09

ZNALECKÝ

POSUDEK

č. 1450 - 20/09

o stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č.p./č.j. 66/1 v budově č.p. 66 v Kaplířově ulici, v obci Vimperk na parcele č. 79 – zastavěná plocha a nádvoří včetně podílu na společných částech domu a pozemku ve výši 36/441 vše včetně příslušenství zapsané na LV 2782 resp. na LV 2753 v katastrálním území a v obci Vimperk a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální úřad Prachatice

Objednatel posudku :

Účel posudku : Posudek vypracoval : Datum místního šetření : Zohlednění stavu ke dni : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Použitý oceňovací předpis :

Soudní exekutor JUDr. Marek Frank usnesení č.j. 125 EX 594/08-39 Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, 381 01 Český Krumlov Stanovení obvyklé ceny nemovitostí pro prodej Ing. Michal Sirový, znalec bytem Kájovská 65, 381 01 Český Krumlov 10.3.2009 10.3.2009

10.3.2009 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č.456/2008 Sb., o provedení některých ustano – vení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) Zvláštní požadavky objednatele: provést ocenění obvyklou cenou V Českém Krumlově dne 11.3.2009 Tento znalecký posudek obsahuje 26 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve trojím vyhotovení. Jedno vyhotovení archivuje znalec.

2

1. NÁLEZ 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : 1.1.1 Objednávka - písemné usnesení soudního exekutora JUDr. Marka Franka, Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, 381 01 Český Krumlov č. 125 EX 594/08-39 ze dne 30.1.2009 s předáním podkladů osobně dne 2.2.2009 1.1.2 Výpis z katastru nemovitostí – ze dne 1.10.2008 vyhotovený dálkovým přístupem, LV 2782 A: Vlastník : Lacinová Hana, r.č.625823/0561 trvale bytem Kaplířova č.p. 66, 385 01 Vimperk B : byt č.66/1 v budově č.p. 66, LV budovy 2753, bytový dům na parcele č. 79 – zastavěná plocha a nádvoří, výměra 653 m2 spoluvlastnický podíl 36/441 C : Omezení vlastnického práva : viz příloha č.2 D : Jiné zápisy : bez zápisu E : Nabývací tituly : viz příloha č.2 vše k.ú. Vimperk a v obci Vimperk 1.1.3 Kopie katastrální mapy – bez bližší specifikace – viz příloha č.3 1.1.4 Projektová dokumentace - nebyla předložena 1.1.5 Kolaudační rozhodnutí - nebylo předloženo 1.1.6 Místní šetření - proběhlo na místě samém dne 10.3.2009 za účasti znalce. 1.1.7 Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření 1.1.8 Konzultace – na Katastrálním úřadě v Prachaticích ve věci zjištění vybavení bytu a výměry jednotlivých místností. 1.1.9 Konzultace – u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými byty v uvedené lokalitě. 1.1.10 Internet – zjištění stávajících nabídek družstevních bytů a bytů v osobním vlastnictví na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní servery www.sreality.cz , www.prolux.cz , www.jihočeskéreality.cz apod. 1.1.11 Odborná publikace – „Teorie oceňování nemovitostí“ od Prof. Ing. Alberta Bradáče Csc vydaná v nakladatelství CERM Brno 1.1.12 Metodika oceňování nemovitostí – vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno 1.1.13 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhl. č.456/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška )

1.2 Popis oceňovaného areálu

Obytný dům č.p. 66 s oceňovaným bytem č.p./č.j. 66/1 se nachází na jižním okraji centra města Vimperk v Kaplířově ulici v lokalitě zastavěné převážně smíšenou zástavbou bytových objektů a objektů občanské vybavenosti. Příjezd zajišťuje místní zpevněná asfaltová komunikace. Dům je bezprostředně napojen na veřejné rozvody inženýrských sítí – elektro, vodovod, kanalizace, zemní plyn a slaboproud. Společně s bytovou jednotkou č. 66/1 je oceňován podíl na pozemku parcela č. 79 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 653 m2 ve výši 36/441.

3

Oceňovaný pozemek tvoří částí své výměry zastavěnou plochu objektu bytového domu č.p. 79. Pozemek je zatížen běžným hlukem, prachem a exhalacemi od okolní dopravy. Obec Vimperk nemá zpracovánu cenovou mapu stavebních pozemků. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav objektu je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj. 10.32009. Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z ústní informace spoluvlastníka sousední bytové jednotky, dle předaných písemných dokladů a dle zjištění znalce, případně doplněny vlastním odborným odhadem znalce. Oceňovaná bytová jednotka je prázdná bez zjevného užívání. Znalci nebylo sděleno ani se znalci nepodařilo zjistit, zda na oceňovaných nemovitostech neváznou žádné jiné závady či jiná práva. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhl. č.456/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ).

POZNÁMKA : Znalci nebylo spoluvlastníkem oceňovaných nemovitostí umožněno provést vlastní prohlídku oceńovaného bytu ani nebyly znalci předány všechny požadované podklady potřebné pro výpočet. Znalcem byla proto provedena pouze externí prohlídka oceňovaných nemovitostí ze společných prostor budovy č.p. 66. Následně je cena oceňovaných nemovitostí zjištěna na základě výše uvedených podkladů a zjištění a na základě odborného odhadu znalce.

