ZNALECKÝ POSUDEK č.4854-085/09 O ceně nemovitosti:
Zemědělského družstva Šardice, v likvidaci, skladu, váhy, vrátnice, přístřešků a pozemků, bez trvalých porostů v obci Šardice, vše zapsano na L.V. č. 2541
K.Ú.:
Šardice
Obec:
Šardice
Okres:
Hodonín
Objednavatel posudku: Soudní exekutor Mgr. Jaroslav Homola, Exekutorský úřad Brno-město, Husova 8a, Brno, PSČ 602 00 Účel posudku:
Dle usnesení Exekutorského úřadu Brno město č.j. 030 EX 1125/03-51 provést ocenění nemovitostí výše uvedených pro exekuční účely
Pro výpočet ceny je použit zákon č. 151/1991 Sb. ze dne 17. června 1997 zákon o oceňování majetku, podle stavu ke dni 17. června 2009 - k datu technické prohlídky
Vypracoval:
Ing. František Kryštof soudní znalec 625 00 Brno, Kyjevská 17 Posudek obsahuje sedmdesátdva stran textu včetně obálky a příloh, předává se ve dvou vyhotoveních
A. N Á L E Z 1. VŠEOBECNÁ ČÁST 1.1
Znalecký úkol Předmětem znaleckého ocenění je Zemědělské družstvo Šardice, v likvidaci, jedná se o objekty skladu, váhy, vrátnice, přístřešků a pozemků par.č. 3351/4 a 3351/5 ostatní plocha a par.č. 6555 - orná půda, bez stavby, venkovních úprav a trvalých porostů v krajní části obce Šardice č.p. a č.or. 230, okres Hodonín. Pro výpočet ceny je použit zákon č. 151/1991 Sb. ze dne 17. června 1997 - zákon o oceňování majetku, podle stavu ke dni 17. června 2009.
1.2
Prohlídka a zaměření nemovitosti Nemovitost byla osobně prohlédnuta a zaměřena znalcem dne 17.06.2009 pouze vizuelně, neboť majitelé následnické firmy odmítli spolupráci z důvodu neodkladného jednání. Věškeré informace o nemovitostech byly převzaty z Obecního úřadu Šardice a ze znaleckého posudku vypracovaného soudním znalcem Ing. Josefem Nekvapilem. Ověřená projektová dokumentace nebyla předložena. Dále bylo vycházeno z fyzického stavu oceňovaných nemovitostí. Zaměření bylo provedeno ocelovým pásmem o délce 30 m a dřevěným metrem o délce 2 m.
1.3
Podklady pro vypracování posudku
1.3.1
Usnesení Exekutorského úřadu Brno - město ze dne 10.04.2009, č.j. 030 EX 1125/03-51 - viz příloha č.1.
1.3.2
Výpis z katastru nemovitostí ze dne 17.04.2009, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Kyjov, pod zakázkovým číslem PÚ: 1136/09-738/1, číslo listu vlastnictví 2541, pro obec a k.ú. Šardice - viz příloha č.2.
1.3.3
Kopie Katrastrální mapy ze dne 24.04.2009 - viz příloha č.3.
1.3.4
Kopie Katastrální mapy předmětných objektů ze dne 17.6.2009 - viz příloha č.4.
1.3.5
Fotodokumentace - viz příloha č.5.
1.3.6
Stáří objektu bylo převzato ze znaleckého posudku.
-2-
1.3.7
MALÝ LEXIKON OBCÍ ČR 2008, obec Šardice má 2.213 obyvatel.
1.3.8
MAPA SPRÁVNÍHO ROZDĚLENÍ ČR.
1.3.9
Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém.
1.4
Vlastnické a evidenční údaje Dosavadní vlastníci : Zemědělské družstvo - v likvidaci, Šardice, 696 13 Šardice [13691856] výměra 20 m2 výměra 6 m2 výměra 93 m2 pozemek jiného vlastníka, LV: 10001 par.č. 3364 - zastavěná plocha - zem.stav. pozemek jiného vlastníka, LV: 10001 par.č. 3366/2 - zastavěná plocha - obč.vyb. pozemek jiného vlastníka, LV: 10001 par.č. 3366/3 - zastavěná plocha - garáž pozemek jiného vlastníka, LV: 10001 Objekty a pozemky jsou dosud zapsány na listu vlastnictví číslo 2541 u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Kyjov, pro obec a k.ú. Šardice.
par.č. 3351/4 par.č. 3351/5 par.č. 6555 par.č. 3353
1.5
-
ostatní plocha - dobývací prostor ostatní plocha - dobývací prostor zemědělský pozemwek - orná půda zastavěná plocha - obč.vyb.
