09

ZNALECKÝ

POSUDEK

č. 1469 – 39/09

o stanovení ceny provozního areálu firmy KOMI-CZ s.r.o. v Dobrovodské ulici v Českých Budějovicích tj. souboru staveb a pozemků administrativní budovy č.p. 126 na parcele č. 736/1 – zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku, jiné stavby bez č.p. na parcele č. 736/2 – zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemku parcela č. 735 – ostatní plocha vše včetně příslušenství zapsané na LV 1060 pro katastrálním území České Budějovice 4 a obec České Budějovice vedené u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice

Objednatel posudku :

Účel posudku : Posudek vypracoval : Datum místního šetření : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Použitý oceňovací předpis :

Zvláštní požadavky objedn.: V Českém Krumlově dne

Soudní exekutor JUDr. Marek Frank, usnesení č.j. 125 EX 687/08-45 Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, 381 01 Český Krumlov Zjištění obvyklé ceny pro nedobrovolnou dražbu Ing. Michal Sirový, znalec bytem Kájovská 65, 381 01 Český Krumlov 21.4.2009 21.4.2009 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č.456/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) provést ocenění staveb a pozemků zvlášť 10.5.2009

Tento znalecký posudek obsahuje 35 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve třech vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.

2

1. NÁLEZ 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : 1.1.1 Objednávka - písemné usnesení soudního exekutora JUDr. Marka Franka, Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, Český Krumlov č.125 EX 687/08-45 ze dne 11.3.2009 s předáním podkladů osobně, převzal dne 12.3.2009 1.1.2 Výpis z katastru nemovitostí – vyhotovený dálkovým přístupem dne 11.3.2009, LV 1060 A: Vlastník : KOMI-CZ s.r.o. se sídlem Borovského 2001/47, Mizerov, 734 01 Karviná 4, IČO : 258 48 283 B. Nemovitosti : - parcela č. 735 o výměře 168 m2, ostatní plocha - parcela č. 736/1 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 464 m2 - parcela č. 736/2 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 128 m2 - objekt administrativní budovy č.p. 126 na parcele č. 736/1 - objekt jiné stavby bez č.p. na parcele č. 736/2 B1 : Jiná práva : bez zápisu C : Omezení vlastnického práva : viz příloha č.2 D : Jiné zápisy : bez zápisu E : Nabývací tituly : viz příloha č.2 vše v k.ú. České Budějovice 4 a v obci České Budějovice 1.1.3 Kopie katastrální mapy – zajištěná znalcem na internetovém katastru nemovitostí dne 21.4.2009 - viz příloha č.3 1.1.4 Místní šetření – proběhlo dne 21.4.2009 na místě samém za účasti znalce a jednatele společnosti KOMI-CZ s.r.o. se sídlem Borovského 2001/47, Mizerov, 734 01 Karviná 4, IČO : 258 48 283 pana Kovačičina. Při místním šetření byla provedena prohlídka oceňovaných nemovitostí a prohlídka části vnitřních prostor objektů. Bylo provedeno zaměření oceňovaných staveb dle zásad přílohy č.1 vyhl. č.3/2008 Sb. v platném znění. Část výměr, které nebylo možno technicky změřit, byla odhadnuta na základě odborného odhadu znalce. 1.1.5 Konzultace – u místních realitních kanceláří ve věci prodejů obdobných typů nemovitostí. 1.1.6 Studium - nabídek nemovitostí na realitních serverech např. www.sreality.cz, www.jihoceskéreality.cz, www.allwizzard.cz, apod. 1.1.7 Fotodokumentace – fotodokumentace pořízená znalcem při místním šetření a fotodokumentace z internetových realitních serverů 1.1.8 Odborná publikace – „Teorie oceňování nemovitostí“ od Prof.Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno 1.1.9 Metodika oceňování nemovitostí – vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno 1.1.10 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška )

3

1.2 Popis oceňovaného areálu Oceňované nemovitosti tj. soubor staveb a pozemků administrativní budovy č.p. 126 na parcele č. 736/1 – zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku, jiné stavby bez č.p. na parcele č. 736/2 – zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemku parcela č. 735 – ostatní plocha se nachází v katastrálním území České Budějovice 4 a v obci České Budějovice západně od centra města nedaleko nádraží u Viaduktu v Dobrovodské ulici v lokalitě smíšené zástavby. Příjezd k areálu je možný po zpevněné asfaltové komunikaci. V místě je možnost napojení na všechny inženýrské sítě vč. zemního plynu. Areál je užíván vlastníkem jako sídlo firmy s provozním zázemím ( administrativa, sklady, dílny, parkoviště ). Celý oceňovaný areál tvoří ke dni odhadu soubor stavby administrativní budovy, stavby přístřešku pro parkování vozidel, budovy skladu, montážní dílny a dílny se skladem, venkovních úprav a pozemků parcela č. 736/1 – zastavěná plocha a nádvoří, která tvoří, zastavěnou plochu administrativní budovy a montážní dílny, parcely č. 736/2 – zastavěná plocha a nádvoří, která tvoří zastavěnou plochu budovy skladu a prezentace a parcely č. 735 – ostatní plocha, která tvoří částí své výměry zastavěnou plochu přístřešku pro vozidla a dílny se skladem. Areál je po obvodě oplocen a část hranice pozemků tvoří i oceňované budovy. Původní stáří je z roku 1960. V průběhu životnosti byly některé stavby rekonstruovány a některé byly postavěny nově např. přístřešek pro vozidla. Technický stav objektů ke dni odhadu odpovídá svému stáří a pravidelně prováděné běžné údržbě, převážně je dobrý bez zjevných vad a poruch. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav objektů vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj. 21.4.2009. Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z ústní informace jednatele společnosti pana Kovačičina, předaných písemných podkladů, případně doplněny vlastním odborným odhadem znalce. Oceňované nemovitosti jsou, dle zjištění znalce, prosty věcných břemen a nejsou pronajaty. Ocenění se provede dle obecně platných zásad při zjišťování obvyklých cen nemovitostí v souladu s vyhláškou MF č. 3/2008 Sb. ve znění novely č.456/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ( zákon o oceňování majetku ) .

2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu 2.1.1 Budova ( § 3 ) 2.1.1.1 Administrativní budova č.p. 129 2.1.1.2 Přístřešek pro garážování 2.1.1.3 Sklad a prezentace 2.1.1.4 Montážní dílna 2.1.1.5 Dílna se skladem 2.1.2 Venkovní úprava ( § 10 ) 2.1.3 Pozemek st. parcela č.1 a parcela č. 13/1 a č. 26 2.1.4 Rekapitulace věcné a reprodukční ceny

4

2.2 Výnosová hodnota 2.3 Komparativní porovnávací metoda 2.4 Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí 2.5 Rekapitulace

