ZNALECKÝ
POSUDEK
č. 1476 – 46/09
o obvyklé ceně objektu bydlení bez č.p. na pozemku st. parcela č. 15/2 – zastavěná plocha a nádvoří včetně pozemku a pozemek parcela č. 10/2 – zahrada vše s příslušenstvím zapsané na LV 309 pro katastrálním území a obec Milejovice evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Strakonice
Objednatel posudku :
Účel posudku : Posudek vypracoval : Datum místního šetření : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Použitý oceňovací předpis :
Zvláštní požadavky objedn. : V Českém Krumlově dne
Soudní exekutor JUDr. Marek Frank, usnesení č.j. 125 EX 27/07- 67 Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, 381 01 Český Krumlov Zjištění obvyklé ceny pro prodej Ing. Michal Sirový, znalec bytem Kájovská 65, 381 01 Český Krumlov 25.5.2009 25.5.2009 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č.456/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) ocenit obvyklou cenou 29.5.2009
Tento znalecký posudek obsahuje 27 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve třech vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.
2
1. NÁLEZ 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : 1.1.1 Objednávka - písemné usnesení soudního exekutora JUDr. Marka Franka, Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, Český Krumlov č.125 EX 27/07-67 ze dne 18.3.2009 s předáním podkladů osobně, převzal dne 19.3.2009 1.1.2 Výpis z katastru nemovitostí – vyhotovený dálkovým přístupem dne 18.3.2009, LV 309 A: Vlastník : SJM Soukup Jiří a Soukupová Miluše, r.č. 551208/1014 resp. r.č.605810/0158, oba trvale bytem Milejovice č.p. 11, 387 01 Milejovice B. Nemovitosti : - st. parcela č. 15/2 o výměře 321 m2, zastavěná plocha a nádvoří - parcela č. 10/2 o výměře 394 m2, zahrada - zem. stavení bez č.p. na st. parcele č. 15/2 B1 : Jiná práva : bez zápisu C : Omezení vlastnického práva : viz příloha č.2 D : Jiné zápisy : bez zápisu E : Nabývací tituly : viz příloha č.2 vše v k.ú. a v obci Milejovice 1.1.3 Kopie katastrální mapy – obstaraná znalcem na internetovém katastru nemovitostí - viz příloha č.3 1.1.4 Místní šetření – proběhlo dne 25.5.2009 na místě samém za účasti znalce. Při místním šetření byla provedena extení prohlídka prohlídka oceňovaných nemovitostí z veřejně přístupného prostoru, bylo provedeno zaměření oceňovaných nemovitostí dle zásad přílohy č.1 vyhl. č.3/2008 Sb. ve znění novely č.456/2008 Sb.. Rozměry částí staveb, které nebylo možno změřit byly stanoveny znalcem na základě odborného odhadu. 1.1.5 Konzultace – u místních realitních kanceláří ve věci prodejů obdobných typů nemovitostí např. realitní kancelář Reality Mix, realitní kancelář Remax České Budějovice 1.1.6 Studium - nabídek nemovitostí na realitních serverech např. www.sreality.cz, www.jiho.českéreality.cz, www.allwizzard.cz, apod. 1.1.7 Fotodokumentace – fotodokumentace pořízená při místním šetření – příloha č.1 1.1.8 Konzultace - na Obecním úřadě v Milejovicích ve věci předložení platného územního plánu obce Milejovice. 1.1.9 Literatura – Teorie oceňování nemovitostí V. přepracované vydání vydané Akademickým nakladatelstvím CERM s.r.o. Brno v roce 2001 1.1.10 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška )
1.2 Popis oceňovaného areálu Oceňované nemovitosti tj. zemědělský objekt bez č.p. v obci Milejovice na pozemku st. parcela č. 15/2 – zastavěná plocha a nádvoří a pozemek parcela č. 10/2 –
3
zahrada se nachází na jižní straně návsi obce Milejovice v lokalitě vesnických rodinných domů a zemědělských usedlostí. Je zřejmé, že oceňované nemovitosti byly původně součástí zemědělské usedlosti č.p. 11, ale byly majetkově odděleny. Hlavní stavba, která je evidována v katastru nemovitostí jako zemědělské stavení je ke dni ocenění užívána jako objekt bydlení charakteru rodinného domu. Vnitřní dvůr celé usedlosti je patrně nadále společný. Areál je po obvodě oplocen, částečně plotem souseda. Příjezd je možný po zpevněné asfaltové komunikaci. Relativní či úplnou nezávislost oceňovaných nemovitostí od č.p. 11 nebylo možno znalcem při místním šetření potvrdit. Objekt bydlení je pravděpodobně napojen přípojkami na vlastní řady vodovodu a kanalizace, která je svedena do vlastní žumpy. Přívod elektrické energie je zajištěn přes fasádní stožár vzduchem. Stáří stavby objektu bydlení nebylo znalci sděleno, nebylo jej možno zjistit ani z předaných písemných doklad. Dle odborného odhadu znalce je původní stáří celé usedlosti č.p. 11 cca 70 – 100 let. Oceňovaná obytná část prošla pravděpodobně před 10 – 20 lety rekonstrukcí. Technický stav objektu je zanedbaný, běžná údržba není prováděna vůbec či pouze sporadicky. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav objektu bydlení charakteru rodinného domu vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj. 25.5.2009. Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z předaných písemných podkladů, případně doplněny vlastním odborným odhadem znalce. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č.456/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ).
POZNÁMKA : Znalci nebylo vlastníkem oceňovaných nemovitostí umožněno provést vlastní prohlídku oceńovaných staveb ani nebyly znalci předány požadované podklady potřebné pro výpočet. Znalcem byla proto provedena pouze externí prohlídka oceňovaných nemovitostí z veřejně přístupného prostoru. Následně je obvyklá cena oceňovaných nemovitostí stanovena na základě výše uvedených podkladů a zjištění a na základě sdělení vlastníka sousedního rodinného domu a odborného odhadu znalce.
2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu 2.1.1 2.1.2 2.1.3 2.1.4
Objekt bydlení bez č.p. Venkovní úprava Pozemky st. parcela č. 15/2 a parcela č. 10/2 Rekapitulace
2.2 Výnosová hodnota
4
2.3 Komparativní porovnávací metoda 2.3.1 Porovnávací metoda indexová 2.3.2 Porovnávací metoda dle vyhl. č.3/2008 Sb. ve znění novely 2.4 Rekapitulace
2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu
Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit /postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena/, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že podle provedených porovnání cena stanovená podle cenového předpisu ( dle vyhl. č.3/2008 Sb. ve znění novely s koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné výše podle cenového předpisu, bez koeficientu prodejnosti Kp a koeficientu polohového K5.
