09

ZNALECKÝ POSUDEK č. 3093-19/09 o c e n ě n e m o v i t o s t i – skladu nábytku firmy Kovo Nábytek, s.r.o. č.p.91 na pozemku parc.č. 200 s příslušenstvím včetně pozemku zapsaných na LV č. 2085 v KÚ Bylnice, obec Brumov-Bylnice, okres Zlín

Objednatel posudku:

Exekutorský úřad Zlín JUDr. Ivo Dědek Lešetín IV/707 760 01 Zlín

Účel posudku:

zjištění ceny nemovitosti pro výkon rozhodnutí prodejem č.j. 012 Ex 2971/08-25

Posudek vypracovala:

Ing. Ilona Macháčová Na Příkopě 797 755 01 Vsetín tel.: 571 431 781, 603 745 600 e-mail: [email protected]

Posudek obsahuje včetně titulního listu 21 stran textu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Vsetíně 20.1.2009

-2-

Nález 1. Obecně Tržní ocenění je zpracováno podle podmínek trhu v době ocenění a zpracovatel neodpovídá za případné změny na trhu nemovitostí v době následné, přičemž zpracovatel prohlašuje, že tržní ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, a že v současné obě ani v budoucnu nebude mít prospěch nebo účast v podnikání, které je předmětem tohoto ocenění. Hodnota věcná- dle názvosloví časová cena majetku, reprodukční hodnota, snížená o přiměřené opotřebení a přiměřené intenzity používání, případně dále snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci Výnosová hodnota - je předpokládaná míra čistých finančních výnosů plynoucích z provozování dané nemovitosti, uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit do peněžního ústavu, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti, nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou úrokové míry Tržní hodnota - obvyklá cena, odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku Cena pořizovací - též historická, cena, za kterou by bylo možno věc pořídit v době pořízení (postavení) , za použití tehdy platných metodik bez odpočtu opotřebení Cena reprodukční - též reprodukční pořizovací cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou věc pořídit v době ocenění bez odpočtu opotřebení Metody ocenění: 1.1. Metoda věcné hodnoty Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení- rozumí se časová reprodukční cena všech stavebních objektů, zjištěná např. dle THU cenovým rozpočtem, dle JKSO nebo dle platného cenového předpisu 1.2. Metoda výnosové hodnoty Vyjadřuje hodnotu nemovitosti ve vazbě na její zisk, jedná se o součet všech budoucích čistých příjmů diskontovaných (odúročených) odpovídající kapitalizační mírou na současnost 1.3. Metoda porovnávací Jedná se o hodnotové porovnávaní obdobných nemovitostí, které byly v nedávné době směněny na trhu 1.4. Metoda stanovení tržní ceny dle korigované střední hodnoty Hodnota oceňovaných nemovitostí je váženým průměrem věcné hodnoty a výnosové hodnoty

-3-

2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Sklad nábytku firmy Kovo Nábytek, s.r.o. IČ: 26 24 25 67 Adresa nemovitosti: Široká 91 763 31 Brumov-Bylnice Kraj: Zlínský Okres: Zlín Obec: Brumov-Bylnice Katastrální území: Bylnice Počet obyvatel: 5 974 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 71,8772 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 71,88 Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 8.1.2009 osobně vnějším ohledáním nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení Exekutorského úřadu Zlín ze dne 5.12.2008 č.j.012 Ex 2971/08 - výpis z katastru nemovitostí LV č. 2085 pro KÚ Bylnici ze dne 26.11.2008 - snímek katastrální mapy v měřítku 1:1000, ze dne 26.11.2008 - stavební povolení č.160/96 ze dne 10.10.1996 skladu kovového nábytku vč. stavebních úprav, přípojky vody, kanalizace, plynu č.j. Výst.1898/96/Zá/330 - rozhodnutí o odstranění stavby č.44/2002 ze dne 11.4.2002 garáží se sklepem č.j. SÚ 108/002/Zá/330 - projektová dokumentace stavebních úprav bývalého mlýna a sýpky z 3/96 AFS, s.r.o. Ostrava - údaje a informace zjištěné při fyzickém šetření na místě samém 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník nemovitosti: LV č.2085 Kovo Nábytek, s.r.o., Brumov-Bylnice, Bylnice 91 IČ2624256 6. Dokumentace a skutečnost Stavebně-technická dokumentace byla dohledávána v příslušném stavebním archivu, kde není k předmětnému objektu skladu obilí a mlýna archivována žádná původní dokumentace, přičemž je archivován projekt vč. stavební dokumentace přestavby na sklad nábytku s nástavbou bytu v části sýpky v letech 1996-1997. Stáří objektu a jeho vybavení je stanoveno na základě zjištěných dostupných indicií vnějším ohledáním objektu s výměrou převzatou z projektové dokumentace, Účel užití je odvozen od předpokládaného využití spojeného s podnikatelskou činností povinného – sklad nábytku. Při zjištění věcné hodnoty a potažmo obvyklé ceny je vycházeno z indicií zjištěných při místním šetření vnějším ohledáním objektu, s přihlédnutím k podkladům získaných v příslušném stavebním archivu, přičemž zástupce povinného nebyl ohledání, o kterém byl písemně srozuměn a bylo uskutečněno 8.1.2009, přítomen.

