Ing. Junger Rudolf, Terezy Novákové 1304, Litomyšl 570 01 tel., fax: 461 612 788, 461 612 789 e-mail:
[email protected] znalec v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí stavebnictví odvětví stavby obytné
ODBORNÝ POSUDEK č. 1445/115/09 o ceně nemovitosti bytu č. 429/4 v bytovém domě č.p. 429 na stavební p.č. 346 a podílu ve výši 1341/6222 na společných částech domu a na pozemku p.č. 346, včetně všech součástí a příslušenství v katastrálním území Malá Strana, obec Praha, okres Hlavní město Praha, vše zapsané na LV č. 1217, 1182
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad v Ústí nad Orlicí, soudní exekutorka JUDr. Taťána Macková, nám. J.M. Marků č.p. 92, 563 01 Lanškroun sp. zn. 047 EX 451/08
Účel posudku:
exekuce prodejem nemovitosti
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., číslo 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., podle stavu ke dni 30.7.2009.
Posudek obsahuje celkem třicet stran textu včetně obálky a je vypracován ve čtyřech vyhotoveních, z nichž tři obdrží objednavatel a jedno zůstane v archivu znalce. V Litomyšli 13.8.2009
A. Nález 1. Úkol - stanovit cenu nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora sp. zn. 047 EX 451/08-4 ze dne 14.7.2008. Nařízená exekuce se vztahuje na nemovitosti se všemi jejími součástmi a příslušenstvím. - stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených - stanovit závady, které prodejem v dražbě nezaniknou - stanovit tržní cenu 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Byt č. 429/4 Adresa nemovitosti: Malá Strana - Újezd 429 Praha Kraj: Hlavní město Praha Okres: Praha 1 Obec: Praha Katastrální území: Malá Strana Počet obyvatel: 1 212 097 Základní cena podle §28 odst. 1 písm. a) : 2 250,- Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 30.7.2009 za účasti povinného. 4. Podklady pro vypracování posudku 4.1. Výpis z katastru nemovitostí střediska Katastrálního úřadu pro kraj Hlavní město Praha, Katastrální pracoviště v Praze list vlastnictví č.: 1217 okres : Hlavní město Praha obec : Praha katastrální území : Malá Strana Jednotky Č.p. č. jednotky 429/4
Způsob využití byt
Podíl na společných částech domu 1341/6222
4.2. Výpis z katastru nemovitostí střediska Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj Katastrální pracoviště v Praze list vlastnictví č.: 1182 okres : Hlavní město Praha obec : Praha katastrální území : Malá Strana 2
Pozemky Parcela číslo 346
Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří
Budovy Typ budovy Část obce Malá Strana, č.p. 429
Způsob využití bytový dům
Výměra v m2 299
Na parcele 346
4.3. Stavební povolení nebylo předloženo 4.4. Kolaudační rozhodnutí nebylo předloženo 4.5. Projektová dokumentace nebyla předložena 4.6. Kopie katastrální mapy 4.7. Dohoda o doživotního, bezplatného užívání bytové jednotky č. 429/4 ze dne 19.11.2003 4.8. Kupní smlouva ze dne 9.12.2003 4.9. Usnesení sp. zn. 047 EX 451/08-69 ze dne 25.6.2009 4.10. Exekuční příkaz sp. zn. 047 EX 451/08-14 ze dne 14.7.2008 4.11. Ocenění nemovitosti č. 0015/1/2004/A ze dne 3.3.2004, které zhotovil Eduard Hölzel, Kobyliské nám. 2/439, 182 00 Praha 8 4.12. Prohlášení vlastníka ze dne 9.9.2002 4.13. Nájemní smlouva ze dne 1.12.2003 5. Vlastnické a evidenční údaje LV č. 1217 Bauer Václav, Voznice 86, 263 01 Dobříš 1 RČ: 490627/235 LV č. 1182 Bauer Václav, Voznice 86, 263 01 Dobříš 1 RČ: 490627/235 podíl : ............................................... 1341/6222 6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace nebyla předložena. 3
