ZNALECKÝ
POSUDEK
č. 1514 - 84/09
o stanovení obvyklé ceny rodinného domu č.p. 318 na pozemku parcela č. 895 – zastavěná plocha a nádvoří ve Sportovní ulici v obci Ladná s pozemky parcela č. 895 - zastavěná plocha a nádvoří, parcela č. 896 – zahrada a parcela č. 898 zahrada vše s příslušenstvím zapsané na LV 1105 pro katastrální území a obec Ladná a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Břeclav
Objednatel posudku :
Účel posudku : Posudek vypracoval : Datum místního šetření : Zohlednění stavu ke dni : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Použitý oceňovací předpis :
Soudní exekutor JUDr. Marek Frank, Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, 381 20 Český Krumlov usnesení č.j. 125 EXE 406/08-32 Stanovení obvyklé ceny nemovitostí pro prodej Ing. Michal Sirový, znalec bytem Kájovská 65, 381 01 Český Krumlov 25.6.2009 25.6.2009
25.6.2009 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č.456/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) Zvláštní požadavky objednatele: provést ocenění obvyklou cenou V Českém Krumlově dne 20.8.2009 Tento znalecký posudek obsahuje 31 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve třech vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.
2
1. NÁLEZ 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : 1.1.1 Objednávka - písemné usnesení soudního exekutora JUDr. Marka Franka, Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, Český Krumlov č. 125 EX 406/08-32 ze dne 15.12.2008 s předáním podkladů osobně dne 20.12.2008 1.1.2 Výpis z katastru nemovitostí – ze dne 12.12.2008 vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 1105 A: Vlastník : 1. Vidlář Vít, r.č. 750323/4090, trvale bytem Sportovní 318/14, Ladná, 691 46 Břeclav B : Nemovitosti : - parcela č. 895 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 345 m2 - parcela č. 896 - zahrada o výměře 154 m2 - parcela č. 898 - zahrada o výměře 163 m2 - parcela č. 970 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 970 m2 - Ladná objekt občanské vybavenosti č.p. 82 na parcele č. 970 - Ladná objekt bydlení č.p. 318 na parcele č. 895 B 1 : jiná práva : bez zápisu C : Omezení vlastnického práva : viz příloha č.2 D : Jiné zápisy : viz příloha č.2 E : Nabývací tituly : viz příloha č.2 vše v k.ú. a v obci Ladná 1.1.3 Projektová dokumentace – nebyla znalci předložena 1.1.4 Kolaudační rozhodnutí – nebylo znalci předloženo 1.1.5 Místní šetření - proběhlo na místě samém dne 25.6.2009 za účasti vlastníka oceňovaných nemovitostí a povinného pana Vidláře, který podal znalci informace o jednotlivých oceňovaných nemovitostech. Vlastní prohlídku oceňovaných nemovitostí znalci neumožnil. Znalec provedl zaměření staveb dle zásad přílohy č. 1 vyhlášky z veřejně přístupného prostoru a rozměry, které nebylo možno technicky změřit byly stanoveny znalcem na základě odborného odhadu. 1.1.6 Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření - viz příloha č.1 1.1.7 Konzultace – u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými rodinnými domy v uvedené lokalitě. 1.1.8 Internet – zjištění stávajících nabídek rodinných domů na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní servery www.sreality.cz , www.prolux.cz , www.realitymix.cz, apod. 1.1.9 Odborná publikace – „Teorie oceňování nemovitostí“ od Prof.Ing. Alberta Bradáče Csc vydaná v nakladatelství CERM Brno 1.1.10 Metodika oceňování nemovitostí – vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno 1.1.11 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška )
3
1.2 Popis oceňovaného areálu
Oceňovaný rodinný dům č.p. 318 stojící na parcele č. 895 – zastavěná plocha a nádvoří se nachází v katastrálním území a v obci Ladná v jihovýchodní zastavěné části obce v lokalitě podobných rodinných domů a zemědělských usedlostí. Celý areál, který je užíván manželkou vlastníka a který je po obvodě oplocen, tvoří ke dni odhadu soubor stavby rodinného domu č.p. 318, venkovních úprav a pozemků parcela č.895 – zastavěná plocha a nádvoří, parcela č. 896 - zahrada a parcela č.898 - zahrada, které tvoří s výše uvedeným rodinným domem jednotný funkční celek. Rodinný dům č.p. 318 je půdorysného tvaru písmene “L“ , je nepodsklepený, jednopodlažní se sedlovými střechami s kolmými hřebeny. Do současné podoby byl přestavěn celkovou rekonstrukcí původně dvou samostatných rodinných domů, které stály na oceňované stavební parcele. Dle sdělení vlastníka byla celková rekonstrukce dokončena v roce 2007. Je napojen na veřejný rozvod elektrické energie, na veřejný vodovod, na rozvod zemního plynu a kanalizace je svedena do vlastního septiku. Příjezd k domu je možný po zpevněné asfaltové komunikaci. Technický stav rodinného domu ke dni odhadu odpovídá svému stáří, provedené celkové rekonstrukci a pravidelně prováděné běžné údržbě a je celkově dobrý. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav rodinného domu vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj. 25.6.2009. Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z ústní informace spoluvlastníka a předaných písemných podkladů, případně doplněny vlastním odborným odhadem znalce. Oceňovaná nemovitost je, dle zjištění znalce a dle sdělení povinného pana Vidláře, prosta věcných břemen a ke dni ocenění není pronajata. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č.456/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ).
POZNÁMKA :
Znalci nebylo vlastníkem oceňovaných nemovitostí umožněno provést vlastní prohlídku interiérů stavby RD, ani nebyly znalci předány všechny požadované podklady potřebné pro výpočet. Znalcem byla proto provedena pouze externí prohlídka oceňovaných nemovitostí z veřejně přístupného prostoru. Následně byla cena oceňovaných nemovitostí zjištěna na základě výše uvedených podkladů a zjištění a na základě odborného odhadu znalce. Rozměry oceňovaného rodinného domu a vnitřní vybavení bylo stanovena na základě odborného odhadu.
4
2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu 2.1.1 Rodinný dům č.p. 318 2.1.2 Venkovní úprava 2.1.3 Pozemek parcela č. 895, č. 896 a č. 898 2.1.4 Rekapitulace 2.2 Výnosová hodnota 2.3 Komparativní porovnávací metoda 2.3.1 Porovnávací metoda indexová 2.3.2 Porovnávací metoda dle vyhl. č.3/2008 Sb. ve znění novely 2.4 Rekapitulace
2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit / postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena/, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že podle provedených porovnání cena stanovená podle cenového předpisu ( dle vyhl. č.640/2004 Sb. s příslušným koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné výše podle cenového předpisu, bez koeficientu prodejnosti Kp a koeficientu polohového K5.