-4-

7. Celkový popis nemovitosti Předmětný objekt skladu nábytku č.p.91 na pozemku parc.č.200 se nachází v intravilánu integrované obce Bylnice, ulice Široká, naproti bývalé základní škole, kde je součástí regulované souvislé zástavby převážně rodinných domků podél pravé strany státní silnice I.tř. č.57 směr Slovensko. Terén stavební parcely rovinatý, s minimálním sklonem k severozápadu, do zahrady, napojení na inženýrské sítě - elektro, vody, kanalizace, plynu. Hlavní oceňovaná stavba – původní mlýn se sýpkou, byl v letech 1996-1997 zásadně přestavěn na sklad nábytku, dle indicií není objekt k datu ocenění užíván, není ani dle indicií pronajat. Na původní mlýn navazuje z jižní strany budova garáže se sklepem, na východním okraji pozemku je ocelokůlna, která je z části samovolně demolována. Ocenění provedeno dle předpokládaného skutečného účelu užití. 8. Obsah posudku A. Zjištění věcné hodnoty a) Hlavní stavby a1) Sklad nábytku Kovo Nábytek, s.r.o.na pozemku parc.č. 200 a2) Garáže se skladem a3) Přístřešek b) Pozemky b1) Pozemek parc.č.9213 B. Zjištění administrativní (úřední) ceny C. Zjištění výnosové hodnoty D. Zjištění porovnávací hodnoty E. Stanovení obvyklé ceny dle korigované střední hodnoty

Posudek A. Zjištění věcné hodnoty Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

-5-

a) Hlavní stavby a1) Sklad nábytku Kovo Nábytek, s.r.o. na parc.č. 200 - § 3 Jedná se o bodovou jednotraktovou budovu na pozemku parc.č.200, podsklepenou, se 3-mi nadzemními podlažími, v části sýpky s 5-ti nadzemními podlažími, podélného konstrukčního systému s obdélníkovým půdorysem, s užitím jako skladovací objekt, podlahová plocha celkem 806,77 m2. Dispoziční řešení dle projektové dokumentace : 1.PP - zádveří, chodba, schodiště, výtah, technická místnost, sklad ( 115 m2) – UP 174,95 m2 1.NP- schodiště, výtah, chodba, WC muži a ženy s předsíněmi, šatna se sprchou, prodejna (15,84 m2), sklad (106,90 m2), rampa- UP celkem 173,29 m2 2.NP - schodiště, výtah, chodba, 3x sklad ( 12,83 m2+ 14,63 m2+122,74 m2)- UP celkem 174,07 m2 3.NP - schodiště, WC muži a ženy, umývárna, výtah, úklid, plynová kotelna, kuchyňka, jídelna, kancelář (130,45 m2) – UP celkem 182,52 m2 4.NP - schodiště, strojovna výtahu, předsíň, pokoj, kuchyně, koupelna s WC - UP celkem 53,16 m2 5.NP - předsíň, 3 pokoje, koupelna, WC ( mezonetový byt 4+1 ve 4. a 5.NP celková PP 85,84 m2) Zatřídění a účel užití. Z hlediska zatřídění se jedná o budovu se zastavěnou plochou přes 150 m2 s volnými vnitřními prostory min. 400 m3 nepřesahujícími 2/3 obestavěného prostoru stavby, s účelem využití budova pro skladování s kancelářským zázemím. Konstrukční řešení a vybavení: Založení na betonových pásech, nosná konstrukce vyzdívaná tradičním způsobem z cihel pálených v masivním provedení, nástavba sýpky z tvárnic Ytong, stropy dřevěné spalné s podhledy SDK, v části sýpky nad 4.NP strop u I nosníků a trapézového plechu s dobetonávkou a SDK podhledem, střecha vaznicová sedlová s vikýři, nad sýpkou stanová s vikýři, krytina z pálených tašek, klempířské prvky z pozinku, vnitřní omítky vápenocementové štukové, vnější omítky nástřikové, podlahy jsou uvažované jako standardní cementové potěry, dlažby, okna vakuovaná ditherm, dveře a vrata typová, hygienické zařízení je uvažováno v běžném rozsahu a provedení, vytápění ústřední teplovodní plynem včetně ohřevu TUV, schodiště železobetonové. Rozvody – voda studená a teplá, kanalizace, elektro, plyn, výtah. Stáří a stav objektu: Původní objekt byl postaven dle zjištění cca před 100 lety, rozsáhlé stavební úpravy byly provedeny v letech 1996-1997, vzhledem k problematickému stanovení stáří jednotlivých stavebních komponentů je amortizace stanovena odborným odhadem na 40 %, s uvažovanou zbytkovou životností 40 let. Je možné, že v objektu se vyskytují drobné nedodělky, tuto skutečnost nelze potvrdit ani vyvrátit, při ocenění je vycházeno ze skutečnosti, že stavební práce jsou provedeny v běžném standardním rozsahu, navýšení koeficientu K4 za adaptaci podkroví není provedeno. Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: Svislá nosná konstrukce: Kód CZ - CC:

S. skladování a manipulace zděná 1252

-6-

Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP : 25,12*8,95 1.NP: 25,12*8,96-0,73*0,78 2.NP: 25,13*8,96-0,73*0,78 3.NP: 25,13*8,96 4.NP: 8,20*8,93 5.NP: 8,20*8,93 Název podlaží 1.PP : 1.NP: 2.NP: 3.NP: 4.NP: 5.NP: Součet

Zastavěná plocha 224,82 m2 224,51 m2 224,60 m2 225,16 m2 73,23 m2 73,23 m2 1 045,55 m2

= = = = = = Konstrukční výška 3,70 m 3,26 m 3,24 m 3,34 m 2,80 m 3,48 m

224,82 m2 224,51 m2 224,60 m2 225,16 m2 73,23 m2 73,23 m2 Součin 831,83 m3 731,90 m3 727,70 m3 752,03 m3 205,04 m3 254,84 m3 3 503,34 m3

Průměrná výška podlaží: PVP = 3 503,34 / 1 045,55 = 3,35 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 1 045,55 / 6 = 174,26 m2 Obestavěný prostor: Spodní stavba: (25,12*8,95)*(3,70) = Vrchní stavba 1.NP: (25,12*8,96-0,73*0,78)*(3,26) = 2.NP: (25,13*8,96-0,73*0,78)*(3,24) = 3.NP: (8,20*8,93)*(3,34) = 4.NP: (8,20*8,93)*(2,80) = Zastřešení: (25,13*8,96)*(1,79+3,33/2)+(2,00*1,50*1,20/6 = *8)+(8,20*8,93)*(1,35+5,33/3)+(2,13*1,40*3,2 0/6*4) Obestavěný prostor – celkem:

=

831,85 m3 731,89 m3 727,69 m3 244,57 m3 205,03 m3 1 018,06 m3

3 759,09 m3

Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení 1. Základy včetně zemních prací: 2. Svislé konstrukce: 3. Stropy: 4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech: 6. Klempířské konstrukce: 7. Úprava vnitřních povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů: 10. Schody: 11. Dveře: 12. Vrata: 13. Okna: 14. Povrchy podlah: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod:

Hodnocení standardu S S S S S S S S S S S S S S S

Obj. podíl [%] 13,20 30,40 13,80 7,00 2,90 0,70 4,20 2,90 1,80 2,40 3,00 3,40 2,90 5,80 0,40

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 13,20 1,00 30,40 1,00 13,80 1,00 7,00 1,00 2,90 1,00 0,70 1,00 4,20 1,00 2,90 1,00 1,80 1,00 2,40 1,00 3,00 1,00 3,40 1,00 2,90 1,00 5,80 1,00 0,40

-7-

25. Ostatní: 27. Vnitřní keramické obklady 28. Vytápění 29. Vnitřní vodovod 30. Vnitřní kanalizace 31. Vnitřní plynovod 32. Ohřev TUV 33. Vybavení kuchyní 34. Vnitřní hyg. zařízení 35. Výtah Součet upravených objemových podílů:

P A A A A A A A A A

5,20 1,30 3,80 2,20 1,90 0,40 0,50 1,80 2,00 1,00

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Hodnota koeficientu vybavení K4:

0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

2,39 1,30 3,80 2,20 1,90 0,40 0,50 1,80 2,00 1,00 112,09 1,1209

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) : Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) : Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * * * * * *

2 231,- Kč/m3 0,9390 0,9579 0,9269 1,1209 1,0000 2,1290 0,6760

Základní cena upravená

=

3 000,60 Kč/m3

Plná cena:

3 759,09 m3 * 3 000,60 Kč/m3

=

11 279 525,45 Kč

Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 100 roků Opotřebení: 40,000 %

-

4 511 810,18 Kč

Skladovací objekt na p.č. 200

=

6 767 715,27 Kč

- zjištěná cena - věcná hodnota bez Kp

=

10 011 400,- Kč

a2) Garáže se skladem - § 3 Jedná se o zděnou budovu přistavěnou k západní stěně bývalého mlýna, se zadní stěnou zapaženou do terénu, dispozičně rozčleněnou na původní sklep a garáž s vestavkem další garáže, střecha plochá, krytina živičná, bez fasády- Vzhledem k problematickému stanovení stáří jednotlivých stavebních komponentů je amortizace stanovena odborným odhadem na 40 %, s uvažovanou zbytkovou životností 40 let. Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: Svislá nosná konstrukce: Kód CZ - CC: Zastavěné plochy a výšky podlaží:

R. garáže (oprava, údržba) zděná 1242

-8-

1.NP: 8,32*(6,13+5,60)/2+5,80*(3,10+3,80)/2+3,75*4,75 Název podlaží 1.NP: Součet

Zastavěná plocha 86,62 m2 86,62 m2

=

Konstrukční výška 3,70 m

86,62 m2 Součin 320,49 m3 320,49 m3

Průměrná výška podlaží: PVP = 320,49 / 86,62 = 3,70 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 86,62 / 1 = 86,62 m2 Obestavěný prostor: 1.NP: (8,32*(6,13+5,60)/2)*(4,00)+(5,80*(3,10+3,80) = /2)*(2,70)+(3,75*4,7)*(2,10)

286,23 m3

Obestavěný prostor – celkem:

286,23 m3

=

Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení

Hodnocení standardu 1. Základy včetně zemních prací: S 2. Svislé konstrukce: S 3. Stropy: S 4. Krov, střecha: S 5. Krytiny střech: S 6. Klempířské konstrukce: P 7. Úprava vnitřních povrchů: S 8. Úprava vnějších povrchů: C 10. Schody: C 11. Dveře: S 12. Vrata: S 13. Okna: C 14. Povrchy podlah: S 15. Vytápění: C 16. Elektroinstalace: S 17. Bleskosvod: C 18. Vnitřní vodovod: C 19. Vnitřní kanalizace: C 21. Ohřev vody: C 23. Vnitřní hygienické vybavení: C 25. Ostatní: C Součet upravených objemových podílů:

Obj. podíl [%] 10,90 25,80 12,00 6,30 2,30 0,70 4,30 3,00 2,20 2,30 2,70 3,30 3,10 1,20 7,20 0,30 2,20 1,90 0,50 2,00 5,80

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 10,90 1,00 25,80 1,00 12,00 1,00 6,30 1,00 2,30 0,46 0,32 1,00 4,30 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00 2,30 1,00 2,70 0,00 0,00 1,00 3,10 0,00 0,00 1,00 7,20 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 77,22


0,7722

Zdůvodnění: hodnota koeficientu K4 vypočtená mimo vyhláškou přípustnou mez je zcela adekvátní a odpovídá skutečnému vybavení a provedení (viz popis výše) Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) : Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) :

= * * *

2 460,- Kč/m3 0,9390 0,9962 0,8676

-9-

Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

* * * *

0,7722 1,0000 2,1360 0,4210


=

1 386,37 Kč/m3

286,23 m3 * 1 386,37 Kč/m3

Plná cena:

=

396 820,69 Kč


-

158 728,28 Kč

Garáže se skladem - zjištěná cena s Kp

=

238 092,41 Kč

=

565 540,17 Kč

- věcná hodnota bez Kp

a3) Přístřešek - § 3 Jedná se o ocelový přístřešek, z části opláštěný zděnou konstrukcí a trapézovým plechem, střecha vaznicová sedlová z příhradových vazníků s nízkým hřebenem, krytina trapézový plech, amortizace maximální. Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: Svislá nosná konstrukce: Kód CZ - CC:

S. skladování a manipulace kovová 1252

Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 12,00*12,00 Název podlaží 1.NP: Součet

=

Zastavěná plocha 144,00 m2 144,00 m2

Konstrukční výška 4,00 m

144,00 m2 Součin 576,00 m3 576,00 m3

Průměrná výška podlaží: PVP = 576,00 / 144,00 = 4,00 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 144,00 / 1 = 144,00 m2 Obestavěný prostor: Vrchní stavba: (12,00*12,00)*(4,00+2,00/2)

=

720,00 m3

Obestavěný prostor – celkem:

=

720,00 m3

Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení 1. Základy včetně zemních prací: 2. Svislé konstrukce:

Hodnocení standardu S S C

Obj. podíl [%] 13,20 30,40 30,40

Část [%] 100,00 50,00 50,00

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 13,20 1,00 15,20 0,00 0,00

- 10 -

3. Stropy: 4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech: 6. Klempířské konstrukce: 7. Úprava vnitřních povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů: 10. Schody: 11. Dveře: 12. Vrata: 13. Okna: 14. Povrchy podlah: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod: 25. Ostatní: Součet upravených objemových podílů:

C S S C C C C C C C S C C C

13,80 7,00 2,90 0,70 4,20 2,90 1,80 2,40 3,00 3,40 2,90 5,80 0,40 5,20

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

0,00 1,00 1,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00 0,00 0,00 0,00


0,00 7,00 2,90 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2,90 0,00 0,00 0,00 41,20 0,4120

Zdůvodnění: hodnota koeficientu K4 vypočtená mimo vyhláškou přípustnou mez je zcela adekvátní a odpovídá skutečnému vybavení a provedení (viz popis výše) Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) : Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) : Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * * * * * *

2 231,- Kč/m3 1,0320 0,9658 0,8250 0,4120 1,0000 2,1290 0,6760


=

1 087,78 Kč/m3

Plná cena:

720,00 m3 * 1 087,78 Kč/m3

=

783 201,60 Kč


-

626 561,28 Kč

Přístřešek

=

156 640,32 Kč

- zjištěná cena s Kp - věcná hodnota bez Kp

=

231 716,45 Kč

b) Pozemky b1) Pozemky – věcná hodnota Oceňovaný pozemek stavební o výměře 1231 m2 je umístěn v rovinatém terénu, v intravilánu obce. Přes dvůr navazuje na bytový dům se zázemím hospodářských objektů bez oddělení oplocením. V místě není zpracována cenová mapa stavebních pozemků. Obdobné stavební