7. Celkový popis nemovitosti Povinný Václav Bauer byl vyzván, aby poskytl znalci součinnost potřebnou k ohodnocení nemovitosti. Zejména umožnil vstup a zaměření nemovitostí, předložil veškerou potřebnou dokumentaci, oznámil, zda a kdo má k nemovitostem předkupní práva, nájemní práva a zda se k nemovitostem váží věcná břemena. Při neoznámení výše uvedených skutečností povinný odpovídá za škodu tím způsobenou. Znalci bylo předloženo ocenění nemovitosti ze dne 3.3.2004 za účelem získání komerčního úvěru u GE Capital Bank a.s., které vyhotovil Eduard Hölzel, Kobyliské nám. 2/439, 182 00 Praha 8. Dále byla znalci předložena dohoda o užívání bytu č. 429/4 ze dne 19.11.2003 a nájemní smlouva ze dne 1.12.2003. Na výpisech z katastru nemovitostí LV č. 1217 a 1182 nejsou zapsána žádná věcná břemena. Předmětem tohoto ocenění je bytová jednotka č. 429/4 v bytovém domě č.p. 429 na stavebním p.č. 346 a podílu ve výši 1341/6222 na společných částech domu a na pozemku p.č. 346, včetně všech součástí a příslušenství v katastrálním území Malá Strana, obec Praha, okres Hlavní město Praha, jak jsou zapsány u Katastrálního úřadu pro kraj Hlavní město Praha, Katastrální pracoviště v Praze, vše zapsané na LV č. 1217 a 1182. Bytový dům č.p. 429 je umístěn na ulici Újezd v centru zastavěné části obce zvané Malá Strana. Bytový dům je umístěn v řadové zástavbě starších bytových domů jako vnitřní řadový. V bytovém domě jsou umístěny 4 byty a dva nebytové prostory. Oceňovaný byt o velikosti 4 + 1 je umístěn ve čtvrtém nadzemním podlaží zděného bytového domu. Dle dostupných informací byl bytový dům č.p. 429 postaven a dán do užívání dne 30.10.1900. Jedná se o bytový dům ve stylu novobaroka. Novobaroko je nejmladší z historických slohů. Vznikl v druhé polovině 19. století a přetrval až do 20. let 20. století. Bytový dům je přístupný po zpevněné, asfaltové komunikaci z ulice Újezd. V místě je zřízen veřejný vodovod, veřejná elektroinstalace, veřejný rozvod zemního plynu a veřejná, splašková kanalizace. Dle § 120 občanského zákoníku je součástí věci vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila. Součásti stavby jsou konstrukce, které jsou s ní spojeny - viz technický popis stavby uvedený níže. Součásti stavby nejsou samostatnými věcmi, jejich cena je obsažena v ceně stavby. Dle § 121 občanského zákoníku jsou příslušenstvím věci věci, které náležejí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány. 8. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Byt č. 429/4 b) Pozemky b1) Pozemek p.č. 346
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky číslo 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. 4
a) Porovnávací hodnota a1) Byt č. 429/4 - § 25 Oceňovaná bytová jednotka č. 429/4 o velikosti 4 + 1 je umístěna ve 4. nadzemním podlaží zděného novobarokního, vnitřního řadového domu č.p. 429 na stavební p.č. 346, na ulici Újezd v katastrálním území Malá Strana, obec Praha 1. Bytový dům je zděná, podsklepená stavba se čtyřmi nadzemními podlažími a sedlovou střechou. Oceňovaný byt č. 429/4 je orientován ve 4. nadzemním podlaží. K bytu náleží balkón, přístupný přímo z bytu a uzamykatelná sklepní kóje, umístěná v suterénu domu. Jedná o byt ve velikosti 4 + 1, jehož celková výměra činí 134,10 m2. Balkón má výměru 3,00 m2. Dle dostupných dokladů byl oceňovaný byt dán do užívání v roce 1900. V roce 1999 byla vyměněna střešní krytina, v roce 2001 byla modernizována koupelna a WC. Vlastní byt sestává z chodby, WC, koupelny, spíže, komory, kuchyně, čtyř pokojů a balkónu. S vlastnictvím jednotky je dále spojeno právo užívat sklepní kóji umístěnou ve sklepní místnosti v suterénu objektu, ve společných částech budovy. Technické provedení bytu Vnitřní omítky jsou provedeny vápenné, štukové. Vnitřní keramické obklady jsou provedeny v koupelně, vany i WC a v části kuchyně. Dveře jsou v bytě osazeny dřevěné, náplňové. Okna jsou v bytě osazena dřevěná, dvojitá špaletová. Podlahy jsou v obytných místnostech z dubových parket. V ostatních místnostech je keramická dlažba nebo PVC. V chodbě a kuchyni je PVC. Vytápění bytu je zřízeno lokální, kamny na pevná paliva a přenosnými el. radiátory. Zdrojem TUV je plynová karma z roku 2001. V kuchyni je umístěn původní kachlový sporák na tuhá paliva a plynový sporák z roku 2000. Z vnitřního hygienického vybavení je v bytě osazena vana, umyvadlo a standardní splachovací WC z roku 2001. Spoluvlastnický podíl na společných částech vícebytového domu č.p. 429 a stavebním pozemku st.p.