1. Inleiding. Behoefte aan eengezins- en meergezinswoningen in Leiden pagina 1 van 30

Behoefte aan eengezins- en meergezinswoningen in Leiden (onderzoek 4 uit het ‘Projectplan uitvoering woononderzoeken’) Definitieve versie, 2 februari 2011 Wim Vos, in opdracht van de afdeling SEB van de gemeente Leiden

1. Inleiding 1.1 Aanleiding en doel In de ‘Woonvisie 2005-2015’ van de gemeente is het voornemen opgenomen om een onderzoek te doen naar de mogelijkheden om eengezins- en meergezinswoningen te bouwen. Er is veel vraag naar eengezinswoningen, maar Leiden kampt met beperkte ruimte. Door meergezinswoningen (zoals appartementen) te bouwen kunnen meer woningen op dezelfde oppervlakte worden gebouwd dan bij eengezinswoningen. Maar kunnen op de Leidse woningmarkt nog wel grote aantallen meergezinswoningen worden toegevoegd of is de markt daarvoor (bijna) verzadigd? Het doel van dit verkennende onderzoek is om een beeld te krijgen van de behoefte aan eengezins- en meergezinswoningen in Leiden. Dit gebeurt door uit de rapportage over het 1 WoON 2009 de informatie over eengezins- en meergezinswoningen te lichten en die op te nemen in deze rapportage. Vervolgens wordt deze rapportage met kwantitatieve informatie besproken met enkele lokaal werkzame makelaars en een woningcorporatie die over kwalitatieve informatie beschikken. Het resultaat van die gespreksronde wordt toegevoegd aan deze rapportage. 1.2 Informatie over het WoON De informatie in deze notitie is grotendeel ontleend aan het WoON 2009. WoON staat voor WoonOnderzoek Nederland. Het is een landelijk woningbehoefteonderzoek dat elke drie jaar in opdracht van het ministerie van VROM wordt gehouden. De gemeente Leiden heeft in 2009, 2006 en 2002 aan dat onderzoek meegedaan door extra enquêtes te kopen (de zogenoemde ‘oversampling’). Als gevolg daarvan levert het WoON voor Leiden betrouwbare uitkomsten op. Medio 2010 heeft de gemeente Leiden de onderzoeksdata ontvangen. Op basis daarvan zijn de resultaten van het onderzoek opgenomen in de rapportage ‘Wonen in Leiden rapportage WoON 2009’ (Explica, eindconcept september 2010). In dat rapport worden de uitkomsten ook vergeleken met die van 2006. De informatie die verspreid in dat rapport is opgenomen over eengezins- en meergezinswoningen is overgeheveld naar deze rapportage. Doordat de uitkomsten van het WoON 2009 zijn afgerond op honderdtallen, kan er in de tabellen van deze rapportage sprake zijn van afrondingsverschillen. Doordat bij het WoON-onderzoek wordt ingezoomd op de gemeente Leiden, worden in deze notitie de uitkomsten voor de gemeente gepresenteerd. Dit neemt niet weg dat Leiden een onderdeel vormt van de regionale woningmarkt.

1

In het WoON is een meergezinswoning als volgt gedefinieerd: ‘Elke woning die samen met andere woonruimten c.q. bedrijfsruimten een geheel pand vormt. Hieronder vallen flats, galerij-, portiek-, beneden- en bovenwoningen, appartementen en woningen boven bedrijfsruimten, voor zover deze zijn voorzien van een buiten de bedrijfsruimte gelegen toegangsdeur.’

Behoefte aan eengezins- en meergezinswoningen in Leiden

pagina 1 van 30

1.3 Leeswijzer Na dit inleidende hoofdstuk geeft hoofdstuk 2 informatie uit WoON 2009 over eengezins- en meergezinswoningen. Deze informatie is ontleend aan het rapport ‘Wonen in Leiden rapportage WoON 2009’. Hoofdstuk 3 gaat in op de gesprekken die zijn gehouden met twee makelaars (voor de koopsector) en een woningcorporatie (vooral voor de huursector) over het concept van deze notitie. Op basis van de informatie uit hoofdstuk 2 en de resultaten van de gesprekken zijn in hoofdstuk 4 conclusies getrokken en worden aanbevelingen gedaan.


pagina 2 van 30

2. Eengezins- en meergezinswoningen in Leiden De informatie uit dit hoofdstuk is overgenomen uit het rapport ‘Wonen in Leiden rapportage WoON 2009’ (Explica, eindconcept september 2010). Helaas geeft het WoON 2009 geen bruikbare informatie over de bouwtechnische, woontechnische en energetische kwaliteit van woningen. Weliswaar wordt in de enquête gevraagd of in de afgelopen 12 maanden isolatievoorzieningen zijn aangebracht, onderhoudswerkzaamheden verricht zijn, nieuwe voorzieningen zijn aangebracht, of verfraaiingen aan de woning. Maar hierop kan uitsluitend ‘ja’ of ‘nee’ worden geantwoord. Er wordt dus geen specificatie gevraagd. 2.1 Huidige voorraad Het aandeel meergezinswoningen in Leiden is 51% van alle woningen. Dit is veel hoger dan het gemiddelde van 31% in Nederland. Van die 27.600 meergezinswoningen in Leiden behoort 72% tot de huursector. Zie tabel 1. Voor gemeenten tussen 100.000 en 150.000 inwoners, waartoe Leiden behoort, liggen de percentages meergezinswoningen duidelijk hoger dan het Nederlandse gemiddelde. Leiden is qua percentage meergezinswoningen wat ‘stedelijker’ dan het gemiddelde van 35%. In een studentenstad als Delft is het percentage meergezinswoningen 66% en in Groningen 56%. Tabel 1: Bewoonde woningen naar woningtype en eigendom Woningtype Leiden Nederland Eengezinswoning 26.000 4.794.200 - waarvan koop 18.000 3.530.600 - waarvan huur 8.000 1.263.600 Meergezinswoning 27.600 2.202.300 - waarvan koop 7.600 589.800 - waarvan huur 20.000 1.612.500 Totaal 53.600 6.996.500 Woningtype Eengezinswoning - waarvan koop - waarvan huur Meergezinswoning - waarvan koop - waarvan huur Totaal

Leiden 49% 69% 31% 51% 28% 72% 100%

Nederland 69% 74% 26% 31% 27% 73% 100%

Bron: WoON 2009

In de afgelopen 10 jaar bestond de nieuwbouw in Leiden voor 55% uit meergezinswoningen. In de 10 jaar daarvoor (1990-1999) was dit 56%. Het aandeel meergezinswoningen in de nieuwbouw is dus vrijwel gelijk gebleven. Op landelijk niveau is ruim drie op de tien nieuwbouwwoningen een meergezinswoning. Desalniettemin is in de bestaande woningvoorraad van Leiden een afname van het aandeel meergezinswoningen te zien, van 55% in 2002 tot 51% in 2009. Dit komt door een combinatie van sloop en nieuwbouw. Van de nieuwbouw is weliswaar 55% een meergezinswoning, maar er worden vooral


pagina 3 van 30

meergezinswoningen onttrokken (door sloop, samenvoeging of functieverandering). Per saldo heeft dit geleid tot een afname van het aandeel meergezinswoningen. De woningvoorraad in Leiden bestaat voor 52% uit (sociale en particuliere) huurwoningen. 74% van de sociale huur en 62% van de particuliere huur is een meergezinswoning. Bij de koopwoningen is het aandeel meergezinswoningen 30%. Zie tabel 2. Tabel 2: Bewoonde woningen naar eigendom en woningtype Woningtype Sociaal Particulier Koop Eengezinswoning 5.700 2.200 18.000 Meergezinswoning 16.400 3.600 7.600 Totaal 22.100 5.800 25.600

Totaal 26.000 27.600 53.600

Woningtype Eengezinswoning Meergezinswoning Totaal

Totaal 48% 52% 100%

Sociaal 26% 74% 100%

Particulier 38% 62% 100%

Koop 70% 30% 100%

Bron: WoON 2009

Voor ouderen kan traplopen problematisch worden. Een nultredenwoning kan dan uitkomst 2 bieden. Deze woningen zijn intern en extern toegankelijk. Interne toegankelijkheid komt vooral voor bij meergezinswoningen. In Nederland voldoet 86% van alle meergezinswoningen hieraan. Externe toegankelijkheid komt meer voor bij eengezinswoningen. In Nederland voldoet 91% van alle eengezinswoningen hieraan. Volledige toegankelijkheid komt vaker voor bij meergezinswoningen (36%) dan bij eengezinswoningen (16%). In Leiden voldoen 12.800 woningen aan deze interne en externe toegankelijkheid. Interne toegankelijkheid komt in Leiden vaker voor dan gemiddeld in Nederland, door het hogere aandeel meergezinswoningen. 2.2 Huishoudens in eengezins- en meergezinswoningen Een groot deel van de huishoudens in Leiden is een eenpersoonshuishouden. Deze wonen vaker dan gezinnen in meergezinswoningen. De volgende tabel onderscheidt vier huishoudenstypen, alle in een verschillende fase van de huishoudencyclus. De studentenhuishoudens, die aan het begin van de carrière staan waarin ze zelfstandig wonen, maken voor een groot deel (61%) geen gebruik van de reguliere woningvoorraad. Als ze dat wel doen, bewoont men vooral een meergezinswoning. Paren tot 35 jaar wonen voor een groot deel in een meergezinswoning: 64% versus 45% gemiddeld in Leiden. De ‘jonge’ gezinnen, met een leeftijd tot 45 jaar, wonen voor 22% in een meergezinswoning, veel minder dan het gemiddelde van 42%. Zie tabel 3. Van deze ‘jonge’ gezinnen woonde in 2002 nog 34% in een meergezinswoning. Ook bij de paren tot 35 jaar is een afname te zien, van 75% in 2002 tot 64% in 2009.

