ZNALECKÝ
POSUDEK
č. 1538 – 108/09
o obvyklé ceně rodinného domu č.p. 9 v obci Čížkrajice 5 na pozemku st. parcela č.109/3 – zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku vše s příslušenstvím v katastrálním území a v obci Čížkrajice zapsané na LV 36 a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice
Objednatel posudku :
Účel posudku : Posudek vypracoval : Datum místního šetření : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Použitý oceňovací předpis :
Soudní exekutor JUDr. Marek Frank, Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, 381 01 Český Krumlov usnesení č.j. 125 EX 760/08-14 Zjištění obvyklé ceny pro nedobrovolnou dražbu Ing. Michal Sirový, znalec bytem Kájovská 65, 381 01 Český Krumlov 6.10.2009
6.10.2009 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č.456/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) Zvláštní požadavky objednatele: ocenit obvyklou cenou V Českém Krumlově dne 8.10.2009 Tento znalecký posudek obsahuje 27 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve dvou vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.
2
1. NÁLEZ 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : 1.1.1 Objednávka - písemné usnesení soudního exekutora JUDr. Marka Franka, Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, Český Krumlov č.125 EX 760/08-14 ze dne 6.4.2009 s předáním podkladů osobně, převzal dne 9.4.2009 1.1.2 Výpis z katastru nemovitostí – vyhotovený dálkovým přístupem ze dne 6.4.2009, LV 36 A: Vlastník : CB Truck service s.r.o. se sídlem Třeboňská 93/3, 373 71 Rudolfov, IČO : 260 78 040 B. Nemovitosti : - stavební parcela č. 109/3 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 389 m2 - objekt bydlení č.p. 9 na st. parcele č. 109/3 – zastavěná plocha a nádvoří B1 : Jiná práva - bez zápisu C : Omezení vlastnického práva - viz příloha č. 2 D : Jiné zápisy - bez zápisu E : Nabývací tituly a jiné podklady zápisu - viz příloha č. 2 F : Vztah BPEJ k parcelám - viz příloha č. 2 vše v k.ú. a v obci Čížkrajice 1.1.3 Kopie katastrální mapy – obstaraná znalcem na internetovém katastru nemovitostí bez bližší specifikace – viz příloha č. 3 1.1.4 Místní šetření – proběhlo dne 6.10.2009 na místě samém za účasti znalce. Objekt je z veřejného prostoru volně přístupný. Při místním šetření byla provedena prohlídka oceňovaných nemovitostí, bylo provedeno zaměření oceňovaných nemovitostí dle zásad přílohy č.1 vyhl. č. 3/2008 Sb. v platném znění. 1.1.5 Konzultace – u místních realitních kanceláří ve věci prodejů obdobných typů nemovitostí např. realitní kancelář Kolář Český Krumlov, realitní kancelář JIH Český Krumlov, Kontakt Servis s.r.o. České Budějovice 1.1.6 Studium - nabídek nemovitostí na realitních serverech např. www.sreality.cz,
www.jiho.českéreality.cz, www.allwizzard.cz, apod.
1.1.7 Fotodokumentace – fotodokumentace pořízená při místním šetření 1.1.8 Konzultace - na Stavebním úřadě v Trhových Svinech, kde bylo umožněno znalci nahlédnout do archivu a vyhledat projektovou dokumentaci oceňovaných staveb. Dokumentace stavby nebyla znalcem v archívu nalezena. 1.1.9 Konzultace - na Obecním úřadě v Čížkrajicích, kde byl znalci předložil platný územní plán obce. 1.1.10 Literatura – Teorie oceňování nemovitostí V. přepracované vydání vydané Akademickým nakladatelstvím CERM s.r.o. Brno v roce 2001 1.1.11 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška )
3
1.2 Popis oceňovaného areálu Oceňované nemovitosti rodinný dům č.p. 9 stojící na st. parcele č. 109/3 – zastavěná plocha a nádvoří se nachází v katastrálním území a v obci Čížkrajice v zastavěné části obce v zástavbě několika podobných rodinných domů a rekreačních objektů . Celý areál tvoří ke dni odhadu soubor stavby rodinného domu, venkovních úprav a pozemku st. parcela č. 109/3 – zastavěná plocha a nádvoří, která je zastavěna částí své výměry rodinným domem a část výměry tvoří předzahrádku. Areál je po obvodě částečně ohraničen oceňovanými stavbami, u části severní hranice je oplocen ohradní zdí a u jižní hranice částečně dřevěným plotem. Příjezd je možný zpevněnou místní komunikací. Objekt rodinného domu je napojen na veřejný rozvod elektrické energie, na obecní vodovod a kanalizace je svedena do vlastní žumpy. V místě není možnost napojení na zemní plyn. Stáří stavby se znalci nepodařilo zjistit, dle odborného odhadu je možné uvažovat o stáří cca 100 let. Technický stav objektu ke dni odhadu odpovídá svému stáří a neprováděné běžné údržbě, a je celkově velmi špatný, zchátralý se statickými poruchami především u stropních konstrukcí , které jsou na několika místech propadlé. Do objektu na mnoha místech zatéká a objekt je též napaden černou plísní a dřevokaznými houbami. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav staveb zemědělské usedlosti vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj. 6.10.2009. Stav konstrukcí zakrytých a či stáří nemovitostí jsou převzaty z ústní informace sousedů a předaných písemných podkladů, případně doplněny vlastním odborným odhadem znalce. zda jsou oceňované nemovitosti pronajaty není znalci známo. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č.456/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ).
2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu 2.1.1 2.1.2 2.1.3 2.1.4
Rodinný dům č.p. 9 Venkovní úprava Ocenění pozemků - 2.1.3.1 St. parcela č. 109/3 Rekapitulace
2.2 Výnosová hodnota 2.3 Komparativní porovnávací metoda 2.4 Rekapitulace
4
2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu
Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit /postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena/, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že podle provedených porovnání cena stanovená podle cenového předpisu ( dle vyhl. č. 3/2008 Sb. ve znění novely, s koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné výše podle cenového předpisu, bez koeficientu prodejnosti Kp a koeficientu polohového K5.