č. 346 činí 1341/6222. Technické provedení domu Základové konstrukce jsou provedeny kamenné. Svislé nosné konstrukce jsou zděné, masivní. Stropy jsou provedeny s rovným podhledem. Střecha domu je sedlová s pálenou krytinou z roku 1999. Klempířské konstrukce jsou provedeny úplné z roku 1980. Na střeše je instalován hromosvod. Vnitřní omítky jsou provedeny vápenné, štukové. Venkovní omítky jsou provedeny vápenné, štukové s řadou architektonických prvků. Vnitřní obklady jsou provedeny v prostoru koupelen, WC a části kuchyní. Schodiště je provedeno kamenné, žulové. Dveře jsou v domě osazeny dřevěné, náplňové s dřevěnými zárubněmi; nad vchody do bytů se zachovaly řezbou zdobené supraporty. Okna jsou v domě osazena dřevěná, dvojitá špaletová. Podlahy v obytných místnostech jsou z dubových parket. V ostatních místnostech je keramická dlažba nebo PVC. V suterénu jsou podlahy betonové s cementovým potěrem. Vytápění je zřízeno pro každý byt samostatně. Elektroinstalace je do domu zavedena světelná i motorová. Rozvod vody je v domě zřízen studené i teplé. Zdrojem TUV jsou karmy a bojlery. Kanalizace je svedena z koupelen, kuchyní a WC přípojkou do veřejné kanalizační sítě. Zemní plyn je do domu zaveden. Z vnitřního vybavení kuchyní jsou v bytech osazeny standardní sporáky. Z vnitřního hygienického vybavení jsou v domě osazeny vany, sprchové kouty, umyvadla a splachovací WC. Výtah není v domě instalován. V domě jsou provedeny rozvody antény pod omítkou. Bytový dům byl postaven a dán do užívání v roce 1900. V průběhu let byl běžně udržován a trvale využíván. V roce 1999 byla na domě vyměněna střešní krytina. Stoupačky vody a kanalizace byly v domě vyměněny v roce 2001. 5
Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 19):
Bytový prostor Hlavní město Praha 109 roků 88 465,- Kč/m2
Podlahové plochy bytu: Kuchyň: Pokoj: Pokoj: Pokoj: Pokoj: Chodba: Spíž: Komora: Koupelna: WC: Podlahová plocha bytu:
= = = = = = = = = = =
14,70 m2 18,20 m2 24,20 m2 26,00 m2 23,90 m2 16,80 m2 1,20 m2 4,90 m2 3,10 m2 1,10 m2 134,10 m2
Podlahové plochy balkonů, teras a pavlačí: Balkón: Podlahové plochy balkonů, teras a pavlačí - celkem:
= =
3,00 m2 3,00 m2
Započítaná podlahová plocha bytu: Započítaná podlahová plocha balkonů, teras a pavlačí: 3,00 m2 * 0,17 Podlahové plochy - celkem:
= = =
134,10 m2 0,51 m2 134,61 m2
Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Žádné z dále uvedených 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované - 4.NP bez výtahu 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) - balkon a sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Lokální na tuhá paliva - kamna na pevná paliva, přenosné el. radiátory 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou
Koeficient pro stáří 109 let: 0,6
6
č.
Vi
IV I II II II
0,10 -0,01 0,00 0,00 0,00
III III
0,00 0,00
I
-0,10
III II
0,00 1,05
9
Index vybavení IV = (1 + ∑ Vi ) * V10 * 0,6 = 0,624 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Poloha nemovitosti – v souvisle zastavěném území 2. Místní obliba v obci nebo oblasti - preferované - umístění ve staré zástavbě Malé Strany, vyhledávaná obytná čtvrť, naproti lanová dráha na Petřín, výhled na Petřín a částečně na kostel sv. Mikuláše a na Hradčany 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 4. Veřejná doprava - dobrá dostupnost centra města, dobré parkovací možnosti 5. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 6. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 7. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
č.