2

Intern toegankelijk wil zeggen dat men de slaapkamer en badkamer kan bereiken vanaf de voordeur zonder traplopen. Extern toegankelijk wil zeggen dat men de voordeur kan bereiken zonder traplopen.


pagina 4 van 30

Tabel 3: Woonprofiel van vier typen huishoudens in Leiden Woningtype Student Samen, 35- Gezin, 45Eengezinswoning 9% 32% 78% Meergezinswoning 30% 64% 22% 3 Niet-woning 61% 4% 0% Totaal 100% 100% 100%

Alleen, 55+ 36% 61% 3% 100%

Totaal 42% 45% 13% 100%

Bron: WoON 2009

Van alle huishoudens in Leiden woont dus 45% in een meergezinswoning. Bij de BBSH4 doelgroep is dit meer: 48% woont in een meergezinswoning. Opvallend is het hoge aandeel dat in een niet-woning woont. Dit komt door het hoge aandeel studenten in Leiden. Zie tabel 4. Tabel 4: Woonprofiel van de BBSH-doelgroep in Leiden Woningtype Doelgroep Niet-doelgroep Eengezinswoning 23% 53% Meergezinswoning 48% 43% Niet-woning 29% 3% Totaal 100% 100%

Totaal 42% 45% 13% 100%

Bron: WoON 2009

De niet-westerse huishoudens bewonen vaak een meergezinswoning. Dat is in Leiden nog sterker het geval dan gemiddeld in Nederland. Dit hangt samen met het hogere aandeel meergezinswoningen in Leiden dan gemiddeld in Nederland. 2.3 Wijkprofiel De gemeente heeft twee wijken extra aandacht gegeven in het WoON. Dat zijn de wijken Noord en Zuidwest. Figuur 1: Situering van de wijken Noord en Zuidwest Leiden Noord Leiden Zuidwest

3

Een niet-woning is een woning die niet zelfstandig is (zoals een wooneenheid), een woonschip of een woonwagen. Ook de woning van een ‘inwonend huishouden’ valt onder het begrip niet-woning. 4 De BBSH-doelgroep bestaat uit huishoudens met een belastbaar jaarinkomen onder de grens waarop men in aanmerking kan komen voor huurtoeslag. In 2009 waren deze grenzen: eenpersoons tot 65 jaar: € 20.975, eenpersoons vanaf 65 jaar: € 19.800, meerpersoons tot 65 jaar: € 28.475 en meerpersoons vanaf 65 jaar: € 27.075.


pagina 5 van 30

De woningvoorraad in Leiden Noord wijkt sterk af van het gemiddelde van Leiden. In de wijk staan relatief veel goedkope (< € 548,18) meergezinshuurwoningen (in de volgende figuur aangeduid met ‘mgw-huur-tot aftopping’) en veel goedkope (< € 548,18) eengezinshuurwoningen (in de volgende figuur aangeduid met ‘egw-huur-tot aftopping’). Zie figuur 2. De cirkel geeft het resultaat aan in Leiden Noord; de staaf het gemiddelde in de hele gemeente. Een voorbeeld: in heel Leiden bestaat 8% van de voorraad uit eengezinskoopwoningen tot € 250.000 (dit is de bovenste staaf van figuur 2), terwijl dat aandeel in Leiden Noord ongeveer 18% bedraagt. Figuur 2: Profiel woningen in Leiden Noord egw-koop-tot 250.000 egw-koop-boven 250.000 egw-huur-tot aftopping egw-huur-boven aftopping mgw-koop-tot 250.000 mgw-koop-boven 250.000 mgw-huur-tot aftopping mgw-huur-boven aftopping niet-woning 0%

5%

10%

15%

20% 25% 30% 35% 40% 45%

Leiden Bron: WoON 2009

Leiden Zuidwest kent een duidelijke oververtegenwoordiging van twee woningsegmenten: de goedkope (< € 250.000) meergezinskoopwoningen (in de volgende figuur aangeduid met ‘mgw-koop-tot 250.000’) en de goedkope (< € 548,18) meergezinshuurwoningen (in de volgende figuur aangeduid met ‘mgw-huur-tot aftopping’). Eengezinswoningen staan er ook, maar duidelijk minder dan gemiddeld in Leiden. Zie figuur 3.


pagina 6 van 30

Figuur 3: Profiel woningen in Leiden Zuidwest egw-koop-tot 250.000 egw-koop-boven 250.000 egw-huur-tot aftopping egw-huur-boven aftopping mgw-koop-tot 250.000 mgw-koop-boven 250.000 mgw-huur-tot aftopping mgw-huur-boven aftopping niet-woning 0%

5%

10%

15%

20% 25% 30% 35% 40% 45%

Leiden Bron: WoON 2009

2.4 Verhuisgeneigdheid 5 In 2009 wil of moet 45% van de (potentiële) huishoudens binnen twee jaar verhuizen. Dit is een stijging ten opzichte van 2006, toen de verhuisgeneigdheid 38% bedroeg. Deze toename van de verhuisgeneigdheid is opvallend omdat de enquêtes van het WoON 2009 zijn afgenomen in een periode van onzekerheid over de economische ontwikkelingen. Een lagere verhuisgeneigdheid lag dan ook voor de hand. De wens om te verhuizen is er dus wel, maar de onzekerheid op de woningmarkt zorgt voor een lagere verhuismobiliteit. De verhuisgeneigdheid verschilt sterk naar samenstelling van het huishouden. De verhuisgeneigdheid is het hoogst bij de groep die nog geen huishouden heeft gevormd (in de volgende tabel aangeduid met ‘lid huishouden’), de alleenstaanden en eenoudergezinnen. Verder neemt de verhuisgeneigdheid af met het oplopen van de leeftijd van het huishouden. De verhuisgeneigdheid varieert van 76% bij huishoudens in de leeftijdsklasse tot 25 jaar tot 9% bij huishoudens vanaf 75 jaar. De verhuisgeneigdheid hangt ook samen met de kenmerken van de woning. Huishoudens in een koopwoning zijn in het algemeen minder verhuisgeneigd dan huishoudens in een huurwoning. En de verhuisgeneigdheid in meergezinswoningen ligt in het algemeen hoger dan de verhuisgeneigdheid in eengezinswoningen. Dat is in de volgende tabel goed te zien. Van alle huishoudens in een meergezinshuurwoning wil in 2009 53% verhuizen; van de huishoudens in een eengezinskoopwoning is dit 24%. Een deel van dit verschil is overigens weer te verklaren vanuit de huishoudenssamenstelling en de leeftijd. Immers, in meergezinswoningen wonen minder vaak gezinnen met kinderen, die minder vaak verhuisgeneigd zijn.

5

Dit zijn de bestaande huishoudens én de thuiswonende kinderen van 18 jaar die uit huis willen gaan.


pagina 7 van 30

Tabel 5: Verhuisgeneigdheid naar huidige woonsituatie in Leiden Woningtype 2006 2009 Eengezinswoning, koop 17% 24% Eengezinswoning, huur 26% 34% Meergezinswoning, koop 41% 38% Meergezinswoning, huur 43% 53% Niet-woning 61% 75% Lid huishouden 50% 62% Verhuisgeneigdheid 38% 45% Bron: WoON 2009

Uitgesplitst naar woningtype, eigendom en prijs valt op dat de verhuisgeneigdheid in de koop tot € 250.000 flink is toegenomen, zowel in meergezinswoningen als in eengezinswoningen. In de duurdere koop is de toename niet te zien bij de eengezinswoningen, terwijl bij de meergezinswoningen (klein segment) een afname is te zien van 46% naar 20%. Bij de huurwoningen is bij de duurdere eengezinswoningen en bij de meergezinswoningen (zowel tot als boven € 548,18 = de aftoppingsgrens) een toename te zien van de wens om te verhuizen. Zie tabel 6. Tabel 6: Verhuisgeneigdheid naar huidige woonsituatie in Leiden Segment 2006 2009 Eengezinswoning, koop, tot € 250.000 23% 40% Eengezinswoning, koop, boven € 250.000 16% 18% Eengezinswoning, huur, tot € 548,18 28% 30% Eengezinswoning, huur, boven € 548,18 21% 38% Meergezinswoning, koop, tot € 250.000 33% 44% Meergezinswoning, koop, boven € 250.000 46% 20% Meergezinswoning, huur, tot € 548,18 43% 53% Meergezinswoning, huur, boven € 548,18 43% 51% Niet-woning 61% 75% Lid huishouden 50% 62% Verhuisgeneigdheid 38% 45% Bron: WoON 2009

2.5 Woonwensen Net als de verhuisgeneigdheid, verschillen ook de verhuiswensen sterk tussen verschillende huishoudenstypen. Daarbij spelen zowel de leeftijd als de samenstelling van het huishouden een rol. Jonge alleenstaanden zijn vaker op zoek naar een meergezinswoning, vaak in de huursector. Jonge stellen zoeken al veel vaker een eengezinswoning. Alleenstaande 55plussers zoeken vaker een meergezinswoning en zoeken vaak een huurwoning.


pagina 8 van 30

Tabel 7: Woonwensen vier groepen verhuisgeneigde huishoudens in Leiden Woningtype Alleen, 35- Samen, 35Gezin Alleen, 55+ Eengezinswoning 27% 78% 91% 46% Meergezinswoning 73% 22% 9% 54% Totale wens 100% 100% 100% 100%

