ZNALECKÝ
POSUDEK
č. 1498 – 68/09
o obvyklé ceně rozestavěného rodinného domu bez č.p. a rozestavěné garáže bez č.p. obě na st. parcele č. 485 – zastavěná plocha a nádvoří včetně pozemku a pozemek parcela č. 279/10 – ostatní plocha vše s příslušenstvím evidované na LV 253 pro katastrálním území a obec Lenora vedené u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Prachatice
Objednatel posudku :
Účel posudku : Posudek vypracoval : Datum místního šetření : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Použitý oceňovací předpis :
Zvláštní požadavky objedn. : V Českém Krumlově dne
Soudní exekutor JUDr. Marek Frank, usnesení č.j. 125 EX 292/06-63 Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, 381 01 Český Krumlov Zjištění obvyklé ceny pro prodej Ing. Michal Sirový, znalec bytem Kájovská 65, 381 01 Český Krumlov 1.7.2009 1.7.2009 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č.456/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) nejsou 14.7.2009
Tento znalecký posudek obsahuje 22 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve třech vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.
2
1. NÁLEZ 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : 1.1.1 Objednávka - písemné usnesení soudního exekutora JUDr. Marka Franka, Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, Český Krumlov č.125 EX 292/06-63 ze dne 8.4.2009 s předáním podkladů osobně, převzal dne 9.4.2009 1.1.2 Výpis z katastru nemovitostí – vyhotovený dálkovým přístupem dne 7.4.2009, LV 253 A: Vlastník : SJM Tůma Stanislav a Tůmová Helena, r.č. 561130/1179 resp. 595629/0461 oba trvale bytem Lenora 87, 384 42 Lenora B. Nemovitosti : - stavební parcela č. 485 o výměře 246 m2, zastavěná plocha a nádvoří s budovou rozestavěného domu bez č.p. , objekt bydlení - stavební parcela č. 485 o výměře 246 m2, zastavěná plocha a nádvoří - parcela č. 279/10 – ostatní plocha o výměře 536 m2 B1 : Jiná práva : bez zápisu C : Omezení vlastnického práva : viz příloha č.2 D : Jiné zápisy : bez zápisu E : Nabývací tituly : viz příloha č.2 vše v k.ú. a v obci Lenora 1.1.3 Kopie katastrální mapy – obstaraná znalcem na internetovém katastru nemovitostí - viz příloha č.3 1.1.4 Místní šetření – proběhlo dne 1.7.2009 na místě samém za účasti znalce. Při místním šetření byla provedena prohlídka oceňovaných nemovitostí, bylo provedeno zaměření oceňovaných nemovitostí dle zásad přílohy č.1 vyhl. č.3/2008 Sb. Oceňované stavby byly nezajištěné, nezakonzervované a volně přístupné. 1.1.5 Konzultace – u místních realitních kanceláří ve věci prodejů obdobných typů nemovitostí např. realitní kancelář Kolář Český Krumlov, realitní kancelář JIH Český Krumlov, CK reality Český Krumlov apod. 1.1.6
Studium - nabídek nemovitostí na realitních serverech např. www.sreality.cz,
www.jiho.českéreality.cz, www.allwizzard.cz, apod.