2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 1. Věcná hodnota ( časová cena ) 1.1 Bytová jednotka č.p./č.j. 66/1 1.2 Pozemek parcela č. 79 / indexová metoda / 2. Výnosová hodnota bytu č.p./č.j. 66/1 3. Komparativní /porovnávací /metoda zjištění ceny bytu č.p./č.j 66/1 3.1 Porovnávací metoda indexová 3.2 Porovnávací metoda dle vyhl. č.3/2008 Sb. ve znění novely 4. Rekapitulace a závěr

4

1. Věcná hodnota ( časová cena ) 1.1 Bytová jednotka č.p./č.j. 66/1 – SKP 46.21.12 1.1.1 Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit / postavit / v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena /, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že podle provedených porovnání cena stanovená podle cenového předpisu ( dle vyhl. č.3/2008 Sb. ve znění novely s příslušným koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné výše podle cenového předpisu, bez koeficientu prodejnosti Kp a koeficientu polohového K5. 1.1.2 Popis Budova, ve které se nachází oceňovaný byt je podsklepená, se třemi nadzemními podlažími / 1. podzemní podlaží je technické / a se sedlovou střechou. Objekt má dva samostatné vstupy. Stavba má klasickou dispozici bytového domu s centrálním schodištěm ve středu dispozice v každém vchodě, technickým zázemím v 1. podzemním podlaží a se dvěma byty na každém nadzemním podlaží. V technickém podlaží jsou sušárna, kočárkárna, chodba a sklepy. Objekt je z zděný z cihelného zdiva. Objekt je v současné době plně užíván, technický stav je při prováděné údržbě vzhledem ke stáří průměrný. Dům je napojen bezprostředně na všechny inženýrské sítě včetně zemního plynu. Oceňovaný byt 2+1 leží ve zvýšeném přízemí 1. nadzemního podlaží, má předsíň, 2x pokoj, kuchyň, koupelnu, WC a spíž. Půdorys : obdélníkový Nosná konstrukce svislá : zděná Nosná konstrukce vodorovná : rovné nespalné Izolace : provedena vodorovná Vnější povrchy obvodových stěn : štukové omítky Schodiště : kamenné a betonové Střecha : sedlová Střešní krytina : eternitová šablona Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : je instalován Napojení na přípojky : elektro, kanalizace, vodovod, zemní plyn bezprostředně Popis vybavení bytu dle odborného názoru znalce a zjištění z vnějšího ohledání Obvodové zdivo : zděné Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Strop : rovný podhled Podlaha : betonová mazanina Okna : plastová zdvojená Dveře : pouze hladké vchodové Vrata : neosazena El. instalace : světelná 220 V, pojistkové automaty Vytápění : nevyskytuje se Rozvod vody : studené Rozvod plynu : rozvod končí na chodbě před bytovou jednotkou u bytového uzávěru Zdroj teplé vody : pravděpodobně se nevyskytuje Kuchyňské vybavení : pravděpodobně se nevyskytuje Sanitární vybavení : pravděpodobně se nevyskytuje

5

1.1.3 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z výměr identické bytové jednotky č.p./č.j. 66/1. Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. BYT č. 66/1 - podlahová plocha Místnost

Výměry ploch ( m2 )

/výměra dle projekt. dokumentace/

Bytová plocha obytná

společné prostory

příslušenství

provozní plochy

a jiné nepronajaté

1.NP pokoj č. 1

13,00

pokoj č. 2

25,00

kuchyň

19,00

předsíň

9,00

koupelna + WC

5,00

spíž

1,00 38,00

CELKEM

m2

34,00

nepočítáno

nejsou

72,00

Podlahová plocha sklepní kóje, není-li místností, je ve výpočtu zohledněna koef. 0,10. Podlahová plocha balkonu je ve výpočtu zohledněna koef. 0,17. Podlahová plocha bytu celkem

m2

72,00

Odpočet podlahové plochy balkonu

m2

- 0,00

Odpočet podlahové plochy sklepní kóje

m2

- 0,00

Podlahová plocha bytu bez balkonu celkem

m2

72,00

Podlahová plocha balkonu x koeficient 0,17

m2

0,00

Podlahová plocha sklepní k´je x koeficient 0,10

m2

0,00

Podlahová plocha bytu pro výpočet

m2

72,00

Byt podle §13 a přílohy č. 2 vyhlášky - byt v domech netypových vícebytových

typ

( 1.PP, 1.NP až 3. NP, sedlová střecha )

ZC

Podlahová plocha bytu

PP

Koeficient druhu konstrukce

( příloha č. 4 vyhlášky )

Koeficient polohový


Koeficient změny cen staveb k CÚ 94


Koeficient prodejnosti


koeficient vybavení stavby Pol.č.