Totaal 49% 51% 100%

Woningtype Koopwoning Huurwoning Totale wens

Totaal 47% 53% 100%

Alleen, 3535% 65% 100%

Samen, 3583% 17% 100%

Gezin 66% 34% 100%

Alleen, 55+ 15% 85% 100%

Bron: WoON 2009

De BBSH-doelgroep is vaker op zoek naar een meergezinswoning. Gemiddeld zoekt 63% een meergezinswoning, terwijl dit bij de niet-doelgroep 40% is. Bij de vraag naar koopwoningen is nog meer verschil te zien. Zie tabel 8. De BBSH-doelgroep zoekt overigens binnen de koopsector vaker een sociale koopwoning. Ook binnen de huursector wordt vaker in de goedkope segmenten gezocht. Tabel 8: Woonwensen van de BBSH-doelgroep in Leiden Woningtype Doelgroep Niet-doelgroep Eengezinswoning 37% 60% Meergezinswoning 63% 40% Totale wens 100% 100%

Totaal 49% 51% 100%


Totaal 47% 53% 100%

Doelgroep 24% 76% 100%

Niet-doelgroep 69% 31% 100%

Bron: WoON 2009

Voor het woonbeleid in Leiden zijn zowel de lage als de hoge inkomens van belang. In de volgende tabel is voor drie inkomensgroepen duidelijk te zien dat zowel de vraag naar meergezinswoningen als de vraag naar koopwoningen samenhangt met het inkomen. Tabel 9: Woonwensen naar inkomensgroepen in Leiden Woningtype < € 33.000 € 33 - € 43.000 Eengezinswoning 38% 54% Meergezinswoning 62% 46% Totale wens 100% 100%

> € 43.000 68% 32% 100%

Totaal 49% 51% 100%


> € 43.000 81% 19% 100%

Totaal 47% 53% 100%

< € 33.000 27% 73% 100%

€ 33 - € 43.000 58% 42% 100%

Bron: WoON 2009

Uit deze tabel blijkt dat relatief veel huishoudens met een inkomen van meer van € 33.000 een huurwoning wensen. Vanaf 1 januari 2011 worden deze mogelijkheden beperkt omdat de


pagina 9 van 30

woningcorporaties maximaal 10% van de vrijkomende sociale huurwoningen (inclusief de nieuwbouw) mogen toewijzen aan huishoudens met een inkomen van meer dan € 30.600. Ook de woonwensen van 65-plussers zijn interessant om te weten. De gegevens daarover zijn echter gebaseerd op slechts 31 verhuisgeneigde respondenten en daarom niet betrouwbaar genoeg om te presenteren. 2.6 Vraag en aanbod vergeleken De totale woningvraag die door de verhuisgeneigde huishoudens wordt uitgeoefend bedraagt in 2009 ongeveer 22.800 woningen. Deze verhuisgeneigde huishoudens laten 16.900 6 woningen achter. Het vraagsaldo bedraagt 5.900 woningen. Het vraagsaldo is daarmee iets hoger dan in 2006 toen het saldo 5.100 woningen bedroeg. Het aanbod bestaat voor een kleiner deel uit meergezinswoningen. In 2006 was het vraagsaldo bij de meergezinswoningen negatief (de vraag was kleiner dan het aanbod). In 2009 is het saldo bij de meergezinswoningen positief. Bij de meergezinskoopwoningen is het saldo verschoven van -800 naar +1.200; bij de meergezinshuurwoningen is echter het saldo verschoven van -100 naar -400. In Leiden ligt de nadruk bij het vraagsaldo dus op eengezinswoningen. Zie tabel 10. Tabel 10: Vraag en aanbod van verhuisgeneigde huishoudens in Leiden 2009 Vraag Aanbod Saldo Eengezinswoning, koop 7.200 3.900 3.300 Eengezinswoning, huur 4.000 2.100 1.900 Meergezinswoning, koop 3.600 2.400 1.200 Meergezinswoning, huur 8.000 8.400 -400 Totaal 22.800 16.900 5.900 2006 Eengezinswoning, koop Eengezinswoning, huur Meergezinswoning, koop Meergezinswoning, huur Totaal

Vraag 7.100 3.300 2.300 7.400 20.100

Aanbod 2.500 1.900 3.100 7.500 15.000

Saldo 4.600 1.400 -800 -100 5.100

Bron: WoON 2009

In de vorige tabellen zijn in de kolom ‘Vraag’ ook de huishoudens meegerekend die nu nog in Leiden wonen, maar uit Leiden willen verhuizen. Het zou immers zo kunnen zijn dat deze huishoudens kiezen voor een woning buiten Leiden doordat geschikt aanbod binnen de gemeente ontbreekt. In de volgende tabel wordt er van uitgegaan dat deze Leidse huishoudens die op zoek naar een woning buiten Leiden inderdaad de gemeente verlaten. Daarnaast zijn er ook huishoudens die momenteel buiten Leiden wonen en naar Leiden willen verhuizen (maar die groep is kleiner). Door deze twee ‘correcties’ zijn de vraagsaldi kleiner. Het vraagsaldo van meergezinswoningen bedraagt 200 woningen; het vraagsaldo van eengezinswoningen bedraagt 2.900 woningen. Zie tabel 11.

6

Het vraagsaldo is het verschil tussen het aantal gevraagde woningen en het aantal woningen dat door verhuisgeneigde huishoudens wordt achtergelaten bij een verhuizing. Ofwel: de woningvraag minus het woningaanbod. Hierbij is niet onderzocht of de achtergelaten woningen inderdaad (qua ligging en kwaliteit) voldoen aan de wensen van de huishoudens die een dergelijke woning vragen.


pagina 10 van 30

Tabel 11: Totaalsaldo vraag en aanbod van verhuisgeneigde huishoudens in Leiden Woningtype Zonder correctie Met correcties Eengezinswoning, koop 3.300 1.400 Eengezinswoning, huur 1.900 1.500 Meergezinswoning, koop 1.200 800 Meergezinswoning, huur -400 -600 Totaal 5.900 3.200 Bron: WoON 2009

Het gecorrigeerde vraagsaldo van 3.200 woningen komt vooral voor rekening van de doorstromers en in veel mindere mate van de starters. 2.7 Verhuisketens Een andere manier om de dynamiek op de woningmarkt te bekijken is door de verhuisketens te analyseren. Een verhuisketen start doordat er een woning beschikbaar komt door het opheffen van een huishouden, door nieuwbouw, of doordat een huishouden de gemeente verlaat. Een woning die vrijkomt, wordt ingenomen door een starter (nieuw huishouden), een vestiger van buiten de gemeente, of door een doorstromer, die een woning binnen de gemeente achterlaat. De woning die door een doorstromer wordt achtergelaten komt weer beschikbaar voor een volgende verhuizer. Zo kan één verhuizing leiden tot een keten aan verhuizingen. Voor de lengte van de lokale verhuisketen is het aandeel starters en vestigers van belang. De keten stopt immers als een starter of vestiger de woning betrekt omdat zij in Leiden geen woning achter laten. Voor eengezinswoningen is de verhuisketen meergezinswoningen langer dan voor eengezinswoningen (2,0 resp. 1,8). Zowel bij eengezinswoningen als bij meergezinswoningen was de ketenlengte in 2006 2,6. In de volgende figuur is de herkomst te zien van huishoudens die in de afgelopen twee jaar vóór 2009 en twee jaar vóór 2006 zijn verhuisd in Leiden. De bovenste twee staven geven de situatie aan voor 2009; de onderste twee de situatie voor 2006. In de bovenste staaf is aangegeven welke groepen twee jaar vóór 2009 zijn verhuisd naar een eengezinswoning. Er worden vier groepen onderscheiden: doorstromers uit eengezinswoningen (aangeduid met: ‘uit eengezins’ en ‘egw’), doorstromers uit meergezinswoningen (aangeduid met: ‘uit meergezins’ en ‘mgw’), vestigers en starters. Elke staaf geeft het aandeel van deze vier groepen weer. Een voorbeeld: in 2006 was het aandeel vestigers dat naar een meergezinswoning verhuisde (dat is de onderste staaf): 18%. In 2009 is dat aandeel gestegen naar 40%. Uit figuur 4 blijkt dat de meergezinswoningen in 2009 relatief (vergeleken met eengezinswoningen) vaker worden betrokken door doorstromers uit meergezinswoningen en door starters. Dat was in 2006 ook al zo, maar opvallend is dat toen het aandeel doorstromers uit meergezinswoningen veel groter was. Verder is het aandeel vestigers dat naar een meergezinswoning is verhuisd, in 2009 veel groter dan in 2006.


pagina 11 van 30

Figuur 4: Recent verhuisden (afgelopen twee jaar) naar vorige woonsituatie, in 2009 en 2006, naar woningtype in Leiden 2009 0%