1.1.7 Fotodokumentace – fotodokumentace pořízená při místním šetření – příloha č.1 1.1.8 Konzultace - na Obecním úřadě v Lenoře, kde bylo umožněno znalci nahlédnout do archivu a vyhledat projektovou dokumentaci. Dokumentace stavby nebyla znalcem v archívu nalezena. 1.1.9 Konzultace - na Obecním úřadě v Lenoře ve věci předložení platného územního plánu obce. 1.1.10 Literatura – Teorie oceňování nemovitostí V. přepracované vydání vydané Akademickým nakladatelstvím CERM s.r.o. Brno v roce 2001 1.1.13 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška )
3
1.2 Popis oceňovaného areálu Oceňované nemovitosti se nachází v centru obce Lenora vlevo u hlavní komunikace vedoucí přes obec směrem od města Volary na obec Strážný v zástavbě převážně smíšené zástavby. Oceňované stavby jsou umístěny v zářezu zemního tělesa zmíněné komunikace. Hlavní stavba – rozestavěný rodinný dům je doplněna u východní fasády přistavěnou rozestavěnou garáží. Oceňovaný pozemek v druhu ostatní plocha parcela č. 279/10 tvoří se stavbami a stavebním pozemkem jednotný funkční celek. Areál není oplocen, je volně přístupný a příjezd je možný po zpevněné asfaltové komunikaci. Případné napojení rozestavěného rodinného domu na inženýrské sítě nebylo znalcem zjištěno. v místě je možnost napojení na včechny inženýrské sítě včetně zemního plynu. Z místního ohledání je zřejmé, že výstavba rodinného domu byla ukončena před cca 5 – 10 lety. Technický stav obou staveb je ke dni ocenění zanedbaný, zchátralý a vlivem nezajištění proti působení povětrnostních vlivů budou stavby i nadále ve zvýšené míře chátrat. Výrazné jsou zejména poruchy v nedostatečné asfaltové krytině přibité na konstrukci krovu, kterou ve větších plochách střešních rovin zatéká. Z důvodu absentující běžné údržby a nezakonzervování rozestavěných staveb byla znalcem snížena předpokládaná životnost na 40 let. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav rozestavěných staveb vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj. 1.7.2009. Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z předaných písemných podkladů, případně doplněny vlastním odborným odhadem znalce. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č.456/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ).
2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu 2.1.1 2.1.2 2.1.3 2.1.4
Rodinný dům rozestavěný Garáž rozestavěná Pozemek st. parcela č. 485 a parcela č. 279/10 Rekapitulace
2.2 Výnosová hodnota 2.3 Komparativní porovnávací metoda 2.4 Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí 2.5 Rekapitulace
4
2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu
Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit /postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena/, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že podle provedených porovnání cena stanovená podle cenového předpisu ( dle vyhl. č.3/2008 Sb. ve znění novely s koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné výše podle cenového předpisu, bez koeficientu prodejnosti Kp a koeficientu polohového K5.
2.1.1 Rodinný dům rozestavěný ( § 5 ) - SKP 46.21.11 2.1.1.1 Popis Jedná se o podsklepený dům s jedním nadzemním podlažím, obdélníkového půdorysu a se sedlovou střechou s hlavním vchodem z jižní fasády. Dům je zděný z cihelných bloků. Zastřešení tvoří dřevěný vázaný krov, krytina je z asfaltové lepenky. Napojení objektu na inženýrské sítě nebylo možno zjistit. V místě je možnost napojení na veřejný rozvod elektrické energie, vody, kanalizace a zemního plynu. V domě budou pravděpodobně 2-3 bytové jednotky, přistavěná garáž je oceněna samostatně. Základy : betonové pasy zatím bez izolace Nosná konstrukce : zděná z cihelných bloků tl. až 450 mm Stropy : rovné, keramické a železobetonové panelové Izolace : zatím neprovedena Vnější povrchy obvodových stěn : zatím neprovedeny Střecha : sedlová Střešní krytina : zatím pouze asfaltová lepenka nasucho Oplechování : zatím neprovedeno Bleskosvod : zatím neproveden Technický stav budovy : Rodinný dům je rozestavěn před dokončením hrubé stavby. Práce byly přerušeny před cca 5-10 lety. Technický stav objektu je zanedbaný, objekt nebyl před přerušením výstavby zakonzervován a je volně přístupný. Skoro do celého objektu zatéká velkými otvory ve střeše, je podstatně znehodnocován i mrazy. Z tohoto důvodu je podstatně snížena předpokládaná životnost na 40 let. Popis vybavení 1.PP Obvodové zdivo : zděná z cihelných bloků tl. až 450 mm Vnitřní úprava stěn : zatím neprovedeno Strop : rovné železobetonové panelové Podlaha a dlažby : podkladní betony Schodiště : železobetonové Okna : dřevěná zdvojená částečně