Dokumentace a skutečnost Ověřená projektová dokumentace znalci nebyla předložena, nebylo předloženo stavební povolení ani koludační rozhodnutí z odůvodněním, že tyto doklady se nedochovaly. Skutečný stav byl zaměřen při technické prohlídce na místě samém.
1.6
Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v krajní části obce Šardice, podél státní komunikace. Jedná se o samostatně stojící objekty v areálu Zemědělského družstva Šardice - v likvidaci, bez venkovních úprav a pozemků bez trvalých porostů. Přístup k nemovitosti je po zpevněné komunikaci. Předmětem ocenění jsou pouze pozemky v krajní části obce Šardice.
-3-
Sklad par.č. 3364 Jedná se nepodsklepený, jednopodlažní, zděný objekt s pultovou střechou bez půdního prostoru. Přístup do objektu je ze zpevněné místní komunikace v areálu. Objekt skladu nemá rozvod vody, kanalizace, elektroinstalace a plynu. Nemá sociální zařízení a WC. Celý objekt je zděný z pálených cihel. Hlavní obvodové zdivo je tl. 30 cm, příčky mají tl. 15 cm, s pultovou střechou bez půdního prostoru. Popis konstrukcí a vybavení, který vychází ze zjištěných skutečností ověřených na místě samém je v tabulce popis konstrukcí a vybavení. Nemovitost skladu se nachází ve velice špatném technickém stavu. Tento špatný technický stav je způsoben, že nemovitost je delší dobu neužívána a byly zanedbány veškeré práce mající charakter běžné údržby. Údržba - žádná. Váha par.č. 3353 Jedná se o přízemní, nepodsklepený zděný objekt se sedlovou střechou. Objekt váhy má rozvod pouze elektroinstalace a nemá sociální zařízení a WC. Celý objekt je zděný z pálených cihel. Hlavní obvodové zdivo je tl. 30 cm s pultovou střechou s volnou půdou. Popis konstrukcí a vybavení, který vychází ze zjištěných skutečností ověřených na místě samém je v tabulce popis konstrukcí a vybavení. Nemovitost váhy se nachází v podprůměrném technickém stavu. Tento podprůměrný technický stav je způsoben, že na nemovitosti byly zanedbány veškeré práce mající charakter běžné údržby. Údržba - podprůměrná. Vrátnice par.č. 3366/2 Jedná se o přízemní, nepodsklepený zděný objekt se sedlovou střechou. Objekt vrátnice má rozvod pouze studené vody a elektroinstalace a nemá sociální zařízení a má pouze WC. Celý objekt je zděný z pálených cihel. Hlavní obvodové zdivo je tl. 30 cm se sedlovou střechou s volnou půdou. Popis konstrukcí a vybavení, který vychází ze zjištěných skutečností ověřených na místě samém je v tabulce popis konstrukcí a vybavení. Nemovitost vrátnice se nachází v podprůměrném technickém stavu. Tento podprůměrný technický stav je způsoben, že na nemovitosti byly zanedbány veškeré práce mající charakter běžné údržby. Údržba - podprůměrná.
-4-
Přístřešky par.č. 3366/3 Jedná se o přízemní, nepodsklepený ocelový objekt s pultovou střechou. Objekt přístřešků nemá rozvod vody, kanalizace, elektroinstalace a plynu. Nemá sociální zařízení a WC. Celý objekt je z ocelové konstrukce. Jedná se o otevřené objekty, bez obvodových zdí a obvodového pláště. Popis konstrukcí a vybavení, který vychází ze zjištěných skutečností ověřených na místě samém je v tabulce popis konstrukcí a vybavení. Nemovitost přístřešky se nachází ve velice špatném technickém stavu. Tento špatný technický stav je způsoben, že na nemovitosti byly zanedbány veškeré práce mající charakter běžné údržby. Údržba - žádná.
1.7
Obsah posudku 2. Obvyklá cena nemovitosti 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7
Výpočet obvyklé ceny - skladu par.č. 3364 - včetně příslušenství Výpočet obvyklé ceny - váhy par.č. 3353 - včetně příslušenství Výpočet obvyklé ceny - vrátnice par.č. 3366/2 - včetně příslušenství Výpočet obvyklé ceny - přístřešků par.č. 3366/3 - včetně příslušenství Výpočet obvyklé ceny - stavebních pozemků Výpočet obvyklé ceny - zemědělského pozemku Rekapitulace obvyklé ceny
B. P O S U D E K 2.
OBVYKLÁ CENA NEMOVITOSTI
2.0
Definice Obvyklá cena je vyjádřením průměru velkého počtu dohodnutích cen nemovitostí srovnatelného druhu, kvality, stáří nebo jiných jejich vlastností v určitém místě a v určitém čase, je tedy i cenou obvyklou. Obvyklá cena, je cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Z toho vychází krátkodobá platnost -5-
obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky.
