Definitief Heroverweging locatiekeuze bredeschool Brakkenstein. Versie 2.1 d.d. 12 juni 2014
Inhoudsopgave:
1. Aanleiding
blz. 2
2. Locatiestudie Heemraadstraat
blz. 5
3. Locatiestudie Heyendaalseweg
blz. 13
4. Financiën
blz. 19
5. Samenvatting
blz. 21
1
1.1. Aanleiding Vanaf 2007 is de Stichting Sint Josephscholen (SJS) in gesprek met de Gemeente over nieuwbouw van de basisschool Brakkenstein. Aanleiding was toendertijd de uitbreiding van de atletiek accommodatie tegenover de basisschool. Sloop van de school was hiervoor niet noodzakelijk maar leverde in ruimtelijk opzicht wel meer mogelijkheden. Op de locatie van de school had de gemeente het voornemen woningen te bouwen. De huisvesting op de huidige locatie is slecht en de opzet van het gebouw voldoet niet meer. Binnen die plannen verhuisde de school naar het nieuwe centrale wijk hart aan de Heyendaalseweg. Deze ontwikkelingen liepen min of meer parallel met de doordecentralisatie van de onderwijshuisvesting. Vanaf 1 januari 2008 zijn de schoolbesturen voor het primair en voortgezet onderwijs economisch en juridisch eigenaar geworden van de onderwijsgebouwen en zelf verantwoordelijk voor huisvesting. De nieuwbouw van basisschool Brakkenstein werd als één van de eerste 10 realiseerbare projecten genoemd. Om inzicht te krijgen in de kwaliteit van haar onderwijsgebouwen heeft SJS door derden een strategisch huisvestingsplan (HEVO 2008) laten maken. D.m.v. een dynamische nulmeting zijn de scholen van SJS in beeld gebracht o.b.v. bouwtechnische- en onderwijskundige uitgangspunten. Door toepassing van de nulmeting en waardering volgens genoemde uitgangspunten, is een ‘urgentielijst’ zichtbaar geworden die kan dienen als hulpmiddel bij het bepalen van de prioriteit van toekomstige nieuwbouwplannen. Basisschool Brakkenstein scoorde o.b.v. bouwtechnische- en onderwijskundige uitgangspunten laag. In het strategisch huisvestingsplan werd aangegeven dat, gelet op de gebouwelijke situatie, er een oplossing moet komen binnen 0 tot 5 jaar. Nieuwbouw verdient de voorkeur. Binnen deze context en de Wijkvisie ‘hart voor Brakkenstein’ is de stichting begonnen met het uitwerken van de bouwplannen. In mei 2013 waren de plannen zover dat ouders en wijkbewoners door SJS geïnformeerd konden worden over de concrete plannen. In september 2013 zijn er met name vanuit de ouderraad van de school en de wijkraad van Brakkenstein zorgen geuit t.a.v. de locatie Heyendaalseweg en met name m.b.t. de verkeersveiligheid. Deze zorg wordt serieus genomen. Daarom is op 4 februari 2014 door school- en gemeentebestuur gezamenlijk besloten om een vergelijkend onderzoek te doen naar beide locaties, op basis van diverse criteria om zodoende tot een weloverwogen keuze te komen Daartoe is een werkgroep ingesteld, bestaande uit vertegenwoordiging vanuit de Gemeente én SJS. In een tweetal gesprekken met wijkraad, medezeggenschapsraad en ouderraad, heeft de werkgroep gesproken over welke onderzoeksvragen te behandelen in dit onderzoek en is gevraagd om hiervoor input te leveren. De inhoud blijft een verantwoordelijkheid van de werkgroep. Door de wijkraad, medezeggenschapsraad en de ouderraad is input geleverd welke ook in separate gesprekken is toegelicht en besproken met de werkgroep Op basis van dit vergelijkend onderzoek zal het schoolbestuur, en voor onderdelen het gemeentebestuur, een beargumenteerd besluit kunnen nemen.
2
1.2. Uitgangspunten Het onderzoek bevat een vergelijkend locatieonderzoek op hoofdlijnen om een bestuurlijke keuze te kunnen maken waar de nieuwe bredeschool Brakkenstein gerealiseerd wordt. De keuze zal bepaald worden o.b.v. algemene randvoorwaarden en afwegingscriteria. Hieronder volgt het afwegingskader voor beide locaties. Het afwegingskader zegt nog niets over het gewicht dat aan een criterium wordt toebedeeld.
1. Algemeen 1. Het onderzoek is verricht naar de volgende locaties. 1. Perceel Heemraadstraat 2 (huidige locatie school Brakkenstein) 2. Perceel Heyendaalseweg 235 (voormalige schoolgebouw Eigenwijs). 2. Randvoorwaarde vanuit SJS 1. Vertaling van de onderwijsvisie. 2. Voldoen aan het Programma van Eisen en Technisch-PvE (bijlage) 3. Footprint verdeling 60% (beganegrond)-40% (Verdieping) 4. Financieel haalbaar 5. School zo spoedig mogelijk operationeel 3. Randvoorwaarde vanuit de Gemeente 1. Afspraken overeenkomst doordecentralisatie onderwijshuisvesting liggen vast en zijn daarmee uitgangspunt. 2. Randvoorwaarden & aanbevelingen Heyendaalseweg 235 d.d. juni 2011 (bijlage) 3. Financieel haalbaar 4. De vrijkomende locatie (Heemraadstraat/Heyendaalseweg) zal worden herontwikkeld. Uitgangspunt voor deze afweging is woningbouw/appartementen 5. Past het plan in de wijkvisie Brakkenstein 2017 (nov 2010) (bijlage)
3