2.1.1 Objekt bydlení bez č.p. - SKP 46.21.11 2.1.1.1 Popis Jedná se o část křídla zemědělské usedlosti patřící původně pod popisné číslo 11. Dnes je objekt částí dvojdomku s jedním nadzemním podlažím a částečně zařízeným podkrovím přibližně obdélníkového půdorysu. Dům je zděný z cihel či kamene. Zastřešení tvoří dřevěný vázaný krov, krytina je tašková betonová. Dům je napojen kanalizační přípojkou na vlastní septik, vodovodní přípojkou na vlastní zdroj vody a vzduchem přes fasádní stožár na rozvod elektrické energie. Počet a velikost bytových jednotek v domě nebyl znalcem zjištěn. Základy : betonové pasy bez izolace Nosná konstrukce : zděná z cihel či kamene Stropy : s rovným podhledem dřevěné či tvrdé např. hurdisové Izolace : neprovedena Vnější povrchy obvodových stěn : břízolitová omítka Střecha : sedlový krov Střešní krytina : z betonových tašek Oplechování : částečné z pozinkovaného plechu ( bez okapů a svodů ) Bleskosvod : není instalován Popis pravděpodobného vybavení stanoveného znalcem na základě odborného odhadu : Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Podlaha a dlažby : cementový potěr, dlažba Schodiště : dřevěné
5
Okna : dřevěná zdvojená Dveře : hladké, plné i prosklené El. instalace : 220 V/380 V, pojistné automaty Obklady : koupelna a kuchyň za linkou keramické Vytápění : etážové s kotlem na pevná paliva Rozvod vody : studené i teplé Sanitární zařízení : WC, vana, umyvadlo Rozvod plynu : nevyskytuje se Zdroj teplé vody : EI boier Kuchyňské vybavení : linka, dřez a sporák 2.1.1.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření. Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části
plocha
(m)
( m2 )
8,60 * 12,80
výška
OP
(m)
(m3)
= 110,08
celkem 1.NP
110,08
8,60 * 12,80
= 110,08
celkem zastřešení
418,30 418,30
4,00 /2 = 2,00
110,08
celkem OP rodinný dům
2.1.1.3
= 3,80
220,16 220,16
638,46 m3
Zjištění charakteru objektu
Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním určen k rodinnému bydlení, 100 % podlahové plochy místností je určena k bydlení, a jelikož má jeden byt, jedno nadzemní podlaží s částečně zařízeným podkrovím, splňuje požadavky na rodinný dům dle ustanovení § 3, odst. C) vyhlášky MMR č. 137/1998 Sb. Zastavěná plocha 1.NP je 110,08 m2. Zastavěná plocha 1.PP je
0,00 m2.
Poměr zastavěných ploch : 1.PP/1.NP = 0,00/110,08 = 0,00 % Tj. objekt rodinného domu je podsklepen pod 1/2 zastavěné plochy 1.NP / zde zcela nepodsklepen / Zastavěná plocha 1.NP je 110,08 m2. Zastavěná plocha podkroví je 50,00 m2 Poměr zastavěných ploch : podkroví/1.NP = 50,00/110,08 = 45,42 % Tj. objekt rodinného domu má zařízené podkroví od 1/3 do 2/3 zastavěné plochy 1.NP Rodinný dům je typem „A“ – nepodsklepený, jednopodlažní s částečně zařízeným podkrovím, se sklonitou střechou a se základní cenou 2 290,- Kč/ m3 Podlažnost objektu : Zastavěná plocha 1.NP : ZP1 = 110,08 m2. Zastavěná plocha všech podlaží stavby RD : ZPc = 226,41 m2. Poměr zastavěné plochy všech podlaží a 1.NP : ZPc/ZP1 = 160,08/110,08 = 1,45
6
2.1.1.4 Koeficienty Rodinný dům podle § 5 a přílohy č. 6 vyhlášky
Typ
A
( 1.NP, podkroví, sedlová střecha )
ZC
2 290,- Kč/m3
Obestavěný prostor objektu dle projektu Koeficient polohový
OP
příloha č. 13 vyhlášky - neuplatněno
Koeficient podkroví
podkroví od 1/3 do 2/3 ZP 1.NP
Koeficient změny ceny staveb
dle přílohy č.38 vyhl.
Koeficient prodejnosti
dle přílohy č.39 vyhl.
Základní cena po první úpravě
= ZC x Kpod
Pořizovací cena konstrukcí navíc
Cena odhadnuta znalcem
Podíl ceny konstrukce navíc
= CK/ ( ZC´ x OP x K5 x Ki )
m3
638,46
K5
1,00
Kpod neuplatněno
1,09
Ki
2,142
Kp
1,000
Kč/m3
ZC´
2 496,- Kč/m3
Kč
CK
0,00,-
-
PK
0,00,-
koeficient vybavení stavby – S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní předpoklad vybavení dle odborného odhadu znalce Pol.č.
Konstrukce a vybavení
Provedení
Standard
Podíl příl. Č.14
Upravený podíl
1
Základy
betonové pasy bez izolace
P
0.08200
0.03770
2
Svislé kce
cihelné či kamenné zdivo
S
0.21200
0.21200
3
Stropy
rovný podhled
S
0.07900
0.07900
4
Zastřešení
krov vázaný dřevěný
S
0.07300
0.07300
5
Krytiny střech
tašková betonová
S
0.03400
0.03400
6
Klempířské konstrukce
z pozinku částečné
P
0.00900
0.00410
7
Vnitřní omítky
omítky vápenné
S
0.05800
0.05800
8
Fasádní omítky
omítky břízolitové
S
0.02800
0.02800
9
Vnější obklady
nevyskytují se
CH
0.00500
0.00000
10
Vnitřní obklady
keramické běžné
S
0.02300
0.02300
11
Schody
dřevěné
S
0.01000
0.01000
12
Dveře
dřevěné hladké
S
0.03200
0.03200
13
Okna
dřevěná zdvojená
S
0.05200
0.05200
14
Podlahy obytných místnost.