2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu

Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit /postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena/, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že podle provedených porovnání cena stanovená podle cenového předpisu ( dle vyhl. č.3/2008 Sb. ve znění novely, s koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné výše podle cenového předpisu, bez koeficientu prodejnosti Kp a koeficientu polohového K5. 2.1.1 Budova ( § 3 ) 2.1.1.1 Administrativní budova č.p. 129– SKP 46.21.14.3..1 2.1.1.1.1 Popis Budova kanceláří a sídla firmy stojící na parcele č.376/1 - zastavěná plocha a nádvoří má obdélníkový půdorys s verandou, je nepodsklepená, s jedním nadzemním podlažím a s plochou střechou neumožňující zřízení podkroví. Budova je jednolodní s vnitřním prostorem rozděleným příčkami na samostatné místnosti. Objekt je ke dni ocenění užívaný jako kanceláře se šatnami pro zaměstnance. Nosnou konstrukci tvoří cihelné zdivo. Hlavní vstup do objektu je ze západní fasády. V objektu jsou rozvedeny všechny inženýrské sítě včetně zemního plynu. Základy : betonové pasy s izolací Nosná konstrukce : zděná z cihel Izolace : proti zemní vlhkosti Vnější povrchy obvodových stěn : vápenná omítka štuková Strop : rovný podhled Střecha : plochá střecha Střešní krytina : asfaltové natavované pásy Oplechování : kompletní z pozinkovaného plechu Bleskosvod : instalován Popis vybavení 1.NP Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Obklady : keramické běžné Podlaha a dlažby : cementový potěr, dlažba Schodiště : nevyskytuje se Okna : dřevěná Dveře : hladké v ocelových zárubních

5

Vrata : neuvažují se El. instalace : světelná 220 V/380 V, pojistné automaty Vytápění : etážové s kotlem na ZP Rozvod vody : teplé a studené Rozvod plynu : rozveden Zdroj teplé vody : EI boiler a kombi kotel na ZP Sociální zařízení : WC a umývárna Kuchyňské vybavení : pouze linka a dřez 2.1.1.1.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření provedených znalcem a z odborného odhadu znalce u rozměrů, které nebylo možno technicky změřit. Výpočty jsou prováděny podle zásad přílohy č.1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části

plocha

(m)

výška

( m2 )

obestavěný prostor(m3)

(m)

12,50 * 7,80

= 97,50

= 3,60

351,00

2,00 * 7,00

= 14,00

= 3,30

46,20

celkem 1.NP

111,50

12,50 * 7,80

397,20

= 97,50

celkem zastřešení

= 1,00

97,50

97,50

97,50

celkem OP budovy kanceláří

494,70 m3

PŘEHLED VÝMĚR OBJEKTU Podlaží

Zastavěná plocha ( m2 )

Výška ( m)

1. NP

111,50

Celkem všechna podlaží

111,50

3,60

Obestavěný prostor (m3) 397,20 397,20

Zastřešení

97,50

Celkem hala

494,70

Výpočet průměrné výšky a zastavěné plochy podlaží Počet podlaží

1

Průměrná zastavěná plocha

111,50 : 1 = 111,50 m2

Průměrná výška podlaží

2.1.1.1.3

111,50 * 3,60)/111,50 = 3,60 m

Zjištění charakteru objektu

Zastavěná plocha objektu je 111,50 m2, což je méně než 150 m2, nemůže tudíž jíti o halu. Nelze jej zařadit podle účelu užití mezi stavby oceňované podle § 5 až 12 vyhlášky. Ocenění se proto provede dle § 3 vyhlášky jako BUDOVA – objekt pro služby administrativu. Budova administrativní – je stavbou typu „F“ se základní cenou 2 807,- Kč/m3 2.1.1.1.4 Koeficienty Budova podle § 3 a přílohy č. 2 vyhlášky – objekt pro služby a administrativu

typ

F

( 1.NP, plochá střecha )

ZC

2 807,- Kč/ m3

6 Obestavěný prostor části objektu Průměrná zastavěná plocha Průměrná výška podlaží

OP

m3

494,70

PZP

m2

111,50

PVP

m

3,60

K1

0,939

( = 0,92 + 6,60 / PZP )

K2

0,97919

( = 0,30 + 2,10 / PVP )

K3

0,883

statut. města

K5

1,10

Ki

2,124

neuplatněn

Kp

1,000

Kč

CK

0,00,-

Podíl ceny podkroví a vrat

= CK/ ( ZC x OP x K1 x K2 x K3 x K5 x Ki )

PK

0,000

koeficient vybavení stavby

S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, A = nadstandardní

Koeficient druhu konstrukce

( příloha č. 4 vyhlášky )

Koeficient zastavěné plochy Koeficient výšky podlaží Koeficient polohový


Koeficient změny cen staveb k CÚ 94


Koeficient prodejnosti


Pořizovací cena kce navíc

Pol.č.

Cena vypočtená znalcem

Konstrukce a vybavení

Provedení

Standard

Podíl příl.č. 14

Upravený podíl

1

Základy

betonové pasy s izolací

S

0.82000

0.82000

2

Svislé konstrukce

zděné z cihel

S

0.17400

0.17400

3

Stropy

rovný podhled nespalné

P

0.09300

0.04280

4

Zastřešení

plochá střecha

S

0.07300

0.07300

5

Krytiny střech

asfaltové pásy

S

0.02100

0.02100

6

Klempířské konstrukce

z pozinkovaného plechu

S

0.00600

0.00600

7

Úprava vnitřních povrchů

vápenné štukové omítky

S

0.06900

0.06900

8

Úprava vnějších povrchů

vápenné štukové omítky

S

0.03300

0.03300

9

Vnitřní obklady keramické

keramické běžné

S

0.01800

0.01800

10

Schody

nevyskytuje se

CH

0.02900

0.00000

11

Dveře

dřevěné plné i prosklené

S

0.03100

0.03100

12

Vrata

neuvažují se

-

-

-

13

Okna

dřevěná zdvojená

S

0.05200

0.05200

14

Povrchy podlah

cementový potěr, dlažba

S

0.03200

0.03200

15

Vytápění

etážové s kotlem na ZP

S

0.04200

0.04200

16

Elektroinstalace

220 V/380 V, poj,automaty

S

0.05700

0.05700

17

Bleskosvod

ano

S

0.00300

0.00300

18

Vnitřní vodovod

teplé a studené

S

0.03200

0.03200

19

Vnitřní kanalizace

ano

S

0.03100

0.03100

20

Vnitřní plynovod

ano

S

0.00200

0.00200

21

Ohřev teplé vody

kombinovaný kotel na ZP

S

0.01700

0.01700

22

Vybavení kuchyní

neuvažují se

-

-

-

23

Vnitřní hygienická zařízení

WC a umývárna

S

0.00300

0.00300

24

Výtahy

nevyskytuje se

CH

0.01400

0.00000

25

Ostatní

nevyskytuje se

CH

0.05900

0.00000

26

Instalační jádra

neuvažuje se

-

-

-

CELKEM

1.00000

Koeficient vybavení stavby

( z výpočtu výše )

Základní cena upravená

ZC x K1 x K 2 x K3 x K4 x K5 x Ki x Kp

K4 Kč / m3

ZCU

0.92700 0.92700 4 937,70,-

2.1.1.1.5 Stáří a opotřebení Původní stáří objektu je z roku 1960. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti a část prvků krátkodobé životnosti jsou původní. Ke dni ocenění je objekt plně užívaný v dobrém technickém stavu.

