Znalecký posudek č. 2936/09 O ceně nemovitosti: Zahrádkářská chata bez č.e., Drahelice, na pozemku parc.č. 554, příslušenství, bez pozemku (pozemek jiného vlastníka) kú. Drahelice obec Nymburk kraj Středočeský Objednatel posudku:
Účel posudku:
okres Nymburk Titl. Mgr.Martin Slavata Ex.Ú. MB Táborská čp.527/III 29301 Mladá Boleslav zjištění obvyklé ceny k usnesení čj.EX 602/09
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., podle stavu ke dni 26. 8. 2009 posudek vypracoval: Ing. Marian Uram Kupeckého 736/10 293 01 Mladá Boleslav
Posudek obsahuje 14 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Mladé Boleslavi, 30. 8. 2009
–2–
A. Nález Jedná se o zahrádkářkou chatu v okrajové části města Nymburk, na okraji místní části Drahelice, v zastavěném území města, v kolonii zahrádkářských chat při silnici na Kostomlaty n/L. Oceňovaná chata je přízemní, je podsklepená a má podkroví v sedlové střeše, chata je lehce zděná. Chata je postavena samostatně, umístěna na rovinném pozemku. Chata je postavena na pozemku parc.č. 554, zastavěná plocha a nádvoří, pozemek jiného vlastníka (Město Nymburk). K chatě náleží příslušenství: venkovní schody do sklepa, vstupní terasa a skleník, sporadicky podíl oplocení areálu s vraty, venkovní úpravy jsou součástí ocenění chaty, chata užívána od roku 1981, je v dobrém stavebně technickém stavu. Cena pozemků není dána cenovou mapou (ale pozemky jsou cizí), ovocné stromky jsou součástí pozemku. Pozemky stavební pod chatoou a zahrada (celkem užíváno as 200 m2) rovinné, možnost napojení vodovodu sezónního, není zde elektřina, kanalizace a plyn. Město Nymburk (bývalé okresní město) má 14473 obyvatel, ve městě možnost napojení veřejných sítí elektřiny, vody, kanalizace i plynu, ale v místě obtížně je tu napojení na rozvod vody, přístupová cesta je nezpevněná, štěrková od silnice Drahelice-Kostomlaty n/L, západní okraj města.
B. Znalecký úkol Administrativní cena vypočtena podpůrně, zjištění ceny nemovitosti pro usnesení čj.EX 602/09.
1. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti provedeno dne 26. 8. 2009 .
2. Podklady pro vypracování posudku VKN z LV č.3672 kú.Drahelice a obec Nymburk (chata) ke dni 14.4.2009 PÚ č.1778/09, VKN z LV č.2835 (pozemky Město Nymburk), snímek katastrální mapy, informace o stáří chaty vlastníkem r.1981, mapové podklady, inzerce S Reality. Dle § 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, se obvyklou cenou pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby (stav tísně prodávajícího či kupujícího, důsledky kalamit, osobní poměry jako majetkové, rodinné či jiné osobní vztahy, zvláštní hodnota přikládaná majetku). V daném případě zjišťována.
3. Vlastnické a evidenční údaje Viz VKN z LV: č.3672
Heppner Petr Kubíková Lenka
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
1/2 1/2
–3–
4. Dokumentace a skutečnost Stavba bez č.e. na pozemku parc.č. 554 kú. Drahelice splňuje ustanovení § 2 písm.d), bod 2) vyhl.č.3/2008 Sb., o oceňování majetku v platném znění, tj. zahrádkářská chata, splňuje ustanovení daného předpisu v bodu 2) (ZP do 25 m2, OP do 110 m3, může být podsklepená, přízemní s podkrovím). Okolní příslušenství chaty je mimimální, přípojka sítí jen vody k cestě, kamenné schody venkovní do sklepa, malá terasa prodloužením stropu sklepa a skleník, venkovní úpravy dále společným oplocením s uzavřením, příslušenství je součástí ocenění chaty, mimo terasy a skleníku. Provedeno zaměření a hodnocení skutečného stavu. Pozemek pod chatou a zahrada je není vlastnictví vlastníka stavby, užíváno asi 200 m2 (vlastnictví Města Nymburka). Město Nymburk má 14473 obyvatel, v místě přístupová cesta nezpevněná od silnice na Kostomlaty, v místě chaty je možnost napojení sezónně na rozvod vody. Znaky: Poptávka s nabídkou v rovnováze, v místě na okraji města, okraj města dobře přístupný, Drahelice, životní prostředí v místě dobré, není v ochranném pásmu, malé ohrožení hlukem a prachem ze silnice, dopravní dostupnost as 1000 m, jezdí běžné autobusové spoje MHD, nezpevněná cesta k silnici na Kostomlaty n/L, chata lehce zděná, podsklepená, vysoká sklonitá střecha s podkrovím, v chatě není rozvod elektřiny, ani vody, je vytápění kamny na tuhá paliva, není soc.zařízení, venkovní úpravy jsou společným oplocením s uzavřením, venkovními schody, vstupní terasou a skleníkem, pozemek jiného vlastníka (Město Nymburk), mírně problematická nemovitost, chata z roku 1981, několik let bez údržby, na pozemku jiného vlastníka, neužívaná.