1.3. Afwegingscriteria 1. Fysieke ruimte a. Benodigde voetprint voor het gebouw. b. Benodigde m2 buitenruimte/speelplaats c. Afmeting perceel 2. Bestemming a. Eigendom b. Staat bestemmingsplan functie school toe c. Past de ontwikkeling in het vigerend bestemmingsplan d. Past de ontwikkeling in de wijkvisie Brakkenstein 2017. 3. Inpasbaarheid a. Ruimtelijk/Stedenbouwkundig b. Oppervlak c. Uitbreidingsmogelijkheden voor de toekomst 4. Centraal gelegen a. In Brakkenstein b. In het voedingsgebied van de school c. T.o.v. bestaande gymzaal 5. Onderwijs a. Onderwijsvisie vanuit basisschool Brakkenstein b. IKC brede ontwikkeling school c. Functioneel Programma van Eisen (PVE) d. Tussenschoolse opvang (TSO) e. Naschoolse opvang (BSO) f. Kinderopvang g. Duurzaamheid h. Tijdelijke huisvesting 6. Verkeersveiligheid a. Fysieke ruimte b. Veiligheid leerlingen i. Gescheiden verkeersstromen. (auto, fiets en voetganger) ii. Oversteek voorzieningen c. Bereikbaarheid hulpdiensten d. Bereikbaarheid auto. e. Realisatie bushaltes 7. Parkeren a. De vaste parkeerbehoefte zo veel mogelijk op eigen terrein. b. Parkeren eigen personeel en haal/breng zo veel mogelijk gescheiden. c. Norm conform CROW is 44 parkeerplaatsen(totaal) i. Haal breng mogelijkheden (incl. zoen zoef) conform CROW is 32 pp ii. Norm Parkeren eigen personeel conform CROW is 12 pp d. Fiets parkeervoorzieningen conform CROW is 195 m2 8. Noodzaak aanpassing schooltijden 9. Planning/tijd 10. Handhaafbaarheid 11. Financieel a. Realisatie nieuwe school b. Sloop bestaande opstallen c. Vervangend onderkomen gedurende de realisatie d. Risico’s 4
2. Locatiestudie Heemraadstraat 2.1. Situatie
2.2. Algemeen De locatie Heemraadstraat is de locatie waar de bestaande school Brakkenstein is gevestigd. Ook is hier de buitenschoolse opvang van KION ondergebracht. 2.3. Afwegingscriteria Heemraadstraat 2 2.3.1 Fysieke Ruimte 2.3.1.a. De benodigde voetprint: Voor schoolgebouw en Kinderopvang 1.089 m2 In het Functioneel PvE is over de oppervlakteverdeling m.b.t. het te ontwerpen gebouw en de doelgroep, jonge kinderen, het volgende opgenomen: 60% op de begane grond en 40% op de verdieping. 2.3.1.b. De benodigde buitenruimte: Voor speelplaats KION: 200 m2 Voor speelplaats School SJS 600 m2 Voor fietsenstalling: 195 m2 Totaal: 995 m2 Voor parkeren: 1.210 m2 (44 pp x (5,5 mtr x 5 mtr)) Totaal: 3.294 m2 2.3.1.c. Het kadastrale perceel Heemraadstraat 2 is 3.004 m2 groot. (perceel 3435) Opmerking: T.a.v. het oppervlak speelt de opmerking dat de genoemde norm van 600 m2 (verhard speelplein) de VNG norm is voor een school van meer dan 200 leerlingen. SJS geeft de voorkeur om minimale norm van 3 m2 per leerling toe te passen. Daarmee ook meer benodigde speelruimte (273 ll. X 3 m2 = 819 m2). Conclusie: het perceel is niet voldoende groot (290 m2) is om het totale programma inclusief het parkeren op eigen terrein te kunnen realiseren. Opmerking: Indien parkeren deels in de openbare ruimte gerealiseerd wordt is de conclusie dat het plan realiseerbaar is. Hiervoor is wel een onderbouwende motivatie nodig en bestuurlijke goedkeuring van de gemeente Nijmegen.
5
2.3.2. Bestemming 2.3.2.a. Eigendom. Het perceel Heemraadstraat is in eigendom van SJS. Daarmee is er geen beperking om op het betreffende perceel de bredeschool te realiseren. 2.3.2.b. Staat het vigerende bestemmingsplan de functie school toe Het huidige bestemmingsplan staat de functie school toe. 2.3.2.c. Past de ontwikkeling in het vigerende bestemmingsplan. De ontwikkeling voor een nieuwe bredeschool, is er een met een voetprint van 1.089 m2. Dit op basis van de uitgangspunten die gelden voor onderwijshuisvesting en Programma Van Eisen SJS. Het huidige bouwblok, waarbinnen het gebouw gerealiseerd moet worden, is onvoldoende van afmeting. Een wijziging van het huidige bestemmingsplanblok is dan noodzakelijk. Middels een bestemmingsplanwijziging/vrijstellingsprocedure is dit mogelijk te maken. Opmerking. Bovenstaande heeft consequenties voor de tijdsplanning, (zie bijlage) Er dient bij een vrijstellingsprocedure rekening gehouden te worden met een minimale ambtelijke doorlooptijd van 3 maanden. Indien er sprake zal zijn van zienswijzen/bezwaren en beroep, kan dit resulteren in een doorlooptijd van 1 jaar of meer. 2.3.2.d. Past de ontwikkeling in de Wijkvisie Brakkenstein 2017. De doelstelling van de wijkvisie is het maken van een centrale plek, een kloppend hart, in het hart van de wijk. Dit wordt gerealiseerd door onder meer; 1. Aanpassen van de openbare ruimte welke recht doet aan een dorpscentrum. (bv door een plein of een traverse Heyendaalseweg 2. Een goede aansluiting bebouwing 3. Concentratie van wijkvoorzieningen Opgemerkt dient te worden dat de wijkvisie van november 2010 is, dat er al diverse ontwikkelingen plaats gevonden hebben of momenteel plaatsvinden. Daar dient in deze afweging rekening mee gehouden te worden. Het realiseren van een nieuwe school op de locatie Heemraadstraat levert een beperkte bijdrage aan de doelstellingen vanuit de wijkvisie. De locatie ligt wel conform de visie in het gebied voor maatschappelijke voorziening, echter niet in het daadwerkelijke hart. Ontwikkeling van een bredeschool op deze locatie draagt daarmee ook niet bij aan een centrale voorzieningenstructuur. Conclusie: De ontwikkeling van een nieuwe school op de locatie Heemraadweg past niet binnen het bestemmingsplan en draagt beperkt bij aan de doelstelling van de Wijkvisie. De ontwikkeling is mogelijk, echter pas na het voeren van een bestemmingsplanwijziging/vrijstellingsprocedure. 2.3.3. Inpasbaarheid. 2.3.3.a. Ruimtelijk/Stedenbouwkundig inpasbaarheid van een school. Op de locatie Heemraadstraat is het ruimtelijk/stedenbouwkundig mogelijk een school te realiseren. Het is mogelijk de benodigde massa, in 2 bouwlagen incl. bijbehorende onderwijsfuncties goed te kunnen positioneren. Dit betekent niet dat je 1 op 1 het gebouw dat ontworpen is op de Heyendaalseweg kunt positioneren aan de Heemraadstraat.