7

Technický stav ke dni odhadu odpovídá stáří a pravidelně prováděné běžné údržbě. Některé prvky krátkodobé životnosti byly vyměněny ( sociální zařízení, podlahy ). Z tohoto důvodu je opotřebení zjištěno lineární metodou s tím, že celková předpokládaná životnost je zvýšena o 10 let. Rok odhadu

2009

Rok kolaudace / začátek užívání /

1960

Stáří

49 let

Předpokládaná další životnost

61 let

Celková životnost

110 let

Procento ročního opotřebení

0,9091 %

Opotřebení

44,55 %

2.1.1.1.6 Výpočet ceny Základní cena

ZC

Kč / m3

2 807,00,-

ZCU

Kč / m3

4 937,70,-

OP

m3

494,70

CN = ZCU x OP

Kč

2 442 682,12,-

Stupeň dokončení stavby

%

100

Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby

Kč

2 442 682,12,-

Opotřebení

%

- 1 088 103,85,-

Kč

1 354 578,26,-

Základní cena upravená Obestavěný prostor Výchozí cena objektu

44,55

Cena časová administrativní budovy č.p. 129 ke dni odhadu

2.1.1.2 Přístřešek pro garážování - SKP 46.21.14.5.1 2.1.1.2.1 Popis Otevřený přístřešek pro garážování umístěný na parcele č. 735 – zastavěná plocha a nádvoří u vjezdu do areálu. Nosnou konstrukci tvoří ocelové profily, nemá strop, zastřešení je provedeno ocelovou obloukovou konstrukcí. Napojení na ostatní inženýrské sítě se nevyskytuje. Celý objekt slouží ke dni ocenění pro garážování vozidel. Základy : betonové patky bez izolace proti zemní vlhkosti Nosná konstrukce : ocelová sloupková Izolace : provedena Vnější povrchy obvodových stěn : ochranné nátěry Strop : nevyskytují se Krov : ocelová konstrukce Střecha : oblouková Střešní krytina : polykarbonátové desky Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : nevyskytuje se Popis vybavení 1.NP Vnitřní úprava stěn : ochranné nátěry Podlaha a dlažby : cementový potěr Schodiště : nevyskytuje se Okna : nevyskytují se

8

Dveře : nevyskytuje se El. instalace : nevyskytuje se Vytápění : nevyskytuje se Rozvod vody : nevyskytuje se Rozvod plynu : nevyskytuje se Sociální zařízení : nevyskytuje se 2.1.1.2.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření provedených znalcem. Výpočty jsou prováděny podle zásad přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části

plocha

(m)

( m2 )

19,00 * 7,00

výška

OP

(m)

(m3)

= 133,00

celkem 1.NP a zastřešení

= 2,25

229,25

133,00

229,25

celkem OP budova přístřešku

229,25 m3


Zastavěná plocha

Výška

( m2 )

Obestavěný prostor (m3)

( m)

1. NP

133,00


133,00

2,25

299,25 299,25

Zastřešení

-

Celkem budova

299,25


1


133,00 : 1 = 133,00 m2


133,00 * 2,25 /133,00 = 2,25 m

2.1.1.2.3 Zjištění charakteru objektu Zastavěná plocha objektu je 133,00 m2, což je méně než 150 m2, nejde tudíž o halu. Objekt je užíván pro garážování. Nelze jej zařadit podle účelu užití mezi stavby oceňované podle § 5 až 12 vyhlášky. Ocenění se proto provede dle § 3 vyhlášky jako BUDOVA – objekt pro dopravu - garáže oprava a údržba . Provozní budova - objekt garážování je typem „R“ se základní cenou 2 460,Kč/m3 2.1.1.2.4 Koeficienty Budova podle § 3 a přílohy č. 2 vyhlášky - objekt pro garážování, oprava, držba

typ

R

( 1.NP, oblouková střecha )

ZC

2 460,- Kč/ m3

Obestavěný prostor objektu

OP

m3

299,25


PZP

m2

133,00


PVP

m

2,25



K1

1,032

Koeficient zastavěné plochy

( = 0,92 + 6,60 / PZP )

K2

0,96962

Koeficient výšky podlaží

( = 0,30 + 2,10 / PVP )

K3

1,233

9 Koeficient polohový





neuplatněno

K5

1,10

Ki

2,136

Kp

1,000



Kč

CK

0,00,-

Podíl ceny kce navíc


PK

0,000


S = standardní provedení, CH= chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní

Pol.č.


statut. města


Provedení

Standard


Upravený podíl

Základy

Betonové patky s izolací

S

0.10900

0.10900

2a

Svislé konstrukce

Kovová konstrukce slouková

S 20%

0.05160

0.05160

2b

1

Svislé konstrukce

Nevyskytují se

CH 80%

0.20640

0.00000

3

Stropy

Nevyskytují se

CH

0.12000

0.00000

4

Zastřešení

kovová oblouková konstrukce

S

0.06300

0.06300

5

Krytiny střech

Polykarbonátové desky

S

0.02300

0.02300

6


Z pozinkovaného plechu

S

0.00700

0.00700

7


Ochranné nátěry

S

0.04300

0.04300

8


Ochranné nátěry

S

0.03000

0.03000

9


Neuvažuje se

-

-

-

10

Schody

Nevyskytují se

CH

0.02200

0.00000

11

Dveře

Nevyskytují se

CH

0.02300

0.00000

12

Vrata

Nevyskytují se

CH

0.02700

0.00000

13

Okna

Nevyskytují se

CH

0.03300

0.00000

14

Povrchy podlah

Cementový potěr

S

0.03100

0.03100

15

Vytápění

Nevyskytuje se

CH

0.01200

0.00000

16

Elektroinstalace

Nevyskytuje se

CH

0.07200

0.00000

17

Bleskosvod

Nevyskytuje se

CH

0.00300

0.00000

18

Vnitřní vodovod

Nevyskytuje se

CH

0.02200

0.00000

19


Nevyskytuje se

CH

0.01900

0.00000

20

Vnitřní plynovod

Neuvažuje se

-

-

-

21

Ohřev teplé vody

Nevyskytuje se

CH

0.00500

0.00000

22

Vybavení kuchyní

Neuvažuje se

-

-

-

23


Nevyskytuje se

CH

0.02000

0.00000

24

Výtahy

Neuvažuje se

-

-

-

25

Ostatní

Nevyskytuje se

CH

0.05800

0.00000

26

Instalační jádra

Neuvažuje se

-

-

-

-

konstrukce navíc

-

-

-

1.00000

0.35760

-

CELKEM Koeficient vybavení stavby




K4 Kč / m3

ZCU

0.35760 2 550,51,-

2.1.1.2.5 Stáří a opotřebení Původní stáří objektu je z roku 2004. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti a prvky krátkodobé životnosti jsou původní. Ke dni ocenění je objekt plně užívaný. Technický stav ke dni odhadu odpovídá stáří a pravidelně prováděné běžné údržbě a je celkově dobrý. Z tohoto důvodu je opotřebení zjištěno lineární metodou. Rok odhadu

