09

ZNALECKÝ POSUDEK č. 2671-18/15 o ceně nemovitosti jednotky bytu č. 37/8 v obytném domě č.p. 37, na pozemku p.č. 374 zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Starý Maletín, obec Maletín, okres Šumperk s pozemky a s příslušenstvím.

Objednatel znaleckého posudku:

Exekutorský úřad Olomouc, soudní exekutor Mgr. Jan Valenta Dr. Milady Horákové 496/27 77200 Olomouc

Účel znaleckého posudku:

Stanovení ceny nemovitosti pro exekuci. Č.j.: 196EX 2143/09

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 10.3.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Petráš Thomayerova 38 779 00 Olomouc telefon: 777038580 e-mail: [email protected] Znalecký posudek obsahuje 14 stran textu včetně titulního listu a 11 stran příloh. Objednateli se

předává ve 3 vyhotoveních. V Olomouci 11.3.2015

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovení ceny nemovitosti bytu č. 37/8 v obytném domě č.p. 37, na pozemku p.č. 374 zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Starý Maletín, obec Maletín, okres Šumperk s pozemky a s příslušenstvím o velikosti id. 1/2.

2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:

Jednotka bytu č. 37/8 Starý Maletín 37 789 01 Maletín

Kraj:

Olomoucký

Okres:

Šumperk

Obec:

Maletín

Katastrální území:

Starý Maletín

Počet obyvatel:

404

Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 450,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola)

č. V IV V I

Pi 0,50 0,60 0,80 1,00

III IV

0,90 0,90

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 281,88 Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 10.3.2015 za přítomnosti znalce, povinný, ač řádně vyzván se k místnímu šetření nedostavil.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem, LV č.421 ze dne 18.2.2015 - výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem, LV č.422 ze dne 10.3.2015 - informace a údaje sdělené objednatelem znaleckého posudku -2-

- skutečnosti zjištěné na místě při místním šetření dne 10.3.2015 - kopie katastrální mapy

5. Vlastnické a evidenční údaje Na základě výpisu z katastru nemovitostí LV č. 422, vyhotoveného dálkovým přístupem ze dne 10.3.2015 je majitelem předmětné nemovitosti: Nejezchleba Marcel a Dudiňáková Petra 991/1000

SJM 785514/5804

6. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Jednotka bytu č. 37/8

-3-

781031/5756

B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

č. I

Pi -0,03

V

0,00

II II II IV

0,00 0,00 0,00 1,00

5

Index trhu

IT = P6 * (1 +

Σ P ) = 0,970 i

i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – II -0,03 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 -4-

10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Nerozvíjející se oblast.

I I

-0,02 -0,10

11

Index polohy

IP = P1 * (1 +

Σ P ) = 0,879 i

i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,853

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Jednotka bytu č. 37/8 Předmětná nemovitost obytné budovy č.p. 37 je situována na pozemku p.č. 374 zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Starý Maletín, obec Maletín, okres Šumperk. Nemovitost typová panelová, založena na betonových základech s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé nosné konstrukce jsou provedeny z plošných železobetonových dílců. Vodorovné konstrukce stropů z plošných železobetonových dílců. Zastřešení objektu valbovou střechou s krytinou z osinkocementových šablon. Klempířské konstrukce úplné včetně oplechování parapetů z pozinkovaného plechu. Fasáda sendvičový panel s povrchovou úpravou. Vnitřní omítky vápenné štukové jednovrstvé. Obklad fasády pouze sokl z kabřince. Schody betonové s povrchovou úpravou teraso. Dveře plné nebo prosklené prefabrikované do ocelových zárubní. Okna plastová a dřevěná zdvojená. Podlahy v obytných místnostech PVC. Podlahy v ostatních místnostech PVC, keramická dlažba. Elektroinstalace v objektu světelná i motorová, jističe. Hromosvod proveden. Nemovitost bez osobního výtahu. Předmětná bytová jednotka č. 37/8, dispozičně 3+1 je situována ve III. N.P. citovaného obytného domu. Přístup do bytové jednotky je ze společného komunikačního prostoru se schodištěm. Vzhledem k tomu, že povinný ač řádně vyzván se k místnímu šetření nedostavil, předpokládám standardní vybavení bytové jednotky s hůře prováděnou záchovnou údržbou.

Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání -5-

Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 +

Σ

Pi = 1,000

i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,970 Index polohy pozemku IP = 0,879 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,970 * 1,000 * 0,879 = 0,853 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 281,88 Typ

Název

§ 4 odst. 1

zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek celkem

Parcelní číslo 374

Výměra [m2] 270,00

Index

Koef.

0,853

Upr. cena [Kč/m2] 240,44

Jedn. cena [Kč/m2] 240,44

270,00 m2

Cena [Kč] 64 918,80 64 918,80

Pozemky - zjištěná cena

=

64 918,80 Kč

Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky

=

64 918,80Kč 64 918,80 Kč

Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu

=

64 918,80 Kč

Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění -6-

Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):

Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Olomoucký kraj, obec do 2 000 obyvatel 20 let 11 548,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy 12,10 * 1,00 = 12,10 m2 20,97 * 1,00 = 20,97 m2 12,20 * 1,00 = 12,20 m2 8,88 * 1,00 = 8,88 m2 7,46 * 1,00 = 7,46 m2 2,86 * 1,00 = 2,86 m2 0,99 * 1,00 = 0,99 m2 2,58 * 1,00 = 2,58 m2 2,94 * 0,20 = 0,59 m2 68,63 m2

Podlahové plochy bytu pokoj: pokoj: pokoj: kuchyň: předsíň: koupelna: WC: šatna: lodžie: Započítaná podlahová plocha bytu: Výpočet indexu cenového porovnání

Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, nezateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 20 let: s = 1 - 0,005 * 20 = 0,900 9

Index vybavení

IV = (1 +

Σ

Vi) * V10 * 0,900 = 0,673

i=1

Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,970 Index polohy pozemku IP = 0,879 Ocenění -7-

č. II II

Vi -0,05 0,00

II II III

0,00 0,00 0,03

II

-0,10

III

0,00

III III III

0,00 0,00 0,85

Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 11 548,- Kč/m2 * 0,673 = 7 771,80 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 68,63 m2 * 7 771,80 Kč/m2 * 0,970 * 0,879= 454 774,62 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem jednotky na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 64 918,80 Kč Spoluvlastnický podíl: 991 / 10 000 Hodnota spoluvlastnického podílu: 64 918,80 Kč * 991 / 10 000 = 6 433,45 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + Jednotka bytu č. 37/8 - zjištěná cena