2.0.1 VÝPOČET OBVYKLÉ CENY OBJEKTŮ A POZEMKŮ VČETNĚ PŘÍSLUŠENSTVÍ Metodika rovněž vychází a akceptuje podkladové materiály pro stanovení tržních hodnot nemovitostí, které byly zpracovány EUREX Zert, Lahmayer & Partner OEG. Gesellschaft zur Zertifizierung von Personal gem. EN 45013. Jde zejména o definice používané European Valuation Standard EVS 4 a to jmenovitě : •
Tržní hodnota (Market Value), EVS 4 § 4.03
Tržní hodnota (převzato z literatury Blue Book z roku 1997) je odhadnutá částka, za kterou by měl být nemovitý majetek směněn mezi k prodeji ochotným prodávajícím a ke koupi ochotným nabyvatelem, a to v době přiměřené pro prodej, v rámci transakce v obvyklém obchodním styku, přičemž každá ze stran jedná ze znalosti věci, obezřetně, aniž by na ní byl vyvíjen nátlak. •
Tržní hodnota při stávajícím užívání (Market Value for existink Use), EVS 4 § 4.04
Tržní hodnota má označovat cenu, za kterou by mohly být prodávány pozemky a budovy podle soukromé smlouvy ze strany prodávajícího, ochotného prodat a nezávislého kupujícího v den ocenění, přičemž je základem předpoklad, že nemovitost byla veřejně nabídnuta na trhu, že tržní podmínky umožňují řádný prodej a že k dojednání prodeje byla k dispozici normální, druhu nemovitosti odpovídající doba. •
Hodnota v případě alternativního užívání (Alternative Use Value), EVS 4 § 4.05
Aktuální cena na trhu je určena cenou, které by bylo možné docílit v okamžiku, k němuž se vztahuje stanovení hodnoty, v obvyklém obchodním styku podle právních skutečností a skutečných vlastností, ostatních vlastností a polohy pozemku nebo jiného předmětu stanovení hodnoty bez ohledu na obvyklé nebo osobní vztahy. •
Negativní hodnoty (Negative Values), EVS 4 § 4.06
Pro výpočet obvyklé ceny je použito metodiky MTCH-KROF B/04-02.1 - jedná se o srovnávací (porovnávací, komparační) metodu. (ÚSI Brno - Úvod do soudního znalectví). -6-
Metodika vychází z odhadního řádu pro Čechy a Moravsko-Slezké země, platného v údobí od roku 1918 až 1939, dále z odborné literatury, zejména publikace "Oceňování obytných a menších hospodářských staveb" autorů Ing. Dr. Jan Laciný, Ing. Bohumír Nosek a Ing. Antonín Svoboda, které vydalo SNTL v Praze jako svou 5366 publikaci v roce 1965. Dále byla použita publikace "Oceňování nemovitostí" autorského kolektivu, vydané SNTL a nakladatelstvím ALFA v roce 1976 jako svou 7845 publikací. Použitá metodika plně respektuje zákon číslo 151/1997 Sb. ze dne 17. června 1997 (zákon o Oceňování majetku) při podpůrném použití vyhlášky, kterou se provádějí některá; ustanovení zákona 151/1997 Sb. V daném případě jde o vyhlášku č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb.
2.
OBVYKLÁ CENA
2.0
Definice Obvyklá cena je vyjádřením průměru velkého počtu dohodnutích cen nemovitostí srovnatelného druhu, kvality, stáří nebo jiných jejich vlastností v určitém místě a v určitém čase, je tedy i cenou obvyklou. Obvyklá cena, je cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Z toho vychází krátkodobá platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky.