2009


2004

10 Stáří

4 roky


56 let

Celková životnost

60 let


1,67 %

Opotřebení

8,33 %

2.1.1.2.6 Výpočet ceny Základní cena Základní cena upravená Obestavěný prostor

ZC

Kč / m3

2 460,00,-

ZCU

m3

2 520,51,-

Kč /

OP

m3

299,25

CN = ZCU x OP

Kč

763 241,26,-


%

100


Kč

763 241,26,-

Opotřebení

%

- 63 603,44,-

Kč

699 637,82,-

Výchozí cena objektu

8,33

Cena časová přístřešku pro garážování ke dni odhadu

2.1.1.3 Sklad a prezentace - SKP 46.21.13.2.1 2.1.1.3.1 Popis Budova je umístěna v zadní části areálu, konstrukci tvoří lehká ocelová konstrukce s vazníky. Je jednolodní, jednopodlažní bez podsklepení. opláštění tvoří trapézové plechy. Základy : betonové pasy bez izolace Nosná konstrukce : ocelová Izolace : nevyskytuje se Vnější povrchy obvodových stěn : trapézový plech Strop : rovný podhled Střecha : vazník ocelový Střešní krytina : trapézový plech Oplechování : kompletní z pozinkovaného plechu Bleskosvod : instalován Popis vybavení 1.NP Vnitřní úprava stěn : ochranné nátěry Obklady : nevyskytuje se Podlaha a dlažby : cementový potěr Schodiště : nevyskytuje se Okna : nevyskytují se Dveře : nevyskytují se Vrata : plechová El. instalace : světelná 220 V/380 V, pojistné automaty Vytápění : nevyskytuje se Rozvod vody : nevyskytuje se Rozvod plynu : nevyskytuje se Zdroj teplé vody : nevyskytuje se

11

2.1.1.3.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření provedených znalcem a z odborného odhadu znalce u rozměrů, které nebylo možno technicky změřit. Výpočty jsou prováděny podle zásad přílohy č.1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části

plocha

(m)

(

m2

výška

)


(m)

( 9,00 + 8,20 )/2 x 11,50

= 98,90

= 4,20

415,38

6,60 * 8,20 /2

= 27,06

= 4,20

113,65


125,96

529,03

celkem OP budova skladu

529,03 m3


Výška

Zastavěná plocha ( m2 )


( m)

1. NP

125,96


125,96

4,20

529,03 529,03

Zastřešení

-

Celkem hala

529,03


1


125,96 : 1 = 125,96 m2


125,96 * 4,20/125,96 = 4,20 m

2.1.1.3.3 Zjištění charakteru objektu Zastavěná plocha objektu je 125,96 m2, což je méně než 150 m2, nemůže tudíž jíti o halu. Objekt je v poslední době užíván pro skladování. Nelze jej zařadit podle účelu užití mezi stavby oceňované podle § 5 až 12 vyhlášky. Ocenění se proto provede dle § 3 vyhlášky jako BUDOVA – objekt pro skladování typu “S“. Budova skladu – je stavbou typu „S“ se základní cenou 2 231,- Kč/m3 2.1.1.3.4 Koeficienty Budova podle § 3 a přílohy č. 2 vyhlášky – objekt pro skladování

typ

S


ZC

2 231,- Kč/ m3

Obestavěný prostor části objektu Průměrná zastavěná plocha Průměrná výška podlaží

OP

m3

529,03

PZP

m2

125,96

m

4,20



PVP

K1

1,032


( = 0,92 + 6,60 / PZP )

K2

0,9724


( = 0,30 + 2,10 / PVP )

Koeficient polohový





0,8

K5

1,10

Ki

2,129

Kp

1,000

CK

0,00,-



PK

0,000




neuplatněn

K3

Kč



statut. město

12 Pol.č.


Provedení

Standard


Upravený podíl

1

Základy

betonové pasy s izolací

S

0.13200

0.13200

2

Svislé konstrukce

kovová konstrukce opláštěním

s S

0.30400

0.30400

3

Stropy

rovný podhled

S

0.13800

0.13800

4

Zastřešení

ocelový vazník

S

0.07000

0.07000

5

Krytiny střech

trapézový plech

S

0.02900

0.02900

6



S

0.00700

0.00700

7


ochranný nátěr

S

0.04200

0.04200

8


ochranný nátěr

S

0.02900

0.02900

9


neuvažuje se

-

-

-

10

Schody

nevyskytuje se

CH

0.01800

0.00000

11

Dveře

nevyskytuje se

CH

0.02400

0.00000

12

Vrata

plechová

S

0.03000

0.03000

13

Okna

nevyskytuje se

CH

0.03400

0.00000

14

Povrchy podlah

cementový potěr

S

0.02900

0.02900

15

Vytápění

neuvažuje se

-

-

-

16

Elektroinstalace


S

0.05800

0.05800

17

Bleskosvod

ano

S

0.00400

0.00400

18

Vnitřní vodovod

neuvažuje se

-

-

-

19


neuvažuje se

-

-

-

20

Vnitřní plynovod

neuvažuje se

-

-

-

21

Ohřev teplé vody

neuvažuje se

-

-

-

22

Vybavení kuchyní

neuvažuje se

-

-

-

23


neuvažuje se

-

-

-

24

Výtahy

neuvažuje se

-

-

-

25

Ostatní

nevyskytuje se

CH

0.05200

0.00000

26

Instalační jádra

neuvažuje se

-

-

-

1.00000

0.93000





K4 Kč / m3

ZCU

0.93000 3 657,57,-

2.1.1.3.5 Stáří a opotřebení Původní stáří objektu je z roku 2006. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti a prvky krátkodobé životnosti jsou původní. Technický stav ke dni odhadu odpovídá stáří a prováděné běžné údržbě a je celkově dobrý. Z tohoto důvodu je opotřebení zjištěno lineární metodou s tím, že celková předpokládaná životnost je stanovena znalcem. Rok odhadu

2009


2006

Stáří

3 roky


97 let

Celková životnost

80 let

Procento ročního opotřebení Opotřebení

1,25 % 3,75 %

13


ZC

Kč / m3

2 231,00,-

ZCU

Kč / m3

3 657,57,-

OP

m3

529,03

CN = ZCU x OP

Kč

1 934 965,20,-


%

100


Kč

1 934 965,20,-

Opotřebení

%

- 72 561,20,-

Kč

1 862 404,01,-


3,75

Cena časová budovy skladu ke dni odhadu

2.1.1.4 Montážní dílna - SKP 46.21.14.5.1 2.1.1.4.1 Popis Nepodsklepený, jednopodlažní objekt obdélníkového půdorysu u jižní fasády administrativní budovy. Je zděný a rovnou střechou. Napojení na inženýrské sítě je provedeno z administrativní budovy. Celý objekt slouží ke dni ocenění pro opravu vozidel. Základy : betonové patky bez izolace proti zemní vlhkosti Nosná konstrukce : zděná z cihel Vnější povrchy obvodových stěn : štuková omítka Strop : rovný podhled Střecha : rovná Střešní krytina : asfaltové pásy Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : nevyskytuje se Popis vybavení 1.NP Vnitřní úprava stěn : štuková omítka Podlaha a dlažby : cementový potěr Schodiště : nevyskytuje se Okna : dřevěná Dveře : dřevěná El. instalace : světelná i motorová Vytápění : etážové Rozvod vody : teplé i studené Rozvod plynu : nevyskytuje se Sociální zařízení : nevyskytuje se 2.1.1.4.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření provedených znalcem. Výpočty jsou prováděny podle zásad přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části (m) 11,50 * 6,20 celkem 1.NP a zastřešení celkem OP budova přístřešku

plocha ( m2 )

výška

OP

(m)

(m3)

= 71,30

= 4,70

71,30

335,11 335,11

335,11 m3

14


Zastavěná plocha (

m2

Výška

)


( m)