2.1.1 Rodinný dům č.p. 318 - SKP 46.21.11 2.1.1.1 Popis Jedná se o nepodsklepený dům půdorysného tvaru písmene „L“, s jedním nadzemním podlažím /1.NP/, zařízeným podkrovím a sedlovou střechou s kolmými hřebeny. Konstrukci tvoří převážně cihelné zdivo z cihel plného formátu. Krov je jednoduchý dřevěný vázaný s krytinou pálenou taškovou. Hlavní vstup do domu je z východní fasády. V objektu je jedna bytová jednotka ( velikost nebyla znalci sdělena ), která je v současné době plně užívána manželkou vlastníka. Dům je napojen na přívod elektrické energie, zemního plynu a vody. Kanalizace je svedena do vlastního septiku. Stáří rodinného domu je, dle sdělení povinného, cca 70 – 80 let a v roce 2007 byla provedena celková rekonstrukce objektu. Základy : základové pasy s izolací proti zemní vlhkosti Nosná konstrukce : zděná z cihelného zdiva Vnější povrchy obvodových stěn : cihly lícovky s nátěrem a stěrková omítka
5
Střecha : sedlová s kolmými hřebeny Střešní krytina : pálená tašková Oplechování : kompletní z měděného plechu Bleskosvod : nevyskytuje se Napojení na přípojky : elektro, vodovod, zemní plyn a kanalizace do vlastního septiku Popis vybavení – dle odborného odhadu znalce Obvodové zdivo : cihelné tl. 450 mm Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Obklady : v koupelně i kuchyni keramické Strop : dřevěný s rovným omítnutým podhledem Podlaha a dlažby : dlažba, plovoucí Schodiště : dřevěné Okna : plastová zdvojená Dveře : dřevěné plné i prosklené El. instalace : světelná 220 V/380 V, pojistkové automaty Vytápění : etážové s radiátory a s kotlem na zemní plyn Rozvod vody : studené i teplé Sanitární zařízení : koupelna a WC Rozvod plynu : instalován Zdroj teplé vody : EI boiler Kuchyňské vybavení : linka, sporák, dřez a digestoř Seznam místností : nebylo znalci povinným sděleno 2.1.1.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření a z odborného odhadu znalce u rozměrů, které nebylo možno technicky změřit. Výpočty zastavěných ploch a obestavěného prostoru jsou prováděny podle zásad přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části (m)
plocha ( m2 )
výška
OP
(m)
(m3)
9,50 * 14,00
= 88,50
= 3,70
492,10
5,00 * 6,50
= 32,50
= 3,70
120,25
1,50 * 4,50
= 6,75
= 3,70
24,98
celkem 1.NP
172,25
637,33
9,50 * 14,00
= 88,50
3,00/2 = 1,50
199,50
5,00 * 6,50
= 32,50
3,00/2 = 1,50
48,75
1,50 * 4,50
= 6,75
1,50/2 = 0,75
5,06
celkem podkroví a zastřešení
172,25
celkem OP rodinný dům
253,31 890,64 m3
2.1.1.3 Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním určen k rodinnému bydlení, 100 % podlahové plochy místností je určena k bydlení, a jelikož má jeden byt, jedno nadzemní podlaží s využitým podkrovím, splňuje požadavky na rodinný dům dle ustanovení § 3, odst. C) vyhlášky MMR č. 137/1998 Sb. Zastavěná plocha 1.NP je 172,25 m2. Zastavěná plocha 1.PP je
0,00 m2.
6
Poměr zastavěných ploch : 1.PP/1.NP = 0,00/172,25 = 0,00 % Tj. objekt rodinného domu je podsklepen do 1/2 zastavěné plochy 1.NP / zde zcela nepodsklepen / Rodinný dům je typem „A“ – nepodsklepený, jednopatrový s využitým podkrovím, se sklonitou střechou a se základní cenou 2 290,- Kč/ m3 Podlažnost objektu : Zastavěná plocha 1.NP : ZP1 = 172,25 m2. Zastavěná plocha všech podlaží stavby RD : ZPc = 172,25 + cca 150 = 322,25 m2. Poměr zastavěné plochy všech podlaží a 1.NP : ZPc/ZP1 = 322,25/172,25 = 1,87 2.1.1.4 Koeficienty Rodinný dům podle § 5 a přílohy č. 6 vyhlášky
Typ
A
( 1.NP, zařízené podkroví, sedlová střecha )
ZC
2 290,- Kč/m3
Obestavěný prostor objektu dle projektu Koeficient polohový
OP
příloha č. 13 vyhlášky – neuplatněno
Koeficient podkroví
nad 2/3 ZP 1.NP
Koeficient změny ceny staveb
dle přílohy č.38 vyhl.
Koeficient prodejnosti
dle přílohy č.39 vyhl.
Základní cena po první úpravě
= ZC x Kpod
Pořizovací cena konstrukcí navíc
Cena odhadnuta znalcem
m3
890,64
K5
1,00
Kpod
1,12
Ki neuplatněno
2,142
Kp
1,000
Kč/m3
ZC´
2 565 Kč/m3
Kč
CK
0,00,-
-
PK
0,00,-
Podíl ceny konstrukce navíc
= CK/ ( ZC´ x OP x K5 x Ki )
koeficient vybavení stavby
S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, A = nadstandardní
Pol.č. 1
Konstrukce a vybavení
Provedení
Standard
Podíl příl. Č.14
Upravený podíl
Základy
betonové pasy s izolací
S
0.08200
0.08200
2
Svislé kce
cihelné zdivo
S
0.21200
0.21200
3
Stropy
dřevěné trámové s podhledem
S
0.07900
0.07900
4
Zastřešení
krov vázaný sedlový
S
0.07300
0.07300
5
Krytiny střech
tašková pálená
S
0.03400
0.03400
6
Klempířské konstrukce
úplné z měděného plechu
N
0.00900
0.01386
7
Vnitřní omítky
omítky vápenné štukové
S
0.05800
0.05800
8
Fasádní omítky
lícová cihla + stěrky
S
0.02800
0.02800
9
Vnější obklady
nevyskytují se
CH
0.00500
0.00000
10
Vnitřní obklady
kuchyň a koupelna keramické
S
0.02300
0.02300
11
Schody
dřevěné
S
0.01000
0.01000
12
Dveře
dřevěné plné i prosklené
S
0.03200
0.03200
13
Okna
plastová zdvojená
S
0.05200
0.05200
14
Podlahy obytných místnost.
