Znalecký posudek č. 2929/09 O ceně nemovitosti: Byt č. 414/7 v čp. 414 Liberec XII - Staré Pavlovice s podílem na společných částech domu a jeho vybavení, a s podílem na pozemcích parc.č. 465/2 a 465/3 v kú. Staré Pavlovice kú. Staré Pavlovice obec Liberec kraj Liberecký
okres Liberec
Objednatel posudku:
Titl. Mgr.Martin Slavata Ex.Ú. MB Táborská čp.527/III 29301 Mladá Boleslav č. obj.: EX 553/06
Účel posudku:
zjištění ceny nemovitosti k usnesení EX.553/06
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., podle stavu ke dni 19. 8. 2009 posudek vypracoval: Ing. Marian Uram Kupeckého 736/10 293 01 Mladá Boleslav
Posudek obsahuje 17 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Mladé Boleslavi, 20. 8. 2009
–2–
A. Nález Jedná se o byt 3+1 v typové montované (panelové) budově, umístěný v zastavěné části města ve Starých Pavlovicích, při ulici Jabloňová, Liberec XII. Dům je napojen na veřejné rozvody elektřiny, vody, kanalizace, ne zemního plynu, dále telefonu. Příslušenství domu resp. okolí (přístupové cesty, chodníky, ostatní plochy jako zeleň je ve správě města. Budova je běžně udržovaná, správa budovy zabezpečena. Vlastní budova je z roku 1977, umístěna při ulici Jabloňová ve statutárním městě Liberec. Byt 3+1 s příslušenstvím je standartního vybavení. Pozemky pod budovou jsou v podílovém vlastnictví vlastníků bytů.
1. Znalecký úkol Výpočet administrativní ceny podpůrně, zjištění obvyklé ceny k usnesení EX 553/06.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a přešetření nemovitosti bylo provedeno dne 19. 8. 2009.
3. Podklady pro vypracování posudku VKN z LV č.1214 (byt), č.867 (budova) a č.867 (pozemky). kú. Staré Pavlovice a obec Liberec ze dne 22.10.2008 s PÚ 4358/2008-505, protokol o převzetí bytu ze dne 21.12.1997, kupní smlouva o převodu bytu ze dne 20.10.1998 PÚ vkladu 27.11.1998, snímek katastrální mapy, mapy města a okolí města, informace stavebního úřadu budova r.1977, cenová mapa města není vydána. Dle § 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, se obvyklou cenou pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby (stav tísně prodávajícího či kupujícího, důsledky kalamit, osobní poměry jako majetkové, rodinné či jiné osobní vztahy, zvláštní hodnota přikládaná majetku). (V daném případě zjišťována pro účely usnesení čj. EX 1546/07). Pojem tržní hodnota nastává jako termín označující sjednanou cenu dosaženou na volném trhu. Tzn. tržní cena nastává až po realizaci převodní smlouvy, a pakliže má být vyjádřena předem je odhadnuta tržní hodnota majetku na trhu. Daný pojem je mezinárodně uznáván. Tržní cena je cena sjednaná, na kterou neměly vliv osobní a jiné neobvyklé okolnosti, tzn. cena dosažená a odhadnutá po dostatečném marketingu trhu. Zjednodušeně vyjádřeno, termín obecná tržní cena možno nahradit termínem obvyklá tržní cena. Zásadně pak právní řád stanovuje termín obvyklá cena (tuto nelze vypočíst a je nutno ji zjistit dle výše uvedeného ustanovení).
4. Vlastnické a evidenční údaje Viz VKN z LV:
Čechlovská Ladislava Drašner Ladislav (zde bydlící) Drašner Martin
1/6
podíl spol.částech domu a pozemku 702/17856 Pozn. pozemky pod budovou pč.465/2 a 465/3 (158 + 162 m2)
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
2/3 1/6
–3–
5.