6
2.3.3.b. Ruimtelijk/Stedenbouwkundig inpasbaarheid van woningbouw. Op de locatie Heemraadstraat is het mogelijk om maximaal 35 appartementen te realiseren in een gebouw met 2-4 bouwlagen.
2.3.3.c Uitbreidingsmogelijkheden voor de toekomst Op de locatie Heemraadstraat is ook na realisatie van het huidige programma in twee lagen, alleen uitbreiding mogelijk in de hoogte. (een verdieping toevoegen) Hiermee moet rekening gehouden moeten worden bij de bestemmingsplanprocedure om dit nu alvast mogelijk te maken. Daarbij dient dan ook direct bij de uitvoering van de school rekening gehouden te worden met de constructie van het gebouw. 2.3.4. Centraal gelegen 2.3.4.a. In Brakkenstein. De locatie Heemraadstraat is geografisch centraal gelegen in de wijk Brakkenstein. De locatie is in de zin van de Wijkvisie echter niet centraal in het hart gelegen. 2.3.4.b. In voedingsgebied van de school. De locatie Heemraadstraat is centraal gelegen in het voedingsgebied van de school. 7
2.3.4.c. T.o.v. de Gymzaal. Bij de ontwikkeling van de nieuwbouw van de bredeschool komt geen nieuwbouw van een gymzaal. Daarom wordt hier de ligging t.o.v. de bestaande gymzaal genomen. De afstand tot de gymzaal aan de Kanunnik Faberstraat blijft beperkt tot ca. 125 meter. (via de Kanunnick Mijllinckstraat)
2.3.5. Onderwijs 2.3.5.a. Ruimtelijke vertaling Onderwijsvisie. Onderwijs is een dynamisch werkveld. Scholen zoeken voortdurend naar (nog) betere manieren om de onderwijsdoelstellingen te realiseren. Het schoolgebouw is een belangrijke factor bij het vorm en inhoud geven aan onderwijskundige innovaties. Nieuwbouw biedt de school alle kansen om middels een ruimtelijke vertaling van het Programma van Eisen onderwijs innovaties krachtig te ondersteunen. De sociale en technologische ontwikkelingen in het onderwijs hebben vergaande gevolgen voor de accommodatie van nieuwe activiteiten in het schoolgebouw. De school heeft een gebouw nodig dat flexibel kan worden ingezet. Dit betekent dat het gebouw ruimte en faciliteiten moet bieden voor individuele activiteiten, activiteiten in kleine groepen en groepsactiviteiten. Een nieuw schoolgebouw kan op deze wijze in voorwaardelijke zin in hoge mate bijdragen aan het faciliteren van optimale leer- en ontwikkelingsmogelijkheden van de kinderen. De school hecht veel belang aan een gemeenschapsruimte, zoals een aula/hal/speellokaal waar gezamenlijke activiteiten gehouden kunnen worden. Het geplande combinatielokaal wordt overdag door de school gebruikt als techniekhandvaardigheidslokaal /leskeuken en wordt na schooltijd door KION voor BSO gebruikt. 2.3.5.b. Brede School “Brakkenstein” In de kadernotitie Doorontwikkeling Brede Scholen “(Op)groeien in Nijmegen” (november 2009) spreken de Nijmeegse schoolbesturen de ambitie uit voor primair onderwijs. Daarnaast spreekt de gemeente Nijmegen (gemeenteraadsbesluit 30 juni 2010) de ambitie uit dat alle basisscholen in Nijmegen op termijn hun aanbod verbreden en zich zo ontwikkelen tot Brede Scholen waar behalve onderwijs ook voor-, tussen- en naschoolse opvang en mogelijk dagopvang wordt geboden. Ook basisschool “Brakkenstein” gaat zich transformeren naar een brede school. Hiervoor werkt men samen met KION. Brede school Brakkenstein ontwikkelt en programmeert samen met deze kernpartner ontwikkelingsdoelen gebaseerd op een gezamenlijk gedragen visie. Deze ontwikkelingsdoelen vormen de basis voor zowel eigen als gezamenlijke activiteiten welke in een 8
doorgaande lijn worden georganiseerd. Daarmee ontwikkelt de brede school zich tot een voorziening waarin organisaties als onderwijs, kinderdagverblijf, buitenschoolse opvang, peuterspeelzaal en welzijnsactiviteiten voor kinderen zijn samengevoegd. Bij voorkeur in één fysieke locatie of in de directe nabijheid en in één organisatievorm. In navolging van de hierboven genoemde beleidsnotitie heeft het bestuur van SJS (Strategisch Huisvestingsplan SJS) ervoor gekozen om bij nieuwbouwprojecten de in het programma van eisen opgenomen materiële - en immateriële eisen van een brede school te realiseren. 2.3.5.c. Programma van Eisen (PvE). Het PvE is voor beide locaties het zelfde en is derhalve uitgangspunt. (zie bijlage) In het PvE zijn de functionele, ruimtelijke en financiële kaders als basis voor de nieuwbouw aangegeven Verder zijn hierin de uitgangspunten voor kwaliteit en kwantiteit, specifieke en gezamenlijke eisen/wensen vastgelegd. Het PvE heeft als doel: - Een toetsinstrument in de ontwerp- en uitwerkingsfase. - Een document voor de ontwerpers van het gebouw en installatievoorzieningen. - Het vastleggen van beoogde kwaliteit met bijbehorende kosten Verder fungeert het PvE als een duidelijke omschrijving van de plannen voor de opdrachtgever(s) en gebruikers. De huidige school voldoet niet meer aan de randvoorwaarden om conform de huidige onderwijsvisie onderwijs te geven. Middels een verbouwing of groot onderhoud is het opgestelde PvE niet te realiseren. Nieuwbouw is daarmee ook voor het bestuur SJS een eis. 2.3.5.d. Tussen schoolse opvang (TSO). Stichting TSO Brakkenstein organiseert voor bijna 200 kinderen de tussen schoolse opvang. De kinderen van groep 1 t/m 4 (110-120 kinderen) lunchen in de groepslokalen. Na de lunch spelen de kinderen op het schoolplein. Bij slecht weer van het combilokaal en de gemeenschapsruimte. De kinderen van groep 5 t/m 8 (ongeveer 70 kinderen) maken gebruik van het clubhuis en de sportvelden aan de Heemraadstraat. 