09

ZNALECKÝ POSUDEK č. 791 – 59 / 09 dle Usnesení č.j. 067 EX 3029/06-71

Objednavatel: Adresa: IČ:

Vypracoval:

kancelář: mail:

Exekutorský úřad Praha 5 JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor Evropská 663/132, 160 00 Praha 6 49720821

Ing. Artur Ries, Ph.D. Soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, v oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové. Ulička 4 623 00 Brno [email protected]

Účel posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 067 EX 3029/06-71 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Jurajem Podkonickým, Ph.D. dne 04.02.2009.

Posudek obsahuje:

28 stran včetně příloh

Posudek se předává:

ve třech vyhotoveních

Výtisk číslo:

3

Zpracováno:

23.03.2009

Znalecký posudek č. 791-59/09

Obsah posudku

strana

A 1 2 3 4 5 6

NÁLEZ...............................................................................................................................3 Úkol a předmět ocenění ...............................................................................................3 Místní šetření ...............................................................................................................3 Den ocenění .................................................................................................................3 Podklady ......................................................................................................................3 Limitující podmínky ....................................................................................................4 Uznávané metody ocenění ...........................................................................................4

B 1 2 3

POSUDEK .........................................................................................................................8 Aplikovaná metoda ocenění.........................................................................................8 Ocenění ........................................................................................................................9 Vyhodnocení..............................................................................................................19

C

REKAPITULACE ..........................................................................................................20

D

ZNALECKÁ DOLOŽKA...............................................................................................21

Seznam příloh .........................................................................................................................22

2


A NÁLEZ 1

ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ

Znalecký posudek je vypracován na základě žádosti objednavatele posudku. Úkol znalce je stanoven Usnesením č.j. 067 EX 3029/06-71. Předmětem ocenění je budova bydlení č.p. 66, část obce Bílence, stojící na pozemku parc.č. St. 16 a pozemek parc.č. St. 16, k.ú. Bílence, obec Bílence, zapsáno na LV č. 18, vedeného KÚ pro Ústecký kraj, KP Chomutov. Výčet: Hlavní stavby: Budova bydlení č.p. 66 Příslušenství: Venkovní úpravy: oplocení vč. podezdívky, branka, zpevněné plochy, přípojky inž. sítí, trvalé porosty Pozemek parc.č. St. 16 Technický popis stavebního objektu, jeho konstrukčního provedení a technického vybavení je detailně proveden níže v části B - Posudek.

2

MÍSTNÍ ŠETŘENÍ

Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne 26.02.2009 bez přítomnosti vlastníka nemovitosti. Šetření tak mohlo být provedeno pouze z venku z veřejně přístupných míst.

3

DEN OCENĚNÍ

Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 26.02.2009, což je den ocenění.

4

PODKLADY

- Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 18, k.ú. Bílence, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu -

do Katastru nemovitostí dne 04.02.2009 Snímek katastrální mapy Usnesení č.j. 067 EX 3029/06-71 barevná fotodokumentace informace získané při místním šetření záznam z prohlídky a zaměření nemovitosti zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. vyhláška č. 456/2008 Sb., kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. – Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008

3


-

Kolektiv autorů – Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2001 Zbyněk Zazvonil – Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk 2004 Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 Orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů dle měrných jednotek objektů – báze II. pololetí 2008, Porings, s.r.o. časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno; ročníky 1996 až 2008 odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydávaný Českou komorou odhadců majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1; ročníky 2003 až 2008 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) – Trend Report 2008 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) – Financování developerských projektů (2009)