K 9 630,-Kč / m2 m2

72,00

K1

0,939

neuplatněn

K5

1,00

Ki

2,131

neuplatněn

Kp

1,000

S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní

Konstrukce a vybavení

Provedení

Standard / n

Podíl příl. č.14 Upravený podíl

1

Základy

Betonové pasy s izolací

S

0.06000

0.06000

2

Svislé konstrukce

Zděné z cihel

S

0.18800

0.18800

3

Stropy

Rovné nespalné

S

0.08200

0.08200

4

Zastřešení

Krov dřevěný vázaný

S

0.05300

0.05300

5

Krytiny střech

Eternitová šablona

S

0.02400

0.02400

6

Klempířské konstrukce

Kompletní z pozinku

S

0.00700

0.00700

7

Úprava vnitřních povrchů

Omítky vápenné štukové

S

0.06900

0.06900

8

Úprava vnějších povrchů

Omítky vápenocementové

S

0.03100

0.03100

9

Vnitřní obklady keramické

Nevyskytují se

CH

0.02100

0.00000

6

10

Schody

Kamenné

S

0.03000

0.03000

11

Dveře

V bytě pouze vchodové

P

0.03200

0.01472

12

Vrata

Neuvažuje se

-

-

-

13

Okna

Plastová zdvojená

S

0.05400

0.05400

14

Povrchy podlah

Betonové mazaniny

P

0.03100

0.01426

15

Vytápění

Nevyskytuje se

CH

0.04700

0.00000

16

Elektroinstalace

220 V/380 V, poj. automaty

S

0.05200

0.05200

17

Bleskosvod

Instalován

S

0.00400

0.00400

18

Vnitřní vodovod

Studená voda

P

0.03300

0.01518

19

Vnitřní kanalizace

Instalována

S

0.03200

0.03200

20

Vnitřní plynovod

Nevyskytuje se

CH

0.00400

0.00000

21

Ohřev teplé vody

Nevyskytuje se

CH

0.02100

0.00000

22

Vybavení kuchyní

Nevyskytuje se

CH

0.01800

0.00000

23

Vnitřní hygienická zařízení

Nevyskytuje se

CH

0.03800

0.00000

24

Výtahy

Nevyskytují se

CH

0.01300

0.00000

25

Ostatní

Nevyskytuje se

CH

0.05600

0.00000

26

Instalační prefa jádro

Nevyskytuje se

-

CELKEM Koeficient vybavení stavby

( z výpočtu výše )

Základní cena upravená

ZC x K1 x K4 x K5 x Ki x Kp

-

-

1.00000

0.73016

K4 Kč / m2

ZCU

0.73016 14 069,64,-

1.1.5 Stáří a opotřebení Přesné stáří objektu se znalci nepodařilo zjistit, dle odborného odhadu znalce je stáří objektu cca 60 – 80 let. Technický stav objektu je mírně zanedbaný, je patrná začínající rekonstrukce objektu výměnou oken. Oceňovaná bytová jednotka je ke dni ocenění „holobytem“, v bytě nejsou podlahové krytiny, kuchyňská linka, dveře, zařizovací předměty. Stáří ke dni odhadu :

2009 - 1939 = 70 let

Rok odhadu

2009

Rok kolaudace / začátek užívání /

1939

Stáří

70 let

Předpokládaná další životnost

40 let

Celková životnost

110 let

Procento ročního opotřebení

0,909 %

Opotřebení

63,64 %

1.1.6 Výpočet ceny Základní cena Základní cena upravená Podlahová plocha bytu včetně příslušenství Výchozí cena objektu

ZC

Kč / m2

9 630,00,-

ZCU

m2

14 069,64,-

Kč /

PP

m2

CN = ZCU x PP

Kč

1 013 014,10,-

63,64

%

- 644 682,17,-

Kč

368 330,00,-

Opotřebení Cena časová bytu č. 66/1 ke dni odhadu

72,00

7

1.2 Parcela č. 79 – zastavěná plocha a nádvoří 1.2.1 Metodika výpočtu ceny pozemku Cena pozemku se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. Porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ) , které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku. 1.2.2 Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Výše uvedený pozemek parcela č. 79 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 653 m2 je částí své výměry zastavěn stavbou bytového domu č.p. 66. Srovnávací pozemek je nabízen k prodeji a leží na okraji Vimperka s výhledem na město. Dle platného územního plánu je pozemek určen pro bytovou výstavbu. Inženýrské sítě jsou na hranici pozemku. Pozemek je nabízen za cenu 725,- Kč/m2. Z důvodu zatím nerealizovaného převodu je nabídková cena korigována koeficientem 0,85 tj. cena pozemku uvažovaná ve výpočtu je ve výši cca 620,- Kč/m2. ocenění pozemku indexovou porovnávací metodou a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku

Výměra srovnávacího pozemku

město Vimperk, okraj zastavěné části obce, bytová zástavba, převažuje funkce bydlení Stavební pozemek pro výstavbu bytovou, mírně svažitý pozemek, zpevněný příjezd, IS na pozemku kromě zemního plynu VS m2 400

Cena srovnávacího pozemku

CS

Kč

Jednotková cena srovnávacího pozemku

JCS = CS/VS

Kč/m2

Popis srovnávacího pozemku

248 000,00,620,00,-

Koeficienty pro výpočet indexu A

Územní struktura Typ stavebního pozemku

Okrajová část zastavěné části obce Vimperk, převažuje bytová výstavba Stavebně připravený kromě zemního plynu

B

1.40

C

Třída velikosti obce

2 až 10 tisíc obyvatel

0.80

D

Obchodní resp. průmysl. poloha

Městská lokalita

1.30

E

Územní připravenost, infrastr.

Střední

0.75

F

Speciální charakteristiky

Nejsou

1.00

Celkový index srovnávacího pozemku

Is = A x B x C x D x E x F

-

1.00

1.092

b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku Popis oceňovaného pozemku Výměra oceňovaného pozemku

město Vimperk, okraj centra města, smíšená zástavba, převažuje funkce bydlení rovinatý, zastavěný stavbou bytového domu, zpevněný příjezd, všechny inženýrské sítě vč. zemního plynu u pozemku 699 m2 653

Koeficienty pro výpočet indexu A

Územní struktura Typ stavebního pozemku

Okraj centra města Vimperk, převažuje bytová výstavba Stavebně připravený vč. zemního plynu

B C

1.30 1.50

Třída velikosti obce

2 až 10 tisíc obyvatel

0.80

8

D

Obchodní resp. průmysl. poloha

Městská lokalita

1.30

E

Územní připravenost, infrastr.