2.1.1 Rodinný dům č.p. 9 ( § 5 ) SKP 46.21.11 2.1.1.1 Popis Jedná se o nepodsklepený, jednopodlažní objekt se sedlovou střechou, který byl vystavěn v původní řádové zástavbě v centru malé obce. Hlavní vstup do domu je z jižní fasády. Dům je napojen na přívod elektrické energie vzduchem, na vodovodní přípojku a na vlastní septik či žumpu. Celý objekt je ke dni ocenění prázdný, volně přístupný a nevyužíván. Běžná údržba není v posledních letech prováděna vůbec, objekt ve zvýšené míře chátrá. Základy : kamenné pasy bez izolace Nosná konstrukce : zděná z kamenného zdiva Strop : dřevěný s rovným podhledem, část stropů je propadlá a napadena plísní a dřevokaznými houbami Izolace : nevyskytuje se Vnější povrchy obvodových stěn : vápenná omítka Střecha : sedlová Střešní krytina : pálená taška Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : nevyskytuje se Popis vybavení 1.NP Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková na mnoha místech opadaná Podlaha a dlažby : udusaná hlína Schodiště : dřevěné Okna : dřevěná dvojitá Dveře : dřevěné plné i prosklené El. instalace : 220 V/380 V, pojistné automaty Rozvod vody : nevyskytuje se Vytápění : nevyskytuje se Sanitární zařízení : nevyskytuje se Rozvod plynu : nevyskytuje se Zdroj teplé vody : nevyskytuje se Kuchyňské vybavení : nevyskytuje se Popis vybavení podkroví Volná stavebně nezařízená půda
5
2.1.1.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření provedeného znalcem při místním šetření a na základě odborného odhadu. Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části
plocha
(m)
( m2 )
výška
OP
(m)
(m3)
8,35 * 11,30
= 94,36
= 3,10
292,52
8,30 * 5,20
= 43,16
= 3,30
142,43
celkem 1.NP
137,52
434,95
8,35 * 11,30
= 94,36
3,60/2 = 1,80
169,85
8,30 * 5,20
= 43,16
3,50/2 = 1,75
75,53
celkem zastřešení
137,52
245,38
celkem OP rodinný dům č.p. 9
2.1.1.3
680,33 m3
Zjištění charakteru objektu
Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním určen k bydlení, 100 % podlahové plochy místností je určena k bydlení, a jelikož má jeden byt, jedno nadzemní podlaží s volnou půdou, splňuje požadavky na rodinný dům dle ustanovení § 3, odst. C) vyhlášky MMR č. 137/1998 Sb. Zastavěná plocha 1.NP je 137,52 m2. Zastavěná plocha 1.PP je
0,00 m2.
Poměr zastavěných ploch : 1.PP/1.NP = 0,00/137,52 = 0,00 % Tj. objekt rodinného domu je podsklepen do 1/2 zastavěné plochy 1.NP / zde zcela nepodsklepen / Zastavěná plocha 1.NP je 137,52 m2. Zastavěná plocha podkroví 00,00 m2. Poměr zastavěných ploch : podkroví/1.NP = 00,00/137,52 = 00,00 % rodinného domu nemá zařízené v celé zastavěné ploše 1.NP
Tj. objekt
Rodinný dům je stavbou typu „A“ – nepodsklepený, jednopodlažní s volnou půdou, se sklonitou střechou a se základní cenou 2 290,- Kč/ m3 Podlažnost objektu : Zastavěná plocha 1.NP : ZP1 = 137,52 m2. Zastavěná plocha všech podlaží stavby RD : ZPc = 137,52 m2. Poměr zastavěné plochy všech podlaží a 1.NP : ZPc/ZP1 = 137,52/137,52 = 1,00 2.1.1.4 Koeficienty Rodinný dům podle § 5 a přílohy č. 6 vyhlášky
Typ
A
( 1.NP, sedlová střecha )
ZC
2 290,- Kč/m3
Obestavěný prostor objektu dle projektu
OP
Koeficient polohový
příloha č. 13 vyhlášky – neuplatněno
Koeficient podkroví
neuplatněno
Koeficient změny ceny staveb
dle přílohy č.38 vyhl.
Koeficient prodejnosti
dle přílohy č.39 vyhl.
Základní cena po první úpravě
= ZC x Kpod x K řad
neuplatněno Kč/m3
m3
680,33
K5
1,00
Kpod
1,00
Ki
2,142
Kp
1,000
ZC´
2 290 Kč/m3
6 Pořizovací cena konstrukcí navíc
Cena odhadnuta znalcem
Podíl ceny konstrukce navíc
= CK/ ( ZC´ x OP x K5 x Ki )
koeficient vybavení stavby
S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní
Pol.č.
Kč
CK
0,00,-
-
PK
0,00,-
Konstrukce a vybavení
Provedení
Standard
Podíl příl. Č.14
Upravený podíl
1
Základy
kamenné pasy bez izolace
P
0.08200
0.03770
2
Svislé kce
kamenné zdivo
P
0.21200
0.09750
3
Stropy
dřevěné podhledem
s omítnutým S
0.07900
0.07900
4
Zastřešení
krov vázaný sedlový
S
0.07300
0.07300
5
Krytiny střech
tašková pálená
S
0.03400
0.03400
6
Klempířské konstrukce
z pozinkovaného plechu
S
0.00900
0.00900
7
Vnitřní omítky
omítky vápenné štukové
S
0.05800
0.05800
8
Fasádní omítky
omítky vápenné štukové
S
0.02800
0.02800
9
Vnější obklady
nevyskytují se
CH
0.00500
0.00000
10
Vnitřní obklady
nevyskytují se
CH
0.02300
0.02300
11
Schody
dřevěné žebříkové
P
0.01000
0.00460
12
Dveře
dřevěné
S
0.03200
0.03200
13
Okna
dřevěná dvojitá
S
0.05200
0.05200
14
Podlahy obytných místnost.