5
Dveře : zatím neosazeny El. instalace : zatím neprovedeno Obklady : zatím neprovedeno Vytápění : zatím neprovedeno Rozvod vody : zatím neprovedeno Sanitární zařízení : zatím neprovedeno Rozvod plynu : zatím neprovedeno Zdroj teplé vody : zatím neprovedeno Kuchyňské vybavení : zatím neprovedeno Popis vybavení 1.NP Obvodové zdivo : zděná z cihelných bloků tl. až 450 mm Vnitřní úprava stěn : zatím neprovedeno Strop : rovné keramické vložkové Podlaha a dlažby : podkladní betony Schodiště : železobetonové Okna : dřevěná zdvojená částečně Dveře : zatím neosazeny El. instalace : zatím neprovedeno Obklady : zatím neprovedeno Vytápění : zatím neprovedeno Rozvod vody : zatím neprovedeno Sanitární zařízení : zatím neprovedeno Rozvod plynu : zatím neprovedeno Zdroj teplé vody : zatím neprovedeno Kuchyňské vybavení : zatím neprovedeno Popis vybavení podkroví Obvodové zdivo : zděná z cihelných bloků tl. až 450 mm Vnitřní úprava stěn : zatím neprovedeno Strop : neprovedeny Podlaha a dlažby : podkladní betony Schodiště : nevyskytuje se Okna : dřevěná zdvojená částečně Dveře : zatím neosazeny El. instalace : zatím neprovedeno Obklady : zatím neprovedeno Vytápění : zatím neprovedeno Rozvod vody : zatím neprovedeno Sanitární zařízení : zatím neprovedeno Rozvod plynu : zatím neprovedeno Zdroj teplé vody : zatím neprovedeno Kuchyňské vybavení : zatím neprovedeno
6
2.1.1.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření. Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části
plocha
(m)
m2
(
12,30 * 15,50
OP
(m)
(m3)
= 190,65
= 2,80
533,82
= - 6,84
= 2,80
- 19,15
- 3,60 * 1,90 celkem 1.PP
)
výška
183,81
12,30 * 15,50
514,67
= 190,65
= 4,25
810,26
- 3,60 * 1,90
= - 6,84
= 4,25
- 29,07
- 6,00 * 1,90
= - 11,40
= 4,25
- 48,45
celkem 1.NP
172,41
732,74
12,30 * 15,50
= 190,65
4,50/2 = 2,25
428,96
- 3,60 * 1,90
= - 6,84
4,50/2 = 2,25
- 15,39
- 6,00 * 1,90
= - 11,40
4,50/2 = 2,25
- 25,65
celkem zastřešení
172,41
387,92
celkem OP rodinný dům
2.1.1.3
1 635,33 m3
Zjištění charakteru objektu
Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním určen k rodinnému bydlení, 100 % podlahové plochy místností je určena k bydlení, a jelikož má maximálně tři byty, dvě nadzemní podlaží s možností využití podkroví, splňuje požadavky na rodinný dům dle ustanovení § 3, odst. C) vyhlášky MMR č. 137/1998 Sb. Zastavěná plocha 1.NP je 172,41 m2. Zastavěná plocha 1.PP je 183,81 m2. Poměr zastavěných ploch : 1.PP/1.NP = 183,81/172,41 = 107 % Tj. objekt rodinného domu je podsklepen nad 1/2 zastavěné plochy 1.NP Zastavěná plocha 1.NP je 172,41 m2. Zastavěná plocha podkroví je 172,41 m2. Poměr zastavěných ploch : podkroví/1.NP = 172,41/172,41 = 100,00 % rodinného domu má zařízené podkroví nad 2/3 ZP 1.NP
Tj. objekt
Rodinný dům je typem „C“ – samostatně stojící, podsklepený, jednopodlažní se zařízeným podkrovím a se sklonitou střechou a se základní cenou 2 130,- Kč/ m3 2.1.1.4 Koeficienty Rodinný dům podle § 5 a přílohy č. 6 vyhlášky
Typ
( 1.PP, 1.NP, podkroví, sedlová střecha )
ZC
Obestavěný prostor objektu dle projektu Koeficient polohový
příloha č. 13 vyhlášky – neuplatněno
Koeficient podkroví
nad 2/3 zastavěné plochy 1.NP
Koeficient změny ceny staveb
dle přílohy č.38 vyhlášky
Koeficient prodejnosti
dle přílohy č.39 vyhlášky
Základní cena po první úpravě
OP
= ZC x Kpod
C 2 130,- Kč/m3 m3
1635,33
K5
1,00
Kpod
1,12
Ki
2,131
neuplatněn
Kp
1,000
Kč/m3
ZC´
2 385,60,-
7
Pořizovací cena konstrukcí navíc
Cena odhadnuta znalcem
Kč
CK
0,00,-
-
PK
-
Podíl ceny konstrukce navíc
= CK/ ( ZC´ x OP x K5 x Ki )
koeficient vybavení stavby
S = standardní provedení, C = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní
Pol.č.