Pi
III III
0,00 0,05
III IV II III II
0,00 0,03 0,00 0,00 0,00
č.
Ti
II
-0,05
II II
0,00 0,00
7
Index polohy IP = (1 + ∑ Pi ) = 1,080 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka - dle konzultace s realitními makléři regionu je v současné době poptávka po obdobných nemovitostech nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3
Index trhu IT = (1 + ∑ Ti ) = 0,950 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,624 * 1,080 * 0,950 = 0,640 Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 88 465,- Kč/m2 * 0,640 = 56 617,60 Kč/m2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * PP = 56 617,60 Kč/m2 * 134,61 m2 = 7 621 295,14 Kč Byt č. 429/4 - zjištěná cena = 7 621 295,14 Kč
b) Pozemky b1) Pozemek p.č. 346 - § 27 - § 32 Na stavebním pozemku p.č. 346 je postaven bytový dům č.p. 429. Pozemek je umístěn v katastrálním území Malá Strana, obec Praha 1, okres Hlavní město Praha. V místě je možnost napojení na veřejný rozvod vody, kanalizace, elektroinstalace a zemního plynu. Pozemek je přístupný po zpevněné komunikaci. Oceňovaný pozemek se nachází v centru hlavního města na ulici Újezd, nedaleko lanové dráhy na Petřín s výhledem na Petřín a částečně i na Hradčany a na kostel s. Mikuláše, proto je zde uplatněna přirážka za výhodnou polohu v obci. Ulicí Újezd vede 7
tramvajové MHD a poměrně frekventovaný automobilový provoz, proto je zde uplatněna srážka za hluk, prach a otřesy způsobované touto poměrně frekventovanou dopravou. Pozemek není umístěn v zátopovém pásmu. Při velkých záplavách v srpnu roku 2002 dům č.p. 429 nebyl zatopen. Hlavní město Praha má cenovou mapu stavebních pozemků, ale oceňovaný pozemek není v této cenové mapě oceněn, proto je jeho ocenění provedeno dle § 28, odst.1. Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 299,00 2 250,00
zastavěná plocha a nádvoří 346 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.6. negativní účinky okolí 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem Úprava ceny vlastnickým podílem:
250 % 250 % +
0,2 354 625,* 3,4250 * 2,1310 17 185 642,62 17 185 642,62 Kč 1 341 / 6 222 =
8
1 681 875,2 354 625,-
-10 % 10 % 0% -
*
Pozemek p.č. 346 - zjištěná cena
Cena [Kč] 672 750,672 750,-
3 703 945,15 Kč
C. Rekapitulace cen nemovitosti a) Byt č. 429/4 b) Pozemek p.č. 346
= =
7 621 295,14 Kč 3 703 945,15 Kč
Výsledná cena nemovitosti činí celkem
11 325 240,29 Kč
Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí
11 325 240,- Kč
slovy: jedenáctmilionůtřistadvacetpěttisícdvěstěčtyřicet Kč
V Litomyšli, 13.8.2009
Ing. Rudolf Junger Terezy Novákové 1304 570 01 Litomyšl ----------------------------------------------------znalec v oboru Stavebnictví odv. stavby obytné Ekonomika odv. ceny a odhady nemovitostí
9
D. Stanovení ceny obvyklé (tržní) Obvyklou (tržní) cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Tato cena je tudíž hodnotovým ekvivalentem vyjádřeným v penězích umožňujícím podle místních podmínek obstarání obdobné věci, tedy v praxi zpravidla průměrem realizovaných prodejů, které jsou stejné nebo srovnatelné v daném místě a čase. Protože úroveň obecné ceny je v podstatě odrazem zprůměrovaných dohodnutých cen za věci srovnatelného druhu, jak se utvářejí v určité lokalitě a za určitých časově proměnlivých podmínek, nemůžeme ji chápat ani jako fixní údaj, ani jako jednoznačné hledisko vyjádřené naprosto přesným číslem, peněžní částkou. Způsob, jakým se dojde k úsudku o hladině obvyklé ceny, sám o sobě ukazuje na přibližnou povahu této cenové kategorie. Tržní cena čili kupní cena je pevná částka neboli cena, která byla v daném místě a čase za určitou nemovitost skutečně zaplacena. Tuto cenu nelze v žádném případě předem vypočítat, lze ji pouze dodatečně zjistit z kupní smlouvy. Z výše uvedeného výkladu