5

LIMITUJÍCÍ PODMÍNKY

Znalecký posudek je zpracován na základě následujících obecných předpokladů a limitujících podmínek: 1. V posudku není převzata odpovědnost za právní náležitosti vlastnického práva. V rámci ocenění nebylo prováděno žádné šetření ve věci pravosti právního podkladu vlastnictví oceňovaných majetkových hodnot. Předpokládáme, že vlastnické či majetkové právo k těmto hodnotám je pravé, nepochybné a v závislosti na své povaze zcizitelné a vymahatelné v soudním řízení. 2. Závěry uvedené v tomto znaleckém posudku je nezbytné revidovat v případě, že se základní předpoklady nebo vstupní údaje, na nichž je znalecký posudek založen, změní. Není převzata žádná odpovědnost za změny trhu, které by vedly k přezkoumání tohoto ocenění po datu, ke kterému bylo ocenění provedeno. Platnost závěrů znaleckého posudku je max. 6 měsíců ode dne zpracování. 3. Tento znalecký posudek byl vypracován na základě Usnesení č.j. 067 EX 3029/06-71. Úkolem znalce je:

- ocenit nemovitost a její příslušenství - ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené

6 6.1

UZNÁVANÉ METODY OCENĚNÍ Metoda nákladová

Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z předpokladu, že hodnota aktiv (nemovitostí) nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční ceny snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Jednotková cena se získá nejčastěji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (např. z Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, vydáváno pololetně – ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodářských ukazatelů stavebních objektů PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objektů). Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveň k datu ocenění, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyčíslen Českým statistickým úřadem. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, 4


výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí č. 3/2008 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů. 6.2

Metoda výnosová

Tato metoda bere v úvahu uskutečněný nebo očekávaný příjem z majetku. Tento příjem je diskontován odpovídající mírou výnosnosti, tak aby byla získána současná hodnota očekávaných výnosů. Očekávaný výnos se u předmětné nemovitosti zjistí z dosaženého (popřípadě jde-li o nemovitost v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze použít výnos dosažitelný) ročního nájemného. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o náklady na provoz nemovitosti (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovitosti, daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti). Některé metodiky odpočítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domnívám se (spolu s odbornou veřejností zejména v bankovním a investičním sektoru), že tato kategorie nákladů nemá své opodstatnění. Zřejmou výhodou metodik výpočtu bez neprovozních nákladů je odpověď na otázku investora, za jak dlouhý časový úsek bude počáteční investice do pořízení nemovitosti návratná. Základní vztah pro výpočet časového úseku návratnosti počáteční investice: Návratnost [roky] = počáteční investice [Kč] /roční čistý zisk z pronájmu [Kč/rok]

Základní matematický vztah pro výpočet výnosové hodnoty: n

ČVt t t =1 (1 + VMN t )

VHN = ∑

kde:

VHN ... výnosová hodnota nemovitosti ČVt ... čisté příjmy z nemovitosti v roce t VMN ... výnosová míra nemovitosti = diskontní míra, požadovaná míra výnosnosti n ... zbývající doba užití nemovitosti (zejména ekonomická životnost)

V anglosaských zemích je obvykle používána metoda „jednoduchá kapitalizace“: VHN = kde:

ČVtrvalý VMN

ČVtrvalý ... trvalé čisté příjmy z nemovitosti (teoreticky do nekonečna)

V německy hovořících zemích je obvykle používána metoda „časově omezené renty“: VHN = ČV ×

kde:

qn −1 HP + n n q × ( q − 1) q

ČV ... každoroční čisté příjmy z nemovitosti q = 1 + i, kdy i = výnosová míra nemovitosti (diskontní míra, požadovaná míra výnosnosti) n ... zbývající doba užití nemovitosti (zejména ekonomická životnost) HP ... hodnota pozemku (pokud je zbývající doba užití nemovitosti velká (cca od 50 let výše), blíží se současná hodnota pozemku nule

Velice důležitým bodem při stanovení výnosové hodnoty nemovitostí je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se diskontují budoucí příjmy, má na výnosovou hodnotu investice (nemovitosti) značný vliv. V podmínkách ČR se konstrukce výpočtu výše diskontní míry (někdy též míry kapitalizace)

5


obvykle odvíjí od úvahy, že celková míra kapitalizace má dvě složky:

