Znalecký posudek č. 2997/09 O ceně nemovitosti: Pozemky parc.č. st.11/2, st.11/3, st.11/4, 43/3, 1286/1, 1322/1, 1322/4, 1326/2, 1330/1, 1330/11, 1331/2, 1331/4, 1331/5 a 2722/2 Skalice u České Lípy kú. Skalice u České Lípy obec Skalice u České Lípy kraj Liberecký
Objednatel posudku:
Účel posudku:
okres Česká Lípa
Exekutorský úřad Mladá Boleslav Mgr.Martin Slavata Táborská čp.527/III 29301 Mladá Boleslav č. obj.: EX 2083/08 obvyklá cena nemovitostí pro exekuci
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., podle stavu ke dni 8.9.2009 posudek vypracoval: Ing. Marian Uram Kupeckého 736/10 293 01 Mladá Boleslav
Posudek obsahuje 15 stran a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Mladé Boleslavi, 5. 12. 2009
-2-
A. Nález Jedná se o pozemky a) zčásti v severní zastavěné části obce Skalice u České Lípy a b) zčásti mimo obec. Místo pozemků a) je v území obce, místo b) mimo obec, na mapách v příloze upřesněné katastrálními mapami. Pozemky a) určené převážně k zástavbě pro bytovou individuální výstavbu, místo vestávající zástavbě, ovšem pozemky nevhodné úzkým a členitým tvarem či svažitosti pro vlastní zástavbu. Obec Skalice u ČL je vedle Nového Boru, sousedí s městem Česká Lípa. Obec Skalice s běžnou občanskou vybaveností (obchod, restaurace i hostinec), veřejná doprava autobusová i železniční. V místě pozemků v obci je možnost napojení elektřiny, vody a zemního plynu, není zde odpadní kanalizace. V obci je obecní úřad, pošta, základní škola, hřiště, není zde zdravotní středisko, není tu policie, dojíždění do zaměstnání Nový Bor a Česká Lípa.
B. Znalecký úkol Administrativní cena dle oceňujícího předpisu podpůrně, zjištění obvyklé ceny pro exekuci.
1. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 8.9.2009 .
2. Podklady pro vypracování posudku VKN z LV č.623 pro kú. a obec Skalice u České Lípy ke dni 7.5.2009 (internetové ověření), katastrální mapa, mapové podklady, územní plán obce, informace obecního úřadu Skalice u ČL
3. Vlastnické a evidenční údaje viz.VKN z LV:
Beneš Jaroslav
1/10
4. Dokumentace a skutečnost Na pozemcích umístěných převážně ve stávající zástavbě je dle územního plánu umožněna zástavba obytná zástavba individuální, ovšem pozemky jsou nevhodného profilu a tvaru. Na pozemcích mimo zastavěné území obce nelze provést zástavbu, převážně zemědělské pozemky. Provedeno hodnocení skutečného stavu (současného tj.pozemku). Obec Skalice u České Lípy má 1339 obyvatel, pozemky nepřístupné zpevněnou cestou, v obci je možnost napojení na veřejné rozvody elektřiny a vody, není tu možnost napojení kanalizace, je tu možnost napojení zemního plynu, mimo obec bez možnosti napojení. Do obce jezdí autobusová i železniční doprava, v obci jsou běžné služby, obecní úřad, obchod a drobné služby, pohostinství, je tu pošta a škola, není zdravotnické zařízení, další takřka kompletní občanská vybavenost je v Novém Boru, dále v České Lípě. Podmínky zaměstnanosti průměrné.
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
-3-
5. Celkový popis nemovitosti 1) Pozemky parc.č. st.11/2, st.11/3, st.11/4, 1331/2 a 1331/5 v obci Skalice u ČL jsou v zastavěné části obce, možnost zastavění nelze využít, parc.č. 1331/4 je cesta na okraji obce. Možnost napojení elektřiny, vodovodu a plynu, není zde odpadní kanalizace. Přístup je nezpevněný. 2) Pozemky parc.č.43/3, 1386/1, 1322/1, 1322/4, 1326/2, 1330/1, 1330/11, 2722/3 jsou převážně zemědělské, též vodní plocha, neplodná půda a jiná plocha, pozemky nelze dle územního plánu zastavět.
6. Obsah posudku a)
Pozemky 1) Pozemky parc.č. st.11/2, st.11/3, st.11/4, 1331/2, 1331/4 a 1331/5 kú.Skalice u ČL 2) Pozemky parc.č. 43/3, 1286/1, 1322/1, 1322/4, 1326/2, 1330/1, 1330/11 a 2722/3 kú.Skalice u ČL
C. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 456/2008 Sb. o oceňování majetku.
Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Česká Lípa Obec: Skalice u České Lípy
a) Pozemky a.1) Pozemky parc.č. st.11/2, st.11/3, st.11/4, 1331/2, 1331/4 a 1331/5 kú.Skalice u ČL – § 28, 32 Pozemky v zastavěné severní části obce, pozemky ve stávající zástavbě a na okraji této zástavby, jsou stavební a ve funkčním celku se stavebním pozemkem. Pozemky evidované jako zastavěná plocha a nádvoří u objektu pro individuální bydlení na parc.č. st.11/1, dále jako ostatní plochy a jeden jako ostatní komunikace. V místě je možnost napojení veřejných rozvodů elektřiny a vody, není tu kanalizace, je zde zemní plyn. Přístupová cesta je asfaltová, ale k vlastním pozemkům již nezpevněná, komunikace je polní cestou. Obec Skalice u České Lípy má 1339 obyvatel, nemá cenovou mapu stavebních pozemků, je sousední městu Česká Lípa. Místo v CHKO České středohoří. Dané pozemky jsou posuzovány jako pozemky s možností zástavby. Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 75,02 Kč. Cena je určena podle písm. j): [35 + (1 339 – 1 000) × 0,007414] × 2,00, kde 1 339 je počet obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří
-4Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Přístup po nezpevněné komunikaci – 10 % Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci – 7% – 3% Chráněná krajinná oblast Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % Úprava celkem: – 10 % × Koeficient změny cen staveb Ki: × Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) × Jednotková cena [Kč/m2] 2 Název Parc. č. Výměra [m ] základní upravená zastavěná plocha a st.11/2 497 75,02 136,2354 nádvoří zastavěná plocha a st.11/3 47 75,02 136,2354 nádvoří zastavěná plocha a st.11/4 50 75,02 136,2354 nádvoří Součet: 594 § 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: – 10 % Přístup po nezpevněné komunikaci Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci – 7% Chráněná krajinná oblast – 3% Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % Úprava celkem: – 10 % × Koeficient změny cen staveb Ki: × Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) × Koeficient úpravy dle §28 odst.5: × Jednotková cena [Kč/m2] Název Parc. č. Výměra [m2] základní upravená ostatní plocha, jiná 1331/2 1 017 75,02 54,4942 plocha § 28 odst. 7a – Pozemky drah, silnic, dálnic apod. Koeficienty pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) Jednotková cena [Kč/m2] 2 Název Parc. č. Výměra [m ] základní snížení upravená ostatní plocha, 1331/4 516 75,02 10 % 136,2354 ostatní komunikace §32 odst. 3 – Neplodná půda, roklina, mez apod. Určení koeficientu pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23 položky č.1: Obce s 25–50 tisíci obyvateli – území sousedních obcí + 80 % × Koeficient úpravy dle § 32 odst. 3: ×
0,900 2,142 0,942 Cena [Kč] 67 708,99 6 403,06 6 811,77 80 923,82
0,900 2,142 0,942 0,400 Cena [Kč] 55 420,60
2,142 0,942 Cena [Kč] 70 297,47
1,800 0,250
-5-
Název ostatní plocha, neplodná půda
Parc. č. 1331/5
[m2]
Výměra 1 140
Jednotková cena [Kč/m2] základní sníž. upravená 3,88 1,7460
Součet cen všech typů pozemků:
=
Pozemky parc.č. st.11/2, st.11/3, st.11/4, 1331/2, 1331/4 a 1331/5 kú.Skalice u ČL – zjištěná cena:
Cena [Kč] 1 990,44
208 632,33 Kč
208 632,33 Kč
a.2) Pozemky parc.č. 43/3, 1286/1, 1322/1, 1322/4, 1326/2, 1330/1, 1330/11 a 2722/3 kú.Skalice u ČL – § 29, 32, 31 Pozemky mimo zastavěné severní části obce, jen pozemek pč.1330/11 v zastavěné části obce, zemědělské pozemky a ostatní plochy, pozemky mimo zástavbu obce nejsou určeny k zastavění a pozemky pč.1330/11 na okraji této zástavby. Jsou to zemědělské pozemky, ostatní plocha a vodní plocha, pozemky nestavební a nejsou ve funkčním celku se stavebním pozemkem. Pozemky evidované jako zemědělské, vodní plocha a ostatní plocha, nejsou určeny k zástavbě. V místě není možnost napojení veřejných rozvodů elektřiny a vody, není tu kanalizace a zemní plyn. Přístupové cesty nezpevněné polní cestou. Obec Skalice u České Lípy má 1339 obyvatel, nemá cenovou mapu stavebních pozemků, je sousední městu Česká Lípa. Místo v CHKO České středohoří. Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 75,02 Kč. Cena je určena podle písm. j): [35 + (1 339 – 1 000) × 0,007414] × 2,00, kde 1 339 je počet obyvatel v obci. § 29 – Zemědělské pozemky Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23: Obce s 25–50 tisíci obyvateli – území sousedních obcí + 80 % Úprava celkem: + 80 % × Koeficient prodejnosti Kp: × Jedn. cena [Kč/m2] Název Parc. č. Výměra [m2] základní upravená BPEJ orná půda 1286/1 7 617 4,14 7,4520 74710 1286/1 169 2,50 4,5000 74713 orná půda Součet: 7 786 § 29 – Zemědělské pozemky Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23: Obce s 25–50 tisíci obyvateli – území sousedních obcí + 80 % Úprava celkem: + 80 % × Koeficient prodejnosti Kp: × Jedn. cena [Kč/m2] Název Parc. č. Výměra [m2] základní upravená BPEJ trvalý travní porost 1322/1 9 979 4,14 7,4520 74710
1,800 1,000 Cena [Kč] 56 761,88 760,50 57 522,38
1,800 1,000 Cena [Kč] 74 363,51
-6§ 29 – Zemědělské pozemky Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23: Obce s 25–50 tisíci obyvateli – území sousedních obcí + 80 % Úprava celkem: + 80 % × Koeficient prodejnosti Kp: × Jedn. cena [Kč/m2] Název Parc. č. Výměra [m2] základní upravená BPEJ trvalý travní porost 1326/2 10 753 4,14 7,4520 74710
1,800 1,000 Cena [Kč] 80 131,36
§ 29 – Zemědělské pozemky Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23: Obce s 25–50 tisíci obyvateli – území sousedních obcí + 80 % Úprava celkem: + 80 % × Koeficient prodejnosti Kp: × 2 Jedn. cena [Kč/m ] Název Parc. č. Výměra [m2] základní upravená BPEJ 1330/1 15 402 4,14 7,4520 74710 orná půda orná půda 1330/1 264 2,11 3,7980 74742 15 666 Součet:
Cena [Kč] 114 775,70 1 002,67 115 778,37
§32 odst. 3 – Neplodná půda, roklina, mez apod. Určení koeficientu pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23 položky č.1: Obce s 25–50 tisíci obyvateli – území sousedních obcí + 80 % × Koeficient úpravy dle § 32 odst. 3: ×
1,800 0,250
Jednotková cena [Kč/m2] základní sníž. upravená 3,88 1,7460
Cena [Kč] 5 225,78
Název ostatní plocha, neplodná půda
Parc. č. 1330/11
Výměra [m2] 2 993
§ 32 odst. 4 – Ostatní, jinde neuvedené pozemky Jednotková cena [Kč/m2] 2 Název Parc. č. Výměra [m ] základní koef. sníž. upravená ostatní plocha, jiná 43/3 1 257 75,02 0,06 10,0000* plocha ostatní plocha, jiná 2722/3 201 75,02 0,09 10,0000* plocha Součet: 1 458 *) cena byla upravena na 10 Kč/m2 podle § 32 odst. 5
1,800 1,000
Cena [Kč] 12 570,– 2 010,– 14 580,–
-7§ 31 odst. 5 – Pozemky umělých vodních nádrží a koryt vodních toků Jednotková cena [Kč/m2] Název Parc. č. Výměra [m2] základní upravená vodní plocha, 1322/4 410 75,02 × 7 % 10,0000* koryto vodního toku umělé *) cena pozemku vodní plochy byla upravena na minimální hodnotu 10 Kč/m2 Součet cen všech typů pozemků:
=
Pozemky parc.č. 43/3, 1286/1, 1322/1, 1322/4, 1326/2, 1330/1, 1330/11 a 2722/3 kú.Skalice u ČL – zjištěná cena:
Cena [Kč] 4 100,–
351 701,40 Kč
351 701,40 Kč
D. Rekapitulace (administrativní cena) Souhrn výměr všech pozemků
52 312 m2
Výsledné ceny: a) Pozemky 1) Pozemky parc.č. st.11/2, st.11/3, st.11/4, 1331/2, 1331/4 a 1331/5 kú.Skalice u ČL 2) Pozemky parc.č. 43/3, 1286/1, 1322/1, 1322/4, 1326/2, 1330/1, 1330/11 a 2722/3 kú.Skalice u ČL Výsledná cena činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle § 46:
208 632,33 Kč 351 701,40 Kč 560 333,73 Kč 560 330,– Kč
Výsledná cena: 560 330,– Kč Cena slovy: pětsetšedesáttisíctřistatřicet Kč
Rozpočet ceny na jednotlivé vlastníky Název vlastníka Beneš Jaroslav
Vlastnický podíl 1 / 10
Podíl ceny 56 033,– Kč
(výpočet pro popis, údaje, evidenci a možnost porovnání).
