van de particuliere huurwoningen is 62% een meergezinswoning; van de sociale huursector ligt dit percentage op 74%. - De oppervlakte van een particuliere huurwoning is gemiddeld iets kleiner dan van een 2 sociale huurwoning. Ongeveer 40% heeft een oppervlakte van minder dan 50 m . Maar 2 het aandeel grotere woningen (120 m of meer) is ook groter dan in de sociale huursector. - De huurprijs van een particuliere huurwoning is gemiddeld hoger dan van een sociale huurwoning. Van alle particuliere huurwoningen heeft 35% een huur boven de liberaliseringsgrens (€ 647,53). Bij de sociale huurwoningen is dit 6%. Dit is opvallend gezien de gemiddeld kleinere oppervlakte van de particuliere huurwoningen. - Van de particuliere huurwoningen is 41% gebouwd vóór 1945. In de sociale huursector is dit 18%. Een relatief groot deel (26%) van de particuliere huurwoningen is in de jaren tachtig gebouwd. Na 1990 zijn maar weinig particuliere huurwoningen gebouwd. - In de wijken Noord en Zuidwest staan relatief veel sociale huurwoningen, maar relatief weinig particuliere huurwoningen. - De sociale en particuliere huursector worden beide voor bijna 50% bewoond door de doelgroep. - De woonquote in de particuliere huursector is gemiddeld 51%. In de sociale huursector is dit 35%. - De particuliere huursector wordt vooral bewoond door alleenstaanden en door jonge huishoudens. Een op de vijf huishoudens in de particuliere huursector is een studentenhuishouden. Tevredenheid - Over de woning is zowel in de particuliere als de sociale huursector ongeveer 80% van de huishoudens tevreden of zeer tevreden. Het aandeel ontevreden huurders is in de particuliere huursector lager dan in de sociale huursector (4% resp. 8%). - Over de woonomgeving zijn de huishoudens van de particuliere huurwoningen vaker (zeer) tevreden dan die van de sociale huurwoningen (86% resp. 70%). Het aandeel ontevreden huurders is in de particuliere huursector lager dan in de sociale huursector (10% resp. 13%). Verhuisgeneigdheid - In de particuliere huursector is de verhuisgeneigdheid hoger dan in de sociale huursector: in de particuliere huursector wil 58% van de huishoudens binnen twee jaar verhuizen; in de sociale huursector is dat 44%. - Als verhuisreden geven relatief veel huishoudens in een particuliere huurwoning op dat ze ‘zelfstandig’ willen wonen. Waarschijnlijk gaat het hier om eenheden in een


pagina 11 van 38

wooncomplex. De (woon)omgeving wordt in de particuliere huursector relatief weinig genoemd als verhuisreden. Woonwensen - In de particuliere huursector willen relatief veel verhuisgeneigden in Leiden blijven wonen. Ook is het aandeel dat een woning in de eigen buurt zoekt, hoger dan in de sociale huursector (81% resp. 66%). - Verhuisgeneigden vanuit de particuliere huursector zoeken vaker een koopwoning dan de verhuisgeneigden vanuit de sociale huursector (45% resp. 28%). - Verhuisgeneigden vanuit de particuliere huursector zoeken ten opzichte van verhuisgeneigden vanuit de sociale huursector vaker een duurdere huurwoning en een duurdere koopwoning. Kopen van eigen huurwoning - In de particuliere huursector is de wens om de eigen woning te kopen hoger dan in de sociale huursector (26% resp. 19%). Deze conclusies zijn in de volgende tabel samengevat weergegeven.


pagina 12 van 38

Tabel 16: Overeenkomsten en verschillen tussen sociale en particuliere huursector Aspect Sociaal Particulier Aandeel van alle woningen 41% 11% Aandeel meergezinswoningen 74% 62% 2 Aandeel woningen kleiner dan 50 m 25% 39% 2 Aandeel woningen groter dan 120 m 5% 8% Aandeel woningen met huurprijs tot € 357,37 34% 25% Aandeel woningen met huurprijs boven € 647,53 6% 35% Aandeel woningen gebouwd voor 1945 18% 41% Aandeel woningen gebouwd vanaf 1990 11% 4% Aandeel doelgroep in de woningen 48% 47% Gemiddelde woonquote 35% 51% Aandeel alleenstaanden tot 35 jaar 18% 35% Aandeel (zeer) tevreden over de woning 79% 81% Aandeel (zeer) ontevreden over de woning 8% 4% Aandeel (zeer) tevreden over de woonomgeving 70% 86% Aandeel (zeer) ontevreden over de woonomgeving 13% 10% Verhuisgeneigdheid 44% 58% Aandeel verhuisreden: zelfstandig 1% 12% Aandeel verhuisreden: omgeving 18% 6% Voorkeur verhuisgeneigden: in eigen buurt 66% 81% Voorkeur verhuisgeneigden: koopwoning 28% 45% Voorkeur verhuisgeneigden: huurwoning 72% 55% Wens om eigen woning te kopen 19% 26% Bron: WoON 2009


pagina 13 van 38

3. Resultaten van gesprekken 3.1 Geïnterviewde partijen Het concept van deze notitie is besproken met twee grotere particuliere verhuurders in Leiden 5 (SHWJ en Vesteda) en twee bedrijven die bemiddelen tussen particuliere verhuurders en huurders (Van ’t Hof Rijnland en Rots-Vast). Namens de gemeente namen mevrouw M. van Duijn (Beleidsmedewerker SEB, tevens accountmanager woningcorporaties), de heer P. de Vos (Beleidsmedewerker Realisatie, tevens accountmanager studentenhuisvesting) en de heer W. Vos (uitvoerder van dit onderzoek) deel aan het gesprek. Tabel 17: Geïnterviewde partijen Partij Naam en functie De heer A.L. Feij, directeur 1. Stichting Huisvesting [email protected] Werkende Jongeren 2. Van ’t Hof Rijnland Vastgoedmanagement 3. Rots-Vast Groep Leiden

4. Vesteda

De heer R.R. Kaufmann, directeur [email protected] De heer M. Delissen, coördinator Verhuur Bestaande Bouw [email protected] De heer P.J.F. van der Tweel, directeur [email protected] Mevrouw A.I.M. van der Kamp, manager Verhuur Regio Randstad-Zuid [email protected] De heer A.H.J. van de Water, manager Beheer Woongalerie Haaglanden [email protected]

Datum 10 november 2010

10 november 2010

24 november 2010

29 november 2010

Tabel 18: Informatie over de geïnterviewde partijen Partij Beschrijving Stichting Huisvesting Werkende Jongeren De SHWJ is ongeveer 40 jaar geleden Breestraat 55 opgericht als NWI. Zij houdt zich bezig met Postbus 182 jongerenhuisvesting en heeft uitsluitend in 2300 AD Leiden Leiden woningen in bezit: 702 relatief kleine woningen, verdeeld over 30 complexen. Van ’t Hof Rijnland Vastgoedmanagement Van ’t Hof Rijnland beheert in Leiden 600 Jacob Leendert van Rijweg 20 eenheden (eengezinswoningen en Postbus 612 appartementen). Het gaat om bezit van 2700 AP Zoetermeer institutionele beleggers en (vermogende) particulieren met minimaal 20 woningen. Rots-Vast Leiden De Rots-Vast Groep bestaat ongeveer 20 jaar. Oude Herengracht 18 Rots-Vast bemiddelt tussen huurders en 2312 LN Leiden verhuurders van particuliere woningen in de geliberaliseerde sector. In Leiden heeft RotsVast zich gespecialiseerd in de expats (buitenlandse werknemers van internationale bedrijven).

5

Tijdens het gesprek bleek dat de SHWJ geen particuliere verhuurder is, maar een NWI en dus een sociale verhuurder. Verwezen wordt naar paragraaf 3.3.


pagina 14 van 38

Vesteda Laan van Oversteen 8 (Santorini) Postbus 19520 2500 CM Den Haag

Vesteda bezit in Leiden ongeveer 375 woningen in de complexen Stevenshof, de Merenwijk en Roomhaeven. De meeste woningen zijn duur (huurprijs boven € 1.000).