keramické a plovoucí
S
0.02200
0.02200
15
Podlahy ostatních místností cementový potěr, dlažba
S
0.01000
0.01000
16
Vytápění
Etážové s kotlem na ZP
S
0.05200
0.05200
17
Elektroinstalace
220 V/380 V, poj. automaty
S
0.04300
0.04300
18
Bleskosvod
nevyskytuje se
CH
0.00600
0.00000
19
Rozvod vody
studené i teplé
S
0.03200
0.03200
20
Zdroj teplé vody
EI boiler
S
0.01900
0.01900
21
Instalace plynu
provedena
S
0.00500
0.00500
22
Kanalizace
provedena
S
0,03100
0,03100
23
Vybavení kuchyní
linka, dřez, EI sporák
S
0.00500
0.00500
24
Vnitřní hygienic. vybavení
umyvadlo, vana
S
0.04100
0.04100
25
Záchod
splachovací
S
0.00300
0.00300
7
26 N
Ostatní
anténa, zvonek, odvětrání
S
Navíc
-
Na
0.03400
CELKEM Koeficient vybavení stavby
( z výpočtu výše )
K4
Základní cena upravená
ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kp x Kpod x Křad
0.03400
0.00000
0.00000
1.00000
0.99386
-
0.99386
Kč / m3
5 460,07,-
2.1.1.5 Stáří a opotřebení Rodinný dům byl kolaudován pravděpodobně před cca 70 – 80 lety. V roce 2007 byla provedena celková rekonstrukce objektu. Všechny prvky krátkodobé životnosti jsou nové a konstrukce dlouhodobé životnosti byly opraveny. Vzhledem k oceňování stavby, ve které jsou prvky a konstrukce původní a vzhledem k technickému stavu stavby, je dle přílohy č. 14 vyhlášky použita při výpočtu opotřebení lineární metoda. Stáří je uvažováno od doby rekonstrukce s tím, že je k tomuto stáří připočteno formálně 20 let z důvodu, že nen všechny konstrukce stavby jsou nové. Rok odhadu
2009
Rok kolaudace / začátek užívání / odhad
2007
Stáří
2 roky + 20 let formálně
Předpokládaná další životnost
22 let
Celková životnost
78 let
Procento ročního opotřebení
1,00 %
Opotřebení
22,00 %
2.1.1.6 Výpočet ceny Základní cena
ZC
Kč / m3
2 290,00,-
ZCU
Kč / m3
5 460,07,-
OP
m3
890,64
CN = ZCU x OP
Kč
4 862 956,44,-
Stupeň dokončení stavby
%
100
Výchozí cena
Kč
4 862 956,44,-
%
- 1 069 850,42,-
Kč
3 793 106,02,-
Základní cena upravená Obestavěný prostor Výchozí cena objektu
Opotřebení Cena časová rodinného domu odhadu
22,00 č.p. 318 ke dni
2.1.2 Venkovní úprava ( § 10 ) Znalci se nepodařilo zdokumentovat všechny venkovní úpravy, které tvoří příslušenství objektu č.p. 318, jelikož nebylo znalci umožněno provést prohlídku nezastavěných prostor areálu, zejména zahrady. Pro potřeby ocenění je postačující provést ocenění zjednodušeným způsobem. Z ohledání nemovitosti se jedná zejména o : - Vodovodní přípojka - Kanalizační přípojka - Přípojka elektro - Přípojka zemního plynu
8
- Zpevněné plochy - Ploty a vrata plotová Ocenění venkovních úprav : Ocenění venkovních úprav se provede dle § 10 odst. 2 vyhl. zjednodušeným způsobem ve výši 3,50 až 5,0 % ze zjištěné ceny stavby oceňované dle § 5 vyhl.( rodinný dům ) a z ceny stavby nebo staveb tvořící příslušenství k nim. Výpočet ceny reprodukční venkovních úprav : Cena stavby objektu bydlení č.p. 318
4 862 956,44,- Kč
Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem
4 862 956,44,- Kč
Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem Cena reprodukční venkovních úprav zjednodušeným způsobem
x 4,00 % 194 518,26,- Kč
Výpočet ceny časové venkovních úprav : Cena stavby objektu bydlení č.p. 318
3 793 106,02,- Kč
Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem
3 793 106,02,- Kč
Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem Cena časová venkovních úprav zjednodušeným způsobem
x 4,00 % 151 724,24,- Kč
2.1.3 Pozemky parcela č. 895, č. 896 a č.898 2.1.3.1 Metodika výpočtu ceny pozemku Cena pozemku se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ) , které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku. 2.1.3.2 Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Výše uvedený pozemek č. 895 – zastavěná plocha a nádvoří je částečně zastavěn stavbou rodinného domu a má výměru 345 m2. Parcela č. 896 – zahrada tvoří s výše uvedeným pozemkem jednotný funkční celek a má výměru 154 m2 a parcela č. 898 – zahrada tvoří s výše uvedeným pozemkem také jednotný funkční celek a má výměru 163 m2. Celková výměra oceňovaných pozemků je 662 m2. Jako srovnávací pozemek byl vybrán pozemek o výměře 362 m2 v obci Lanžhot, který byl prodán za cenu 240 000,- Kč. tento pozemek je určen pro výstavbu rodinného domu. OCENĚNÍ POZEMKU INDEXOVOU POROVNÁVACÍ METODOU a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku Popis srovnávacího pozemku Výměra srovnávacího pozemku
okraj zastavěné části obce Lanžhot, klidná lokalita vhodná k bydlení rovinatý pozemek, zpevněný příjezd, inženýrské sítě u pozemku vč. zemního plynu VS m2 362
9
Cena srovnávacího pozemku
CS
Kč
Jednotková cena srovnávacího pozemku
JCS = CS/VS
Kč/m2
240 000,00,663,00,-
Koeficienty pro výpočet indexu A
Územní struktura
Okraj zastavěné části obce
0.90
B
Typ stavebního pozemku
Stavebně připravený vč. zemního plynu
1.50
C
Třída velikosti obce
2 až 5 tisíc obyvatel ( 3750 obyvatel )
0.60
D
Obchodní resp. průmysl. Poloha
Městská lokalita
1.30
E
Územní připravenost, infrastr.