2.1
VÝPOČET OBVYKLÉ CENY OBJEKTŮ A POZEMKŮ Metodika rovněž vychází a akceptuje podkladové materiály pro stanovení tržních hodnot nemovitostí, které byly zpracovány EUREX Zert, Lahmayer & Partner OEG. Gesellschaft zur Zertifizierung von Personal gem. EN 45013. Jde zejména o definice používané European Valuation Standard EVS 4 a to jmenovitě : •
Tržní hodnota (Market Value), EVS 4 § 4.03
Tržní hodnota (převzato z literatury Blue Book z roku 1997) je odhadnutá částka, za kterou by měl být nemovitý majetek směněn mezi k prodeji ochotným prodávajícím a ke koupi ochotným nabyvatelem, a to v době přiměřené pro prodej, v rámci transakce v obvyklém obchodním styku, přičemž každá ze stran jedná ze znalosti věci, obezřetně aniž by na ní byl vyvíjen nátlak. -7-
•
Tržní hodnota při stávajícím užívání (Market Value for existink Use), EVS 4 § 4.04
Tržní hodnota má označovat cenu, za kterou by mohly být prodávány pozemky a budovy podle soukromé smlouvy ze strany prodávajícího, ochotného prodat a nezávislého kupujícího v den ocenění, přičemž je základem předpoklad, že nemovitost byla veřejně nabídnuta na trhu, že tržní podmínky umožňují řádný prodej a že k dojednání prodeje byla k dispozici normální, druhu nemovitosti odpovídající doba. •
Hodnota v případě alternativního užívání (Alternative Use Value), EVS 4 § 4.05
Aktuální cena na trhu je určena cenou, které by bylo možné docílit v okamžiku, k němuž se vztahuje stanovení hodnoty, v obvyklém obchodním styku podle právních skutečností a skutečných vlastností, ostatních vlastností a polohy pozemku nebo jiného předmětu stanovení hodnoty bez ohledu na obvyklé nebo osobní vztahy. •
Negativní hodnoty (Negative Values), EVS 4 § 4.06
Pro výpočet obvyklé ceny je použito metodiky MTCH-KROF B/04-02.1 - jedná se o srovnávací (porovnávací, komparační) metodu. (ÚSI Brno - Úvod do soudního znalectví). Metodika vychází z odhadního řádu pro Čechy a Moravsko-Slezké země, platného v údobí od roku 1918 až 1939, dále z odborné literatury, zejména publikace "Oceňování obytných a menších hospodářských staveb" autorů Ing. Dr. Jan Laciný, Ing. Bohumír Nosek a Ing. Antonín Svoboda, které vydalo SNTL v Praze jako svou 5366 publikaci v roce 1965. Dále byly použita publikace "Oceňování nemovitostí" autorského kolektivu, vydané SNTL a nakladatelstvím ALFA v roce 1976 jako svou 7845 publikací. Použitá metodika plně respektuje zákon číslo 151/1997 Sb. ze dne 17. června 1997 (zákon o Oceňování majetku) při použití platné vyhlášky, kterou se provádějí některá; ustanovení zákona 151/1997 Sb. V daném případě jde o vyhlášku 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb.
-8-
2.1
SKLAD par.č. 3364
2.1.1 Popis Jedná se o nepodsklepený, jednopodlažní, zděný objekt, na základových pasech s pultovou střechou.
2.1.2 Konstatace charakteru nemovitosti Dle CZ-CC 12712 je objekt zařazen jako - Budovy pro skladování a úpravu zemědělských produktů - Budovy pro skladování zemědělských produktů - ostatní - zděné.
2.1.3 Výpočet výměr pro ocenění Zastavěná plocha: I.NP. : [ 11,45 m x [ 10,56 m x I.NP. - celkem :
5,60 m ] = 5,60 m ] =
64,12 m2 59,14 m2 123,26 m2
Obestavěný prostor: Op = Os + Ov + Ot Op Os Ov Ot
-
I.NP. I.NP. STŘECHA
Obestavěný prostor stavby Obestavěný prostor spodní stavby Obestavěný prostor vrchní stavby Obestavěný prostor zastřešení stavby [ [ [
64,12 m2 x 59,14 m2 x 123,26 m2 x
2,73 m ] 2,40 m ] 1,00 m x 0,50 ]
Obestavěný prostor - celkem :
-9-
= = =
175,048 m3 141,936 m3 61,630 m3 378,614 m3
2.1.4 Konstrukce a vybavení Konstrukce a vybavení Základy
Popis konstrukcí a vybavení
BUDOVY Betonové pasy s popškozenou izolací proti vodě
Svislé konstrukce Zděné cihelné v průměrné tl. 30 cm - místy poškozené (prasklé) Stropy
Nevyskytují se
Zastřešení mimo Pultový dřevěný krov krytinu Krytiny střech
Plechová krytina - nenatřená
Klempířské konstrukce
Žlaby, svody, parapety z pozink.plechu
Úpravy vnitřních Vápenné hladké - místy chybějící povrchů Úpravy vnějších Vápenné hladké - místy chybějící povrchů Vnitřní obklady
Nevyskytuje se
Schody
Nevyskytují se
Dveře
Dřevěné
Vrata
Ocelová
Okna
Dvojitá dřevěná - ve špatném technickém stavu
Povrch podlah
Betonové - ve špatném, technickém stasvu
Vytápění
Nevyskytuje se
Elektroinstalace
Pouze světelná - v době ocenění nefunkční
Bleskosvod
Vyskytuje se
Vnitřní vodovod
Nevyskytuje se
Vnitřní kanalizace
Nevyskytuje se
Vnitřní plynovod Nevyskytuje se Ohřev teplé vody Nevyskytuje se Vybavení kuchyně
Nevyskytuje se
Nevyskytuje se Vnitřní hygienická zařízení včetně WC - 10 -
Výtahy
Nevyskytuje se
Mříže
Nevyskytuje se
Digestoř
Nevyskytuje se
Vestavěné skříně Nevyskytují se Rozvod vnitřního Nevyskytuje se telefonu Zabezpečovací zařízení
Nevyskytuje se
Příslušenství BUDOVY
Přípojka elektro.