PVC, plovoucí
S
0.02200
0.02200
15
Podlahy ostatních místností dlažba, potěry
S
0.01000
0.01000
16
Vytápění
etážové
S
0.05200
0.05200
17
Elektroinstalace
220 V/380 V, poj. automaty
S
0.04300
0.04300
18
Bleskosvod
nevyskytuje se
CH
0.00600
0.00000
19
Rozvod vody
studené i teplé
S
0.03200
0.03200
20
Zdroj teplé vody
EI boiler
S
0.01900
0.01900
21
Instalace plynu
nevyskytuje se
CH
0.00500
0.00000
22
Kanalizace
provedena
S
0,03100
0,03100
23
Vybavení kuchyní
linka, dřez a sporák
S
0.00500
0.00500
24
Vnitřní hygienic. vybavení
umyvadlo, vana
S
0.04100
0.04100
25
Záchod
splachovací
S
0.00300
0.00300
26
Ostatní
nevyskytuje se
CH
0.03400
0.00000
N
Navíc
-
-
0.00000
0.00000
1.00000
0.90086
-
0.90086
CELKEM Koeficient vybavení stavby
( z výpočtu výše )
Základní cena upravená
ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kp x Kpod x Křad
K4
Kč / m3
4 816,58,-
2.1.1.5 Stáří a opotřebení Stáří stavby nebylo znalci sděleno, nebylo zjištěno znalcem ze žádných písemných dokladů. Dle odborného názoru znalce je původní stáří objektu 70 – 100 let
7
a rodinný dům vznikl přestavbou původně zemědělského objektu před 10 - 20 lety. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti a některé prvky krátkodobé životnosti jsou původní. Technický stav objektu odpovídá svému stáří, běžná údržba je prováděna nahodile či vůbec a je celkově průměrný až mírně zanedbaný. Není možné stanovit opotřebení vnitřních konstrukcí a prvků stavby. Vzhledem k oceňování stavby, ve které jsou konstrukce stavby původní a vzhledem k technickému stavu stavby, je dle přílohy č. 14 vyhlášky použita při výpočtu opotřebení lineární metoda. Rok odhadu
2009
Rok kolaudace / začátek užívání / odhad
1929
Stáří
80 let
Předpokládaná další životnost
60 let
Celková životnost
140 let
Procento ročního opotřebení
0,714 %
Opotřebení
57,14 %
2.1.1.6 Výpočet ceny Základní cena Základní cena upravená Obestavěný prostor
ZC
Kč / m3
2 290,00,-
ZCU
m3
4 816,58,-
Kč /
OP
m3
638,46
CN = ZCU x OP
Kč
3 075 193,47,-
Stupeň dokončení stavby
%
100
Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby
Kč
3 075 193,47,-
Opotřebení
%
- 1 757 253,41,-
Kč
1 317 940,06,-
Výchozí cena objektu
57,14
Cena časová objektu bydlení bez č.p. ke dni odhadu
2.1.2 Venkovní úprava ( § 10 )
2.1.2.1 Popis Znalci se nepodařilo zdokumentovat všechny venkovní úpravy, které tvoří příslušenství objektu bydlení bez č.p.. Pro potřeby ocenění je postačující provést ocenění zjednodušeným způsobem. Z ohledání nemovitosti se jedná zejména o : - Vodovodní přípojka - Kanalizační přípojka - Zpevněné plochy - Oplocení s brankou a bránou 2.1.2.1 Ocenění venkovních úprav : Ocenění venkovních úprav se provede dle § 10 odst. 2 vyhl. zjednodušeným způsobem ve výši 3,50 až 5,0 % ze zjištěné ceny stavby oceňované dle § 5 vyhl.( rodinný dům ) a z ceny stavby nebo staveb tvořící příslušenství k nim. Z důvodu průměrného lu venkovních úprav je hodnota podílu venkovních úprav stanovena na spodní hranici uvažovaného rozpětí tj. 3,50 %.
8
Výpočet ceny reprodukční venkovních úprav : Cena stavby objektu bydlení
3 075 193,47,- Kč
Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem
3 075 193,47,- Kč
Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem
x 3,50 %
Cena reprodukční venkovních úprav zjednodušeným způsobem
107 631,77,- Kč
Výpočet ceny časové venkovních úprav : Cena stavby objektu RD
1 317 940,06,- Kč
Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem
1 317 940,06,- Kč
Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem
x 3,50 %
Cena časová venkovních úprav zjednodušeným způsobem
46 127,90,- Kč
2.1.4 Pozemky st. parcela č. 15/2 a parcela č. 10/2 2.1.4.1 Metodika výpočtu ceny pozemku Pro zjištění obvyklé ceny vycházel znalec ze znalosti místního trhu s nemovitostmi, z konzultace u místních realitních kanceláří / realitní kancelář REMAX Příbram / a z prohlídky nabídek pozemků na internetu. Známé prodejní ceny stavebních pozemků v lokalitě a okolí byly znalcem porovnány a následně vyhodnoceny z hlediska jejich polohy, atraktivnosti, ekonomické návratnosti, dopravního propojení, vazby na zbudované inženýrské sítě, druh možné zástavby, přístupové cesty, rozvoje území apod. s oceňovaným pozemkem. Cena pozemku se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku. 2.1.4.2 Výpočet ceny pozemků indexovou metodou Výše uvedené pozemky st. parcela č. 15/2 – zastavěná plocha má výměru 321 m2 a pozemek parcela č. 10/2 – zahrada má výměru 394 m2. Pozemky tvoří jeden celek. Celková výměra oceňovaných pozemků je 715 m2. Srovnávací pozemek je určen pro výstavbu rodinného domu a leží v obci Strunkovice nad Volyňkou v okrese Strakonice. Je nabízen za cenu 450,- Kč/m2. Jelikož se jedná o nabídkovou cenu je uvedená cena korigována koeficientem 0,85 tj. na 382,50,- Kč/m2. OCENĚNÍ POZEMKU INDEXOVOU POROVNÁVACÍ METODOU srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku Popis srovnávacího pozemku
Klidná část obce Strunkovice nad Voyňkou, okraj zástavby, vesnická zástavba Mírně svažitý pozemek, zpevněný příjezd, IS na pozemku částečně
Výměra srovnávacího pozemku
VS
m2
2946
Cena srovnávacího pozemku
CS
Kč
1 126 845,00,-
JCS = CS/VS
Kč/m2
Jednotková cena srovnávacího pozemku
382,50,-
Koeficienty pro výpočet indexu A
Územní struktura
Okraj zástavby v malé obci
1.00
9
B
Typ stavebního pozemku
Stavebně připravený částečně
1.20
C
Třída velikosti obce
0 až 2 tisíc obyvatel
0.50
D
Obchodní resp. průmysl. poloha
lokalita se zemědělskými usedlostmi
1.00
E
Územní připravenost, infrastr.
Střední
0.75
F
Speciální charakteristiky
Nejsou
1.00
Celkový index srovnávacího pozemku
Is = A x B x C x D x E x F
-
0.450
B oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku
Centrum obce Milejovice, vesnická zástavba
Popis oceňovaného pozemku
rovinatý pozemek, zpevněný příjezd, IS u pozemků částečně
Výměra oceňovaného pozemku
1086 + 413 + 2952
m2
Koeficienty pro výpočet indexu A
Územní struktura
Centrum malé obce
1.00
B
Typ stavebního pozemku
Stavebně připravený částečně
1.20
C
Třída velikosti obce
0 až 2 tisíc obyvatel
0.50
D
Obchodní resp. průmysl. poloha
lokalita se zemědělskými usedlostmi
1.00
E
Územní připravenost, infrastr.