Deze vier partijen vertegenwoordigen in totaal 38% van de particuliere huurwoningen die er volgens het WoON 2009 in Leiden staan (702 + 600 + 500 + 375 = 2.177 / 5.800 x 100% = 38%). Het bezit van deze vier partijen bestaat voor ongeveer 47% uit woningen met een huurprijs onder de liberaliseringsgrens (€ 647,53). 3.2 Interviewvragen Aan de geïnterviewde partijen zijn de volgende vragen gesteld: 1. Herkent u de gepresenteerde uitkomsten van het WoON 2009? 2. Welke wel en welke niet? 3. Hoe functioneert de particuliere huursector? Wat zijn hierbij de belangrijkste verschillen met de sociale huursector? 4. Hoe groot is de mutatiegraad? 5. Hoe staat het met de woonkwaliteit (bouwtechnische, woontechnische en energetische kwaliteit) van uw bezit? 6. Hebben uw huurders zich georganiseerd? 7. Wat is uw beleid ten aanzien van uw woningbezit? Denk aan nieuwbouw, verkoop en verbetering. 8. Wat zijn uw toekomstverwachtingen ten aanzien van uw bezit? 9. Wat verwacht u van de gemeente? 10. Heeft u er behoefte aan om regelmatig met de gemeente te overleggen? 11. Zo ja, over welke onderwerpen? 12. Heeft u wel eens contact met een Leidse woningcorporatie? 13. Zo ja, waarover gaat dat? 14. Zo nee, heeft u daaraan wel behoefte? 3.3 Resultaten van de interviews In deze paragraaf zijn de resultaten van de interviews samengevat weergegeven. Voor gedetailleerdere informatie wordt verwezen naar de opgestelde gespreksverslagen, die als bijlage 2 bij deze notitie zijn gevoegd. Samenstelling van particuliere huursector De gesprekken hebben duidelijk gemaakt dat de particuliere huursector in Leiden zeer divers is. Het bezit varieert van goedkope kamers van ‘huisjesmelkers’ (bijvoorbeeld voor studenten) tot zeer luxe, gestoffeerde en gemeubileerde woningen (bijvoorbeeld voor expats). Door deze grote diversiteit hebben de uitkomsten van het WoON 2009 niet zoveel betekenis: de uitkomsten zijn gemiddelden met een hele grote bandbreedte. Het feit dat een gedeelte van de particuliere huurwoningen gestoffeerd en/of gemeubileerd worden verhuurd, verklaart overigens de conclusie in het WoON 2009 dat de huurprijzen van de particuliere huursector gemiddeld een stuk hoger zijn dan in de sociale sector. Een deel van de particuliere huurwoningen betreft koopwoningen die tijdelijk door de eigenaar-bewoners worden verhuurd omdat zij een langere tijd in het buitenland wonen. Dit betekent dat als de WoON-enquête wordt gehouden als de eigenaar-bewoner thuis woont, de woning als een koopwoning wordt beschouwd en dat als diezelfde woning tijdelijk wordt


pagina 15 van 38

verhuurd op het moment dat de WoON-enquête wordt gehouden, deze als een particuliere huurwoning wordt beschouwd. Een ander voorbeeld dat laat zien hoe lastig het is om een scherpe definitie te geven van de particuliere huursector is het woningbezit van een zogenoemde ‘Niet-winstbeogende instelling’ (NWI). Deze notitie is besproken met een vertegenwoordiger van de Stichting Huisvesting Werkende Jongeren (SHWJ). Dit is een stichting die in Leiden 702 (kleine en betaalbare) woningen verhuurt. De SHWJ is een sociale verhuurder; de huurprijzen zijn lager dan de liberaliseringsgrens. Het enige verschil met een woningcorporatie is een formele: de SHWJ is geen toegelaten instelling. Bij het WoON 2009 wordt aan de huurder gevraagd van 6 wie hij/zij huurt. Hierbij wordt een aantal antwoordcategorieën gehanteerd. Waarschijnlijk zal de huurder van een NWI als antwoord ‘geen van deze’ opgeven en daarmee wordt de woning gerekend tot de particuliere huursector, terwijl het feitelijk een sociale huurwoning is. Verschillen met sociale huursector Op basis van de gehouden gesprekken verschilt de particuliere huursector op de volgende punten van de sociale huursector: - De leegstand in de particuliere huursector is op dit moment gemiddeld hoger dan in de sociale huursector. Dit komt doordat vanwege de gemiddeld hogere huurprijzen deze sector gevoeliger is voor de huidige economische recessie dan de sociale huursector. Er zijn op dit moment bijvoorbeeld nauwelijks eigenaar-bewoners die vanwege de aankoop van een andere woning tijdelijk behoefte hebben aan een huurwoning. - Er is al opgemerkt dat de huurprijzen van corporatiewoningen gemiddeld veel lager zijn dan van particuliere huurwoningen omdat de corporatiewoningen niet zijn gestoffeerd/gemeubileerd. Een andere reden is dat de corporaties via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw goedkopere leningen kunnen aantrekken. - Het afwerkingsniveau van particuliere huurwoningen is over het algemeen veel hoger dan van de corporatiewoningen (zoals een luxere badkamer en inbouwapparatuur in de keuken). Dit verschil in kwaliteit wordt overigens wel kleiner, nu de corporaties woningen bouwen met een hoger afwerkingsniveau. - Huurders van corporaties huren meestal vanwege hun beperkte inkomen. De huurders van particuliere huurwoningen hebben gemiddeld een hoger inkomen. Het gaat bijvoorbeeld om: - ouderen die hun vermogen opsouperen nadat zij hun eigen woning hebben verkocht; - zakelijke huurders, die bijvoorbeeld bij de Universiteit werken; - mensen die vanwege het gemak huren. Beleid Het beleid van de particuliere verhuurders lijkt vooral te zijn ingegeven door financiële reden en niet door volkshuisvestelijke. Zij houden zich bijvoorbeeld niet bezig met leefbaarheid, ook omdat ze in Leiden geen geconcentreerd bezit hebben in achterstandswijken. De institutionele beleggers hebben weliswaar oog voor duurzaamheid (zoals energiebesparing), 6

In het WoON 2009 wordt aan de bewoner gevraagd van wie de woning wordt gehuurd. De antwoordcategorieën zijn: 1. een corporatie, woningbouwvereniging of gemeentelijk woonbedrijf; 2. het Rijk, de provincie of het waterschap; 3. een pensioenfonds, verzekeringsmaatschappij, belegger of een makelaar; 4. een particulier persoon; 5. familie 6. geen van deze De antwoordcategorieën 1 en 2 zijn in het onderzoek gerekend tot de sociale huursector; de categorieën 3, 4, 5 en 6 zijn gerekend tot de particuliere huursector.


pagina 16 van 38

maar dit lijkt meer te zijn ingegeven door een gewenst imago van het bedrijf dan door de wens om de energiekosten van hun huurders te beperken. De eigenaren van de particuliere huurwoningen hanteren geen specifiek ouderenbeleid, zoals labeling van seniorenwoning of het beter toegankelijk maken van de wooncomplexen. Toekomstverwachtingen De particuliere huurwoningen van de beleggers in Leiden worden op dit moment voor een belangrijk deel (grofweg 50% van het bezit van de drie geïnterviewde partijen) uitgepond. Welke woningen worden uitgepond, wordt vooral bepaald door financiële argumenten: hoe rendeert het complex op langere termijn, wat is de behoefte van huurders en hoe is de economische situatie? Dit kan betekenen dat het uitpondbeleid van een eigenaar snel verandert. Behoefte aan contact met de gemeente Alle partijen waarmee het concept van deze notitie is besproken, hebben op dit moment nauwelijks overleg met de gemeente, maar willen dat wel. Redenen om te overleggen kunnen bijvoorbeeld nieuwe ontwikkelingen zijn of overleg als de gemeente de woonomgeving rond het eigendom van een grote particuliere verhuurder aanpakt, zodat deze haar huurders kan informeren. Op basis van de gehouden gespreksronde wordt voorgesteld om één of twee keer per jaar een gesprek te organiseren tussen de gemeente en de grotere particuliere verhuurders, bijvoorbeeld de partijen met meer dan 100 woningen in bezit, zie bijlage 1. Daarbij kan worden overwogen om de groep uit te breiden met de grotere bedrijven die namens de particuliere verhuurders woningen verhuren (Van ’t Hof Rijnland en Rots-Vast).