- 11 -

pozemky s takřka úplnou infrastrukturou se v dané lokalitě, resp. obdobných lokalitách pro výstavbu rodinných domků obchodují v rozmezí 200-350 Kč/m2, dle lokalizace, přístupu, příjezdu, konfigurace terénu, celkové výměry apod. Po marketingovém průzkumu trhu se zohledněním všech případných rizik a zejména realizovaných prodejů v obdobných lokalitách, zjištěných z dostupné databáze, je pro výpočet věcné hodnoty uvažována hodnota na nižší hladině intervalu, což činí 200 Kč/m2, z důvodu dané komodity s provozním účelem. Stavební pozemky

Parcelní číslo

Výměra [m2]

Jedn. cena [Kč/m2]

Cena [Kč]

200

1231

200

246 200

Zastavěná plocha

b1) Pozemek zapsaný na LV č. 2085 - § 27 - § 32 – cena dle cenového předpisu Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název

Parcelní číslo

Jedn. cena Výměra [Kč/m2] [m2] 1 231,00 71,88

zast.pl. 200 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 2.9.2 omezení užívání pozemku - chráněná krajinná oblast 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem

Cena [Kč] 88 484,28 88 484,28

-3 % 10 % 7% + * *

Pozemek zapsaný na LV č. 2085 - zjištěná cena

=

6 193,90 94 678,18 0,4210 2,1290 84 860,90 84 860,90 Kč

Rekapitulace věcné hodnoty ( bez Kp) a) Hlavní stavby a1) Skladovací objekt na p.č. 200 a2) Garáže se skladem a3) Přístřešek b) Pozemek zapsaný na LV č. 2085 Věcná hodnota celkem Věcná hodnota celkem zaokr. činí

= = = =

10 011 400,- Kč 565 540,17 Kč 231 716,45 Kč 246 200,- Kč 11 054 857,62 Kč

11 054 860,- Kč

- 12 -

B. Zjištění úřední ceny (s Kp) a) Hlavní stavby a1) Skladovací objekt na p.č. 200 a2) Garáže se skladem a3) Přístřešek b) Pozemek zapsaný na LV č. 2085 Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí s Kp

= = = =

6 767 715,27 Kč 238 092,41 Kč 156 640,32 Kč 84 860,90 Kč 7 247 308,90 Kč

7 247 310,- Kč

C. Zjištění výnosové ceny Výnosová metoda vychází z dosažitelného obvyklého nájemného v místě a čase. Nájemným je rozuměno opakující se pravidelné peněžní plnění za dočasné užívání cizí nemovitosti (potažmo věci). Vzhledem ke skutečnosti, že na předmětné nemovitosti není dle zjištění uzavřena platná nájemní smlouva je stanovení výše dosažitelného obvyklého nájemného předmětem porovnávací metody. Při porovnávání obvyklého nájemného lze využít nájemní smlouvy, vlastní databázi, realitní inzerce, databáze orgánů státní správy. Obvyklým (tržním) nájmem se rozumí cena, za kterou je možno věc v daném místě a čase reálně pronajmout. Zjišťuje se porovnáním v horizontu cca 6 měsíců s již realizovanými pronájmy v dané lokalitě za adekvátních srovnatelných podmínek, kdy se zjišťuje dostupnost místa z centra pro daný účel podnikání, orientace z centra či z příjezdových komunikací do města, parkovací plochy pro zákazníky, adekvátně reprezentativní vnější vzhled. V objektu samém pak rozloha a dispozice místností pro daný účel, jak jsou prostory přístupné, odpovídající sociální zázemí s hygienickým vybavením, případně technickým zázemím (rozvody slaboproudu, s případným nadstandardním napojením na pult centrální ochrany, rozvod počítačových sítí, apod.). Výpočet výnosové hodnoty majetku zhodnocuje příjmové a výdajové položky u provozních objektů. V předmětných objektech probíhá výrobní činnost, lokálně ke skladování. Není reálný předpoklad, že se zde vyskytuje specielní těžce demontovatelná technologie, takže lze uvažovat případný pronájem nemovitostí pro jakoukoli strojní, případně zámečnickou výrobu, dřevařskou výrobu či skladování. Pro určení výsledné výnosové hodnoty byly použity výnosy stanovené metodou stabilizovaných výnosů, při zajišťování příjmů se vychází z údajů obvykle realizovaných pronájmů v místě a čase obdobných se zohledněním specifik daných nemovitostí. Zohledněny byly také obvykle realizované nájmy v obdobných lokalitách za obdobné nemovitosti. Nájemné je uvažováno v relaci odpovídající současné nabídce a poptávce na trhu, dané lokalitě a kvalitě pronajímaných nemovitostí., přičemž nájemné je stanoveno jako studené, tzn. bez služeb a nákladů na energie a to ve výši adekvátních pronájmů. Vlastním šetřením v dané lokalitě, byla zjištěna skutečnost pronajímatelné částky na stanovované úrovni u ploch pro skladování ve výši 200-500 Kč/m2/rok, u administrativních prostor 250-550 Kč/m2/rok, s ohledem na technický stav, lokalitu a vybavenost. Na základě výše uvedeného je uvažován obvyklý nájem na střední hladině intervalu sjednávaných nájmů.