-

bezriziková míra výnosnosti přirážky za riziko

Jako základ pro hodnocení bezrizikové míry výnosnosti je doporučován výnos z dlouhodobých státních dluhopisů. Informace o těchto cenných papírech jsou v aktuální podobě volně k dispozici např. na Internetu, včetně pomocných on-line kalkulátorů. Přirážky k bezrizikovému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tří bodů: Přirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovitosti Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit peníze na nepředpokládané opravy či nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propočtu nákladů v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy prověřit technickou kvalitu objektu. Přirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovitosti Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitost pronajímat takovým nájemníkům a za takové nájmy, které byly uvažovány v propočtu příjmů. Zohledňuje se délka nájemních smluv (doba určitá / neurčitá) a případné riziko, že prostory uvolněné po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) – tzv. neúplné pronajmutí. Dále se zohledňuje „kvalita“ nájemců – jejich schopnost platit nájem včas a ve smluvené výši. V úvahu připadá též riziko, že o pronájem dané nemovitosti přestane být zájem – tzv. „ekonomická životnost“. Přirážka za rizika právními povahy Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitostí spjaty věcné břemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníků, zda přístup k nemovitosti je možný jen přes pozemky jiných vlastníků, soudní spory apod. 6.3

Metoda komparativní

Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých objektů lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti. Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů a opírají se o šetření soudních znalců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti autora posudku, o realitní inzerci a o inzerci na síti Internet. V posudku je pak použita střední hranice intervalu (rozpětí) zjištěných hodnot. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří: Využitelnost nemovitostí

-

stavebně-technické vlastnosti nemovitostí, jejich předimenzovanost účel staveb a možnost adaptace na jiné využití kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí

omezenost

či

naopak

Poloha nemovitostí

-

vzdálenost od obchodních center vzdálenost od hlavních komunikačních tahů přístup k silničním, železničním, leteckým či vodním trasám omezené možnosti další výstavby ( stavební uzávěry, ochranná pásma )

6


Vlastnické vztahy k nemovitostem a váznoucí břemena

-

stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost předkupní práva, zástavní práva, věcná břemena případné restituce, soudní spory

Situace na trhu nemovitostí

-

celkové trendy v prodeji nemovitostí prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě

7


B POSUDEK 1

APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ

V tomto posudku je zjišťována předpokládaná obvyklá cena předmětu ocenění. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsem nejprve analyzoval teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je běžný rodinný dům, u kterého je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných domů včetně pozemků na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu komparativní. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právě pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ještě vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami určovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v určitých aspektech a u některých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. Přesto se v našich podmínkách, zejména z důvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základě metod nákladových a výnosových. Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení. Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji. Komparativní způsob ocenění je proveden ve dvou variantách: a) srovnáním s trhem ve smyslu bodu A.6.3 tohoto posudku; b) porovnávací metodou dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování č. 151/1997 Sb. v platném znění (vyhl. č. 456/2008 Sb.), která ocenění provádí na základě ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitostí vůči oceňované nemovitosti. Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku vydává Ministerstvo financí ČR. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

8


2

OCENĚNÍ

2.1

Porovnávací způsob ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování

a) Rodinný dům č.p. 66 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 20a):

Rodinný dům Ústecký kraj - do 2 000 obyvatel 80 roků 2 727,- Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název podlaží 1.NP:

Zastavěná plocha 61,20 m2

Obestavěný prostor: Obestavěný prostor – celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech nadzemních podlaží: Podlažnost

Konstrukční výška 2,60 m

201,90 m3

=

ZP1 = 61,20 m2 ZP = 61,20 m2

ZP / ZP1 = 1,00

Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - Hodnota 1 5. Napojení na veřejné sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - Ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - Minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 80 let: 0,7