Střední
0.65
F
Speciální charakteristiky
Nejsou
1.00
Celkový index srovnávacího pozemku
Io = A x B x C x D x E x F
-
Pi = Io/Is
-
Poměr indexů Jednotková cena oceńovaných st.č.40 a č.2/2 – funkční celek Cena oceňovaných pozemků
pozemků
JCC = JCS x Pi
0.390 0,867
Kč/m2
331,50,-
Kč
Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku
237 022,50,-
-
Cena pozemku st. parcela č. 15/2 a pozemku č. 10/2
1/1
Kč
237 000,00,-
Rekapitulace časové a reprodukční ceny staveb a obvyklá cena pozemků
Stavba Objekt bydlení Venkovní úpravy Stavby celkem / zaokrouhleno / St. parcela č. 15/2 a parcela č. 10/2 Oceňované nemovitosti celkem
Časová cena Opotřebení 1 317 940,06,- Kč
57,14 %
Reprodukční cena 3 075 193,47,- Kč
46 127,90,- Kč
107 631,77,- Kč
1 364 070,00,- Kč
3 182 830,00,- Kč
237 000,00,- Kč
237 000,00,- Kč
1 601 070,00,- Kč
3 419 830,00,- Kč
10
2.2 Výnosová hodnota areálu oceňovaných nemovitostí 2.2.1 Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. Uvažovaná výše nájemného byla znalcem stanovena na základě odborného odhadu za celý soubor nemovitostí tj. 5 000,Kč/měsíc. Výnosové ocenění – konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta Příjmy z nájemného Objekt rodinný dům
Nájemné ročně – předpoklad v daném místě, objekt dokončený
Nájemné / odhad dle místních poměrů reálně dosažitelný /
Kč/měsíc
Počítáno 12 měsíců
měsíců/rok
Celkem příjem z nájemného ročně
Kč/rok
5 000 12 60 000,00,-
Výdaje na dosažení příjmů Podklady pro výpočet výdajů Reprodukční cena RD vč. příslušenství
RC ( Kč )
3 182 830,00,-
Časová cena RD včetně příslušenství
ČC ( Kč )
1 364 070,00,-
Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci
T ( roků )
30
Stáří stavby původní
S ( roků )
80
Celková životnost
Z ( roků )
150
Opotřebení hlavní stavby
A(%)
57,14
Předpokládané roční procento na údržbu a opravy
% z RC
0,55
Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace
u(%)
3,00
q(-)
1,03
Úročitel pro výpočet amortizace Výpočet výdajů Daň z nemovitostí / dle odhadu provedeného znalcem /
Kč/rok
1 000,00,-
Pojištění nemovitostí / 0.0012 x RC /
Kč/rok
3 819,00,-
Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy / 0.0050 x RC /
Kč/rok
17 506,00,-
Správa nemovitostí
Kč/rok
0,00,-
Kč/rok
28 672,00,-
Průměrné kapitalizované roční odpisy výpočtem ( ČC x i )/(
q)T
-1
Jiné náklady
Kč
0,00,-
Roční nájemné z pozemku
Kč
0,00,-
Kč
50 997,00,-
Kč
60 000,00,-
Výdaje ročně celkem
Kč
50 997,00,-
Čisté roční nájemné
Kč
9 003,00,-
Celkem výdaje ročně Výpočet čistého ročního nájemného Příjmy ročně celkem
Výpočet výnosové hodnoty Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného ?
ano
Výpočet věčnou rentou
Čisté roční nájemné
Kč
9 003,00,-
Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty
%
6,00
Výnosová hodnota před provedením opravy a bez provize
Kč
150 055,00,-
Odpočet nákladů na opravu pro znovuzprovoznění
Kč
0,00,-
Výnosová hodnota areálu včetně příslušenství / zaokr. /
Kč
150 000,00,-
11
2.3 Porovnávací indexová metoda 2.3.1 Porovnávací metoda indexová Ocenění porovnávací metodou bylo znalcem provedeno na základě porovnání podobných staveb rodinných domů jako celek, protože je dle zkušeností znalce u těchto typů staveb výstižnější oproti např. porovnávací metodou standardní jednotkové tržní ceny. Srovnání je provedeno na základě základních kritérií, které bezprostředně ovlivňují výslednou tržní cenu. Znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru www.SREALITY.cz a www.stredoceskereality.cz. Porovnávací kriteria : - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - příslušenství nemovitosti včetně možnosti napojení na inženýrské sítě - technický stav nemovitosti - korekce pramene ceny Výpočet je zpracován v níže uvedené tabulce, stručný popis srovnatelných rodinných domů, které jsou nabízeny k prodeji nebo které jsou v databázi znalce ( popis je doslovný, který byl převzat z uvedených nabídek ) :
Srovnávací objekt č.1 RD v obci Tvrzice, okres Prachatice
Nabízíme k prodeji zděnou chalupu 3+1 se zahradou 1 700m2 v klidné části obce Tvrzice na Šumavě s možností využití i k trvalému bydlení. Jedná se o samostatně stojící chalupu s uzavřeným dvorem. Část chalupy slouží jako obytný prostor: veranda, schodiště na půdu, kuchyň se spíží, obývací pokoj s terasou na východ, ložnici, dětský pokoj, koupelnu a WC. Možno rozšířit o podkroví, nyní půda. A druhou část kotelna s uhelnou a technická místnost. Chalupa je napojena na obecní vodovodní řád a kanalizaci, vytápěna je ústředním topením, kotlem na tuhá paliva. Ke stavení náleží zahrada s rybníčkem a vlastní studna. Zastavěná plocha : 150 m2 Užitná plocha : 95 m2 Plocha pozemku : 1873 m2
12
Nabídková cena : 1 560 000,- Kč
Srovnávací objekt č.2 RD v obci Cehnice, okres Strakonice
Vesnický rodinný dům na polosamotě v obci u Vodňan směr Strakonice. Je po rekonstrukci celého přízemí - předsíň, veranda, nová koupelna s masážní sprchou, kuchyně se zařízením a 2 pokoje. V přízemí jsou plastová okna, v 1. NP okna dřevěná a ze 3/4 je zateplená fasáda. Klimatizace, alarm. Pitná voda je obecní, užitková z vlastní studně. Topení elektrokotel ÚT+ el. podlahové, příp. možnost vytápění tuhým palivem. Nedokončená rekonstrukce podkrovních místností, připraveno na 2 pokoje, koupelnu a WC. Za domem je venkovní terasa. Vedle domu jsou samostatná garáž + 2 dílny + 1 technická místnost se samostatným vchodem + seník. Dům se nachází na konci obce v krásném klidném prostředí, plném lesů. Vhodné k trvalému bydlení nebo rekreačním účelům. Zastavěná plocha : 306 m2 Užitná plocha : 92 m2 Plocha pozemku : 8947 m2 Nabídková cena : 2 810 000,- Kč
Srovnávací objekt č.3 RD v obci Němčice, okres Strakonice
13