hliněné
CH
0.02200
0.00000
15
Podlahy ostatních místností hliněné
CH
0.01000
0.00000
16
Vytápění
nevyskytuje se
CH
0.05200
0.00000
17
Elektroinstalace
220 V/380 V, poj. automaty
S
0.04300
0.04300
18
Bleskosvod
nevyskytuje se
CH
0.00600
0.00000
19
Rozvod vody
nevyskytuje se
CH
0.03200
0.00000
20
Zdroj teplé vody
nevyskytuje se
CH
0.01900
0.00000
21
Instalace plynu
nevyskytuje se
CH
0.00500
0.00000
22
Kanalizace
nevyskytuje se
CH
0,03100
0.00000
23
Vybavení kuchyní
nevyskytuje se
CH
0.00500
0.00000
24
Vnitřní hygienic. vybavení
nevyskytuje se
CH
0.04100
0.00000
25
Záchod
nevyskytuje se
CH
0.00300
0.00000
26
Ostatní
nevyskytuje se
CH
0.03400
0.00000
A
Navíc
-
-
0.00000
0.00000
1.00000
0.54784
-
0.54784
CELKEM Koeficient vybavení stavby
( z výpočtu výše )
Základní cena upravená
ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kp x Kpod x Křad
K4
Kč / m3
2 687,25,-
2.1.1.5 Stáří a opotřebení Přesné stáří stavby se znalci nepodařilo zjistit. Dle použité konstrukce, materiálů a umístění stavby lze usuzovat na stáří cca 100 let. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti a některé prvky krátkodobé životnosti jsou původní. Technický stav domu je velmi špatný, na hranici životnosti je většina prvků krátkodobé životnosti a konstrukce stropů, které jsou na mnoha místech propadnuté a hrozí zřícením. V objektu je patrná velice rozsáhlá černá plíseň a výskyt dřevokazných hub. Bez rekonstrukce není možné objekt užívat. Vzhledem k oceňování stavby, ve které byly některé prvky a konstrukce vyměněny a vzhledem k velmi špatnému technickému stavu stavby a vzhledem ke skutečnosti, že je objekt nemovitou kulturní památkou, je dle přílohy č. 14 vyhlášky, použita při výpočtu opotřebení analytická metoda. Jelikož není známo stáří některých
7
konstrukcí a prvků na stavbě, je provedeno zjištění jejich opotřebení na základě odborného odhadu. Podíly prvků a konstrukcí, které se na stavbě nevyskytují a konstrukce a prvky, které jsou charakterizovány jako podstandardní jsou rozděleny poměrně mezi jiné prvky a konstrukce jejichž přehled uvádí výše uvedená tabulka. PŘEHLED OPOTŘEBENÍ JEDNOTLIVÝCH PRVKŮ A KONSTRUKCÍ Výpočet stupně dokončení
Analytická metoda výpočtu dokončení
Přepočtený podíl
Stupeň dokonč.
Dokončení z Přepočten celku podíl A
Stáří B
Životnost prvku C
Opotřebení B/C
100xAxB/C
1
0.03770
100
0.03770
0.06890
odhadem
odhadem
0.7000
4.8197
2
0.09750
100
0.09750
0.01780
odhadem
odhadem
0.7000
12.4606
3
0.07900
100
0.07900
0.14420
odhadem
odhadem
1.0000
14.4203
4
0.07300
100
0.07300
0.13330
odhadem
odhadem
0.9000
11.9926
5
0.03400
100
0.03400
0.06210
50
55
0.9091
5.6420
6
0.00900
100
0.00900
0.01640
30
35
0.8571
1.4081
7
0.05800
100
0.05800
0.10590
odhadem
odhadem
0.9000
9.5283
8
0.02800
100
0.02800
0.05110
odhadem
odhadem
0.9000
4.5999
11
0.00460
100
0.00460
0.00840
100
100
1.0000
0.8397
12
0.03320
100
0.03320
0.05840
100
100
1.0000
5.8411
13
0.05200
100
0.05200
0.09490
100
100
1.0000
9.4918
17
0.00430
100
0.00430
0.07850
50
50
1.0000
7.8490
Celk
0.54784
0.54784
1.0000
Pol. č.
Stupeň dokončení stavby
100 %
Opotřebení analytickou metodou
88.89 %
2.1.1.6 Výpočet ceny Základní cena
ZC
Kč / m3
2 290,00,-
ZCU
Kč / m3
2 687,25,-
OP
m3
680,33
CN = ZCU x OP
Kč
1 828 219,39,-
Stupeň dokončení stavby
%
100
Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby
Kč
1 828 219,39,-
%
- 1 625 158,94,-
Kč
203 060,44,-
Základní cena upravená Obestavěný prostor Výchozí cena objektu
Opotřebení
88,89
Cena časová rodinného domu č.p. 9 ke dni odhadu
2.1.2 Venkovní úprava ( § 10 ) Pro potřeby zjištění věcné ceny oceňovaných venkovních úprav je postačující provést ocenění zjednodušeným způsobem. Z ohledání oceńované zemědělské usedlosti se jedná zejména o tyto venkovní úpravy : - přípojky inženýrských sítí - žumpa - zpevněné plochy - ohradní zeď
8
- oplocení Ocenění venkovních úprav : Ocenění venkovních úprav se provede dle § 10 odst. 2 vyhl. zjednodušeným způsobem ve výši 3,50 až 5,0 % ze zjištěné ceny stavby oceňované dle § 5 vyhl. ( rodinný dům ) a z ceny stavby nebo staveb tvořící příslušenství k nim . Výpočet ceny reprodukční venkovních úprav : Cena stavby rodinného domu č.p. 9
1 828 219,39,- Kč
Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem
1 828 219,39,- Kč
Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem Cena reprodukční venkovních úprav zjednodušeným způsobem
x 3,50 % 63 987,68,- Kč
Výpočet ceny časové venkovních úprav : Cena stavby rodinného domu č.p. 9
203 060,44,- Kč
Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem
203 060,44,- Kč
Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem Cena reprodukční venkovních úprav zjednodušeným způsobem
x 3,50 % 7 107,12,- Kč
2.1.3 Ocenění pozemků 2.1.3.1 Pozemek st. parcela č. 109/3 2.1.3.1.1 Metodika výpočtu ceny pozemku Pro zjištění obvyklé ceny vycházel znalec ze znalosti místního trhu s nemovitostmi, z konzultace u místních realitních kanceláří / realitní kancelář Kolář Český Krumlov, realitní kancelář JIH Český Krumlov / a z prohlídky nabídek pozemků na internetu. Známé prodejní ceny stavebních pozemků v lokalitě a okolí byly znalcem porovnány a následně vyhodnoceny z hlediska jejich polohy, atraktivnosti, ekonomické návratnosti, dopravního propojení, vazby na zbudované inženýrské sítě, druh možné zástavby, přístupové cesty, rozvoje území apod. s oceňovaným pozemkem. Cena pozemku se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ) , které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku. 2.1.3.1.1.2 Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Výše uvedený pozemek st. parcela č. 109/3 - zastavěná plocha má výměru 389 m2. V současné době není v obci Čížkrajice nabízen žádný obdobný pozemek pro výstavbu rodinného domu. Srovnávací pozemek je tudíž vybrán v části obce Blansko v obci Kaplice. Srovnávací pozemek je nabízen k prodeji na internetovém serveru a leží v části obce Blansko a je určen stávajícím územním plánem pro výstavbu rodinného domu. Z důvodu zatímní nerealizace prodeje je nabídková cena srovnávacího pozemku redukována koeficientem 0,85.