Střední

0.75

F

Speciální charakteristiky

Nejsou

1.00

Celkový index srovnávacího pozemku

Io = A x B x C x D x E x F

-

1.521

Poměr indexů

Pi = Io/Is

-

1.393

Jednotková cena oceńovaného pozemku

JCC = JCS x Pi

Kč/m2

Cena oceňovaných pozemků č. 2823/4

Kč

Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku

-

Cena pozemků č.79 ke dni odhadu

Kč

863,57,563 912,14,36/441 46 030,00,-

Rekapitulace časové a reprodukční ceny

Stavba / zaokrouhleno / Byt č.p./č.j. 66/1 Podíl parcely č. 79 celkem

Časová cena

Opotřebení

Reprodukční cena

368 330,00,- Kč

63,64 %

1 013 010,00,- Kč

46 030,00,- Kč

-

46 030,00,- Kč

414 360,00,- Kč

1 059 040,00,- Kč

2. Výnosová hodnota 2.1 Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. 2.2 Výpočet výnosové hodnoty Výnosové ocenění – konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta Příjmy z nájemného objekt

Nájemné ročně – předpoklad v daném místě, objekt dokončený

Byt č. 66/1 výměra

m2

Nájemné

Kč/m2/r

Celkem příjem z nájemného ročně

Kč

72,00 850,00,61 200,00,-

Výdaje na dosažení příjmů Podklady pro výpočet výdajů Reprodukční cena bytu vč. příslušenství /zaokrouhleno/

RC ( Kč )

1 013 010,00,-

Časová cena bytu včetně příslušenství /zaokrouhleno/

ČC ( Kč )

414 360,00,-

Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci

T ( roků )

30

Stáří stavby

S ( roků )

70

9

Celková životnost

Z ( roků )

110

Opotřebení

A(%)

63

Předpokládané roční procento na údržbu a opravy

% z RC

0,75

Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace

u(%)

3,00

q(-)

1,03

Úročitel pro výpočet amortizace Výpočet výdajů Daň z nemovitostí / dle výpočtu provedeného znalcem /

Kč/rok

120,00,-

Pojištění nemovitostí / 0.0012 x RC /

Kč/rok

1 216,00,-

Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy / 0.0075 x RC /

Kč/rok

7 598,00,-

Správa nemovitostí

Kč/rok

600,00,-

Kč/rok

7 742,00,-

Průměrné kapitalizované roční odpisy výpočtem ( ČC x i )/(

q)T

-1

Jiné náklady

Kč

0,00,-

Roční nájemné z pozemku

Kč

0,00,-

Kč

17 275,00,-

Kč

61 200,00,-

Výdaje ročně celkem

Kč

17 275,00,-

Čisté roční nájemné

Kč

43 925,00,-

Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného ?

ano

Výpočet věčnou rentou

Čisté roční nájemné

Kč

43 925,00,-

Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty

%

6,00

Výnosová hodnota před provedením opravy a bez provize

Kč

732 080,03,-

Kč

- 300 000,00,-

Celkem výdaje ročně Výpočet čistého ročního nájemného Příjmy ročně celkem

Výpočet výnosové hodnoty

Odpočet nákladů na opravu pro znovuzprovoznění

Výnosová hodnota v současném stavu / zaokrouhleno /

Kč

432 100,00,-

3. Komparativní ( porovnávací ) metoda zjištění ceny bytu č.p./č.j. 66/1 3.1 Metodika ocenění porovnávací indexovou metodou Ocenění porovnávací metodou bylo znalcem provedeno na základě porovnání podobných bytů jako celek. Srovnání je provedeno na základě základních kritérií, které bezprostředně ovlivňují výslednou tržní cenu. Znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru SREALITY.cz a Jiho.ceskereality.cz. Porovnávací kriteria : - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - forma vlastnictví - příslušenství nemovitosti - technický stav nemovitosti - korekce pramene ceny

10

Výpočet je zpracován v níže uvedené tabulce, stručný popis srovnatelných bytových jednotek je uveden níže ( text u jednotlivých nabídek je doslovně převzat z jednotlivých inzerátů ) :

Srovnávací objekt č.1 Bytová jednotka 3+1 v obci Vimperk

Pěkný a velký byt na hezkém místě na okraji města nad Vimperkem pro klidné bydlení s výhledem a blízko přírody i centra města. Byt je družstevní, v 1.patře panelového domu po rekonstrukci fasády, oken, zateplen, má výměru 71 m2 a je situován na jih. Byt má předsíň halu, kuchyň s jídelnou, obývák s balkonem, ložnici a pokoj, koupelnu a WC. ÚT dálkové, sklep. Klidné bydlení, výhled, pěkný a udržovaný, ihned k bydlení. Před domem parkoviště a vedle příroda,blízko do centr-veškerá vybavenost.

Výměra bytu 71 + 3 m2 balkon Nabídková cena : 700 000,- Kč


11

Družstevní byt 4+1 (78 m2) s velkou halou v nově zateplené domě. 2. patro s výtahem, balkon s výhledem do krajiny, velký sklep. Standardní bytové jádro, udržovaná kuchyňská linka, obložení dlaždičky. Nové WC, rohová vana, v obou místnostech dlažba. Parkoviště u domu. Blízko školka, škola, dětské hřiště, obchod.

Výměra bytu 78 m2 Nabídková cena : 868 000,- Kč


Prodej družstevního bytu 3+1 ve Vimperku, 72 m2, s halou, balkonem a dvěma sklepy ve 2. patře čtyřpatrového panelového domu s výtahem. Byt je po celkové rekonstrukci. Má nová plastová okna, nové vnitřní omítky, nové dlažby a plovoucí podlahy. V kuchyni je nová linka (zůstává v bytě). V celém bytě jsou nové dřevěné dveře s obložkami.

12

V koupelně a na WC jsou nové obklady a dlažby. Byt je na klidném místě s pěkným výhledem. Výměra bytu 72 m2 Nabídková cena : 995 000,- Kč


Byt 2+1 podílové vlastnictví ve zděné bytovce, zvýšené přízemí. Standardní stav. Topení lokální. Dva sklepy. Uzavřené klidné místo, blízko škola a školka.