20%

40%

60%

80%

100%

eengezins

meergezins uit eengezins

uit meergezins

vestiger

starter

2006 0%

20%

40%

60%

80%

100%

eengezins

meergezins egw Bron: WoON 2009

mgw

vestiger

starter

2.8 Nieuwbouwplannen De gemeente Leiden heeft een Nieuwbouwmonitor waarin de informatie van alle bouwplannen is ingevoerd. De monitor is nog niet volledig ingevuld en niet van elk te ontwikkelen bouwplan is bekend hoeveel eengezins- en meergezinswoningen het betreft. Voor de periode 2010 tot en met 2019 gaat de monitor uit van een bouwprogramma van ongeveer 270 eengezinswoningen en ongeveer 510 meergezinswoningen. Dit bouwprogramma betekent dat 65% van het totale programma van de komende 10 jaar een meergezinswoning is. 2.9 Conclusies Op basis van de informatie in dit hoofdstuk worden ten aanzien van eengezins- en meergezinswoningen in Leiden de volgende conclusies getrokken: Huidige voorraad - De verhouding eengezins/meergezinswoningen in Leiden is 49%/51%. Het aandeel meergezinswoningen is veel hoger dan het landelijk gemiddelde van 31% en dan het gemiddelde van de gemeenten tussen 100.000 en 150.000 inwoners waartoe Leiden behoort (35%). - Van de 26.000 eengezinswoningen in Leiden behoort 31% tot de huursector en 69% tot de koopsector. - Van de 27.600 meergezinswoningen in Leiden behoort 72% tot de huursector en 28% tot de koopsector. - Ondanks dat de nieuwbouw in Leiden in de afgelopen 10 jaar voor 55% uit meergezinswoningen bestond, is het aandeel meergezinswoningen in de totale woningvoorraad gedaald van 55% in 2002 tot 51% in 2009. Dit komt doordat er veel meergezinswoningen aan de voorraad zijn onttrokken.


pagina 12 van 30

Huishoudens in eengezins- en meergezinswoningen - Huishoudens in eengezinswoningen zijn relatief vaak gezinnen. - Huishoudens in meergezinswoningen zijn relatief vaak studenten, jonge paren (tot 35 jaar) en oudere alleenstaanden (55-plussers). Wel wonen de jonge paren en oudere alleenstaanden in 2009 minder vaak in een meergezinswoning dan in 2002. Ook huishoudens die behoren tot de BBSH-doelgroep en niet-westerse huishoudens wonen relatief vaak in een meergezinswoning. Wijken met extra aandacht - In Leiden Noord staan relatief veel goedkope eengezinskoopwoningen (< € 250.000) en goedkope eengezinshuurwoningen (< € 548,18). - In Leiden Noord staan relatief veel goedkope (< € 548,18) meergezinshuurwoningen. - In Leiden Noord staat relatief heel weinig duurdere eengezinskoopwoningen (> € 250.000). - In Leiden Zuidwest staan relatief veel goedkope (< € 250.000) meergezinskoopwoningen en goedkope (< € 548,18) meergezinshuurwoningen. - In Leiden Zuidwest staan relatief weinig eengezinskoopwoningen. Verhuisgeneigdheid - Gemiddeld wil of moet 45% van de (potentiële) huishoudens binnen twee jaar verhuizen. Dit is hoger dan in 2006, toen de verhuisgeneigdheid 38% bedroeg. - De verhuisgeneigdheid in meergezinswoningen is hoger dan in eengezinswoningen. Van alle huishoudens in een meergezinshuurwoning in Leiden wil 53% verhuizen; in een meergezinskoopwoning is dit 38%. Ter vergelijking: in een eengezinskoopwoning is dit 24%. Een deel van dit verschil is te verklaren vanuit de huishoudenssamenstelling en de leeftijd: in meergezinswoningen wonen minder vaak gezinnen met kinderen, die minder vaak verhuisgeneigd zijn. Woonwensen - Eengezinswoningen worden vooral gezocht door samenwonenden en gezinnen en huishoudens met een hoger inkomen. Deze groepen zoeken vaak een koopwoning. - Meergezinswoningen worden vooral gezocht door (vooral jonge) alleenstaanden en huishoudens met een lager inkomen (BBSH-doelgroep en inkomens tot € 33.000). Deze groepen zoeken vaak een huurwoning. - Het totale vraagsaldo is in 2009 iets hoger dan in 2006 (5.900 resp. 5.100 woningen). Van dat saldo bestaat in 2009 87% uit eengezinswoningen en dus 13% uit meergezins(koop)woningen. In 2006 was het vraagsaldo bij de meergezinswoningen nog negatief (de vraag was kleiner dan het aanbod). - Wordt het vraagsaldo gecorrigeerd door rekening te houden met de Leidse huishoudens die naar buiten Leiden willen verhuizen (de vertrekkers) en de huishoudens die momenteel buiten Leiden wonen en naar Leiden willen verhuizen (de vestigers), dan is het vraagsaldo kleiner: 3.200 woningen. Van dat saldo bestaat 94% uit eengezinswoningen en dus 6% uit meergezins(koop)woningen. Verhuisketens - Voor eengezinswoningen is de verhuisketen gemiddeld langer dan voor meergezinswoningen (2,0 resp. 1,8). Zowel bij eengezins- als bij meergezinswoningen was de ketenlengte in 2006 2,6.


pagina 13 van 30

-

In 2009 worden de meergezinswoningen relatief (vergeleken met eengezinswoningen) vaker betrokken door huishoudens uit meergezinswoningen en door starters. Dat was in 2006 ook al zo, maar opvallend is dat toen het aandeel huishoudens uit meergezinswoningen veel groter was. Verder is het aandeel vestigers dat naar een meergezinswoningen is verhuisd, in 2009 veel groter is dan in 2006.

Nieuwbouwplannen - Op basis van de Nieuwbouwmonitor van de gemeente Leiden zullen in de periode 2010 tot en met 2019 ongeveer 270 eengezinswoningen en ongeveer 510 meergezinswoningen worden gerealiseerd. Dit bouwprogramma betekent dat 65% van het totale programma een meergezinswoning is.


pagina 14 van 30

3. Resultaten van gesprekken Het concept van deze notitie is besproken met twee grotere makelaarskantoren in Leiden (voor de koopsector) en met een Leidse woningcorporatie (Portaal, vooral voor de huursector). De resultaten van deze interviews zijn in dit hoofdstuk verwoord. 3.1 Geïnterviewde partijen In de volgende tabel is aangegeven met welke partijen gesprekken zijn gehouden. Namens de gemeente namen mevrouw M. van Duijn (Beleidsmedewerker SEB, tevens accountmanager woningcorporaties), de heer J. Landkroon (Beleidsmedewerker Vastgoed en grondzaken) en de heer W. Vos (uitvoerder van dit onderzoek) deel aan het gesprek. Tabel 10: Geïnterviewde partijen Partij Naam en functie De heer W.H. de Leeuw, directeur 1. De Leeuw [email protected] De heer J. Verbaas, vestigingsdirecteur Makelaardij BV [email protected] De heer T. de Laat, eigenaar 2. De Laat + Fides ERA De heer M. Verbeek, eigenaar makelaardij o.g. [email protected] Mevrouw S. Peters, adviseur marktontwikkeling [email protected] 3. Portaal Leiden De heer W. Debets, senior adviseur marktontwikkeling [email protected] Contactgegevens van deze gesprekspartners: De Leeuw Makelaardij BV De Laat + Fides ERA Molenwerf 4 makelaardij o.g. 2312 CK Leiden Lammenschansweg 76 Tel. 071-4051616 2313 DP Leiden Tel. 071-5168080

Datum 30 november 2010

7 december 2010

8 december 2010

Portaal Leiden 3e Binnenvestgracht 23 2312 NR Leiden Tel. 0800-7678225

3.2 Interviewvragen Aan de geïnterviewde partijen zijn de volgende vragen gesteld: 1. Herkent u de gepresenteerde uitkomsten van het WoON 2009? 2. Welke wel en welke niet? 3. Wat is volgens u de belangrijkste rol die eengezinswoningen in Leiden spelen? 4. Wat is volgens u de belangrijkste rol die meergezinswoningen in Leiden spelen? 5. Voor zover er sprake is van een tekort aan meergezinswoningen in Leiden, zijn dat dan inderdaad uitsluitend koopappartementen? 6. Hoe beoordeelt u het grote aandeel meergezinswoningen in de nieuwbouwplannen ten opzichte van de geringe behoefte aan meergezinswoningen? 7. Aan welke eisen moeten nieuwe meergezinskoopwoningen (koopappartementen) voldoen, qua locatie, grootte, kwaliteit, prijs en balkon? 8. Verwacht u dat eengezinswoningen in bepaalde wijken met leegstand te maken krijgen? 9. Verwacht u dat meergezinswoningen in bepaalde wijken met leegstand te maken krijgen? 10. Tot welke aanbevelingen voor de gemeente leidt dit?