Prodej venkovské, samostatně stojící chalupy v prostředí jihočeské vesnice. Dispozice 2+1 s možností propojení s hospodářskou částí - vybudování dalšího obytného prostoru s možností půdní vestavby. Smíšené zdivo. Přístup po asfaltové komunikaci. Hospodářská část se skládá z chlíva a stodoly - lze využít jako garáž. Vlastní studna a žumpa. V obci má být zbudován vodovod a kanalizace. Elektřina 220 a 380 V. Vytápění tuhými palivy. Udělané rozvody na ÚT - měď. Zastavěná plocha : 100 m2 Užitná plocha : 90 m2 Plocha pozemku : 617 m2 Nabídková cena : 620 000,- Kč
Srovnávací objekt č.4 RD v obci Strunkovice, okres Strakonice
Prodej velkého, samostatně stojícího, cihlového, rodinného domu se zahradou a hospodářským zázemím. Dvě podlaží. Přízemí v rekonstrukci. První patro k okamžitému užívání. Částečně podsklepeno. Dvě garáže s dílnou. Hospodářské zázemí ( chlév, tři boxy na koně ). Pergola. Vlastní studna. Plyn na hranici pozemku. Ústřední topení kotel na tuhá paliva. Elektřina (220, 380 V). Telefon. Žumpa. V ceně 1 km vzdálené pozemky o celkové výměře 9707 m2. Z jedné čtvrtiny zalesněné. Zastavěná plocha : 140 m2 Užitná plocha : 90 m2 Plocha pozemku : 640 m2 Nabídková cena : 1 580 000,- Kč
14
Srovnávací objekt č.5 RD v obci Cehnice, okres Strakonice
Prodej útulného rodinného domku s dvorem v dobrém stavu, možnost okamžitého využívání. Objekt se nachází u silnice na trase Strakonice-České Budějovice. Uspořádání: malá kuchyňka s bojlerem a dřezem, velká místnost s pecí sloužící jako jídelna a prostorný pokoj s francouzským oknem vedoucím na malou pavlač směrem do dvora. Koupelna, WC /septik/.Dále je zde připraven prostor 4x4 m na 3.obytnou místnost. K domku přiléhá velká zděná kůlna - dříve garáž, sklad uhlí. Zánovní instalace vody a elektřiny. Voda - obecní. Vytápění - tuhá paliva, zvlášť v každé místnosti. Podlahy prkenné a betonové. 2x sklep. Nová dlažba v předsíni a také nové oplocení. V ceně je vnitřní vybavení a uskladněný stavební materiál. Možnost trvalého i rekreačního bydlení v obci, kde se nalézá MŠ, ZŠ, obchody, koupaliště. Zastavěná plocha : 190 m2 Užitná plocha : 110 m2 Plocha pozemku : 304 m2 Nabídková cena : 795 000,- Kč
Porovnání objektů
Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku – list 1 Č. Oce ň. obj (1)
Obec / Lokalita Objekt bydlení charakteru rodinného domu – obec Milejovice (2)
Velikost /Počet místností
Příslušenství / Garáž
Pozemek ( m2 )
Jiné / stav
neznámo
průměr/ ne
715
průměr -
(3)
(4)
(5)
(6)
1
RD v obci Tvrzice
3+1
průměr / ne
1873
průměr -
2
RD v obci Cehnice
2+1
průměr / ano
8947
dobrý
3
RD v obci Němčice
2+1
podprůměr / ano
617
špatný
4
RD v obci Strunkovice
2+1
průměr / ano
9707
průměr
5
RD v obci Cehnice
2+1
průměr / ne
304
průměr -
15
Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku – list 2 Cena Č.
požadovaná / realizovaná
Koef. redukc e na prame n ceny
Cena po redukci na pramen ceny
K1
K2
K3
K4
K5
K6
Poloh a
Veliko st
Prove dení
Celko vý stav
Vliv pozem ku
Úvaha a názor znalce
a vybav ení
=(7)*(8)
Kr (1)
(7)
(8)
(9)
Index odlišnosti Io (10 až 15)
Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího = ( 9 )/( 16 ) Kč
( 10 )
( 11 )
( 12 )
( 13 )
( 14 )
( 15 )
( 16 )
( 17 )
1
1 560 000
0,85
1 326 000
1,15
1,00
1,00
1,00
1,05
1,00
1,208
1 098 137,-
2
2 810 000
0,80
2 248 000
1,15
1,15
1,10
1,30
1,15
1,00
2,175
1 033 634,-
3
620 000
0,90
558 000
1,10
1,00
0,80
0,80
1,00
1,00
0,704
792 614,-
4
1 580 000
0,85
1 343 000
1,15
1,15
1,10
1,00
1,00
1,00
1,455
923 183,-
5
795 000
0,85
675 750
1,15
1,00
0,80
0,80
1,15
1,00
0,846
798 381,-
Celkový průměr
Kč
929 200,-
Minimum
Kč
792 614,-
Maximum
Kč
1 098 137,-
K1 koeficient na úpravu polohy objektu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného / lepší > 1, horší < 1 / K2 koeficient úpravy na velikost objektu či areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K3 koeficient úpravy na provedení a vybavení staveb v areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K4 koeficient úpravy na celkový technický stav : / srovnávací objekt celkově lepší : K 4 > 1, horší < 1 / K5 koeficient úpravy na vliv pozemku – velikost, vlastnictví : / srovnávací pozemek celkově lepší : K 5 > 1, horší < 1 / K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce : / analogicky : srovnávací objekt, kromě vlivu předchozích koeficientů ještě lepší : K 6 > 1, horší < 1 / Koeficient úpravy na pramen zjištěné ceny – sloupec ( 8 ) : skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Io Index odlišnosti Io = K1* K2 * K3 * K4 * K5 * K 6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0
2.3.2 Porovnávací metoda dle vyhl. č.3/2008 Sb. ve znění novely 2.3.2.1 Metodika výpočtu Jelikož se cena RD dle současně platné vyhlášky č. 3/2008 Sb. ve znění novely zjistí porovnávacím způsobem, a dle zatímních zkušeností lze konstatovat, že cena daleko přesněji vystihuje obecnou cenu než výpočet dle vyhlášky předchozí, byla tato metoda použita i zde, jako podklad pro zjištění ceny porovnávací. Cena dokončeného rodinného domu o obestavěném prostoru do 1 100 m3, se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru rodinného domu, určeného způsobem uvedeným v příloze č.1, základní cenou uvedenou v příloze č.20a a upravenou podle odstavce 2. V základní ceně rodinného domu je zahrnuto standardní vybavení uvedené v příloze č.6. Základní cena se násobí indexem cenového porovnání podle vzorce : ZCU = ZC x I ZCU = základní cena upravená
16
ZC = základní cena podle přílohy č. 20a tabulky č.1 I = index cenového porovnání vypočtený podle vzorce : I = It x Ip x Iv It = index trhu Ip = index polohy Iv = index konstrukce a vybavení 2.3.2.2 Výpočet ceny RD TRH S NEMOVITOSTMI
Hodnocené znaky, charakteristiky kvalitativních pásem a jejich hodnoty Příloha č. 18a k vyhlášce č. 3/2008 Sb. Tabulka č. 1 Trh s nemovitostmi – zjištění indexu trhu It Znak Číslo
1
2
3
Kvalitativní pásma
Název znaku
Číslo
Situace na dílčím ( segmentu ) trhu s nemovitostmi
Hodnota Ti
Popis pásma
I.