Konstrukce a vybavení
Provedení
Standard
Podíl příl. Č.14
Upravený podíl
1
Základy
betonové pasy bez izolace
P
0.05400
0.02480
2
Svislé kce
zdivo z cihelných bloků
S
0.23400
0.23400
3
Stropy
rovné keramické a žb
S
0.09100
0.09100
4
Zastřešení
krov vázaný dřevěný
S
0.05400
0.05400
5
Krytiny střech
asfaltová lepenka
P
0.03300
0.01520
6
Klempířské konstrukce
nevyskytuje se
CH
0.00800
0.00000
7
Vnitřní omítky
nevyskytuje se
CH
0.06100
0.00000
8
Fasádní omítky
nevyskytuje se
CH
0.02800
0.00000
9
Vnější obklady
nevyskytuje se
CH
0.00500
0.00000
10
Vnitřní obklady
nevyskytuje se
CH
0.02200
0.00000
11
Schody
betonové
P
0.02300
0.01060
12
Dveře
nevyskytuje se
CH
0.03200
0.03200
13
Okna
dřevěná zdvojená
S 50%
0.02550
0.02550
13
Okna
nevyskytuje se
CH 50%
0.02550
0.00000
14
Podlahy obytných místnost.
nevyskytuje se
CH
0.02100
0.00000
15
Podlahy ostatních místností nevyskytuje se
CH
0.01300
0.00000
16
Vytápění
nevyskytuje se
CH
0.05300
0.00000
17
Elektroinstalace
nevyskytuje se
CH
0.04200
0.00000
18
Bleskosvod
nevyskytuje se
CH
0.00600
0.00000
19
Rozvod vody
nevyskytuje se
CH
0.02900
0.00000
20
Zdroj teplé vody
nevyskytuje se
CH
0.01700
0.00000
21
Instalace plynu
nevyskytuje se
CH
0.00500
0.00000
22 a
Kanalizace
část ležaté
S 20%
0,00540
0,00540
22 b
Kanalizace
nevyskytuje se
CH 80%
0,02160
0,00000
Vybavení kuchyní
nevyskytuje se
CH
0.00500
0.00000
24
Vnitřní hygienic. Vybavení
nevyskytuje se
CH
0.04300
0.00000
25
Záchod
nevyskytuje se
CH
0.00300
0.00000
26
Ostatní
nevyskytuje se
CH
0.04000
0.00000
Konstrukce navíc
nevyskytuje se
CH
23
N
CELKEM Koeficient vybavení stavby
( z výpočtu výše )
Základní cena upravená
ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kp x Kpod x Křad
K4
0.02800
0.00000
1.00000
0.46050
-
0.46050
Kč / m3
2 341,05,-
2.1.1.5 Stáří a opotřebení Rodinný dům je rozestavěn před dokončením hrubé stavby. Práce byly přerušeny před cca 5-10 lety. Technický stav objektu je zanedbaný, objekt nebyl před přerušením výstavby zakonzervován a je volně přístupný. Skoro do celého objektu zatéká velkými otvory ve střeše, je podstatně znehodnocován i mrazy. Z tohoto důvodu je podstatně snížena předpokládaná životnost na 40 let. Vzhledem k oceňování stavby, ve které jsou prvky a konstrukce původní a vzhledem k technickému stavu stavby, je dle přílohy č. 14 vyhlášky použita při výpočtu opotřebení lineární metoda.