1. NP

71,30


71,30

4,70

335,11 335,11

Zastřešení

-

Celkem budova

335,11


1


71,30 : 1 = 71,30 m2


71,30 * 4,70 /71,30 = 4,70 m

2.1.1.4.3 Zjištění charakteru objektu Zastavěná plocha objektu je 71,30 m2, což je méně než 150 m2, nejde tudíž o halu. Objekt je užíván pro garážování a opravu vozidel. Nelze jej zařadit podle účelu užití mezi stavby oceňované podle § 5 až 12 vyhlášky. Ocenění se proto provede dle § 3 vyhlášky jako BUDOVA – objekt pro dopravu - garáže oprava a údržba . Provozní budova - objekt garážování je typem „R“ se základní cenou 2 460,Kč/m3 2.1.1.4.4 Koeficienty Budova podle § 3 a přílohy č. 2 vyhlášky - objekt pro garážování, oprava, držba

typ

R


ZC

2 460,- Kč/ m3

Obestavěný prostor objektu

OP

m3

335,11


PZP

m2

71,30


PVP

m

4,70

K1

0,939




( = 0,92 + 6,60 / PZP )

K2

0,93970


( = 0,30 + 2,10 / PVP )

K3

0,7468



statut. města

K5

1,10



Ki

2,136



neuplatněno

Kp

1,000



Kč

CK

0,00,-

Podíl ceny kce navíc


PK

0,000


S = standardní provedení, CH= chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní

Pol.č.


Provedení

Standard


Upravený podíl

Základy

Betonové patky bez izolace

P

0.10900

0.05014

2

Svislé konstrukce

Zděná z cihel

S

0.25800

0.05160

3

Stropy

Nespalné s rovným podhledem

S

0.12000

0.12000

4

Zastřešení

Plochá střecha

S

0.06300

0.06300

5

Krytiny střech

Asfaltové pásy

S

0.02300

0.02300

6


Z pozinkovaného plechu

S

0.00700

0.00700

1

7


Štuková omítka

S

0.04300

0.04300

8


Štuková omítka

S

0.03000

0.03000

9


Neuvažuje se

-

-

-

10

Schody

Nevyskytují se

CH

0.02200

0.00000

11

Dveře

Dřevěné

S

0.02300

0.02300

15

12

Vrata

Ocelová

S

0.02700

0.02700

13

Okna

Dřevěná

S

0.03300

0.03300

14

Povrchy podlah

Cementový potěr

S

0.03100

0.03100

15

Vytápění

Etážové

S

0.01200

0.01200

16

Elektroinstalace

Světelná i motorová

S

0.07200

0.07200

17

Bleskosvod

Ano

S

0.00300

0.00300

18

Vnitřní vodovod

Teplá i studená

S

0.02200

0.02200

19


Ano

S

0.01900

0.01900

20

Vnitřní plynovod

Neuvažuje se

-

-

-

21

Ohřev teplé vody

Nevyskytuje se

CH

0.00500

0.00000

22

Vybavení kuchyní

Neuvažuje se

-

-

-

23


Nevyskytuje se

CH

0.02000

0.00000

24

Výtahy

Neuvažuje se

-

-

-

25

Ostatní

Nevyskytuje se

CH

0.05800

0.00000

26

Instalační jádra

Neuvažuje se

-

-

-

-

konstrukce navíc

-

-





-

-

1.00000

0.83614

K4 Kč / m3

0.83614

ZCU

3 184,68,-

2.1.1.2.5 Stáří a opotřebení Původní stáří objektu je z roku 1994. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti a prvky krátkodobé životnosti jsou původní. Ke dni ocenění je objekt plně užívaný. Technický stav ke dni odhadu odpovídá stáří a pravidelně prováděné běžné údržbě a je celkově dobrý. Z tohoto důvodu je opotřebení zjištěno lineární metodou. Rok odhadu

2009


1994

Stáří

15 let


85 let

Celková životnost

100 let


1,33 %

Opotřebení

15,00 %

2.1.1.4.6 Výpočet ceny Základní cena

ZC

Kč / m3

2 460,00,-

ZCU

Kč / m3

3 184,68,-

OP

m3

335,11

CN = ZCU x OP

Kč

1 067 217,27,-


%

100


Kč

1 067 217,27,-

Opotřebení

%

- 160 082,59,-

Kč

907 134,68,-

Základní cena upravená Obestavěný prostor Výchozí cena objektu

Cena časová montážní dílny ke dni odhadu

15,00

16

2.1.1.5 Dílna se skladem - SKP 46.21.13.2.1 2.1.1.5.1 Popis Budova je umístěna v zadní části areálu, konstrukci tvoří lehká ocelová konstrukce s vazníky. Je jednolodní, jednopodlažní bez podsklepení. opláštění tvoří trapézové plechy. Základy : betonové pasy bez izolace Nosná konstrukce : ocelová Izolace : nevyskytuje se Vnější povrchy obvodových stěn : trapézový plech Strop : rovný podhled Střecha : vazník ocelový Střešní krytina : trapézový plech Oplechování : kompletní z pozinkovaného plechu Bleskosvod : instalován Popis vybavení 1.NP Vnitřní úprava stěn : ochranné nátěry Obklady : nevyskytuje se Podlaha a dlažby : cementový potěr Schodiště : nevyskytuje se Okna : nevyskytují se Dveře : nevyskytují se Vrata : plechová El. instalace : světelná 220 V/380 V, pojistné automaty Vytápění : nevyskytuje se Rozvod vody : nevyskytuje se Rozvod plynu : nevyskytuje se Zdroj teplé vody : nevyskytuje se 2.1.1.5.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření provedených znalcem. Výpočty jsou prováděny podle zásad přílohy č.1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části

plocha

(m)

výška

( m2 )

4,50 * 9,50


(m)

= 42,75


= 3,50

42,75

149,63 149,63

celkem OP budova dílny

149,63 m3


Zastavěná plocha (

m2

)

( m)

1. NP

42,75


42,75

Zastřešení

3,50

Obestavěný prostor (m3) 149,63 149,63 -

Celkem hala

149,63


Výška

1

17


42,75 : 1 = 42,75 m2


42,75 * 3,5/42,75 = 3,50 m

2.1.1.5.3 Zjištění charakteru objektu Zastavěná plocha objektu je 42,75 m2, což je méně než 150 m2, nemůže tudíž jíti o halu. Objekt je v poslední době užíván pro skladování a jako dílna. Nelze jej zařadit podle účelu užití mezi stavby oceňované podle § 5 až 12 vyhlášky. Ocenění se proto provede dle § 3 vyhlášky jako BUDOVA – objekt pro skladování typu “S“. Budova dílny se skladem – je stavbou typu „S“ se základní cenou 2 231,- Kč/m3 2.1.1.5.4 Koeficienty Budova podle § 3 a přílohy č. 2 vyhlášky – objekt pro skladování

typ

S

( 1.NP, pultová střecha )

ZC

2 231,- Kč/ m3

Obestavěný prostor části objektu Průměrná zastavěná plocha Průměrná výška podlaží

OP

m3

149,63

PZP

m2

42,75

m

3,50



PVP

K1

1,029


( = 0,92 + 6,60 / PZP )

K2

1,0744


( = 0,30 + 2,10 / PVP )






0,9

K5

1,10

Ki

2,129

Kp

1,000

CK

0,00,-



PK

0,000



Pol.č.