- 13 -

Pozitivní faktory: + dopravně dostupná lokalita + dobrá využitelnost + technický stav Negativní faktory: - skutečnost nízkého stupně kapitalizace nemovitého majetku v daných podmínkách s ohledem na lokalizaci v příhraniční oblasti Je praxí na realitním trhu, že rozsah pronajatých prostor je nepřímo úměrný jednotkovému nájmu, tedy při větších pronájmech budov, případně komplexu budov je nájemné stanoveno na nižší hladině intervalu. Výnos z nájmu je uvažován za jednotku podlahové plochy 1 m2, přičemž pro výpočet standardně použita podlahová plocha z projektové dokumentace, přičemž jsou odpočítávány výdaje spojené s provozními náklady (daň z nemovitosti, pojistné, údržba, ap.), při uvažované adekvátní úrokové míře 6 %-7% , zohledňující účel dané stavby (sklad, garáž). A1. Výnos skladovací budova: Název 1.PP - sklady a chodby 1.NP – sklady, prodej 2.NP – sklady a chodby 3.NP – kancelář, soc. zázemí 4.NP – byt 5.NP – byt

Plocha [m2]

Nájemné [Kč/m2]

174,95 173,29 174,07 182,52 53,16 48,78

Výnosy celkem

350,500,400,450,500,500,-

61 232,50 86 645,69 628,82 134,26 580,24 390,350 609,50

806,77

Korekce rizika pronájmu

Výnos [Kč]

0,90

315 548,55

Rozvaha: Položky

cca %

Základna (Kč)

Daň z nemovitosti

0,04

Pojistné budov

0,08

Rezerva na obnovu

0,70

Opravy a údržba

0,40

Náklady provozní

3

z reprodukční ceny 10 011 400,z reprodukční ceny 10 011 400,z reprodukční ceny 10 011 400,z reprodukční ceny 10 011 400,z výnosu

Nájemné

Celkem

Aktiva – Příjmy (Kč) 315 550

Pasiva-Výdaje (Kč)

4 000 8 000 70 100 40 000 9 500 315 550

131 600

- 14 -

Roční nájemné - aktiva: Výdaje - pasiva:

= -

315 550,- Kč 131 600,- Kč

Roční nájemné upravené dle § 22 odst. 4:

=

183 950,- Kč

Míra kapitalizace 6,00 %

/

6,00 %

Cena stanovená výnosovou metodou

=

3 065 830,- Kč

A2.Výnos garáže:

Plocha [m2]

Název 1.NP – garáž, sklad

Nájemné [Kč/m2] 74

Výnos [Kč]

350,-


25 900,-

0,90

23 310,-

Rozvaha: Položky

cca %

Základna (Kč)

Daň z nemovitosti

0,04

Pojistné budov

0,08

Rezerva na obnovu

0,70

Opravy a údržba

0,40

Náklady provozní

3

z reprodukční ceny 565 540,z reprodukční ceny 565 540,z reprodukční ceny 565 540,z reprodukční ceny 565 540,z výnosu

Nájemné

Celkem

Aktiva – Příjmy (Kč) 23 310


250 450 4 000 2 000 1 000 23 310

7 700


= -

23 310,- Kč 7 700,- Kč


=

15 610,- Kč


/

7,00 %


=

223 000,- Kč

- 15 -

A3.Výnos přístřešek: Název

Plocha [m2]

1.NP – sklad

Nájemné [Kč/m2]

144

Výnos [Kč]

150,-


21 600,-

0,90

19 440,-

Rozvaha: Položky

cca %

Základna (Kč)

Daň z nemovitosti

0,04

Pojistné budov

0,08

Rezerva na obnovu

0,70

Opravy a údržba

0,40

Náklady provozní

3

z reprodukční ceny 231 720,z reprodukční ceny 231 720,z reprodukční ceny 231 720,z reprodukční ceny 231 720,z výnosu

Aktiva – Příjmy (Kč)


Nájemné 19 440

Celkem

100 200 1 500 1 000 500 19 440

3 300


= -

19 440,- Kč 3 300,- Kč


=

16 140,- Kč


/

6,00 %


=

269 000,- Kč

= = =

3 065 830,- Kč 223 000,- Kč 269 000,- Kč

Rekapitulace výnosové hodnoty a) Hlavní stavby a1) Skladovací objekt na p.č. 200 a2) Garáže se skladem a3) Přístřešek Výnos celkem