8
Rok odhadu
2009
Rok kolaudace / začátek užívání / odhad
1999
Stáří
10 let
Předpokládaná další životnost
30 let
Celková životnost
40 let
Procento ročního opotřebení
2,50 %
Opotřebení
25,00 %
2.1.1.6 Výpočet ceny Základní cena Základní cena upravená Obestavěný prostor
ZC
Kč / m3
2 130,00,-
ZCU
m3
2 341,53,-
Kč /
OP
m3
1 635,33
CN = ZCU x OP
Kč
3 828 389,48,-
Stupeň dokončení stavby
%
100
Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby
Kč
3 828 389,48,-
Opotřebení
%
- 957 097,37,-
Kč
2 871 292,11 -
Výchozí cena objektu
25,00
Cena časová rodinného domu rozestavěného ke dni odhadu
2.1.2 Garáž rozestavěná ( § 8 ) 2.1.2.1 Popis Jedná se o stavbu, která je přistavěna u východní fasády rodinného domu, jde o nepodsklepený objekt obdélníkového půdorysu s plochou střechou. Hlavní vjezd do garáže je přímo od z příjezdové komunikace. Garáž je zděná z cihelných bloků. Zastřešení tvoří zároveň stropní konstrukci z keramických vložek Miako. Krytina je natavovaná z asfaltových izolačních pásů. Napojení objektu na inženýrské sítě nebylo možno zjistit. V místě je možnost napojení na veřejný rozvod elektrické energie, vody, kanalizace a zemního plynu. Základy : betonové pasy Nosná konstrukce : zděná z cihelných bloků tl. cca 300 mm Stropy : rovné, nespalné vložkové Miako Izolace : zatím neprovedena Vnější povrchy obvodových stěn : zatím neprovedena Střecha : plochá Střešní krytina : asfaltové natavované izolační pásy Oplechování : zatím neprovedena Bleskosvod : zatím neprovedena Dveře : zatím neprovedena Okna : zatím neprovedena Vrata : zatím neprovedena Technický stav budovy : byla vystavěna společně s rodinným domem je před dokončením hrubé stavby. Práce byly přerušeny před cca 5-10 lety. Technický stav objektu je zanedbaný, objekt
9
nebyl před přerušením výstavby zakonzervován a je volně přístupný. Skoro do celého objektu zatéká velkými otvory ve střeše, je podstatně znehodnocován i mrazy. Z tohoto důvodu je podstatně snížena předpokládaná životnost na 40 let. 2.1.2.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření. Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části
plocha
(m)
( m2 )
výška
OP
(m)
(m3)
7,40 * 9,00
= 66,60
= 3,10
206,46
- 1,20 * 0,90
= - 1,08
= 3,10
- 3,35
celkem 1.NP
65,52
203,11
celkem OP garáž
203,11 m3
2.1.2.3 Zjištění charakteru objektu Stavba je svým charakterem a svým využitím určena ke garážování, jde o samostatně stojící stavbu, která plní funkci příslušenství stavby hlavní, a proto se provede ocenění dle § 8 vyhlášky jako garáž. Garáž je stavbou typu „B“ se základní cenou 1 375,- Kč/m3 2.1.2.4 Koeficienty Stavba garáže dle § 8 a přílohy č. 9 vyhlášky -
typ
B/I
( 1.NP, sedlová střecha )
ZC
1 375,- Kč/ m3
Obestavěný prostor objektu Koeficient polohový
příloha č. 13 vyhlášky
Koeficient změny cen staveb k CÚ 94
příloha č. 38 vyhlášky
Koeficient prodejnosti
příloha č. 39 vyhlášky
OP
m3
neuplatněno
K5
1,00
Ki
2,095
Kp
1,000
neuplatněno
Koeficient zařízení podkroví
neuplatněn
koeficient vybavení stavby
S = standardní provedení, C= chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní
Pol.č.
Kč
203,11
Kpod
1,00
Konstrukce a vybavení
Provedení
Standard
Podíl příl.č. 14
Upravený podíl
1
Základy
betonové pasy bez izolace
P
0.06200
0.02852
2
Obvodové konstrukce
zděná z cihelného zdiva
S
0.30100
0.30100
3
Stropy
nespalné rovné
S
0.26200
0.26200
4
Krovy
krov dřevěný vázaný
-
-
-
5
Krytina
asfaltová lepenka
S
0.05700
0.05700
6
Klempířské konstrukce
nevyskytují se
CH
0.02900
0.00000
7
Úprava povrchů
nevyskytují se
CH
0.04800
0.00000
8
Dveře
nevyskytují se
CH
0.02700
0.00000
9
Okna
nevyskytují se
CH
0.01400
0.00000
10
Vrata
nevyskytují se
CH
0.06800
0.00000
11
Podlahy
nevyskytují se
CH
0.07200
0.00000
12
Elektroinstalace
nevyskytují se
CH
0.06000
0.00000
1.00000
0.64852
CELKEM
10
