09

ZNALECKÝ POSUDEK č. 2429-28/13 o ceně nemovitosti rodinného domu č.p. 94 na pozemku p.č. 77 zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Dražůvky, obec Dražůvky, okres Hodonín s pozemky a s příslušenstvím.

Objednatel znaleckého posudku:

Exekutorský úřad Olomouc, soudní exekutor Mgr. Ing. Radim Opletal Pavelčákova 14 77200 Olomouc

Účel znaleckého posudku:

Stanovení ceny nemovitosti pro exekuci. Č.j.: 057EX 3664/09

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 20.3.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Petráš Thomayerova 38 779 00 Olomouc telefon: 777038580 e-mail: [email protected] Znalecký posudek obsahuje 16 stran textu včetně titulního listu a 11 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Olomouci 20.3.2013

A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení ceny nemovitosti rodinného domu č.p. 94 na pozemku p.č. 77 zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Dražůvky, obec Dražůvky, okres Hodonín s pozemky a s příslušenstvím.

2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:

Rodinný dům Dražůvky 94 696 33 Dražůvky Kraj: Jihomoravský Okres: Hodonín Obec: Dražůvky Katastrální území: Dražůvky Počet obyvatel: 275 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 13.12.2012 a 20.3.2013 za přítomnosti zástupce exekutora a znalce.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem, LV č.569 ze dne 5.11.2012 - skutečnosti a výměry zjištěné na místě při místním šetření dne 20.3.2013 - kopie katastrální mapy

5. Vlastnické a evidenční údaje Na základě výpisu z katastru nemovitostí LV č. 569, vyhotoveného dálkovým přístupem ze dne 5.11.2012 je majitelem předmětné nemovitosti: Salaba Miroslav a Jana

SJM

590227/0891 625403/0222

6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace není k dispozici na žádný objekt nemovitosti, posudek se zpracovává podle zaměření zjištěném na místě samém. -2-

7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Vedlejší stavba 1.2.2. Vedlejší stavba 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky

-3-

B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Popis: Předmětná nemovitost rodinného domu č.p. 94 je situovaná na pozemku p.č. 77 zastavěná plocha a nádvoří jako samostatný objekt s jedním nadzemním podlažím bez podsklepení a bez podkroví. Dispozičně vstup do objektu do chodby, po levé straně bývalá kuchyň do dvora a do ulice pokoj. Po pravé straně vstup do průjezdu a z něj do dvou místností. Jedna s okny do ulice a druhá místnost s oknem do dvora. V objektu chybí sociální zařízení, pouze suchý záchod ve dvoře. Nemovitost stáří více jak 100 let bez prováděné záchovné údržby. Základové konstrukce mělkého založení bez izolace proti zemní vlhkosti, svislé nosné konstrukce smíšeného zdiva cihla pálená a vepřovice. V nosných zdech výrazné trhliny. Stropy dřevěné s viditelnými trámy v levé polovině domu, v pravé s rovným podhledem a s opadanou omítkou, zatéká střechou. Zastřešení sedlovou střechou s krytinou z pálené tašky. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Fasádní omítky vápenné, ze dvora opadané, levý štít bez venkovních omítek. Vnitřní omítky vápenné. Obklad fasády proveden není. Vnitřní obklady provedeny nejsou. Dveře dřevěné rámové náplňové do dřevěných zárubní, kování chybí. Okna dřevěná dvojitá - kastlová. Podlahy v jednotlivých místnostech prkenné, v chodbě stará keramická dlažba. Vytápění chybí. Elektroinstalace světelná, nefunkční. Rozvod jen studené vody do bývalé kuchyně bez vybavení. Sociální zařízení chybí. Objekt na konci životnosti. Vzhledem k tomu, že stavba je v mimořádně špatném technickém stavu, při výpočtu opotřebení je použita analytická metoda v souladu s platnou vyhláškou. Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

§ 5, typ A zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111

Úprava koeficientu prodejnosti Kp: Úprava koeficientu prodejnosti Kp podle § 44 odst. 11. Zdůvodnění: koeficient prodejnosti snížen o 25% vzhledem k velmi špatnému technickému stavu nemovitosti -4-

Původní hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 0,7860 Úprava koeficientu prodejnosti o: -25,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 0,5895 Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha I.N.P. 17,54*7,85

=

[m2] 137,69

Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná Konstr. výška plocha 137,69 m2 3,20 m