2.3.5.e. Buiten schoolse opvang (BSO). De Buitenschoolse opvang (BSO) organiseert KION voor ongeveer 20 kinderen. KION maakt gebruik van het combilokaal voor kooklessen en handenarbeid, van het speellokaal en van het schoolplein. 2.3.5.f. Kinderopvang Op dit moment is geen kinderopvang of peuterspeelzaal op de Heemraadstraat aanwezig. Voor de doorontwikkeling van een bredeschool is de aanwezigheid van kinderopvang een wenselijke randvoorwaarde. Daarmee kan de brede school passende dag arrangementen realiseren voor kinderen van 0-12 jaar. Voor de nieuwbouw hebben SJS en KION een intentieverklaring ondertekend met langdurige huurafspraken t.b.v. de realisatie van 2 groepen kinderdagverblijf. In het PvE is hiermee ook rekening gehouden. Dit geldt niet voor de peuterspeelzaal. Deze is wel aanwezig naast de nieuwbouwkavel aan de Heyendaalseweg. 2.3.5.g. Duurzaamheid. De professionals van SJS werken elke dag met jonge kinderen. SJS ziet het tot haar maatschappelijke opdracht goed na te denken over duurzaamheid. Zij definiëren duurzaamheid rondom de termen People, Planet, Profit en beogen een gebouw waarin het prettig en gezond is om te verblijven. Zij beogen een energiezuinig gebouw dat gerealiseerd is met materialen die laag milieubelastend zijn. 9
Hierbij zijn lage exploitatielasten en een lange levensduur belangrijke uitgangspunten. Voor een nieuw gebouw is de methodiek van BREEAM voorgeschreven. Vanuit deze gedachte en om de jaarlijkse exploitatielasten laag te houden wordt naast bewegingsdetectie, led verlichting gerealiseerd en wordt een decentraal ventilatiesysteem toegepast. Het dak wordt voorzien van zonnepanelen en zonnecollectoren. 2.3.5.h. Tijdelijke huisvesting. Realiseren van nieuwbouw op de locatie Heemraadstraat maakt tijdelijke huisvesting noodzakelijk voor een periode van ten minste 14 maanden. Tijdelijke huisvesting is minimaal nodig voor 11 groepen die in elf lokalen moeten worden gehuisvest. Deze tijdelijke huisvesting moet voldoen aan de technische- en brandveiligheids eisen. Vervolgens moet deze tijdelijke huisvesting bij voorkeur gevonden worden in de wijk Brakkenstein. Een wellicht, geschikte en beschikbare locatie buiten Brakkenstein brengt n.l. busvervoer met zich mee. Naast organisatorische en praktische problemen is deze vorm van vervoer voor een periode van ten minste 14 maanden voor 270 leerlingen erg kostbaar. Daarnaast is het dagelijks vervoer voor de kinderen, ouders en personeel erg belastend. Onderstaande locaties zijn in beeld. 1. De voormalige basisschool aan de Heyendaalseweg. Tot voor kort in gebruik door Eigenwijs. Het is mogelijk, om na aanpassingen, 7 groepslokalen te huisvesten. De resterende 4 lokalen zouden dan op de groenstrook naast de school aan de Kann. Mijllinckstraat, mits beschikbaar, geplaatst kunnen worden. 2. De voormalige Technische school Jonkerbosch aan de Krekelstraat op 1,6 km loopafstand van de huidige school. Een mogelijke optie er van uitgaande dat deze afstand door de leerlingen te overbruggen is. (geenbusvervoer) en er ten minste 10 groepen gehuisvest kunnen worden. 3. In combinatie met 1 of als unilocatie het grasveld achter het Bosje van Vroom. 4. Nabij de natuurspeeltuin, Boerderij De Driehuizen. Rustige omgeving met speeltuin en bos. 5. Scouting d’ Almarasweg 6. GGZ terrein. 7. Klooster Bergmanianen. Het is voor de school, vanuit onderwijskundig en pedagogisch perspectief, belangrijk te zoeken naar een unilocatie. Op een unilocatie kan de school zijn eenheid als speel- en leergemeenschap voor kinderen en leerkrachten voort zetten. Onderwijskundige doorontwikkeling en collegiale afstemming c.q. contacten zijn in een situatie met 2 tijdelijke locaties moeilijk waar te maken. Stichting TSO organiseert de tussen schoolse opvang voor bijna 200 kinderen. De organisatie hiervan op 1 of evt. meerdere locaties zal de Stichting op zich nemen. Wat voor consequenties dit heeft voor de mogelijkheden, lunchen/buitenspelen en binnen spelen bij slecht weer, is sterk afhankelijk van de beschikbare locatie. 2.3.6. Verkeersveiligheid. 2.3.6.a. In de fysieke ruimte. Veilig In de rapportage van Loendersloot wordt hier uitgebreid op ingegaan. (zie bijlage) 2.3.6.b. Veiligheid Leerlingen. Veilig. 2.3.6.b.i. Gescheiden verkeersstromen. (auto, fiets en voetganger) Ook hier wordt in het rapport van Loendersloot op ingegaan. (zie bijlage) 2.3.6.b.ii. Oversteek voorzieningen. Voor deze locatie zijn in de basis geen aanpassingen nodig aan de huidige oversteekvoorzieningen. 2.3.6.c. Bereikbaarheid hulpdiensten. Bereikbaar 10