Koeficient vybavení stavby
( z výpočtu výše )
K4
Základní cena upravená
ZC x K4 x K5 x Ki x Kp
Kč / m3
ZCU
0.64852 1 868,14,-
2.1.2.5 Stáří a opotřebení Rok odhadu
2009
Rok kolaudace / začátek užívání / odhad
1999
Stáří
10 let
Předpokládaná další životnost
30 let
Celková životnost
40 let
Procento ročního opotřebení
2,50 %
Opotřebení
25,00 %
2.1.2.6 Výpočet ceny Základní cena Základní cena upravená Obestavěný prostor
ZC
Kč / m3
1 375,00,-
ZCU
Kč / m3
1 868,14,-
OP
m3
203,11
CN = ZCU x OP
Kč
379 438,51,-
Stupeň dokončení stavby
%
100
Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby
Kč
379 438,51,-
%
- 94 859,63,-
Kč
284 578,88,-
Výchozí cena objektu
Opotřebení
25,00
Cena časová rozestavěné garáže ke dni odhadu
2.1.3 Pozemek st. parcela č. 485 a parcela č. 279/10 2.1.3.1 Metodika výpočtu ceny pozemku Pro zjištění obvyklé ceny vycházel znalec ze znalosti místního trhu s nemovitostmi, z konzultace u místních realitních kanceláří / realitní kancelář Kolář Český Krumlov, realitní kancelář JIH Český Krumlov / a z prohlídky nabídek pozemků na internetu. Známé prodejní ceny stavebních pozemků v lokalitě a okolí byly znalcem porovnány a následně vyhodnoceny z hlediska jejich polohy, atraktivnosti, ekonomické návratnosti, dopravního propojení, vazby na zbudované inženýrské sítě, druh možné zástavby, přístupové cesty, rozvoje území apod. s oceňovaným pozemkem. Cena pozemku se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku. 2.1.3.2 Výpočet ceny pozemků indexovou metodou Výše uvedený pozemek st. parcela č.485 - zastavěná plocha má výměru 246 m2 pozemek č. 279/10 – ostatní plocha má výměru 536 m2. Pozemky tvoří jeden celek. Celková výměra oceňovaných pozemků je 782 m2. Srovnávací pozemek leží v obci Lenora v části obce Zátoň a je určen pro výstavbu rodinného domu. Tento pozemek je nabízen na internetovém realitním serveru za cenu
11
288,- Kč/m2. Z důvodu zatímní nerealizace prodeje je uvedená nabídková cena upravena koeficientem 0,90 tj. na jednotkovou cenu 260,- Kč/m2. Srovnávací pozemek – přepis inzerátu : Prodej stavebního pozemku v obci Lenora - Zátoň, v CHKO Šumava, o rozloze 2 693 m2. Pozemek je určen pro výstavbu dvou rodinných domů. Na pozemku elektřina, v obci vodovod. K pozemku vede přístupová cesta.
Nabídková cena : 288,- Kč/m2 OCENĚNÍ POZEMKU INDEXOVOU POROVNÁVACÍ METODOU a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku
Samostatná část obce Zátoň,
Popis srovnávacího pozemku
Pozemek určený pro výstavbu RD, vesnická zástavba, zpevněný příjezd, možnost napojení na EI a vodovod, běžný hluk a prach od dopravy, mimo zátopovou oblast, CHKO Šumava VS m2 2693
Výměra srovnávacího pozemku Cena srovnávacího pozemku Jednotková cena srovnávacího pozemku
CS
Kč
JCS = CS/VS
Kč/m2
700 180,00,260,00,-
Koeficienty pro výpočet indexu A
Územní struktura
samostatná část obce
0.90
B
Typ stavebního pozemku
připravený částečně
1.30
C
Třída velikosti obce
0 až 2 tisíce obyvatel
0.50
D
Obchodní resp. průmysl. poloha
lokalita vesnické zástavby
1.10
E
Územní připravenost, infrastr.
horší
0.70
F
Speciální charakteristiky
nejsou
1.00
Celkový index srovnávacího pozemku
Is = A x B x C x D x E x F
-
0.45045
b) oceňovaný pozemek Poloha srovnávacího pozemku
cemtrum obce Lenora
Popis srovnávacího pozemku
Pozemek zastavěný stavbou rozestavěného rodinného domu, zpevněný příjezd, možnost napojení na všechny inženýrské sítě vč. zemního plynu, zvýšený hluk a prach od dopravy, mimo zátopovou oblast, CHKO Šumava
12
Výměra srovnávacího pozemku
246 + 536
m2
782
Koeficienty pro výpočet indexu A
Územní struktura
centrum malé obce
1.05
B
Typ stavebního pozemku
připravený vč. zemního plynu
1.50
C
Třída velikosti obce
0 až 2 tisíce obyvatel
0.50
D
Obchodní resp. průmysl. poloha
venkovská lokalita
1,10
E
Územní připravenost, infrastr.