Název I.N.P. Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor Vrchní stavba (17,54*7,85)*(3,20) Zastřešení ((3,02*7,85)/2)*17,54

= =

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Vrchní stavba Zastřešení Obestavěný prostor - celkem: Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění

mělké založení bez izolace Smíšené Dřevěné Sedlová pálená krytina pozinkovaný plech Vápenné Vápenné

náplňové dvojitá dřevěná prkenný povrch keramická dlažba

-5-

Typ NP Z

[m3] 440,60 m3 207,91 m3

Obest. prostor 440,60 m3 207,91 m3 648,51 m3

Hodnocení standardu P P S S S S S S C C C S S P S C

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní

Světelná

P C P C C C C C C C

Studená

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Hodnocení Obj. podíl standardu [%] P 8,20 P 21,20 S 7,90 S 7,30 S 3,40 S 0,90 S 5,80 S 2,80 C 0,50 C 2,30 C 1,00 S 3,20 S 5,20 P 2,20 S 1,00 C 5,20 P 4,30 C 0,60 P 3,20 C 1,90 C 0,50 C 3,10 C 0,50 C 4,10 C 0,30 C 3,40

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 0,46 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 0,00 1,00 1,00 0,46 1,00 0,00 0,46 0,00 0,46 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Upravený obj. podíl 3,77 9,75 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,00 0,00 0,00 3,20 5,20 1,01 1,00 0,00 1,98 0,00 1,47 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 55,48 0,5548

Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. Opot. z [%] [%] [%] [%] části celku -6-

1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 17. Elektroinstalace 19. Rozvod vody Opotřebení:

P P S S S S S S S S P S P P

8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 3,20 5,20 2,20 1,00 4,30 3,20

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

0,46 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 0,46 0,46

3,77 9,75 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 3,20 5,20 1,01 1,00 1,98 1,47

6,80 17,57 14,24 13,16 6,13 1,62 10,45 5,05 5,77 9,37 1,82 1,80 3,57 2,65

120 120 120 120 120 120 120 120 120 120 120 120 45 50

175 140 140 120 120 120 120 120 120 120 120 120 50 50

68,57 85,71 85,71 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 90,00 100,00

4,6628 15,0592 12,2051 13,1600 6,1300 1,6200 10,4500 5,0500 5,7700 9,3700 1,8200 1,8000 3,2130 2,6500

92,9601

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * * *

2 290,0,5548 0,8500 2,1460 0,5895

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 648,51 m3 * 1 366,17 Kč/m3

= =

1 366,17 885 974,91 Kč

Výpočet opotřebení analytickou metodou: Opotřebení analytickou metodou: 92,9601 % Úprava ceny za opotřebení

-

823 603,16 Kč

Rodinný dům - zjištěná cena

=

62 371,75 Kč

1.2. Příslušenství 1.2.1. Vedlejší stavba Popis: Vedlejší stavba postavena v prodloužení levé štítové zdi rodinného domu. Dispozičně dvě místnosti. Základy mělkého založení, bez izolací proti zemní vlhkosti, svislé nosné konstrukce zděné. Strop v jedné místnosti dřevěný s viditelnými trámy, ve druhé s utrženým a opadávajícím podhledem. Zastřešení sedlovou střechou s pálenou krytinou. Z klempířských konstrukcí jen žlab z pozinkovaného plechu. Vnitřní a fasádní omítky nejsou, podlahy hliněné. Dveře a okna nejsou. Bez vytápění a bez připojení na inženýrské sítě. Objekt na konci životnosti. Vzhledem k tomu, že stavba je v mimořádně špatném technickém stavu, při výpočtu opotřebení je použita analytická metoda v souladu s platnou vyhláškou. Zatřídění pro potřeby ocenění: -7-

Vedlejší stavba § 7: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha 9,26*3,20 I.N.P.