Dokumentace a skutečnost
Budova čp.414 Staré Pavlovice Liberec XII splňuje ustanovení § 3 písm.a bod 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, tj. budova. Bylo provedeno prohlášení vlastníka dle zákona č.72/1994 Sb., kterým se upravují spoluvlastnické vztahy k budovám a bytům atd. (zákon o vlastnictví bytů). Budova vícebytová, určena pouze pro bydlení. Provedeno hodnocení skutečného stavu. Statutární město Liberec má 99721 obyvatel, v místě je zpevněná ulice s chodníkem, je zde napojení na veřejné rozvody elektřiny a vody, možnost napojení zemního plynu a napojení odpadní kanalizace. Do města jezdí autobusová i železniční doprava, ve městě jsou dobré obchody a služby přiměřené okresnímu městu, v místě a ve městě je občanská vybavenost, ve městě je městský úřad, je zde pošta, škola i vysoké školy, je tu zdravotnické zařízení, nemocnice i lekárna a policie, zaměstnanost ve městě na dobré úrovni. Životní prostředí v místě dobré, tiché, užíváno k bydlení, v okolí nebydlí sociálně slabší obyvatelstvo, nedaleko obchodní dům a drobné firmy (prodej, sklady).
6. Celkový popis nemovitosti Byt č.414/7 v čp.414 Staré Pavlovice Liberec XII se nachází v typizované budově postavené montovaným způsobem, osmipodlažní panelová budova se suterénem, s plochou střechou. Napojení na veřejné rozvody elektřiny, vody, kanalizaci (možnost zemního plynu), dále telefonu s internetem. Ulice Jabloňová ve městě Liberec XII (při níž daná budova je umístěna) je asfaltová, přístupový chodník k budově je zpevněný asfaltovou plochou. Byt umístěn ve čtvrtém nadzemním podlaží (třetí patro), byt užíván L.Drašnarem, byt 3+1 s příslušenstvím, standartně vybaven, běžně orientován na SVV a JZZ, celkové výměry 70,20 m2, viz. dále údaje a znaky oceňovaného bytu. Pozemky pod budovou jsou v podílové vlastnictví majitelů bytů, jsou předmětem ocenění.
7. Obsah posudku Pozemek a) Pozemky parc.č.465/2 a 465/3 kú.Staré Pavlovice Byt a)
Byt č.414/7 čp. 414 Liberec XII s podílem 702/17856 na společných částech domu a s podílem na pozemcích parc.č. 465/2 a 465/3 kú.Staré Pavlovice
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 456/2008 Sb. o oceňování majetku.
Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Liberec Obec: Liberec 2, Staré Pavlovice
–4– Pozemek
a) Pozemky parc.č.465/2 a 465/3 kú.Staré Pavlovice – § 28 Zastavěné plochy a nádvoří, zastavěny dvoutrakční budovou čp.413 a čp.414, ulice Jabloňová, Liberec XII, Staré Pavlovice. Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 800,– Kč. Cena je určena podle písm. e): Liberec. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 100 % ×
2,000
Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Byty)
1,100 2,131 0,822
Název Parc. č. zastavěná plocha a 465/2 nádvoří zastavěná plocha a 465/3 nádvoří Součet:
+
10 % × × × Jednotková cena [Kč/m2] 2 Výměra [m ] základní upravená 158 800,– 3 082,9603 162
800,–
320
3 082,9603
Cena [Kč] 487 107,73 499 439,57 986 547,30
Pozemky parc.č.465/2 a 465/3 kú.Staré Pavlovice – zjištěná cena:
986 547,30 Kč
Rekapitulace cen pozemku: a)Pozemky parc.č.465/2 a 465/3 kú.Staré Pavlovice Cena pozemku činí ke dni odhadu celkem:
986 547,30 Kč 986 547,30 Kč
Byt