neuplatněn

K3

Kč



statut. město


Provedení

Standard


Upravený podíl

1

Základy

betonové pasy bez izolace

2

Svislé konstrukce

dřevěná opláštěná kce

P

0.13200

0.06070

oboustranně P

0.30400

0.13980

3

Stropy

4

Zastřešení

pouze podhled

P

0.13800

0.06350

dřevěný sbíjený vazník

S

0.07000

0.07000

5

Krytiny střech

povlaková

S

0.02900

0.02900

6



S

0.00700

0.00700

7


štuková

S

0.04200

0.04200

8


vápennocementová

S

0.02900

0.02900

9


neuvažuje se

-

-

-

10

Schody

nevyskytuje se

CH

0.01800

0.00000

11

Dveře

dřevěné

S

0.02400

0.02400

12

Vrata

nevyskytuje se

CH

0.03000

0.03000

13

Okna

dřevěná

S

0.03400

0.03400

14

Povrchy podlah

cementový potěr

S

0.02900

0.02900

15

Vytápění

neuvažuje se

-

-

-

16

Elektroinstalace


S

0.05800

0.05800

17

Bleskosvod

nevyskytuje se

CH

0.00400

0.00000

18

Vnitřní vodovod

neuvažuje se

-

-

-

19


neuvažuje se

-

-

-

20

Vnitřní plynovod

neuvažuje se

-

-

-

18

21

Ohřev teplé vody

neuvažuje se

-

-

-

22

Vybavení kuchyní

neuvažuje se

-

-

-

23


neuvažuje se

-

-

-

24

Výtahy

neuvažuje se

-

-

-

25

Ostatní

nevyskytuje se

CH

0.05200

0.00000

26

Instalační jádra

neuvažuje se

-

-

-

1.00000

0.58600

CELKEM Koeficient vybavení stavby Základní cena upravená


K4


Kč /

m3

ZCU

0.58600 3 046,54,-

2.1.1.5.5 Stáří a opotřebení Původní stáří objektu je z roku 1964. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti a některé prvky krátkodobé životnosti jsou původní. Technický stav ke dni odhadu odpovídá stáří a prováděné běžné údržbě a je celkově dobrý. V roce 2004 proběhla rekonstrukce objektu. Z tohoto důvodu je opotřebení zjištěno lineární metodou s tím, že celková předpokládaná životnost je stanovena znalcem. Rok odhadu

2009


1964

Stáří

45 let


35 let

Celková životnost

80 let


1,25 %

Opotřebení

56,25 %


ZC

Kč / m3

2 231,00,-

ZCU

Kč / m3

3 046,54,-

OP

m3

149,63

CN = ZCU x OP

Kč

455 854,13,-


%

100


Kč

455 854,13,-

Opotřebení

%

- 256 417,95,-

Kč

199 436,18,-


56,25

Cena časová budovy dílny se skladem ke dni odhadu

2.1.2 Venkovní úprava ( § 10 )

Pro potřeby ocenění je postačující provést ocenění zjednodušeným způsobem. Z ohledání oceňovaného areálu se jedná zejména o tyto venkovní úpravy : - přípojky inženýrských sítí - zpevněné plochy - oplocení a venkovní brána a branka

19

Ocenění venkovních úprav : Ocenění venkovních úprav se provede dle § 10 odst. 2 vyhl. zjednodušeným způsobem ve výši 3,50 až 5,0 % ze zjištěné ceny stavby oceňované dle § 5 vyhl. ( rodinný dům ) a z ceny stavby nebo staveb tvořící příslušenství k nim. Znalec použil analogii výpočtu i pro výpočet ceny venkovních úprav a je zřejmé, že tento způsob výpočtu je pro zjištění reprodukční a časové ceny venkovních úprav plně dostačující. Z důvodu menšího zastoupení venkovních úprav v areálu firmy byl znalcem stanoven podíl venkovních úprav ve výši 2 %. Výpočet ceny reprodukční venkovních úprav : Cena stavby administrativní budovy Cena stavby přístřešku pro garážování

2 442 682,12,- Kč 763 241,26,- Kč

Cena stavby skladu

1 934 965,20,- Kč

Cena stavby montážní dílny

1 067 217,27,- Kč

Cena stavby dílny se skladem Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem Cena reprodukční venkovních úprav zjednodušeným způsobem

455 854,13,- Kč 6 663 959,98,- Kč x 2,00 % 133 279,20,- Kč

Výpočet ceny časové venkovních úprav : Cena stavby administrativní budovy Cena stavby přístřešku pro garážování Cena stavby skladu

1 354 578,26,- Kč 699 637,82,- Kč 1 862 404,01,- Kč

Cena stavby montážní dílny

907 134,68,- Kč

Cena stavby dílny se skladem

199 436,18,- Kč

Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem Cena časová venkovních úprav zjednodušeným způsobem

5 023 190,95,- Kč x 2,00 % 100 463,82,- Kč

2.1.3 Pozemek parcela č. 735, č. 736/1 a č. 736/2 2.1.3.1 Metodika výpočtu ceny pozemku Pro zjištění obvyklé ceny vycházel znalec ze znalosti místního trhu s nemovitostmi, z konzultace u místních realitních kanceláří a z prohlídky nabídek pozemků na internetu. Známé prodejní ceny stavebních pozemků v lokalitě a okolí byly znalcem porovnány a následně vyhodnoceny z hlediska jejich polohy, atraktivnosti, ekonomické návratnosti, dopravního propojení, vazby na zbudované inženýrské sítě, druh možné zástavby, přístupové cesty, rozvoje území apod. s oceňovaným pozemkem. Cena pozemku se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ) , které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku. 2.1.3.2 Výpočet ceny pozemků indexovou metodou Výměra oceňovaného pozemku parcela č. 735 – ostatní plocha zastavěná plocha a nádvoří je 168 m2, výměra oceňovaného pozemku parcela č. 736/1 – zastavěná

20

plocha a nádvoří je 464 m2 a výměra oceňovaného pozemku parcela č. 736/2 – zastavěná plocha a nádvoří je 128 m2. Celková výměra oceňovaných pozemků, které tvoří jeden celek a jsou užívány společně se stavbami je 760 m2. Srovnávací pozemek je umístěn v obci České Budějovice v průmyslové zóně a je určen pro výstavbu výrobního objektu. Pozemek ve výměře 1200 m2 je nabízen za cenu 3 080 000,- Kč. Z důvodu zatímní nerealizace prodeje pozemku je nabídková cena snížena, na základě odborného odhadu koeficientem 0,80 tj. z nabídkové ceny 2 566,- Kč/m2 na 2 053,- Kč/m2. OCENĚNÍ POZEMKU INDEXOVOU POROVNÁVACÍ METODOU a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku

Průmyslová zóna města České Budějovice

Popis srovnávacího pozemku

Pozemek nezastavěný žádnou stavbou, určen UP obce pro výstavbu výrobního či provozního objektu, inženýrské sítě v místě, zpevněný příjezd, rovinatý

Výměra srovnávacího pozemku

VS

m2

1200

Cena srovnávacího pozemku

CS

Kč

2 463 600,00,-

JCS = CS/VS

Kč/m2

2 053,00,-

Budějovice,

1.00

Jednotková cena srovnávacího pozemku Koeficienty pro výpočet indexu A

Územní struktura

B

Typ stavebního pozemku

Průmyslová zóna města zpevněný příjezd Stavebně připravený

C

Třída velikosti obce

50 až 100 tisíc obyvatel

D

Obchodní resp. průmysl. poloha

E

Územní připravenost, infrastr.