pagina 17 van 38

4. Conclusies en aanbevelingen 4.1 Conclusies Op basis van deze notitie en de gesprekken daarover met enkele particuliere verhuurders worden de volgende conclusies getrokken: 1. De particuliere huursector in Leiden is zeer divers. Het bezit varieert van goedkope kamers van ‘huisjesmelkers’ (bijvoorbeeld voor studenten) tot zeer luxe, gestoffeerde en gemeubileerde woningen (bijvoorbeeld voor expats). Door deze grote diversiteit hebben de uitkomsten van het WoON 2009 niet zoveel betekenis: de uitkomsten zijn gemiddelden met een hele grote bandbreedte. 2. Dit betekent dat ook de groep huurders zeer gemêleerd is: van studenten met een laag inkomen tot mensen met een zeer hoog inkomen, die slechts tijdelijk een luxe woning willen huren omdat ze slechts tijdelijk in Nederland wonen (expats) of omdat ze hun bestaande koopwoning hebben gekocht, maar nog niet hun nieuwe koopwoning kunnen betrekken. 3. De huurprijzen van corporatiewoningen zijn gemiddeld lager dan van particuliere huurwoningen omdat de corporatiewoningen niet zijn gestoffeerd/gemeubileerd. 4. Het Kadaster heeft aangegeven wat in Leiden de particuliere verhuurder zijn met meer 7 dan 50 woningen. Zie bijlage 1. Naast deze eigenaren is er een groot aantal eigenaren met een bezit van enkele tot enkele tientallen woningen in eigendom. Naast deze eigenaren zijn Van ’t Hof Rijnland en Rots-Vast de grotere bedrijven die in Leiden namens particuliere verhuurders woningen verhuren. 5. Op dit moment hebben de particuliere verhuurders nauwelijks contact met de gemeente. Zij hebben geen behoefte aan frequent overleg met de gemeente, maar willen wel graag één of twee keer per jaar een gezamenlijk gesprek met de gemeente hebben over bijvoorbeeld actuele ontwikkelingen. 4.2 Aanbevelingen 1. Met dit onderzoek is 38% van het bezit van de particuliere verhuurders in kaart gebracht. Om ook inzicht te krijgen in het bezit van de overige particulieren verhuurders wordt aanbevolen dat de gemeente deze notitie toestuurt aan de grotere particuliere verhuurders waarmee in het kader van deze notitie nog geen gesprek heeft plaatsgevonden. Aan hen kunnen dan dezelfde vragen worden gesteld (zie paragraaf 3.2), waardoor de kennis van de gemeente over deze sector verder wordt vergroot. 2. Organiseer een overleg tussen de gemeente, de grotere particuliere verhuurders (bijvoorbeeld die met een bezit van meer dan 100 woningen) en de grotere bedrijven die namens particuliere verhuurders woningen verhuren. Dit overleg wordt één tot twee keer per jaar gehouden en is bedoeld om elkaar beter te leren kennen en actuele ontwikkelingen met elkaar te bespreken. Het elkaar kennen maakt het vervolgens gemakkelijker om met elkaar contact op te nemen. Bijvoorbeeld als de gemeente de woonomgeving van een complex van een particuliere verhuurder aanpakt; als de particuliere verhuurder dit weet, kan zij haar huurders informeren en wellicht haar plannen (zoals groot onderhoud) hierop afstemmen. De rol van de grotere particuliere verhuurders moet overigens tweezijdig zijn: als ze willen worden betrokken bij het beleid van de gemeente, is het ook logisch dat hij een rol spelen bij het realiseren van de woonopgaven. 7

Het is niet bekend waarom Libertas Leiden niet op deze lijst voorkomt. Libertas Leiden heeft ruim 400 woningen in haar bezit, verdeeld over wooncentra, historische hofjes en binnenstadswoningen.


pagina 18 van 38

3. In de verslagen van de gesprekken is veel informatie opgenomen over de geïnterviewde partijen. Het is dus nuttig voor de gemeente om kennis te nemen van die verslagen.


pagina 19 van 38

Naam Dutch Residential Fund I BV Universiteit Leiden ASR Nederland Vastgoed Maatschappij NV EKA Vastgoed I BV Woonvereniging Cronestein C. de Raad EKA Vastgoed IV BV Stichting Rivierduinen Beleggingsmaatschappij Rijsterborgh Vastgoed BV Stichting Vestia Groep Steenschuur Beleggingen en Administratie BV NS Vastgoed BV Raabel BV P.L.M. Brandjes Orabel BV De Ark Onroerend Goed BV Holdingmaatschappij D. van der Plas BV Neman & Medis B.V. Protestantse Gemeente te Leiden J.K. Oudendal Vebra NV H.J. van der Drift Ennia Woningen NV J.P. Vonk Stichting Het Salvatorhofje Uni-Invest BV H.M. Vonk


Aantal objecten 475 378 348 290 245 242 203 200 125 108 107 94 90 89 89 89 84 58 57 55 55 52 51 51 51 51 51 Totaal 3.788

pagina 20 van 38

Straatnaam Plein 1992 Rapenburg Pythagoraslaan Riviervismarkt Plantijnstraat Koepelweg Riviervismarkt Schuttersveld E. Rooseveltlaan Leeghwaterplein Steenschuur Stationshal Sandtlaan Koepelweg Sandtlaan Sandtlaan Steenbakkerstraat Steenschuur Van Vollenhovenkade Schouwweg Haagweg IJweg Aegonplein Oude Zeeweg Hof van Roomburgh Hogehilweg Comriekade

Huisnr. 1 70 2 3 21 17 3 9 255 45 3 17 36 17 36 36 2 3 22 69 123 1099 50 60 46 8 9 2500 BJ 2301 CB 2230 AD 2230 AD 2230 AD 2301 CB

16365 2079 171 171 171 2079

1101 BH

2300 AK

405

9500 2008 121

Postcode 6201 BE 2300 RA 3500 GA 2501 CC

Postbus

Woonplaats Maastricht Leiden Utrecht ’s Gravenhage Leiden Noordwijk ’s Gravenhage Leiden Amstelveen ’s Gravenhage Leiden Utrecht Katwijk Noordwijk Katwijk Katwijk Katwijk Leiden Leiden Wassenaar Leiden Hoofddorp ’s Gravenhage Noordwijk Leiden Amsterdam Woubrugge

Op verzoek van de gemeente heeft het Kadaster aangegeven welke eigenaren in Leiden meer dan 50 objecten in bezit hebben. Op basis daarvan is in de volgende tabel aangegeven welke de grootste particuliere verhuurders zijn in Leiden.

Bijlage 1 Overzicht van de grootste particuliere verhuurders in Leiden

Bijlage 2 Verslagen van gesprekken met externe partijen Verslag van gesprek op 10 november 2010 met de SHWJ Aanwezig Instantie Stichting Huisvesting Werkende Jongeren

Naam

Functie

Email

Arie Feij

Directeur

[email protected]

Marjan van Duijn Gemeente Leiden

Peter de Vos

Wim Vos

Beleidsmedewerker Sociaal en Economisch Beleid, accountmanager woningcorporaties Beleidsmedewerker afdeling Realisatie, accountmanager studentenhuisvesting Projectleider

[email protected]

[email protected] [email protected] [email protected]

Vooraf Marjan van Duijn licht de aanleiding van dit onderzoek toe en het doel van dit gesprek.

Informatie over de SHWJ Arie Feij vertelt dat de Stichting Huisvesting Werkende Jongeren (SHWJ) zo’n 40 jaar geleden is opgericht als zogenoemde ‘niet-winstbeogende instelling’(NWI). Er zijn veel meer NWI’s, maar verreweg de meeste houden zich bezig met ouderenhuisvesting. Wat dit betreft is de SHWJ ‘een vreemde eend in de bijt’: zij houdt zich met jongerenhuisvesting bezig. De SHWJ heeft uitsluitend in Leiden woningen in bezit. Haar bezit bestaat uit 702 woningen, verdeeld over 30 complexen. Die complexen variëren van monumenten in het centrum tot appartementencomplexen verspreid over de stad. Het zijn allemaal relatief kleine woningen, met lage huren, maar vrijwel allemaal zelfstandige woonruimten. De SHWJ is lid van het MKW, platform van midden en kleine corporaties. Het werkapparaat van de SHWJ is klein van omvang, waardoor de overheadkosten laag zijn.

Onderzoeksvragen 1. Herkent u de gepresenteerde uitkomsten van het WoON 2009? Arie Feij heeft tot zijn schrik gezien dat de woningen van de SHWJ in de notitie worden ingedeeld bij de particuliere huursector. Hij is echter van mening dat het bezit behoort tot de sociale huurwoningen, omdat de SHWJ een NWI is én omdat de woningen een huurprijs hebben die lager is dan de liberaliseringsgrens. 2. Welke wel en welke niet? N.v.t. 3. Hoe functioneert de particuliere huursector? Wat zijn daarbij de belangrijkste verschillen met de sociale huursector? N.v.t.


pagina 21 van 38

4. Hoe groot is de mutatiegraad? Anders dan bij de woningen van de corporaties hebben woningzoekenden bij de SHWJ binnen een paar jaar een woning. Het uitvoeringsniveau van de woningen van de SHWJ is sober om de huren zo laag mogelijk te houden en om de doorstroming te bevorderen. De huurders willen over het algemeen inderdaad weer snel verhuizen. De mutatiegraad is daarom hoog: 20 tot 25% per jaar. 5. Hoe staat het met de woonkwaliteit (bouwtechnische, woontechnische en energetische kwaliteit) van uw bezit? De bouwtechnische kwaliteit van het bezit van de SHWJ is volgens Arie Feij goed, maar de woontechnische kwaliteit van de woningen is sober (zie ook bij vraag 4). De energetische kwaliteit van de woningen varieert sterk: die van de monumenten is ronduit slecht; de rest is goed. De SHWJ heeft energiecertificaten laten opstellen voor al haar bestaande woningen. Bij renovatie wordt niet alleen de bouwtechnische kwaliteit verbeterd, maar ook de energetische kwaliteit. Ze is nu bezig met een renovatie van het project Koppelstein. Onderdeel van de maatregelen zijn energetische verbeteringen en een asbestsanering. Het gaat om 119 woningen en dat is dus een flinke klus. De eerste fase is nu afgerond; de tweede fase start volgend jaar. Daarna kijkt de SHWJ of er mogelijk andere complexen zijn waar een dergelijke ingreep nodig is. 6. Hebben uw huurders zich georganiseerd? In het verleden heeft Arie Feij pogingen gedaan om huurdersverenigingen op te richten, maar dat is vanwege de hoge mutatiegraad niet gelukt. In het bestuur van de SHWJ zitten wel twee huurders. 7. Wat is uw beleid ten aanzien van uw woningbezit? Denk aan nieuwbouw, verkoop en verbetering. Nieuwbouw De SHWJ heeft grond aan de Morsweg gekocht om daar woningen te bouwen. Verder is de stichting voor het project Pieterskerkhof benaderd om de 11 desbetreffende huisjes te verhuren. Deze woningen zijn geschikt voor samenwonenden en dus aantrekkelijk voor de doorstroming. Maar het overleg hierover is (nog) niet concreet. Verkoop De SHWJ wil geen bestaande woningen verkopen ‘omdat ze dan voorgoed zijn verloren voor de startersmarkt’. De SHWJ verkoopt uitsluitend als dat nodig is om nieuwbouw te kunnen betalen. Groei Het beleid van de SHWJ is om waar die kans zich voordoet, bestaande woningen te kopen. Op basis van de wachtlijsten heeft Arie Feij berekend dat de SHWJ niet groter moet worden dan 1.400 woningen, omdat anders het aanbod groter wordt dan de vraag. Hij herkent het beeld van Marjan en Peter dat Leiden qua aanbod voor startende jongeren veel concurrentie ondervindt van de gemeente Den Haag.