střední
0.75
F
Speciální charakteristiky
zvýšený hluk a prach od dopravy
0.95
Celkový index srovnávacího pozemku
Io = A x B x C x D x E x F
-
Poměr indexů
Pi = Io/Is
-
Jednotková cena oceńovaného pozemku
JCC = JCS x Pi
Kč/m2
JCC x m2 =
Kč
Obvyklá cena
0.6172 1.370 356,25 278 587,50,1/1
Spoluvlastnický podíl Cena obvyklá pozemku st. p.č. 485 a pozemku č. 279/10 / zaokrouhlená /
Kč
278 600,00,-
Rekapitulace časové a reprodukční ceny staveb a obvyklá cena pozemků
Stavba Rodinný dům rozestavěný
Časová cena Opotřebení 2 871 292,11,- Kč
Garáž rozestavěná Stavby celkem / zaokrouhleno /
3 828 389,48,- Kč
284 578,88,- Kč
379 438,51,- Kč
3 155 870,00,- Kč
4 207 830,00,- Kč
278 600,00,- Kč
278 600,00,- Kč
3 434 470,00,- Kč
4 486 430,00,- Kč
St. parcela č. 485 a parcela č. 279/10 Oceňované nemovitosti celkem
32,22 %
Reprodukční cena
2.2 Výnosová hodnota areálu oceňovaných nemovitostí 2.2.1 Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. 2.2.1 Výpočet výnosovou hodnotou Oceňované stavby tj. rodinný dům a garáž jsou ve fázi nedokončené hrubé stavby. Je zřejmé, že v této fázi výstavby není možné objekt pronajmout. Stupeň rozestavěnosti je pod 50 %.
13
nule.
Z tohoto důvodu není početně výnosová hodnota znalcem zjišťována a je rovna
2.3 Porovnávací indexová metoda 2.3.1 Metodika ocenění porovnávací metodou Obvyklá cena je v zákoně č. 151/1997 Sb. v platném znění definována v § 2 jako cena „..., která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby...". Standardně se obvyklá cena zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba použít náhradní metodiku. Indexová metoda výpočtu obvyklé ceny je standardně používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitostí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství apod. ). Porovnávací kriteria : - korekce pramene ceny - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - příslušenství nemovitosti - technický stav nemovitosti Znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru www.srealty.cz a www.realitymix.cz . V dané lokalitě u podobných typů nemovitostí tj. rozestavěných staveb nemá znalec ve své databázi žádné podobné nemovitosti, znalci se též nepodařilo v nabídkách realitních kanceláří včetně internetových nabídek žádnou podobnou nemovitost nalézt. Dle sdělení zástupců místních realitních kanceláří, není s podobnými objekty v lokalitě obchodováno a tudíž je velmi problematické stanovit prodejní resp. obvyklou cenu na základě porovnání.
2.4
Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí
Pro zjištění výše obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí použil znalec běžné a hojně používané metody zjišťování obvyklých cen, které jejichž je využíváno v metodikách našich např. bankovních domů či některých státních institucí ( např. Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových ). Nejdříve byla znalcem zjištěna cena areálu nákladovým způsobem ( cena časová a cena reprodukční ), která vystihuje výši nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění.