vyplývá tedy závěr, že znalec může pouze odhadnout tržní hodnotu nemovitosti, resp. obecnou cenu, resp. obvyklou cenu, nelze tedy přesně stanovit. Problematiku odhadu obecné (resp. obvyklé, tržní) hodnoty nemovitosti je možné provést pomocí ekonomických metod. Je však nutné zdůraznit, že každou nemovitost lze prodat jen za tolik, za kolik ji je někdo ochoten koupit, a to bez ohledu na to, jaká hodnota byla sebedokonalejší vědeckou metodou stanovena. Cena zaplacená za nemovitost vyjadřuje její hodnotu z hlediska kupujícího a může být značně odlišná od objektivně stanovené ceny (např. administrativní), odhadnuté tržní ceny, která je předpokládaná prodávajícím. Na odhad tržní hodnoty (obecné, obvyklé ceny) má vliv řada faktorů, např. očekávaný budoucí zisk z nemovitosti, poloha, prostředí, dopravní relace, vzdálenost nákupních center, krajinný reliéf apod. Jde o názor vykonstruovaný na základě dostupných informací a následné zpracování odhadnutých údajů k datu zpracování posudku. Oceňovanou nemovitostí je bytová jednotka č. 429/4 v bytovém domě č.p. 429 na stavebním p.č. 346 a podílu ve výši 1341/6222 na společných částech domu a na pozemku p.č. 346, včetně všech součástí a příslušenství v katastrálním území Malá Strana, obec Praha, okres Hlavní město Praha, jak jsou zapsány u Katastrálního úřadu pro kraj Hlavní město Praha, Katastrální pracoviště v Praze, vše zapsané na LV č. 1217 a 1182. Bytový dům č.p. 429 je umístěn na ulici Újezd v centru zastavěné části obce zvané Malá Strana. Bytový dům je umístěn v řadové zástavbě starších bytových domů jako vnitřní řadový. V bytovém domě jsou umístěny 4 byty a dva nebytové prostory. Oceňovaný byt o velikosti 4 + 1 je umístěn ve čtvrtém nadzemním podlaží zděného bytového domu. Dle dostupných informací byl bytový dům č.p. 429 postaven a dán do užívání dne 30.10.1900. Jedná se o bytový dům ve stylu novobaroka. Bytový dům je přístupný po zpevněné, 10
asfaltové komunikaci z ulice Újezd. V místě je zřízen veřejný vodovod, veřejná elektroinstalace, veřejný rozvod zemního plynu a veřejná, splašková kanalizace. Hlavní město Praha je obec s veškerou občanskou vybaveností. Území Prahy tvoří jednotný správní celek - hlavní město Prahu. Vnitřně se dělí v současné době na 22 městských správních obvodů a na 57 městských částí. Praha je jedinou metropolí evropského významu v České republice. Hlavní město Praha má největší a nejkvalifikovanější nabídku pracovních příležitostí. V Praze a jejím okolí je realizován největší objem bytové výstavby. Obec Praha má platnou cenovou mapu stavebních pozemků. V místě se nachází kompletní síť úřadů, obchodů a služeb. Klady nemovitosti: - v místě je možnost napojení na veřejný rozvod elektroinstalace, vody, kanalizace a zemního plynu - přístup po zpevněné komunikaci - velký, slunný byt 4 + 1, 134,10 m2 - byt ve vyhledávané lokalitě, s velmi dobrou dostupností centra - výhled na Petřínské sady a z balkonu na Hradčany a kostel Sv. Mikuláše Zápory nemovitosti: - byt umístěný ve 4. nadzemním podlaží v domě bez výtahu - nutná modernizace bytu – okna, dveře, vytápění - umístění bytového domu na poměrně frekventované komunikaci - starší byt z roku 1900 - doživotní právo bezplatného užívání bytové jednotky pro p. Bedřišku Vydrovou, r.