Střední
0.75
F
Speciální charakteristiky
Nejsou
1.00
Celkový index srovnávacího pozemku
Is = A x B x C x D x E x F
-
0.78975
b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku
Zastavěná část obce, klidná lokalita vhodná k bydlení
Popis oceňovaného pozemku
Rovinatý pozemek, zpevněný příjezd, IS na pozemku kromě kanalizace 345 + 154 + 163 m2 662
Výměra oceňovaného pozemku Koeficienty pro výpočet indexu A
Územní struktura
zastavěná část obce, objety pro bydlení
1.00
B
Typ stavebního pozemku
Stavebně připravený kromě kanalizace
1.40
C
Třída velikosti obce
0 až 2 tisíce obyvatel
0.50
D
Obchodní resp. průmysl. poloha
Venkovská lokalita
1.20
E
Územní připravenost, infrastr.
Střední -
0.70
F
Speciální charakteristiky
Nejsou
1.00
Celkový index srovnávacího pozemku
Io = A x B x C x D x E x F
-
0.588
Poměr indexů
Pi = Io/Is
-
0.7445
Jednotková cena oceńovaného pozemku
JCC = JCS x Pi
Kč/m2
Cena oceňovaného pozemku
Kč
Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku
-
493,60,326 765,52,1/1
Cena pozemku č. 895, č. 896 a č. 898 ke dni odhadu / zaokrouhleno / Kč
326 770,00,-
Rekapitulace časové a reprodukční ceny ke dni odhadu Stavba Rodinný dům č.p.318 Venkovní úpravy Stavby celkem / zaokrouhleno / Pozemky parcela č. 895, č. 896 a č. 898 celkem
Časová cena Opotřebení 3 793 106,02,- Kč
22,00 %
Reprodukční cena 4 862 956,44,- Kč
151 724,24,- Kč
194 518,26,- Kč
3 944 830,00,- Kč
5 057 470,00,- Kč
326 770,00,- Kč
326 770,00,- Kč
4 271 600,00,- Kč
5 384 240,00,- Kč
10
2.2 Výnosová hodnota 2.2.1 Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. Výše uvažovaného nájemného 15 000,- Kč/měsíc vychází ze součtu nájemného za celý areál. Výnosové ocenění – konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta Příjmy z nájemného Objekt rodinný dům
Nájemné ročně – předpoklad v daném místě, objekt ke dni ocenění
Nájemné / odhad dle místních poměrů reálně dosažitelný /
Kč/měsíc
Počítáno 12 měsíců
měsíců/rok
Celkem příjem z nájemného ročně
Kč/rok
15 000 12 180 000,00,-
Výdaje na dosažení příjmů Podklady pro výpočet výdajů Reprodukční cena RD vč. příslušenství
RC ( Kč )
5 057 470,00,-
Časová cena RD včetně příslušenství
ČC ( Kč )
3 944 830,00,-
Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci
T ( roků )
30
Stáří stavby původní
S ( roků )
70
Celková životnost
Z ( roků )
148
Opotřebení hlavní stavby
A(%)
22,00
Předpokládané roční procento na údržbu a opravy
% z RC
0,50
Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace
u(%)
3,00
q(-)
1,03
Úročitel pro výpočet amortizace Výpočet výdajů Daň z nemovitostí / dle odhadu provedeného znalcem /
Kč/rok
1 000,00,-
Pojištění nemovitostí / 0.0012 x RC /
Kč/rok
6 069,00,-
Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy / 0.0050 x RC /
Kč/rok
25 287,00,-
Správa nemovitostí
Kč/rok
0,00,-
Kč/rok
82 917,00,-
Průměrné kapitalizované roční odpisy výpočtem ( ČC x i )/(
q)T
-1
Jiné náklady
Kč
0,00,-
Roční nájemné z pozemku
Kč
0,00,-
Celkem výdaje ročně
Kč
115 874,00,-
Příjmy ročně celkem
Kč
180 000,00,-
Výdaje ročně celkem
Kč
115 874,00,-
Čisté roční nájemné
Kč
64 126,00,-
Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného ?
ano
Výpočet věčnou rentou
Čisté roční nájemné
Kč
64 126,00,-
Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty
%
6,00
Výnosová hodnota před provedením opravy a bez provize
Kč
1 068 771,35,-
Odpočet nákladů na opravu pro znovuzprovoznění
Kč
0,00,-
Kč
1 068 770,00,-
Výpočet čistého ročního nájemného
Výpočet výnosové hodnoty
Výnosová hodnota RD včetně příslušenství ke dni odhadu
11
2.3 Komparativní porovnávací metoda 2.3.1 Porovnávací metoda indexová Ocenění porovnávací metodou bylo znalcem provedeno na základě porovnání podobných staveb rodinných domů jako celek, protože je dle zkušeností znalce u těchto typů staveb výstižnější oproti např. porovnávací metodou standardní jednotkové tržní ceny. Srovnání je provedeno na základě základních kritérií, které bezprostředně ovlivňují výslednou tržní cenu. Znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru www.SREALITY.cz a www.Realitymix.cz. Porovnávací kriteria : - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - příslušenství nemovitosti včetně možnosti napojení na inženýrské sítě - technický stav nemovitosti - korekce pramene ceny Výpočet je zpracován v níže uvedené tabulce, stručný popis srovnatelných rodinných domů, které jsou nabízeny k prodeji nebo které jsou v databázi znalce ( popis je doslovný, který byl převzat z uvedených nabídek ) :
Srovnávací objekt č.1 Rodinný dům v obci Ladná
Exkluzivně nabízíme prodej RD 5+1 v obci Ladná, okres Břeclav. Celková výměra 517 m2. Jedná se o cihlový patrový dům, celý podsklepený. IS-voda, plyn, elektřina, septik.. Technický stav dobrý, nutné drobné opravy. Možnost výstavby garáže vedle domu. Zastavěná plocha : 120 m2 Užitná plocha : 180 m2 Plocha pozemku : 517 m2 Nabídková cena : 1 600 000,- Kč
12
Srovnávací objekt č.2 Rodinný dům v obci Tvrdonice
Prodej řadového, cihlového domu 4+1 s výminkem 1+1 v obci Tvrdonice, okr. Břeclav, CP 843 m2. Jedná se o vkusně zrekonstruovaný dům, částečně podsklepený, s garáží, IS kompletní + vlastní studna. Ve zvýšeném přízemí se nachází 4 pokoje, kuchyně se vstupem na terasu. V patře 1 pokoj a půda připravena na vestavbu. V uzavřeném dvoře je posezení s krbem a vchod do výminku 1+1 s vlastním soc. zařízením. V zadní části dvora je další zděný krb, dětské hřiště, navazuje zahrada o rozloze 559 m2.Zastavěná plocha : 284 m2 Užitná plocha : 120 m2 Plocha pozemku : 843 m2 Nabídková cena : 2 300 000,- Kč