2.3.6.d. Bereikbaarheid auto’s. Bereikbaar 2.3.6.e. Realisatie bushaltes. Niet van toepassing voor deze locatie Conclusie: De locatie Heemraadstraat is verkeersveilig uit te voeren. De onderzochte varianten bieden voldoende basis om tot een goede en haalbare oplossing te komen. 2.3.7. Parkeren 2.3.7.a. De vaste parkeerbehoefte zo veel mogelijk op eigen terrein. In het gemeentelijke beleid wordt aangegeven dat het parkeren (personeel, haal-breng, zoen-zoef) op eigen terrein gerealiseerd dient te worden. Indien dit niet mogelijk is dient gemotiveerd te worden hoe dit in de openbare ruimte opgelost kan/moet worden. Op de locatie Heemraadstraat is het niet mogelijk al het parkeren op eigen terrein op te lossen, zonder dat dit andere eisen onmogelijk maakt. (zie ook punt 2.3.1.) Er is echter wel voldoende ruimte in de openbare ruimte in een straal van 400 meter, waardoor er geen afkoop nodig is in het bereikbaarheidsfonds. 2.3.7.b. Parkeren eigen personeel en haal-breng zoveel mogelijk gescheiden. Onderzoek Loendersloot wijst uit dat er op deze locatie voldoende mogelijkheden zijn om dit te bewerkstelligen. 2.3.7.c. Parkeervoorzieningen: Norm conform CROW is voor deze locatie 44 parkeerplaatsen. (32 pp haal-breng incl. zoen-zoef en 12 pp personeel) 2.3.7.d. Fietsparkeervoorzieningen: Norm conform CROW is voor deze locatie 195 m2 Opmerking: De rapportages van Loendersloot hebben als uitgangspunt de verkeerveiligheid en het parkeren. In de rapportages is geen rekening gehouden met stedenbouwkundige aspecten of onderwijs aspecten. Voorgestelde opties zijn daarmee niet altijd zondermeer uitvoerbaar. Opmerking: De bezettingsgraad op deze locatie, omgeving Heemraadstraat is in de directe omgeving van de school 46%, in het hele gebied rondom de Heemraadstraat 37%. (zie uitwerking Loendersloot in bijlage) Conclusie: De locatie Heemraadstraat biedt onvoldoende ruimte om al het parkeren (personeel, haal-breng, zoen-zoef) op eigen terrein te realiseren. De locatie biedt voldoende mogelijkheden om hier gemotiveerd af te wijken van de randvoorwaarden en een deel op te lossen in de openbare ruimte. De verkeersintensiteit in de omgeving van de Heemraadstraat is lager dan de verkeersintensiteit Heyendaalseweg. De verkeersintensiteit is van invloed op het afhandelen van parkeeractiviteiten.
2.3.8. Noodzaak aanpassing schooltijden Voor de realisatie van nieuwbouw aan de Heemraadstraat is het niet noodzakelijk om de schooltijden aan te passen. 2.3.9 Planning Er dient bij een vrijstellingsprocedure rekening gehouden te worden met een minimale doorlooptijd van 3 maanden. Indien er sprake zal zijn van zienswijzen, bezwaren en beroep, kan dit resulteren in een doorlooptijd van 1 jaar of nog meer. De huidige bestemming is onderwijs. Wijziging van de bestemming ligt in de lijn van de mogelijkheden.
11
In bijlage is de doorlooptijd van herontwikkeling aan de Heemraadstraat verder uitgewerkt. Rekening houdend met het snelste scenario zal oplevering van de nieuwe school in de zomervakantie van 2016 plaats kunnen vinden. Voorwaarde is wel dat er geen gebruik wordt gemaakt van een bezwaarprocedure en beroep. Hierdoor zal het project met ten minste 9 maanden worden vertraagd. Tegen de afgifte van de Omgevingsvergunning, voor de bouw van de bredeschool, kan bezwaar worden aangetekend.
2.3.10. Handhaafbaarheid Niet al het parkeren kan worden opgelost op eigen terrein. Een deel van het parkeren zal opgelost worden in de openbare ruimte. Kinderen zullen moeten wennen aan een nieuwe schoolomgeving. De school zal tijdig inzetten op educatie en voorlichting ondersteund met middelen uit de ‘Gouden Zebra’. Ook moeten strakke afspraken met ouders worden gemaakt over verkeersgedrag op en rond de school en de wijze waarop kinderen naar school gebracht en gehaald kunnen worden. Bovenstaande maatregelen zijn op dit moment nog niet geheel uitgewerkt en daarmee nog niet definitief. Vanuit de SJS en de gemeente is wel aangegeven hier voor te gaan. Algemeen: Voorzieningen als een 30 km zone, het gebruik van een oversteekplaats en het parkeren op niet daarvoor bestemde plaatsen kan door het bevoegd gezag indien nodig gehandhaafd worden.
12
3. Locatiestudie Heyendaalseweg 235 3.1. Situatie
3.2. Algemeen De locatie Heyendaalseweg 235 is een voormalig schoolgebouw voor basisonderwijs en tot voor kort was Eigenwijs hierin gevestigd. Direct naast deze kavel heeft KION, in een gebouw van de Stichting Sinclair (adres: Pater Eijmardweg 21), een peuterspeelzaal en BSO ondergebracht. 3.3. Afwegingscriteria Heyendaalseweg 235 3.4.1 Fysieke Ruimte 3.4.1.a. De benodigde voetprint Voor schoolgebouw en Kinderopvang 1.119 m2 (1089 + 30 m2 bergingen Roomsch leven) In het Functioneel PvE is over de oppervlakteverdeling m.b.t. het te ontwerpen gebouw en de doelgroep, jonge kinderen, het volgende opgenomen: 60% op de begane grond en 40% op de verdieping. 3.4.1.b. De benodigde buitenruimte: Voor speelplaats KION: 200 m2 Voor speelplaats School SJS 600 m2 Voor fietsenstalling: 195 m2 Totaal: 995 m2 Voor parkeren: 1.210 m2 (44 pp x (5,5 mtr x 5 mtr)) Totaal: 3.324 m2 3.4.1.c. Het kadastrale perceel Heyendaalseweg 235-239 is 3.310 m2 groot. De totale oppervlakte is opgebouwd uit 3.010 m2 (perceel 5298) en daarbij 330 m2 van het perceel achter Roomsch Leven nr. 239 (perceel 4340). Dit laatste perceel is gekocht door SJS van Stichting Margaretha Sinclair t.b.v. de nieuwbouw van de bredeschool.