3 357 830,- Kč

- 16 -

D. Metoda porovnávací Pro zjištění srovnatelných cen jednotlivých objektů jsem provedla cenové porovnání s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi v nabídkách realitních kanceláří, či v přímých inzerovaných prodejích, jejichž sledování provádím v rámci své znalecké činnosti. V případě prodeje provozních budov byly v rozhodném období zaznamenány nabídky: A.Prodej obchodní firmy v Babicích Cena: 9 999 000 Kč za nemovitost Datum vložení inzerátu: 6.5.2008 Popis: Prodej komerčního objektu. Možnost využití - obch. prostory, kanceláře, výroba. Veškeré ing. sítě. Objekt je v současné době v provozu. Kolaudace 2005. K objektu patří dílna. Možnost až 20 parkovacích míst. Celková plocha pozemku je 4953 m2. Komerční objekt stojí v Babicích u hlavní cesty mezi Uherským Hradištěm a Otrokovicemi. Možnost pokračování v obchodní činnosti. Prodej a servis dřevoobráběcích strojů. Přední část objektu slouží jako prodejna , zadní část je provozní, prodej pře RK P+K v UH. Celková plocha 280 m2 Výrobní plocha 280 m2 Plocha obchodní 130 m2 Plocha skladu 150 m2 Podlaží 2 Počet parkovacích míst10 Vybavení Ano V přední části objektu je kompletně vybavená prodejna, Popis vybavení samostatná kancelář, zadní část objektu slouží jako výstavní plocha pro nabízené dřevoobráběcí stroje, Sociální zařízení Ano Zastavěná plocha 280 m2 Počet podlaží objektu 2 Plocha parcely 4 953 m2 Typ budovy cihlová Stav budovy velmi dobrý Telekomunikace Telefon, Internet Sítě Satelit, Kabelové rozvody, Ostatní rozvody Topení Ústřední - elektrické Doprava vlak, silnice, autobus Elektřina Elektro - 230 V, Elektro - 380 V Voda Voda - zdroj pro celý objekt, Voda - dálkový vodovod Odpad Kanalizace ostatní Bezbarierový přístup

Korekce ceny 0,80 z důvodu nabídky delší než 6 měsíců na korigovanou cenu 8 000 000 Kč. B. Komerční objekt - Dolní Ves, Lokalita: Dolnoveská, Fryšták, 763 16 Cena: 4 490 000 Kč za nemovitost | (včetně provize) | Datum vložení inzerátu: 13.11.2008

- 17 -

Popis: Čtyřetážový komerční objekt k podnikání (bývalý mlýn) ve Fryštáku - Dolní Vsi o zastavěné ploše 733 m2 + 366 m2 okolního pozemku. Užitná plocha je 4 x 121,5 m2, nosnost podlah 400 kg/m2 , dosažitelnost nákladním výtahem, 220 V i 380 V, plyn a kanalizace je na hranici pozemku. Objekt je vhodný pro drobnou výrobu, skladování, sídlo firmy. Prodej přes REAL spektrum Groupe Celková plocha Plocha skladu Zastavěná plocha Počet podlaží objektu Plocha parcely Typ budovy Stav budovy Elektřina Voda Odpad Plyn

1 099 m2 486 m2 733 m2 3 1 099 m2 dřevěná dobrý Elektro - 230 V Voda - zdroj pro celý objekt Kanalizace Plynovod

C. Prodej komerčního objektu Velký Ořechov, okr. Zlín, Lokalita: Velký Ořechov Cena: 5 000 000 Kč za nemovitost Datum vložení inzerátu: 7.11.2008 Popis: Prodej komerčního objektu, zast. plocha 352 m2, ostatní plocha 2661 m2, objekt vhodný ke kom. účelům (skladovací, výrobní, sídlo firmy). 1NP-kanceláře, šatny, soc. zázemí, kuchyňka, 2NP2.výrob. haly, sklad, kancelář, šatny, soc. zázemí, 3NP-2 sklady, 2. výrobní haly, možnost soc. zázemí. Výška stropu 2,7 m, stáří budovy 23. let. Výborná lokalita-17 km od Zlína i od UH. Celková plocha Podlaží Zastavěná plocha Typ budovy Stav budovy

484 m2 3 352 m2 cihlová velmi dobrý

- 18 -

Základní údaje nemovitostí

Oceňovaná

Prodejní cena (Kč)

Užitná plocha (UP-m2)

463

Jednotková kupní cena (JC) (Kč/m2 UP)

Korekce

Korigovaná jednotková kupní cena (JkC) (Kč/m2 UP) Průměr: (JkCa+JkCb+JkCc)/3 (Kč/m2 UP) Stanovená JC: (Kč/m2 UP) Stanovená obvyklá cena (Kč)

Srovnávaná A Babice

Srovnávaná B Dolní Ves

Srovnávaná C Velký Ořechov

8 000 000

4 490 000

5 000 000

280

486

484

28 570

9 240

10 330

0,90

1,00

1,00

25 713

9 240

10 330

15 094

15 000 6 945 000

E. Stanovení obvyklé ceny dle korigované střední hodnoty Vzhledem ke skutečnosti, že upravená aktiva představují nadhodnocený hmotný investiční kapitál je zde vycházeno metodicky z váženého průměru věcné a výnosové hodnoty vypočtené kapitalizací zisku. Tento váhový poměr 1: 4 ve prospěch výnosové metody je stanoven s ohledem na trh s obdobnými nemovitostmi. Tímto poměrem je zdůrazněn význam tržního ocenění z hlediska vytváření zisku z nájemného ve srovnání s věcnou hodnotou, která je určena cenou stavebních komponentů a prací. 1 Z Pak platí : TH = [ ----------- x (v1 x Au + v2 x ------)] x KFTp x KFFs x KFCo, kde v1+v2 i TH ….. tržní hodnota