2.1.5 Stáří Dle oddílu 1.3.6 je objekt skladu užívána od roku 1968. Zásahy do prvků dlouhodobé životnosti nebyly prováděny. Údržba - žádná. Stáří : 2 009 r - 1 968 r = 41 r
2.1.6 Cena za budovu včetně příslušenství Vzorec : OBC
= ZC x Kop x Kobcí x Kpolohový x Kvybavenosti x Karch. x Kosazení x Kstavba x Kmodernizace x Kchat x Ki x Kzávazků x Kpodloží x Kpř x Kks x Kn/p x Kroz
OBC ZC Kop Kobcí Kpolohový Kvybavenosti Karch Kosazení Kstavba Kmodernizace Kchat Ki
-
Obvyklá cena budovy v daném čase Základní cena dle platné vyhlášky v daném čase Obestavěný prostor budovy Koeficient obcí Koeficient polohy obce Koeficient vybavenosti obce Koeficient architektonického ztvárnění Koeficient umístění, okolí a osazení do obce Koeficient stavby a vnitřní výpravy Koeficient modernizace, přístavby a nádstavby Koeficient vnitřního chátrání Koeficient inflace - 11 -
Kzávazků Kpodloží Kpř Kks Kn/p Kroz
-
Koeficient závazků (hypotéky a věcná břemena) Koeficient podloží Koeficient příslušenství (venkovní úpravy a trvalé porosty) Koeficient kupní síly Koeficient vztahu nabídky k poptávce Koeficient rozestavěnosti
Tabulka č.1 ZC - Základní cena dle platné vyhlášky v daném čase Typ budovy : "A" Zdravotní péče "B" Komunální služby a osobní hygiena "C" Školy "D" Kulturní účely "E" Tělocvičny "F" Služby a administrativa "G" Hotely a ubytovny "H" Obchod (společné stravování) "I" Sociální péče "J" Domy vícebytové (typové) "K" Domy vícebytové (netypové) "L" Průmysl "M" Výroba pro energetiku "N" Vodní hospodářství "O" Rostlinná a živočišná produkce "P" Doprava a spoje "R" Garáže (oprava a údržba) "S" Skladování a manipulace "Z" Skladování a úprava zemědělských produktů Celkem za vybraný typ budovy (ZC) :
Cena za 1m3 2 740,00 2 830,00 2 538,00 2 611,00 2 579,00 2 807,00 2 710,00 2 669,00 2 239,00 1 950,00 2 150,00 2 786,00 3 067,00 3 247,00 2 695,00 2 560,00 2 460,00 2 231,00 2 115,00 2 115,00 Kč 2 115,00 Kč Tabulka č.2
Kop - obestavěný prostor Výměra dle výpočtu :
378,614 m3 - 12 -
Kobcí - koeficient obcí Obec do 1.000 obyvatel Obec od 1.000 do 2.000 obyvatel Obec od 2.000 do 5.000 obyvatel Obec od 5.000 do 15.000 obyvatel Obec od 15.000 obyvatel a více Okresní města Lázeňská města Statutární města
% -10,00 -5,00 0,00 8,00 23,00 28,00 30,00 34,00
Vybraný koeficient obce - (Kobcí) :
Tabulka č.3 1,00
0,00
1,00
Kpolohový - koeficient polohy obce Vzdálenost a přístupnost k výššímu správnímu celku: Obtížná pro velkou vzdálenost - minimální spojení Vzdálenost vyhovující s nízkým dopravním spojením Vzdálenost vyhovující - běžné dopravní spojení Sousedící se správním centrem Satelitní sídlo správního centra v atraktivní lokalitě
% -20 až -5 -10 až -2 -3 až +2 +3 až +15 +10 až +25
Polohový koeficient obce - (Kpolohový) :
Tabulka č.4 1,00
-0,08
0,92
Kvybavenosti - koeficient vybavenosti obce Školství : Jesle, mateřské školy a školy základního typu Školy vyššího typu Školy vysoké a univerzity Soudy : Okresní a městské soudy Krajský soud Nejvyšší soud Ústavní soud Služby: Pošta a zajišťovaní poštovních služeb Bez služeb