pagina 15 van 30

3.3 Resultaten van de interviews In deze paragraaf zijn de resultaten van de interviews samengevat weergegeven. Voor gedetailleerdere informatie wordt verwezen naar de opgestelde gespreksverslagen, die als bijlage 1 bij deze notitie zijn gevoegd. De huidige crisis Op dit moment gaat de bouwen woningmarkt gebukt onder de economische crisis. Daarover zijn tijdens de gesprekken de volgende opmerkingen gemaakt: - Er staan op dit moment volgens Funda in Leiden ongeveer 1.100 woningen te koop. Dat aantal is in enkele jaren verdubbeld, terwijl de groep kopers nog even groot is. Ook in andere gemeenten is sprake van een dergelijke verdubbeling. - Het aantal verhuizingen is sterk gedaald omdat mensen die na 2005 een woning hebben gekocht met een volledige financiering en wellicht een verbouwing meegefinancierd, hun woning niet gaan verkopen omdat ze dan een verlies zouden leiden. - Naar verwachting ondervinden starters en andere huishoudens met een laag inkomen in 2011 een extra probleem bij het kopen van een woning als gevolg van een aanpassing van de NHG-woonquote voor de lagere inkomensklassen. Huishoudens met een wat hoger inkomen dan € 33.000 komen als gevolg van een Europese richtlijn ook niet meer in aanmerking voor een sociale huurwoning. - Het is vreemd dat de starters op de koopmarkt niet nu een woning kopen, want de hoogte van de rente is aantrekkelijk en het aanbod is groot. Financiering is goed mogelijk omdat banken doorgaans rekenen met vier maal het jaarinkomen. - Op het eerste gezicht valt de daling van de huizenprijzen mee. Echter, mensen die geen haast hebben, handhaven hun vraagprijs. Uitsluitend de mensen die moeten verkopen (zoals bij werkloosheid, erfenis of echtscheiding) zakken met hun vraagprijs. - Appartementen van € 250.000 tot € 350.000 verkopen nu heel moeilijk omdat de woningzoekenden voor die prijs liever een eengezinswoning met een tuin willen. Een goedkope vorm van een eengezinswoning lijkt de stadswoning te zijn, ‘maar nu niet’. - Daarom adviseren de geïnterviewde partijen om terughoudend te zijn met de ontwikkeling van nieuwe appartementencomplexen, tenzij het gaat om specifieke locaties zoals het Stationsgebied en het Centrum. - In de huidige situatie moet bij een bouwproject ‘alles kloppen’, niet alleen financieel en inhoudelijk, maar ook procedureel en qua informatie aan geïnteresseerden. Wat dat betreft is er nu duidelijk sprake van een vragersmarkt. Reactie op de uitkomsten van het WoON 2009 De geïnterviewde partijen herkennen veel uitkomsten van het WoON 2009. Over de volgende uitkomsten zijn zij verbaasd: - De hoge verhuisgeneigdheid (45%). Blijkbaar is er een groot verschil tussen wat huishoudens willen en wat ze kunnen. Zie ook de opmerkingen onder het kopje ‘De huidige crisis’. - Het berekende tekort aan koopappartementen Het WoON 2009 geeft aan dat er in Leiden een (beperkt) tekort is aan appartementen. De geïnterviewde partijen herkennen dat tekort niet. Zie onder het kopje ‘Tekort aan meergezinswoningen’. - De soms grote verschillen tussen de uitkomsten van het WoON 2006 en 2009 Er is geen sprake van een trend, maar van soms grote verschuivingen en dat maakt het lastig om lijnen naar de toekomst door te trekken.


pagina 16 van 30

Rol van eengezinswoningen in Leiden De geïnterviewden zijn van mening dat er altijd behoefte is aan eengezinswoningen. Voor de doelgroep zouden kleine eengezinswoningen kunnen worden gebouwd. Eén makelaar stelt dat de meeste kopers het ‘klassieke plaatje’ wensen: een jaren dertig woning, met voor- en achtertuin, oprit en vier of vijf kamers. Eengezinswoningen zijn vooral interessant zijn voor mensen met een hoger inkomen. In een ‘normale’ markt is er volgens de geïnterviewde partijen vooral behoefte aan koopwoningen van ongeveer € 250.000. Rol van meergezinswoningen in Leiden De geïnterviewde partijen zijn van mening dat er vooral financiën en schaarste aan bouwgrond redenen zijn om appartementen te bouwen en weinig marktargumenten. De appartementen zijn naar de mening van de respondenten vooral interessant voor studenten en anderen met een laag inkomen. De appartementenmarkt bestaat samengevat uit de volgende segmenten: - Appartementen voor starters en kleine huishoudens. - Appartementen van € 250.000 tot € 350.000. Die verkopen nu heel moeilijk omdat de woningzoekenden voor die prijs liever een eengezinswoning met een tuin willen. - Luxe appartementen nabij het centrum, zoals penthouses. Daarvan waren er in Leiden te weinig, maar de markt stokt nu ook omdat geïnteresseerden hun woning niet verkocht krijgen. Tekort aan meergezinswoningen De geïnterviewde makelaars zijn van mening dat er in Leiden voldoende koopappartementen zijn, ook al vóór de huidige crisis. Eén makelaar stelt dat er de afgelopen jaren in Leiden erg 2 veel appartementen van ongeveer 100 m zijn gebouwd omdat: - de gemeente dit graag wilde; - er een grote behoefte aan appartementen was; - appartementen van die omvang goedkoop te bouwen zijn; 7 - deze het meeste opleveren ; - deze gemakkelijk werden verkocht (in een tijd waarin zo ongeveer alles werd verkocht). 2 Maar door dat grote aanbod is de markt voor appartementen van 90 tot 110 m volgens die vertegenwoordiger nu verzadigd en worden die woningen niet meer verkocht omdat de huidige klanten die appartementen niet meer wensen. Hij stelt dat er een tekort is aan: 2 - kleine en goedkope appartementen voor starters (45 tot 55 m ). Een alternatief voor deze groep zijn de stadswoningen/studio’s; - kleine en goedkope appartementen voor de grote groep één- en twee2 persoonshuishoudens (55 tot 60 m ); - grote appartementen (op mooie locaties, zoals in het stationsgebied en op andere centrumlocaties). Een mogelijke verklaring voor het overschot aan middelgrote appartementen zou kunnen zijn 8 dat Leiden relatief weinig inwoners heeft met een gemiddeld inkomen. De situatie bij de huurappartementen lijkt positiever: in Leiden worden alle woningen nog verhuurd en worden de bestaande huurwoningen nog gemakkelijk verkocht.

7

Het is voor ontwikkelaars en bouwers financieel aantrekkelijker om 20 appartementen van 100 m2 te bouwen, dan 10 appartementen van 200 m2. 8 Zie figuur 35 van de rapportage ‘Wonen in Leiden; rapportage WoON 2009’.


pagina 17 van 30

Eisen aan nieuwe meergezinswoningen Als er wordt gekozen voor het bouwen van koopappartementen, dan moeten die volgens de makelaars aan de volgende voorwaarden voldoen: 2 - Oppervlakte minimaal 80 m . - Minimaal 3 kamers. 2 2 - Balkon op het zuiden of westen van minimaal 6 m voor starters tot 20 m bij luxe appartementen. - Parkeervoorziening bij het complex. - Voorzien van een lift. - Een goede, hoogwaardige openbare ruimte, ook buiten de binnenstad. Aanbevelingen voor de gemeente De geïnterviewde makelaars doen de volgende aanbevelingen: - Betrek marktpartijen eerder bij de planontwikkeling. Want nu gebeurt dat naar de mening van de makelaars vaak te laat. - Hou bij het bepalen van wat wordt gebouwd rekening met de locatie. - Bouw vooral woningen in de niches, zoals dure appartementen en ouderenwoningen. De geïnterviewde corporatie voegt hieraan toe: - Bouw eengezinswoningen als er geen omstandigheden zijn die tot appartementen nopen.


pagina 18 van 30

4. Conclusies en aanbevelingen 4.1 Conclusies Op basis van deze notitie en de gesprekken daarover met enkele makelaars en een woningcorporatie worden de volgende conclusies getrokken: 1. Er zal in Leiden altijd behoefte zijn aan eengezinswoningen. 2. Er zijn op dit moment voldoende koopappartementen, ook al vóór de crisis. De markt voor 2 koopappartementen van 90 tot 110 m lijkt te zijn verzadigd. Er is uitsluitend een tekort 2 aan kleine koopappartementen (45 tot 60 m ) en grote appartementen (op mooie locaties). 3. De situatie bij de huurappartementen lijkt positiever: in Leiden worden alle woningen nog verhuurd en worden de bestaande huurwoningen nog gemakkelijk verkocht. 4. Argumenten om meergezinswoningen te bouwen kunnen financiële zijn en schaarste aan bouwgrond, maar er zijn nauwelijks marktargumenten, behalve dat appartementen vanwege hun lage prijs vooral interessant zijn voor studenten en anderen met een laag inkomen. 5. Als er wordt gekozen voor het bouwen van koopappartementen, moeten die aan specifieke eisen voldoen. Ook de locatie is heel belangrijk. Want de aanbiedersmarkt van het nabije verleden is in een korte tijd veranderd in een vragersmarkt. 4.2 Aanbevelingen 1. Bouw eengezinswoningen als er geen omstandigheden zijn die tot appartementen nopen. 2. Hou bij het bepalen van wat wordt gebouwd rekening met de locatie. Want de aanbiedersmarkt van het nabije verleden is in een korte tijd veranderd in een vragersmarkt. 3. Betrek makelaars eerder bij de planontwikkeling. Want nu gebeurt dat naar hun mening vaak te laat.


pagina 19 van 30

Bijlage 1 Verslagen van gesprekken met externe partijen Verslag van gesprek op 30 november 2010 met De Leeuw Aanwezig Instantie De Leeuw Makelaardij BV

Naam De heer W.H. de Leeuw De heer J. Verbaas

De heer J. Landkroon

Functie Directeur van De Leeuw Adviesgroep BV Vestigingsdirecteur Beleidsmedewerker Sociaal en Economisch Beleid, accountmanager woningcorporaties Beleidsmedewerker afdeling Vastgoed en grondzaken

De heer W. Vos

Projectleider

Mevrouw M. van Duijn Gemeente Leiden

Email [email protected] [email protected]

[email protected]

[email protected] [email protected] [email protected]

Vooraf Mevrouw Van Duijn licht de aanleiding van dit onderzoek toe en het doel van dit gesprek. De gemeente wil het contact met externe partijen aanhalen en de uitkomsten van het WoON 2009 bieden daarvoor een mooie gelegenheid.