pagina 22 van 38

8. Wat zijn uw toekomstverwachtingen ten aanzien van uw bezit? De SHWJ wil zich beperken tot de werkende jongeren. Ze wil dus bijvoorbeeld geen dure huurwoningen bouwen, maar richt zich op de inkomens van minimumloon tot ongeveer € 33.000. 9. Wat verwacht u van de gemeente? - Toen Tjeerd van Rij nog wethouder was, was er een structureel bestuurlijk overleg tussen de gemeente, de Leidse woningcorporaties en de SHWJ. Arie Feij heeft zich zo’n acht jaar geleden uit dat overleg teruggetrokken omdat de stichting een kleine speler was. Achteraf beschouwt Arie dit als ‘niet zo’n slimme zet’ omdat de gemeente de SHWJ niet meer kent en dus niet meer betrekt. De SHWJ is bijvoorbeeld altijd aangewezen op gemeentegarantie omdat de geldlening niet kan worden geborgd door het WSW nu de SHWJ geen toegelaten instelling is. Zonder dat dit met de SHWJ is overlegd, heeft de gemeente echter de garantieregeling gewijzigd. De SHWJ schuift daarom graag weer aan bij het overleg tussen de gemeente en de Leidse woningcorporaties. Arie Feij heeft nog geen kennis gemaakt met wethouder Pieter van Woensel. - Arie Feij vertelt dat de SHWJ een vastgestelde jaarrekening heeft, conform de regels die voor woningcorporaties gelden. Het ministerie van VROM benadert de SHWJ ook als corporatie. De gemeente zou dat ook moeten doen. Hij vindt het verstandig dat de gemeente dit onderzoek heeft uitgevoerd en vindt het nuttig dat de gemeente door dit gesprek weer weet heeft van de stichting. De SHWJ nam in het verleden ook een deel van de taakstelling van de huisvesting van statushouders voor haar rekening. - Arie Feij heeft het gevoel dat de gemeente veel meer oog heeft voor studenten dan voor werkende jongeren. Hoe kijkt de gemeente tegen de SHWJ aan: beschouwt ze de stichting als een sociale huurinstelling of als een particuliere huurinstelling? - Arie Feij vertelt verder dat de gemeenteraad de SHWJ had uitgenodigd voor een gesprek over de manier om de huidige economische crisis te lijf te gaan. Toen heeft Arie Feij aangegeven dat hij verschillende plannen ‘op de plank’ heeft liggen. Daarom verwachtte hij enthousiasme bij de gemeente, maar ervaart dat niet zo. - Arie Feij verwacht concreet dat de gemeente aan de SHWJ gemeentegaranties blijft verstrekken, bijvoorbeeld voor het project Morsweg. Dat levert de stichting ongeveer een procentpunt rentevoordeel op en dat kan betekenen dat er geen sprake is van een onrendabele top. Op dit moment heeft de gemeente 14 leningen van de SHWJ gegarandeerd. De laatste is uit het jaar 2000 voor een nieuw appartementencomplex. 10. Heeft u er behoefte aan om regelmatig met de gemeente te overleggen? Ja, zie bij vraag 9. 11. Zo ja, over welke onderwerpen? Zie bij vraag 9. 12. Heeft u wel eens contact met een Leidse woningcorporatie? De SHWJ heeft jarenlang een convenant met SLS Wonen gehad over de toewijzing van units. Op dit moment is het contact met de Leidse corporaties incidenteel en vooral informeel, zie bij vraag 13.


pagina 23 van 38

13. Zo ja, waarover gaat dat? De SHWJ heeft met de Leidse woningcorporaties geen bestuurlijk overleg, bijvoorbeeld over gezamenlijke complexen. De directeuren spreken elkaar incidenteel, bijvoorbeeld over stageprojecten bij het ROC. Er is dus minimaal contact met elkaar en het contact is vooral informeel. 14. Zo nee, heeft u daaraan wel behoefte? Arie Feij heeft geen behoefte aan een structureel overleg met de corporaties. Want hij ziet op dit moment geen gezamenlijke projecten. In het verleden is trouwens gebleken dat je werkende jongeren en studenten niet in één complex moet huisvesten. Want ‘de één gaat naar zijn werk, terwijl de ander net uit de kroeg komt.’ De gemeente vraagt zich af of in het project Lammenschanspark menging mogelijk is, maar Arie Feij vindt dat niet verstandig. Eventueel kleinschalige complexen met werkende jongeren is een mogelijkheid, maar de beheersbaarheid en sociale controle moeten in zo’n concept voorop staan. Door de toekomstige nieuwbouw (van 45 sociale huurwoningen voor jongeren) in het complex Morsweg houdt de SHWJ zich momenteel niet bezig met andere projecten. De SHWJ is een gestage groeier die gelet op de omvang van haar organisatie niet al te veel hooi op haar vork gaat nemen. Dit neemt niet weg dat het goed is dat de corporaties weten dat de SHWJ er is. Definitief, 12 november 2010 Wim Vos


pagina 24 van 38

Verslag van gesprek op 10 november 2010 met Van ’t Hof Rijnland Aanwezig Instantie Van ’t Hof Rijnland Vastgoedmanagement

Gemeente Leiden

Naam De heer R.R. Kaufmann De heer M. Delissen Mevrouw M. van Duijn De heer P. de Vos De heer W. Vos

Functie

Email

Directeur

[email protected]

Coördinator Verhuur Bestaande Bouw

[email protected]

Beleidsmedewerker Sociaal en Economisch Beleid, accountmanager woningcorporaties Beleidsmedewerker afdeling Realisatie, accountmanager studentenhuisvesting

Projectleider

[email protected]


Vooraf Mevrouw Van Duijn licht de aanleiding van dit onderzoek toe en het doel van dit gesprek.

Informatie over Van ’t Hof Rijnland Vastgoedmanagement De heer Kaufmann vertelt dat het huidige bedrijf in 1995 is ontstaan door het samenvoegen van het beheer van Van ’t Hof in Gouda met dat van Rijnland Makelaars in Voorschoten. Toen is Zoetermeer gekozen omdat deze gemeente centraal in het werkgebied ligt (ZuidHolland en Utrecht). In 1995 had het bedrijf 30 mensen in dienst; nu werken er 118 personen. Van ’t Hof Rijnland beheert ongeveer 16.000 huurwoningen. Zij was voorheen generalist: had niet alleen woningen in beheer, maar ook winkels en kantoren, maar beperkt zich nu tot haar corebusiness: woningen. De grootste opdrachtgevers van Van ’t Hof Rijnland zijn de volgende institutionele beleggers: - ING; - Amvest (Aegon en PGGM); - ASR (voorheen Fortis); - Pensioenfonds voor de Bouwnijverheid; - Achmea. Daarnaast verhuurt Van ’t Hof Rijnland woningen van vermogende particulieren, die een portefeuille hebben van minimaal 20 woningen. De wooncomplexen die Van ’t Hof beheert zijn voor een groot deel verschoven naar haar uitpondfortefeuille. Bij het uitponden worden de woningen allereerst aan de zittende huurder aangeboden. Woningen die daarbij niet worden verkocht, worden bij mutatie verkocht. Het uitponden gebeurt tegen marktconforme prijzen; de eigenaar geeft dus geen korting aan zittende huurders, zoals woningcorporaties wél doen. De heer Kaufmann overhandigt een overzicht met daarop haar beheercomplexen in Leiden. Van de 16 woningcomplexen zijn 7 complexen benoemd als uitpondcomplex. In totaal gaat het in Leiden om 600 eenheden (eengezinswoningen en appartementen). Dit totale aantal is de afgelopen jaren gedaald als gevolg van het uitponden. In de ‘hoogtijdagen’ beheerde Van ’t Hof Rijnland meer dan dubbel zo veel woningen; alleen al in de Merenwijk meer dan 700.