Výměra bytu 58 m2 + dva sklep Nabídková cena : 650 000,- Kč

Zjištění ceny porovnáním nemovitosti jako celku Č

Příslu

Loka lita

sta

šenství

výmě ra

Jiné

Cena

stav

nabídková / prodejní

vby Vimperk

1

žádné

72

špatný

Polo ha lokal ita

kost

K1

K2

Ve

Přís

li

luše nství

Typ vlast nictv í

stav

Pram en ceny

Cena Po redukci

byt 2+1 K3

K4

K5

K6

KC

13

1 Vimperk

1

Průměr

74

průmě r+

700 000

0.95

1.02

1.30

1.00

1.50

0.90

2.261

309 598

1

Průměr

78

průmě r

868 000

0.95

1.06

1.30

0.95

1.50

0.90

2.232

388 857

1

Průměr

72

průmě r

995 000

0.95

1.00

1.30

0.95

1.50

0.85

2.230

446 247

1

Průměr +

58 + průmě sklep r y

650 000

0.95

0.95

1.40

1.00

1.30

0.90

1.955

332 410

byt 3+1 2 Vimperk byt 4+1 3 Vimperk byt 3+1 4 Vimperk byt 2+1 Celkový průměr

Kč

369 300,-

Minimum

Kč

309 598,-

Maximum

Kč

446 247,-

Kč

348 800,-

Odhad podle metodiky České spořitelny a.s. / zaokrouhleno / K1 K2 K3 K4

koeficient koeficient koeficient koeficient

na úpravu polohy objektu úpravy na velikost bytu úpravy na příslušenství hlavních staveb v areálu ( lepší – horší ) úpravy typu vlastnictví ( např. družstevní, osobní )

K5 koeficient úpravy na celkový stav : ( lepší – horší ) K6 koeficient úpravy na pramen zjištění ceny : skutečná kupní síla K5 = 1,00, u inzerce nižší KC koeficient celkový KC = K1 * K2 * K3 * K4 * K5 / K6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0 Odhad podle metodiky ČS a.s. : průměr mínus 15 % rozdílu maxima a minima ( zaokrouhleno )

3.2 Výpočet porovnávací metodou dle vyhl. č.3/2008 Sb. ve znění vyhl. č.456/2008 Sb. Jelikož se cena bytu dle současně platné vyhlášky č. 3/2008 Sb. ve znění novely zjistí porovnávacím způsobem, a dle zatímních zkušeností lze konstatovat, že cena daleko přesněji vystihuje obecnou cenu než výpočet dle vyhlášky předchozí, byla tato metoda použita i zde, jako podklad pro zjištění ceny porovnávací. Cena dokončeného bytu ve vlastnictví podle zákona o vlastnictví bytů v budově typu J a K z přílohy č.2, včetně jeho příslušenství, které je stavebně součástí stavby, a podílu na společných částech domu, se zjistí vynásobením počtu m2 podlahové plochy, určené způsobem uvedeným v příloze č.1, základní cenou uvedenou v příloze č.19 tabulce č.1 upravenou podle odstavce 2. V základní ceně bytu je zahrnuto jeho vybavení uvedené v příloze č.2. Základní cena se násobí indexem cenového porovnání podle vzorce : ZCU = ZC x I ZCU = základní cena upravená ZC = základní cena podle přílohy č. 19 tabulky č.1 I = index cenového porovnání vypočtený podle vzorce : I = It x Ip x Iv It = index trhu Ip = index polohy Iv = index konstrukce a vybavení

14

TRH S NEMOVITOSTMI

Hodnocené znaky, charakteristiky kvalitativních pásem a jejich hodnoty Příloha č. 18a k vyhlášce č. 3/2008 Sb. Tabulka č. 1 Trh s nemovitostmi – zjištění indexu trhu It Znak Číslo

1

2

3

Kvalitativní pásma

Název znaku

Číslo

Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi

I.

Poptávka výrazně nižší než nabídka

-0,10

II.

Poptávka nižší než nabídka

-0,05

III.

Nabídka odpovídá poptávce

0

IV.

Poptávka je vyšší než nabídka

0,05

V.

Poptávka je výrazně vyšší než nabídka

0,10

I.

Vlastnictví nemovitostí Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)

Hodnota Ti

Popis pásma

Stavba na cizím pozemku

Hodnota dle skutečnosti

-0,05

-0,05

II.

Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví)

I.

Negativní

-0,01 až 0,05

II.

Bez vlivu

0

III.

Pozitivní

0,01 až 0,05

0

0,00

0,00

3

Index trhu:

I T = 1 + ∑ Ti

= 1+ ( - 0,05 + 0,00 + 0,00 )

∑

0,95

i =1

POLOHA NEMOVITOSTI Hodnocené znaky, charakteristiky kvalitativních pásem a jejich hodnoty Pro stavby určené k trvalému bydlení a byty - pro obce s více jak 2 000 obyvateli, kromě vyjmenovaných měst (oblastí a okresů Praha – východ a Praha – západ) v tabulce č. 1 v příloze č. 19 nebo 20a Příloha č. 18a k vyhlášce č. 3/2008 Sb. Tabulka č. 5 Poloha nemovitosti – zjištění indexu polohy Ip Znak Číslo

Název znaku

Kvalitativní pásma Číslo I.

1

Úřady v obci II.

Popis pásma Obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta Kompletní soustava úřadů včetně finančního a katastrálního, pošta banka, policie, soud, pojišťovna, apod.