[m2] 29,63

=

Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. Konstr. výška plocha 29,63 m2 2,20 m

Název I.N.P. Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor Vrchní stavba (9,26*3,20)*(2,20) Zastřešení ((3,20*2,00)/2)*9,26

= =

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Vrchní stavba Zastřešení Obestavěný prostor - celkem: Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

mělkého založení zděné tl. 15 - 30 cm dřevěné sedlový pálená krytina jen žlaby

-8-

Typ NP Z

[m3] 65,19 m3 29,63 m3


Hodnocení standardu P S S S S P C X C C C C

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Hodnocení Obj. podíl standardu [%] P 7,10 S 31,80 S 19,80 S 7,30 S 8,10 P 1,70 C 6,10 X 0,00 C 3,00 C 1,10 C 8,20 C 5,80

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 0,00 1,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Upravený obj. podíl 3,27 31,80 19,80 7,30 8,10 0,78 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 71,05 0,7105

Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. [%] [%] [%] [%] části P 7,10 100,00 0,46 3,27 4,60 120 175 68,57 1. Základy S 31,80 100,00 1,00 31,80 44,76 120 140 85,71 2. Obvodové stěny S 19,80 100,00 1,00 19,80 27,87 120 140 85,71 3. Stropy S 7,30 100,00 1,00 7,30 10,27 120 120 100,00 4. Krov S 8,10 100,00 1,00 8,10 11,40 120 120 100,00 5. Krytina P 1,70 100,00 0,46 0,78 1,10 120 120 100,00 6. Klempířské práce Opotřebení:

Opot. z celku 3,1542 38,3638 23,8874 10,2700 11,4000 1,1000

88,1754


= * * * *

1 250,0,7105 0,8500 2,0930 0,5895

Základní cena upravená: [Kč/m3] Plná cena: 94,82 m3 * 931,42 Kč/m3

= =

931,42 88 317,24 Kč


-

77 874,08 Kč

Vedlejší stavba - zjištěná cena

=

10 443,16 Kč

-9-

1.2.2. Vedlejší stavba Popis: Předmětná vedlejší stavba situovaná v prodloužení pravé štítové zdi rodinného domu. Dříve sloužila pro chov drobného domácího zvířectva. Základové konstrukce mělkého založení bez izolací proti zemní vlhkosti, svislé nosné konstrukce ze smíšeného zdiva s velkými trhlinami. Zastřešení sedlovou střechou s krytinou z pálených tašek. Stropy v části u rodinného domu dřevěné s viditelnými trámy, v poslední místnosti segmentová cihelná klenba do ocelových nosičů. Poslední pole propadlé, chybí část stropu, část štítové zdi a část zastřešení. Dveře jedny, dřevěné tesařsky opracované. Okna jednoduchá. Venkovní omítky zpuchřelé opadané, bez napojení a rozvodů inženýrských sítí. Objekt na konci životnosti. Vzhledem k tomu, že stavba je v mimořádně špatném technickém stavu, při výpočtu opotřebení je použita analytická metoda v souladu s platnou vyhláškou. Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba § 7: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha 4,92*5,79 I.N.P.

=

[m2] 28,49

Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. Konstr. výška plocha 28,49 m2 2,40 m

Název I.N.P. Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor Vrchní stavba (4,92*5,79)*(2,40) Zastřešení ((4,92*2,80)/2)*5,79 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Vrchní stavba Zastřešení Obestavěný prostor - celkem: Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení

Hodnocení Obj. podíl - 10 -

[m3] 68,37 m3 39,88 m3

= =

Typ NP Z

Část


Koef.

Upravený

1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

standardu S S S S S S S X S S S S

[%] 7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80

[%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

obj. podíl 7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80 100,00 1,0000

Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. [%] [%] [%] [%] části S 7,10 100,00 1,00 7,10 7,10 120 150 80,00 1. Základy S 31,80 100,00 1,00 31,80 31,80 120 120 100,00 2. Obvodové stěny S 19,80 100,00 1,00 19,80 19,80 120 120 100,00 3. Stropy S 7,30 100,00 1,00 7,30 7,30 120 120 100,00 4. Krov S 8,10 100,00 1,00 8,10 8,10 120 120 100,00 5. Krytina S 1,70 100,00 1,00 1,70 1,70 120 120 100,00 6. Klempířské práce S 6,10 100,00 1,00 6,10 6,10 120 120 100,00 7. Úprava povrchů S 3,00 100,00 1,00 3,00 3,00 120 120 100,00 9. Dveře S 1,10 100,00 1,00 1,10 1,10 120 120 100,00 10. Okna S 8,20 100,00 1,00 8,20 8,20 120 120 100,00 11. Podlahy S 5,80 100,00 1,00 5,80 5,80 120 120 100,00 12. Elektroinstalace Opotřebení:

Opot. z celku 5,6800 31,8000 19,8000 7,3000 8,1000 1,7000 6,1000 3,0000 1,1000 8,2000 5,8000

98,5800


= * * * *

1 250,1,0000 0,8500 2,0930 0,5895

Základní cena upravená: [Kč/m3] Plná cena: 108,25 m3 * 1 310,94 Kč/m3

= =

1 310,94 141 909,26 Kč


-

139 894,15 Kč

- 11 -

Vedlejší stavba - zjištěná cena

2 015,11 Kč

=

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Popis: Jako podklad pro ocenění pozemků sloužil výpis z katastru nemovitostí, vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 569 ze dne 5.11.2012. Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Tab. č.1 nebyla při výpočtu použita Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):

0,5895 2,1460

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava 2 [Kč/m ] [%] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 35,1,00 2,1460 0,5895 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 35,0,40 2,1460 0,5895 2 Cena pozemku nesmí být nižší než 20,- Kč / m . Typ

Název

§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odstavec 5 ostatní plocha Stavební pozemky - celkem

Upr. cena [Kč/m2] 44,28 17,71 20,00

Parcelní číslo 77

Výměra [m2] 286,00

Jedn. cena [Kč/m2] 44,28

Cena [Kč] 12 664,08

1273/4

21,00

20,00

420,13 084,08

Pozemky - zjištěná cena

=

- 12 -

13 084,08 Kč

C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Vedlejší stavba 1.2.2. Vedlejší stavba

62 371,80 Kč 10 443,20 Kč 2 015,10 Kč

1. Ocenění staveb celkem

74 830,10 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky

13 084,10 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

13 084,10 Kč

Celkem

87 914,20 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

87 914,20 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46: slovy: Osmdesátsedmtisícdevětsetdeset Kč

- 13 -

87 910,- Kč

Stanovení obvyklé ceny  Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně posudku. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Porovnání skutečného stavu se stavem vedeným v katastru nemovitosti Stav vedený v katastru nemovitostí je v souladu se skutečností. Zástavní a jiná práva Nemovitost je zatížena: - zástavním právem exekutorským k uspokojení pohledávky ve výši 14.670,- Kč s příslušenstvím GE Money Multiservis, a.s., Vyskočilova 1422/1a, Praha - zástavním právem exekutorským k uspokojení pohledávky ve výši 25.208,- Kč s příslušenstvím E.ON Distribuce, a.s., F.A. Gerstnera 2151/6, České Budějovice - zástavním právem exekutorským k uspokojení pohledávky ve výši 2.152, 50 Kč s příslušenstvím Vodafone Czech Republic a.s., Vinohradská 3217/167, Praha - zástavním právem exekutorským k uspokojení pohledávky ve výši 9.391,- Kč s příslušenstvím Dora Vladimír Ing., Komenského 456, Lednice na Moravě - zástavním právem soudcovským k zajištění pohledávky ve výši 331.518,- Kč, Česká správa sociálního zabezpečení, Křížová 1292/25, Praha - zástavním právem exekutorským k uspokojení pohledávky ve výši 1.862,- Kč s příslušenstvím Česká pojišťovna a.s., Spálená 75/16, Praha - zástavním právem exekutorským k uspokojení pohledávky ve výši 19.254,- Kč s příslušenstvím Moravská leasingová a obchodní společnost s.r.o. v likvidaci, Nádražní 252/1, Hustopeče u Brna - zástavním právem exekutorským k uspokojení pohledávky ve výši 19.254,- Kč s příslušenstvím Moravská leasingová a obchodní společnost s.r.o. v likvidaci, Nádražní 252/1, Hustopeče u Brna - zástavním právem exekutorským k uspokojení pohledávky ve výši 1.969,- Kč s příslušenstvím Vodafone Czech Republic a.s., Vinohradská 3217/167, Praha - zástavním právem exekutorským k uspokojení pohledávky ve výši 1.090,- Kč s příslušenstvím Generali Pojišťovna a.s., Bělehradská 299/132, Praha - zástavním právem exekutorským k uspokojení pohledávky ve výši 2.230,- Kč s příslušenstvím ORIFLAME CZECH REPUBLIC spol. s r.o., V olšinách 16/82, Praha. - Dále je zatížena nařízeními exekuce a exekučními příkazy k prodeji nemovitosti. Tato omezení není možné objektivně ocenit a standardně se neoceňují. Obvykle tyto závady zanikají prodejem nemovitosti. Tato omezení vlastnického práva uvedená v katastru nemovitostí nejsou při ocenění z výše uvedených důvodů oceněna.