5. Celkový popis nemovitosti Předmětná zahrádkářská chata na okraji města Nymburk, v Drahelicích, přízemní s podkrovím, je podsklepená, lehce zděná a má sedlovou střechu, je samostatná, je v osadě zahrádkářských chat. Chata je běžném prostředí, nedaleko silnice směr Kostomlaty n/L. Pozemky společně oploceny s uzavřením, u chaty je skleník, malá vstupní terasa a venkovní schody kamenné do sklepa, přípojka jen sezónně vody k cestě. Chata je v dobrém stavu, laické údržby, poškození odpovídá stáří chaty, laické jednoduché konstrukce. Chata z roku 1981, konstrukce a řešení odpovídají těmto rokům, chata na cizím pozemku v okrajovém území města.
6. Obsah posudku a) b)
Zahrádkářská chata na pozemku parc.č. 554 kú.Drahelice Venkovní úpravy 1) Skleník 2) Terasa
C. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 456/2008 Sb. o oceňování majetku.
–4–
Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Nymburk
Obec: Nymburk
a) Zahrádkářská chata na pozemku parc.č. 554 kú.Drahelice – § 26 Přízemní podsklepená chata s podkrovím, je užívána od roku 1981, bez dalších stavebních úprav. Postavena samostatně, lehce betonová v suterénu, v přízemí lehce zděná, postavena na rovinném pozemku, s vysokou sedlovou střechou. Obsahuje: v suterénu sklad, v přízemí místnost bez vybavení, podkroví převážně upraveno podbitím, venkovní dle předpisu jsou v ceně chaty. Konstrukce a vybavení: základy sklepa bez izolace, přízemí s izolací proti zemní vlhkosti, obvodové stěny suterénu jsou betonové se zalitými plynosilikátovými bloky, přízemí zděné na 15cm z cihel, strop sklepa panelový, nad přízemím dřevěný strop s podbitím solilitem, dřevěný vysoký sedlový krov, na střeše eternitové šablony, žlab a svod není, uvnitř sklepa bez omítek, uvnitř přízemí štukové omítky, fasádní „házeným“ břizolitem, nejsou schody, do sklepa přístup zvenčí po venkovních schodech (venkovní úprava) a do podkroví ocelový žebřík, rámové dřevěné dveře, jednoduchá dřevěná okna, na podlaze betonová deska sklepa a hlazený beton v přízemí, keramické obklady nejsou (vně sokl kamenem), vytápění malými kamny na tuhá paliva, elektřina pro osvětlení či zásuvku není, sociální zařízení není, přívod vody společný jen zahradním vodovodem letním do šachty (viz. venkovní úpravy), kanalizace zde není, ohřev vody není, v kuchyni (místnosti) sporák či vařič není, bez dalšího vybavení. (Stavba pod 25 m2, dále pod 110 m3, tzn. splňuje ustanovení o zahrádkářské chatě §2 písm d) bod 2., oceňujícího předpisu vyhl.č.3/2008 Sb., byť kolaudována je umístěna v zahrádkářské kolonii zahradkářských chat). Venkovní úpravy tvoří venkovní schody do sklepa kamenné (silniční kámen) 10 stupňů š.0,9m, dále vstupní terasa panelová 4m x 0,7m a skleník z ocelových profilů 4,9*1,8m oceněny zvláště. S chatou užíván pozemek as 200 m2. Stáří a opotřebení: chata je z roku 1981, stavební úpravy nejsou, opotřebení podpůrně lineárně 35%, stav dobrý, mírně zhoršený, morálně technické zastarání středně snižující cenu, neboť stavba provedena laicky, poškození soklu a dřevěných konstrukcí. Podlaží: Název 1.pp sklep 1.np přízemí podkroví Součet:
Výška 2,25 m 2,20 m 2,40 m 6,85 m
Zastavěná plocha 4,00×3,00 4,00×4,00 4,00×4,00
Obestavěný prostor (OP): 1.pp sklep 2,25 × 4,00×3,00 1.np přízemí 2,20 × 4,00×4,00 zastřešení včetně (0,30+2,10/2) × 4,00×4,00 podkroví Obestavěný prostor – celkem: Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 20, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Nymburk Počet obyvatel: 14 473 Základní cena (ZC): 2 307,– Kč/m3
=
= = =
12,00 m2 16,00 m2 16,00 m2 44,00 m2
= =
27,00 m3 35,20 m3
=
21,60 m3 83,80 m3
–5– Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí I. Stavba na cizím pozemku 3 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)
Ti 0,00 –0,05 0,00
3
Index trhu (IT = 1 + ∑ Ti):
0,950
i=1
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 3 Popis znaku Hodnocení znaku Pi –0,05 1 Životní prostředí a atraktivita II. Méně vhodná k rekreaci - v okolí zdroj oblasti hlučnosti nebo prašnosti 2 Přírodní lokalita II. Les nebo vodní plocha je ve vzdálenosti do –0,05 2000 m včetně 3 Poloha v zástavbě II. Bez vlivu, samoty 0,00 0,00 4 Dopravní dostupnost III. Bezproblémový příjezd k hranici pozemku 5 Hromadná doprava II. Dobrá dostupnost 0,00 6 Parkovací možnosti II. Dobré 0,00 7 Obchod a služby (okolí II. Obchod nebo služby 0,00 nemovitosti) 8 Sportoviště I. Žádné 0,00 9 Obyvatelstvo v okolí II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Změny v okolí s vlivem na cenu III. bez vlivu 0,00 nem. 10