Informatie over De Leeuw De heer De Leeuw geeft aan dat zijn Adviesgroep veel belangstelling heeft voor trends en de uitkomst van onderzoeken. De Adviesgroep wil een grote rol spelen richting de andere partijen in het werkgebied om discussies – zoals over de notitie die nu ter bespreking voorligt – te ondersteunen. De Leeuw maakt jaarlijks een rapport waarin veel informatie is opgenomen. Volgens de heer De Leeuw verwachten ontwikkelaars dat zijn organisatie die kennis bezit. Zijn organisatie ‘weet dus wat er speelt’ op de koopmarkt in (onder andere) Leiden.

Gevolgen van de huidige crisis De huidige woningmarkt ondervindt de harde gevolgen van de economische crisis. Tijdens het gesprek maken de vertegenwoordigers van De Leeuw daarover de volgende opmerkingen: - Er staan op dit moment volgens Funda in Leiden 1.100 woningen te koop. Dat aantal is in enkele jaren verdubbeld, terwijl de groep kopers nog even groot is. Ook in andere gemeenten is sprake van een dergelijke verdubbeling. - Het aantal verhuizingen is sterk gedaald omdat mensen die na 2005 een woning hebben gekocht met een volledige financiering en wellicht een verbouwing meegefinancierd, hun woning niet gaan verkopen omdat ze dan een verlies zouden leiden. - De heer De Leeuw voorspelt dat starters met ingang van 2011 een extra probleem krijgen vanwege de forse aanpassing van de NHG-woonquote voor de lagere inkomensklassen. - De heer De Leeuw meldt dat een promovendus van het OTB een waardedaling van 20% verwacht als de hypotheekrenteaftrek wordt afgeschaft. Dat zal leiden tot nog veel minder verhuizingen omdat door deze waardedaling de overwaarde is verdwenen van woningen die na 2000 zijn gekocht.


pagina 20 van 30

-

-

-

-

-

De heer De Leeuw vindt het vreemd dat de starters op de koopmarkt niet nu hun slag slaan, want de hoogte van de rente is aantrekkelijk en het aanbod is groot. Financiering is goed mogelijk omdat banken doorgaans rekenen met vier maal het jaarinkomen. Wel heeft hij gezien dat er sinds het wegvallen van het landelijke budget voor startersleningen veel minder starters op de woningmarkt actief zijn. Tot dat moment ging het weer redelijk goed met de startersmarkt, maar nu is de situatie opnieuw slecht, al is de markt sinds de komst van het nieuwe kabinet weer wat aangetrokken. Op het eerste gezicht valt het nog wel mee met de daling van de huizenprijzen. Echter, mensen die geen haast hebben, handhaven hun vraagprijs. Uitsluitend de mensen die moeten verkopen (zoals bij werkloosheid, erfenis of echtscheiding) zakken met hun vraagprijs. De kleine prijsdaling van de verkochte woningen die de NVM noemt geeft een vertekend beeld volgens de heer De Leeuw omdat er sinds het stoppen van de starterslening nog maar heel weinig (goedkope) starterswoningen worden verkocht en dus gemiddeld grotere (dus duurdere) woningen worden verkocht dan vóór het stoppen van de starterslening. ‘We praten elkaar geen crisis aan’, lijkt het adagium van deze manier van berekenen. Het zou een veel reëler beeld geven als er werd gekeken naar de prijsontwikkeling van een referentieproject. Appartementen van € 250.000 tot € 350.000 verkopen nu heel moeilijk omdat de woningzoekenden voor die prijs liever een eengezinswoning met een tuin willen. Dat is ook te zien bij de verkoop van de eengezinswoningen van € 250.000 in de Schrijversbuurt; die verloopt relatief goed. Een goedkope vorm van een eengezinswoning zou volgens de heer De Leeuw de stadswoning kunnen zijn, ‘maar nu niet’. Daarom adviseren de vertegenwoordigers van De Leeuw om terughoudend te zijn met de ontwikkeling van nieuwe appartementencomplexen, tenzij het gaat om specifieke locaties zoals het Stationsgebied en het Centrum. De heer Verbaas verwacht desgevraagd dat er weinig animo is voor het concept – ‘dorpje op zich’ – van de Meelfabriek. In de huidige situatie moet bij een bouwproject ‘alles kloppen’, niet alleen financieel en inhoudelijk, maar ook procedureel en qua informatie aan geïnteresseerden. Het project Groenoord is volgens de vertegenwoordigers van De Leeuw gestrand omdat er veel onduidelijkheden waren.

Onderzoeksvragen 2. Herkent u de gepresenteerde uitkomsten van het WoON 2009? De heer Verbaas vindt de uitkomsten van het WoON heel interessant. Hij herkent veel van de uitkomsten over de koopsector, maar de notitie bevat voor hem ook een aantal eye openers. De heer Verbaas noemt de volgende aspecten, waarbij hij opmerkt dat de beide vertegenwoordigers van De Leeuw uitsluitend een beeld hebben van de koopsector: - Hij had verwacht dat er in Leiden meer appartementen zouden staan dan het onderzoek aangeeft (51%). Dat komt blijkbaar omdat de meeste appartementen (72%) zich in de huursector bevinden. De Leeuw werkt overigens veel samen met Portaal bij de uitponding van huurwoningen. - De beide vertegenwoordigers van De Leeuw zijn verbaasd over de hoge verhuisgeneigdheid (45%). Blijkbaar is er een groot verschil tussen wat huishoudens willen en wat ze kunnen. Zie ook de opmerkingen onder het kopje ‘Gevolgen van de huidige crisis’. 3. Welke wel en welke niet? Zie bij vraag 1.


pagina 21 van 30

Op de vraag van de heer De Leeuw waarom in het WoON 2009 is ingezoomd op de wijken Noord en Zuidwest antwoordt mevrouw Van Duijn dat dit voortvloeit uit de twee wijkontwikkelingsplannen die de gemeente heeft opgesteld toen zij Noord en Zuidwest aanwees als aandachtsgebieden. Noord is dat nu nog steeds. De beide vertegenwoordigers van De Leeuw zien in beide wijken overigens een duidelijke opwaartse ontwikkeling. Nieuw Leyden heeft trouwens wel een positief effect op de directe omliggende bestaande bebouwing. Zo’n positief effect blijft uit bij De Kooi. 4. Wat is volgens u de belangrijkste rol die eengezinswoningen in Leiden spelen? De heer Verbaas geeft aan dat eengezinswoningen vooral interessant zijn voor mensen met een hoger inkomen. In een ‘normale’ markt is er vooral behoefte aan woningen van ongeveer € 250.000. 5. Wat is volgens u de belangrijkste rol die meergezinswoningen in Leiden spelen? De heer Verbaas geeft aan dat de appartementen vooral interessant zijn voor studenten en anderen met een laag inkomen. De heer De Leeuw stelt dat er nu in Leiden voldoende appartementen zijn. Er was trouwens vóór de crisis al een overschot aan appartementen. De heer Verbaas stelt verder dat de appartementenmarkt samengevat uit de volgende segmenten bestaat: - Appartementen voor starters en kleine huishoudens. - Appartementen van € 250.000 tot € 350.000. Die verkopen nu heel moeilijk omdat de woningzoekenden voor die prijs liever een eengezinswoning met een tuin willen. - Luxe appartementen nabij het centrum, zoals penthouses. Daarvan waren er in Leiden te weinig, maar de markt stokt nu ook omdat geïnteresseerden hun woning niet verkocht krijgen. 6. Voor zover er sprake is van een tekort aan meergezinswoningen in Leiden, zijn dat dan inderdaad uitsluitend koopappartementen? N.v.t.; de heer De Leeuw stelt dat er in Leiden voldoende appartementen zijn (zie bij vraag 4). 7. Hoe beoordeelt u het grote aandeel meergezinswoningen in de nieuwbouwplannen ten opzichte van de geringe behoefte aan meergezinswoningen? De vertegenwoordigers begrijpen dat financiële overwegingen soms nopen tot het bouwen van appartementen, maar daarvoor gelden geen marktoverwegingen (zie bij vraag 4). 8. Aan welke eisen moeten nieuwe meergezinskoopwoningen (koopappartementen) voldoen, qua locatie, grootte, kwaliteit, prijs en balkon? Als de gemeente kiest voor het bouwen van koopappartementen, dan moeten die volgens de vertegenwoordigers van De Leeuw aan de volgende voorwaarden voldoen: 2 - Oppervlakte minimaal 80 m . - Minimaal 3 kamers. 2 2 - Balkon op het zuiden of westen van minimaal 6 m voor starters tot 20 m bij luxe appartementen. - Parkeervoorziening bij het complex. - Een lift.


pagina 22 van 30

9. Verwacht u dat eengezinswoningen in bepaalde wijken met leegstand te maken krijgen? De heer Verbaas geeft aan dat er in de koopsector per definitie geen sprake zal zijn van leegstand. Want als een bestaande woning bijvoorbeeld als gevolg van nieuwbouwplannen minder aantrekkelijk wordt, blijven de eigenaren in hun huidige woning wonen. Desgevraagd geeft de heer De Leeuw aan dat hij niet kan voorspellen wat het effect van de nieuwbouw op Valkenburg (5.000 woningen) is voor de bestaande woningvoorraad omdat er in Leiden niet eerder zo’n grote locatie is ontwikkeld. 10. Verwacht u dat meergezinswoningen in bepaalde wijken met leegstand te maken krijgen? Nee, zie vraag 8. 11. Tot welke aanbevelingen voor de gemeente leidt dit? De vertegenwoordigers van De Leeuw geven aan dat zij dit gesprek heel nuttig vinden omdat het goed is als partijen met elkaar informatie uitwisselen. Want dat leidt tot wederzijds begrip en kennisuitwisseling. Als tip geven zij aan de gemeente mee: ‘Betrek marktpartijen eerder bij de planontwikkeling.’ Want nu gebeurt dat vaak te laat. Gevraagd of een structureel overleg tussen de gemeente en de marktpartijen nuttig is, antwoorden de vertegenwoordigers van De Leeuw dat een dergelijk overleg in Katwijk heel goed functioneert. Zij verwachten dat zo’n overleg in Leiden minder goed werkt omdat partijen het daar niet zo gewend zijn. Het zou dus ‘even wennen’ zijn. Definitief, 23 december 2010 Wim Vos


pagina 23 van 30

Verslag van gesprek op 7 december 2010 met De Laat + Fides Aanwezig Instantie De Laat + Fides