% -20 až +3 +4 až +8 +9 až +15 +1 až +4 +2 až +6 +3 až + 8 +4 až + 10
-10 až -6 - 13 -
Tabulka č.5 1,00 0,01
Pouze donášková služba Kompletní poštovní služby
-5 až -2 0 až +5
Zdravotnictví: Bez zdravotnického zařízení Základní lékařské služby Nemocnice, specializovaná lékařská pracoviště
-9 až -3 -2 až +1 +2 až +7
Obchody: Bez obchodů Prodej základních potravin a potřeb Obchody nad tento rámec Čistírny, opravny a servisy : Koeficient vybavenosti obce - (Kvybavenosti)
-12 až -5 -4 až 0 +1 až +9 -4 až +2
-30 až -15 -25 až -10 -9 až -2 -1 až +5 -30 až -15 +6 až +12 -50 až -5
Funkční způsobilosti: Železobetonový nebo ocelový sketet umožňující značné -8 až +6 zatížení Konstrukční systém s možností následných změn -10 až +5 vnitřního prostoru - 14 -
-0,01
-0,03 -0,02 0,97
Karch - koeficient architektonického ztvárnění % nemovitosti a její funkční způsobilosti Architektonické ztvárnění: Nevhodné a nevyhovující, vyžadující značné náklady na -7 až -2 údržbu bez vnějšího příznivého účinku Běžné funkční, odpovídající typu nemovitosti 0 Výrazná, uznávaná, atypická, funkčně plnohodnotná +2 až +5 Mimořádná, jak z pohledu architektonického, tak i -2 až +12 autorství navrhovatele Konstrukční a stavební provedení : Základy pouze z prostého kamene Zdivo smíšené - kámen s nepálenou cihlou Zdivo z nepálených cihel Zdivo z pálených cihel Panelová technologie Konstrukce skeletové Prvky krátkobové životnosti nefunkční, v dezolátním stavu z části chybějící
0,02
Tabulka č.6 1,00
0,00
0,02
-0,30
-0,05
Konstrukční systém z plnou variabilitou vnitřního -6 až +8 prostoru Vertikální doprava (kromě schodiště) jen osobní výtahy -2 až +2 Výtahy osobní i nákladní s přiměřenou nosností +2 až +5 Nákládací a vykládací rampy se zvedacím zařízením -4 až +2 Obvodový plášť s vyhovujícími tepelně izolačními -9 až +3 schopnostmi Obvodový plášť s výrazně nižší životností než základní -12 až -5 ostatní konstrukce Možnost parkování v popdzemních garáží +2 až +6 Koeficient architektonického ztvárnění nemovitosti a její funkční způsobilosti - (Karch )
-0,02 -0,04 -0,05
0,56
Tabulka č.7 Kosazení - koeficient umístění, okolí a osazení nemovitosti do obce: Úmístění nemovitosti - zázemí: % Bez jakéhokoliv zázemí -15 až -8 Nemovitost obklopena veřejnými chodníky a -7 až -2 komunikacemi Malá, nepodstatná zeleň -1 až +1 Rozsáhlejší zeleň +2 až +5 Se zahradní architekturou na velkých celcích +6 až +8 Bez možnosti přímého příjezdu k nemovitosti -6 až -2 Možnost zaparkování vozidla u nemovitosti 0 až +2 S podzemní stavbou +2 až +18 S provozními a inženýrskými stavbami -2 až +14 Studna +1 až +10 Stavební pozemky -4 až +5 Nejbližší okolí nemovitosti z hlediska okolních vlastníků a uživatelů : Zcela nevhodné - nevyhovující vzhledem k agresivnosti, -65 až -25 hlučnosti a nepříspůsobilosti okolních uživatelů Ne zcela vyhovující -24 až -2 Běžné prostředí respektující vlastnická a sousedská práva -1 až +1 a vztahy Vyjímečné prostředí založené na okolních vlastnících - +2 až +10 význačné osoby kulturního, vědeckého a společenského života - 15 -
1,00 -0,06
0,01
-0,03
0,00