č. 275228/088 Ukázka cenové hladiny obdobných bytů v dané lokalitě (zdroj – internetové stránky): - byt 4 + 1, Újezd, Praha 1 - Malá Strana. Velmi krásné bydlení v atraktivní a žádané lokalitě na Malé Straně pod Petřínem. Světlý byt s balkonem a sklepem se nachází v prvním patře secesního domu s výtahem. Před pěti lety proběhla v domě celková rekonstrukce, z této doby je i nová střecha. Byt je velmi dobře dispozičně řešen. Z prostorné předsíně s klenbou se vchází do koupelny, samostatného WC, komory a 4 pokojů. Z obývacího pokoje je vstup do velké kuchyně s jídelnou. Dispozice bytu při tom nemusí být konečná, je zde možnost dalších úprav dle přání nového majitele. Na podlahách jsou původní a velmi kvalitní dubové parkety. Dveře a zárubně jsou také původní, dřevěné a kvalitně provedené. V předsíni, v koupelně a na záchodě je dlažba. Byt je vytápěn plynovým etážovým topením. Před osmi lety proběhla v bytě již druhá rekonstrukce. Orientace pokojů je na východ a na západ. Velmi žádané a atraktivní bydlení s výbornou pěší i dopravní dostupností do centra Prahy. Petřínský park, který je hned za domem, umožňuje krásné procházky s výhledem na Prahu, sportovní vyžití a v neposlední řadě je zdrojem čistého vzduchu. Výměra 122 m2. Nabídková cena 11,590.000,- Kč. Dle konzultace s realitním makléřem je reálná kupní cena v současné době spíše 10 mil. Kč. - Byt 4 + 1, Řeznická, Praha 1 – Nové Město. Byt v žádané lokalitě centra Prahy. Byt je po částečné rekonstrukci. Byt je v osobním vlastnictví. Byt 4+1, celková plocha 109m2 v 1.patře. Prostorný, částečně zrekonstruovaný byt se zachovanými původními dobovými prvky (dvoje prosklené trojkřídlé dveře, kování, parkety) v atraktivní lokalitě 5 min. od Václavského náměstí a 3 min. od Karlova náměstí. Dostupnost všech tras metra (A, B nebo C) pěšky nebo MHD do 5 min. Ústřední topení vedeno v podlaze a ve stropě, plynová kotelna v domě. Kuchyně celkově zrekonstruovaná, vybavená myčkou a kombinovaným sporákem (plyn+el. horkovzdušná trouba s grilem). WC a koupelna zvlášť, v bytě je dále komora a pokojík pro služku. K bytu patří sklep 11
(cca 5m2). Zavedený internet a kabelová televize UPC + společná TV anténa. Dům z roku 1938 je po rekonstrukci vnitřní fasády s balkony (2007), střechy (2006) a stoupaček WC. V r.2009 rekonstruovaný výtah. Nabídková cena 8,800.000,- Kč. - Podkrovní byt 4 + 1, Melnická, Praha 1 – Malá Strana. Prostorný podkrovní byt v posledním 5. patře rekonstruovaného činžovního domu na rozhraní Malé Strany a Smíchova, jen pár kroků od Petřína, Kampy či Malostranského náměstí. Byt nabízí ve spodním patře obývací pokoj, kuchyň se vstupem na terasu, 2 ložnice a koupelnu. Horní patro zahrnuje galerii a koupelnu s toaletou. Interiér 127,7 m2, terasa 7,8 m2. Nabídková cena 11,500.000,- Kč. - Byt 4+kk, 106 m2, Letenská, Praha 1 – Malá Strana. Rekonstruovaný byt s vysokými stropy ve 2. patře budovy s výtahem situované v blízkosti Malostranského náměstí, nedaleko Pražského hradu a zároveň pár minut chůze od centra Starého Města. Interiér nabízí 3 ložnice, obývací pokoj s jídelním prostorem, plně vybavený kuchyňský kout, koupelnu s vanou a samostatnou umývárnu s WC. Plovoucí podlahy, dlažba, domácí vrátný. Snadno dostupná městská hromadná doprava, stanice metra Malostranská a zastávka tramvaje je vzdálena minutu chůze od domu. Ulice: Letenska. Malá Strana. Praha 1. Nabídková cena 10,000.000,- Kč. Obvyklá (tržní) cena byla konzultována s realitními kancelářemi regionu a bylo zjištěno, že v současné době je poptávka po obdobných nemovitostech nižší než nabídka. Dále bylo zjištěno, že ceny obdobných prázdných bytů se pohybují v rozmezí 80 – 90 tis. Kč/m2 podl. plochy. S ohledem na všechny výše uvedené skutečnosti lze konstatovat, že nejblíže ceně obvyklé (tržní) za nemovitost bytové jednotky č. 429/4 v bytovém domě č.p. 429 na stavebním p.č. 346 a podílu ve výši 1341/6222 na společných částech domu a na pozemku p.č. 346, včetně všech součástí a příslušenství v katastrálním území Malá Strana, obec Praha, okres Hlavní město Praha, se jeví cena zjištěná dle platného cenového předpisu a činí zaokr.:
11,300.000,- Kč slovy: jedenáctmilionůtřistatisíc Korun českých