Index polohy (IP = 1 + ∑ Pi):
0,900
i=1
Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh stavby I. Zahrádkářská chata 2 Svislé konstrukce II. Dřevěné oboustranně obíjené, zdivo do tl. 30 cm včetně 3 Střešní konstrukce III. Podkroví více jak z poloviny zastavěné plochy stavby 4 Napojení stavby na sítě I. Žádné napojení nebo pouze vlastní zdroj el. energie 5 Vybavení I. Bez zákl. příslušenství 6 Vytápění stavby II. Lokální vytápění II. Bez příslušenství 7 Příslušenství stavby (venkovní úpravy a vedlejší stavby do celkové ZP 25 m2 včetně) II. Do 400 m2 8 Výměra pozemků užívané se stavbou 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu
Vi 0,02 –0,03 0,03 –0,06 –0,10 0,00 –0,04
0,00 0,00
–6– 10 Stavebně-technický stav
III. Stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) * Kategorie stavby: B - stáří od 20 do 30 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V10: 0,9
0,85*
9
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V10):
0,627
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Základní cena upravená (ZCU = ZC × I): Určení porovnávací hodnoty (OP × ZCU): Zahrádkářská chata na pozemku parc.č. 554 kú.Drahelice – zjištěná cena:
0,950 × 0,900 × 0,627 = 0,536 2 307,– × 0,536 = 1 236,55 Kč/m3 83,80 × 1 236,55 = 103 622,89 Kč 103 622,89 Kč
b) Venkovní úpravy b.1) Skleník – § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění 19.1. Skleníky z ocelových profilů se zasklením a základy: 4.9*1.8 = 8,82 m2 ZP Polohový koeficient: 1,050 Kód klasifikace CZ-CC: 127113 Skleníky pro pěstování rostlin Kód standardní klasifikace produkce: 46.39.99 Stavební díla jinde neuvedená Koeficient změny ceny stavby: 2,180 Koeficient prodejnosti: 0,938 (Chaty)
Ocenění Základní cena: 8,82 m2 ZP × 2 050,– Kč/m2 ZP Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Cena stavby: Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 28 roků Předpokládaná další životnost: 7 roků Opotřebení: 100 × 28 / (28 + 7) = 80,000 % Odpočet opotřebení: 38 821,39 Kč × 80,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení: Skleník – zjištěná cena:
18 081,– Kč × × × =
1,0500 2,1800 0,9380 38 821,39 Kč
– =
31 057,11 Kč 7 764,28 Kč 7 764,28 Kč
b.2) Terasa – § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění 34.4. Terasa, výška nad 0,5 do 1 m na dvou řadách zděných sloupků: 4.0*0.7 = 2,80 m2 Polohový koeficient: 1,050 Kód klasifikace CZ-CC: 242 Ostatní inženýrská díla j. n. Kód standardní klasifikace produkce: 46.39.99 Stavební díla jinde neuvedená
–7– Koeficient změny ceny stavby: 2,259
Koeficient prodejnosti: 0,938 (Chaty)
Ocenění Základní cena: 2,80 m2 × 2 680,– Kč/m2 Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Cena stavby: Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 28 roků Předpokládaná další životnost: 12 roků Opotřebení: 100 × 28 / (28 + 12) = 70,000 % Odpočet opotřebení: 16 695,57 Kč × 70,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení: Terasa – zjištěná cena:
7 504,– Kč × × × =
1,0500 2,2590 0,9380 16 695,57 Kč
– =
11 686,90 Kč 5 008,67 Kč 5 008,67 Kč
D. Obvyklá cena (na trhu s nemovitostmi v místě a čase) Dle § 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, se obvyklou cenou pro účely účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby (stav tísně prodávajícího či kupujícího, důsledky kalamit, osobní poměry jako majetkové, rodinné či jiné osobní vztahy, zvláštní hodnota přikládaná majetku. Pojem tržní hodnota nastává jako termín označující sjednanou cenu dosaženou na volném trhu. Tzn. tržní cena nastává až po realizaci převodní smlouvy, a pakliže má být vyjádřena předem je odhadnuta tržní hodnota majetku na trhu. Daný pojem je mezinárodně uznáván. Tržní cena je cena sjednaná, na kterou neměly vliv osobní a jiné neobvyklé okolnosti, tzn. cena dosažená a odhadnutá po dostatečném marketingu trhu. Zjednodušeně vyjádřeno, termín obecná tržní cena možno nahradit termínem obvyklá tržní cena. Zásadně pak právní řád stanovuje termín obvyklá cena (tuto nelze vypočíst a je nutno ji zjistit dle výše uvedeného ustanovení).