Osazení do lokality obce : Nevhodné Méně výhodné Dobré Výhodné
-14 až -7 -6 až -2 -1 až +1 +2 až +9
Koeficient umístění, okolí a osazení nemovitosti do obce - (Kosazení)
0,82
Kstavba - koeficient stavby a vnitřní výpravy: Stavba a vnitřní výprava : Jednoduchá, levná Normální, průměrná Lepší, dobrá Velmi dobrá až přepychová
-4 až -2 -1 až +1 +2 až +5 +6 až +13
Dispoziční řešení a vybavení z hlediska užívání : Bez možnosti nástavby Zcela zastaralé, nevybavené Částečně zastaralé Bez možnosti změny dispozičního řešení Vyhovující Zcela moderní, pokrokové
-40 až -21 -20 až -15 -14 až -5 -30 až -10 -4 až 0 +1 až +8
Vlivy mechanické a chemické : Velmi značné, poškozující nemovitost Značné Nepatrné Žádné
-30 až -11 -10 až -5 -4 až -2 -1 až +2
Technické opotřebení užíváním : Velmi značné Značné Nadprůměrné Normální Chátrání vnější (viditelné) : Velmi značné Značné Nepatrné - 16 -
-0,10
%
Tabulka č.8 1,00 -0,04
-0,18
-0,03
-14 až -11 -10 až -7 -6 až -3 -3 až +2
-0,12
-15 až -10 -9 až -6 -5 až -3
-0,13
Normální
-2 až 0
Údržba : Žádná Povrchní, špatná Běžná Dobrá Velmi dobrá
-11 až -8 -7 až -2 -1 až +1 +2 až +4 +5 až +8
Koeficient stavby a vnitřní výpravy - (Kstavba )
0,40
Kmodernizace - Koeficient modernizace, přístavby a nástavby Modertnizace - částečná 0 až +6 Modernizace - plná +7 až +12 Přístavba 0 až +20 Nádstavba 0 až +15 Koeficient modernizace - (Kmodernizace)
Kchat - Vnitřní chátrání : Srážka se určí výpočtem podle vzorce : h = s x(1 + s )x100 3t z 2t z kde : s - stáří stavby tz - základní doba trvání stavby s = 2 009 r 1 968 r = 41 r tz = 60 r Stanoveno odborným odhadem h = -41 r : ( 3 x 60 r) x ( 1 + 41 r : 2 x x 100
-0,10
Tabulka č.9 1,00
1,00 Tabulka č.10 1,00
60 r ) x =
Koeficient vnítřního chátrání - (Kchat)
-0,31 0,69 Tabulka č.11
Ki - koeficient inflace pro danou nemovitost : "A" Zdravotní péče "B" Bohoslužby a nánoženské aktivity "C" Školy - 17 -
2,068 2,065 2,095
"D" "E" "F" "G" "H" "I" "J" "K" "L" "M" "N" "O" "P" "R" "S" "Z"
Kulturní účely Tělocvičny Služby a administrativa Hotely a ubytovny Obchod (společné stravování) Sociální péče Domy vícebytové (typové) Domy vícebytové (netypové) Průmysl Výroba pro energetiku Vodní hospodářství Rostlinná a živočišná produkce Telekomunikace, nádraží, terminály Garáže (oprava a údržba) Skladování a manipulace Skladování a úprava zemědělských produktů
2,067 2,063 2,076 2,124 2,132 2,047 2,058 2,131 2,128 2,128 2,128 2,180 2,128 2,136 2,129 2,180
Koeficient inflace pro danou nemovitost - Ki :
Kzávazků - koeficient závazků Věcná břemena Hypotéky, exekuce Nevyřešené restituce Stavba na cizím pozemku Stavba s více vlastníky a nájemníky
2,180 2,180
% -50 až -10 -60 až -5 -40 až -10 -35 až -5 -30 až -5
Koeficient závazků - (Kzávazků)
Tabulka č.12 1,00 -0,05
0,95
Kpodloží - koeficient podloží : Poddolované území Svážné území Tekuté písky Zátopové území Naplaveninové podloží
% -25 až -5 -20 až -3 -15 až -5 -30 až -10 -10 až -2 - 18 -
Tabulka č.13 1,00
Běžné podmíky
-5 až +5
Koeficient podloží - (Kpodloží)
0,02 1,02