9
OCENĚNÍ POZEMKU INDEXOVOU POROVNÁVACÍ METODOU a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku Popis srovnávacího pozemku
Výměra srovnávacího pozemku
samostatná část obce Kaplice, objekty pro bydlení, okraj zastavěné části obce Pozemek určený stávající ÚP pro výstavbu RD, možnost napojení na EI a vodovod, vlastní studna, nezpevněný příjezd, běžný hluk a prach od dopravy, žádné ochranné pásmo VS m2 1000
Cena srovnávacího pozemku Jednotková cena srovnávacího pozemku
CS
Kč
JCS = CS/VS
Kč/m2
314 500,00,314,50,-
Koeficienty pro výpočet indexu A
Územní struktura
B
Typ stavebního pozemku
samostatná část obce zástavba připravený částečně
C
Třída velikosti obce
5 až 10 tisíc obyvatel
0.70
D
Obchodní resp. průmysl. poloha
lokalita s vesnickými rodinnými domy
1.10
E
Územní připravenost, infrastr.
střední -
0.70
F
Speciální charakteristiky
Nejsou
1.00
Celkový index srovnávacího pozemku
Blansko,
venkovská
0.90 1.20
Is = A x B x C x D x E x F
-
0.58212
b) oceňovaný pozemek Poloha srovnávacího pozemku Popis srovnávacího pozemku
Výměra srovnávacího pozemku
zastavěná část obce Čížkrajice, souvislá zástavba, objekty pro bydlení a rekreační objekty Pozemek zastavěný stavbou, zpevněný příjezd, možnost napojení na část inženýrských sítí, běžný hluk a prach od dopravy, žádné ochranné pásmo m2 389
Koeficienty pro výpočet indexu A
Územní struktura
zastavěné území obce
1.00
B
Typ stavebního pozemku
připravený částečně
1.20
C
Třída velikosti obce
0 až 2 tisíc obyvatel
0.50
D
Obchodní resp. průmysl. poloha
lokalita s vesnickými rodinnými domy
1.10
E
Územní připravenost, infrastr.
střední -
0.70
F
Speciální charakteristiky
Nejsou
1.00
Celkový index srovnávacího pozemku
Io = A x B x C x D x E x F
-
Poměr indexů
Pi = Io/Is
-
Jednotková cena oceńovaného pozemku
JCC = JCS x Pi
Cena oceňovaného pozemku Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku Cena obvyklá pozemku parcela č. 109/3
Kč/m2 Kč Kč
0.462 0.79365 249,60 97 095,63,1/1 97 100,00,-
10
Rekapitulace časové a reprodukční ceny staveb a obvyklá cena pozemku
Stavba
Časová cena Opotřebení
Rodinný dům č.p. 9
203 060,44,- Kč
Venkovní úpravy
1 828 219,39,- Kč
7 107,12,- Kč
63 987,68,- Kč
210 170,00,- Kč
1 892 210,00,- Kč
97 100,00,- Kč
97 100,00,- Kč
307 270,00,- Kč
1 989 310,00,- Kč
Stavby celkem / zaokrouhleno / St. parcela č. 109/3 Oceňované nemovitosti celkem
88,89 %
Reprodukční cena
2.2 Výnosová hodnota areálu oceňovaných nemovitostí 2.2.1 Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. Výnosová hodnota nemovitostí se stanovuje za předpokladu, že lze oceňovanou nemovitost ke dni ocenění pronajmout popřípadě pronajmout s vynaložením nákladů, které jsou nutné pro uvedení nemovitosti do pronajímatelného stavu. 2.2.2 Ocenění výnosovou hodnotou V tomto případě je více než zřejmé, že nemovitost není možno, ke dni ocenění, pronajmout, objekt musí projít totální rekonstrukcí. Výnosovou hodnotu není tudíž možné stanovit a v absolutní hodnotě je rovna nule.
2.3 Porovnávací indexová metoda 2.3.1 Porovnávací metoda indexová Ocenění porovnávací metodou bylo znalcem provedeno na základě porovnání podobných staveb zemědělských usedlostí jako celek, protože je dle zkušeností znalce u těchto typů staveb výstižnější oproti např. porovnávací metodou standardní jednotkové tržní ceny. Srovnání je provedeno na základě základních kritérií, které bezprostředně ovlivňují výslednou tržní cenu. Znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru SREALITY.cz a Jiho.ceskereality.cz. Porovnávací kriteria : - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - příslušenství nemovitosti včetně možnosti napojení na inženýrské sítě
11
- technický stav nemovitosti - korekce pramene ceny Výpočet je zpracován v níže uvedené tabulce, stručný popis srovnatelných usedlostí, které jsou nabízeny k prodeji nebo které jsou v databázi znalce ( popis je doslovný, který byl převzat z uvedených nabídek ) :
Srovnávací objekt č.1 Prodej rodinného domu v Olešnici u Trhových Svinů
Rodinný dům Olešnice, Trhové Sviny. Rodinný dům 1+1 se nachází v krásném a klidném prostředí nedaleko Českých Budějovic. Domek s velkou verandou, útulným obývacím pokojem, zdobeným výklenky, kuchyní a prostornou koupelnou nabízí příjemné celoroční ubytování. Půdní prostor je vhodný k vybudování další podkrovní místnosti. Objekt je částečně podsklepen. V nemovitosti byla započata rekonstrukce, fasáda a vnitřní štuky jsou již renovovány, nově byla vybudována vodovodní a kanalizační přípojka. V Olešnici naleznete veškerou občanskou vybavenost. Zastavěná plocha : 107 m2 Užitná plocha : 170 m2 Celková cena pozemku : 107 m2 Nabízená cena : 595 000,- Kč
Srovnávací objekt č.2 Prodej rodinného domu u Trhových Svinů
12
Nabízíme k prodeji samostatný zděný dům 2 km od Trhových Svinů, v podhůří Novohradských hor v krásné přírodě. Jsou tu cyklostezky, rybníky. U domu jsou 4 parkovací místa. Dům je na vlastním pozemku, obecní voda a kanalizace, 3 x 380 V. V domě se dají vytvořit 4 bytové jednotky. je tady velká půda. Je možnost i komerčního využití ( výrobní hala, hospoda, fitcentrum, penzion). Zastavěná plocha : neuvedeno m2 Užitná plocha : neuvedeno m2 Celková cena pozemku : neuvedeno m2 Nabízená cena : 918 000,- Kč