E. Obvyklá cena (na trhu s nemovitostmi v místě a čase) Dle § 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, se obvyklou cenou pro účely účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě
-8obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby (stav tísně prodávajícího či kupujícího, důsledky kalamit, osobní poměry jako majetkové, rodinné či jiné osobní vztahy, zvláštní hodnota přikládaná majetku. Pojem tržní hodnota nastává jako termín označující sjednanou cenu dosaženou na volném trhu. Tzn. tržní cena nastává až po realizaci převodní smlouvy, a pakliže má být vyjádřena předem je odhadnuta tržní hodnota majetku na trhu. Daný pojem je mezinárodně uznáván. Tržní cena je cena sjednaná, na kterou neměly vliv osobní a jiné neobvyklé okolnosti, tzn. cena dosažená a odhadnutá po dostatečném marketingu trhu. Zjednodušeně vyjádřeno, termín obecná tržní cena možno nahradit termínem obvyklá tržní cena. Zásadně pak právní řád stanovuje termín obvyklá cena (tuto nelze vypočíst a je nutno ji zjistit dle výše uvedeného ustanovení).
Zjištění obvyklé ceny nemovitosti porovnáním na trhu (pozn. hledány a porovnávány nemovitosti stejného charakteru, konstrukcí a vybavení, obdobného umístění v místě a lokalitě, zdroj vlastní z realizovaných kupních smluv nelze porovnávat pro odlišné území, proto použita inzerce a informace Obecního úřadu Skalice u ČL, odprodej problematických pozemků ke stavbě 30-50 Kč/m2, zemědělských pozemků 3,50-5,0 Kč/m2).
Pozemky ve stávající zástavbě (“stavební“) celkem výměry 3267 m2 Pozemky mimo zástavbu (“zemědělské“) celkem výměry 49045 m2
Pro porovnání použita inzerce a info obce (obvyklá cena pozemků) 1)
-9-
2)
Z výše uvedených informací je patrné, že inzerované ceny v okolí se pohybují od 237 Kč do 320 Kč u pozemků učených k zástavbě, předmětné pozemky však lze jen obtížně zastavět pro nevhodný tvar, strmost apod. U zemědělských pozemků cena 7-10 Kč/m2 nelze použít, pozemky zčásti na
-10rekltivované skládce. Proto použity informační ceny v obci u „stavebních“ pozemků 42,00 Kč/m2 a u „zemědělských“ pozemků 4,20 Kč/m2. Je patrný pokles trhu a nežádané umístění. Cena obvyklá pozemků „stavebních“ kú.Skalice u ČL je 3267 m2 x 42 = 137214 Kč. Cena obvyklá pozemků „zemědělských „ kú.Skalice u ČL je 49045 x 4,20 = 205989 Kč.
-11-
F. Obvyklá cena na trhu s nemovitostmi v místě a čase Pozemky parc.č. st.11/2, st.11/3, st.11/4, 1331/2, 1331/4 a 1331/5 kú.Skalice u ČL podíl 1/10 zaokrouhleně 13 695,- Kč Obvyklá cena slovy: třinácttisícšestsetdevadesátpět Kč.
Pozemky parc.č. 43/3, 1286/1, 1322/1, 1322/4, 1326/2, 1330/1, 1330/11, 2722/3 kú.Skalice u ČL podíl 1/10 20 595,- Kč Obvyklá cena slovy: dvacettisícpětsetdevadesátpět Kč. Celková cena podílu 1/10 pozemků dle LV č.623 Skalice u ČL činí 34 290,- Kč. Cena práv a závad: dle VKN z LV, věcná břemena nezjištěna. V Mladé Boleslavi, 5. 12. 2009 Ing. Marian Uram Kupeckého 736/10 293 01 Mladá Boleslav
G. Znalecká doložka Tento posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Ústí n/L dne 23.5.1991 pod čj. Spr. 2338/91 pro obor ekonomika, odvětví ceny, odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2997/09 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2997 podle připojené likvidace.
H. Seznam příloh katastrální mapa a fotomapa, územní plán, poloha příloha: VKN z LV, územní plán
-12-
katastrální mapa a fotomapa, územní plán, poloha
-13-
-14-
-15-