Opmerking: T.a.v. het oppervlak speelt de opmerking dat de genoemde norm van 600 m2 (verhard speelplein) de VNG norm is voor een school van meer dan 200 leerlingen. Vanuit SJS is er de voorkeur om minimaal de norm van 3 m2 per leerling toe te passen waarmee ook meer speelruimte ontstaat. (273 ll. X 3 m2 = 819 m2). Conclusie: het perceel is te krap (15 m2) om het totale programma inclusief het parkeren op eigen terrein te kunnen realiseren. 13
Opmerking: Indien parkeren deels in de openbare ruimte gerealiseerd wordt is de conclusie dat het wel mogelijk te maken is. Hiervoor is wel een onderbouwende motivatie nodig en bestuurlijke goedkeuring. 3.4.2. Bestemming 3.4.2.a. Eigendom. Het perceel Heyendaalseweg incl. het perceel achter Roomsch Leven is in eigendom van SJS. Daarmee is geen beperking om op betreffende perceel de bredeschool te realiseren. Opmerking. Het is niet vanzelfsprekend dat bij een ontwikkeling van deze locatie voor woningbouw door de Gemeente het perceel achter Roomsch Leven ook door de gemeente verworven kan worden. SJS heeft hier nl. een terug lever verplichting richting Stichting Margaretha Sinclair. 3.4.2.b. Staat het vigerende bestemmingsplan de functie school toe Het huidige bestemmingsplan staat de functie school toe. 3.4.2.c. Past de ontwikkeling in het vigerende bestemmingsplan De ontwikkeling voor een nieuwe bredeschool past in het vigerende bestemmingsplan, ook het bouwblok, waarbinnen de nieuwbouw gerealiseerd moet worden, is van voldoende afmeting. 3.4.2.d. Past de ontwikkeling in de Wijkvisie Brakkenstein 2017 Het realiseren van een nieuwe bredeschool op de locatie Heyendaalseweg levert een goede bijdrage aan de doelstellingen vanuit de wijkvisie. De locatie ligt conform de visie in het gebied voor maatschappelijke voorzieningen en concreet in het daadwerkelijke hart. Ontwikkeling van een bredeschool op deze locatie draagt daarmee ook bij aan een centrale voorzieningenstructuur. Echter daarbij is niet gezegd dat het realiseren op zich afdoende is om aan alle doelstellingen vanuit de Wijkvisie te voldoen. Conclusie: De ontwikkeling van een nieuwe bredeschool op de locatie Heyendaalseweg past binnen het bestemmingsplan, draag echter beperkt bij aan de Wijkvisie. Er zijn geen beperkingen om op deze locatie een school te realiseren. 3.4.3. Inpasbaarheid. 3.4.3.a. Ruimtelijk/Stedenbouwkundig inpasbaarheid van een school. Op de locatie Heyendaalseweg is het ruimtelijk/stedenbouwkundig mogelijk een school te realiseren. Het is mogelijk de benodigde massa, in 2 bouwlagen incl. bijbehorende onderwijsfuncties goed te kunnen positioneren.
14
3.4.3.b. Ruimtelijk/Stedenbouwkundig inpasbaarheid van woningbouw. Op de locatie Heyendaalseweg is het mogelijk om maximaal 24 appartementen te realiseren in 3 bouwlagen.
3.4.3.c Uitbreidingsmogelijkheden voor de toekomst Uitbreiding is mogelijk binnen het bestemmingsplan. Een en ander is ook afhankelijk van de gekozen bouwtechniek/constructie e.d. 3.4.4. Centraal gelegen 3.4.4.a. In Brakkenstein. De locatie Heyendaalseweg is vanuit onderwijs geografisch beperkt centraal gelegen in de wijk Brakkenstein. In de zin van de Wijkvisie is deze locatie echter heel centraal gelegen.
15
3.4.4.b. In voedingsgebied van de school. De locatie Heyendaalseweg is minder centraal gelegen in het voedingsgebied t.o.v. de Heemraadstraat. De gemiddelde loop afstand zal beperkt toenemen. Het aantal leerlingen dat buiten de zone van 1 km komt te wonen zal naar geschat met maximaal 5% toenemen. 3.4.4.c. T.o.v. de Gymzaal. Daar er bij de ontwikkeling van de nieuwbouw van de bredeschool geen nieuwbouw van een gymzaal is opgenomen wordt uitgegaan van de bestaande gymzaal. De afstand van de locatie Heyendaalseweg tot de gymzaal aan de Kanunnik Faberstraat bedraagt ca. 500 meter. (via Heyendaalseweg-Kanunnik Faberstraat) Een alternatief is via de Pastoor Wichersstraat (650 meter) of in de toekomst door het park. (500 meter).
3.4.5. Onderwijs 3.4.5.a. Ruimtelijke vertaling Onderwijsvisie. Zie tekst 2.3.5.a 3.4.5.b. Bredeschool “Brakkenstein” Zie tekst 2.3.5.b 3.4.5.c. Programma van Eisen. Zie tekst 2.3.5.c Het PVE is voor beide locatie het zelfde en is derhalve een uitgangspunt. 3.4.5.d. Tussen schoolse opvang (TSO). De kinderen van groep 1 t/m 4 (110-120 kinderen) lunchen in de groepslokalen. Na de lunch spelen de kinderen op het schoolplein. Bij slecht weer kunnen de kinderen gebruik maken van het combilokaal, speellokaal en aula in het hart van de school. De Stichting TSO geeft er de voorkeur aan de kinderen van groep 5 t/m 8 (ongeveer 70 kinderen) gebruik blijven maken van het clubhuis en de sportvelden aan de Heemraadstraat. De verplaatsing van de kinderen met begeleiding organiseert de Stichting TSO. 3.4.5.e. Buiten schoolse opvang (BSO). Zie tekst 2.3.5.e 3.4.5.f. Kinderopvang. Zie tekst 2.3.5- f I.v.m. de reeds aanwezige peuterspeelzaal op dit terrein heeft KION een zeer sterke voorkeur voor de locatie aan de Heyendaalseweg. 3.4.5.g. Duurzaamheid. zie tekst 2.3.5.g 16