Hodnota Pi 0,02

0,04

Hodnota dle sku tečnosti 0,02

15

I. 2

Poloha nemovitosti

II. III. IV. I.

II. 3

Okolní zástavba a životní prostředí III. IV. V. I.

4

Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti

II. III. I.

5

Školství a sport v okolí nemovitosti

II.

6

Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti

III. I. II. III. I. II.

7

Veřejná doprava

III.

IV. V.

8

Obyvatelstvo

I. II. I. II.

9

Pracovní příležitosti v obci III. I.

10

Změny v okolí s vlivem na cenu Nemovitosti

II. III. IV. V.

Samoty, osady mimo souvisle zastavěné -0,03 území obce ( odlehlá poloha ) Na okraji zastavěného území obce nebo -0,01 v nesrostlém území obce V souvisle zastavěném území obce 0 V centru obce 0,02 Průmyslové výrobní objekty s negativními -0,07 vlivy na okolí, ( např. sousedství dálnic,železnic, skládek, lomů, objektů zemědíl. výroby) Výrobní objekty, sklady a distribuce bez -0,03 výrazně škodlivých vlivů na okolí, sousedství silnic s vysokým provozem Převažující objekty pro bydlení 0 Objekty pro bydlení bez významnější 0,03 okolní zeleně Objekty pro bydlení a rekreaci, parky, 0,05 význačné přírodní lokality Žádný obchod nebo pouze se základními -0,03 potravinami Základní síť obchodů a služeb, 0 pohostinské a popřípadě kulturní zařízení Kompletní síť obchodů a služeb, 0,05 pohostinské a kulturní zařízení Žádná základní škola ani sportovní -0,04 zařízení Základní škola nebo sportovní zařízení, 0 přírodní sportoviště Základní škola a sportovní zařízení 0,04 Žádné zdravotnické zařízení -0,05 Omezená dostupnost zdravotnické péče 0 Dobrá dostupnost zdravotnické péče 0, 05 Žádná zastávka hromadné dopravy nebo -0,05 ve vzdálenosti nad 1000 m. Zastávka hromadné dopravy od 500 do -0,03 1000 m s maximálně čtyřmi pravidelnými denními spoji Zastávka hromadné dopravy od 500 do 0 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji Zastávka hromadné dopravy do 500 m 0,03 Zastávka hromadné dopravy do 200 m ( 0,05 MHD, příměstské linky vel. měst ) Konfliktní skupiny v okolních bytech nebo sousedních rodinných domech ( RD) nebo -0,01až -0,40 v okolí Bezproblémové okolí 0 Omezené pracovní možnosti v obci a okolí -0,04 Dostatečná nabídka pracovních možností 0 v obci a okolí ( místní a spotřební průmysl, administrativa ) Optimální nabídka pracovních možností 0,04 v obci a okolí Výrazně negativní změny trvalého -0,06 až -0,10 charakteru Negativní změny -0,01 až -0,05 Bez vlivu 0 Pozitivní změny 0,01 až 0,05 Výrazně pozitivní změny trvalého 0,06 až 0,10 charakteru

0,02

0,00

0,05

0,04

0,05

0,00

- 0,10

-0,04

0,00

16

11

Vlivy neuvedené

I.

Vlivy snižující cenu

II.

Bez dalších vlivů

III.

Vlivy zvyšující cenu

-0,01 až –0,10 0

0,00

0,01 až 0,10 11

Index polohy pro stavby k trvalému bydlení:

I P = 1 + ∑ Pi

= 1+ ( 0,02 +

i =1

∑

1,040

0,02 + 0,00 + 0,05 + 0,04 + 0,05 + 0,00 – 0,10 – 0,04 + 0,00 + 0,00 )

KONSTRUKCE A VYBAVENÍ BYTU

Hodnocené znaky, charakteristiky kvalitativních pásem a jejich hodnoty Příloha č. 19 k vyhlášce č. 3/2008 Sb. Tabulka č. 2 Konstrukce a vybavení bytu – zjištění indexu konstrukce a vybavení Iv Znak Číslo

Název znaku

Kvalitativní pásma Číslo I.

1

Typ stavby

II. III. IV. I. II.

2

Společné části domu

3

Příslušenství domu

4

Umístění bytu v domě

5

Orientace obyt. místností ke světovým stranám

III. IV. V. I. II. III.

I. II. III. I. II. III. I. II. III.

6

Základní příslušenství bytua)

IV.

V.

Popis pásma Budova – dřevěná, sendvičová na bázi dřevní hmoty Budova – panelová, nezateplená Budova – panelová, zateplená Budova – zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná Žádné z dále uvedených Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad Komerční plochy, sauna nebo fitness Garážové stání Bazén Příslušenství snižující cenu bytu Bez dopadu na cenu bytu Příslušenství zvyšující cenu bytu (např.venkovní parkovací stání,..) – zahrada 1.PP nebo 5.NP a vyšší bez výtahu Ostatní podlaží nevyjmenované 2.- 4. NP s výtahem Okna jen na sever nebo bez výhledu Ostatní světové strany – částečný výhled Ostatní světové strany – s výhledem Bez vlastního příslušenství Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro Příslušenství úplné – standardní provedení Příslušenství úplné – nadstandardní provedení nebo standardního provedení s dalším WC nebo sprchovým koutem Příslušenství nadstandardního vybavení (vířivé vany, masážní sprchové panely apod.) nebo více základních příslušenství