Naam De heer T. de Laat De heer M. Verbeek Mevrouw M. van Duijn

Gemeente Leiden

De heer J. Landkroon De heer W. Vos

Functie Eigenaar Eigenaar Beleidsmedewerker Sociaal en Economisch Beleid, accountmanager woningcorporaties Beleidsmedewerker afdeling Vastgoed en grondzaken Projectleider

Email [email protected]

[email protected]

[email protected] [email protected] [email protected]

Vooraf Mevrouw Van Duijn licht de aanleiding van dit onderzoek toe en het doel van dit gesprek. De gemeente wil het contact met externe partijen aanhalen en de uitkomsten van het WoON 2009 bieden daarvoor een mooie gelegenheid. De heer De Laat is het hiermee eens, maar geeft aan dat hij al regelmatig contact met de gemeente heeft (vooral in het toenmalige Stadsbouwhuis).

Informatie over De Laat + Fides De heer De Laat vertelt dat het huidige makelaarskantoor onlangs is ontstaan door een fusie tussen De Laat en Fides. Het bedrijf heeft een kantoor in Voorschoten en in Leiden.

Onderzoeksvragen 1. Herkent u de gepresenteerde uitkomsten van het WoON 2009? De heer De Laat geeft aan dat de volgende uitkomsten hem hebben verrast: a. Het WoON 2009 geeft aan dat er in Leiden een (beperkt) tekort is aan appartementen. Op basis van de reactie van woningzoekenden stelt hij dat er in 2 Leiden een overschot is aan appartementen van ongeveer 100 m . Wel is er een tekort aan zowel kleine als grote appartementen, zie vraag 7. Dit beeld was ook te 2 zien in Roomburg. De appartementen in de eerste drie torens (tot 175 m bvo) werden snel verkocht, de volgende drie (aan de Neptunuskade) waren kleiner en werden wat lastiger verkocht en de verkoop van de zeven grijze torens (van ongeveer 2 100 m ) verliep heel moeizaam. De heer De Laat pleit er hierbij voor om niet gemengd te bouwen in de vorm van een complex met kleine én grote appartementen, omdat hierin twee verschillende groepen mensen wonen die ‘niet samen een de lift 2 gaan staan’. In Leiden zijn er erg veel appartementen van ongeveer 100 m gebouwd omdat: b. de gemeente dit graag wilde; c. er een grote behoefte aan appartementen was; d. appartementen van die omvang goedkoop te bouwen zijn; 9 e. deze het meeste opleveren ; f. deze gemakkelijk werden verkocht (in een tijd waarin zo ongeveer alles werd verkocht).

9

Het is volgens de heer De Laat financieel aantrekkelijker om 20 appartementen van 100 m2 te bouwen, dan 10 appartementen van 200 m2.


pagina 24 van 30

2

Maar door dat grote aanbod is de markt voor appartementen van 90 tot 110 m volgens de heer De Laat nu ‘helemaal verzadigd’ en worden die woningen niet meer verkocht. De klant wil deze appartementen dus niet meer. Omdat commerciële ontwikkelaars steeds beter naar de woonconsument luisteren, worden plannen met dergelijke appartementen nu gestopt (zoals Groenoord) en soms herontwikkeld (zoals Crispijn). g. Het onderzoek geeft aan dat er sprake is van een grote verhuisgeneigdheid. De wens is er duidelijk wel, stelt de heer De Laat, maar er wordt nu weinig verhuisd. Hij vertelt dat het voor woningzoekenden steeds lastiger wordt om de financiering rond te krijgen, zeker met de nieuwe woonquotes die met ingang van 2011 zullen gelden. Natuurlijk moeten er eisen aan de financiering worden gesteld om ervoor te zorgen dat kopers verantwoord lenen, maar door de strenge eisen die nu (gaan) worden gesteld, neemt het aantal verhuizingen nog verder af, vreest de heer De Laat. Desgevraagd geeft hij aan dat Nieuw Leyden een prachtig project is om te zien, maar de beide vertegenwoordigers van De Laat + Fides vrezen dat de huidige zelfbouwers de eerste vijf jaar niet kunnen verhuizen vanwege de hoge grondprijzen en bouwkosten die ze hebben betaald. De heer De Laat heeft een positief beeld van de woningmarkt in 2011 omdat woningzoekenden niet nog langer zullen wachten. Belangrijke voorwaarde daarbij is wel dat de banken willen financieren. h. Naar aanleiding van de opmerking van mevrouw Van Duijn dat de verhuistekens in Leiden bij dure woningen kort zijn omdat deze vaak worden gekocht door vestigers, antwoordt de heer De Laat dat de woningen in Roomburg niet aantrekkelijk waren voor de bewoners uit de Professorenwijk omdat ze dan via de Hoge Rijndijk over kanaal zouden moeten. Dit terwijl de woningen in Roomburg aantrekkelijk zijn omdat ze qua prijs liggen tussen de Professorenwijk en de Burgemeesterswijk. 2. Welke wel en welke niet? Zie bij vraag 1. 3. Wat is volgens u de belangrijkste rol die eengezinswoningen in Leiden spelen? De heer De Laat meent dat er altijd behoefte is aan eengezinswoningen. Naar de mening van de vertegenwoordigers van De Laat + Fides willen de meeste kopers het ‘klassieke plaatje’: een jaren dertig woning, met voor- en achtertuin, oprit en vier of vijf kamers. Daarnaast kunnen open plekken worden gevuld. Zoals de Van Vollenhovekade en de Bloemistenlaan (ter plaatse van de Tegelhandel Leiden). 4. Wat is volgens u de belangrijkste rol die meergezinswoningen in Leiden spelen? Appartementen zijn financieel aantrekkelijk bij een schaarste aan bouwgrond, maar de 2 laatste jaren zijn er veel te veel appartementen van ongeveer 100 m gebouwd. 5. Voor zover er sprake is van een tekort aan meergezinswoningen in Leiden, zijn dat dan inderdaad uitsluitend koopappartementen? De heer De Laat geeft aan dat er bij appartementen uitsluitend behoefte is aan kleine en aan grote. Zie bij vraag 7.


pagina 25 van 30

6. Hoe beoordeelt u het grote aandeel meergezinswoningen in de nieuwbouwplannen ten opzichte van de geringe behoefte aan meergezinswoningen? De heer De Laat geeft aan dat er de afgelopen jaren veel te veel appartementen zijn gebouwd en adviseert daarom om voorzichtig te zijn met het toevoegen van nieuwe appartementen. Zie verder bij vraag 1. 7. Aan welke eisen moeten nieuwe meergezinskoopwoningen (koopappartementen) voldoen, qua locatie, grootte, kwaliteit, prijs en balkon? De heer De Laat stelt dat er een tekort is aan: 2 a. kleine en goedkope appartementen voor starters (45 tot 55 m ). Een alternatief voor deze groep zijn de stadswoningen/studio’s; b. kleine en goedkope appartementen voor de grote groep één- en twee2 persoonshuishoudens (55 tot 60 m ); c. grote appartementen (op mooie locaties, zoals in het stationsgebied en op andere centrumlocaties). 8. Verwacht u dat eengezinswoningen in bepaalde wijken met leegstand te maken krijgen? Nee. 9. Verwacht u dat meergezinswoningen in bepaalde wijken met leegstand te maken krijgen? De vertegenwoordigers van De Laat + Fides vinden het heel lastig om in te schatten of woningbouw op Valkenburg effecten zal hebben op de bestaande woningvoorraad in Leiden. Als er sprake is van effecten, verwacht de heer Verbeek dalende prijzen het eerst in Stevenshof en de Merenwijk (omdat die wijken aan het verouderen zijn), maar niet in de binnenstad. 10. Tot welke aanbevelingen voor de gemeente leidt dit? De vertegenwoordigers van De Laat + Fides doen de volgende aanbevelingen: a. Bouw aan de onderkant van de woningmarkt De heer De Laat geeft aan dat de afgelopen 10 jaar de verhuisbewegingen in Leiden prima waren. Maar het hogere segment ontbreekt op de Leidse woningmarkt en nu worden de woningen aan de ‘onderkant’ van de markt te duur. Daardoor stokt de doorstroming en daarom moeten woningen aan de onderkant van de markt worden toegevoegd. Deels gebeurt dit door het uitponden van complexen. b. Hou bij het bepalen van wat wordt gebouwd rekening met de locatie. De heer De Laat noemt de volgende voorbeelden: c. Langs de Maredijk kunnen gemakkelijk 100 studio’s worden gebouwd, als dat maar gefaseerd gebeurt. Bij het station kunnen luxe woningen worden gebouwd. d. Het Lammenschansparkt ligt net te ver van het centrum om aantrekkelijk te zijn voor starters. De locatie is wél geschikt voor de studentencampus. e. Betreft partijen vooraf bij onderzoek De heer De Laat pleit ervoor om, voordat de gemeente een onderzoek uitvoert, de marktpartijen in staat worden gesteld om de vragenlijst te beoordelen. Dan wordt bijvoorbeeld voorkomen dat uit het onderzoek blijkt dat er een grote verhuisgeneigdheid is, terwijl de bewoners in de praktijk niet kunnen verhuizen omdat ze hun huidige woning niet kunnen verkopen voor een acceptabele prijs.