Srovnávací objekt č.3 Prodej rodinného domu v Hranici u Nových Hradů
Nabízíme k prodeji rodinný dům v Hranicích u Nových Hradů. Jedná se o stavení vhodné i jako rekreační sídlo, nutná rekonstrukce. Součástí nabídky i pozemek dvora a zahrada se vzrostlými ovocnými stromy. Klidná lokalita obklopená přírodou. Zastavěná plocha : 150 m2 Užitná plocha : 110 m2 Celková cena pozemku : 600 m2 Nabízená cena : 360 000,- Kč
Srovnávací objekt č.4 Prodej rodinného domu v Rychnově u Nových Hradů
13
Prodej rodinného domu situovaného v obci Rychnov u Nových Hradů, vzdálené cca 30 km jihovýchodně od Českých Budějovic. Dům je samostatně stojící, se dvěma NP a s BJ 4+1. K domu náleží garáž a stodola dříve využívaná jako dílna. Zastavěná plocha je cca 200 m2, pozemek celkem 2626 m2. Na části zahrady je dříve chovný rybníček o výměře cca 100 m2. Na pozemku jsou dále kamenné terasy a množství užitných a okrasných stromů. Dům je napojen na el. a vodovodní řad, odpady jsou svedeny z části do septiku a z části trativodem. Dům byl cca před 20 lety rekonstruován. V současné době je již cca 10 roků neobýván, je zaneřáděn a poškozen vandaly a stejně jako ostatní stavby je určen k rekonstrukci. Zahrada je zarostlá vysokou travou a náletovými dřevinami a je hůře přístupná. Zastavěná plocha : 200 m2
Užitná plocha : 120 m2 Celková cena pozemku : 2626 m2 Nabízená cena : 475 000,- Kč
Porovnání objektů
Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku – list 1 Č. Oce ň. obj
Obec / Lokalita RD Čížkrajice
(1)
(2)
Velikost /Počet místností
Příslušenství / Garáž
Pozemek ( m2 )
Jiné / stav
3+1
podprůměr/ ne
389
havarijní
(3)
(4)
(5)
(6)
1+1
průměr / ne
107
podprůměr
bývalá hospoda
průměr / ne
neuvedeno
podprůměr
1
RD Olešnice
2
RD u Trhových Svinů
3
RD Hranice
2+1
podprůměr/ne
600
podprůměr
4
RD Rychnov u Nových Hradů
4+1
průměr / ano
2626
havarijní
14
Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku – list 2 Cena Č.
požadovaná / realizovaná
Koef. redukc e na prame n ceny
Cena po redukci na pramen ceny
K1
K2
K3
K4
K5
K6
Poloh a
Veliko st
Prove dení
Celko vý stav
Vliv pozem ku
Úvaha a názor znalce
a vybav ení
=(7)*(8)
Kr (1)
Index odlišnosti Io (10 až 15)
Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího = ( 9 )/( 16 ) Kč
(7)
(8)
(9)
( 10 )
( 11 )
( 12 )
( 13 )
( 14 )
( 15 )
( 16 )
1
595 000
0,85
505 750
1,00
1,00
1,30
1,60
0,95
1,20
2,371
( 17 ) 213 289,-
2
918 000
0,80
734 400
1,10
1,50
1,20
1,60
1,00
1,20
3,802
193 182,-
3
360 000
0,85
306 000
1,00
1,00
1,10
1,30
1,05
1,20
1,802
169 830,-
4
475 000
0,85
403 750
1,10
1,50
1,00
1,20
1,15
1,20
2,732
147 764,-
Celkový průměr
Kč
181 000,-
Minimum
Kč
147 764,-
Maximum
Kč
213 289,-
K1 koeficient na úpravu polohy objektu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného / lepší > 1, horší < 1 / K2 koeficient úpravy na velikost objektu či areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K3 koeficient úpravy na provedení a vybavení staveb v areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K4 koeficient úpravy na celkový technický stav : / srovnávací objekt celkově lepší : K 4 > 1, horší < 1 / K5 koeficient úpravy na vliv pozemku – velikost, vlastnictví : / srovnávací pozemek celkově lepší : K 5 > 1, horší < 1 / K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce : / analogicky : srovnávací objekt, kromě vlivu předchozích koeficientů ještě lepší : K 6 > 1, horší < 1 / Koeficient úpravy na pramen zjištěné ceny – sloupec ( 8 ) : skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Io Index odlišnosti Io = K1* K2 * K3 * K4 * K5 * K 6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0
2.3.2 Porovnávací metoda dle vyhl. č.3/2008 Sb. ve znění novely 2.3.2.1 Metodika výpočtu Jelikož se cena RD dle současně platné vyhlášky č. 3/2008 Sb. ve znění novely zjistí porovnávacím způsobem, a dle zatímních zkušeností lze konstatovat, že cena daleko přesněji vystihuje obecnou cenu než výpočet dle vyhlášky předchozí, byla tato metoda použita i zde, jako podklad pro zjištění ceny porovnávací. Cena dokončeného rodinného domu o obestavěném prostoru do 1 100 m3, se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru rodinného domu, určeného způsobem uvedeným v příloze č.1, základní cenou uvedenou v příloze č.20a a upravenou podle odstavce 2. V základní ceně rodinného domu je zahrnuto standardní vybavení uvedené v příloze č.6. Tato metoda byla použita znalcem jako doplňková, i když je obestavěný prostor RD větší než 1100 m3. Základní cena se násobí indexem cenového porovnání podle vzorce : ZCU = ZC x I ZCU = základní cena upravená ZC = základní cena podle přílohy č. 20a tabulky č.1
15
I = index cenového porovnání vypočtený podle vzorce : I = It x Ip x Iv It = index trhu Ip = index polohy Iv = index konstrukce a vybavení 2.3.2.2 Výpočet ceny RD TRH S NEMOVITOSTMI
Hodnocené znaky, charakteristiky kvalitativních pásem a jejich hodnoty Příloha č. 18a k vyhlášce č. 3/2008 Sb. Tabulka č. 1 Trh s nemovitostmi – zjištění indexu trhu It Znak Číslo
1
2
3
Kvalitativní pásma
Název znaku
Číslo
Situace na dílčím ( segmentu ) trhu s nemovitostmi
Hodnota Ti
Popis pásma
I.