Srovnávací objekt č.3 Rodinný dům v obci Šakvice
Exkluzivně nabízíme rodinný dům 3+kk v Šakvicích.Jedná se o řadový přízemní dům po kompletní rekonstrukci, má průjezdnou vrátnici, ve dvoře terasu s posezením. Za domem je zahrada s ovocnými stromy.RD je velmi pěkný. Zastavěná plocha : 130 m2 Užitná plocha : 110 m2 Plocha pozemku : 825 m2 Nabídková cena : 2 600 000,- Kč
13
Srovnávací objekt č.4 Rodinný dům v obci Šakvice
Nabízíme k prodeji novostavbu RD 3+kk v Šakvicích, okres Břeclav. Jedná se o dvoupodlažní samostatně stojící rodinný dům se sedlovou střechou. V domě zůstává kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči (mikrovlnná trouba, sporák, lednička), jídelní stůl z masivu. V obývacím pokoji se nachází krb – rozvod tepla po celém domě. V koupelně je podlahové vytápění, 2 WC zvlášť. V pokojích je plovoucí podlaha, v kuchyni a jídelně dlažba. V domě je plynový kotel se zásobníkem. Ve spodní části domu jsou technická místnost, sušárna a prádelna. K domu náleží zahrada – užitková plocha 751 m2, s vlastní studnou. Zastavěná plocha : 110 m2 Užitná plocha : 130 m2 Plocha pozemku : 751 m2 Nabídková cena : 3 400 000,- Kč
Srovnávací objekt č.5 Rodinný dům v obci Tvrdonice
Nabízíme k prodeji novostavbu RD 3+1 v Tvrdonicích v řadové zástavbě. Dům byl zkolaudován v květnu 2008. K domu patří garáž se zahradou. Zastavěná plocha : 180 m2 Užitná plocha : 150 m2 Plocha pozemku : 324 m2 Nabídková cena : 3 050 000,- Kč
14
Porovnání objektů Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku – list 1 Č. Oce ň. obj
Obec / Lokalita Objekt RD – obec Ladná
(1)
Velikost /Počet místností
Příslušenství / Garáž
Pozemek ( m2 )
Jiné / stav
nezjištěno
průměr/ ano
662
dobrý
(3)
(4)
(5)
(6)
5+1
průměr / ne
517
průměr -
4+1 a 1+1
průměr / ano
843
průměr
(2)
1
RD v obci Ladná
2
RD v obci Tvrdonice
3
RD v obci Šakvice
3+kk
průměr / ano
825
dobrý
4
RD v obci Šakvice
3+kk
průměr / ano
751
průměr +
5
RD v obci Tvrdonice
3+1
průměr / ano
324
dobrý
Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku – list 2 Cena Č.
požadovaná / realizovaná
Koef. redukc e na prame n ceny
Cena po redukci na pramen ceny
K1
K2
K3
K4
K5
K6
Poloh a
Veliko st
Prove dení
Celko vý stav
Vliv pozem ku
Úvaha a názor znalce
a vybav ení
=(7)*(8)
Kr (1)
(7)
(8)
(9)
Index odlišnosti Io (10 až 15)
Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího = ( 9 )/( 16 ) Kč
( 10 )
( 11 )
( 12 )
( 13 )
( 14 )
( 15 )
( 16 )
( 17 )
1
1 600 000
0,90
1 440 000
1,00
1,00
0,90
0,70
0,98
1,00
0,617
2 332 362,-
2
2 300 000
0,90
2 070 000
1,00
0,95
0,95
0,90
1,05
1,00
0,853
2 427 120,-
3
2 600 000
0,90
2 340 000
1,00
0,85
0,95
0,90
1,05
1,00
0,763
3 066 490,-
4
3 400 000
0,85
2 890 000
1,00
0,90
0,95
1,00
1,03
1,00
0,881
3 281 667,-
5
3 050 000
0,90
2 745 000
0,95
0,85
0,95
1,05
0,95
1,00
0,765
3 587 264,-
Celkový průměr
Kč
2 938 980,-
Minimum
Kč
2 332 362,-
Maximum
Kč
3 587 264,-
K1 koeficient na úpravu polohy objektu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného / lepší > 1, horší < 1 / K2 koeficient úpravy na velikost objektu či areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K3 koeficient úpravy na provedení a vybavení staveb v areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K4 koeficient úpravy na celkový technický stav : / srovnávací objekt celkově lepší : K 4 > 1, horší < 1 / K5 koeficient úpravy na vliv pozemku – velikost, vlastnictví : / srovnávací pozemek celkově lepší : K 5 > 1, horší < 1 / K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce : / analogicky : srovnávací objekt, kromě vlivu předchozích koeficientů ještě lepší : K 6 > 1, horší < 1 / Koeficient úpravy na pramen zjištěné ceny – sloupec ( 8 ) : skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Io Index odlišnosti Io = K1* K2 * K3 * K4 * K5 * K 6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0
15
2.3.2 Porovnávací metoda dle vyhl. č.3/2008 Sb. ve znění novely 2.3.2.1 Metodika výpočtu Jelikož se cena RD dle současně platné vyhlášky č. 3/2008 Sb. ve znění novely zjistí porovnávacím způsobem, a dle zatímních zkušeností lze konstatovat, že cena daleko přesněji vystihuje obecnou cenu než výpočet dle vyhlášky předchozí, byla tato metoda použita i zde, jako podklad pro zjištění ceny porovnávací. Cena dokončeného rodinného domu o obestavěném prostoru do 1 100 m3, se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru rodinného domu, určeného způsobem uvedeným v příloze č.1, základní cenou uvedenou v příloze č.20a a upravenou podle odstavce 2. V základní ceně rodinného domu je zahrnuto standardní vybavení uvedené v příloze č.6. Základní cena se násobí indexem cenového porovnání podle vzorce : ZCU = ZC x I ZCU = základní cena upravená ZC = základní cena podle přílohy č. 20a tabulky č.1 I = index cenového porovnání vypočtený podle vzorce : I = It x Ip x Iv It = index trhu Ip = index polohy Iv = index konstrukce a vybavení 2.3.2.2 Výpočet ceny RD TRH S NEMOVITOSTMI
Hodnocené znaky, charakteristiky kvalitativních pásem a jejich hodnoty Příloha č. 18a k vyhlášce č. 3/2008 Sb. Tabulka č. 1 Trh s nemovitostmi – zjištění indexu trhu It Znak Číslo
1
2
Název znaku
Situace na dílčím ( segmentu ) trhu s nemovitostmi
Vlastnictví nemovitostí
Kvalitativní pásma Číslo
Popis pásma
Hodnota Ti
I.