Zjištění obvyklé ceny nemovitosti porovnáním na trhu (pozn. hledány a porovnávány nemovitosti stejného charakteru, konstrukcí a vybavení, obdobného umístění v místě a lokalitě, tzn. ZCH zděné na cizím pozemku, přičemž většinou jsou pozemky vlastnictvím obcí či ČR), do srovnání použity dva inzeráty S reality. ?) ZCH na ppč. 554 kú.Drahelice, města Nymburk, chata na cizím pozemku 17 m2 (užíváno 200 m2) chata izolovaná zděná, má podsklepení, přízemní s podkrovím, ZP 16 m2, OP 84 m3 laicky postavena roku 1981, s vybavením kamny, bez údržby (neužívaná) napojení sítí jen vody k cestě, umístěna na rovinném pozemku as 50m od silnice na Kostomlaty příslušenství: společným plotem s uzavřením, skleníkem vstupní terasou a venkovními schody administrativní cena 116 tis.Kč, foto dále:
–8–
a)
–9– b)
Tzn. srovnám-li velikost chaty a znaky, lze porovnat s chatou a) i b) v nabídkové ceně 120000Kč a 95000Kč, přičemž dané chaty jsou menší, zděné, bez podkroví (přičemž bude odečtena provize RK 5% a zvýšeno o asi 20% na velikost chaty), tzn. průměr 107500Kč zvýšen na 120000 Kč jako obvyklá cena u oceňované chaty, jako částku z porovnání cen obdobných nemovitostí. Se zvážením prodejnosti s ohledem na dané území a lokalitě jsou dané okolnosti vyrovnány a předpokládaná obvyklá cena zaokrouhlená činí 120 000,-Kč za zahrádkářskou chatu na cízím pozemku parc.č. 554 kú.Drahelice (tj. cena celku), cena ideální 1/2 činí 60 000,-Kč.
– 10 –
E. Rekapitulace (administrativní cena) Výsledné ceny: a) Zahrádkářská chata na pozemku parc.č. 554 kú.Drahelice b) Venkovní úpravy 1) Skleník 2) Terasa Výsledná cena činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle § 46:
103 622,89 Kč 7 764,28 Kč 5 008,67 Kč 116 395,84 Kč 116 400,– Kč
Výsledná cena: 116 400,– Kč Cena slovy: jednostošestnácttisícčtyřista Kč
F. Obvyklá cena Zahradkářská chata na pozemku parc.č. 554 kú.Drahelice
120 000,- Kč,
Podílu 1/2 zahrádkářské chaty na pozemku parc.č. 554 kú.Drahelice 60 000,- Kč. (Pozn.Pozemek parc.č. 544 kú.Drahelice je jiného vlastníka - Města Nymburk). Obvyklá cena podílu 1/2 slovy: šedesáttisíc Kč.
Cena práv a závad: viz.VKN z LV (věcná břemena či práva nezjištěna). V Mladé Boleslavi, 30. 8. 2009 Ing. Marian Uram Kupeckého 736/10 293 01 Mladá Boleslav
G. Znalecká doložka Tento posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Ústí n/L dne 23. 5.1991 pod čj. Spr. 2338/91 pro obor ekonomika, odvětví ceny, odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2936/09 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2936 podle připojené likvidace.
Seznam příloh VKN z LV, katastální mapa, foto a poloha nemovitosti x
– 11 –
VKN z LV, katastální mapa, foto a poloha nemovitosti x
– 12 –
– 13 –
– 14 –