- 14 -

Závady stavebně technického charakteru - venkovní omítky zvětralé - široké trhliny v nosném zdivu - porušeny klenby nad okny - zatékání do střechy - zatékáním a hnilobou porušeny nosné prvky dřevěného stropu - stavební konstrukce a prvky krátkodobé i dlouhodobé životnosti na konci své životnosti - vedlejší stavby v havarijním stavu

Poloha Předmětná nemovitost je situována v obci Dražůvky cca 10 km od Kyjova. Slabé stránky nemovitosti - rodinný dům na vesnici bez zahrady - objekt bez sociálního zařízení - vysoké finanční náklady na uvedení nemovitosti do stavu odpovídajícího dnešním požadavkům na bydlení - havarijní stav nemovitosti Silné stránky nemovitosti - nebyly shledány

Stanovení ceny obvyklé Nemovitost je oceňována jako volná.   Porovnávací (komparativní) metoda  Pro stanovení hodnoty nemovitosti porovnávací (srovnávací, komparativní) metodou se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit srovnatelných s předmětnou nemovitostí. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší jednoho roku. Ve sledovaném období nebyla žádná obdobná nemovitost v daném místě a čase obchodována, jen jednu obdobnou nemovitost nabízí realitní kanceláře ke koupi a to: - rodinný dům v Nechalíně ve špatném stavu, předpokládá se demolice. K budově přináleží zahrada a dvůr, zastavěná plocha 54 m2, zahrada 446 m2. Cena 80.000,- Kč. Pro srovnání jen jedna nemovitost. Závěr: Z výše uvedených důvodu nelze použít porovnávací metodu pro zjištění ceny obvyklé. Výnosová metoda Výnosová hodnota reprezentuje čistě ekonomický, podnikatelský pohled na vlastnictví nemovitosti jako věci, která má přinášet zisk. Je dána velikostí kapitálu, který při uložení na danou úrokovou míru (míru kapitalizace) by v budoucnu umožňoval vyplatit takové částky, které by byly rovny příjmům, jež by přinášela nemovitost. Výpočet se provádí zpětně - součtem všech - 15 -

předpokládaných čistých budoucích příjmů z pronájmu nemovitosti. Vzhledem k tomu, že tyto příjmy budou uskutečněny v budoucnosti, jsou odúročeny (diskontovány) na současnou hodnotu částku, kterou je dnes třeba uložit, aby v budoucnu bylo možno tento předpokládaný příjem vyplatit. Můžeme tedy říci, že výnosová hodnota nemovitosti je součtem diskontovaných předpokládaných budoucích příjmů z jejího pronájmu. Závěr: Vzhledem k tomu, že předmětná nemovitost není vhodná k pronájmu, špatný technický stav a bez vybavení.nelze zjistit ani objektivně stanovit obvyklou cenu nájemného. Nelze tedy provést výpočet obvyklé ceny výnosovým způsobem.  

Odhad ceny obvyklé

 Z výše uvedených důvodů nelze obvyklou cenu stanovit pomocí porovnávací ani výnosové metody. Proto při odhadu ceny obvyklé vycházím z předpokladu, že cena obvyklá se nebude výrazně lišit od ceny administrativní, stanovené nákladovým způsobem. Bude však nižší vzhledem k jejímu technickému stavu a zjištěným slabým stránkám nemovitosti. Na základě zjištěných informací, po analýze trhu a s přihlédnutím k faktorům ovlivňujícím prodejní cenu nemovitostí, technický stav, rok postavení, údržba, vybavení, použité stavební materiály, dispozice, prostředí, situování, stagnaci na trhu s nemovitostmi, odhaduji obvyklou cenu nemovitosti včetně příslušenství a pozemků pro exekuci na:

Obvyklá cena celkem 65 000,- Kč Slovy: šedesátpěttisícKč V Olomouci 20.3.2013 Ing. Jiří Petráš Thomayerova 38 779 00 Olomouc telefon: 777038580 e-mail: [email protected]

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 29.6.1989, číslo jednací Spr 2774/89 pro obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí, stavebnictví - stavby obytné.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2429-28/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 13028.

- 16 -

09

Recommend Documents