pagina 25 van 38

Onderzoeksvragen 1. Herkent u de gepresenteerde uitkomsten van het WoON 2009? De heer Delissen herkent de meeste uitkomsten van het WoON 2009. 2. Welke wel en welke niet? Desgevraagd antwoordt de heer Delissen dat het hoge percentage van de respondenten dat als verhuismotief ‘zelfstandig’ gaan wonen antwoordt, waarschijnlijk komt door het grote aantal studenten. Dit motief geldt niet voor de huurders van de complexen die Van ’t Hof Rijnland beheert. Zij verhuurt namelijk weinig studentenwoningen en studentenkamers (ongeveer 90 van de 600). De heer Delissen memoreert dat 40% van de geënquêteerde respondenten in het WoON 2009 als belangrijkste verhuisreden ‘anders’ noemt. In het WoON 2009 wordt deze reden niet gespecificeerd. De heer Delissen vermoedt dat ‘naar een koopwoning’ een belangrijke verhuisreden is voor deze huurders. 3. Hoe functioneert de particuliere huursector? Wat zijn daarbij de belangrijkste verschillen met de sociale huursector? De heer Delissen geeft aan dat 2% een ‘normaal’ leegstandspercentage is. De leegstand van de complexen die Van ’t Hof Rijnland beheert is nu opgelopen tot 4 à 5% omdat er geen instroom in de complexen meer is van eigenaar-bewoners die vanwege de aankoop van een andere woning tijdelijk behoefte hebben aan een huurwoning. 4. Hoe groot is de mutatiegraad? De heer Delissen herkent de hoge mutatiegraad in de particuliere huursector. Bij Van ’t Hof Rijnland wordt die veroorzaakt door de hoge huurprijzen. Door de hoge mutatiegraad hebben de woningzoekenden meer keuze. De mutatiegraad verschilt volgens de heer Delissen per complex en of het complex wordt uitgepond of niet. Hij schat de gemiddelde mutatiegraad op 10 tot 15% per jaar. Zijn bedrijf hanteert als vuistregel dat het maandsalaris van de huurders minimaal vier maal de kale huurprijs moet zijn. 5. Hoe staat het met de woonkwaliteit (bouwtechnische, woontechnische en energetische kwaliteit) van uw bezit? De (woon- en bouwtechnische) kwaliteit van de woningen die Van ’t Hof beheert is goed. Alleen bij de uitpondcomplexen is de kwaliteit doorgaans minder goed omdat daaraan geen of in elk geval minder onderhoud wordt uitgevoerd. De gemiddeld hoge kwaliteit van de woningen blijkt volgens de heer Delissen ook uit het lage aantal klachten van huurders bij de huurcommissies. De heer Delissen vertelt verder dat alle institutionele beleggers hun woningen hebben voorzien van een energiecertificaat. Ze streven allemaal naar een ‘groen’ energielabel (A, B of C). Institutionele beleggers hebben veel aandacht voor duurzaamheid, om daardoor hun ‘groene imago’ te versterken. Bij de particuliere beleggers is die aandacht volgens de heer Delissen niet aanwezig. 6. Hebben uw huurders zich georganiseerd? De heer Delissen geeft aan dat huurders van appartementen zich complexgewijs hebben georganiseerd. Van ’t Hof Rijnland stimuleert dat ook. In Leiden zijn er drie huurderverenigingen. Van ’t Hof Rijnland praat met de huurders op complexniveau; de institutionele beleggers doen dat op landelijk niveau.


pagina 26 van 38

7. Wat is uw beleid ten aanzien van uw woningbezit? Denk aan nieuwbouw, verkoop en verbetering. De heer Kaufmann geeft aan dat Van ’t Hof Rijnland het beleid niet bepaalt, maar ‘slechts’ het beleid uitvoert van haar klanten. Soms hoort Van ’t Hof Rijnland plotseling dat een klant haar bezit heeft verkocht. Zoals eerder is aangegeven, wordt ongeveer 50% van het huidige bezit in Leiden uitgepond. Het al dan niet uitponden heeft met veel factoren te maken: zoals de rol van het bedrijf binnen de totale organisatie of de financiële noodzaak om nieuwbouw te kunnen financieren. Desgevraagd antwoordt de heer Delissen dat institutionele en particuliere beleggers zich niet bezig houden met de leefbaarheid in wijken. Uitsluitend bij geconcentreerd bezit en in probleemwijken kan dat anders zijn, maar daarvan is in Leiden geen sprake. Daarom zien de vertegenwoordigers van Van ’t Hof Rijnland geen noodzaak om Prestatieafspraken met de gemeente te maken, zoals de Leidse woningcorporaties wél hebben gedaan. 8. Wat zijn uw toekomstverwachtingen ten aanzien van uw bezit? N.v.t. 9. Wat verwacht u van de gemeente? De heer Kaufmann geeft aan dat beleggers vinden dat de gemeente Leiden niet goed met hen samenwerkt. Leiden wordt door hen als een niet-beleggersvriendelijke gemeente beschouwd: stroperig en tegenwerkend. Het beeld van de gemeente Leiden is dat Leiden altijd ‘een vinger in de pap’ wil hebben, bijna tot en met de oplevering van een complex. Hij noemt voorbeelden van ‘prachtige plannen, die door de gemeente zijn gefrustreerd’. Desgevraagd noemt hij de gemeente Den Haag als heel positief: de gemeente wil met de beleggers meedenken en zoekt die beleggers op. 10. Heeft u er behoefte aan om regelmatig met de gemeente te overleggen? De heer Kaufmann vindt het heel nuttig dat de gemeente naar aanleiding van de notitie deze gespreksronde houdt. Want hij heeft inderdaad behoefte aan contact met de gemeente, bijvoorbeeld door twee maal per jaar een overleg te hebben tussen de wethouder en de gezamenlijke grote spelers in Leiden. De heer Kaufmann geeft hij dat hij ook in de gemeente Utrecht deelneemt aan een dergelijk overleg. Naast Van ’t Hof Rijnland zijn de grote spelers in Leiden vermoedelijk: - MVGM Vastgoedmanagement (zie: www.meeusvastgoedmanagement.com). Zij werkt landelijk en heeft een bezit van 30.000 tot 35.000 woningen. Haar hoofdkantoor staat in Rijswijk. - Actys (zie: www.actys.nl). Ook zij werkt landelijk en ze heeft een bezit van 25.000 tot 30.000 woningen. (Na contact met MVGM en Actys bleek dat beide bedrijven nauwelijks of geen woningen in beheer hebben in Leiden; WV.) Daarnaast zijn er veel spelers die particuliere koopwoningen tijdelijk verhuren. Als de gemeente behoefte heeft aan verder contact met Van ’t Hof Rijnland, is de heer Kaufmann aanspreekpunt.


pagina 27 van 38

11. Zo ja, over welke onderwerpen? PM: tijdens het gesprek werd verteld dat Van ’t Hof Rijnland met de gemeente Utrecht een regelmatig overleg heeft (zie vraag 10). Welke onderwerpen worden daar gesproken? 12. Heeft u wel eens contact met een Leidse woningcorporatie? Van ’t Hof Rijnland heeft zelden contact met de Leidse corporaties. 13. Zo ja, waarover gaat dat? Soms ging dat over Huisvestingsvergunningen. 14. Zo nee, heeft u daaraan wel behoefte? De heer Kaufmann ziet de noodzaak daarvan niet. Definitief, 10 januari 2011 Wim Vos


pagina 28 van 38

Verslag van gesprek op 24 november 2010 met Rots-Vast Aanwezig Instantie Rots-Vast Groep Leiden

Naam Peter van der Tweel Marjan van Duijn

Gemeente Leiden

Peter de Vos Wim Vos

Functie

Email

Directeur

[email protected]

Beleidsmedewerker Sociaal en Economisch Beleid, accountmanager woningcorporaties Beleidsmedewerker afdeling Realisatie, accountmanager studentenhuisvesting Projectleider

[email protected]



Informatie over Rots-Vast Peter van der Tweel is eigenaar van Rots-Vast Leiden. De Rots-Vast Groep is een franchiseorganisatie die ongeveer 20 jaar bestaat en voorheen Rotterdam Vastgoed Groep heette. Rots-Vast heeft 30 vestigingen door heel Nederland. Rots-Vast bemiddelt tussen huurders en verhuurders van particuliere woningen in de geliberaliseerde sector. In Leiden heeft Rots-Vast zich gespecialiseerd in de expats. Dit zijn buitenlandse werknemers van internationale bedrijven (zoals Estec met 4.000 expats) die tijdelijk in Leiden wonen en dus behoefte hebben aan een gestoffeerde of gemeubileerde huurwoning. Meestal worden de kosten betaald door de werkgever. Hier gaat veel geld in om, zoals bij een Amerikaans bedrijf waarvan de directeur tijdelijk in Leiden komt wonen en daarbij bijvoorbeeld een burgerservicenummer nodig heeft en een (internationale) school voor zijn kinderen. Zo’n traject wordt door allerlei bedrijven begeleid, waarbij Rots-Vast zorgt voor het wonen. Rots-Vast zorgt niet uitsluitend voor een getekend huurcontract, maar kan op verzoek actief ondersteunen vanaf het zoeken van een geschikte woning tot het weer verlaten daarvan. De werkzaamheden bestaan bijvoorbeeld uit de volgende stappen: - Zoeken naar een geschikte woning, op basis van de wensen van de huurder en de verhuurder (en eventueel de werkgever). - Bezichtigingstoer. Hierbij is niet alleen de woning belangrijk, maar ook de woonomgeving. Zoals: rijdt de schoolbus in de buurt, is er parkeergelegenheid, zijn er winkels in de buurt? - Tekenen van het huurcontract. Het gaat hier – ondanks de korte huurperiode – niet om specifieke huurcontracten, maar Rots-Vast maakt gebruik van de mogelijkheden die de wet biedt om ‘tijdelijke huurcontracten’ te hanteren en van de mogelijkheden die de Leegstandwet biedt. - Desgewenst kan Rots-Vast ook verdere ondersteuning leveren, zoals verzorgen dat: - ook de kosten van gas, licht en water en van belastingen worden betaald; - in de woning een werkende internetverbinding is; - het noodzakelijke onderhoud wordt gepleegd; - conflicten tussen huurder en verhuurder worden opgelost. Kortom: alles wat de expat nodig heeft om gerieflijk te wonen. Peter van der Tweel geeft aan dat het bij expats in Leiden vooral gaat om alleenstaanden en in de omliggende gemeenten vooral om gezinnen. Gezinnen kiezen over het algemeen niet