- 19 -

Au ….. tržně upravené aktivum ( věcná hodnota=reprodukční cena bez Kp) Z .….. zisk před zdaněním i …… kapitalizační míra (10 %) v1 .….. váha majetkové podstaty v2 …… váha výnosové podstaty KFTp…. korekční faktor tržního postavení KFFs …. korekční faktor finanční struktury KFCo…. korekční faktor cenového očekávání 1 TH = [ ----------- x (1 x 11 054 860 + 4 x 3 357 830)] x 1,10 x 1,10 x 1,00 = 5 925 660 Kč 1+4

Celková rekapitulace cen nemovitosti Použité způsoby ocenění: Nemovitost Věcná hodnota LV č.2085 Sklad nábytku

Garáž se sklepem

Výnosová hodnota

Porovnávací hodnota

Korigovaná stř. hodnota

Kč

Zjištěná cena vyhl.456/08 Sb s Kp Kč

Kč

Kč

Kč

10 011 400

6 767 720

3 066 000

-

-

565 540

238 090

-

-

-

-

-

-

-

3 358 000

6 945 000

5 926 000

223 000 Přístřešek

231 720

156 640 269 000

pozemek parc..č. 200

Celkem

246 200

84 860

11 054 860

7 247 310

Závěr Z hlediska zatřídění se jedná o intravilán menšího města v příhraničním regionu. Předmětný objekt je vybavením uvažován standardně, je nabízen přes RK Remax od 9/08 za cenu 8,0 mil Kč, dle zjištění bez vážného zájemce. Z výše uvedeného je patrné, že o obvyklé ceně rozhoduje umístění a technický stav. Obec Brumov-Bylnice je z hlediska trhu s obdobnými provozními budovami okolo 5,0 mil Kč pasivnější lokalita, stagnujícího charakteru. Za současnou obvyklou cenu považuji částku cca 7 mil Kč. Za pozitivní stránky nemovitosti považuji: - architektonický vzhled, technický stav s provedenými staveními úpravami - lokalizace u frekventované komunikace

- 20 -

-

pozemek adekvátní výměry, přilehlé parkoviště

Za negativní stránky nemovitosti považuji: - dispozice skladového objektu v patrech, nikoli v přízemí ( horší manipulace) - předpoklad omezené nosnosti podlahy, případně drobných staveních nedodělků - lokalizace v příhraniční oblasti s omezeným kapitálem Odhad obvyklé ceny je proveden na základě analýzy jednotlivých přístupů k ocenění zastavovaného majetku. Z uvedeného rozpětí hodnot je patrné, že tyto nelze jednoduše zprůměrovat. Na základě výsledů lze konstatovat: -

věcná hodnota nemovitosti vyjadřuje substituční hodnotu majetku, která nemá vypovídací schopnost z hlediska trhu, ve vlastním ocenění je uvažována pouze podpůrně

-

výnosová hodnota představuje výnosový potenciál majetku a vyjadřuje přímé indikátory trhu z hlediska budoucích dosahovaných příjmů s ohledem na optimální možnosti využití

-

optimální z pohledu trhu je metoda porovnávací, respektující stav nabídky a poptávky na trhu, disponibilní zdroje investorů, využitelnost, zpeněžitelnost

-

vypovídací hodnotu z pohledu trhu má také metoda korigovaná, zohledňující věcný a příjmový charakter nemovitosti s korekcí tržních kvalifikačních faktorů

Při vlastní odhadu obvyklé ceny je orientace zejména na hodnotu stanovenou výnosovou metodou, na hodnotu porovnání a na vlastní marketingový průzkum. Na základě výše uvedeného a po zhodnocení všech podkladů stanovuji obvyklou cenu nemovitostí:

Výsledná obvyklá cena nemovitostí zapsaných na LV č.2085 – skladu nábytku firmy Kovo Nábytek, s.r.o. č.p.91 na pozemku parc.č. 200 s příslušenstvím včetně pozemku v KÚ Bylnice, obec Brumov-Bylnice, okres Zlín činí

7 000 000,- Kč slovy: sedmmilionů Kč

Poznámka: u předmětné nemovitosti nebyly zjištěny žádné závady či majetková práva, které by měly vliv na cenu obvyklou, vyjma skutečností uvedených v bodě C výpisů z KN (viz příloha posudku).

Ve Vsetíně, 20.1.2009 Ing. Ilona Macháčová Na Příkopě 797 755 01 Vsetín

- 21 -

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 25.10.1994 č.j.Spr. 3379/94 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3093-19/09 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 182009.

09

Recommend Documents