Poptávka výrazně nižší než nabídka
-0,10
II.
Poptávka nižší než nabídka
-0,05
III.
Nabídka odpovídá poptávce
0
IV.
Poptávka je vyšší než nabídka
0,05
V.
Poptávka je výrazně vyšší než nabídka
0,10
I.
Vlastnictví nemovitostí
Stavba na cizím pozemku
-0,05
-0,05
II.
Stavba na vlastním pozemku ( ve spoluvlastnictví )
I.
Negativní
-0,01 až 0,05
II.
Bez vlivu
0
III.
Pozitivní
0,01 až 0,05
Vliv právních vztahů na prodejnost ( např. prodej podílu, pronájem )
Hodnota dle skutečnosti
0
0,00
0,00
3
Index trhu:
I T = 1 + ∑ Ti
= 1 + ( - 0,05 + 0,00 + 0,00 )
∑
0,95
i =1
POLOHA RODINNÉHO DOMU
Hodnocené znaky, charakteristiky kvalitativních pásem a jejich hodnoty Pro stavby určené k trvalému bydlení a byty - pro obce do 2 000 obyvatel včetně Příloha č. 18a k vyhlášce č. 3/2008 Sb. Tabulka č. 4 Poloha nemovitosti – zjištění indexu polohy Ip
16
Znak Číslo
Název znaku
1
Úřady v obci
2
Poloha nemovitosti
3
Okolní zástavba a životní prostředí
4
Obchod, služby, kultura v obci
5
Školství a sport
6
Zdravotnické zařízení
Kvalitativní pásma Číslo I. II. III. I. II. III. I.
II. V. I. II. III. I. II. III. I. II. III. I.
7
Veřejná doprava
8
Obyvatelstvo
II. III.
I. II. I.
9
Pracovní příležitosti
II. III. I.
10
11
Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti
Vlivy neuvedené
II. III. IV. V.
Popis pásma
Hodnota Pi
Žádný úřad -0,02 Obecní úřad 0 Obecní úřad, pošta 0,02 Samoty, osady mimo souvisle zastavěné -0,01 území obce (odlehlá poloha) Na okraji zastavěného území obce 0 Uvnitř souvisle zastavěného území obce 0,01 S negativními vlivy na okolí, ( např. -0,05 výrobní objekty, sousedství dálnic, železnic, skládek, lomů, objektů zemědělské výroby) Objekty pro bydlení 0 Objekty pro bydlení a rekreaci, parky, 0,05 význačné přírodní lokality Žádný obchod -0,03 Pouze obchod se základním sortimentem 0 Více obchodů nebo služeb, pohostinské a 0,03 kulturní zařízení Žádná základní škola -0,03 Základní škola 0 Základní škola a sportovní zařízení 0,03 Žádné zdravotnické zařízení -0,03 Pouze ordinace praktického lékaře 0 Ordinace praktického a odborného lékaře 0,03 a další zařízení Žádná zastávka hromad. dopravy nebo ve -0,04 vzdálenosti více jak 1000 m Omezené dopravní spojení 0 Dobré dopravní spojení (v dosahu 0,04 příměstských linek vel. měst) Konfliktní skupiny v okolních bytech nebo sousedních rodinných domech (RD) nebo -0,01až -0,40 v okolí Bezproblémové okolí 0 Bez pracovních možností v obci nebo -0,06 okolí Omezené pracovní možnosti v obci nebo 0 okolí Dostatečná nabídka pracovních možností 0,06 v obci nebo okolí Výrazně negativní změny trvalého -0,06 až -0,10 charakteru Negativní změny -0,01 až -0,05 Bez vlivu 0 Pozitivní změny 0,01 až 0,05 Výrazně pozitivní změny trvalého 0,06 až 0,10 charakteru
I.
Vlivy snižující cenu
II.
Bez dalších vlivů
III.
Vlivy zvyšující cenu
Hodnota dle sku tečnosti
0,00
0,01
0,00
- 0,03 0,03 - 0,03
-0,03
0,00
0,00 -0,06
0,00
-0,01 až -0,10 0 0,01 až 0,10
0,00
17
11
Index polohy pro stavby k trvalému bydlení:
I P = 1 + ∑ Pi
= 1+ ( 0,00 +
i =1
∑
0,86
0,01 + 0,00 - 0,03 - 0,03 - 0,03 + 0,00 + 0,00 - 0,06 + 0,00 + 0,00 )
KONSTRUKCE A VYBAVENÍ RODINNÉHO DOMU
Hodnocené znaky, charakteristiky kvalitativních pásem a jejich hodnoty Příloha č. 20 k vyhlášce č. 3/2008 Sb. Tabulka č. 2 Konstrukce a vybavení RD – zjištění indexu konstrukce a vybavení Iv Znak Číslo
Název znaku
1
Druh stavby
2
Provedení obvodových stěna)
Kvalitativní pásma Číslo I. II. III. I. II. III. IV. V.
3
Tloušťka obvod. stěn
4
Podlažnostb)
5
Napojení na veřejné sítě (přípojky)
I. II. III. I. II. III. I. II. III. IV. V.
6
Způsob vytápění stavby
I. II. III. IV. V. I.
7
Základní příslušenství v RDc)
II. III. IV.
Popis pásma Rekreační chalupa a rekreační domek Dvojdomek, dům řadový Samostatný rodinný dům Typ 1 - Na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené – převažuje Typ 2 - Železobetonová nezateplená Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo Typ 4 - Dřevostavby (novostavby) a stavby zateplené Typ 5 - Ekologické stavby, nízkoenergetické a pasivní domy atd. méně jak 45 cm převažuje 45 cm více jak 45 cm Hodnota větší než 2 Hodnota více jak 1 do 2 včetně Hodnota 1 Žádné nebo pouze přípojka elektr. energie Přípojka elektro, vl. studna na pozemku Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku Přípojka elektro, voda, napojení na veřejnou kanalizaci nebo domovní čistírna Přípojka elektro, voda, kanalizace a zemní plyn nebo propan butan Lokální na tuhá paliva Lokální vytápění el. nebo plynem, Ústřední, etážové, dálkové Převažující části vytápění podlahové, teplovzdušné vytápění Ostatní druhy vytápění ( např.solární, tepelná čerpadla, stěn. vytápění ) Bez základního příslušenství nebo pouze suchý záchod,chemické WC Pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstandardní nebo mimo stavbu RD Úplné - standardní provedení Úplné nadstandardní nebo více základního příslušenství standardního provedení, prádelna