Hodnota Vi

Hodnota dle sku – tečnosti

-0,10 -0,05 0 0,10

0,10

-0,01 0

0,00

0,02 0,05 0,15 -0,05 0 0,10

-0,05 0 0,05 -0,01 0 0, 03 -0,15 -0,10 0 0,05

0,10

0,00

0,00 -0,01

-0,15

17

I. II.

7

8

Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem

Vytápění bytu

9

Kriterium jinde neuvedené

10

Stavebnětechnický stav

III. IV. V.

I. II. III. IV. V. I. II. III. IV. V. I. II. III. IV. V.

Index konstrukce a vybavení bytu :

Standardní vybavení, bez dalších prostor Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) Nadstandardní vybavení (např.krb, sauna) nebo terasa nebo zimní zahrada Nadstandardní vybavení (např. sauna, centrální vysavač, elektrické zabezpečovací zařízení, klimatizace, bazén), terasa nebo zimní zahrada Lokální na tuhá paliva Lokální na elektřinu nebo plyn Dálkové, ústřední, etážové Podlahové topení obytných místností Podlahové nebo velkoplošné stěnové vytápění apod. Významně snižující cenu Mírně snižující cenu Bez vlivu na cenu Mírně zvyšující cenu Významně zvyšující cenu Byt ve výborném stavu Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Byt ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Byt ve špatném stavu – (nutná rekonstrukce) 9 ⎛ ⎞ I V = ⎜ 1 + ∑ Vi ⎟ × V10 = ( 1 + ( 0,10 + i =1 ⎝ ⎠

-0,03 -0,01

-0,03

0 0,04 0,08

-0,10 -0,02 0 0,07 0,10 -0,10 -0,05 0 0,05 0,10 1,25* 1,05* 0,85*

-0,10

-0,05

0,85

0,65* 0,45*

∑

0,346

0,00 + 0,00 + 0,00 - 0,01 - 0,15 - 0,03 - 0,10 - 0,05 ) ) x 0,65 x 0,70 = Základním příslušenstvím bytu se pro účely oceňování rozumí koupelna nebo koupelnový, popřípadě sprchový kout a splachovací záchod. * Hodnota kvalitativního pásma se násobí koeficientem s pro kategorii: a)

A - pro stavby stáří do 20 let včetně (nebo stavba po celkové rekonstrukci) B - pro stavby stáří od 20 do 30 let včetně C - pro stavby stáří od 30 do 50 let včetně D - pro stavby stáří od 50 do 80 let včetně E - pro stavby starší než 80 let

1,0 0,9 0,8 0,7 0,6

Zařazení do kvalitativního pásma jednotlivých znaků musí vyplývat z popisu stavby. Pokud stavba nesplňuje v hodnoceném znaku všechna kritéria jednotlivých kvalitativních pásem, zařadí se do nejbližšího porovnatelného kvalitativního pásma.

Základní ceny za m2 podlahové plochy bytu : Příloha č. 19 k vyhlášce č. 3/2008 Sb. Tabulka č. 2 Kraj v členění na vyjmenované obce a velikostní kategorie obcí podle počtu obyvatel a oblastí

Základ. cena (v Kč)

HLAVNÍ MĚSTO PRAHA Praha 1 88 465 Praha 2 57 172 Praha 3 45 389

Kraj v členění na vyjmenované obce a velikostní kategorie obcí podle počtu obyvatel a oblastí JIHOČESKÝ KRAJ České Budějovice Český Krumlov Jindřichův Hradec


20 531 14 820 15 337

Kraj v členění na vyjmenované obce a velikostní kategorie obcí podle počtu obyvatel a oblastí LIBERECKÝ KRAJ Česká Lípa Jablonec nad Nisou Liberec

11 232 15 527

Kraj v členění na vyjmenované obce a velikostní kategorie obcí podle počtu obyvatel a oblastí Blansko Břeclav Hodonín

17 010 16 355 14 750

22 148

Vyškov

13 835



18

Praha 4 Praha 5 Praha 6 Praha 7 Praha 8 Praha 9 Praha 10 Praha 11 Praha 12 Praha 13 Praha 14 Praha 15 Praha 16 Praha 17 Praha 18 Praha 19 Praha 20 Praha 21 Praha 22 Praha 23 Praha 24 Praha 25 Praha 26 Praha 27 Praha 28 STŘEDOČESKÝ KRAJ Benešov Beroun Kladno Kolín Kutná Hora Mělník Mladá Boleslav Nymburk Poděbrady Praha – východ Praha - západ Příbram Rakovník 10 001 – 50 000 2 001 – 10 000 do 2 000 obyvatel

40 43 53 45 38 43 43 36 39 28 33 33 31 30 34 41 43 40 31 27 31 29 37 27 25

431 500 757 778 996 374 292 868 551 030 699 215 172 889 794 645 565 887 369 598 302 616 056 999 124

21 26 26 19 16 19 21 20 23 27 34 17 18 20 16 12

673 664 618 365 591 570 434 076 083 296 991 829 902 183 228 850

Písek Prachatice Strakonice Tábor 2 001 – 10 000 do 2 000obyvatel

16 824 14 215 16 524 16 052 12 719 12 748

PLZEŇSKÝ KRAJ Plzeň 1 21 979 Plzeň 2 21 347 Plzeň 3 20 639 Domažlice 11 895 Klatovy 15 240 Rokycany 18 430 Tachov 12 941 10 001 – 50 000 15 255 2 001 – 10 000 14 770 do 2 000 obyvatel 12 607 KARLOVARSKÝ KRAJ Karlovy Vary 1 35 039 Karlovy Vary 2 21 056 Karlovy Vary 3 18 978 Karlovy Vary 4 23 490 Cheb 12 841 Františkovy lázně 13 980 Mariánské lázně 18 960 Sokolov 13 235 10 001 – 50 000 15 671 2 001 – 10 000 12 809 do 2 000 obyvatel 10 345 ÚSTECKÝ KRAJ Děčín 12 128 Chomutov 10 079 Litoměřice 15 093 Louny 11 741 Most 14 408 Teplice 14 787 Ústí nad Labem 11 461 10 001 – 50 000 14 589 2 001 – 10 000 13 424 do 2 000 obyvatel 9 590