Kpř - koeficient příslušenství (venkovní úpravy a trvalé % porosty) Bez venkovních úprav -20 až -12 Bez venkovních úprav a okrasné porosty - 11 až -3 Venkovní úpravy bez okrasných porostů -2 až +3 Venkovní úpravy a okrasné porosty +4 až +12 Koeficient příslušenství - (Kpř)
Tabulka č.14 1,00 -0,15
0,85 Tabulka č.15
Kks - koeficient kupní síly Pro rok 2009 [ 1 /
1,09 inf. r.2008]
=
Kn/p - koeficient vztahu nabídky k poptávce % Nabídka je vyšší než poptávka - převažují nevýhodné - 60 až -1 typy budov Nabídka je vyrovnaná s poptávkou - s menšími rozdíly 0 až +2 Nabídka nekryje poptávku +3 až +6 Nabídka zejména u některých typů absolutně nekryje +7 až +12 poptávku nebo vůbec není Koeficient vztahu nabídky k poptávce - (Kn/p)
- 19 -
0,92
Tabulka č.16 1,00 -0,30
0,70
Tabulka č.17 Kroz - Koeficient rozestavěnosti Číslo Konstrukce a vybavení položky
Objemové Provedeno Neprovedeno Provedené podíly (%) (%) podíly
1
Základy vč. zem. prací
0,131
80,00
20,00
0,105
2
Svislé konstrukce
0,304
100,00
0,00
0,304
3
Stropy
0,138
0,00
100,00
0,000
4
Zastřešení mimo krytinu
0,070
100,00
0,00
0,070
5
Krytiny střech
0,029
100,00
0,00
0,029
6
Klempířské konstrukce
0,007
100,00
0,00
0,007
7
Úpravy povrchů
vnitřních
0,039
70,00
30,00
0,027
8
Úpravy povrchů
vnějších
0,027
90,00
10,00
0,024
9
Vnitřní keramické
obklady
0,000
100,00
0,00
0,000
10
Schody
0,018
0,00
100,00
0,000
11
Dverě
0,024
50,00
50,00
0,012
12
Vrata
0,030
100,00
0,00
0,030
13
Okna
0,034
50,00
50,00
0,017
14
Povrch podlah
0,030
80,00
20,00
0,024
15
Vytápění
0,000
100,00
0,00
0,000
16
Elektroinstalace
0,061
50,00
50,00
0,031
17
Bleskosvod
0,004
100,00
0,00
0,004
18
Vnitřní vodovod
0,000
100,00
0,00
0,000
19
Vnitřní kanalizace
0,000
100,00
0,00
0,000
20
Vnitřní plynovod
0,000
0,00
100,00
0,000
21
Ohřev teplé vody
0,000
100,00
0,00
0,000
22
Vybavení kuchyně
0,000
100,00
0,00
0,000
23
Vnitřní hygien. zař. WC
0,000
100,00
0,00
0,000
24
Výtahy
0,000
0,00
100,00
0,000
25
Ostatní
0,054
40,00
60,00
0,022
Koeficient rozestavěnosti - (Kroz)
0,706
- 20 -
VÝPOČET OBVYKLÉ CENY BUDOVY-VČETNĚ PŘÍSLUŠENSTVÍ : 1. tab. 2. tab. 3. tab. 4. tab. 5. tab. 6. tab. 7. tab. 8. tab. 9. tab. 10. tab. 11. tab. 12. tab. 13. tab. 14. tab. 15. tab. 16. tab. 17. tab.
2 115,00 Kč/m3 - Základní cena dle platné vyhlášky v daném čase 378,614 m3 - Obestavěný prostor 1,00 - Vybraný koeficient obcí 0,92 - Koeficient polohy obce 0,97 - Koeficient vybavenosti obce 0,56 - Koeficient archit. ztvárnění 0,82 - Koeficient umístění, okolí a osazení do obce 0,40 - Koeficient stavby a vnitřní výpravy 1,00 - Koeficient modernizace 0,69 - Koeficient chátrání 2,180 - Koeficient inflace pro danou nemovitost 0,95 - Koeficient závazků 1,02 - Koeficient podloží 0,85 - Koeficient příslušenství 0,92 - Koeficient kupní síly 0,70 - Koeficient vztahu nabídky k poptávce 0,706 - Koeficient rozestavěnosti
Výpočet : OBC =
=
2 115,00 Kč/m3 x
378,614 m3 x 1,00 x x 0,82 x x 2,180 x x 0,92 x
≅
74 000,00 Kč
73 937,94 Kč
0,92 0,40 0,95 0,70
OBVYKLÁ CENA SKLADU par.č. 3364 - včetně příslušenství - činí :
- 21 -
x 0,97 x 1,00 x 1,02 x 0,706
x x x =
0,56 0,69 0,85
74 000,00 Kč