E. Cena práv a závad s nemovitostí spojených K oceňovaným nemovitostem, uvedeným v tomto odborném posudku, se váže k datu ocenění právo doživotního a bezplatného užívání oceňované bytové jednotky č. 429/4 v domě č.p. 429, zřízené dohodou o užívání ze dne 19.11.2003. Kopie této dohody je přílohou odborného posudku. Na výpisech z katastru nemovitostí LV č. 1217 a 1182 není žádné věcné břemeno zapsáno. Právo doživotního užívání Jedná se o právo doživotního a bezplatného užívání, které bylo zřízeno Dohodou o užívání ze dne 19.11.2003. Doživotní bezplatné užívání bytu č. 429/4 bylo zřízeno ve prospěch oprávněné paní Bedřišky Vydrové, r.č. 275228/088. Jedná se o právo doživotního užívání bytové jednotky č. 429/4 o výměře 134,1 m2, sestávající z kuchyně, 4 pokojů, chodby, spíže, komory, koupelny a WC, umístěné ve 4.NP bytového domu č.p. 429 na ulici Újezd, Praha 1. Právo doživotního užívaní je zřízeno bezplatně na dobu života oprávněné. Právo odpovídající doživotnímu užívání se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny. Pro zjištění ročního užitku se proto použije obvyklé sjednané nájemné pro obdobný byt. Pokud v dané obci nedochází k pronájmům bytů, lze roční užitek stanovit i 12
pomocí regulovaného nájemného. Roční regulované nájemné se stanoví podle vyhlášky Ministerstva financí č. 176/1993 Sb. o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu, v platném znění. Pro účely ocenění věcného břemene bezplatného bydlení v bytě se použije regulované nájemné za 1 m2 započitatelné podlahové plochy platné v den ocenění v konkrétní obci dle kategorie bytu podle § 5 a 5a vyhlášky, případně podle § 6 odvozením z ceny bytu. Prostory, které oprávnění pouze spoluužívají s jinými osobami, se do celkového ročního užitku zahrnují poměrnou částí. Součástí nájemného nejsou ceny služeb spojené s užíváním bytu jako např. ceny za vodné a stočné, dodávku tepla, elektřiny, plynu, odvoz odpadků, úklid a osvětlení společných prostor domu atd. Na cenu věcného břemene užívání bytu nemají vliv. Při ocenění práva bezplatného spoluužívání bytu č. 429/4 je použito obvyklé nájemné. Cena doživotního užívání, spočívajícího v právu spoluužívání bytu je násobkem ročního užitku a příslušného počtu let podle § 18 odst. 3 nebo 4, zákona č. 151/1997 Sb. V tomto případě se bude roční užitek násobit deseti lety, protože je zřízen na dobu života. Nájemné ve srovnatelných bytech 4 + 1 umístěných v bytových domech se v dané lokalitě pohybuje ve výši 29 000,00 Kč/měsíc až 35 000,00 Kč/měsíc. Vzhledem ke skutečnosti, že v bytě je lokální vytápění, kamny na pevná paliva, dům je bez výtahu, je obvyklé nájemné stanoveno ve výši 29 000,00 Kč/měsíc. Oprávněná Bedřiška Vydrová má zřízeno právo byt sama užívat doživotně v celém jeho rozsahu. Ocenění práva doživotního a bezplatného užívání : Ocenění se provede ve výši obvyklé ceny ročního užitku, protože nelze zjistit hodnotu ročního užitku ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví ani z rozhodnutí příslušného orgánu. Při ocenění práva bezplatného doživotního užívání bytu č. 429/4 je použito obvyklé nájemné. Obvyklé nájemné je stanoveno ve výši 29 000,00 Kč/měsíc. Roční užitek vyplývající z práva : 348 000,00 Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby. 348 000,- Kč * 10 let = 3 480 000,- Kč
3 480 000,- Kč
Ocenění věcného břemene činí:
F. Cena závad, které prodejem v dražbě nezaniknou K nemovitosti se váže závada, a to právo doživotního a bezplatného užívání, které bylo zřízeno Dohodou o užívání ze dne 19.11.2003. Jedná se o doživotní bezplatné užívání bytu č. 429/4, které bylo zřízeno ve prospěch oprávněné paní Bedřišky Vydrové, r.č. 275228/088. Jedná se o právo doživotního užívání bytové jednotky č. 429/4 o výměře 134,1 m2, sestávající z kuchyně, 4 pokojů, chodby, spíže, komory, koupelny a WC, umístěné ve 4.NP bytového domu č.p. 429 na ulici Újezd, Praha 1.