=

-8-

454 774,62 Kč

6 433,45 Kč 461 208,07 Kč

C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Jednotka bytu č. 37/8

461 208,10 Kč

1. Ocenění staveb celkem

461 208,10 Kč

Celkem

461 208,10 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

461 208,10 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

461 210,- Kč

slovy: Čtyřistašedesátjednatisícdvěstědeset Kč

Stanovení obvyklé ceny -9-

Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně posudku. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Porovnání skutečného stavu se stavem vedeným v katastru nemovitosti Stav vedený v katastru nemovitostí je v souladu se skutečností. Zástavní a jiná práva Nemovitost bytové jednotky je zatížena - zástavní právo exekutorské pro pohledávku ve výši 2.203,- Kč s příslušenstvím, T-mobile CZECH Republic a.s. Tomíčkova 2144/1, Praha - zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu ke dni 6.10.2011, pro pohledávku ve výši 164,- Kč, Finanční úřad pro Olomoucký kraj, Lazecká 545/22, Olomouc - zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu ke dni 12.12.2013, pro pohledávku ve výši 328,Kč, Finanční úřad pro Olomoucký kraj, Lazecká 545/22, Olomouc - zástavní právo exekutorské pro pohledávku ve výši 11.8000,- Kč s příslušenstvím a náklady exekuce, Zavřel Tomáš, r.č. 700225/5777 - zástavní právo exekutorské pro pohledávku ve výši 3.760,- Kč s příslušenstvím a náklady exekuce, Zavřel Tomáš, r.č. 700225/5777 - zástavní právo exekutorské pro pohledávku ve výši 153 .280,21 Kč a náklady exekuce, Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova 1929/62, Praha - zástavní právo exekutorské pro pohledávku ve výši 3.500,- Kč včetně příslušenství a náklady exekuce, Město Mohelnice, U brány 916/2, Mohelnice - zástavní právo exekutorské pro pohledávku ve výši 573,- Kč včetně příslušenství a náklady nalézacího řízení a exekuce, Generali Pojišťovna a.s., Bělehradská 299/132, Praha - zástavní právo exekutorské pro pohledávku ve výši 21 007,91 Kč včetně příslušenství a náklady exekuce, GE Money Bank, a.s., Vyskočilova 1422/1a, Praha - zástavní právo exekutorské pro pohledávku ve výši 112.221,- Kč včetně příslušenství, náklady nalézacího řízení a náklady exekuce, CETELEM ČR, a.s., K. Engliše 3208/5, Praha - zástavní právo exekutorské pro pohledávku ve výši 29.173,- Kč včetně příslušenství, náklady nalézacího řízení a náklady exekuce. Společenství vlastníků bytových jednotek Starý Maletín č. 37, Maletín - zástavní právo exekutorské pro pohledávku ve výši 31.867,- Kč včetně příslušenství, náklady nalézacího řízení a náklady exekuce. Společenství vlastníků bytových jednotek Starý Maletín č. 37, Maletín - zástavní právo exekutorské pro pohledávku ve výši 54.977,34 Kč včetně příslušenství, nalézacího řízení a náklady exekuce, ESSOX s.r.o., Senovážné nám. 231/7, České Budějovice - zástavní právo smluvní pro pohledávku ve výši 216.000,- Kč, Wüstenrot-stavební spořitelna a.s., Na hřebenech II 1718/8, Praha - dále je nemovitost zatížena exekučními nařízeními k prodeji nemovitosti a nařízeními exekuce - 10 -

Tato omezení není možné objektivně ocenit a standardně se neoceňují. Tato omezení vlastnického práva uvedená v katastru nemovitostí nejsou při ocenění z výše uvedených důvodů oceněna. Závady stavebně technického charakteru Objekt bez zjevných vad stavebně technického charakteru. Poloha Předmětná nemovitost je situována v katastrálním území Starý Maletín, obec Maletín. Obec Maletín s malou občanskou vybaveností, I. stupeň základní školy, obchod se základním sortimentem, proveden rozvod vody, zemního plynu, kanalizace, spojení jen autobus. Stanovení ceny obvyklé Nemovitost je oceňována jako volná. Při stanovení ceny obvyklé vycházím mimo jiné i z cen zjištěných metodou administrativní, porovnávací. Pro stanovení hodnoty nemovitosti srovnávací metodou se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit srovnatelných s předmětnou nemovitostí. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší jednoho roku. Ve sledovaném období v nabídce realitních kanceláří obdobné nemovitosti v Maletín - Starý Maletín - Jednotka bytu 3+1 ve Starém Maletíně ve III. N.P. panelového domu, po částečné rekonstrukci v roce 2001, plastová okna, neprůchozí pokoje, balkon, podlahová plocha 68 m2. Cena 599.000,- Kč včetně provize, poplatků, právního servisu Byt 3+1 Starý Maletín Výchozí cena m2

599 000,- Kč 8 324,00 Kč

množství (soubor) (M) Kpolohy

1

Kkonstrukce

1

1

Kvybavení

1,03

Ktechnický stav

1,02

Kgarážové stání

1

Kadjustace

1

Kpramen zjištěné ceny Jednotková cena ( JC )