č. III III II III III

Vi 0,00 0,00 0,00 0,02 0,00

III III I II II

0,00 0,00 0,00 -0,03 0,00

I

0,01

III II

0,00 1,05

9


12 Index vybavení IV (1 + ∑ Vn ) * V13 * 0,7 = 0,735 n=1 Index polohy: Název znaku 1. Úřady v obci - obecní úřad 2. Poloha nemovitosti - uvnitř souvisle zastavěného území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem 5. Školství a sport - žádná základní škola 6. Zdravotní zařízení - žádné zdravotnické zařízení 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Pracovní příležitosti - omezené pracovní možnosti v obci nebo okolí 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 11 Index polohy IP (1 + ∑ Pn ) = 0,950 n=1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3 Index trhu IT (1 + ∑ Tn ) = 0,950 n=1

č. II III II II I I II II II III II

Pi 0,00 0,01 0,00 0,00 -0,03 -0,03 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

č. II

Ti -0,05

II II

0,00 0,00

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,735 * 0,950 * 0,950 = 0,663 Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 2 727,- Kč/m3 * 0,663 = 1 808,- Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * OP = 1 808,- Kč/m3 * 201,90 m3 = 365 035,20 Kč Rodinný dům č.p. 66 - zjištěná cena =

365 035,20 Kč

b) Pozemek Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název Zastavěná plocha a nádvoří Součet

Parcelní číslo St. 16

Výměra [m2] 94,00

Jedn. cena [Kč/m2] 35,00

Cena [Kč] 3 290,3 290,-

10


Úprava ceny – příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem

125 % 125 %

+ * *

Pozemek - zjištěná cena

=

4 112,50 7 402,50 0,8850 2,1420 14 032,70 14 032,70 Kč

Rekapitulace porovnávacího způsobu ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování: a) Rodinný dům č.p. 66 b) Pozemek Cena nemovitosti činí celkem Cena nemovitosti po zaokrouhlení činí

= =

365 035,20 Kč 14 032,70 Kč 379 067,90 Kč 379 000,- Kč

11


2.2

Komparační způsob ocenění – srovnání na trhu

Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých objektů lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zpracovatele posudku, o realitní inzerci a o inzerci na síti Internet (reals.cz, nemovitosti.cz, reality.cz, sreality.cz, pozemky.cz, reality-reality.cz, centralni-adresa.cz). V posudku je použita střední hranice intervalu (rozpětí) zjištěných hodnot. Popis: Dům je půdorysně postaven ve tvaru obdélníka, je samostatně stojící, situovaný na mírně svažitém pozemku. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy. Centrum obce Bílence je ve vzdálenosti 200 m, do Chomutova je vzdálenost 10 km. Přístup k objektu je možný po veřejné komunikaci, oplocení je provedeno včetně zahrady. Inženýrské sítě: je provedeno napojení na el. energii, veřejný vodovod, kanalizace je do jímky, plynovod není. Konstrukční řešení a technické vybavení: Doba výstavby:

dle odborného odhadu před cca 70-80ti lety

Počet podlaží:

nepodsklepeno, 1nadzemní podlaží

Základy:

betonové pasy bez izolací proti zemní vlhkosti

Nosné konstrukce: zděné z cihel, nezatepleno Stropy:

dřevěné trámové, podbití rákosem a omítnutí

Střecha:

tvar valbový, krov je dřevěný

Klempířské konstrukce:

dešťové žlaby a svody, oplechování střešních prostupů z pozinkovaného plechu

Vnitřní povrchy:

dvouvrstvé vápenocementové omítky, obklady keramické na WC, v koupelně, v kuchyni

Vnější povrchy:

vápenocementové omítky, místy opadané; obklad soklu není proveden

Schody:

nejsou

Dveře:

dřevěné plné s dřevěnými zárubněmi a dřevěnými prahy, vstupní jsou dřevěné - prosklené; svlakové

Okna:

dřevěná špaletová

Povrch podlah:

dle účelu užití místnosti: keramická dlažba, lepené PVC, teraco, betonová mazanina

Krytina střechy:

Vrata:

živičná (šablony)

nejsou

12


Vytápění:

ústřední do radiátorů

Ohřev teplé vody:

zajišťován lokálním el. ohřívačem, zásobníkovým

Vnitřní vodovod:

je proveden rozvod studené i teplé vody

Vnitřní kanalizace: od všech zařizovacích předmětů

WC splachovací oddělené od Hygienické vybavení: koupelny; v koupelně umyvadlo, vana Vnitřní plynovod:

není proveden

Elektroinstalace:

na jističe, kompletní rozvod světelného proudu (230V) a zásuvka motorového proudu (400V); bleskosvod není instalován

Výtahy:

nejsou

Ostatní:

např. vzduchotechnika, hydranty, rozvod EPS, EZS, strukturovaná kabeláž, krb, digestoř, vestavěné skříně, rozvod domácího telefonu, odvětrávání ventilátory, rozvod antén pod omítkou - nebylo zjištěno

Vybavení kuchyní:

sporák (na el. energii)

Pozn.: Vnitřní prohlídka nemohla být provedena, vnitřní konstrukční prvky jsou proto popsány jako standardní (typické) pro daný typ stavebního objektu; jejich provedení tedy může být odlišné.

Dispozice: 1.NP: vstup, chodba, 2 místnosti, kuchyně, WC, koupelna Srovnávací parametry:

Název Rodinný dům č.p. 66 Pozemek

Obestavěný prostor [m3]

Zastavěná plocha [m2]

Užitná plocha [m2]

201,90

61,20

45,90

-

61,20

32,80

Srovnávací kritéria: č. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Kriterium A – OBEC Velikost obce Správa, úřady Poptávka po nemovitostech Přírodní okolí Obchod a služby Školství Zdravotnictví Kultura, sport Ubytování Struktura zaměstnanosti

Popis kritéria obyvatel 233, z toho 171 v produkt. věku v Chomutově nabídka převyšuje poptávku dobré základní sortiment není není nedostatečné vybavení není nedostatečná nabídka

13


11 Životní prostředí dobré B – UMÍSTĚNÍ NEMOVITOSTI V OBCI 12 Poloha vzhledem k centru obce širší centrum 13 Dopravní podmínky příjezd až k objektu 14 Orientace ke svět. stranám kombinovaná 15 Konfigurace terénu mírně svažitý terén 16 Převládající zástavba bydlení 17 Parkovací možnosti před oplocením nehlídané 18 Obyvatelstvo v sousedství nebylo zjišťováno 19 Územní plán schválený úz. plán 20 Inženýrské sítě el. energie, vodovod C – VLASTNÍ NEMOVITOST 21 Typ stavby vhodný 22 Dostupnost jednotlivých podlaží jednopodlažní objekt 23 Regulace nájemného žádná 24 Výskyt radonu neměřeno 25 Další možnosti ohrožení velmi omezené až náhodné 26 Příslušenství nemovitosti vhodné (identifikace viz výše) 27 Možnosti dalšího rozšiřování jsou (po vlastních pozemcích) 28 Technická hodnota stavby viz níže 29 Údržba stavby zanedbaná 30 Pozemky celkem 94 m2

Technický stav: Objekt byl postaven dle odborného odhadu před cca 70-80ti lety. Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou zatím v dobrém technickém stavu, ovšem prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) již vykazují známky zvýšeného opotřebení, způsobeného zejména vlivem zanedbané základní údržby. Výjimku tvoří pouze v nedávné době zrekonstruovaná střecha s novou krytinou a novými dešťovými žlaby a svody. Okna jsou již dosti nefunkční, dochází ke vzlínání zemní vlhkosti, což je patrné na vnitřních i venkovních omítkách. Pokud nedojde k opravě uvedených závad, bude zkrácena celková životnost stavby. Další připomínky existují spíše v rovině estetické v oblasti obnovy maleb a nátěrů či výměně keramických obkladů, které přestože jsou funkční již neodpovídají nárokům současného standardu. Oplocení, které je z převážné části tvořeno dřevěným plotem na kovových sloupcích, je v některých místech v horším technickém stavu. Rizika ekonomické povahy: Vzhledem k výše uvedenému bude třeba vynaložit finanční prostředky na opravy. Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 18 existuje soubor omezení vlastnického práva (nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno.