13
Ocenění práva doživotního a bezplatného užívání : Ocenění se provede ve výši obvyklé ceny ročního užitku, protože nelze zjistit hodnotu ročního užitku ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví ani z rozhodnutí příslušného orgánu. Při ocenění práva bezplatného doživotního užívání bytu č. 429/4 je použito obvyklé nájemné. Obvyklé nájemné je stanoveno ve výši 29 000,00 Kč/měsíc. Roční užitek vyplývající z práva : 348 000,00 Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby. 348 000,- Kč * 10 let = 3 480 000,- Kč
3 480 000,- Kč
Ocenění věcného břemene činí:
V Litomyšli dne 13.8.2009 Ing. Junger Rudolf Terezy Novákové 1304 570 01 Litomyšl
14
OBJEDNAVATEL :
Exekutorský úřad v Ústí nad Orlicí, soudní exekutorka JUDr. Taťána Macková, nám. J.M. Marků č.p. 92, 563 01 Lanškroun sp. zn. 047 EX 451/08 Likvidace
k odbornému posudku číslo 1445/115/09
o ceně nemovitosti bytu č. 429/4 v bytovém domě č.p. 429 na stavební p.č. 346 a podílu ve výši 1341/6222 na společných částech domu a na pozemku p.č. 346, včetně všech součástí a příslušenství v katastrálním území Malá Strana, obec Praha, okres Hlavní město Praha, vše zapsané na LV č. 1217, 1182 Na základě Vyhlášky číslo 37/1967 Sb., Vyhlášky číslo 425/1991 Sb.,Vyhlášky číslo 77/1993 Sb. a Vyhlášky č. 432/2002 Sb. Vám účtuji za propočet ocenění: studium podkladů, zaměření …………………………………... 6,00 hod. * 300,00 Kč/hod. zpracování posudku, čistopis, konzultace s RK ………..……... 10,00 hod. * 350,00 Kč/hod. ……………………………………………..……………………..……..…. 5 300,00 Kč Další nutné náklady k vypracování ocenění : Za dopravu na místo ocenění vozidlem N Hyundai Santa Fe 2E52682 Vám účtuji dle Vyhlášky číslo 119/1992 Sb. ve znění pozdějších předpisů ((8,50 l/100 km x 28,50 Kč/l) + 3,90 km) x 344 km = ….…………….. 2175,00 Kč - ostatní, kopie, desky 100,00 Kč Celkem 2275,00 Kč Cena zaokrouhleně : - znalečné - náklady spojené s oceněním Celkem DPH 19,00 % Celkem vč. DPH Cena ocenění činí ke dni 13.8.2009:
5300,00 2275,00 7575,00 1439,25 9014,25 9 014,00 Kč
Slovy: devěttisícčtrnáct Korun českých Bankovní spojení: KB Litomyšl č.ú.: 347049-591/0100
Znalec je plátcem DPH
Datum zdan. plnění: 13.8.2009 Ing. Junger Rudolf Terezy Novákové 1304 570 01 Litomyšl ----------------------------------------------------znalec v oboru Stavebnictví odv. stavby obytné Ekonomika odv. ceny a odhady nemovitostí 15
Kč Kč Kč Kč Kč