1,1 7 202,81 Kč

- 11 -

Váha

1

Kde JC=(VC/M)/(KpolohyxKkonstrukcexKvybaveníxKtechnickýstav xKgarážovéstáníxKadjustacexKpramen zjištěné ceny) - jednotka bytu 3+1 ve Starém Maletíně ve čtyřbytovém zděném domě. Dům po celkové revitalizaci, plastová okna, neprůchozí pokoje, balkon, podlahová plocha 70 m2. Cena 550.000,- Kč. Byt 3+1 Starý Maletín Výchozí cena m2 množství (soubor) (M) Kpolohy

550 000,- Kč 7 857,00 Kč 1 1

Kkonstrukce

0,95

Kvybavení

1,03

Ktechnický stav

1,02

Kgarážové stání

1

Kadjustace

1

Kpramen zjištěné ceny Jednotková cena ( JC ) Váha

1,1 7 156,54 Kč

Kde JC=(VC/M)/(KpolohyxKkonstrukcexKvybaveníxKtechnický stavxKgarážová stáníxKadjustacexKpramen zjištěné ceny) Minimální cena

7 156,54 Kč

Průměrná cena

7 179,50 Kč

Maximální cena

7 202,81 Kč

- 12 -

Stanovení porovnávací hodnoty nemovitosti Hodnota nemovitosti porovnávacím způsobem činí 7 179,50 Kč/m2 po zaokrouhlení 7 180,- Kč/m2 Plocha předmětné bytové jednotky 69 m2 7 180 x 69 = 495 420,- Kč Bytová jednotka č. 37/8 včetně příslušenství, podílu na společných částech domu a podílu na pozemku činí po zaokrouhlení 495.000,- Kč Odhad obvyklé ceny jednotky bytu

495 000,- Kč

Úprava ceny vlastnickým podílem id. 1/2 po zaokrouhlení

248 000,- Kč

Odhad ceny obvyklé podílu id. 1/2 (Kspoluvlastnictví) Pokud se jedná o obvyklou cenu jedné poloviny bytové jednotky, nelze tuto stanovit jen početně jako matematický podíl, neboť na trhu s nemovitostmi neexistuje žádná poptávka tohoto typu. Proto je třeba tuto cenu upravit - redukovat. Redukci odhaduji na 15%. Kspoluvlastnictví = 248 000 x 0,85 = 210 800,- Kč po zaokrouhlení 211 000,- Kč

Rekapitulace Jednotka bytu č. 37/8 v id. 1/2 k celku Na základě zjištěných informací, po analýze trhu a s přihlédnutím k faktorům ovlivňujícím prodejní cenu nemovitostí (rok postavení, údržba, rekonstrukce, vybavení, použité stavební materiály, členění, dispozice, prostředí, situování atd.), odhaduji obvyklou cenu jednotky bytu včetně příslušenství a pozemků na :

Obvyklá cena celkem v id. 1/2 k celku 211 000,- Kč Slovy: dvěstajedenácttisícKč - 13 -

V Olomouci 11.3.2015

Ing. Jiří Petráš Thomayerova 38 779 00 Olomouc telefon: 777038580 e-mail: [email protected]

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 29.6.1989, číslo jednací Spr 2774/89 pro obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí, stavebnictví - stavby obytné.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2671-18/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 15018.

- 14 -

Ověřovací doložka konverze do dokumentu obsaženého v datové zprávě Ověřuji pod pořadovým číslem 72104271-177700-150417132009 že tento dokument, který vznikl převedením vstupu v listinné podobě do podoby elektronické, skládající se z 14 listů se doslovně shoduje s obsahem vstupu.

Zjišťovací prvek: bez zjišťovacích prvků Ověřující osoba: Lucie Pernicová Vystavil: Valenta Jan, Mgr. - soudní exekutor V Olomouci dne 17.04.2015

72104271-177700-150417132009

Powered by TCPDF (www.tcpdf.org)