lokalita s izolovanou zástavbou, průmyslové a výrobní objekty střední

F

Speciální charakteristiky

nejsou

Celkový index srovnávacího pozemku

Is = A x B x C x D x E x F

České

1.50 0.90 převládají

1.40 0.75 1.00

-

1.4175

b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku

Širší centrum města České Budějovice, smíšená zástavba

Popis oceňovaného pozemku

rovinatý, zpevněný příjezd, všechny IS včetně zemního plynu, smíšená zástavba

Výměra oceňovaného pozemku

168 + 464 + 128

m2

760

Koeficienty pro výpočet indexu A

Územní struktura Typ stavebního pozemku

Širší centrum obce České Budějovice, smíšená zóna Stavebně připravený vč. zemního plynu

B

1.50

C

Třída velikosti obce

50 až 100 tisíc obyvatel

0.90

D

Obchodní resp. průmysl. poloha

1.40

E

Územní připravenost, infrastr.

lokalita smíšené zástavby, převládají provozní a bytové objekty střední

0.75

F

Speciální charakteristiky

nejsou

1.00

Celkový index srovnávacího pozemku

Io = A x B x C x D x E x F

-

1.20

1.701

21

Poměr indexů

Pi = Io/Is

Jednotková cena oceńovaného pozemku

-

JCC = JCS x Pi

1.20

Kč/m2

Cena oceňovaného pozemku č. 1

Kč

Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku

2 464,00,1 872 640,00,-

-

Cena pozemků st. p. č. 735, č. 736/1 a č. 736/2 ke dni odhadu / zaokr./

Kč

1/1 1 872 600,00,-

Rekapitulace časové a reprodukční ceny staveb a obvyklá cena pozemků

Stavba

Časová cena Opotřebení

Administrativní budova č.p. 129

Reprodukční cena

1 354 578,26,- Kč

46,77 %

2 442 682,12,- Kč

699 637,82,- Kč

46,77 %

763 241,26,- Kč

1 862 404,01,- Kč

46,77 %

1 934 965,20,- Kč

Montážní dílna

907 134,68,- Kč

46,77 %

1 067 217,27,- Kč

Dílna

199 436,18,- Kč

46,77 %

455 854,13,- Kč

Venkovní úprava

100 463,82,- Kč

133 279,20,- Kč

Stavby celkem / zaokrouhleno /

5 123 650,00,- Kč

6 797 240,00,- Kč

Parcela č.735, č. 736/1 a č.736/2

1 872 600,00,- Kč

1 872 600,00,- Kč

Oceňované nemovitosti celkem

7 996 250,00,- Kč

8 669 840,00,- Kč

Přístřešek pro garážování Sklad a presentace

2.2 Výnosová hodnota areálu oceňovaných nemovitostí 2.2.1 Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. 2.2.2 Výpočet výnosové hodnoty Výše uvažovaného nájemného byla znalcem stanovena na základě odborného odhadu, který vychází z velikosti možné pronajaté plochy nebytových prostor a užívání venkovních ploch a byal stanovena znalcem ve výši 40 000,- Kč/měsíc. Výnosové ocenění – konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta Příjmy z nájemného Objekt rodinný dům Nájemné / odhad dle místních poměrů reálně dosažitelný / Počítáno 12 měsíců Celkem příjem z nájemného ročně

Nájemné ročně – předpoklad v daném místě, objekt ke dni ocenění Kč/měsíc měsíců/rok Kč/rok

40 000 12 480 000,00,-

22

Výdaje na dosažení příjmů Podklady pro výpočet výdajů Reprodukční cena areálu vč. příslušenství

RC ( Kč )

3 914 110,00,-

Časová cena areálu včetně příslušenství

ČC ( Kč )

2 157 990,00,-

Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci

T ( roků )

30

Stáří stavby původní

S ( roků )

49

Celková životnost

Z ( roků )

100

Opotřebení hlavní stavby

A(%)

44,55

Předpokládané roční procento na údržbu a opravy

% z RC

0,60

Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace

u(%)

3,00

q(-)

1,03

Úročitel pro výpočet amortizace Výpočet výdajů Daň z nemovitostí / dle sdělení paní Sigmundové /

Kč/rok

3 000,00,-

Pojištění nemovitostí / 0.0012 x RC /

Kč/rok

8 157,00,-

Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy / 0.0055 x RC /

Kč/rok

37 385,00,-

Správa nemovitostí

Kč/rok

600,00,-

Kč/rok

107 695,00,-

Průměrné kapitalizované roční odpisy výpočtem ( ČC x i )/(

q)T

-1

Jiné náklady

Kč

0,00,-

Roční nájemné z pozemku

Kč

0,00,-

Kč

156 837,00,-

Příjmy ročně celkem

Kč

480 000,00,-

Výdaje ročně celkem

Kč

156 837,00,-

Čisté roční nájemné

Kč

323 163,00,-

Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného ?

ano

Výpočet věčnou rentou

Čisté roční nájemné

Kč

323 163,00,-

Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty

%

8,00

Výnosová hodnota před provedením opravy a bez provize

Kč

4 039 539,55,-

Odpočet nákladů na opravu pro znovuzprovoznění

Kč

0,00,-

Kč

4 039 500,00,-

Celkem výdaje ročně Výpočet čistého ročního nájemného

Výpočet výnosové hodnoty

Výnosová hodnota areálu vč. příslušenství ke dni ocenění

2.3 Porovnávací indexová metoda výpočtu obvyklé ceny Obvyklá cena je v zákoně č. 151/1997 Sb. v platném znění definována v § 2 jako cena „..., která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby...". Standardně se obvyklá cena zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba použít náhradní metodiku. Indexová metoda výpočtu obvyklé ceny je standardně používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitostí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití,

23

příslušensví apod. ). Oceńované nemovitosti jsou porovnávány s nemovitostmi, které byly v poslední době v dané lokalitě obchodovány nebo s těmi, které jsou k prodeji nabízeny. Znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru SREALITY.cz a Severo.ceskereality.cz. Porovnávací kriteria : - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - forma vlastnictví - příslušenství nemovitosti - technický stav nemovitosti - korekce pramene ceny Níže uvedené nabídky provozních areálů byly doslovně převzaty z jednotlivých inzerátů, jako první je uveden oceňovaný areál, který je nabízen k prodeji u několika realitních :

Oceňovaný areál Prodej areálu na Dobrovodské ulici v Českých Budějovicích

Areál s administrativní zděnou budovou, která má dvě kanceláře, dvě šatny, 2x samostatné WC, koupelnu s vanou, sklad, na kterou navazuje zateplená hala o velikosti cca 100m2, dílna s auto zdviží o velikosti cca 70m2, nádvoří se zámkovou dlažbou a dva malé sklady. Za bránou na nádvoří je parkovací stání pro 10 aut, z toho většina je zastřešena. Plocha areálu je 760m2, zastavěná plocha 590m2. Je zde možnost dalších přístaveb. Areál je ve výborném stavu a má velký potenciál a široké možnosti využití pro středně velkou firmu - např. autoopravna, zámečnická dílna, kovovýroba, prodejna stavebnictví, truhlárna, sklady, krejčovská dílna atd. Nachází... se na velmi dobrém strategickém místě v centru u nádraží s dobrým a přehledným příjezdem. Zastavěná plocha : 590 m2 Užitná plocha : 450 m2 Celková cena pozemku : 760 m2 Nabídková cena : od 9 000 000,- Kč do 9 400 000,- Kč