3.4.5.h. Tijdelijke huisvesting. Realiseren van nieuwbouw op de locatie Heyendaalse weg maakt tijdelijke huisvesting niet nodig. De bestaande locatie Heemraadstraat kan in gebruik blijven totdat de nieuwe school gereed is. 3.4.6. Verkeersveiligheid. 3.4.6.a. In de fysieke ruimte. Veilig. In de rapportage van Loendersloot wordt hier uitgebreid op ingegaan. (zie bijlage) 3.4.6.b. Veiligheid Leerlingen. Zie rapportage Loendersloot 3.4.6.b.i. Gescheiden verkeersstromen. Veilig. (auto, fiets en voetganger) Ook hier wordt in het rapport van Loendersloot op ingegaan. (zie bijlage) 3.4.6.b.ii. Oversteek voorzieningen. Bij verplaatsing van de school naar de Heyendaalse weg zal er een toename (200%) plaatsvinden van het aantal oversteek bewegingen op de Heyendaalse weg. Voor deze locatie worden dan ook aanpassingen geadviseerd aan de huidige oversteekvoorzieningen Heyendaalsweg. (deze worden separaat uitgewerkt in een plan door de gemeente). 3.4.6.c. Bereikbaarheid hulpdiensten. Bereikbaar 3.4.6.d. Bereikbaarheid auto’s. Bereikbaar 3.4.6.e. Realisatie bushaltes. De realisatie van de bushaltes was een uitgangspunt vanuit de gemeente. Deze zijn inpasbaar. Conclusie: De locatie Heyendaalseweg is verkeersveilig uit te voeren. De onderzochte varianten bieden voldoende basis om tot een goede en haalbare oplossing te komen. Om deze locatie te optimaliseren is het advies om bovengenoemde voorzieningen (3.4.6.b.i en 3.4.6.b.ii) uit te werken en toe te passen. 3.4.7. Parkeren 3.4.7.a. De vaste parkeerbehoefte zo veel mogelijk op eigen terrein. In de R&A wordt aangegeven dat het parkeren (personeel, haal-breng, zoen-zoef) op eigen terrein gerealiseerd dient te worden. Indien dit niet mogelijk is dient gemotiveerd te worden of dit in de openbare ruimte opgelost kan worden. Op de locatie Heyendaalseweg is het niet mogelijk om het parkeren op eigen terrein op te lossen, zonder dat dit andere eisen onmogelijk maakt. (zie ook punt 2.3.1.) Er is echter wel voldoende ruimte in de openbare ruimte in een straal van 400 meter, waardoor er geen afkoop nodig is in het bereikbaarheidsfonds. 3.4.7.b. Parkeren eigen personeel en haal-breng zoveel mogelijk gescheiden. Onderzoek Loendersloot wijst uit dat er op deze locatie voldoende mogelijkheden zijn om dit te bewerkstelligen. 3.4.7.c. Parkeervoorzieningen: Norm conform CROW is voor deze locatie 44 parkeerplaatsen. (32 pp haal-breng incl. zoen-zoef en 12 pp personeel) 3.4.7.d. Fietsparkeervoorzieningen: Norm conform CROW is voor deze locatie 195 m2 Opmerking: De rapportages van Loendersloot hebben als uitgangspunt de verkeerveiligheid en het parkeren. In de rapportages is geen rekening gehouden met stedenbouwkundige aspecten of onderwijs aspecten. Voorgestelde opties zijn daarmee niet altijd zondermeer uitvoerbaar. Opmerking: De bezettingsgraad op deze locatie, omgeving Heemraadstraat is in de directe omgeving van de school 46%, in het hele gebied rondom de Heemraadstraat 37%. (zie uitwerking Loendersloot in bijlage)
17
Conclusie. De locatie Heyendaalseweg biedt onvoldoende ruimte om al het parkeren (personeel, haal-breng, zoen-zoef) op eigen terrein te realiseren. De locatie biedt voldoende mogelijkheden om hier gemotiveerd af te wijken van de randvoorwaarden en een deel op te lossen in de openbare ruimte. 3.4.8. Noodzaak aanpassing schooltijden I.v.m. de aanwezigheid van de Tarcisiusschool en het vervoer van kinderen met busjes adviseert Loendersloot de aanvangstijden van de scholen 15 minuten t.o.v. elkaar te laten verschillen. Hierdoor is een betere spreiding en doorstroming van verkeer in de Lentiusstraat mogelijk. Een ander advies is om ’s middags wachtende chauffeurs van taxibusjes te vragen te wachten in de Driehuizerweg en pas op het moment dat de school uit de straat in te rijden. Ook deze maatregel zal bijdragen aan een verbetering van de doorstroming. De directies van beide scholen hebben hier inmiddels gesprekken over gevoerd en zijn bereid hieraan medewerking te verlenen. Opmerking. Beide scholen hebben voor het wijzigen van aanvangstijden een instemming nodig van de oudergeleding van de Medezeggenschapsraad. 3.4.9. Planning In de bijlage is de doorlooptijd van herontwikkeling aan de Heyendaalseweg verder uitgewerkt. Oplevering van de nieuwe bredeschool zal in oktober (Herfstvakantie) van 2015 plaats kunnen vinden. Dit is 10 maanden sneller t.o.v. het snelste scenario aan de Heemraadstraat. Tegen de afgifte van de omgevingsvergunning, voor de bouw van de bredeschool, kan bezwaar worden aangetekend. 3.4.10. Handhaafbaarheid Een deel van het parkeren zal opgelost worden in de openbare ruimte. De gemeente zal de Heyendaalseweg herinrichten en voorzien van oversteekplaatsen (al dan niet met verkeerslichten), verhoogde plateau’s en een 30 km gebied. (nog nader verder uit te werken). Kinderen zullen moeten wennen aan een nieuwe schoolomgeving. Daarom zal de school tijdig inzetten op educatie, voorlichting en de inzet van verkeersbrigadiers aan de Heyendaalseweg, ondersteund met middelen uit d ‘Gouden Zebra’. Ook moeten strakke afspraken met ouders worden gemaakt over verkeersgedrag op en rond de school en de wijze waarop kinderen naar school gebracht en gehaald kunnen worden. Algemeen: Bovenstaande maatregelen zijn op dit moment nog niet geheel uitgewerkt en daarmee definitief. Voorzieningen als een 30 km gebied en het gebruik van een oversteekplaats en bv het parkeren op niet daarvoor bestemde plaatsen kan door het bevoegd gezag indien nodig gehandhaafd worden.