pagina 29 van 38

voor Leiden vanwege het karakter van de woningvoorraad en het ontbreken van een internationale school (die staan bijvoorbeeld wél in Wassenaar en Voorschoten). Rots-Vast heeft allerlei opdrachtgevers: eigenaar-bewoners die hun woning verhuren omdat ze tijdelijk in het buitenland verblijven, particuliere eigenaren met enkele woningen (de ‘huisjesmelkers’) en institutionele beleggers. Expats huren over het algemeen van particuliere beleggers. Het gaat hierbij altijd om gestoffeerde en/of gemeubileerde woningen. Nederlanders huren over het algemeen maximaal voor twee jaar omdat het bij een langere periode financieel aantrekkelijker is om (vanwege de hypotheekrenteaftrek) te kopen. RotsVast controleert overigens altijd de geldigheid van de reispapieren van huurders en hun kredietwaardigheid. Rots-Vast Leiden verhuurt weinig kamers van beleggers omdat er in Leiden veel andere bedrijven zich met studentenhuisvesting bezig houden. Peter van der Tweel geeft aan dat de kredietcrisis een grote invloed heeft gehad voor RotsVast omdat de crisis heeft geleid tot een grote uitstroom van expats. De situatie trekt nu weer aan. Rots-Vast zit wat dit betreft aan de voorkant van de ontwikkelingen. Expats hebben behoefte aan hoogwaardige woonmilieus. Peter van der Tweel geeft aan dat Portaal een complex van 45 gestoffeerde appartementen (met twee grote slaapkamers) had aan de Cruquiuslaan met een huurprijs van ongeveer € 1.500 per maand, maar die zijn weer omgezet naar de sociale huur. Volgens Peter van der Tweel waren dit zeer gewilde woningen voor expats bij het Bio Science Park. Hij noemt desgevraagd de Merenwijk als wijk die niet populair is onder de expats. De wijk ligt te ver verwijderd van het Bio Science Park en heeft weinig particuliere huurwoningen. Stevenshof is wat meer in trek omdat daar een station is. De torens boven het station zijn voor expats interessant, ook vanwege de bedrijven in de directe omgeving. Ook de monumentale panden (bijvoorbeeld aan het Rapenburg, de Nieuwe Rijn en Oude Rijn) vinden veel expats aantrekkelijk. De animo voor De Stadswachter – de hoogste woontoren van Leiden – valt volgens Peter van der Tweel tegen omdat in de woningen geen vloerbedekking ligt. Ook is de eigenaar (een pensioenfonds) volgens hem nogal star wat betreft de looptijd van het huurcontract (minimaal een halfjaar). Over het algemeen gaat het bij expats om de combinatie van ligging, prijs, kwaliteit en grootte (aantal slaapkamers) van de woning. Volgens Peter van der Tweel is er voor expats geen tekort aan particuliere huurwoningen in Leiden. Het lukt uiteindelijk altijd wel om een geschikte woning te vinden. Omdat de woningen heel snel wisselen, staan soms wat woningen leeg en soms is er sprake van een tekort. Zoals bij de plotselinge vraag om 20 Indiërs snel te huisvesten. Ten opzichte van zeven jaar geleden worden er nu in Leiden veel meer gestoffeerde en gemeubileerde woningen verhuurd. Peter de Vos gaat in op wonen boven winkels, bijvoorbeeld in de Haarlemmerstraat en de Breestraat. Volgens onderzoek zijn er zo’n 300 leegstaande verdiepingen. Naar de mening van Peter van der Tweel zijn deze verhuurbaar, ook als de woningen klein zijn. De vraag is echter of de winkelier bereid is om voor de huurder een eigen opgang te maken (dit betekent dat de pui/etalage moet worden verkleind). Want anders moet de huurder via de winkel zijn/haar woning bereiken en dat is heel lastig.


pagina 30 van 38

Peter Vos bevestigt het beeld van Peter van der Tweel dat weinig gebruik wordt gemaakt van de mogelijkheden van de Leegstandwet. Peter Vos schat het aantal aanvragen in Leiden voor tijdelijke verhuur om zo’n 20 per jaar. Peter van der Tweel noemt hierbij de volgende belemmeringen: - Vaak gaat het om woningen die moeten worden gemeubileerd en opgeknapt voordat ze kunnen worden verhuurd. - De bank moet meewerken aan verhuur. Want verhuur is volgens de hypotheekakte niet mogelijk zonder toestemming van de financier. - De huurder kan de woning niet tussentijds verlaten als de eigenaar de woning zelf eerder nodig heeft dan verwacht. - De expat moet meerdere contracten ondertekenen; dit wordt als erg ingewikkeld ervaren.

Onderzoeksvragen 1. Herkent u de gepresenteerde uitkomsten van het WoON 2009? Peter van der Tweel kende het WoON niet voordat hij de notitie las en hij heeft de notitie niet in detail gelezen. 2. Welke wel en welke niet? Peter van der Tweel verbaast zich over het feit dat Leiden zo veel particuliere huurwoningen kent (5.800). 3. Hoe functioneert de particuliere huursector? Wat zijn daarbij de belangrijkste verschillen met de sociale huursector? Peter van der Tweel geeft aan dat de huurprijzen van corporatiewoningen veel lager zijn dan van particuliere huurwoningen omdat de corporatiewoningen niet zijn gestoffeerd/gemeubileerd en omdat de corporaties via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw goedkopere leningen kunnen aantrekken. Hij geeft aan dat huurwoningen van institutionele beleggers (zoals pensioenfondsen) per definitie gestoffeerd en/of gemeubileerd worden verhuurd. 4. Hoe groot is de mutatiegraad? Het is volgens Peter van der Tweel ‘snelle handel’: een expat zit over het algemeen in een hotel en wil zo snel mogelijk een huurwoning betrekken. De mutatiegraad is hoog. 5. Hoe staat het met de woonkwaliteit (bouwtechnische, woontechnische en energetische kwaliteit) van uw bezit? Peter van der Tweel geeft aan dat de kwaliteit van de woningen over het algemeen ‘hoogstaand’ is. De woningen hebben soms een ‘koninklijk niveau’. Nederlandse huurders huren niet in dat segment, behalve bij ‘wisselwoningen’, zoals een eigenaar-bewoner die zijn dure villa in Wassenaar heeft verkocht, maar nog niet kan verhuizen naar zijn nieuwe woning. 6. Hebben uw huurders zich georganiseerd? N.v.t. 7. Wat is uw beleid ten aanzien van uw woningbezit? Denk aan nieuwbouw, verkoop en verbetering. N.v.t.


pagina 31 van 38

8. Wat zijn uw toekomstverwachtingen ten aanzien van uw bezit? N.v.t. 9. Wat verwacht u van de gemeente? Peter van der Tweel geeft aan dat hij het positief vindt dat dit gesprek heeft plaatsgevonden. Want het is in een ieders voordeel dat partijen elkaar kennen, om vervolgens de markt verder te ontwikkelen. Hij heeft veel ideeën voor het versterken van de economie in Leiden. Peter van der Tweel geeft aan dat de oprichting van het ExpatCenter (onder andere door de gemeente) een goede ontwikkeling is. Ook vindt hij het verstandig dat de gemeente ‘zwaar heeft ingezet’ op het Bio Science Park. 10. Heeft u er behoefte aan om regelmatig met de gemeente te overleggen? Peter van der Tweel vindt het verstandig om met elkaar te overleggen als er sprake is van nieuwe ontwikkelingen, zoals de mogelijkheden van de Leegstandwet. Want makelaars en banken zijn volgens hem niet goed op de hoogte van bijvoorbeeld de regels over huur en verhuur. Kennisuitwisseling is volgens hem dus gewenst. Het is in het algemeen belangrijk dat mensen elkaar kennen. 11. Zo ja, over welke onderwerpen? Zie bij vraag 10. 12. Heeft u wel eens contact met een Leidse woningcorporatie? Peter van der Tweel geeft aan dat hij wel eens contact heeft (gehad) met Portaal en SLS Wonen. Verder heeft hij veel contact met Vesteda en werkt hij veel samen met de Universiteit. Daarnaast spreekt hij regelmatig met de kleine en middelgrote eigenaren. Van ’t Hof Rijnland heeft volgens hem vooral contact met de grote institutionele beleggers. Als grote beleggers noemt hij: - Van der Plas Vastgoed. Is onder andere eigenaar van de Kooi (appartementen boven Albert Heijn), van het voormalig Koninklijk Militair Invalidenhuis aan de Hoge Rijndijk 23-25 (gerenoveerd monumentaal pand tegenover het Bonaventura College). - Veel minder grote beleggers (‘huisjesmelkers’), die 10 tot 50 panden in eigendom hebben, zoals de heren Schipper (onder andere eigenaar van Steenschuur) en Verbaan. 13. Zo ja, waarover gaat dat? N.v.t. 14. Zo nee, heeft u daaraan wel behoefte? N.v.t. Definitief, 1 december 2010 Wim Vos