a) Byt č.414/7 čp. 414 Liberec XII s podílem 702/17856 na společných částech domu a s podílem na pozemcích parc.č. 465/2 a 465/3 kú.Staré Pavlovice – § 25 Byt 3+1 s příslušenstvím a vybavením, umístěn ve 4.NP montované budovy z roku 1977, byt v osobním vlastnictví. Byt obsahuje: předsíni, koupelnu, WC, tři pokoje, lodžii, kuchyni, sklep v 1.PP tvořen podílem společných prostor. Přízemí je vyvýšené o 1/2 podlaží. Konstrukce a vybavení (budovy a bytu): základy železobetonové s izolací proti zemní vlhkosti, stěny obvodové panelové tl.27cm s vnitřní izolací, stropy panelové, střecha plochá, krytina svařovanými asfaltovými pásy, klempířské prvky kompletně pozinkovaným plechem, omítky štukové a v pokojích tapety, fasáda zateplená se stěrkovou omítkou na bázi plastu a se soklem plastovou omítkou, keramické obklady v bytě v koupelně a v části kuchyně, není obklad WC, schody panelové s PVC a ocelovým zábradlím, dveře hladké plné i prosklené, okna plastová s
–5– ditermickými skly, podlahy pokojů i příslušensví PVC, vytápění centrální ocelovými radiátory, světelné i zásuvkové obvody elektřiny a v bytě je motorový proud, bleskosvod osazen, přívod studené i teplé vody, ohřev vody z centrálního zdroje, odkanalizování koupelny, kuchyně a WC, plyn nezaveden, sporák elektrický, vybavení koupelny plechovou smaltovanou vanou a keramickým umyvadlem, keramické splachovací WC, výtah v domě osobní 3 osoby 250 kg,, ostatní konstrukce v bytě: digestoř, domovní telefon s elektrickým vrátným, přívod kabelová televize (nepřipojeno), kuchyňská linka původní, listovní schránka, telefon (nepřipojen). Stáří a opotřebení: budova z roku 1977, běžné údržby, opotřebení technicko morální by bylo středně snižující cenu, vyžaduje drobné opravy a údržbu (veškeré konstrukce jsou původní, roku 2009 provedeno zateplení polystyrenem 12cm s fasádní omítkou stěrkovou, nová plastová okna), stáří 32 roků. Znaky použité porovnávací metody ocenění pro administrativní cenu použity v souladu s oceňujícím předpisem, tzn. pokud přímo neodpovídají, použity nejbližší resp. přiměřené. Výměra bytu dle oceňujícího předpisu, tj. 70,2 m2, lodžie 4,20 m2 (3,83*1,10). Orientace bytu na obě strany JV budovy. Podlahové plochy bytu (PP): kuchyně pokoj pokoj pokoj předsíň koupelna WC lodžie Podlahové plochy bytu – celkem:
= = = = = = = = =
10,50 m2 21,30 m2 12,10 m2 13,00 m2 9,20 m2 3,00 m2 1,10 m2 4,20 m2 74,40 m2
Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Liberecký Obec: Liberec 2, Staré Pavlovice Počet obyvatel: 99 721 Základní cena (ZC): 22 148,– Kč/m2 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)
Ti 0,00 0,00 0,00
3
Index trhu (IT = 1 + ∑ Ti):
1,000
i=1
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 6 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Poloha nemovitosti III. V souvisle zastavěném území
Pi 0,00
–6– 2 Místní obliba v obci nebo v oblasti 3 Okolní zástavba a životní prostředí 4 Veřejná doprava
II. Bez vlivu
0,00
III. Převažující objekty pro bydlení
0,00
IV. Dobrá dostupnost centra měst, dobré parkovací možnosti 5 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 6 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu nemovitosti 7 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů
0,03 0,00 0,00 0,00
7
Index polohy (IP = 1 + ∑ Pi):
1,030
i=1
Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Typ stavby III. Budova - panelová, zateplená 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II. Bez dopadu na cenu bytu 3 Příslušenství domu 4 Umístění bytu v domě III. 2.- 4. NP s výtahem 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled světovým stranám 6 Základní příslušenství bytua) III. Příslušenství úplné - standardní provedení 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, užívané spolu s bytem komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 10 Stavebně-technický stav III. Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) * Kategorie stavby: C - stáří od 30 do 50 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V10: 0,8