18
4. Financiën Per partij (SJS én de gemeente) wordt de financiële consequenties in beeld gebracht. Onderstaand overzicht is een overzicht op hoofdlijnen. In de bijlage een specificatie hiervan. De volgende uitgangspunten zijn gehanteerd bij de financiële doorrekeningen: • PvE Heemraadstraat is identiek aan PvE Heijendaalseweg • Aankoop grond door SJS van Gemeente en St. Margaretha Sinclair wordt teruggedraaid tegen dezelfde verkoopprijs. • Herontwikkeling Heyendaalseweg conform het stedenbouwkundig kader vermeld in hoofdstuk 2.3.3. en 2.4.3 SJS Investeringskosten nieuwbouw school Heyendaalseweg 235 Investeringskosten nieuwbouw school Heemraadstraat 2 Verschil Het verschil wordt op hoofdlijnen als volgt verklaard: • Verlies grondopbrengsten Heemraadstraat (WOZ) • Verlies plankosten • Voorbereidingskosten • Tijdelijke huisvesting • Rente en kostenstijging a.g.v. vertraging • BP/RO-procedure incl. ambitiedocument • Minder sloopkosten • Geen aanpassingen Lentiusstraat • Terugdraaien aankoop grond Heyendaalseweg TOTAAL
€ 2.493.000 € 4.639.000 € -2.146.000
- 1.376.000 - 418.000 - 290.000 - 360.000 - 100.000 - 46.000 + 10.000 +35.000 +399.000 -2.146.000
Conclusie SJS: Nieuwbouw van de basisschool op de huidige locatie aan de Heemraadstraat betekent voor SJS een extra investering van ca. € 2,1 miljoen door dat er geen grondopbrengsten van de Heemraadstraat binnen komen, extra kosten t.b.v. tijdelijke huisvesting, verlies van plankosten en extra voorbereidingskosten. Gemeente Planresultaat school Heyendaalseweg, herontwikkeling Heemraadstraat Planresultaat school Heemraadstraat, herontwikkeling Heyendaalseweg* Verschil Het verschil wordt op hoofdlijnen als volgt verklaard: • Meeropbrengst Heyendaalseweg • Extra aankoop grond • Extra plankosten • Minderkosten aanpassing Heyendaalseweg • Extra rentekosten • Geen resultaat Heemraadstraat TOTAAL
€ 25.000 € 692.000 € 667.000
+ 709.000 - 43.000 - 50.000 + 125.000 -85.000 + 11.000 + 667.000
19
Opmerking. Het verschil wordt verklaard door de herontwikkelingswaarde van de woningbouwlocatie op de Heyendaalseweg. Op de Heyendaalseweg is een kleiner woningbouwprogramma realiseerbaar t.o.v. de Heemraadstraat, waardoor het planresultaat lager ligt t.o.v. de Heemraadstraat. Daar tegenover staat een lagere verwervingswaarde voor de Heyendaalseweg waardoor er toch nog een positief planresultaat gehaald kan worden. *risico: Voor de herontwikkeling van de locatie Heyendaalseweg met woningbouw is aankoop van de grond van Stichting Margaretha Sinclair een vereiste. Of dit mogelijk is, is niet onderzocht. Uitgangspunt is dat de gemeente tegen dezelfde waarde dan SJS de grond kan kopen van Stichting Margaretha Sinclair. Conclusie Gemeente: Nieuwbouw van de basisschool op de huidige locatie aan de Heemraadstraat betekent voor de gemeente een positief planresultaat van ca. € 700.000. Eindconclusie: Het planresultaat van herbouw op de huidige locatie voor SJS én de gemeente samen is € 1,4 miljoen nadelig. De locatie Heyendaalseweg is daarom uit financieel oogpunt de beste locatie voor nieuwbouw van de basisschool Brakkenstein. Opmerking:. Overigens moet worden gesteld dat de financieringsstromen niet met elkaar in verband gebracht moeten worden. Gemeente en SJS zijn zelfstandige juridische entiteiten.
20
5. Samenvatting Het onderzoek bevat een vergelijkend locatieonderzoek op hoofdlijnen om een bestuurlijke keuze te kunnen maken waar de nieuwe bredeschool Brakkenstein het best gerealiseerd kan worden. De keuze zal bepaald worden o.b.v. algemene randvoorwaarden en afwegingscriteria. Het afwegingskader zegt nog niets over het gewicht dat aan een criterium wordt toebedeeld. Conclusies samengevat: 1. Het is op beide locaties mogelijk een nieuwe brede school te realiseren. 2. Op beide locaties is een goede vertaling van de onderwijs visie en het PvE mogelijk 3. Beide locaties zijn wel is waar niet voldoende groot om het totale programma inclusief het parkeren op eigen terrein te kunnen realiseren, maar wel mogelijk te maken indien parkeren deels in de openbare ruimte gerealiseerd wordt. Hiervoor is een onderbouwde motivering nodig met bestuurlijke goedkeuring. 4. Op beide locaties is een brede school stedenbouwkundig goed in te passen. 5. Beide locaties voldoen in gelijke mate aan de wensen uit de Wijkvisie Brakkenstein 2010. 6. Voor de Heemraadstraat is bestemmingsplan wijziging noodzakelijk, voor de Heyendaalsweg is dit niet nodig. 7. Voor de realisatie van een school op de Heemraadschool is tijdelijk huisvesting noodzakelijk, voor de realisatie op de Heyendaalseweg niet. Naast kosten heeft dit ook consequenties voor de schoolorganisatie en het pedagogisch- didactisch klimaat van de school voor de benodigde periode van 14 maanden. 8. Beide locaties zijn verkeersveilig uit te voeren. De locatie Heemraadstraat heeft in dit opzicht, i.v.m. minder verkeersintensiteit, wel de voorkeur boven de Heyendaalseweg. 9. Op beide locaties is het nodig om een deel van het parkeren in de openbare ruimte te realiseren. Voor beide locaties is ook een parkeerontheffing noodzakelijk. De locatie Heemraadstraat heeft in dit opzicht de voorkeur boven de Heyendaalseweg omdat hier in de basis meer vrije parkeerruimte is. (52% Heyendaalseweg-Lentiusstraat versus 37% Heemraadstraat) 10. Nieuwbouw op de locatie Heemraadstraat heeft tenminste 10 maanden (bij geen bezwaren) meer doorlooptijd nodig t.o.v. nieuwbouw Heyendaalseweg. 11. Nieuwbouw op locatie Heemraadstraat betekent voor SJS een extra investering van ca. € 2,1 miljoen euro, naast een positief planresultaat voor de Gemeente van € 700.000,-. 12. Aanwezigheid van Peuterspeelzaal aan de Heyendaalseweg.
21