24

Pro ilustraci jsou zde uvedeny nabídky prodejů areálů v Českých Budějovicích a texty jsou doslovně převzaty z inzerátů realitních serverů : Srovnávací areál č. 1 Prodej areálu na Rudolfovské ulici v Českých Budějovicích /vedle oceňovaného areálu/

Velmi dobře situovaný provozní areál vhodný pro strojní I stavební výrobu zámečnického typu i pro velmi hmotné výrobky, pro opravárenskou a montážní činnost. Celý areál tvoří výrobní a skladovací haly, lakovna, prodejna, prostory pro služby, administrativní budova, sociální zařízení pro zaměstnance, myčka nákladních automobilů, rozsáhlé manipulační a parkovací plochy. Celková výměra pozemků je 9.452m2. V hlavní vytápěné hale (plocha 1.325m2) se nachází mostový jeřáb o nosnosti 3,2t. Celý areál je přístupný pro nákladní automobily a je průjezdný. Napojeno na veškeré inž. sítě vč. lapačů škodlivých látek (oleje). Areál slouží pro firmu zabývající... se opravami a výrobou náhradních dílů pro nákladní automobily. Stáří jednotlivých objektů je cca 30 let kromě hlavní haly která byla postavena v roce 1991. Zastavěná plocha : 3074 m2 Užitná plocha : 2500 m2 Celková cena pozemku : 9452 m2 Nabídková cena : 56 000 000,- Kč

Srovnávací areál č. 2 Prodej areálu na Kněžskodvorské ulici v Českých Budějovicích

Nabízíme k prodeji zavedený pneuservis, pro osobní i nákladní automobily, nedaleko centra Českých Budějovic, včetně bytové jednotky, umístěné nad provozní halou. Byt je velikosti 5+1, s velkou terasou, přístupnou z několika pokojů, situovanou do klidného

25

prostředí. Servisní část je přizpůsobena činnosti pneuservisu, má 2 stání a 2 montážní stojany, 2 " vyvažovky" pneu, přijímací místnost, kancelář, sociální zařízení a sklad. Objekt je prodáván s kompletním vybavením pro tuto činnost a je vhodný pro pokračování v tomto druhu podnikání, příp. jako autoservis. Zastavěná plocha : 268 m2 Užitná plocha : 400 m2 Celková cena pozemku : 553 m2 Nabídková cena : 10 200 000,- Kč

2.4

Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí

Pro zjištění výše obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí použil znalec běžné a hojně používané metody zjišťování obvyklých cen, které jejichž je využíváno v metodikách našich např. bankovních domů či některých státních institucí ( např. Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových ). Nejdříve byla znalcem zjištěna cena nákladovým způsobem, která vystihuje výši nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. U obdobných staveb je tato cena v drtivé většině případů vyšší než ceny níže zjištěné. Naopak tomu bývá u nemovitostí, o které je enormní zájem a jejichž prodej bývá realizován obratem, což ale není tento případ. Dále byla zjišťována cena výnosovým způsobem, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Dle výše uvedeného výpočtu je zřejmé, že výnosová hodnota oceňovaných nemovitostí je v úrovni 4 mil. Kč, což je především z důvodu úrovně možného nájemného a především proto, že výše ceny nákladové ( časová cena ) a z ní vyplývající náklady spojené s užíváním nemovitostí ( náklady na běžnou údržbu, opravy, daň z nemovitostí, kapitalizované roční odpisy apod. ) jsou vyšší. Jako poslední metoda určení obvyklé ceny byla znalcem použita porovnávací metoda indexová, která vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem ( nemovitostí ) a cenou sjednanou při jeho prodeji či cenou nabídkovou při prodeji v daném místě a čase. Jelikož je oceňován provozní areál, kterých není v dané lokalitě potřebný počet pro relevantní porovnání, nebyla plnohodnotně porovnávací metoda použita. Na závěr provedl znalec vyhodnocení výpočtů u jednotlivých způsobů ocenění a stanovení výsledné obvyklé ceny : Oceňovaný areál je nabízen k prodeji na několika internetových serverech za cenu od 9 000 000,- Kč do 9 400 000,- Kč. Lze konstatovat, že nabízená cena je cenou maximální. Areál je nabízen před cca půl roku, což je, v případě prodeje, dostatečná doba k jeho realizaci. Jelikož nedošlo zatím k prodeji, je zřejmé, že nabídková cena je vyšší než je očekávání trhu a reálná obvyklá cena areálu bude jednoznačně v nižší cenové hladině. Znalcem je stanovena porovnávací cena s 10 % korekcí z nejnižší ceny nabídkové. Od stanovení nabídkové ceny u realitních kanceláří se změnila i situace v naší i světové ekonomice, která prochází recesí, a která má bezprostřední vliv i na cenu obdobných nemovitostí, které mj. vyžadují i vyšší investiční náklady na zprovoznění celého objektu v ekonomicky návratném provozu a vyžadují i zájem firem k pronájmů obdobných areálů. Ztížené možnosti úvěrování a zpřísněné podmínky pro příslib úvěrů obvyklou cenu obdobných nemovitostí v současné době ještě snižují.

26

Níže stanovená obvyklá cena oceňovaných nemovitostí je výsledkem vyhodnocení zjištěných cen a vyhodnocení uvedených vlivů, které mají přímý vliv na její výši.

2.5

Rekapitulace Způsob ocenění

cena

Reprodukční cena oceňovaných nemovitostí

8 669 840,00,- Kč

Věcná hodnota / časová cena / oceňovaných nemovitostí

6 996 250,00,- Kč

Výnosová hodnota oceňovaných nemovitostí

4 039 500,00,- Kč

Cena zjištěná porovnávacím způsobem průměr

8 100 000,00,- Kč

Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí dle odborného odhadu znalce ke dni ocenění

8 100 000,00,- Kč

Závěr : Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí tj. provozního areálu firmy KOMI-CZ s.r.o. v Dobrovodské ulici v Českých Budějovicích tj. souboru staveb a pozemků administrativní budovy č.p. 126 na parcele č. 736/1 – zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku, jiné stavby bez č.p. na parcele č. 736/2 – zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemku parcela č. 735 – ostatní plocha vše včetně příslušenství zapsané na LV 1060 pro katastrálním území České Budějovice 4 a obec České Budějovice vedené u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovicemůže činit dle zjištění znalce ke dni ocenění 8 100 000,- Kč slovy : osmmiliónůjednostotisíckorunčeských 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva uvedeného ve výpisu z KN, nebyly znalci povinným sděleny a dle zjištění se znalce nevyskytují.

10. května 2009

Příloha : 4x fotodokumentace 1x kopie výpisu z KN, LV 1060 1x kopie katastrální mapy

Ing. Michal Sirový

27

ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1469 - 39/09 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 39/09.

CERTIFIKÁT QEN

Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne 23.6.2004 pod č.95/24/QEN/2004.

Českém Krumlov 10. května 2009

Ing. Michal Sirový

28

FOTODOKUMENTACE

přední část areálu s vjezdem

přední část areálu s dílnou a montážní dílnou

29

denní místnost zaměstnanců v administrativní budově

interiér montážní dílny

09

Recommend Documents