pagina 32 van 38

Verslag van gesprek op 29 november 2010 met Vesteda Aanwezig Instantie

Vesteda

Naam Anita van der Kamp Ton van de Water Marjan van Duijn

Gemeente Leiden

Peter de Vos Wim Vos

Functie

Email

Manager Verhuur, Regio Randstad-Zuid

[email protected]

Manager Beheer, Woongalerie Haaglanden Beleidsmedewerker Sociaal en Economisch Beleid, accountmanager woningcorporaties Beleidsmedewerker afdeling Realisatie, accountmanager studentenhuisvesting

[email protected]

[email protected]


Projectleider


Informatie over Vesteda Landelijk bezit Vesteda ongeveer 27.000 woningen. Het eigendom van Vesteda is jong: haar oudste complexen zijn gebouwd in de jaren zeventig. Ton van de Water vertelt dat Woongalerie Haaglanden als frontoffice functioneert; verhuren en beheren gebeurt vanuit deze vestiging in Rijswijk. De hoofdkantoren van Vesteda staan in Amsterdam en Maastricht. Vesteda ontwikkelt deels zelf de woningbouwprojecten. Vesteda komt voort uit het ABP Pensioenfonds, dat medio de jaren negentig is gesplitst in een aantal bedrijven. In Leiden bezit Vesteda ongeveer 375 woningen in de volgende complexen. Van deze 375 woningen hebben er 318 een huurprijs onder de liberaliseringsgrens (€ 647,53).

Naam

Aantal complexen

Aantal woningen

Uitponden?

Stevenshof

1 toren

99

Nee

de Merenwijk

3 gebouwen

circa 250

Ja, 2 gebouwen

Roomhaeve (Roomburg) Totaal

1

26 dure woningen circa 375

Nee

Adressen Zuster Meijboomstraat 1 t/m 83, 101 t/m 183, 201 t/m 283 (oneven) Parkzicht 1 t/m 97 (even/oneven) Stadzicht 1 t/m 117 (even/oneven) Molenzicht 1 t/m 48 (even/oneven) Julius Caesarlaan 2 t/m 52 (even)

De woningen worden niet-gestoffeerd en niet-gemeubileerd verhuurd. De toren in de Stevenshof wordt niet uitgepond (Vesteda noemt uitponden ‘dispositie’). Twee van de drie gebouwen in de Merenwijk worden wel uitgepond. Er functioneert inmiddels een VvE. De huurprijzen variëren van € 520 tot € 800 (meestal rond de € 600). De verkoopprijs ligt op ongeveer € 170.000. Verkoop loopt nu moeizaam omdat er veel concurrentie is in die buurt van woningen in diezelfde prijsklasse en omdat Vesteda niet werkt met vormen tussen huren en kopen (zoals MGE). Desgevraagd geeft Ton van de Water aan dat er geen sprake is van imagoproblemen van de wijk, want de verhuur gaat wél goed. In het complex Merenwijk is er


pagina 33 van 38

een huismeester voor 30 uur per week, die ook voor de VvE’s werkt. Vooral ouderen maken gebruik van zijn diensten. De woningen in Roomhaeve zijn duur (huurprijs boven € 1.000). Alle woningen van Vesteda in Leiden zijn bedoeld voor huishoudens van maximaal twee personen, dus niet voor gezinnen met kinderen. Veel huurders van Vesteda in Leiden zijn dus alleenstaand en ouderen.

Onderzoeksvragen 1. Herkent u de gepresenteerde uitkomsten van het WoON 2009? Anita van der Kamp geeft aan dat een collega van haar binnen een week deze vraag zal beantwoorden. Die reactie is als bijlage gevoegd bij dit verslag. 2. Welke wel en welke niet? Zie de bijlage. 3. Hoe functioneert de particuliere huursector? Wat zijn daarbij de belangrijkste verschillen met de sociale huursector? De vertegenwoordigers van Vesteda noemen de volgende verschillen: a. Het afwerkingsniveau van de woningen van Vesteda is over het algemeen veel hoger dan van de corporatiewoningen (zoals een luxere badkamer en inbouwapparatuur in de keuken). Het niveau van de woningen in de Merenwijk zit daar net onder; de woningen zijn een beetje luxer dan die van de corporaties. De vertegenwoordigers van Vesteda zien het verschil in kwaliteit overigens wel kleiner worden, nu de corporaties woningen bouwen met een hoger afwerkingsniveau. b. Vesteda is bij de toewijzing van de woningen niet gebonden aan de regels van de Huisvestingswet. Zij gebruikt marketing (zoals advertenties en haar website) bij het vinden van huurders. Vesteda werkt niet met een wachtlijst, maar hanteert wel een voorraadlijst om te voorkomen dat pas bij een mutatie een huurder wordt gezocht. 8 Geïnteresseerden schrijven zich in. Als zij voldoen aan de eisen , wordt hun naam opgenomen in een bestand met ‘goedgekeurde’ kandidaten. De wachttijd is afhankelijk van de wensen/eisen van de huurder. Soms blijven kandidaten een paar jaar op de lijst staan. Bij de toewijzing hanteert Vesteda vooral commerciële argumenten, waarbij soms ook de inschrijfduur een rol speelt. c. Huurders van corporaties huren meestal vanwege hun beperkte inkomen. De huurders van Vesteda hebben gemiddeld een veel hoger inkomen. Het gaat bijvoorbeeld om: d. ouderen die hun vermogen opsouperen nadat zij hun eigen woning hebben verkocht; e. zakelijke huurders, die bijvoorbeeld bij de Universiteit werken; f. mensen die vanwege het gemak huren. 4. Hoe groot is de mutatiegraad? De mutatiegraad ligt volgens de vertegenwoordigers van Vesteda gemiddeld op 14½% per jaar. Dit percentage is hoog omdat veel huurders van Vesteda slechts tijdelijk huren, zeker in Roomburg waar de mutatiegraad ongeveer 30% bedraagt. Anita van der Kamp denkt dat de mutatiegraad in Roomburg zo hoog is, omdat de wijk zich minder positief ontwikkelt dan de huurders verwachtten.

8

Vesteda stelt inkomenseisen (maandinkomen van alleenstaanden minimaal 4½ x huurprijs; voor samenwonenden 5 x de huurprijs) en doet een creditcheck.