pagina 26 van 30

Desgevraagd antwoordt de heer Verbeek dat de grote latente woningvraag tot een ‘hoos op de woningmarkt’ zal leiden zodra het consumentenvertrouwen weer op niveau is. Want volgens hem ‘zit er nu een grote groep te wachten’. f. De vertegenwoordigers van De Laat + Fides adviseren om vooral woningen in de niches te bouwen, zoals dure appartementen en ouderenwoningen. g. De heer De Laat geeft aan dat hij het goed vindt dat de gemeente Leiden zelf projecten ontwikkelt. Dit heeft veel woningen opgeleverd voor een acceptabele prijs en kwaliteit (zoals het Politiekeurmerk Veilig Wonen). Mevrouw Van Duijn meldt dat de gemeente deze actieve rol aan het heroverwegen is en meer een regiefunctie lijkt te willen vervullen. Definitief, 23 december 2010 Wim Vos


pagina 27 van 30

Verslag van gesprek op 8 december 2010 met Portaal Aanwezig Instantie Portaal Leiden

Gemeente Leiden

Naam Sara Peters Willem Debets Marjan van Duijn

Jan Landkroon

Functie Adviseur Marktontwikkeling Senior Adviseur Marktontwikkeling Beleidsmedewerker Sociaal en Economisch Beleid, accountmanager woningcorporaties Beleidsmedewerker afdeling Vastgoed en grondzaken

Email [email protected] [email protected] [email protected]

[email protected]

Vooraf Marjan licht de aanleiding van dit onderzoek toe en het doel van dit gesprek. Wim Vos is verhinderd.

Onderzoeksvragen 1. Herkent u de gepresenteerde uitkomsten van het WoON 2009? Willem en Sara geven aan dat er een verschuiving is tussen de uitkomsten van het WoON 2006 en 2009. Er is geen sprake van een trend, maar van een golfbeweging en dat maakt het lastig om lijnen naar de toekomst door te trekken. 2. Welke wel en welke niet? Willem en Sara herkennen de volgende uitkomsten: - Relatief kleine behoefte aan meergezinswoningen. Bij het uitponden worden de eengezinswoningen goed verkocht. De verkopen van de meergezinswoningen door Portaal verlopen volgens de begroting, al ziet Portaal wel dat deze woningen wat lastiger verkopen dan voorheen. - De lagere verhuisgeneigdheid van de ouderen. - Het verschil tussen het willen verhuizen en het daadwerkelijk doen. - Het kleine verschil tussen de woonwensen van de BBSH-doelgroep en de huishoudens met een inkomen tot € 33.000. Willen en Sara zien de BBSH-doelgroep en de groep tot € 33.000 overigens als dezelfde doelgroep met deze financiële mogelijkheden. De huishoudens met een inkomen boven de € 33.000 hebben wel een andere woonwens, maar of die wensen kunnen worden vervuld, is erg afhankelijk van de mogelijkheden. Met de nieuwe hypotheekrichtlijnen zal dit dus ook weer veranderen. 3. Wat is volgens u de belangrijkste rol die eengezinswoningen in Leiden spelen? Volgens Willem en Sara hebben eengezinswoningen ook een rol voor kleine huishoudens en niet uitsluitend voor gezinnen. Juist in Leiden is voor veel mensen een eengezinswoning een wens. Zij verwachten dat er in Leiden altijd behoefte zal zijn aan eengezinswoningen. Het einddoel om uitsluitend eengezinswoningen te hebben, is niet realistisch, want duur. Willem en Sara zien wel doorstroming bij de lage en hoge inkomens, maar minder bij de middeninkomens.


pagina 28 van 30

4. Wat is volgens u de belangrijkste rol die meergezinswoningen in Leiden spelen? Volgens Willem en Sara zijn starters, lage inkomens en senioren aangewezen op de meergezinswoningen vanwege hun financiële mogelijkheden en het functioneren van de woningmarkt. Senioren hebben vaak ook een kwaliteitsvraag. Willem en Sara vinden dat het imago van de Stevenshof afglijdt. Het imago van de Merenwijk lijkt beter. Dit zou blijken uit een onderzoek van Stec. Over dit onderzoek hebben Sara en Willem nog wel de nodige vraagtekens. 5. Voor zover er sprake is van een tekort aan meergezinswoningen in Leiden, zijn dat dan inderdaad uitsluitend koopappartementen? In Leiden worden alle woningen nog verhuurd. Ook de bestaande huurwoningen worden nog gemakkelijk verkocht. In andere delen van het bezit van Portaal (Arnhem/Nijmegen) zien Willem en Sara een terugloop van de koopsector. Zij zijn van mening dat het tekort zich inderdaad vooral in de koopsector voordoet. Het verkopen van huurappartementen werkt. Daarnaast blijven vraag en wachtlijsten voor de huur bestaan; dus ook huurappartementen blijven noodzakelijk voor de stad. 6. Hoe beoordeelt u het grote aandeel meergezinswoningen in de nieuwbouwplannen ten opzichte van de geringe behoefte aan meergezinswoningen? Willem en Sara waarschuwen voor een te hoog aandeel meergezinswoningen in het nieuwbouwprogramma. Ze geven verder aan dat er nu op de woningmarkt in Leiden sprake is van ‘verversing’. Er worden niet alleen woningen gebouwd, maar ook gesloopt. Normaal heeft Portaal ongeveer 50 tot 60 mutaties per maand. Nu zijn dat er zo’n 30 tot 45. Willem en Sara kennen niet de precieze redenen van die afname, maar verwachten dat dit te maken heeft met de discussie over de huurtoeslag, de hypotheekrenteaftrek en de huidige economische crisis. 7. Aan welke eisen moeten nieuwe meergezinskoopwoningen (koopappartementen) voldoen, qua locatie, grootte, kwaliteit, prijs en balkon? De vertegenwoordigers van Portaal noemen de volgende voorwaarden: - Bouw wel stedelijk, maar niet in de hoogte. - Zorg voor een goede, hoogwaardige openbare ruimte, ook buiten de binnenstad. - Goede kwaliteit is al gegarandeerd als gevolg van de eisen in het Bouwbesluit. Hoe duurder, hoe meer eisen op het gebied van locatie, voorzieningen, uitrusting enz. - Voor senioren minimaal drie kamers. Voor starters twee kamers, maar die woningen heeft Portaal al veel in voorraad. 8. Verwacht u dat eengezinswoningen in bepaalde wijken met leegstand te maken krijgen? Willem en Sara verwachten geen leegstand in eengezinswoningen. Bij een ruimer aanbod – bijvoorbeeld als gevolg van de locatie Valkenburg – kan het wel mogelijk zijn dat prijzen licht dalen. In de huurwoningen zit hier echter nog opwaartse ruimte in. Bij de nieuwbouw op de locatie Valkenburg zien de vertegenwoordigers van Portaal kansen om daar te gaan bouwen. De eengezinswoningen zullen aantrekkelijk zijn voor de middeninkomens en dat is een gevaar voor Leiden. Leiden wordt dan nog meer ‘de stad voor kanslozen’. Verwacht wordt bijvoorbeeld dat bewoners van de Stevenshof zullen verhuizen naar Valkenburg vanwege de betere eengezinswoningen en de betere woonomgeving.


pagina 29 van 30

Negatief is dus dat de kans bestaat dat huishoudens uit Leiden vertrekken. Positief daaraan is dat de wachttijden afnemen. Op dit moment wachten overigens heel veel jongeren op een woning. Dat is een signaal dat de onderkant van de markt op slot zit. 9. Verwacht u dat meergezinswoningen in bepaalde wijken met leegstand te maken krijgen? Willem en Sara zien dat bepaalde wijken zich aan de onderkant van de markt bevinden: hier zijn korte wachttijden en de instroom is zeer eenzijdig. 10. Tot welke aanbevelingen voor de gemeente leidt dit? De vertegenwoordigers van Portaal doen de volgende aanbeveling: - Als er geen omstandigheden zijn die tot hoogbouw nopen, bouw dan eengezinswoningen. Eengezins- en meergezinswoningen kunnen overigens prima in hoge dichtheid bij elkaar staan. - Wees kritischer op termen zoals: ‘stedenbouwkundig is hoogbouw mogelijk/noodzakelijk’. Ook financieel is hoogbouw lang niet altijd beter (duurder te bouwen, ingewikkelder te ontwikkelen en veel extra eisen zoals parkeren). Ten slotte Willem en Sara merken nog het volgende op: - Bouwplannen lopen nu vaak stuk op parkeren. Het parkeren bij eengezins- en meergezinswoningen neemt dezelfde ruimte in beslag. - Er is voor nieuwe bouwplannen geen subsidie meer beschikbaar. - De onderkant van de woningmarkt blijft nog bezet. - De verkoop van bestaande huurwoningen loopt goed. Definitief, 17 januari 2011 Wim Vos


pagina 30 van 30

1. Inleiding. Behoefte aan eengezins- en meergezinswoningen in Leiden pagina 1 van 30

Recommend Documents