Poptávka výrazně nižší než nabídka
-0,10
II.
Poptávka nižší než nabídka
-0,05
III.
Nabídka odpovídá poptávce
0
IV.
Poptávka je vyšší než nabídka
0,05
V.
Poptávka je výrazně vyšší než nabídka
0,10
I. II.
Stavba na cizím pozemku Stavba na vlastním pozemku ( ve spoluvlastnictví )
Hodnota dle skutečnosti
-0,05
-0,05 0
0,00
16
3
Vliv právních vztahů na prodejnost ( např. prodej podílu, pronájem )
-0,01 až 0,05
I.
Negativní
II.
Bez vlivu
0
Pozitivní
0,01 až 0,05
III.
0,00
3
Index trhu:
I T = 1 + ∑ Ti
= 1 + ( - 0,05 + 0,00 + 0,00 )
∑
0,95
i =1
POLOHA RODINNÉHO DOMU
Hodnocené znaky, charakteristiky kvalitativních pásem a jejich hodnoty Pro stavby určené k trvalému bydlení a byty - pro obce do 2 000 obyvatel včetně Příloha č. 18a k vyhlášce č. 3/2008 Sb. Tabulka č. 4 Poloha nemovitosti – zjištění indexu polohy Ip Znak Číslo
Název znaku
1
Úřady v obci
2
Poloha nemovitosti
3
Okolní zástavba a životní prostředí
4
Obchod, služby, kultura v obci
5
Školství a sport
6
Zdravotnické zařízení
Kvalitativní pásma Číslo I. II. III. I. II. III. I.
II. V. I. II. III. I. II. III. I. II. III. I.
7
Veřejná doprava
8
Obyvatelstvo
II. III.
I. II.
Popis pásma Žádný úřad Obecní úřad Obecní úřad, pošta Samoty, osady mimo souvisle zastavěné území obce (odlehlá poloha) Na okraji zastavěného území obce Uvnitř souvisle zastavěného území obce S negativními vlivy na okolí, ( např. výrobní objekty, sousedství dálnic, železnic, skládek, lomů, objektů zemědělské výroby) Objekty pro bydlení Objekty pro bydlení a rekreaci, parky, význačné přírodní lokality Žádný obchod Pouze obchod se základním sortimentem Více obchodů nebo služeb, pohostinské a kulturní zařízení Žádná základní škola Základní škola Základní škola a sportovní zařízení Žádné zdravotnické zařízení Pouze ordinace praktického lékaře Ordinace praktického a odborného lékaře a další zařízení Žádná zastávka hromad. dopravy nebo ve vzdálenosti více jak 1000 m Omezené dopravní spojení Dobré dopravní spojení (v dosahu příměstských linek vel. měst) Konfliktní skupiny v okolních bytech nebo sousedních rodinných domech (RD) nebo v okolí Bezproblémové okolí
Hodnota Pi -0,02 0 0,02 -0,01 0 0,01 -0,05
0 0,05 -0,03 0 0,03 -0,03 0 0,03 -0,03 0 0,03
Hodnota dle sku tečnosti
0,00
0,01
0,00
0,00
0,00 -0,03
-0,04 0 0,04
0,00
-0,01až -0,40 0
0,00
17
I. 9
II.
Pracovní příležitosti
III. I.
10
11
Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti
Vlivy neuvedené
II. III. IV. V.
Bez pracovních možností v obci nebo okolí Omezené pracovní možnosti v obci nebo okolí Dostatečná nabídka pracovních možností v obci nebo okolí Výrazně negativní změny trvalého charakteru Negativní změny Bez vlivu Pozitivní změny Výrazně pozitivní změny trvalého charakteru
I.
Vlivy snižující cenu
II.
Bez dalších vlivů
III.
Vlivy zvyšující cenu
-0,06 0
0,00
0,06 -0,06 až -0,10 -0,01 až -0,05 0 0,01 až 0,05 0,06 až 0,10
0,00
-0,01 až -0,10 0
0,00
0,01 až 0,10 11
Index polohy pro stavby k trvalému bydlení:
I P = 1 + ∑ Pi
= 1+ ( 0,00 +
i =1
∑
0,98
0,01 + 0,00 + 0,00 + 0,00 - 0,03 + 0,00 + 0,00 + 0,00 + 0,00 + 0,00 )
KONSTRUKCE A VYBAVENÍ RODINNÉHO DOMU
Hodnocené znaky, charakteristiky kvalitativních pásem a jejich hodnoty Příloha č. 20 k vyhlášce č. 3/2008 Sb. Tabulka č. 2 Konstrukce a vybavení RD – zjištění indexu konstrukce a vybavení Iv Znak Číslo
Název znaku
1
Druh stavby
2
Provedení obvodových stěna)
Kvalitativní pásma Číslo I. II. III. I. II. III. IV. V.
3
Tloušťka obvod. stěn
4
Podlažnostb)
5
Napojení na veřejné sítě (přípojky)
I. II. III. I. II. III. I. II. III. IV. V.
Popis pásma Rekreační chalupa a rekreační domek Dvojdomek, dům řadový Samostatný rodinný dům Typ 1 - Na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené – převažuje Typ 2 - Železobetonová nezateplená Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo Typ 4 - Dřevostavby (novostavby) a stavby zateplené Typ 5 - Ekologické stavby, nízkoenergetické a pasivní domy atd. méně jak 45 cm převažuje 45 cm více jak 45 cm Hodnota větší než 2 Hodnota více jak 1 do 2 včetně Hodnota 1 Žádné nebo pouze přípojka elektr. energie Přípojka elektro, vl. studna na pozemku Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku Přípojka elektro, voda, napojení na veřejnou kanalizaci nebo domovní čistírna Přípojka elektro, voda, kanalizace a zemní plyn nebo propan butan
Hodnota Vi -0,02 -0,01 0 -0,08 -0,01 0 0,04
Hodnota dle sku tečnosti
-0,01
0,00
0,10 -0,02 0 0,03 0 0,01 0,02 -0,10
0,00
0,01
-0,05 0 0,04 0,08
0,04
18
6
Způsob vytápění stavby
I. II. III. IV. V. I.
7
Základní příslušenství v RDc)
II. III. IV.
V.