pagina 34 van 38

5. Hoe staat het met de woonkwaliteit (bouwtechnische, woontechnische en energetische kwaliteit) van uw bezit? Het oudste complex van Vesteda in Leiden – de Merenwijk – is in de zeventiger jaren gebouwd. De toren in de Stevenshof is in 1991 gebouwd terwijl Roomhaeve in 2008 werd opgeleverd. Het bezit is dus vrij jong en daardoor is de kwaliteit goed. Vesteda maakt een meerjarenonderhoudsraming voor 15 jaar en hanteert daarbij onderhoudscycli die vergelijkbaar zijn met die van corporaties. Waar nodig past ze liftrenovaties en renovaties van centrale entrees toe en brengt waar mogelijk BMS aan: Box Management System. Dit is een video-installatie die bezoekers gebruiken om binnen te komen en die bewoners kunnen gebruiken om goederen en diensten te bestellen. Die goederen worden afgeleverd in een box in de centrale hal. Voorwaarde voor BMS is dus dat er in de hal een fysieke ruimte is voor de boxen. Vesteda heeft ook oog voor de energetische kwaliteit van haar woningen. Voor alle woningen is een energielabel vastgesteld en er is een Manager Duurzaamheid aangesteld. Verder heeft Vesteda oog voor innovatie. 6. Hebben uw huurders zich georganiseerd? Ja, huurders organiseren zich per complex in een huurdersvereniging (Merenwijk). Op hun beurt kunnen die verenigingen lid worden van het Vesteda Platform. Vesteda stimuleert waar nodig de oprichting van huurdersverenigingen. 7. Wat is uw beleid ten aanzien van uw woningbezit? Denk aan nieuwbouw, verkoop en verbetering. Vesteda wil landelijk de omvang van haar bezit gelijk houden. Dat kan bijvoorbeeld door jaarlijks 1.000 woningen te bouwen en 1.000 te verkopen. Overigens worden er op dit moment door de crisis maar weinig woningen gebouwd en lopen de verkopen minder (snel) dan verwacht. Bij het uitponden telt het financiële belang voor Vesteda zwaarder dan de geografische spreiding van haar bezit. Van belang is hoe het complex op tamelijk lange termijn rendeert en wat de behoefte van huurders is. Op dit moment is er bijvoorbeeld veel minder behoefte aan dure huurwoningen (boven € 1.000) en meer aan middeldure (€ 600 tot € 1.000). Desgevraagd geven de vertegenwoordigers van Vesteda aan dat Vesteda geen specifiek ouderenbeleid heeft. Vesteda labelt bijvoorbeeld geen woningen voor senioren, zoals de corporaties wél doen. Wel houdt Vesteda in sommige complexen bij de toewijzing en bij woningverbetering rekening met de leeftijd van huurders. Waar dat kan en nodig is worden bijvoorbeeld scootmobielruimten gemaakt. 8. Wat zijn uw toekomstverwachtingen ten aanzien van uw bezit? De vertegenwoordigers van Vesteda kunnen hierover niet veel zeggen. In LeidschendamVoorburg worden bijvoorbeeld al woningen van enkele jaren oud verkocht. Vesteda richt zich primair op de hogere huursector (voor de Randstad ligt de ondergrens op circa € 1.000) en biedt comfortabel, zorgeloos wonen met oog voor detail en design. Dat laatste blijft als doelstelling staan, maar ook de lagere huren bij nieuwbouw (vanaf ca. € 750) worden daarbij niet uitgesloten. Vesteda wil wel bezit houden in Leiden en zodra de markt weer aantrekt gaat zij waarschijnlijk proberen om kansen voor nieuwbouw in Leiden te benutten: bijvoorbeeld (wellicht) ook gebouw Parkzicht (de Merenwijk) uitponden en elders nieuwe woningen bouwen. Ook landelijk wil Vesteda haar


pagina 35 van 38

woningaantal op peil houden (27.000 woningen), door vooral in de Randstad nieuwe woningen te bouwen. Daar liggen namelijk de gewildere locaties. 9. Wat verwacht u van de gemeente? De vertegenwoordigers van Vesteda geven aan dat zij geen contact hebben met de gemeente Leiden. Ton van de Water vindt het jammer dat de gemeente Vesteda niet heeft geïnformeerd voordat ze bezig ging met de groenvoorzieningen. Hij vindt het fijn dat de gemeente de groenvoorzieningen rond de Stevenshof opknapt, maar had dat graag willen weten om de huurders te kunnen informeren. Een beheerconsulent van Vesteda heeft wel (en goed) contact met de gemeente Leiderdorp, maar vrijwel niet met Leiden. In Leiden heeft zij het gevoel dat ze ‘van het kastje naar de muur wordt gestuurd’. 10. Heeft u er behoefte aan om regelmatig met de gemeente te overleggen? De vertegenwoordigers van Vesteda willen graag regelmatig met de gemeente overleggen. Daarom vinden zij dit overleg heel nuttig. In Zoetermeer functioneert Vesteda bijvoorbeeld in wijkteams en in Leiderdorp en Rijswijk doet ze mee in het woonomgevingsoverleg. Maar Vesteda moet ook prioriteiten stellen en kan dus niet aan alle overleggen meedoen. Afgesproken wordt dat als Vesteda vragen aan de gemeente heeft, ze contact kan opnemen met Marjan van Duijn ([email protected], 0715165865). Marjan kan Vesteda bijvoorbeeld in contact brengen met een wijkmanager. 11. Zo ja, over welke onderwerpen? Bijvoorbeeld over de uitvoering van een gebiedsontwikkeling of over informatie van Vesteda die ook voor de gemeente van belang is. Vesteda houdt maandelijks een enquête onder alle nieuwe en vertrekkende huurders. Daarnaast enquêteert ze regelmatig per steekproef haar zittende huurders en (jaarlijks) haar huurdersorganisaties. Dit levert bijvoorbeeld informatie op over de leefomgeving, die ook voor de gemeente heel nuttig is. 12. Heeft u wel eens contact met een Leidse woningcorporatie? Nee, doordat de complexen van Vesteda in Leiden nogal solitair staan, heeft Vesteda op uitvoeringsniveau geen ‘automatisch’ contact met de corporaties. Dat contact is er evenmin op directieniveau. Marjan van Duijn geeft aan dat er in Leiden elke twee maanden een ambtelijk en bestuurlijk overleg is tussen de gemeente, de corporaties en de huurdersorganisatie: het Leids Platform Wonen. Marjan is de secretaris van dat overleg. Als Vesteda daaraan behoefte heeft, kan ze een keer aanschuiven. 13. Zo ja, waarover gaat dat? N.v.t. 14. Zo nee, heeft u daaraan wel behoefte? Vesteda heeft niet direct behoefte aan contact met de Leidse corporaties. Al is het wel zo, zegt Ton van de Water, dat als je met elkaar om tafel zit, je elkaar kent en daardoor gemakkelijker met elkaar contact opneemt als dat nodig is. Definitief, 8 december 2010 Wim Vos


pagina 36 van 38

Bijlage bij verslag van gesprek met Vesteda: Reactie van Corinne Vermeulen van de afdeling Research van Vesteda op het concept van de notitie (email van 7 december 2010) Ik heb een aantal opmerkingen/aanvullingen op de rapportage: -

Het lijkt mij goed om de resultaten van het vorige WoON 2006 (en wellicht zelfs WoON 2002) af te zetten tegen de meest recente cijfers. Op deze manier krijg je wat meer gevoel voor de ontwikkelingen die zich afspelen aan de vraag- en aanbodzijde van de huurmarkt in Leiden.

-

De conclusies op pagina 9 t/m 11 zijn naar mijn mening nu nog teveel een opsomming van conclusies en cijfers die in het rapport reeds beschreven zijn. Hier zouden wat meer verbanden gelegd kunnen worden. Bijvoorbeeld de eerste conclusie waar gesteld wordt dat 11% van de voorraad een particuliere huurwoning is, interessant is dan te weten hoe Leiden zich verhoudt met de gemeenten in de regio.

-

Ander voorbeeld is de conclusie dat de particuliere huurwoningen vooral bewoond worden door alleenstaanden en jonge huishoudens. Hierbij rijst bij mij de vraag op waarom er niet meer senioren deze woningen huren (een groep die binnen het huurdersbestand van Vesteda wel grootschalig aanwezig is). Ligt dat aan de compactheid 2 van het aanbod (tweederde deel is kleiner dan 70 m ) of de locaties van de particuliere huurwoningen (welke niet aan de orde komt in het rapport)?

-

Uit de cijfers blijkt dat de particuliere huurwoning kleiner is dan de sociale huurwoning; waarmee de conclusie op zijn plaats kan zijn dat er van doorstroming van sociaal naar particulier niet vaak sprake zal zijn (potentiële huurders gaan er in kwaliteit en grootte niet op vooruit en worden niet getriggerd).

-

De verhuisgeneigdheid ligt op 45% (huishoudens die binnen 2 jaar willen verhuizen). Zijn daar cijfers tegenover te zetten van de gerealiseerde verhuizingen binnen Leiden?

-

Het is jammer dat vraag en aanbod niet met elkaar te vergelijken zijn en er is dus ook niets bekend over het budget van potentiële huurders. In onze onderzoeken binnen Research proberen we altijd een mismatch te maken tussen de vraag naar vrije sector woningen en het te verwachten aanbod. Een benadering daarvoor is de theoretische vraagberekening, o.b.v. inkomensgegevens van huishoudens in Leiden en cijfers uit de meest recente en beschikbare WoON. Vorig jaar heb ik zo’n berekening gemaakt voor Leiden. De conclusie hieruit was: De jaarlijkse vraag naar duurdere huurwoningen (285 per jaar) in Leiden ligt iets zwaarder in de categorie eengezinswoningen. Ten aanzien van de appartementen concerteert de vraag zich met name in het huursegment € 580 tot € 1.100 per maand. De vraag naar huurappartementen neemt sterk af, naarmate de huurprijs boven de € 1.000 komt. Het eventuele vermogen van huishoudens (en de inbreng daarin in de woonuitgaven) zijn niet meegenomen in deze berekening! Enige voorzichtigheid is geboden bij de theoretische cijfers omdat er geen rekening is gehouden met macro-economische omstandigheden, beperkingen vanuit financieringsmogelijkheden en de woonwensen van nu, ten tijde van de financiële crisis.


pagina 37 van 38

En een andere conclusie uit het rapport: Analyse van de marktperformance van referentieprojecten gecombineerd met ontvangen signalen van makelaars en verhuurders, leiden tot de conclusie dat de dure huurmarkt in Leiden wel aanwezig is. De vraagdruk richt zich in de appartementenmarkt tot circa € 900 en in de laagbouw iets daarboven. Daarboven is wel vraag, maar het aantal vragers neemt af naarmate de huur hoger ligt.


pagina 38 van 38

1. Inleiding. Particuliere huurwoningvoorraad pagina 1 van 38

Recommend Documents