Poptávka výrazně nižší než nabídka
-0,10
II.
Poptávka nižší než nabídka
-0,05
III.
Nabídka odpovídá poptávce
0
IV.
Poptávka je vyšší než nabídka
0,05
V.
Poptávka je výrazně vyšší než nabídka
0,10
I.
Vlastnictví nemovitostí
Stavba na cizím pozemku
-0,05
-0,05
II.
Stavba na vlastním pozemku ( ve spoluvlastnictví )
I.
Negativní
-0,01 až 0,05
II.
Bez vlivu
0
III.
Pozitivní
0,01 až 0,05
Vliv právních vztahů na prodejnost ( např. prodej podílu, pronájem )
Hodnota dle skutečnosti
0
0,00
0,00
3
Index trhu:
I T = 1 + ∑ Ti
= 1 + ( - 0,05 + 0,00 + 0,00 )
∑
0,95
i =1
POLOHA RODINNÉHO DOMU
Hodnocené znaky, charakteristiky kvalitativních pásem a jejich hodnoty Pro stavby určené k trvalému bydlení a byty - pro obce do 2 000 obyvatel včetně Příloha č. 18a k vyhlášce č. 3/2008 Sb. Tabulka č. 4 Poloha nemovitosti – zjištění indexu polohy Ip
17
Znak Číslo
Název znaku
1
Úřady v obci
2
Poloha nemovitosti
3
Okolní zástavba a životní prostředí
4
Obchod, služby, kultura v obci
5
Školství a sport
6
Zdravotnické zařízení
Kvalitativní pásma Číslo I. II. III. I. II. III. I.
II. V. I. II. III. I. II. III. I. II. III. I.
7
Veřejná doprava
8
Obyvatelstvo
II. III.
I. II. I.
9
Pracovní příležitosti
II. III. I.
10
11
Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti
Vlivy neuvedené
II. III. IV. V.
Popis pásma
Hodnota Pi
Žádný úřad -0,02 Obecní úřad 0 Obecní úřad, pošta 0,02 Samoty, osady mimo souvisle zastavěné -0,01 území obce (odlehlá poloha) Na okraji zastavěného území obce 0 Uvnitř souvisle zastavěného území obce 0,01 S negativními vlivy na okolí, ( např. -0,05 výrobní objekty, sousedství dálnic, železnic, skládek, lomů, objektů zemědělské výroby) Objekty pro bydlení 0 Objekty pro bydlení a rekreaci, parky, 0,05 význačné přírodní lokality Žádný obchod -0,03 Pouze obchod se základním sortimentem 0 Více obchodů nebo služeb, pohostinské a 0,03 kulturní zařízení Žádná základní škola -0,03 Základní škola 0 Základní škola a sportovní zařízení 0,03 Žádné zdravotnické zařízení -0,03 Pouze ordinace praktického lékaře 0 Ordinace praktického a odborného lékaře 0,03 a další zařízení Žádná zastávka hromad. dopravy nebo ve -0,04 vzdálenosti více jak 1000 m Omezené dopravní spojení 0 Dobré dopravní spojení ( v dosahu 0,04 příměstských linek vel. měst ) Konfliktní skupiny v okolních bytech nebo sousedních rodinných domech (RD) nebo -0,01až -0,40 v okolí Bezproblémové okolí 0 Bez pracovních možností v obci nebo -0,06 okolí Omezené pracovní možnosti v obci nebo 0 okolí Dostatečná nabídka pracovních možností 0,06 v obci nebo okolí Výrazně negativní změny trvalého -0,06 až -0,10 charakteru Negativní změny -0,01 až -0,05 Bez vlivu 0 Pozitivní změny 0,01 až 0,05 Výrazně pozitivní změny trvalého 0,06 až 0,10 charakteru
I.
Vlivy snižující cenu
II.
Bez dalších vlivů
III.
Vlivy zvyšující cenu
Hodnota dle sku tečnosti
0,00
0,01
0,00
-0,03
-0,03
-0,03
0,00
0,00 -0,06
0,00
-0,01 až -0,10 0 0,01 až 0,10
0,00
18
11
Index polohy pro stavby k trvalému bydlení:
I P = 1 + ∑ Pi
= 1+ ( 0,00 +
i =1
∑
0,86
0,01 + 0,00 - 0,03 - 0,03 - 0,03 + 0,00 + 0,00 - 0,06 + 0,00 + 0,00 )
KONSTRUKCE A VYBAVENÍ RODINNÉHO DOMU
Hodnocené znaky, charakteristiky kvalitativních pásem a jejich hodnoty Příloha č. 20 k vyhlášce č. 3/2008 Sb. Tabulka č. 2 Konstrukce a vybavení RD – zjištění indexu konstrukce a vybavení Iv Znak Číslo
Název znaku
1
Druh stavby
2
Provedení obvodových stěna)
Kvalitativní pásma Číslo I. II. III. I. II. III. IV. V.