Hodnota Vi -0,02 -0,01 0 -0,08
Hodnota dle sku tečnosti
-0,01 -0,08
-0,01 0 0,04 0,10 -0,02 0 0,03 0 0,01 0,02 -0,10 -0,05 0
0
0,02
0,00
0,04 0,08 -0,08 -0,04 0 0,05
-0,08
0,06 až 0,10 -0,10 -0,05 0 0,05
-0,10
18 V.
8
9
Ostatní vybavení v RD
Venkovní úpravy
I. II. I. II. III. IV. V. I.
10
11
12
13
Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD Pozemky ve funkčním celku se stavbou
Kriterium jinde neuvedené
Stavebnětechnický stav
II. III. I. II. III. I. II. III. IV. V. I. II. III.
IV. V.
Více základních příslušenství nadstandardního provedení Bez dalšího vybavení Např. sauna, centrální vysavač, zimní zahrada, vířivé vany, vnitřní bazén Zanedbatelného rozsahu Minimálního rozsahu Standardního rozsahu a provedení Většího rozsahu nebo nadstandardní provedení Nadstandardní provedení a rozsah Snižující hodnotu RD Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 Standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 Bez pozemku ( nebo pouze zastavěný stavbou ) nebo do 300 m2 Od 300 m2 do 800 m2 celkem Nad 800 m2 celkem Významně snižující cenu Mírně snižující cenu Bez vlivu na cenu Mírně zvyšující cenu Významně zvyšující cenu Stavba ve výborném stavu Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Stavba ve špatném stavu – ( předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Stavba ve špatném stavu – ( nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti )
Index konstrukce a vybavení RD : I = ⎛⎜ 1 + V
⎝
12
∑V i =1
i
⎞ ⎟ × V 13 = ( 1 + ( - 0,01 - 0,08 ⎠
- 0,00 + 0,02 + 0,00 - 0,08 - 0,10 + 0,00 - 0,05 + 0,00 + 0,00 - 0,10 ) ) x 0,45 x 0,60 =
0,06 až 0,10 0 0,01 až 0,25
0,00
-0,05 -0,03 0 0,04
-0,05
0,05 -0,01 až 0,03 0
0,00
0,05 až 0,10 -0,01 0 0,01 -0,06 až – 0,10 -0,01 až 0,05 0 0,01až 0,05 0,06 až 0,10 1,25* 1,05*
0,00
-0,10
0,85*
0,65* 0,45*
0,45*
∑
0,189
Začleňuje se podle převažující svislé obvodové konstrukce, pokud nelze stanovit, ocení se celá stavba nákladovým způsobem. Podlažností pro účely této vyhlášky se rozumí podíl celkové zastavěné plochy všech podlaží stavby a zastavěné plochy 1.NP – nutno doložit výpočtem. c) Základním příslušenstvím pro účely této vyhlášky se rozumí koupelna ( vana nebo sprchovací kout, umyvadlo ) a splachovací záchod. * Hodnota kvalitativního pásma se násobí koeficientem s pro kategorii: A - pro stavby stáří do 20 let včetně ( nebo stavba po celkové rekonstrukci ): 1,0 B - pro stavby stáří od 20 do 30 let včetně: 0,9 C - pro stavby stáří od 30 do 50 let včetně: 0,8 D - pro stavby stáří od 50 do 80 let včetně: 0,7 E - pro stavby starší než 80 let: 0,6 b)
Zařazení do kvalitativního pásma jednotlivých znaků musí vyplývat z popisu stavby. Pokud stavba nesplňuje v hodnoceném znaku všechna kritéria jednotlivých kvalitativních pásem, zařadí se do nejbližšího porovnatelného kvalitativního pásma.
19
Základní ceny za m2 podlahové plochy Rodinných domů, rekreačních chalup a rekreačních domků : Příloha č. 20 k vyhlášce č. 3/2008 Sb. Tabulka č. 1 Kraj v členění na Základ. vyjmenované obce a cena velikostní kategorie (v Kč/m3 ) obcí podle počtu obyvatel a oblastí HLAVNÍ MĚSTO PRAHA Praha 1 Praha 2 Praha 3 8 529 Praha 4 10 332 Praha 5 8 809 Praha 6 13 030 Praha 7 10 658 Praha 8 6 850 Praha 9 4 046 Praha 10 5 351 Praha 11 6 793 Praha 12 6 435 Praha 13 6 210 Praha 14 6 266 Praha 15 6 383 Praha 16 6 824 Praha 17 5 659 Praha 18 6 772 Praha 19 7 111 Praha 20 8 941 Praha 21 7 973 Praha 22 6 823 Praha 23 6 034 Praha 24 6 400 Praha 25 5 438 Praha 26 5 725 Praha 27 4 335 Praha 28 7 984 STŘEDOČESKÝ KRAJ Benešov 3 935 Beroun 7 068 Kladno 3 849 Kolín 2 911 Kutná Hora 3 704 Mělník 4 185 Mladá Boleslav 4 524 Nymburk 3 083 Poděbrady 4 159 Praha – východ* 6 292 Praha – západ* 7 884 Příbram 3 347 Rakovník 4 110 10 001 – 50 000 4 092 2 001 – 10 000 4 697 do 2 000 obyvatel 4 215
Kraj v členění na vyjmenované obce a velikostní kategorie obcí podle počtu obyvatel a oblastí JIHOČESKÝ KRAJ České Budějovice Český Krumlov Jindřichův Hradec Písek Prachatice Strakonice Tábor 2 001 – 10 000 do 2 000 obyvatel PLZEŇSKÝ KRAJ Plzeň 1 Plzeň 2 Plzeň 3 Domažlice Klatovy Rokycany Tachov 10 001 – 50 000 2 001 – 10 000 do 2 000 obyvatel KARLOVARSKÝ KRAJ Karlovy Vary 1 Karlovy Vary 2 Karlovy Vary 3 Karlovy Vary 4 Cheb Františkovy lázně Mariánské lázně Sokolov 10 001 – 50 000 2 001 – 10 000 do 2 000 obyvatel ÚSTECKÝ KRAJ Děčín Chomutov Litoměřice Louny Most Teplice Ústí nad Labem 10 001 – 50 000 2 001 – 10 000 do 2 000 obyvatel
Základ. cena (v Kč/m3 )