14


Srovnávací nemovitosti: 1) Rodinný dům ve Vysoké Peci Rodinný dům 4+1 v obci Vysoká Pec u Chomutova. Dům je částečně podsklepený v přízemí se nacházejí 4 místnosti. Půda domu je vhodná pro vybudování podkrovních místností. Nemovitost je dva roky neobydlena a bude nutné provést celkovou rekonstrukci domu. Zastavěná plocha domu je 100 m2. K nemovitosti patří pozemek o velikosti 1 088 m2. Cena nabídková: 1 400 000,- Kč

Zdroj: RE/MAX Star Business centrum,Budovatelů 2957 434 01 Most Tel.: 417 633 230

2) Rodinný dům v Širokých Třebčicích Rodinný dům v obci Široké Třebčice v okrese Chomutov. V přízemí se nachází kuchyně, obývací pokoj, ložnice, dětský pokoj, koupelna, WC, spíž, chodba a veranda. V podkroví je půda a pokoj. Půdní prostory se dají předělat na další pokoj. Dům je postaven z kamene a cihel a má klenuté stropy. Na dvorku je udírna a hospodářská budova s možností chovu domácího zvířectva nebo je možné hospodářskou budovu předělat na garáž. Dvorek je vybetonován. Cena nabídková: 1 100 000,- Kč

Zdroj: DECKART, s. r. o. 15


Masarykova 83 415 10 Teplice www.deckart.cz Tel.: 417 534 851

3) Rodinný dům v obci Radonice Dům o velikosti 3+kk, který leží ve vesničce na úpatí Doupovských hor. Pozemek o výměře 120 m2 poskytuje soukromí. K domu je přistavěná garáž. V okolí krásná příroda, lesy, rozlehlý rybník Sedlec. Cena nabídková: 790 000,- Kč

Zdroj: Imperium Reality s.r.o. Hořovičky 134 269 01 Rakovník www.imperiumreality.cz Tel.: 724265166 4) Dům ve Vysoké u Chomutova Samostatně stojící hrázděný dům v obci Vysoká u Chomutova v Krušných horách. Dům byl postaven okolo roku 1810 a do současné doby se dochoval jeho původní vzhled a použité materiály (přízemí kamenné, patro hrázděné). Dům o půdorysu 8 x 20 m je rozdělen na část určenou k bydlení, ve které je v přízemí chodba, kuchyň, místnost s krbem a koupelna s toaletou. V patře je pak velký otevřený prostor, do kterého se vstupuje po schodech z přízemí, komora a další 3 místnosti, které se využívají jako ložnice. Cena nabídková: 800 000,- Kč

16


Zdroj: bydlíte.cz - Chomutov Táboritská 119 430 01 Chomutov Tel.: 800 900 990

5) Rodinný dům o velikosti 3+1 s garáží Rodinný dům v centru obce Strupčice s pozemkem 500 m2 a zastavěnou plochou 250 m2, podsklepený s půdou nad celým domem. V domě jsou klenbové stropy. Strupčice se nachází 10 km od Jirkova. Cena nabídková: 999 000,- Kč

Zdroj: realhome.cz Kukaňova 2262 430 03 Chomutov www.realhome.cz Tel.: +420773122121

6) Rodinný dům v Širokých Třebčicích Rodinný domek vhodný také k rekreačnímu využití. Patří k němu větší pozemek. Je tvořen kuchyňkou, třemi obytnými místnostmi, chodbou, většími půdním prostorami a sklepem. PRODÁNO ZA 350 000,- KČ, DNE 12.04.2006

17


Zdroj: PROLUX Consulting Int. s.r.o. Václavské náměstí 43 110 00 Praha 1 www.prolux.cz Tel.: 841 222 222