3
Tloušťka obvod. stěn
4
Podlažnostb)
5
Napojení na veřejné sítě (přípojky)
I. II. III. I. II. III. I. II. III. IV. V.
6
Způsob vytápění stavby
I. II. III. IV. V. I.
7
Základní příslušenství v RDc)
II. III. IV.
Popis pásma Rekreační chalupa a rekreační domek Dvojdomek, dům řadový Samostatný rodinný dům Typ 1 - Na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené – převažuje Typ 2 - Železobetonová nezateplená Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo Typ 4 - Dřevostavby (novostavby) a stavby zateplené Typ 5 - Ekologické stavby, nízkoenergetické a pasivní domy atd. méně jak 45 cm převažuje 45 cm více jak 45 cm Hodnota větší než 2 Hodnota více jak 1 do 2 včetně Hodnota 1 Žádné nebo pouze přípojka elektr. energie Přípojka elektro, vl. studna na pozemku Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku Přípojka elektro, voda, napojení na veřejnou kanalizaci nebo domovní čistírna Přípojka elektro, voda, kanalizace a zemní plyn nebo propan butan Lokální na tuhá paliva Lokální vytápění el. nebo plynem, Ústřední, etážové, dálkové Převažující části vytápění podlahové, teplovzdušné vytápění Ostatní druhy vytápění ( např.solární, tepelná čerpadla, stěn. vytápění ) Bez základního příslušenství nebo pouze suchý záchod,chemické WC Pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstandardní nebo mimo stavbu RD Úplné - standardní provedení Úplné nadstandardní nebo více základního příslušenství standardního provedení, prádelna
Hodnota Vi -0,02 -0,01 0 -0,08 -0,01 0 0,04
Hodnota dle sku tečnosti
-0,01
0,00
0,10 -0,02 0 0,03 0 0,01 0,02 -0,10 -0,05 0
0,00
0,01
0,00
0,04 0,08 -0,08 -0,04 0 0,05
0,00
0,06 až 0,10 -0,10 -0,05 0 0,05
0,00
19
V.
8
9
Ostatní vybavení v RD
Venkovní úpravy
I. II. I. II. III. IV. V. I.
10
11
12
13
Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD Pozemky ve funkčním celku se stavbou
Kriterium jinde neuvedené
Stavebnětechnický stav
II. III. I. II. III. I. II. III. IV. V. I. II. III.
IV. V.
Více základních příslušenství nadstandardního provedení Bez dalšího vybavení Např. sauna, centrální vysavač, zimní zahrada, vířivé vany, vnitřní bazén Zanedbatelného rozsahu Minimálního rozsahu Standardního rozsahu a provedení Většího rozsahu nebo nadstandardní provedení Nadstandardní provedení a rozsah Snižující hodnotu RD Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 Standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 Bez pozemku ( nebo pouze zastavěný stavbou ) nebo do 300 m2 Od 300 m2 do 800 m2 celkem Nad 800 m2 celkem Významně snižující cenu Mírně snižující cenu Bez vlivu na cenu Mírně zvyšující cenu Významně zvyšující cenu Stavba ve výborném stavu Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Stavba ve špatném stavu – ( předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Stavba ve špatném stavu – ( nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti )
Index konstrukce a vybavení RD : I = ⎛⎜ 1 + V
⎝
12
∑V i =1
i
⎞ ⎟ × V 13 = ( 1 + ( - 0,01 + ⎠
0,00 + 0,00 + 0,01 + 0,00 + 0,00 + 0,00 + 0,00 - 0,03 + 0,00 + 0,00 + 0,00 ) ) x 0,85 x 0,70 =
0,06 až 0,10 0 0,01 až 0,25 -0,05 -0,03 0 0,04 0,05 -0,01 až 0,03 0
0,00
-0,03
0,00
0,05 až 0,10 -0,01 0 0,01 -0,06 až – 0,10 -0,01 až 0,05 0 0,01až 0,05 0,06 až 0,10 1,25* 1,05* 0,85*
0,00
0,00
0,85
0,65* 0,45*
∑
0,577
Začleňuje se podle převažující svislé obvodové konstrukce, pokud nelze stanovit, ocení se celá stavba nákladovým způsobem. Podlažností pro účely této vyhlášky se rozumí podíl celkové zastavěné plochy všech podlaží stavby a zastavěné plochy 1.NP – nutno doložit výpočtem. c) Základním příslušenstvím pro účely této vyhlášky se rozumí koupelna ( vana nebo sprchovací kout, umyvadlo ) a splachovací záchod. * Hodnota kvalitativního pásma se násobí koeficientem s pro kategorii: A - pro stavby stáří do 20 let včetně ( nebo stavba po celkové rekonstrukci ): 1,0 B - pro stavby stáří od 20 do 30 let včetně: 0,9 C - pro stavby stáří od 30 do 50 let včetně: 0,8 D - pro stavby stáří od 50 do 80 let včetně: 0,7 E - pro stavby starší než 80 let: 0,6 Zařazení do kvalitativního pásma jednotlivých znaků musí vyplývat z popisu stavby. Pokud stavba nesplňuje v hodnoceném znaku všechna kritéria jednotlivých kvalitativních pásem, zařadí se do nejbližšího porovnatelného kvalitativního pásma. b)
20
Základní ceny za m2 podlahové plochy Rodinných domů, rekreačních chalup a rekreačních domků : Příloha č. 20 k vyhlášce č. 3/2008 Sb. Tabulka č. 1 Kraj v členění na Základ. vyjmenované obce a cena velikostní kategorie (v Kč/m3 ) obcí podle počtu obyvatel a oblastí HLAVNÍ MĚSTO PRAHA Praha 1 Praha 2 Praha 3 8 529 Praha 4 10 332 Praha 5 8 809 Praha 6 13 030 Praha 7 10 658 Praha 8 6 850 Praha 9 4 046 Praha 10 5 351 Praha 11 6 793 Praha 12 6 435 Praha 13 6 210 Praha 14 6 266 Praha 15 6 383 Praha 16 6 824 Praha 17 5 659 Praha 18 6 772 Praha 19 7 111 Praha 20 8 941 Praha 21 7 973 Praha 22 6 823 Praha 23 6 034 Praha 24 6 400 Praha 25 5 438 Praha 26 5 725 Praha 27 4 335 Praha 28 7 984 STŘEDOČESKÝ KRAJ Benešov 3 935 Beroun 7 068 Kladno 3 849 Kolín 2 911 Kutná Hora 3 704 Mělník 4 185 Mladá Boleslav 4 524 Nymburk 3 083 Poděbrady 4 159 Praha – východ* 6 292 Praha – západ* 7 884 Příbram 3 347 Rakovník 4 110 10 001 – 50 000 4 092 2 001 – 10 000 4 697 do 2 000 obyvatel 4 215