Vi 0,00 0,00 0,00 0,05 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,85*
9
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V10):
0,714
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Základní cena upravená (ZCU = ZC × I): Určení porovnávací hodnoty (PP × ZCU):
1,000 × 1,030 × 0,714 = 0,735 22 148,– × 0,735 = 16 278,78 Kč/m2 74,40 × 16 278,78 = 1 211 141,23 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Cena pozemku = 986 547,30 Kč Spoluvlastnický podíl: × 702 / 17 856 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 38 785,63 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: Byt č.414/7 čp. 414 Liberec XII s podílem 702/17856 na společných částech domu a s podílem na pozemcích parc.č. 465/2 a 465/3 kú.Staré Pavlovice – zjištěná cena:
+ =
38 785,63 Kč 1 249 926,86 Kč
1 249 926,86 Kč
–7–
Zjištění obvyklé ceny nemovitosti porovnáním na trhu (pozn. Hledány a porovnávány nemovitosti stejného charakteru, konstrukcí a vybavení, obdobného umístění v místě a lokalitě, resp. stejných či obdobných znaků. Vzhledem k tomu, že v dané oblasti nemám svoje data k porovnání, využity informace realitních kanceláří s inzercemi v dané oblasti s korekcí resp. odečtením poplatků za služby realitní kanceláře 50-60tis.Kč i se slevami od vlastníků v případě rychlého jednání či platbě v hotovosti). a)
b)
–8–
c)
–9–
d)
– 10 –
Průměrováním bodů a) až d) získán aritmetický průměr (1,14) + (1,28) + (1,299) + (1,295-50 provice) v mil..Kč, tj. (1,14+1,28+1,299+1,245)/4 = 1,241 mil.Kč), uvažována sleva poskytovaná před prodejem kolem 50 tis.Kč. Dále zvážením prodejnosti, s ohledem na trh i znaky a zaměstanost v daném území a lokalitě jsou dané okolnosti vyrovnány a předpokládaná obvyklá cena zaokrouhlená činí 1,20 mil.Kč, za celou nemovitost (byt č.414/7 v čp.414 Staré Pavlovice, Liberec XII). Cena podílu 1/6 na ceně předmětného bytu je 200 000,-Kč.
– 11 –
C. Rekapitulace (administrativní cena) Výsledné ceny bytu: Byt č.414/7 čp. 414 Liberec XII s podílem 702/17856 na společných částech domu a s podílem na pozemcích parc.č. 465/2 a 465/3 kú.Staré Pavlovice Cena po zaokrouhlení podle § 46: a)
1 249 926,86 Kč 1 249 930,– Kč
Výsledná cena: 1 249 930,– Kč Cena slovy: jedenmiliondvěstěčtyřicetdevěttisícdevětsettřicet Kč
D. Obvyklá cena Byt č.414/7 v čp.414 Liberec XII Staré Pavlovice s podílem 702/17856 na společných částech domu a s podílem 702/17856 na pozemcích parc.č. 465/2 a 465/3 1200 000,- Kč. Cena práv a závad: viz.VKN z LV (nařízení exekuce, zástavní právo správního orgánu, exekuční příkaz k prodeji), věcná břemena nezjištěna, jiná nezaznamenána. Cena obvyklá slovy: jedenmilióndvěstětisíc Kč. V Mladé Boleslavi, 20. 8. 2009 Ing. Marian Uram Kupeckého 736/10 293 01 Mladá Boleslav
E. Znalecká doložka Tento posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Ústí n/L dne 23. 5.1991 pod čj. Spr. 2338/91 pro obor ekonomika, odvětví ceny, odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2929/09 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2929 podle připojené likvidace.
– 12 –
F. Seznam příloh VKN z LV, katastrální mapa, foto a poloha nemovitosti
– 13 –
VKN z LV, katastrální mapa, foto a poloha nemovitosti
– 14 –
– 15 –
– 16 –
– 17 –