8
9
Ostatní vybavení v RD
Venkovní úpravy
I. II. I. II. III. IV. V. I.
10
11
12
Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD Pozemky ve funkčním celku se stavbou
Kriterium jinde neuvedené
II. III. I. II. III. I. II. III. IV. V. I. II. III.
13
Stavebnětechnický stav
IV. V.
Lokální na tuhá paliva Lokální vytápění el. nebo plynem, Ústřední, etážové, dálkové Převažující části vytápění podlahové, teplovzdušné vytápění Ostatní druhy vytápění ( např.solární, tepelná čerpadla, stěn. vytápění ) Bez základního příslušenství nebo pouze suchý záchod,chemické WC Pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstandardní nebo mimo stavbu RD Úplné - standardní provedení Úplné nadstandardní nebo více základního příslušenství standardního provedení, prádelna Více základních příslušenství nadstandardního provedení Bez dalšího vybavení Např. sauna, centrální vysavač, zimní zahrada, vířivé vany, vnitřní bazén Zanedbatelného rozsahu Minimálního rozsahu Standardního rozsahu a provedení Většího rozsahu nebo nadstandardní provedení Nadstandardní provedení a rozsah Snižující hodnotu RD Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 Standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 Bez pozemku ( nebo pouze zastavěný stavbou ) nebo do 300 m2 Od 300 m2 do 800 m2 celkem Nad 800 m2 celkem Významně snižující cenu Mírně snižující cenu Bez vlivu na cenu Mírně zvyšující cenu Významně zvyšující cenu Stavba ve výborném stavu Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Stavba ve špatném stavu – ( předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Stavba ve špatném stavu – ( nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti )
Index konstrukce a vybavení RD : I = ⎛⎜ 1 + V
⎝
12
∑V i =1
i
⎞ ⎟ × V 13 = ( 1 + ( - 0,01 + ⎠
0,00 + 0,00 + 0,01 + 0,04 + 0,00 + 0,05 + 0,00 + 0,00 + 0,00 + 0,00 + 0,00 ) ) x 1,05 x 1,00 =
-0,08 -0,04 0 0,05
0,00
0,06 až 0,10 -0,10 -0,05 0 0,05
0,05
0,06 až 0,10 0 0,01 až 0,25 -0,05 -0,03 0 0,04 0,05 -0,01 až 0,03 0
0,00
0,00
0,00
0,05 až 0,10 -0,01 0 0,01 -0,06 až – 0,10 -0,01 až 0,05 0 0,01až 0,05 0,06 až 0,10 1,25* 1,05*
0,00
0,00
1,05*
0,85*
0,65* 0,45*
∑
1,145
19
a) Začleňuje se podle převažující svislé obvodové konstrukce, pokud nelze stanovit, ocení se celá stavba nákladovým způsobem. b) Podlažností pro účely této vyhlášky se rozumí podíl celkové zastavěné plochy všech podlaží stavby a zastavěné plochy 1.NP – nutno doložit výpočtem. c) Základním příslušenstvím pro účely této vyhlášky se rozumí koupelna ( vana nebo sprchovací kout, umyvadlo ) a splachovací záchod. * Hodnota kvalitativního pásma se násobí koeficientem s pro kategorii: A - pro stavby stáří do 20 let včetně ( nebo stavba po celkové rekonstrukci ): 1,0 B - pro stavby stáří od 20 do 30 let včetně: 0,9 C - pro stavby stáří od 30 do 50 let včetně: 0,8 D - pro stavby stáří od 50 do 80 let včetně: 0,7 E - pro stavby starší než 80 let: 0,6 Zařazení do kvalitativního pásma jednotlivých znaků musí vyplývat z popisu stavby. Pokud stavba nesplňuje v hodnoceném znaku všechna kritéria jednotlivých kvalitativních pásem, zařadí se do nejbližšího porovnatelného kvalitativního pásma.
Základní ceny za m2 podlahové plochy Rodinných domů, rekreačních chalup a rekreačních domků : Příloha č. 20 k vyhlášce č. 3/2008 Sb. Tabulka č. 1 Kraj v členění na Základ. vyjmenované obce a cena velikostní kategorie (v Kč/m3 ) obcí podle počtu obyvatel a oblastí HLAVNÍ MĚSTO PRAHA Praha 1 Praha 2 Praha 3 8 529 Praha 4 10 332 Praha 5 8 809 Praha 6 13 030 Praha 7 10 658 Praha 8 6 850 Praha 9 4 046 Praha 10 5 351 Praha 11 6 793 Praha 12 6 435 Praha 13 6 210 Praha 14 6 266 Praha 15 6 383 Praha 16 6 824 Praha 17 5 659 Praha 18 6 772 Praha 19 7 111 Praha 20 8 941 Praha 21 7 973 Praha 22 6 823 Praha 23 6 034 Praha 24 6 400 Praha 25 5 438 Praha 26 5 725 Praha 27 4 335 Praha 28 7 984 STŘEDOČESKÝ KRAJ Benešov 3 935 Beroun 7 068 Kladno 3 849 Kolín 2 911 Kutná Hora 3 704 Mělník 4 185 Mladá Boleslav 4 524 Nymburk 3 083 Poděbrady 4 159 Praha – východ* 6 292 Praha – západ* 7 884 Příbram 3 347 Rakovník 4 110 10 001 – 50 000 4 092 2 001 – 10 000 4 697 do 2 000 obyvatel 4 215
Kraj v členění na vyjmenované obce a velikostní kategorie obcí podle počtu obyvatel a oblastí JIHOČESKÝ KRAJ České Budějovice Český Krumlov Jindřichův Hradec Písek Prachatice Strakonice Tábor 2 001 – 10 000 do 2 000 obyvatel PLZEŇSKÝ KRAJ Plzeň 1 Plzeň 2 Plzeň 3 Domažlice Klatovy Rokycany Tachov 10 001 – 50 000 2 001 – 10 000 do 2 000 obyvatel KARLOVARSKÝ KRAJ Karlovy Vary 1 Karlovy Vary 2 Karlovy Vary 3 Karlovy Vary 4 Cheb Františkovy lázně Mariánské lázně Sokolov 10 001 – 50 000 2 001 – 10 000 do 2 000 obyvatel ÚSTECKÝ KRAJ Děčín Chomutov Litoměřice Louny Most Teplice Ústí nad Labem 10 001 – 50 000 2 001 – 10 000 do 2 000 obyvatel