Semily 10 257 10 001 – 50 000 15 278 2 001 – 10 000 21 645 do 2 000 obyvatel 25 529 KRÁL. HRADECKÝ KRAJ Hradec Králové 22 607 Jičín 19 235 Náchod 15 948 Rychnov nad Kn. 16 508 Trutnov 16 184 10 001 – 50 000 17 504 2 001 – 10 000 13 744 do 2 000 obyvatel 11 559 PARDUBICKÝ KRAJ Chrudim 17 545 Pardubice 21 230 Svitavy 14 269 Ústí nad Orlicí 12 482 10 001 – 50 000 17 021 2 001 – 10 000 15 656 do 2 000 obyvatel 11 396 VYSOČINA KRAJ Havlíčkův Brod 15 732 Jihlava 18 742 Pelhřimov 15 603 Třebíč 12 365 Žďár nad Sázavou 16 034 10 001 – 50 000 14 424 2 001 – 10 000 11 572 do 2 000 obyvatel 8 046 JIHOMORAVSKÝ KRAJ Brno 1 37 514 Brno 2 35 529 Brno 3 30 909 Brno 4 29 716 Brno 5 30 019 Brno 6 28 045 Brno 7 28 524 Brno 8 26 805 Brno 9 33 596 Brno 10 31 099 Brno 11 26 864 Brno 12 25 098

Znojmo 17 943 10 001 – 50 000 17 895 2 001 – 10 000 18 488 do 2 000 obyvatel 15 264 OLOMOUCKÝ KRAJ Jeseník 14 194 Olomouc 23 351 Prostějov 16 554 Přerov 14 114 Šumperk 16 104 10 001 – 50 000 16 385 2 001 – 10 000 12 540 do 2 000 obyvatel 11 436 ZLÍNSKÝ KRAJ Kroměříž 17 453 Luhačovice 19 045 Uherské Hradiště 17 535 Vsetín 14 142 Zlín 21 577 10 001 – 50 000 17 465 2 001 – 10 000 16 690 do 2 000 obyvatel 11 001 MORAVSKOSLEZSKÝ kraj Ostrava 1 15 888 Ostrava 2 17 941 Ostrava 3 18 031 Ostrava 4 16 736 Ostrava 5 18 716 Ostrava 6 18 215 Ostrava 7 16 537 Ostrava 8 15 286 Ostrava 9 18 514 Ostrava 10 16 142 Ostrava 11 16 813 Ostrava 12 14 928 Bruntál 12 107 Frýdek-Místek 18 860 Havířov 18 177 Karviná 14 829 Nový Jičín 14 153 Opava 16 859 10 001 – 50 000 14 019 2 001 – 10 000 12 208

VÝPOČET CENY BYTU POROVNÁVACÍ METODOU dle vyhl. č.3/2008 Sb. ve znění novely

Základní cena

ZC

Kč / m2

Index trhu

It

-

0,950

Index polohy

Ip

-

1,040

Index konstrukce a vybavení

Iv

-

0,346

I = It x Ip x Iv

-

Index cenového porovnání Základní cena upravená Podlahová plocha bytu včetně příslušenství

ZCU = ZC x I PP

Cena bytu č.p./č.j. 66/1 porovnávacím způsobem ke dni odhadu / zaokr. /

Kč /

12 719,00,-

0,342 m2

m2 Kč

4 345,45,72,00 312 900,00,-

19

4. Rekapitulace

Způsob ocenění / zaokrouhleno /

cena

Reprodukční cena

1 059 040,00,- Kč

Věcná hodnota / časová cena /

414 360,00,- Kč

Výnosová hodnota

432 100,00,- Kč

Cena dle vyhl. č. 3/2008 Sb. ve znění novely + pozemek

358 930,00,- Kč

Cena zjištěná porovnávacím způsobem

369 300,00,- Kč

Cena zjištěná porovnávacím způsobem dle ČS a.s.

348 800,00,- Kč

Obvyklá cena bytu č.p./č.j. 66/1 dle odborného odhadu znalce

350 000,00,- Kč

Závěr : 1. Obvyklá cena výše oceňovaných nemovitostí tj. bytové jednotky č.p./č.j. 66/1 v budově č.p. 66 v Kaplířově ulici, v obci Vimperk na parcele č. 79 – zastavěná plocha a nádvoří včetně podílu na společných částech domu a pozemku ve výši 36/441 vše včetně příslušenství zapsané na LV 2782 resp. na LV 2753 v katastrálním území a v obci Vimperk a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální úřad Prachatice činí dle zjištění znalce ke dni ocenění 350 000,- Kč slovy : třistapadesáttisíckorunčeských

2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, se dle zjištění znalce nevyskytují.

v Českém Krumlově dne 11.3.2009

Příloha : 4x fotodokumentace 1x výpis z KN LV 2782 1x kopie katastrální mapy

Ing. Michal Sirový

20

ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1450 - 20/09 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 20/09.

CERTIFIKÁT QEN

Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne 23.6.2004 pod č.95/24/QEN/2004.

Českém Krumlov 11. března 2009

Ing. Michal Sirový

21

FOTODOKUMENTACE

Uliční pohled na objekt bytového domu č.p. 66

Zadní pohled na objekt bytového domu č.p. 66

22

Pohled na vchodové dveře bytu č.p./č.j. 66/1

Průhled do bytu č.66/1 z chodníku

09

Recommend Documents