7) Rodinný dům o velikosti 4+1 v Radonicích Pozemek u nemovitosti je rovinatý, oplocený. V přízemí je připravena dispozice na kuchyň a koupelnu, je sem přivedena přípojka vody. V přízemí je ještě jedna obytná místnost. V patře jsou tři místnosti a v prostorném velmi pěkném podkroví lze vybudovat ještě další obytné místnosti. V domě je nové betonové schodiště. Topení je řešeno lokálně na tuhá paliva, komín byl opraven, je v dobrém stavu. PRODÁNO ZA 250 000,- KČ, DNE 12.03.2009

Zdroj: PROLUX Consulting Int. s.r.o. Václavské náměstí 43 110 00 Praha 1 www.prolux.cz Tel.: 841 222 222

Závěrečná analýza Byla provedena všechna šetření nezbytná ke stanovení komparativní hodnoty předmětu ocenění. Po konzultacích se spolupracujícími odhadci, realitními kancelářemi, po analýze realitní inzerce a po analýze identifikovaných rizik a závad pojících se k předmětu ocenění mohu prohlásit, že komparativní hodnota předmětu ocenění jako celku se pohybuje v rozpětí od 400 do 450 tis. Kč. Provedená šetření jsou uložena v archivu znalce.

18


3

VYHODNOCENÍ

Porovnávací způsob ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování Komparační metoda – srovnání na trhu

379 000,- Kč 400 – 450 tis. Kč

V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát (prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existují komerční databáze, kde by soupisy sjednaných cen měly splňovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi Českého statistického úřadu, který shromažďuje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a současně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze které by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodů výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen.

Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených šetření a na základě výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu předmětu ocenění ve výši: 425 000,- Kč

19


C REKAPITULACE

Obvyklou cenu budovy bydlení č.p. 66, část obce Bílence, stojící na pozemku parc.č. St. 16 a pozemku parc.č. St. 16, k.ú. Bílence, obec Bílence, zapsáno na LV č. 18, vedeného KÚ pro Ústecký kraj, KP Chomutov, indikuji ke dni ocenění na:

425 000,- Kč slovy: Čtyřistadvacetpěttisíckorun korun českých

V Brně dne 23.03.2009

Ing. Artur Ries, Ph.D.

20


D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy krajského soudu v Ostravě ze dne 26.10.2000 č.j. Spr 2794/2000 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí; pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 791-59/09 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu č. 09059.

Otisk znalecké pečetě:

Podpis znalce:

Ing. Artur Ries, Ph.D.

21


Seznam příloh 1. Barevná fotodokumentace 2. Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 18, k.ú. Bílence, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne 04.02.2009 3. Snímek katastrální mapy

22

Příloha: Barevná fotodokumentace

Příloha: Barevná fotodokumentace

VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 04.02.2009 08:48:57 Okres: CZ0422 Chomutov Obec: 562980 Bílence Kat.území: 604151 Bílence

List vlastnictví: 18

V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách

Identifikátor

A Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Jurák Petr, Bílence 66, 430 01 Chomutov 1 B Nemovitosti Pozemky Parcela

Výměra[m2] Druh pozemku

St. 16

(St. = stavební parcela)