4 212 4 305 4 141 3 088 2 788 2 809 3 004 3 523 3 311
5 4 4 2 2 3 2 3 3 3
198 022 672 842 761 552 683 047 553 299
6 4 4 4 2 3 2 3 2 3 2
583 992 631 448 695 423 755 487 694 176 728
3 2 3 2 3 3 3 2 2 2
194 771 496 610 582 262 018 701 971 727
Kraj v členění na Kraj v členění na Základ. vyjmenované obce a vyjmenované obce a cena velikostní kategorie velikostní kategorie (v Kč/m3 ) obcí podle počtu obcí podle počtu obyvatel a oblastí obyvatel a oblastí LIBERECKÝ KRAJ Blansko Česká Lípa 2 992 Břeclav Jablonec nad Nisou 3 424 Hodonín Liberec 4 090 Vyškov Semily 3 284 Znojmo 10 001 – 50 000 3 878 10 001 – 50 000 2 001 – 10 000 3 735 2 001 – 10 000 do 2 000 obyvatel 3 538 do 2 000 obyvatel KRÁL. HRADECKÝ KRAJ OLOMOUCKÝ KRAJ Hradec Králové 4 799 Jeseník Jičín 3 206 Olomouc Náchod 2 514 Prostějov Rychnov nad Kn. 2 189 Přerov Trutnov 2 691 Šumperk 10 001 – 50 000 3 266 10 001 – 50 000 2 001 – 10 000 3 219 2 001 – 10 000 do 2 000 obyvatel 3 474 do 2 000 obyvatel PARDUBICKÝ KRAJ ZLÍNSKÝ KRAJ Chrudim 3 185 Kroměříž Pardubice 3 549 Luhačovice Svitavy 3 016 Uherské Hradiště Ústí nad Orlicí 2 338 Vsetín 10 001 – 50 000 2 838 Zlín 2 001 – 10 000 3 060 10 001 – 50 000 do 2 000 obyvatel 2 964 2 001 – 10 000 VYSOČINA KRAJ do 2 000 obyvatel Havlíčkův Brod 4 655 MORAVSKOSLEZSKÝ Jihlava 3 148 Ostrava 1 Pelhřimov 2 257 Ostrava 2 Třebíč 2 929 Ostrava 3 Žďár nad Sázavou 2 619 Ostrava 4 10 001 – 50 000 2 828 Ostrava 5 2 001 – 10 000 2 379 Ostrava 6 do 2 000 obyvatel 2 231 Ostrava 7 JIHOMORAVSKÝ KRAJ Ostrava 8 Brno 1 Ostrava 9 Brno 2 4 147 Ostrava 10 Brno 3 5 367 Ostrava 11 Brno 4 4 955 Ostrava 12 Brno 5 5 150 Bruntál Brno 6 4 937 Frýdek-Místek Brno 7 5 103 Havířov Brno 8 6 866 Karviná Brno 9 6 151 Nový Jičín Brno 10 5 108 Opava Brno 11 6 246 10 001 – 50 000 Brno 12 3 431 2 001 – 10 000 do 2 000 obyvatel
Základ. cena (v Kč/m3 ) 3 3 3 2 3 2 2 3
124 222 045 882 401 963 950 089
2 4 3 3 2 3 2 2
260 378 311 549 860 084 972 488
3 3 3 3 4 3 2 2
233 514 120 206 230 441 676 416
3 3 2 2 2 2 3 3 3 3 3 4 2 2 3 2 2 2 2 2 2
088 150 888 968 991 277 359 298 998 672 364 245 113 305 238 766 451 681 699 780 898
kraj
* Základní ceny platí pro všechny obce v okrese bez rozlišení podle počtu obyvatel. VÝPOČET ADMINISTRATIVNÍ CENY RD Základní cena
3 311,00,-
ZC
Kč / m3
Index trhu
It
-
0,950
Index polohy
Ip
-
0,860
Index konstrukce a vybavení
Iv
-
0,189
I = It x Ip x Iv
-
Index cenového porovnání Základní cena upravená Obestavěný prostor RD
ZCU = ZC x I OP
Cena rodinného domu č.p. 9 zjištěná porovnávacím způsobem dle vyhl. č.3/2208 Sb. ve znění novely ke dni odhadu
Kč /
0,154 m3
511,26,-
m3
680,33
Kč
347 830,00,-
20
2.4
Rekapitulace
V níže uvedené tabulce jsou rekapitulovány jednotlivé ceny oceňovaných nemovitostí zjišťovaných různými metodami v rámci výpočtu znalcem. Výsledná obvyklá cena oceňovaných nemovitostí je stanovena znalcem na základě odborného odhadu, podkladů a zjištění a vychází z uvedených zjištěných cen oceňovaných nemovitostí. Způsob ocenění
cena
Reprodukční cena
1 989 310,00,- Kč
Věcná hodnota / časová cena /
307 270,00,- Kč
Výnosová hodnota
0,00,- Kč
Cena zjištěná porovnávacím způsobem
181 000,00,- Kč
Cena zjištěná porovnávacím dle vyhl. č. 456/2008 Sb. / stavby /
347 830,00,- Kč
Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí dle odborného odhadu znalce ke dni ocenění
180 000,00,- Kč
Závěr : 1. Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí tj. rodinného domu č.p. 9 v obci Čížkrajice na pozemku st. parcela č.109/3 – zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku vše s příslušenstvím v katastrálním území a v obci Čížkrajice zapsané na LV 36 a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice činí, dle zjištění znalce, ke dni ocenění 180 000,- Kč slovy : jednostoosmdesáttisíckorunčeských
2. Dle zjištění znalce se závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva evidovaného v katastru nemovitostí, na oceňovaných nemovitostech nevyskytují.
8. října 2009
Příloha : 4x fotodokumentace 1x kopie výpisu z KN, LV 36 1x kopie katastrální mapy
Ing. Michal Sirový
21
ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1538 – 108/09 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 108/09.
CERTIFIKÁT QEN
Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne 25.6.2009 pod č.95/64/QEN/2009-RE.
Českém Krumlov 8 října 2009
Ing. Michal Sirový
22
FOTODOKUMENTACE
Pohled na jižní fasádu od příjezdové komunikace
Propadlý strop v 1.NP
23
Propadlý strop v místnosti u západní fasády
Plíseň na stropě v obývacím pokoji