14
U obdobných staveb je tato cena v drtivé většině případů výrazně vyšší než ceny níže zjištěné. Naopak tomu bývá u nemovitostí, o které je enormní zájem a jejichž prodej bývá realizován obratem, což ale není tento případ. Dále byla zjišťována cena výnosovým způsobem, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Dle výše uvedeného výpočtu je zřejmé, že výnosová hodnota oceňovaných nemovitostí je v úrovni 0,- Kč, což je především z důvodu nemožnosti pronajmout nemovitost v této fázi výstavby. Jako poslední metoda určení obvyklé ceny byla znalcem použita porovnávací metoda indexová, která vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem ( nemovitostí ) a cenou sjednanou při jeho prodeji či cenou nabídkovou při prodeji v daném místě a čase. Jelikož je oceňován rozestavěný areál pro individuální bydlení, kterých není v dané lokalitě potřebný počet pro relevantní porovnání – zde obdobný žádný, nebyla porovnávací metoda použita. Na závěr provedl znalec vyhodnocení výpočtů u jednotlivých způsobů ocenění a stanovení výsledné obvyklé ceny : Oceňovaný areál leží v lokalitě centra obce, obě oceňované stavby jsou převážně v horším technickém stavu, které volně podléhají devastaci především působením povětrnostních vlivů. Vybavenost inženýrskými sítěmi a ostatní infrastrukturou je na průměrné úrovni, dopravní obslužnost je tento typ staveb standardní a bezproblémová. Výše obvyklé ceny je pohyblivá mj. i v čase, což se odráží i ze situace v naší i světové ekonomice, která prochází výraznou recesí a která má bezprostřední vliv i na cenu obdobných nemovitostí. Ztížené možnosti úvěrování a zpřísněné podmínky pro příslib úvěrů obvyklou cenu obdobných nemovitostí v současné době výrazně snižují a omezují i okruh potenciálních kupců. V současné době je nejméně vhodná doba k prodejům. Obvyklá cena je pohyblivá i v čase během kterého chci a plánuji nemovitost prodat. Neodkladný či nedobrovolný prodej vyžadující výrazně kratší čas vymezený pro prodej úměrně snižuje i výslednou realizovanou cenu ( tzn. cena v tísni – není dle objednávky předmětem zjištění ). Obvyklá cena se bude pohybovat mezi stanovenou cenou časovou a cenou výnosovou. Pro daný typ nemovitostí je rozhodující při určení obvyklé ceny hodnota nákladová a porovnávací. Při výrazně nižší ceně výnosové než časové je např. při stanovení obvyklé ceny nemovitostí metodou váženého průměru podle Naegliho v Bradáčově úpravě poměr vah 5:1. Pro srovnání : Věcná hodnota celkem / časová cena /
ČC
3 434 470,00,- Kč
Výnosová hodnota celkem
CV
0,00,- Kč
Poměr věcné a výnosové hodnoty Váha výnosové hodnoty
ČC/CV (n)
5,00
Vážený průměr souboru nemovitostí - obvyklá cena váženým průměrem
( ČC + n* CV ) / n + 1
/ zaokr. /
572 400,00,- Kč
Níže stanovená obvyklá cena oceňovaných nemovitostí je výsledkem vyhodnocení zjištěných cen a vyhodnocení uvedených vlivů, které mají přímý vliv na její výši.
15
2.5
Rekapitulace
Způsob ocenění
cena
Reprodukční cena
4 486 430,00,- Kč
Reprodukční cena bez pozemků
4 207 830,00,- Kč
Věcná hodnota / časová cena /
3 434 470,00,- Kč
Výnosová hodnota
0,00,- Kč
Cena zjištěná porovnávacím způsobem průměr
nelze stanovit
Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí dle odborného odhadu znalce ke dni ocenění
750 000,00,- Kč
Závěr : 1. Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí tj. rozestavěného rodinného domu bez č.p. a rozestavěné garáže bez č.p. obě na st. parcele č. 485 – zastavěná plocha a nádvoří včetně pozemku a pozemek parcela č. 279/10 – ostatní plocha vše s příslušenstvím evidované na LV 253 pro katastrálním území a obec Lenora vedené u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Prachatice může činit, dle zjištění znalce, ke dni ocenění 750 000,- Kč slovy : sedmsetpadesáttisíckorunčeských
2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, nejsou znalci známa, nebyly znalci povinným sděleny a dle zjištění se znalce nevyskytují.
14. července 2009
Příloha : 4x fotodokumentace 1x kopie výpisu z KN, LV 253 1x kopie katastrální mapy
Ing. Michal Sirový
16
ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1498 - 68/09 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 68/09.
CERTIFIKÁT QEN
Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne 23.6.2004 pod č.95/24/QEN/2004.
Českém Krumlov 14. července 2009
Ing. Michal Sirový
17
FOTODOKUMENTACE
Uliční pohled na rozestavěný RD
Východní fasáda RD ze střechy garáže
18
Prostory 1.podzemního podlaží rozestavěného domu
Prostory podkroví rozestavěného domu