Kraj v členění na vyjmenované obce a velikostní kategorie obcí podle počtu obyvatel a oblastí JIHOČESKÝ KRAJ České Budějovice Český Krumlov Jindřichův Hradec Písek Prachatice Strakonice Tábor 2 001 – 10 000 do 2 000 obyvatel PLZEŇSKÝ KRAJ Plzeň 1 Plzeň 2 Plzeň 3 Domažlice Klatovy Rokycany Tachov 10 001 – 50 000 2 001 – 10 000 do 2 000 obyvatel KARLOVARSKÝ KRAJ Karlovy Vary 1 Karlovy Vary 2 Karlovy Vary 3 Karlovy Vary 4 Cheb Františkovy lázně Mariánské lázně Sokolov 10 001 – 50 000 2 001 – 10 000 do 2 000 obyvatel ÚSTECKÝ KRAJ Děčín Chomutov Litoměřice Louny Most Teplice Ústí nad Labem 10 001 – 50 000 2 001 – 10 000 do 2 000 obyvatel
Základ. cena (v Kč/m3 )
4 212 4 305 4 141 3 088 2 788 2 809 3 004 3 523 3 311
5 4 4 2 2 3 2 3 3 3
198 022 672 842 761 552 683 047 553 299
6 4 4 4 2 3 2 3 2 3 2
583 992 631 448 695 423 755 487 694 176 728
3 2 3 2 3 3 3 2 2 2
194 771 496 610 582 262 018 701 971 727
Kraj v členění na Kraj v členění na Základ. vyjmenované obce a vyjmenované obce a cena velikostní kategorie velikostní kategorie (v Kč/m3 ) obcí podle počtu obcí podle počtu obyvatel a oblastí obyvatel a oblastí LIBERECKÝ KRAJ Blansko Česká Lípa 2 992 Břeclav Jablonec nad Nisou 3 424 Hodonín Liberec 4 090 Vyškov Semily 3 284 Znojmo 10 001 – 50 000 3 878 10 001 – 50 000 2 001 – 10 000 3 735 2 001 – 10 000 do 2 000 obyvatel 3 538 do 2 000 obyvatel KRÁL. HRADECKÝ KRAJ OLOMOUCKÝ KRAJ Hradec Králové 4 799 Jeseník Jičín 3 206 Olomouc Náchod 2 514 Prostějov Rychnov nad Kn. 2 189 Přerov Trutnov 2 691 Šumperk 10 001 – 50 000 3 266 10 001 – 50 000 2 001 – 10 000 3 219 2 001 – 10 000 do 2 000 obyvatel 3 474 do 2 000 obyvatel PARDUBICKÝ KRAJ ZLÍNSKÝ KRAJ Chrudim 3 185 Kroměříž Pardubice 3 549 Luhačovice Svitavy 3 016 Uherské Hradiště Ústí nad Orlicí 2 338 Vsetín 10 001 – 50 000 2 838 Zlín 2 001 – 10 000 3 060 10 001 – 50 000 do 2 000 obyvatel 2 964 2 001 – 10 000 VYSOČINA KRAJ do 2 000 obyvatel Havlíčkův Brod 4 655 MORAVSKOSLEZSKÝ Jihlava 3 148 Ostrava 1 Pelhřimov 2 257 Ostrava 2 Třebíč 2 929 Ostrava 3 Žďár nad Sázavou 2 619 Ostrava 4 10 001 – 50 000 2 828 Ostrava 5 2 001 – 10 000 2 379 Ostrava 6 do 2 000 obyvatel 2 231 Ostrava 7 JIHOMORAVSKÝ KRAJ Ostrava 8 Brno 1 Ostrava 9 Brno 2 4 147 Ostrava 10 Brno 3 5 367 Ostrava 11 Brno 4 4 955 Ostrava 12 Brno 5 5 150 Bruntál Brno 6 4 937 Frýdek-Místek Brno 7 5 103 Havířov Brno 8 6 866 Karviná Brno 9 6 151 Nový Jičín Brno 10 5 108 Opava Brno 11 6 246 10 001 – 50 000 Brno 12 3 431 2 001 – 10 000 do 2 000 obyvatel
Základ. cena (v Kč/m3 ) 3 3 3 2 3 2 2 3
124 222 045 882 401 963 950 089
2 4 3 3 2 3 2 2
260 378 311 549 860 084 972 488
3 3 3 3 4 3 2 2
233 514 120 206 230 441 676 416
3 3 2 2 2 2 3 3 3 3 3 4 2 2 3 2 2 2 2 2 2
088 150 888 968 991 277 359 298 998 672 364 245 113 305 238 766 451 681 699 780 898
kraj
* Základní ceny platí pro všechny obce v okrese bez rozlišení podle počtu obyvatel. VÝPOČET ADMINISTRATIVNÍ CENY RD porovnávacím způsobem Základní cena
3 311,00,-
ZC
Kč / m3
Index trhu
It
-
0,950
Index polohy
Ip
-
0,860
Index konstrukce a vybavení
Iv
-
0,577
I = It x Ip x Iv
-
Index cenového porovnání Základní cena upravená Obestavěný prostor RD
ZCU = ZC x I OP
Cena objektu bydlení bez č.p. zjištěná porovnávacím způsobem dle vyhl. č.3/2208 Sb. ve znění novely ke dni odhadu
Kč /
0,472 m3
1 561,24,-
m3
638,46
Kč
996 790,00,-
21
2.4
Rekapitulace
V níže uvedené tabulce jsou rekapitulovány jednotlivé ceny oceňovaných nemovitostí zjišťovaných různými metodami v rámci výpočtu znalcem. Výsledná obvyklá cena oceňovaných nemovitostí je stanovena znalcem na základě odborného odhadu, podkladů a zjištění a vychází z uvedených zjištěných cen oceňovaných nemovitostí. Prioritním negativem oceňovaných nemovitostí je provázanost s objektem zemědělské usedlosti č.p. 11 jejíchž hloubku nebylo možno přesně zjistit. Způsob ocenění
cena
Reprodukční cena
3 419 830,00,- Kč
Věcná hodnota / časová cena /
1 601 070,00,- Kč
Výnosová hodnota
150 000,00,- Kč
Cena zjištěná porovnávacím způsobem průměr
929 200,00,- Kč
Cena zjištěná porovnávacím dle vyhl. č. 3/2008 Sb. ve znění novely / bez pozemků /
996 790,00,- Kč
Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí dle odborného odhadu znalce ke dni ocenění
930 000,00,- Kč
Závěr : Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí tj. objektu bydlení bez č.p. na pozemku st. parcela č. 15/2 – zastavěná plocha a nádvoří včetně pozemku a pozemek parcela č. 10/2 – zahrada vše s příslušenstvím zapsané na LV 309 pro katastrálním území a obec Milejovice evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Strakonice může činit dle zjištění znalce ke dni ocenění 930 000,- Kč slovy : devětsettřicettisíckorunčeských 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva evidovaného v katastru nemovitostí, nejsou znalci známa, nebyly znalci povinným sděleny a dle zjištění se znalce nevyskytují.
29. května 2009
Příloha : 2x fotodokumentace 1x kopie výpisu z KN, LV 309 1x kopie katastrální mapy
Ing. Michal Sirový
22
ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1476 - 46/09 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 46/09.
CERTIFIKÁT QEN
Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne 23.6.2004 pod č.95/24/QEN/2004.
Českém Krumlov 29. května 2009
Ing. Michal Sirový
23
FOTODOKUMENTACE
Uliční pohled na objekt bydlení bez č.p.
Čelní pohled na objekt bydlení bez č.p.