510616/139

Způsob využití

Způsob ochrany

94 zastavěná plocha a nádvoří

Stavby Typ stavby Část obce, č. budovy

Způsob využití Způsob ochrany

Na parcele

Bílence, č.p. 66

bydlení

St. 16

B1

Jiná práva - Bez zápisu

C

Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro

Podíl

Povinnost k

o Nařízení exekuce

Jurák Petr, Bílence 66, 430 01 Z-14142/2006-503 Chomutov 1, RČ/IČO: 510616/139 Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce 20Nc-5325/2006 -4 (soudní exekutor: JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., Evropská 663/132, 160 00 Praha 6) ze dne 20.09.2006. Z-14142/2006-503 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k č.j. 20 Nc 5325/2006-4 Stavba: Bílence, č.p. 66 Z-14154/2006-503 Parcela: St. 16 Z-14154/2006-503 Listina Exekuční příkaz Exekutorský úřad Praha 5 067 EX-3029/2006 -20 ze dne 26.10.2006. Z-14154/2006-503 o Nařízení exekuce Jurák Petr, Bílence 66, 430 01 Z-17100/2006-503 Chomutov 1, RČ/IČO: 510616/139 Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce 23 Nc-5494/2006 -4 (soudní exekutor: JUDr. Jiří Doležal, Jablonského 7, 326 00 Plzeň) ze dne 15.12.2006. Právní moc ke dni 25.09.2007. Z-17100/2006-503 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k č. j. 23 Nc 5494/2006-4 Stavba: Bílence, č.p. 66 Z-17111/2006-503 Parcela: St. 16 Z-17111/2006-503 Listina Exekuční příkaz Exekutorský úřad Plzeň-jih 16 Ex-10195/2006 ze dne 21.12.2006. Z-17111/2006-503 o Nařízení exekuce Jurák Petr, Bílence 66, 430 01 Chomutov 1, RČ/IČO: 510616/139 strana 1

Z-14854/2007-503



V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách Typ vztahu Oprávnění pro


Povinnost k

Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce 9 Nc-5143/2007 -4 (Soudní exekutor: JUDr. Ingrid Švecová, Seifertova 17, 130 00 Praha 3) ze dne 13.04.2007. Z-14854/2007-503 o Nařízení exekuce Jurák Petr, Bílence 66, 430 01 Z-15008/2007-503 Chomutov 1, RČ/IČO: 510616/139 Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce 14 Nc-5166/2007 -4 (Soudní exekutor: JUDr. Juraj Podkonický Ph.D., Evropská 663/132, 160 00 Praha 6) ze dne 03.05.2007. Z-15008/2007-503 o Nařízení exekuce Jurák Petr, Bílence 66, 430 01 Z-15112/2007-503 Chomutov 1, RČ/IČO: 510616/139 Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce 9 Nc-5143/2007 -4 (Soudní exekutor: JUDr. Ingrid Švecová, Seifertova 17, 130 00 Praha 3) ze dne 13.04.2007. Z-15112/2007-503 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k č.j. 14 Nc 5166/2007-4 Stavba: Bílence, č.p. 66 Z-15140/2007-503 Parcela: St. 16 Z-15140/2007-503 Listina Exekuční příkaz Exekutorský úřad Praha 5 067 EX-2153/2007 -18 ze dne 05.09.2007. Z-15140/2007-503 o Nařízení exekuce Jurák Petr, Bílence Chomutov 1, RČ/IČO: Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce 12 Nc-5423/2007 Grosam, Čistovická 249/11, 163 00 Praha 6) ze dne

66, 430 01 Z-17403/2007-503 510616/139 -4 (Soudní exekutor: JUDr. Jan 01.10.2007. Z-17403/2007-503

o Exekuční příkaz k prodeji

nemovitosti k č.j. 12 Nc 5423/2007-4 Stavba: Bílence, č.p. 66 Z-18220/2007-503 Parcela: St. 16 Z-18220/2007-503 Listina Exekuční příkaz Exekutorský úřad Praha 6 025 Ex-9346/2007 -6 ze dne 31.10.2007. Z-18220/2007-503 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k č.j. 9 Nc 5143/2007-4 Stavba: Bílence, č.p. 66 Z-18219/2007-503 Parcela: St. 16 Z-18219/2007-503 Listina Exekuční příkaz Exekutorský úřad Praha 091 Ex-533/2007 -17 ze dne 01.11.2007. Z-18219/2007-503 D

Jiné zápisy - Bez zápisu

E

Nabývací tituly a jiné podklady zápisu

strana 2



V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách


Listina o Smlouva kupní

ze dne 13.12.2001. Právní účinky vkladu práva ke dni 20.03.2002. V-1536/2002-503 RČ/IČO: 510616/139

Pro: Jurák Petr, Bílence 66, 430 01 Chomutov 1 F

Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám - Bez zápisu

Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Řízení PÚ: .................

Vyhotoveno: 04.02.2009 09:41:22 Vyhotovil: Vyhotoveno dálkovým přístupem Podpis, razítko:

strana 3

09

Recommend Documents