Základ. cena (v Kč/m3 )
4 4 4 3 2 2 3 3 3
212 305 141 088 788 809 004 523 311
5 4 4 2 2 3 2 3 3 3
198 022 672 842 761 552 683 047 553 299
6 4 4 4 2 3 2 3 2 3 2
583 992 631 448 695 423 755 487 694 176 728
3 2 3 2 3 3 3 2 2 2
194 771 496 610 582 262 018 701 971 727
Kraj v členění na Kraj v členění na Základ. vyjmenované obce a vyjmenované obce a cena velikostní kategorie velikostní kategorie (v Kč/m3 ) obcí podle počtu obcí podle počtu obyvatel a oblastí obyvatel a oblastí LIBERECKÝ KRAJ Blansko Česká Lípa 2 992 Břeclav Jablonec nad Nisou 3 424 Hodonín Liberec 4 090 Vyškov Semily 3 284 Znojmo 10 001 – 50 000 3 878 10 001 – 50 000 2 001 – 10 000 3 735 2 001 – 10 000 do 2 000 obyvatel 3 538 do 2 000 obyvatel KRÁL. HRADECKÝ KRAJ OLOMOUCKÝ KRAJ Hradec Králové 4 799 Jeseník Jičín 3 206 Olomouc Náchod 2 514 Prostějov Rychnov nad Kn. 2 189 Přerov Trutnov 2 691 Šumperk 10 001 – 50 000 3 266 10 001 – 50 000 2 001 – 10 000 3 219 2 001 – 10 000 do 2 000 obyvatel 3 474 do 2 000 obyvatel PARDUBICKÝ KRAJ ZLÍNSKÝ KRAJ Chrudim 3 185 Kroměříž Pardubice 3 549 Luhačovice Svitavy 3 016 Uherské Hradiště Ústí nad Orlicí 2 338 Vsetín 10 001 – 50 000 2 838 Zlín 2 001 – 10 000 3 060 10 001 – 50 000 do 2 000 obyvatel 2 964 2 001 – 10 000 VYSOČINA KRAJ do 2 000 obyvatel Havlíčkův Brod 4 655 MORAVSKOSLEZSKÝ Jihlava 3 148 Ostrava 1 Pelhřimov 2 257 Ostrava 2 Třebíč 2 929 Ostrava 3 Žďár nad Sázavou 2 619 Ostrava 4 10 001 – 50 000 2 828 Ostrava 5 2 001 – 10 000 2 379 Ostrava 6 do 2 000 obyvatel 2 231 Ostrava 7 JIHOMORAVSKÝ KRAJ Ostrava 8 Brno 1 Ostrava 9 Brno 2 4 147 Ostrava 10 Brno 3 5 367 Ostrava 11 Brno 4 4 955 Ostrava 12 Brno 5 5 150 Bruntál Brno 6 4 937 Frýdek-Místek Brno 7 5 103 Havířov Brno 8 6 866 Karviná Brno 9 6 151 Nový Jičín Brno 10 5 108 Opava Brno 11 6 246 10 001 – 50 000 Brno 12 3 431 2 001 – 10 000 do 2 000 obyvatel
* Základní ceny platí pro všechny obce v okrese bez rozlišení podle počtu obyvatel.
Základ. cena (v Kč/m3 ) 3 124 3 222 3 045 2 882 3 401 2 963 2 950 3 089 2 4 3 3 2 3 2 2
260 378 311 549 860 084 972 488
3 3 3 3 4 3 2 2
233 514 120 206 230 441 676 416
3 3 2 2 2 2 3 3 3 3 3 4 2 2 3 2 2 2 2 2 2
088 150 888 968 991 277 359 298 998 672 364 245 113 305 238 766 451 681 699 780 898
kraj
20
VÝPOČET ADMINISTRATIVNÍ CENY RD Základní cena
ZC
Kč / m3
Index trhu
It
-
0,950
Index polohy
Ip
-
0,980
Index konstrukce a vybavení
Iv
-
1,145
I = It x Ip x Iv
-
1,066
ZCU = ZC x I
Kč / m3
Index cenového porovnání Základní cena upravená Obestavěný prostor RD
OP
Cena rodinného domu č.p. 318 zjištěná porovnávacím způsobem dle vyhl. č.3/2208 Sb. ve znění novely ke dni odhadu
2.4
3 089,00,-
3 291,42,-
m3
890,64
Kč
2 931 470,00,-
Rekapitulace
Níže stanovená obvyklá cena oceňovaných nemovitostí je výsledkem vyhodnocení zjištěných cen a vyhodnocení uvedených vlivů, které mají přímý vliv na její výši.
Způsob ocenění
cena
Reprodukční cena
5 384 240,00,- Kč
Věcná hodnota / časová cena /
4 271 600,00,- Kč
Výnosová hodnota
1 068 770,00,- Kč
Cena zjištěná porovnávacím způsobem průměr
2 861 100,00,- Kč
Cena zjištěná porovnávacím dle vyhl. č. 3/2008 Sb. ve znění novely bez pozemků
2 931 470,00,- Kč
Cena zjištěná porovnávacím dle vyhl. č. 3/2008 Sb. ve znění novely s pozemky
3 258 240,00,- Kč
Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí dle odborného odhadu znalce ke dni ocenění
3 200 000,00,- Kč
Závěr : 1. Obvyklá cena výše oceňovaných nemovitostí tj. rodinného domu č.p. 318 na pozemku parcela č. 895 – zastavěná plocha a nádvoří ve Sportovní ulici v obci Ladná s pozemky parcela č. 895 - zastavěná plocha a nádvoří, parcela č. 896 – zahrada a parcela č. 898 zahrada vše s příslušenstvím zapsané na LV 1105 pro katastrální území a obec Ladná a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Břeclav může činit dle zjištění znalce ke dni ocenění 3 200 000,- Kč slovy : třimiliónydvěstětisíckorunčeských
21
2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, nejsou znalci známa, nebyly znalci povinným sděleny a dle zjištění se znalce nevyskytují.
20. srpna 2009
Příloha : 2x fotodokumentace 1x kopie výpisu z KN, LV 1105 1x kopie katastrální mapy
Ing. Michal Sirový
22
ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1514 - 84/09 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 84/09.
CERTIFIKÁT QEN
Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne 25.6.2009 pod č.95/64/QEN/2009-RE.
Českém Krumlov 20. srpna 2009
Ing. Michal Sirový
23
FOTODOKUMENTACE
Celkový pohled na RD č.p. 318
Boční pohled na RD č.p. 318
